建设现代商务商贸集聚区房地产项目可行性实施报告

第一章项目总论3第一节开发公司概况3第二节项目背景4第三节可行性研究报告的编制依据和研究围5第四节研究结论与建议6第二章项目所在地概况和发展前景7第一节项目所在地概况7第二节区域发展前景9第三章项目市场分析9第一节xx写字楼市场环境9第二节xx服务业发展目标12第四节市场分析结论14第四章项目定位与资源开发方案15第一节项目定位15第五章工程建设方案20第一节建筑设计20第二节经济技术指标25第六章节能方案分析26第一节用能标准和节能规26第二节能耗状况和能耗指标分析28第三节节能措施和节能效果分析29第七章建设用地、征地拆迁与移民安置分析30第一节项目的选址与用地方案30第二节土地利用合理性分析30第三节征地拆迁和移民安置规划方案31第八章环境和生态影响分析31第一节环境和生态现状31第九章投资估算和融资方案34第十章项目经济效益评价37第一节项目开发计划37第二节项目经营方案39第三节项目现金流量表40第四节项目财务风险评价41第十一章社会影响分析41第一节社会影响效果分析41第二节社会适应性分析42第三节项目风险与防建议43第十二章项目可行性研究结论44第三节可行性研究报告的编制依据和研究围xx写字楼主要分布在中心城区、园区、高新物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板块划2011年xx写字楼新上市房源一览销售情况基本售罄，90%以上//销售情况基本售罄，90%以上///（㎡元/㎡）沧浪区新联大厦2011年9月95-14001/24000-250009500-150009500元联中心繁花中心380-173060-150空间相对集中，具有资源集合、产业集群、服务集成，现代服务业集聚重要载体。为推动xx是现代服务业集聚区加快发展，以理论和“三个代表功能集聚区，形成层级结构分明、功能完整突出的服务业空间布局架构。充分挖掘和发挥我市人文、旅游和制造业三大资源优势，优先发展旅游、物点培育一批现代物流、产品交易、研发设计、商务商贸、xx房地产市场需求持续旺盛，增长势头平稳3．客户定位政府机构/社团中心城区（沧浪区、吴中区、金阊区、某区）新区、园区、相城区xx其他区域（包括五县市）安全出入口，便于将来的独立使用，避免相互不同功能的干扰。以上的32第一节用能标准和节能规消防为低压系统，由市政给水管网引入两路DN150给水管至在商业街区形成的第三节节能措施和节能效果分析第一节项目的选址与用地方案第三节征地拆迁和移民安置规划方案表：项目投资估算表(计算基数：151025平方米)1.1土地出让金（平方）1.2土地交易契税（4%）1.3土地交易服务费()2设计/咨询费2.1方案设计2.2地质勘察2.3施工图设计2.4基坑围护设计2.5连续墙检测2.6空调优化设计2.7供电设计15198.0019000.00合价(万元)19000.00760.000.57 24.00450.0080.000.006.0055.002.102.112.122.132.142.152.162.172.182.192.202.212.222.232.242.252.262.272.282.292.302.312.322.333.103.113.123.133.14人防设计燃气设计智能化设计幕墙设计商场装设计办公与公共部位装修设计景观设计泛光照明设计商业规划设计沉降观测基坑监测桩基检测地震安全性评价考古调查、勘探交通影响分析规划公示试桩检测临时用电设计节能评估基坑工程项目咨询(对轨道交通评价）基坑对轨道交通2号线的安全影响监测零星施工图设计其他咨询费试桩桩基、地连墙地下建筑地上建筑土方工程写字楼公共区装修强电与给排水开闭所变电所安装消防工程智能化26.686.0020.0086.00200.0030.0040.00 7.50256.65 5.2675.5030.0030.00 0.45 3.0037.00 0.1028.22 0.50 8.0022.0032.8030.0030.0030.085800.0011200.0013300.00 625.00 4510.003392.00 450.003020.00 400.00 800.002567.00750.003.15景观绿化595.003.16泛光照明307.503.17后三通300.003.18临时变电间安装3.19市政设施工程施工合同(开路口）4.123.20高速垂直梯660.003.21其他垂直梯720.003.22525.00开发规费4.1151025.027.494.2基础设施费免0.004.3墙改基金免0.004.4人防易地建设费免0.004.5人防审查费6330.053.174.6免0.004.7防雷审查费4.8规划技术服务费14.9房管与国土测绘44.10规划竣工测量费用31.724.11散装水泥专项基金230.2182031.482031.4建造总成本2+3+445573.0营业税与附加82031.44101.57土地增值税82031.42460.944101.57205.08城市建设税4101.57287.11印花税(万元)63.687219425270.167219425270.167219425270.16721942.25797.18721942.25797.18721942.25797.18721942.426376.9721942.426376.9721942.426376.9721942.6627014.5959347.3123515.6720000.0043515.672044.113000.00667.0036731.8482031.440000.024569.953756.877118.388000.02460.9421783.8921783.892、筹措资金20000.0020000.001506.2021506.206500.00575.002092.302092.302092.302092.3020971.4020971.4036731.8421783.89现金流入合计36731.8421783.89二、现金流出20000.003179.913500.0020000.003179.913500.00667.009252.35500.00260.942、开发成本240.00240.0040000.030000.00现金流出合计20971.402092.38091.0820714.1537346.9143128.12现金流净值0.0013415.1222801.52-615.07-21344.23第一节社会影响效果分析项目投资估算表(计算基数：151025平方米)合价(万元)合价(万元)土地出让金（平方）土地交易契税（4%）土地交易服务费()设计/咨询费方案设计地质勘察施工图设计基坑围护设计连续墙检测19000.00760.000.57 24.00450.0080.000.0015198.0019000.002.102.112.122.132.142.152.162.172.182.192.202.212.222.232.242.252.262.272.282.292.302.312.322.333.103.113.12空调优化设计供电设计人防设计燃气设计智能化设计幕墙设计商场装设计办公与公共部位装修设计景观设计泛光照明设计商业规划设计沉降观测基坑监测桩基检测地震安全性评价考古调查、勘探交通影响分析规划公示试桩检测临时用电设计节能评估基坑工程项目咨询(对轨道交通评价）基坑对轨道交通2号线的安全影响监测零星施工图设计其他咨询费试桩桩基、地连墙地下建筑地上建筑土方工程写字楼公共区装修强电与给排水开闭所变电所安装6.0055.0026.686.0020.0086.00200.0030.0040.00 7.50256.65 5.2675.5030.0030.00 0.45 3.0037.00 0.1028.22 0.50 8.0022.0032.8030.0030.0030.085800.0011200.0013300.00 625.00 4510.003392.00 450.003020.00 400.00800.003.13消防工程2567.003.14智能化750.003.15景观绿化595.003.16泛光照明307.503.17后三通300.003.18临时变电间安装3.19市政设施工程施工合同(开路口）4.123.20高速垂直梯660.003.21其他垂直梯720.003.22525.00开发规费4.1151025.027.494.2基础设施费免0.004.3墙改基金免0.004.4人防易地建设费免0.004.5人防审查费6330.053.174.6免0.004.7防雷审查费4.8规划技术服务费14.9房管与国土测绘44.10规划竣工测量费用31.724.11散装水泥专项基金230.2182031.482031.4建造总成本2+3+445573.0营业税与附加82031.44101.57土地增值税82031.42460.944101.57205.08城市建设税4101.57287.11印花税(万元)63.6882031.436731.8421783.8982031.436731.8421783.8923515.672、筹措资金2、筹措资金现金流入合计40000.020000.0020000.0024569.920971.402092