【房地产企业项目成本管理探究：以上海新城项目为例9100字（论文）】

房地产企业项目成本管理研究—以上海新城项目为例目录一、研究背景和研究意义 1（一）研究背景 1（二）研究意义 1二、房地产项目成本管理研究的理论概述 1（一）房地产企业成本管理的必要性和重要性 11.成本管理的必要性 2（二）房地产项目成本管理的影响因素 21.外部环境因素 32.内部环境因素 3三、上海新城项目相关简介 3四、上海新城项目中成本管理存在的问题及原因分析 4（一）市场调研不充分 5（二）图纸优化设计不到位 5（四）营销方案单一 5（五）成本管理制度不够完善 5（六）缺乏信息化系统 5（七）企业组织结构不健全 5五、上海新城项目成本管理改善措施 6（一）结合当今实际情况开展一系列调研活动 6（二）优化更好地图纸设计 6（三）降低人工材料成本浪费 6（四）制定多种营销方案以供选择 6（五）规范成本管理制度 6（六）培育专业人才，建立信息化系统 7（七）优化企业各组织结构 7六、结论与展望 7（一）研究结论 7（二）研究展望 7参考文献： 7摘要：近年来，我国房价始终处于居高不下的状态，加之持续升温的“炒房热”公众对房地产的看法越来越大。为了严控房价给予民生更多保障，政府相继出台了不少政策。在这种形势下，房地产市场一本万利的历史已经过去，利润空间逐步缩小，对成本管理的要求越发严格。随着国家宏观调控政策不断地干预房地产市场,加之中小型房地产企业自身的管理多数比较粗放,尤其是在项目成本管理上比较松懈,缺乏整体的风险意识,导致这类房地产企业发展程度参差不齐。房地产企业经营的利润来源于销售收入和成本费用的差额,无论企业销售收入能否增加,降低企业成本费用始终是获取经济利益的重要方法。关键词：中小型房地产企业；成本管理；管理体系；对策研究引言房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。包括立项，土地出让或转让，规划，建设，销售或自营等一系列的经济行为。是一个从拿地到前期规划再到开发建设而后经政府多部门验收后完成销售的复杂过程，通常需要一个很长的经营周期，期间通过对各种资源的调度和组合刊用，对全过程进行系统的成本控制，从而达到预期的盈利目标。所以，成本管控在房地产开发企业又显得尤为重要，如何改善成本管理对加强房地产企业经营管理有着重要的现实意义。研究背景和研究意义（一）研究背景目前，改革开放以来，我国的经济高速发展加快了城市化进程的节奏，从此助力了房地产业的蓬勃发展。现今房地产行业已经成为了我国经济的支柱产业，对国民经济的发展具有重大意义。也正是因为房地产业的特殊地位，使房地产业收到国家和人们越来越多的关注。在整个行业的发展历程中，房地产不断受到来自各个地方及国家相关法律法规的束缚，同时也受到市场环境等非确定因素的影响。房地产企业的发展在我国备受关注，房地产企业的发展是在关系到我们整个国家人民切身利益的事情，同时，房地产企业也是我国重要支柱产业之一，他的发展关系到我们整个国民经济的发展，随着房地产企业的发展全国各地的房价也是开始飙升，我国为了引导房地产企业稳健的发展也是出台了一系列引导政策，但在这几年房地产企业的泡沫渐起，国家也是开始进一步地加大了打压房价的力度。而房地产企业的特殊性所暴露的各种问题也开始凸显，在这样的特殊时期，房地产企业应该怎样继续发展，如何去克服自己自身特点而带来的不利影响，如何去控制和防范财务风险，这些问题都需要去深入的探讨。此外，受美国贷款危机的影响，全球的经济放缓并有所衰退的迹象直至今日。我国的经济在世界经济体的环境影响下也很难逃过此劫。我国实体的经济急速回落，股市爆跌，房市成交量急速下降。面对此严峻的经济形势，很多的房地产商人为了继续生存下去，不得不为此想尽办法，抛出“以价换市”的底牌。而与此同时，劳动者成本的增加，原材料价格的上涨，更让房地产业痛心不已。可见，在这越来越严格的宏观的调控和这严峻的社会经济环境下，房地产企业早已从暴利时代逐步终结。经济学告诉我们：“收入-成本=收入”。在目前看来，在经济和环境的影响下，房地产企业的收入已经大幅度的缩减，然而项目的成本又在逐渐的增长，导致利润的空间逐渐的缩小。