中国金茂近期对标综合报告-五合一-20190830

I中国金茂城市运营对标系列报告产城发展部2019年8月30日目录 I 1一、主要差距和不足 (一)产业规划能力不强，各级重视度不够 1(二)产业招商能力偏弱，三级招商力量不足 2 3 3二、改进措施 4 4 5 6一、整体情况 6 7 71.模式概述 7 8 三、对标体会 (五)采取务实灵活的考核机制 一、整体情况 二、发展模式 大优化 2.双圈战略，价值整合 2.围绕集团主业进行产业的投资布局 1.精准的园区产业定位 2.硬件、软件双升级 3.嫁接金融投资平台 1.各板块独立运作，快速成长 2.各板块均衡发展 4.集中办公 三、对标体会 升集团整体竞争力 2.重视各板块间的生态闭环打造，此为实现板块联动的基础 2.围绕主业进行产业投资布局 4.客户痛点与企业优势相匹配 一、整体情况 (二)出色的园区运营能力 1.园区规划务实管用 2.园区管理信息化水平高 3.区域能源整体解决服务能力强 4.产业服务智能化特征明显 5.中电光谷典型产业园区 1.产业孵化优势突出 V (二)围绕城市运营，推动产业落地 (三)坚持客户导向，提升运营能力 (四)发挥互补优势，强化战略合作 37 (二)组织架构 38 (三)模式解读 1.PPP模式 2.模式演变 3.模式优点 4.模式缺点 (四)产业发展 2.产业规划研究 3.产业落地策划和招商 4.产业平台建设及企业服务 (五)项目发展流程 2.计划编制管理体系 3.验证运作体系 二、对标体会 (一)强化产城组织功能 2.加强招商职能 (二)丰富产城发展模式 (三)强化产业发展能力 2.重视产业运营 3.通过多种途径加强宣传 1.规范项目获取体系 2.加强项目运营体系 图表目录招商蛇口 8 图3:招商蛇口园区运营三大核心能力 鸿坤集团图1:鸿坤产业发展规模 图2:鸿坤集团双圈战略 图3:鸿坤全链条产业服务体系 图4:鸿坤六大产业集群 华夏幸福图1:华夏幸福组织架构(总部) 图2:产业新城集团组织架构 图3:区域事业部职能中心组织架构 图4:产业发展集团组织架构 表1:华夏幸福产业新城业务结算标准 44 图11:一级、二级开发收入类型及对应的财务指标关系 图12:典型产业新城的一级开发收入来源及模式 图13:华夏幸福产业新城投资测算标准 图15:嘉善高铁新城合作模式 图16:溧水产业新城合作模式 图17:南京溧水产业新城综合开发投融资结构 图18:快速异地复制过程中不断完善的运作模式 图19:华夏幸福主要开发运作模式 图20:华夏幸福产业发展全流程示意图 图22:华夏幸福都市圈识别示意图 图23:华夏幸福产业话语体系 图24:华夏幸福圈层资源示例 图25:产业大数据平台示例图 图26:华夏幸福产业政策设计理念 图27:华夏幸福产业促进体系 图28:华夏幸福项目发展流程 图29:项目汇总图 图30:2017-2019年净现金流量表 76图31:区域项目及土地信息汇总图 1第一部分总报告为落实宁总和李总的要求，对标城市运营行业标杆，今年5月份进行了对标调研。总的来看，中国金茂在高品质住宅、高端酒店及写字楼、绿色建筑开发建设等方面的实力得到行业普产业规划、产业招商、产业园区运营、产业投资等方面的能力与机制(一)产业规划能力不强，各级重视不够营必不可少的重要环节，产业发展的优劣直接决定城市运营项劣，关系到政府客户的满意度。目前，一线经营单位在拓展城市运营位，既无自主产业规划能力，也无规划单位管理能力；二空间规划单位将产业规划作为一个小章节纳2空间调规的重要支撑；而缺位或者不深入的产业规划，将会大大影响城市运营项目拓展效果。反观华夏幸福、中电光谷等标杆企业，他们项目区域内外部优劣势条件，因而编制的产业规划既高屋建瓴，具有前瞻性，也接地气，具有可操作性，更能说服政府。在正式签约招商蛇口也在北京、上海、深圳3个一线城市设置了产业研究院，负(二)产业招商能力偏弱，三级招商力量不足人员队伍，但与华夏幸福4000多人的专职招商团队相3需求，比如科技类、医养类、文化类产业等。制度建设也明显滞后，产业招商的外部奖励办法、内部激励机制等都(三)产业园区运营能力欠缺，懂运营人才不多招商蛇口、鸿坤集团等4家标杆企业，均在产业园区运营方面深队伍、制度建设方面，与标杆企业仍有较大差距。我们应未雨绸缪，及时统筹谋划相关人才培养和制度建设工作。鼓励支持已落地产业园(四)产业投资能力不足，缺乏产业孵化标杆资和孵化多家独角兽企业、上市企业的成功案4联无限、中电节能、星网云联、领普科技等明星企业。特别是，鸿坤合起来打“组合拳”,通过“以投引产”,充分发挥各板块业务的协同(资产)也在投资新兴产业方面完成了云迹机器人的投资，但在结合各地产业招商、园区运营管理等方面还应下更大功夫，应持续加大产(一)加强人才引进与培养重点是加强产业规划、招商、投资及产业园区运营人才培养。一5(二)提升条线专业能力划。兼顾城市运营战略需要和产业投资自身特点，产城部牵头做好产业投资目标项目建议、投资初审等工作，推动金茂资本与总部及各区产保值增值；二是提升商业研判能力，熟悉商业中心投(三)加强机制体制完善施城市运营战略要求相适应、责权利相匹配的管理体系和制度体市运营项目的较成熟的城市公司中，目前只有青岛公司建立了专门的建起来。