任务五-契税实务

任务五契税实务会计与金融学院$项目七其他税种实务5.1契税法规解析（一）契税的概念及特点契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。契税的特点：契税属于财产转移税；契税由财产承受人缴纳；是一种重要的地方税种。（二）契税的纳税人契税的纳税义务人，是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位包括企业单位，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括个体经营者及其他个人。$项目七其他税种实务转移土地、房屋权属是指下列行为：（1）国有土地使用权出让，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。$项目七其他税种实务（三）契税的征税对象契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠予和交换，以及房屋买卖、赠予、交换等。（四）税率契税实行地区差别幅度税率；比例为3%-5%，具体执行由省、自治区、直辖市人民政府视本地区实行情况而定。$项目七其他税种实务（五）税收优惠现行契税制度规定的主要减免税优惠如下：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

城镇职工按规定第一次购买公有住房；免征契税；

因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；$项目七其他税种实务承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。$项目七其他税种实务5.2契税的计算（一）计税依据契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况。（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。（2）土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。$项目七其他税种实务（二）应纳税额的计算契税应纳税额的计算公式为：契税应纳税额＝计税依据*税率【例7-13】甲企业2017年6月份用价值450万元的办公楼交换乙企业的价值600万元的办公楼，同时甲支付给乙150万元的差价款。当地规定契税税率为3%。计算甲企业应缴纳多少契税？甲企业2013年6月份应缴纳契税税额=150×3%=4.5（万元）$项目七其他税种实务5.3契税的会计核算企业缴纳契税可以通过“应交税费——应交契税”账户进行核算。企业计提契税时，借记“固定资产”“无形资产”“管理费用”等相关科目，贷记“应交税费——应交契税”；实际缴纳契税时，借记“应交税费——应交契税”，贷记“银行存款”。企业对契税进行核算，也可以不预提契税，不通过“应交税费——应交契税”账户核算，而是在企业实际缴纳契税时直接计入资产的成本或费用，借记“固定资产”“无形资产”“管理费用”等相关科目，贷记“银行存款”。$项目七其他税种实务（一）企业取得土地使用权缴纳契税的会计处理相关会计处理分以下两种情况。一，有偿取得土地使用权一般企业有偿取得土地使用权，缴纳的契税计入“无形资产”；房地产开发企业有偿取得土地使用权，缴纳的契税计入“开发成本”。二，无偿取得土地使用权企业无偿取得土地使用权，缴纳的契税作为当期费用入账，记入“管理费用”。（二）企业承受房屋权属所缴纳的契税的会计处理企业承受房屋权属所缴纳的契税，不管是有偿还是无偿取得，均应按规定计入固定资产价值，计入“固定资产”或“在建工程”科目。$项目七其他税种实务【例7-14】某企业2017年8月份从当地政府手中取得一块土地的使用权，支付土地使用费2200000元，省政府规定契税税率为3%。计算该企业2017年8月份应缴纳多少契税？应纳契税税额=2200000×3%=66000（元）实际缴纳契税时的会计处理如下。借：无形资产 66000

贷：银行存款 66000$项目七其他税种实务【例7-15】某企业2017年6月8日收到当地政府无偿划入土地一块，企业申报缴纳契税时，主管税务机关确定该土地使用权价格为3500000元，当地政府规定契税税率为4%。计算该企业应缴纳多少契税？该企业2017年6月应缴纳契税税额=3500000×4%=140000（元）实际缴纳契税时的会计处理如下。借：管理费用 140000

贷：银行存款 140000$项目七其他税种实务5.4契税的纳税申报（一）纳税义务发生时间纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天，为纳税义务发生时间。（二）纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。只有纳税人完成了纳税义务并出具契税完税凭证，土地管理部门、房管部门才能办理变更登记手续。$项目