（二）研究意义世界著名的管理学家彼得·德鲁克曾经指出：现代企业最主要的职能只有俩种，一个是创新，一个是营销。这结论也完全适用于我国房地产企业。目前，营销策划的不断求新、求变、求异，的确也发挥了颇多的用作，有效推动了消费者的需求，激发了市场的热点，更促进了房地产业的大力发展。但是还是需要进一步完善与发展。本文通过对房地产企业成本管理来进行研究，找出影响房地产企业健康发展而存在的问题，从而对其进行分析，指出问题所存在的实质性原因，从而提出一些建议，让人们更好的去了解房地产企业，具有一定的现实意义。房地产项目成本管理研究的理论概述（一）房地产企业成本管理的必要性和重要性1.成本管理的必要性大量的事实可以证明,一个成功企业,都要有一套较成熟的内部财务管理与控制机制。所以,各个企业都需要进一步的加强企业的内部财务管理和控制,以完善内部财务控制的制度体系来取代传统的个人决策模式,来实行分级授权、科学决策、提高决策水平、提高企业的竞争实力。

成本管理则是企业生产经营最永恒的主题。现代企业的管理制度已由过去的局部执行成本管理发展成为今天全局性、政策性的成本管理。它服务于下至车间班组、上至企业高层的不同管理层次，以提高经济效益而为核心，贯穿于整个企业生产经营各个环节。

成本发生在企业各项业务活动中，同时，成本发生的过程贯穿于整个企业价值创造过程的始终，企业必须要以有效的手段，才可以控制发生的各项成本的耗费。作为房地产企业，必须充分地认识并且加强成本管理的重要性和必要性。根据：“利润=收入-成本”这个公式，成本降低和利润增加的概念是可以相互交换的，房地产形势日趋严峻，收入的增长前景不容乐观，房地产企业要想完成目标利润，只有从成本管理上下功夫。所以如何节能降耗，降低生产成本，在不利的竞争环境中还要维持生存和发展必将成为一项十分严峻的问题。成本管理工作中，在必须确保居住安全的前提下，只有提高管理水平，将各种现代化管理方法运用到企业经济管理工作中来，才可以实现目标成本，从而来实现目标利润。2.成本管理的重要性目标成本是一个企业生产经营活动中某一时期都要求实现企业目标的成本指标。控制好目标成本是为了把生产经营过程中形成的产品成本各种消耗都控制在事先预算的成本指标之内，从而确保降低产品成本，实现企业的目标利润。而目标成本是根据目标利润所制定的，若目标成本不能够实现则企业的目标利润就没有实现基础。围绕着目标利润对组成成本项目指标来进行分析，充分地挖掘生产经营中各环节所存在的潜力，制定出先进而又合理的目标成本指标并且在日常的经济活动中坚决去贯彻落实。企业来通过加强内部的成本控制，在产品的研究开发设计、生产、销售、售后服务等各个环节里，将成本降到最低程度努力成为本行业中的成本领先者。这样，企业就可以凭借着成本低的优势，在激烈的市场竞争中获得有利的地位，扩大市场占有的份额因此就更加有利于降低成本，形成了企业发展的良性循环。因此，控制好了成本，也就使得企业得到了活力从而增加了利润。并通过加强目标成本管理来增加利润，是一条投资最小，见效最快的有效途径。然而，成本管理系统更重视企业内外的环境变化，具有柔性管理的特点。成本管理突破了曾经成本管理仅仅重视内部的经营活动的很多弊端，注重了影响企业成本行为的竞争力的因素，注重了外部供应链环境的变化以及企业生命周期变化，并且适时进行调整以及变通。成本管理系统既要重视成本信息的多样性，全面性，又要注重成本管理文化的塑造。与传统的成本管理不同，现在成本管理既要重视内部生产信息搜集，又要了解分析政府，金融机构以及供应商，竞争者等未来成本行为的影响，既要提供历史成本信息，又要提供预测未来的即时信息。更为重要的是成本管理体系非常重视塑造企业的成本管理文化，要提高全体员工的成本意识，从而形成节约成本的良好氛围，有利于低成本战略的实施以及战略管理目标的实现。大力发展社会主义市场经济全面推动企业改革的今天，企业去实施成本管理是必然的结果。（二）房地产项目成本管理的影响因素1.外部环境因素（1）经济因素。对于成本管理来说，经济因素则是要考虑的最主要因素。经济的环境因素是影响各种经营策略以及实施的直接原因。