更好地发挥产城部在产业投资中的作用。以“一本大账”为6第二部分赴招商蛇口对标调研报告2019年5月18日，在江南总带队下，中国金茂产城发展部、战略管理部、资本市场部、财务管理部等到招商蛇口进行了对标交招商蛇口于1979年创立，于2015年吸收合并招商地产实现重组定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、招商蛇口在全国进行网络化布局和商业模式复制。在全国范围内布局意库类、网谷类以及各类科技园，总体开发运营园区面积超500集和发展壮大。文创园区标杆项目南海意库产业集聚度高达81%,科创园区标杆项目蛇口网谷产业集聚度高达70%。继今年3月荣获观点7(一)商业模式PPC模式依托便捷的物流条件集聚，从而带动人口的集聚和城市发展。通过不的发展模式。前港以港口、物流、邮轮发展为主(港的概念引申到空题园区、产业单元的打造，推动产业发展；最后是生活方式升级(To8孵化器联合办公主题园区产园综合体写字楼产业小镇产业新城片区生活产业精品住宅特色商业长租公寓精品酒店医疗健康教育文化旅游休闲(3)为进一步推动PPC模式的落地，招商蛇口目前已梳理打造出六大类产品与服务(启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养),覆盖教育、文化、写字楼、园区、文创、特色产城、长租公寓、住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康、养老等业务板块，合计25条标杆型产品线(见图2)。图2:招商蛇口“美好生活圈”全生命周期产品体系2.组织支持产业园事业部招商蛇口在总部层面成立了产业园事业部，与开发板块界面划分清晰，产业园事业部主要承担新业务研发、支持输出和资源整合职能，9(1)产业研究院设置于北京、上海、深圳3个一线城市，人员编制归属区域，产业园事业部对其进行专业管理。研究院主要负责宏观(2)园区发展中心设在蛇口总部，主要负责三项业务——土地开一线公司与园区事业部等总部相关专业条线紧密对接。城市公司门(产业园事业部、投资、战略等)会给予专业协助和指导。事业部能力，进一步实现城市、生产、生活的全面再升级(见图3)。5前港资源导入5中区产业培育宜居图3:招商蛇口园区运营三大核心能力合开发运营板块，招商蛇口也承担了三亚深海科技城、漳州港等带有照国家的战略指引来布局，同时设置底线，与地方政府充分沟通符合市场规则的落地模式。例如粤东新城项目，面对算账不平衡问题，在集团的支持下，招商蛇口由公司副总裁带队，和当地发改等部门就合作条件进行了20余轮沟通谈判，最终为项目争取到了30年的长期政策支持，保证了项目的落地和正常运转。图4:招商蛇口园区运营“3T平衡策略”水平进行比对；在对成熟园区考核时，则设置固定数值和行业对标两种指标，满足其一即可通过考核，例如园区租金增长率不低于9%,或(一)加强城市运营内部资源整合城市是一个复杂的生态综合体，无论对于产业是城市综合体，都需要从无到有为城市创造骨骼、肌肉和血液，而相居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养的6大产品线并能灵活组合应用，在城市运营开发投资过程中具有强大的产业集群谈判优势。中酒店、写字楼、绿建产品组合拳，发挥规模集群优势，形成系列化、块资源以及集团内部的农业、金融等资源，进一步丰富城市运营产品(二)试水产业园区运营(三)利用资本手段投资产业IP房地产是产业关联度很高的资本密集型产业，关联着上中下游数百个行业，许多新兴业态具有较高投资价值，可筛选优质产业资源，的房地产项目提供配套，如医疗和养老。现在招商并形成一系列标准化产品。二是兼顾城市运营战略需要和产业投资自身特点，产城部牵头做好产业投资目标项目建议、投资初审等工作，和财务投资，使地产、产业、资本三者充分结合起力其发展甚至上市，这样既可以获得相关项目投资的直接超额收又能作为与公司紧密关联产业IP,为拓展城市运营项目和填充产业园(四)建立明确的责权利体系项目的拓展、产品的迭代升级需要明确的责权利体系。从招商蛇层级。虽然产业园区事业部收入、利润等指标远不及住宅开发板块，但由于其在项目拓展和运营过程中发挥了较强的战略协同作用，故仍强优势，但也面临着其他地产企业的赶超和竞决心去壮大产城条线，为实施12361体系提供坚强组织保障。(五)采取务实灵活的考核机制招商蛇口具有较为丰富的城市运营产品线，精心锤炼每一个产品率和现金流，设置相应的EBITDA、NOI等考核指标。三是针对业绩化等业务的审批权限适当下放，鼓励先行先试。四是要在城市定成本，使后者稳健起步，又要让自持业态在规定期限内实(本报告执笔人：产城发展部熊志伟刘族佩)深耕产业生态闭环实现各板块高效协同2019年7月5日，中国金茂产城发展部到鸿坤集团进行了对标调性项目，并与鸿坤产业投资发展集团执行总裁朱江、鸿坤集团成立于2002年，截至目前已发展成为一家拥有金融投典型的城乡结合部打造成为一座有产业有生活的城中之城以外，相继进驻长三角、粤港澳及海南都市圈，已连续7年荣膺中国房地产100强(位列第67位)、中国房地产开发企业创新能力10强、华北区域品牌价值10强企业等荣誉称号。