第6章-土地权利法律制度

土地法学严金明编著土地法学21世纪土地资源管理系列教材目录61土地权利制度62土地所有权63土地用益物权64土地担保物权65土地相邻权6.1土地权利制度6.1.1土地权利土地权利是指土地法律关系主体在法律规定的范围内,为满足其特定的利益而享有的土地权力和利益。土地权利是一个法律概念,从通常的角度看,权利是法律赋予权利主体作为或不作为的许可、认定及保障,一般是指赋予人们的土地的权力和利益,即自身拥有的维护土地利益之权。土地权利表现为享有土地权利的主体有权做出一定的行为和要求他人做出相应的行为。土地权利通常包含权力和利益两个方面。权力是指权利能够实现的可能性,它并不要求权利的绝对实现,只是表明权利具有实现的现实可能;利益则是权利的另一主要表现形式,是权力现实化的结果。权力具有可能性,利益具有现实性。6.1.2土地物权土地物权是指权利人依法对特定的土地享有直接支配和排他的权利。物权法定原则一物一权原则公示公信原则效率原则按照《物权法》,土地物权包括土地所有权、土地用益物权、土地担保物权和土地相邻权。6.1.3土地债权债权是请求他人为一定行为(作为或不作为)的民法上的权利。合同是债权产生最主要的原因。债的消灭原因则有清偿、提存、抵销、免除等。物权规范财产的归属和利用关系,债权则规范财产的流转关系。在财产关系的运作过程中,物权是债权的起点和最终归宿,债权则是人们获得和实现物权的桥梁与手段。6.1.4物权立法与土地立法物权立法是土地立法的重要依据物权立法可以为完善土地横向方面的立法奠定基础物权立法可以促进土地资源优化配置和合理利用物权立法对于促使土地资源公平、合理分配也起很大作用6.2土地所有权6.2.1土地所有权的概念和特征土地所有权是指土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益、处分的权利,是土地所有制在法律上的反映。土地所有权主体的特定性土地所有权交易的限制性土地所有权权属的稳定性土地所有权权能的可分离性6.2.2土地所有权的类型国有土地所有权主体的唯一性客体的广泛性权能的可转移性取得方式的强制性取得方式的强制性集体土地所有权主体的多元性客体的广泛性保护的特殊性6.2.3土地所有权的行使行使土地所有权的方式行使土地所有权应遵循的基本法律要求行使土地所有权的限制6.3土地用益物权6.3.1土地用益物权的概念和特征土地用益物权是指土地用益物权人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利,即凡具备法定条件者依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、使用和收益的权利。土地用益物权的物权性土地用益物权的派生性土地用益物权的从属性权利所有人只能对“土地用益物权”行使处分权6.3.2我国土地用益物权类型建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权6.3.3土地用益物权的保护土地用益物权作为一种相对独立于土地所有权的财产权利,依法受法律保护。在此需要注意两点:第一,国家保护土地用益物权人依法享有的权利,土地使用者有依法利用土地并获取收益的权利。土地用益物权可以依法转让、抵押和出租。这些权利均受到法律保护,任何单位和个人不得阻碍土地用益物权的行使,否则,土地用益物权人有权依法就其造成的损害请求赔偿。第二,土地用益物权人在遭受第三人不法侵害时,有权以侵权人为被告向人民法院提起诉讼。6.4土地担保物权6.4.1担保物权的概念和种类担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利。抵押权质权留置权6.4.2土地抵押权的概念和特征土地抵押权是指土地使用人依照法律规定,不转移抵押土地的占有,向债权人提供一定的土地作为清偿债务的担保所产生的担保物权,当债务人不履行债务时,债权人有权依法将土地折价或者以变卖方式从所得的价款中优先受偿。接受抵押的人是抵押权人,提供土地抵押的人,是抵押人。(1)土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。(2)抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权,即权利客体的限制性。(3)抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。(4)土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利6.4.3土地抵押权的客体范畴可以设定土地抵押权的权利如下:(1)法律允许单独流转的国有土地使用权。(2)依法以国有土地上的房屋抵押的,被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权。(3)依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权。(4)农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的乡(镇)村企业集体土地使用权下列财产不得抵押(1)土地所有权。(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外。(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。(4)所有权、使用权不明或者有争议的土地财产。(5)依法被查封、扣押、监管的土地财产。(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他土地财产。6.4.4土地抵押权的取得和消灭通过法律行为设定抵押权,也叫约定或意定抵押,是抵押权取得的基本方式。根据现行法律、法规的规定,土地抵押权的取得必须签订书面形式的合同,并办理抵押登记。抵押登记是抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件。土地抵押权消灭的情形主要有下面几种:债务清偿抵押物消灭土地抵押权实现抵押权无效6.5土地相邻权6.5.1相邻权的概念和特征相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说,在相邻的不动产的所有人或者使用人之间,任何一方为了合理行使其所有权或使用权,享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。相邻权是从属权,不是一种单独的物权。相邻权不以物理上邻接为前提。6.5.2相邻关系的类型用水、排水的相邻关系通行的相邻关系管线安设的相邻关系6.5.3相邻关系处理的原则不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互