随着人们现有的消费水平的提高，企业的产品质量也是要随着不断地提高，要很好的适应这种变化，企业就必须要调整生存和销售，企业周期的变化影响了经济的快速发展，使业务水平以及成本经济有了变化，但是不同类企业范围将会有一定差异，使不同企业类型的变化有明显差异。我们要随着经济环境的变化来很好的预测，把握好房地产企业的特点，采取不同的解决措施，使企业能够健康的发展。（2）竞争因素。在企业竞争的经济条件下，经济系统的运行，也就是力量和权力的运行，这种力量可以推动着成本管理的变化及发展。在整个市场中成本的竞争能促使企业采用的方法更为科学、更先进并且减少了对资源的依赖性。资金和人力及廉价商品的不断的生产，促进着经济的发展。对企业竞争不仅是一种机会，也是一种激励。2.内部环境因素（1）环境因素。目前的房地产企业的成本管理仅仅体现在成本核算这一个环节上，缺乏在预算和施工中的成本的管理。企业对工程建设考虑的成本较宏观，企业只关心工程的总投资金额，施工的周期，竣工销售的经济利益等等。前期对建造项目的预测不能够很好的预测，没能通过结合实际市场的变化在开发项目时实行成本控制。大家都知道，成本管理对于一个企业来说是非常重要的，管理环境的变化将会直接影响企业成本管理的一些内容及方法。（2）技术因素。科技的变化给企业的成本管理带来了巨大的压力以及发展的机遇，提高住宅的质量，提供智能化的需求，房地产企业结构的调整和升级。科技的变化可以减少或者消除企业的成本，将会改变企业的竞争地位。三、上海新城项目相关简介上海新城占据哈密向西发展第一站——八一大道与前进大道交汇处，距离西部新区新民六路2.3公里，友谊路、天马商圈1.5公里，火车站约2公里，南客运站约4公里。周边更有数条公交线路通达全城，可谓左右皆繁华的绝版区位。表3-1：上海新城项目是由新疆东筑房地产开发有限责任公司所开发的项目小区规划容积率：2.45绿化率:40%停车位：5000楼层状况：高层、多层、小高层楼栋总数：30栋总户数：未知楼盘开发商：新疆东筑房地产开发有限责任公司物业费：未知由上表看出：上海新城项目大致规划，在此再详细为其作为介绍，上海新城除了让哈密品质升级，服务升级的专业物管团队24小时365天全方位为您提供服务的发展理念，项目还定位为5优+全能行社区，以“地优”、“建筑优”、“环境优”、“业态优”、“空间优”的全能优势，打造45%超高园林绿化率，集萃一流建材标准，集合一座高端社区的品质要素，项目规划低密多层、高层阔景、多层洋房、城市艺术住宅以及景点式步行街、体验式商业、高档会所、双语幼儿园、海洋馆、星级农贸市场等多产品精锻系列，住在上海新城外可享老城、新区，内可拥高标准大盘社区配套，上海新城社区规划正在不断完善与扩大，老城+新城双引擎驱动，未来的发展价值毋庸置疑。上海新城二期商业街案名为“上海新天地”，整体定位为“世界的海”，哈密的新天地，该地块商业规划为5万平米的特色商业，采取一铺业态模式，涵盖更多商业态，无论购物、休闲、会友，即刻满足。上海新天地，1层达到6.15米的极致层高，实实在在的买一层得三层的超值金铺，二层4.5米层高，三层4.2米层高，更有2、3层专属电梯和酒店式精装公共大堂，以及下沉式阳光间，也就是负一层增加外墙采光天窗和商业三层设计宽敞的全封闭式阳光玻璃房赠送模式，相当于买一半赠送一半的空间面积，给哈密高档商业贴上无法复制的标签。然而，我国房地产企业日益壮大，伴随着房地产企业市场越来越规范，竞争也越来越激烈，相关的法律制度越来越健全，上海新城项目想要在房地产的市场上占有一席之地，除了具备一定的实力之外，还要有更加完善的项目管理方法，特别是在成本管理的方面，还有很多地方需要完善和改进，下面是简要分析上海新城项目成本管理中存在的问题：（1）决策前最重要的就是进行调查研究，对市场可能会出现的风险以及抗风险能力要充分估计。上海新城项目中就没有认识到决策的重要性只是一味的开发销售，缺乏详细的市场调研，导致了部分工作进程没有做出最佳的决策，从而影响了有效的成本控制。