鸿坤集团旗下的鸿坤产业投资发展集团(简称鸿坤产业),以产业创新、创意创新、孵化创新”三大方向，积极布局国家战略性新兴产业、文化创意、现代服务业等重点产业。截止目前，鸿坤产业已投资运营了13大特色产业园区，超200万平方米的园区管理规模，500余家入园企业，约225亿资产管理规模。2018年，鸿坤产业荣膺中国产荣获中国产业园区金项目20强和产业集聚榜城市区域招商引资特别产业集聚(一)发展策略过产业协同，实现创新型城市运营商的定位。多元化业务板块在独立运作、专业发展的基础上进行协同与共生。用资产运营、资源整合的方式，融入创新元素和理念做城市运营，提高城市的综合竞争力，增“都市圈”——深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南城鸿坤四大板块核心优势，通过产业协同、生态整合，为都市圈赋能，为用户创造更多价值。通过“都市圈”+“生态圈”的双圈战略，深化创新型城市运营商定位。图2:鸿坤集团双圈战略(二)快速打造集团产业IP1.运用资本手段，绑定外部强IP鸿坤资本是鸿坤集团的重要业务板块，整合了鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等原有业务板块，是鸿坤集团进行产业布局的最核心引擎。其中，鸿坤亿润投资早在2007年就已成立，并成功发起北方地区第一支有限合伙基金，荣膺2017年中国最佳私募股权投资机构TOP100第75名，是行业内领先的独立财富管理机构。通过资本化运作，鸿坤集团入股了中国民生投资集团(全球化大型民营投资公司)、优客工场(共享办公)、洪泰智造工厂(创业孵化)、昆仑决(世界级(欧洲知名马术公司)等优质产业。务为突围策略，布局经济新常态下的新消费、新服务、新技术、新金度结合鸿坤产业和鸿坤文旅的优势资源，在2017年又迭代升级布局了(三)产业园区IP打造环保、文化体育、现代服务，构筑科技创新联盟。同时充分考虑不同在园区的空间生态的打造方面，鸿坤注重标准化、精细化、特色配套(餐厅、私人会客厅、屋顶花园、休闲会所、实验基地等)与绿软件方面，通过创新咨询、管理输出、产业招商、产业孵化、创业服务、品牌宣传等六大特色服务，为城市、园区及人才提供全园区招商与运营品牌传播市场推广以投资开发、委托运营、管理顾问和产业资源输出的传播优势，实现全覆盖的联动宣传通过嫁接鸿坤资本，实现园区内创业集群的金融资源导入，对入美的电商中天净化迈特力德大凤太好图4:鸿坤六大产业集群通过以上三点，鸿坤构建出完整的产业生态服务体系，吸引了大批文化影视、科技金融、信息技术、电子商务类企业设立总部，招商(四)如何实现板块间的高效联动场化的考验，这种市场化成长起来的企业，又能在一些重要发展鸿坤发展至今，地产开发的属性并不算突出，而是一个各板块综务独立运转，而不需要借助地产开发填补空缺，所以双方合作才正实现平等互利、各取所需，在共同推进项目时，才能切实做到联动性强的板块(如产业和地产),由集团的同一位分管领导进行统筹、管理和决策；并且实现集中办公(如园区拓展和地产拓展人员在同一个办公室),日常沟通交流非常通畅，实现效率最优。(一)建立多元化发展路径，构建业务生态闭环在传统地产行业发展遇到瓶颈期的当下，众多地产企业尝试多元们的一条重要启示，就是要通过优势资源的互补，提升集团整鸿坤四大板块巧妙地构成一个生态圈闭环：金融投资板块开创息息相关；文旅板块聚焦城市家庭消费升级；以上三大板块与地产开发板块相辅相成，共同促进城市升级、产业升级、消费升级。此闭环(二)产业投资和园区招商运营相配合，共同打造产业强IP劲，其中亿润投资已成功投资50余家企业，10余家企业已经成功上市，资产管理规模已超100亿。房地产(住宅、商办、园区等)主业、城市升级有关产业进行布局，业园，总建筑面积约300万方。鸿坤产业以各个产业园区作为业务抓产业园区招商(运营)的核心在于了解客户的痛点，并有一套完(三)建立高效的各板块协同机制才能焕发活力、快速成长。管理机制上要“统分结合”,“统”是指统一管理、集中办公，“分”是指分别进行绩效考核。“提高管理效率、沟通效率，“分”是为了明确成果归属，激发工作积(本报告执笔人：产城发展部刘族佩熊志伟)第四部分赴中电光谷对标调研报告2019年6月25日，中国金茂总部产城发展部、金茂上海公司创新与产城发展部一行4人前往湖北省武汉市，对中电光谷联合控股有限公司(以下简称“中电光谷”)进行对标调研。调研组一行先后参空间，并与中电光谷集团助理总裁尹碧涛、创客星董事长李磊等围绕我们总的体会是：中电光谷是一家具有深厚的创业创新基因、较其很多做法和经验值得我们学习借鉴；同时，中国金茂可在坚持自身产业园区硬件设施配套、重资产运营管理优势的同时，充分借助中电光谷在产业招商软环境打造、轻资产经营管理等方面的优势，通过强中国电子信息产业集团(CEC)。自2005年开启光谷软件园开发运营以来，中电光谷多年来持续深耕产业园区开发运营，聚焦产业投资、规划建设、招商运营、企业服务四种能力的系统培育，已成功打造了综目前，中电光谷在国内26个城市建有36个产业园，运营面积达创新机构逾6000家，聚集人才超过40万人，带动区域产业收入超过2000亿元，税收超过100亿元。2018年，中电光谷产业园区实现营收30.01亿元，其中运营服务和园区租赁两项收入占比达44.6%;产业服务收入达到11.54亿元。在今年6月由克而瑞发布的2019年产城发展运营商30强榜单中，中电光谷排名第2。(一)深厚的创业创新基因自称“把自己定位于一个永远的创业者”,他身上深厚的创业创新基之一。1994年，黄立平参与创办红桃K集团，1997年红桃K纳税超过1亿元，在全国民营企业中名列第二。1996年，红桃K投资东湖高新集团股份有限公司。两年后东湖高新在上交所挂牌上市，红桃K成为东湖高新第一大股东，当年10月，黄立平出任东湖高新董事长。建设依赖出让土地的方式弊端较多，不仅土地利用效率低，而且建设过程不可控，遂决定探索一种集约化的规划建设模式，即主题产业园区开发模式，由开发业主进行统一规划、统一建设、统一运营。2002业园。2004年，东湖高新面临重组，黄立平选择将主题产业园开发运营作为主营业务进行第四次创业。2007年，黄立平创建光谷联合，此后在武汉相继开发了光谷软件园、光谷金融港、武汉研创中心、武汉创意天地等主题产业园项目，并为光谷生物城创新园、高科医疗器械“光谷模式”开始走向全国，在青岛、沈阳等城市新增了7个产业园区项目。2013年，经权威评价机构认定，光谷联合为中国第二大市场化产业园开发商及运营商。2014年3月，光谷联合在香港主板挂牌上市，成为第一家境外上市的产业园开发运营商。2016年，光谷联合通过股票市场操作将控股权转让给央企中国电子信息产业集团公司 为“中电光谷”。CEC入主中电光谷后，仍给予黄立平及其经营团队高度的管理自主权，公司经营管理体制比一般意义上的央企要灵活得(二)出色的园区运营能力案设计、工程设计、项目及施工管理、智能增值设备及专业服务等。研究，是建立在扎实的调查研究基础之上的，其产业规划编制坚持自建设，并统筹整合集团各业务单位的信息化系统，推动形成了产业园雾报警，还可实时了解物业服务、电梯运维、地下车位使用、会中电光谷控股的中电节能公司，是专业提供区域供热供冷 提供区域能源整体解决服务方案，已构建起以节能技术研发、节能智产业生态业务体系，目前公司服务建筑面积已达800万平方米，经济效益和社会效益都很显著,实现了与环境、政府、发展商、用户等多能制造+互联网+信息安全”的高地，形成了基于低功耗广域物联安、温州、宁波、深圳、厦门等26个城市，建设运营了36个产业园于2008年11月，总面积2平方公里，总建筑面积106万平方米，容积率0.95,绿地率达45%,是产业生态和自然生态都十分优越的双生态创新园区。经过10多年的建设发展，该园区已集聚各类生物企业2000多家，吸引6万多人就业，引进4位诺奖得主、27个院士、537左右。目前有400多个新药在研，其中26个一类新药进入临床。园区入驻企业中，有百亿元企业3家、世界五百强企业8家、上市企业56物医药产业园区综合竞争力50强榜单中(样本量覆盖全国170多个国(2)武汉光谷软件园。该园区规划规划用地732亩，规划建筑设施，目前已吸引入驻企业约400家，新增就业约4万人，入驻代表通银行、招商银行、银联商务、光大银行、太平洋保险、国电武仪、建筑面积85万平方米，产业定位为金融后台服务、目前签约入驻金融机构近40家，在单个园区聚集度上居全国第一；入驻企业200余家，新增就业3.5万余人。已入驻企业(机构)包括人民银行、建设银行、泰康人寿、长江证券、湖(4)武汉创意天地。该园区位于武汉市洪山区，占地面积约291亩，建筑面积38万平方米，产业定位为原创艺术、工业设计、数字传媒等创意及相关产业，划分为美术馆、剧场影院、艺术家工作室、创意工坊、精品酒店、创意商街、孵化器、电竞中心、健身中心、高层办公等10大功能板块。目前已引进科技与创意类企业409家，包括10余家上市公司、20余家高新技术企业。自2014年7月开园以来，已举办各类活动300余场，吸引国内及国际校企合作交流100余次，全国各城市党政领导参观考察1000余批次。目前，创意天地已获得“湖北省文化产业示范园区”“湖北省旅游创新创建示范基地”“湖北省广告产业示范园区”“武汉市文化和科技融合示范园(5)成都芯谷。该项目位于成都市双流区，先期规划面积约20平方公里，并在项目周边预留30平方公里作为项目规划控制区。该基金、创新科技孵化中心、创新科技加速中心、联合创新实验室、智(三)优秀的产业孵化能力接一切资源”为宗旨，目前已建设创新创业空间面积达31.9万平米，服务创新创业团队600余家，集聚各类创新创业者2万余人，成为华(法务财务、人力培训、市场推广、业务众包等)及金融体系服务；的全生命周期联合办公生态系统。目前，OVU创客星已在全国17个城市运营33个站点，已获各级政府认定的资质有3个国家级孵化器、7个国家级众创空间、1个国家级广告产业孵化基地、6个省级孵化器、9个省级众创空间、2个市级孵化器、3个市级众创空间及其他各类资质40余个。公司(中金公司全资私募投资管理平台)作为基金管理人合作发起设立的电子信息产业投资基金，主要投资于半导体、新物联网、新兴显示技术等领域。此外，OVU创客星还专门设立了10亿国际数据集团)资本、七海资本、法国巴黎银行、招商银行、平安银模超过60亿元，在不到两年时间里完成54家科技企业的股权投资，投资企业估值增加超过31亿元。