（2）在此次项目中，将成本控制重点放在了施工环节，从而忽略了设计阶段，在项目设计中缺乏竞争机制，没有择优选择设计单位，设计人员把安全系数提的太高，对经济上的合理性考虑的比较少，从而影响了项目成本的有效控制，设计不合理，造成了一系列的浪费。在设计时，缺乏了与设计单位之间的沟通，导致由于意识差异带来的设计变更，更加大了项目的设计成本。（3）如图3-1：审计委员会各专业委员会副总经理（工程技术）副总经理（经营管理）副总经理（市场营销）董事会秘书总经理董事会审计委员会各专业委员会副总经理（工程技术）副总经理（经营管理）副总经理（市场营销）董事会秘书总经理董事会预算委员会预算委员会投资委员会投资委员会财务总监财务总监图3-1：上海新城项目管理组织结构图从上图可以看出上海新城项目的组织结构不够的完善，没有很好的做到每个部门具体该做的工作，没有细化的设置每一个部门，尤其是副总经理（工程技术）对成本管理及质量地管理不够严谨。浪费了人工材料成本的浪费，没有多方位的营销设计等一系列的问题所在。上海新城项目中成本管理存在的问题及原因分析（一）市场调研不充分各个房地产企业虽然有专门的部门去负责市场定位以及信息的收集和分析，但是由于信息的缺乏，分析人员的专业水平，又不获取专业咨询公司帮助，造成了获取土地前期对房地产企业市场定位不够充分，决策较为缓慢。因为没有较为详细而可行的项目可行性研究的报告使项目的规划不可以如期进行下去，即使进行了多种方案的规划概念的设计，也会因为市场调研的不够充分，评判标准不够明确，犹豫不决，导致项目决策较慢效率较低。房地产企业决策机制不够完善，决策阶段的匆忙犹豫及其引起的一系列问题一定会在之后的项目中反映出来的。因为市场定位的前期资料的不丰富，前期的市场调研问题此时就演变成了房地产企业工程变更的技术问题以及工程建设的项目成本管理问题等等。（二）图纸优化设计不到位房地产企业的施工图设计不做限额设计，图纸优化设计不足，本应该属于设计师的工作而收到了房产企业管理层的过多的干预以及限制，楼盘的项目规划和建筑的方案使给高层领导包办设计的，从而使得设计师没有创意没有创新，也不愿意去动脑筋，更不愿意根据现实情况来设计布局。做出的规划和建筑效果的确是完完全全体现了房产企业管理层的意图。而对设计师的要求设计方案满足他们的效果要求，对于不同结构以及不同户型的设计要求业仅仅是作为口头上的约定，对图纸方案设计优化比较时管理不到位，对于设计规范的理解也仅仅只是停留于书面的内容，不能与实际施工的内容相结合。（三）人工材料成本浪费严重房地产企业的规范制度不够健全，管理较为混乱，经营的成本较高，高层管理者的精力过分地投入到日常管理地工作中，对下属地不够信任，事事都要做审批，自己认为控制了直接成本实际上是忽略了时间和效率等等一些间接成本，造成了工程地延期以及给本企业的形象以及信誉造成了影响的间接成本有可能会远远超过所谓节省下来的直接成本，严重的浪费了人工材料成本。（四）营销方案单一决策机制不够健全，主导领导拍板定案缺乏较充分论证的现象的普遍性，多数的可行性研究报告做的粗略浅显，可操作性不够强，有的根本就没有做到可行性的分析，信息的汇集统计，反馈以及分析工作做得不够深度，影响做出最高水平的决策。跟着感觉走，市场上的什么概念楼盘火，跟风炒。过分强调楼盘的包装和炒作，甚至不惜牺牲企业的品牌代价，用虚拟的广告蒙骗大部分客户，售后大量投诉。（五）成本管理制度不够完善很多的房地产企业在成本控制的制度上都处于放粗状态，被完善的成本控制制度的体系上十分有限，有些房地产企业虽然是建立了比较完善的成本控制制度，但是在实际执行的工程中却是形同虚设。然而在上海新城项目中正是存在着成本管理制度不够完善的问题，才会在建设过程中屡屡出现问题。（六）缺乏信息化系统在当前信息化的时代，信息化建设以及管理水平对一个企业的意义重大。但是该房地产企业却没能好好利用信息化的系统，不能够在自身的管理工作需要有效适应自动化的管理软件，缺乏信息系统不能够避免因为信息孤岛从而出现管理工作滞后，疏漏以及错误的发生。（七）企业组织结构不健全本项目在副总经理（工程技术）环节对于成本管理与质量方面没有做到精细管理。