象和品牌价值(地产公司已有成功案例，鸿坤产业集团已于今年3月注“科技创新平台建设”和“高新技术企业并购”等基金支持的项目各地产业园区设立“金茂众创空间”,加大创新产业孵化力度，确保实现五年投资50亿元培育30家独角兽企业的战略目标。四是进一步(二)围绕城市运营，推动产业落地产业兴旺是城市繁荣的基础和前提，推动产业落地是城市运营的口惠而实不至，答应政府的产业落地目标一定要兑现。一是要件，在深入调查研究的基础上，提出务实管用的产业发展规划。要有各城市公司建立足够数量的专职招商人员队伍，只有这样才能保障招(三)坚持客户导向，提升运营能力(国家口岸药检所)等第三方权威检测机构。湖北省食品药品监管局在园区核心区域设立一站式办事大厅，将原来分散在8个处室的27个大项110个子项的行政审批业务全部集中在一起办，极大提高了企业办事效率，方便了政府行政。无独有偶，我们今年7月5日在鸿坤集营商，我们的客户主要是政府和产业资源方。无论对哪类客户，我们都应坚持以客户需求为导向，聚焦客户需求和“痛点”,真心诚意为(四)发挥互补优势，强化战略合作孵化、产业投资等轻资产占比已由10%提升至40%。中国金茂在重资产互补。另一方面，金茂绿建与中电节能、金茂资本(本报告执笔人：产城发展部路玉彬李晓铮)运作，中国金茂产城发展部对华夏幸福基业进行了对标研究幸福的组织架构设置、核心模式、产业发展等方面进行了深(一)企业简介华夏幸福基业股份有限公司于1998年创立，于2011年借壳上市 教育、医疗、休闲等城市配套，以实现区域的经济发展、社会和大健康、都市消费等10大产业，提出打造百余个产业集群。广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈的布局。(二)组织架构华夏幸福拥有业内独特的组织架构形式，而且基本以“一年一小因睡孔雀城集团业发展集团孔武城集团业新城集团产业发展集团城市空间因睡孔雀城集团业发展集团孔武城集团业新城集团产业发展集团城市空间物业集团医疗集团核心业务板块2015年麦肯捣咨询架构2015年麦肯捣咨询架构图1:华夏幸福组织架构(总部)华夏幸福总体由两个总部(北京、深圳)+一个核心+四个业务集团(产新、产发、孔雀城、辅助)的架构组成，其中核心是产业新城集团。辅助业务板块中，新城建设和城市空间(设计院)是内部乙方(1)集团架构整个股份公司的一切业务围绕产业新城集团服务，产业新城集团产业新城集团辖20余个大区事业部，集团职能设置有区域管理中置业事南员置业事南员县长量长产业新城集团区时信理中企发中一然承事业国大香事业具对务中人力中酒教事业部图2:产业新城集团组织架构(2)区域事业部并以区域事业部为基本的管控单元。华夏目前已经建立20余业部，辖70余个区域公司。下图是区域事业部职能中心组织架构。资源中心研发中心产业发展城市发展中心公关部招采部运营部资源部财务中心合规部图3:区域事业部职能中心组织架构务，核心部门是战略管理部和产业研究中心，是华夏产业先行战略的产业发展性团故路售产业究中心人数14人+11人26人产业究中心人数14人+11人26人12人龙头招商品牌营销10人18入19人(下没大数据植期)招商管理中心蒸展营硝中心被略管故路营主要作为领身的决策描动门(下没大数据植期)招商管理中心蒸展营硝中心做黑集群招公司图5:产业发展集团招商体系架构华算章福施部华算章福施部广业研究院观经济研究邮去经济研究部8人新图6:产业研究院架构下属各孔雀城分公司互相之间也是竞争关系，公司鼓励各分公司打破孔其兵用分公6孔容孔其兵用分公6孔容公司中计中成本中时好中人力中省富八分公a武据五分公6图7:孔雀城集团组织架构(三)模式解读(1)模式概况历经20年发展，华夏幸福不断丰富和完善其产业新城PPP模式的内涵。目前，华夏幸福以其PPP模式累计拿下77座产业新城，其中66座产业新城已经签约落地，48座实现现金回款，已基本完成全都市圈的布局，包括江苏、浙江、武汉、安徽等省份的30余个城市。服务基础设施建设公共配套建设城市运营规划设计图8:华夏幸福产业新城PPP模式华夏幸福的PPP模式，核心业务集中于规划设计、土地整理、基②土地整理投资：华夏幸福负责包括土地整理、拆迁补偿、村民③基础设施与公共配套建设：华夏幸福负责委托区域内的基础设④产业发展服务：华夏幸福负责委托区域内的产业园区建设和招商引资服务，推动区域产业升级，实现经济增长，扩大就⑤城市运营与服务：华夏幸福负责委托区域内的市政管理、民生服务、城市品牌及形象宣传，通过城市软环境的改善提升，使委托区(2)盈利模式华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环①区域盈利来源华夏幸福的盈利来源于三个部分的业务：配套住宅、产业发展服开发模式：地产开发+园区运营盈利模式：配套住宅+产业发展服务+—二级开发级开发级开发阶段二级开发阶段园区建设图9:华夏幸福盈利模式政府以委托区域内新产生的(原有企业与单位产生的除外)财政收入(含税收，土地使用权出让金，非税收入，专项收入、专项基金等)的地方留成部分(即扣除上缴中央和当地计提部分)按照双方约定的业务类别结算标准1.土地整理投资2.市政基础设施建设3.公益及公共设施建设4.产业发展服务5.规划设计咨询服务6.运营服务土地整理投资成本*115%项目总投资额*115%项目总投资额*115%招商项目落地投资额*45%成本*110%政府指导价或双方确定的市场价华夏幸福的产业新城开发流程，均包含一级开发、二级开发、招村r理收入收商收T亚商总回款击婪贫及开发分包含一级开发的收入，这部分收入均为应收账款，并非马上到账的支支夏的金额(真金白银)业收入成本复的金额支出净现金流同委托审计机构开展审计。如工业园区管委会和区域公司就单个项目经审计的基础设施建设费(含税)、当年经审计的上一年度土地整(含税)、当年经审计的上一年度园区综合服务费(含税),加成10%作选择一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不得超过3年。将新增落地投资额(主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产(土地使用权)、房屋租赁投资等)的45%作为招商5年内还清。基本流程：一级开发+分成模式：坊(3)投资测算标准对于每一个产业新城项目的筛选，在初期测算评估时，华夏幸福也设定了一些投资指标维度，通过这些维度来影响规划调整，并作为1战略四配度290分2转正的时间s5年3(别除自持物业)412343556%(余用期)6二极内部收益率(IRR)78(4)考核标准区域考核指标“3+4+4”区域考核指标“3+4+4”回款/签约(含经营性资产回款)财务类(3个)产业服务收入(管理口径)考核指标任务类(4个)净利润(核算口径)管控指标财务类(4个)图14:区域考核指标从BOT到DBOT再到DBFOT模型。(1)固安1.0模式：以建设为重点的BOT模式慢，在产业地产领域尚处于探索阶段，仅开发了三个产业新城项分别是固安工业园区(2002年)、大厂潮白河项目(2007年)以及怀来生态产业新城(2008年)。在2002年，固安县只是一个典型农业县，全县年财政收入不足1亿可以承接来自北京等中心城市的产业转移以及人口、资金等流入；另式进行园区的开发运作。华夏幸福与区域政府签订排他性的特许经营协议，获得20-50年不等期限的特许经营权。在固安工业园区的交易方合作的项目公司(SPV),并向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资开发主体，负责园区的设计、投资、建设、PPP模式的主体是政府和企业，双方职责分工明确：(1)政府通约定，根据开发进度依法提供建设用地。政府还负责重大事项决规范标准制定、提供政策支持以及基础设施和公共服务价格质量监管等。(2)华夏幸福主要负责基建、公建、转效率非常高，新企业入园一周内可以办完而华夏幸福采用市场化运营，累计在固安工业园区投入超过160亿元进行开发建设，其中基础设施和公共服务设施投资占到近40%。固安益的主要来源。一方面是一级开发所获取的10%的固定收益，在2002年华夏幸福与固安政府签订的协议中，土地整理部分的收益除成本在早期的BOT模式中，建设是整个环节的重理、基础设施、公共设施建设等。华夏幸福利用一级开发实现区域价(2)嘉善2.0模式：以规划为核心的DBOT模式从项目区位来看，华夏幸福在此阶段一方面挖掘发达城市远郊区域的产业价值，包括江苏无锡、镇江、浙江嘉城项目。华夏幸福在长江经济带最先布局的两个项目就是江苏无锡的产业新城的建设和运营。双方合作期限18年，华夏幸福负责12平方全资物业、项目维护购买服务监管图15:嘉善高铁新城合作模式从盈利方面来看，在嘉善模式中，产业导入也为华夏幸福带来巨大的收益。按照新城基础设施建设和土地开发投资成本给予1偿，其中15%部分与项目区域内企业税收留存挂钩，即每年兑付补偿按基础设施建设和土地开发投资成本的110%补偿，获取10%的固定收合增长率为46%,从9.5亿元增长到63.4亿元，在总营业收入的占比从12.3%提高到了16.7%。2016年5月20日，华夏幸福发布了《关于与嘉善县人民政府签结算内容及比例在原协议结算项目基础上，增加服务业类(生活嘉善县人民政府结合服务业的轻资产特性后协算模式基础上，增加新的结算项目，有助于增加公司产业发展服域，在发达城市的远郊，单纯的资金导入已无法说服政府来获得大规模的开发用地，而强化其对开发区域的产业和战略规划能力，才有可能获取大面积土地开发权。因此，华夏幸福在运作模式上突出规划、设计的重要性，并将园区规划和产业设计纳入其原有模式中，形成了(3)溧水3.0模式：以融资为核心的DBFOT模式2015年后，华夏幸福开始快速复制其成功模式。2016年华夏幸福新增13座产业新城，2017年新增13座，2018年新增18座，基本覆南京市溧水产业新城PPP项目是DBFOT模式的首次实践。由华夏PPP协议，20年期限南京鼎通园区建设发展有限公司入园企业与运营服务100%控股提供产业发展服第缴纳税费溧水产业新城项目由华夏幸福出资2亿元对项目公司持有100%股权，总投资100.38亿元将由华夏幸福及项目公司完全承担。华夏幸福限公司垫付投资费用；如果投资费用不足，则由项目公司南京鼎通对外融资，既可通过股东公司在资本市场融资，也可通过银行贷款或其占股100%等一体化服务基础上，通过产业基金运作、孵化器收购等布局产业投资，在产业导入前进行企业孵化，实现企业入园，其次，在运行机制上，由于产业新城开发规模大、投资额度高，单纯依赖园区住宅配套销售及产业地产服务收入回法保证，还存在较大的资金缺口。