房地产的开发是一项长期的工程，内容及其复杂，涉及的部门较多，其中管理工作应该贯穿于各个环节，在质量管理的方面，他们并没有确保材料设备质量的合格，在施工中也没有按照要求操作，并且没有建立有关质量文件的档案制度，在成本管理的方面更没有实时对直接或者间接成本去进行监测分析。上海新城项目成本管理改善措施（一）结合当今实际情况开展一系列调研活动开发商在开发之前应当积极进行市场调研工作，了解市场当前状况以及消费者的需求，掌握市场的动向，避免出现信息滞后的情况。并且在了解了市场的基础上，认真地分析自身实力和不足之处，并明确自身在市场环境中的位置，找准自己的定位，从长远考虑，合理地确定所从事的房地产项目类型。进一步深入地调查，从实际出发，积极地开发能够以最低地消耗去获取最大的效益项目。很好的调研工作以及市场定位是房地产企业开发地前提，必须加强重视。（二）优化更好地图纸设计首先要推进限额设计，限额设计就是让设计师按照建设规模，标准提出的投资估算，在保证功能以及技术指标的前提下，将设计和预算融为一体，然后开展多方面多方案技术经济作为比较，优化设计，在深化设计地过程中，对于投资额较大的工程，需要进行多种方案的技术经济作为比较，在保证设计功能不变的前提下，去合理的降低其成本。再一次的严格进行施工图纸的审查工作，减少后期设计的变更，请专业的审图机构，对设计图纸再一次进行复核，有利于去发现各个工程图纸中存在的问题及矛盾所在。（三）降低人工材料成本浪费应该规范管理制度，一切工作流程，各个岗位的职责所在，激励机制的基础工作。同时在制度的建立能够加强技术资料以及客户资料之间的管理与备份，可以使得员工的流失的损失降低到最低的程度。引入高级的经营策划管理人才，为决策层提供更好更适宜的参谋，建立更为科学的决策机制。实施项目的全程监控，对决策不断地加以改进。（四）制定多种营销方案以供选择营销方案必须要具有鲜明地目的性，明显地综合性，强烈的针对性，确切地明了性等的特点，房地产企业要制定更多的营销方案来对客户的需求从而选择合适的营销方案，房地产开发商虽然是要从自己的利益出发，但是终究还是要根据客户的需求来决策，所以要多方面的去从客户的角度出发，为客户考虑，制定相对应的策略，而不是一如既往地使用一种营销方案让客户去适应你的营销方案。俗话说“得人心者得天下”，开发商拥有哪些方面地优势，主要是自身优势，但也应该考虑外部地一些有利地因素。营销方案就是要利用好有利因素，当然，分析自身优势要冷静客观。（五）规范成本管理制度首先，该企业应该成立成本管理委员会，成本管理委员会是企业成本管理工作地决策和领导的机构，对企业的成本管理工作提出了具体性的指导建议，对企业成本管理工作进行决策。其次，建立成本管理小组，成本管理小组是企业成本管理工作的日常工作机构，为了保证企业成本管理工作的顺利进行，维护企业利益，制定工作细则。房地产企业的管理层应当制定和完善本企业的成本责任制和监督考核机制。不仅在房地产企业内部有效地引入竞争机制，并且有利于房地产企业搜集和积累成本管理地资料，为企业更好地规范了成本管理的制度。（六）培育专业人才，建立信息化系统当今信息化时代，信息化建设以及管理水平对企业有着重大的意义。房地产企业资金投入颇大，生产周期较长，信息化管理更应该是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还应该针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化的管理软件，从而来加强项目开发管理及其工作中各个部门的有效联系，提升信息的相互交换速度以及质量，避免因为信息不准确而导致管理工作的滞后及错误的发生，从而全面地提高管理水平，同时还将有利于帮助企业树立现代化以及信息化地社会形象，赢得更多客户的青睐。（七）优化企业各组织结构对本项目副总经理（工程技术）进行更进一步成本管理与质量管理。房地产企业是一项长期的工作，内容复制繁琐，涉及了诸多的部门，其中管理工作应贯穿了各个环节。在质量管理方面，应当确保材料设备质量合格，施工中按照要求操作，并且建立有关质量文件的档案制度，在成本管理方面，需要实时对直接或间接成本进行监测分析，最后，还需要加强合同的管理等等一系列管理要求，来便于提高整个项目的