也正因为如此，华夏幸福通过自身100%控股设立主体100%控股绩效考核体系监督管理土地出让金与一般财政收入缴纳税费缴纳税费生活工作、公众监督入园企业入园企业从盈利方面来看，根据华夏幸福签署的《南京溧水产业新城PPP开发、园区招商和城市运营为一体的服务，通过以产业撬动地产、以善的过程，也是华夏幸福从河北大本营向京津冀区域以及五大都市圈核心圈布局的过程，其盈利也实现了从一二级开发设计一建设一融资一运营一移交建设。以土地整理、基础设计和运营。依托产业、战略规划，撬动二级市场融资。创新性融资模式成为的产业转移和外溢，实现强大的招商团队和产业发展略合作；与高校等研发机构，建立产学研平台行产业控股资回报；通过住宅销售回回报；住宅销售回笼资金；产业发展服务费(当年新增落地投资额的45%)产业发展服务费超过住宅销售额成为主要的利润来源；通过产业投资，共享入园企困落后地区由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房企绝对的优势。原的拍地款会进入政府财政池，最终又会成为政府的支叫板，毕竟从规划到建设都是华夏幸福一手运作，随地(很多政府的财政收入里土地收入一直维持在50%左右，在一些落后低税收地区土地收入占比更大，政府是否有钱给华夏幸福为华夏幸福另类的土地储备),在面对变化莫测的房地产政策时，华夏幸福和地方政府签订的PPP协议中，开发面积少则几平方公里，多则上百平方公里，时间少则十几年，多则半个世纪。如果一个打药等精心照顾，全是投入项，后期果树长大了，只需要简单照顾，华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资照45%比例的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如果华夏幸福入股了某家自己非常看好的落地企业30%股权，那么在落地后准的目前还只有固安一家，华夏幸福未来的路还很长，应收账款依然(四)产业发展流程综合解决方案，构建完整的产业发展创新生态体系。在推动区域产业发展的过程中，华夏幸福依据园区经济发展定位，结合自有资源产业落地策划产业落地策划图20:华夏幸福产业发展全流程示意图夏幸福的“护城河”,其核心竞争力是号称拥有4600人的产业发展团省咨询费用近2亿元。在规划质量上，产业研究院自研规划中大量使(1)定位(2)架构研究院下设有宏观经济研究、都市圈研究、创新研究和产业规划(3)职能对国民经济运行进行分析研究，关注国民生产总值和国民收入的华夏幸福产业新城布局逻辑是选择核心都市圈。产业研究院利用基石题基石四北京，上海，广州杭州、长沙，成都西安基石成长型宁波，青岛，沈阳覆门、济南、福州南昌、贵阳、合肥大连、昆明、太原长春、海口、南宁.哈尔滨、乌鲁木齐③产业规划产业规划是结合地块的区位禀赋和机遇，针对痛点，结合周边竞合态势，谋划适合产业新城项目的产业发展方向及落地策略。在华夏幸福的产业新城项目打造过程中，产业规划有三个非常重要的作用：一是在签署备忘录前获取政府领导对项目打造方案的认可，促成备忘录的签署，俗称“打单”;二是在签完备忘录后，在战略规划、概念规划的配合下，进一步获取政府首肯，推动PPP协议的签署；三是精准找到适合项目的产业发展方向，有助于事半功倍的招商。产业规划过程中，在选择产业发展方向时，产业研究院还有一项基础工作，就是制定华夏幸福聚焦发展的10大战略新兴产业，以及112个三级行业目录，谓之“产业话语体系”。所有的产业招商都是根据这112个产业目录进行，以保证未来的长期可持续发展。下图是华夏幸福产业话语体系。汽车汽车环保装备支服务服务外包图23:华夏幸福产业话语体系洞察是否适合在项目地发展。同时，产业研究成果也为华夏幸福对外发声提供素材，为转变华夏幸福地产公司形象，强化产业IP,获取政(4)人员《泽平宏观》公众号几乎每一篇都是10万+的阅读量。华夏幸福产业研究院的院长是经济发展领域的专家顾强。顾强现任华夏幸福高总裁，是管理学博士，国家制造强国建设战略咨询委员会委员，曾先后在纺织工业部、国家经济贸易委员会、国家发改委、工信部等部门任职，加入华夏幸福前任工信部规划司副司长，长期从事工业智库研究人员的水平决定了观点的输出质量和产业规划的水华夏幸福现有产业研究与规划人员近60人。其中，70%为博士(包括圈大数据研究人员来自于北师大和人大，其他国内外一线咨询机构与国家智库、拥有5-20年对于高端人才来说，这里非常独立，没有过多KPI指标考核压力，可(1)定位(2)架构(3)人员在产业发展集团人才规划中，10大聚焦行业的每个行业均有10理已超过200人，大都来自世界500强与国内知名开发区招商条线中(4)职能队的失职。另外，招商人员必须要能知道所属华夏幸福有一般项目、大项目、产业集群三类产服公司，没有项目标准的约定，没有固定资产投资额、行业排名劣势是对应业绩的激励额度和权重相对偏低。大项目产服公标企业清单，所招项目必须是清单上的企业，只有20%的空间可以自和产业研究院协同完成的。在宏观角度，需要洞悉行业发展趋势，围绕目标行业统计过去3-5年每个行业新增的固定资产投资额数据，分析全球范围内产业转移外溢趋势，判断每个行业技术发展趋势。在中整合之后，严格约束招商人员无序参加圈层活动，避免内部不同公司第三，针对圈层特点和影响力侧重点，共同谋划如何把华夏幸福产业新城体系与圈层所处产业协同。比如，将每年河北省经贸洽谈会与光电子协会液晶分会的年会相结合，华夏幸福负责会务组织与资源对接，协会方负责召集行业企业家群体并保证活动专业度，双方各取所需，共同搭建行业平台，强化资源整合能力与品牌美誉度，增加合圈层资源还有一个附加优势，那就是通过圈层资源可以为已入园企业搭建行业合作平台，无论是人脉还是合作机会，都可以通过圈层组织对华夏幸福及入园企业的适度开放获取。下图是华夏幸福圈层资中国光学电子协会液晶分会台湾显示器产业联合总会中国OLED产业联盟中国VR产业创新联盟日经BP社中国电子展(ICChina)赛迪顾问集邦咨询同时，为了全球资源配置，华夏幸福还通过与同一个董事长麾下的太库科技深度合作导入资源。太库科技的理念是“全球技术、华夏加速、中国创造”,在全球范围内的技术前端和前沿寻找技术产业化与比如，并购的苏州火炬孵化公司，主要做中小微企业服务；并购的伙伴地产公司，类似于产业地产中的链家，以珠三角的工业房产为主要阵地和载体，在全国有1000多家门店。招商已成明日黄花，未来资本招商将成为主流。华夏幸福对此的内部几率越高，甚至许多大项目是资本“造”商，而不仅仅是资本招商。通过资本的力量，可以将未来的产能加速到今天投产，也可以将当下的产能成倍放大。产业发展集团内部也设有产业投资基金，目的并不公司内部及华夏系的投资部门几乎都是这种打法，主要包括董事长王文学控股的知合资本(上市公司之外),产业新城总部产业投资部，各事业部与政府合作成立的产业发展基金、产业并购基金等。由于华夏幸福有落地投结算的模式，因此在资本驱动招商中，很注重杠杆率，通常希望做到1:5,也就是说，2元的投资能够撬动合计10元的投资，落在华夏幸福园区内还会产生4.5元的落地投收益。目前，资本③发声展会、峰会、研讨会，并进行主题宣讲，强化华夏幸福产业IP,寻找该平台非常值得关注，这是华夏幸福基于17年产业招商经验，结合人工智能与大数据技术研发的专业平台，计划聚焦拥有1960万家企业近10亿条动态数据，可极大提升产业发展能力。2019年，生物医药、汽车及零部件产业大数据已全面上线，新一代信息技术、高端装备、机器人、都市消费等产业大数据将于年内上线。景，输出智慧招商、产业地图、产业热点预测报告、行业白皮书等产图25:产业大数据平台示例图产业发展集团还设有工业地产部门，负责建设产业港、科技港等载体特点，形成产业工艺流程和载体建造标准手册，培养了一批懂产(1)定位(2)人员(3)架构和职能产业新城集团的产业发展部门在各层面分别为产业发展管理中心(集团总部)、产业发展中心(事业部、区域层面)、产业发展部(发优惠政策制定、申请和执行，产业服务收入业绩考核以及招商大项目①产业招商优惠政策制定和执行图26:华夏幸福产业政策设计理念华夏幸福的产业招商优惠政策由产业新城总部发布指导意见和操作规范。规范中主要说明了每一个产业项目所能享受的优惠政策折合成资金后的总额度，以及可以通过哪些方法兑付给企业。制定。由于华夏幸福主要以制造业为招商对象，且和政府结算是按照落地投的45%,因此产业招商优惠政策额度主要以投资额作为衡量标准，原则上不能超过项目签约落地投指标中固定资产投资额的5% (固定资产投资额按签约落地投的70%测算)。不同类别项目优惠政策额度计算方式各不相同：固定资产投资类项目享受优惠政策总额不能超过该项目实际固定资产投资额的5%;无形资产类或服务业项目优惠政策总额不能超过该项目实际落地投资额的1%;若项目投资包含以上两种形式的，可选择其中一类依照执行；其他可结算产业服务收入方式的项目(如营业收入等)可根据其结算的产业服务收入倒推落地投后控制在5%之内。由于招商政策的区域属性较强，各个事业部和直属区域会根据集团总部的指导意见制定各自的招商政策。执行。招商政策主要由区域的产业发展部执行。招商政策资金主要来自于产业服务收入(招商收入),比例是华夏幸福所招企业落地投资额的45%,产业服务收入主要支撑两块招商支等，比例是产业服务收入的2%;二是招商政策的成本。问咨询费等形式，通过编造合同、虚增价格等方法支付给企业。其中金补贴。二是华夏幸福独立成立产业基金，借给落户企业，约定3-5年，约定低息或者0利息，但要求保本。招商政策成本一般不超过该项目产业服务收入的5%,列支来源为产业②产业招商选址服务绝大部分情况下由区域产业部门负责。区域人③产业招商载体建设工就可以战胜90%的政策。作为产业地产开发商，华夏幸福要求做到夏幸福创造过从接触到签约只用87天就签下一个世界500强项目落对于签约入园企业，无论是租用厂房还是拿地自建，华夏幸④产业促进企业入驻后，将面临优惠政策申报、招工、税收返还、高管和员协助企业对接高校院所、猎头公司及培训机构等获取专业人才园区交通、食堂、人才公寓等全方位管家式服务图27:华夏幸福产业促进体系(五)项目发展流程“模式验证运作体系”三大体系的标准动作，这些都是以区域事业部 四，开发第睛五，经营计划各的考海非覆-南大，授式走通