新建龙凤山庄工程可行性实施报告

二、项目单位简介2三、项目主要技术经济指标3二、项目的必要性4二、营销策略6第四章项目区城市概况与经济水平分析9二、社会经济条件12一、规划设计的指导思想、原则与措施13二、整体规划设计方案15三、项目建设定位18一、给水、排水设计方案21二、供电与电信设计方案23二、环境保护执行标准25三、环境保护措施25第十一章投资估算与资金筹措30二、招标基本情况表32二、总成本估算33三、销售利润估算33二、项目与所在地互适性分析35三、社会风险分析35技术资料；某县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批部和综合部。分公司通过政府招投，取得某县凤山石榴园区域开发权，并方针、政策与有关法规、法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进某县经济又好又快发展。分公司现有一12345678二人%%%第二章项目的可行性和必要性某县地处北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。城区境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居民为子女读书、改善人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。近几年来随着经济的发展，城乡居民通过外出打工和特有的防腐产业等途径，收入也居全省县级第一。具有一定的购买力基础。项目地处县城北部，属寸土寸金地段，该项目建设对提高县城的城市品位，改善人居环境，促进该区域尤其是商业房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。它对拉动某县国商铺的需求不仅仅满足于有一个基本的居住、经商的条件。居住、经商的质量，居住、经商的环境（包括室环境和室外环境）该项目某置业公司某县分公司商业、居住开发建设工程的建设不但可以为某县白通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。由于该项目地处行政中心、商业中心，商机。项目建成后，为保持良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。可见本项目的建设将给社会提供大量的就业机本项目位于某县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已确定作为某县城市北部未来发展的主方向，作为都市圈卫星城和后花园的定位。龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺、西靠虎山、东临某县师学校、面对某县一中，城市公交直通小区，可实现本项目与城的零距离接第三章需求分析与营销策略（一）某县承接产业转移，吸引越来越多的投资近年来，随着皖北经济一体化的深入推进，某县县作为都市圈的卫星城市，发展优势、投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外某县拥有得天独厚的区位、交通、产业、人文等优势条件，发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食品、机械加工、陶瓷、合成革等制造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。此外，某县的投资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得某县在承接产业转移方面具承接越来越多的、来自南方发达地区的产业转移，届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在某县长期工作和生活。因此，他们非常有必要在某县购房生活，这无疑会为某县的住宅产业带来非常好的发展机单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职近年来，某县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴与事业单位过渡性补贴的与时兑现。领导阶层、企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向经济基础，再考虑到某县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。本根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并与时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要样板房的准备：在销售实施中，样板房的示作用不能低估，它更能刺上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的“助消”作用。因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的体现艺术性，强调品位和格调；全智能化配置；注意细节的布置，如鲜花现场包装调整：根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建议现场做以下容：销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、销售人员服装，标志性第四章项目区城市概况与经济水平分析本项目法人单位位于省市某县，某县位于省最北部，苏、鲁、豫、皖某县紧靠都市经济圈中心城市市，县城距京杭运河30公里、观音机场某县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明14.4℃;历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均某县位于淮河流域中游，二、三级支流围里，隶属于华北平原某县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区与近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小某县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨某县域境水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急某县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地某县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境围除寒武本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋与花生、芝麻等。全县水果挂山楂等。圩子萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉某国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优石、瓷石、高岭土等储量可观。某县南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作《石炭歌》赞之。改革开放了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐窗口、体制改革的实验区，现已成为国外客商投资的热土，是某县工业发第五章项目整体规划与定位本项目的设计指导思想为：为某县人民提供一处能展现21世纪某城城市建设风貌的新型居住小区为目标，注重社会、环境、经济效益手段，合理安排并组织住宅建筑与其他相关因素之间的关系，使住宅和环境等成为一个有机的结合体。其中具有良好的室空气条件和较强的生态气候调节能力，以满足人们居住生活的舒适，使人、建筑与生态环境之间形绿色住宅应该有许多基本特点，首先建筑材料必须提倡使用环保型的地处理污水，把污水变成中水，中水用来种地、浇花、洗车等，做到在节洗手池的水能够直接通向厕所，洗衣服，洗菜的水可以用来冲厕所；采用明厨等，降低照明用电；采用太阳能热水系统，小区共用供热系统，充分利用自然能源而减少对大气的污染。做到分类处理垃圾。将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收，就地处理垃圾，极大限度这主要包括：室声、光、热等物质因素：声，既室声环境的改善，让住户不受到室外噪音的干扰；光，指设计明厅、明卫，明厨等，以充分利用自将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收处理，就能9、通过就地处理污水，把污水变为中水，可池的水直接通向厕所，这样，洗衣服、洗菜的水就可用来冲厕所，从而节区。每个小区基本都有各自相对独立的商业、居住部分，我们将商业与居部分小区的商业用地将建设成产集体闲娱乐、商业、公寓与居住等设施于一体的具备复合功能的城市综合功能街区。结合小型商业打造出主要商业街，形成特色商业街区，从而很好带动了整个商业片区，丰富建筑功能形态的同时，也会为周边居民带来便捷的购物环境，完善居住区的配套居住区北部以安置房为主，中部与南部以商品房为主。住宅的房型根据地块的环境不同进行差异化设计。在地块沿商业街部分，我们皆设置了小房型，中心景观部分布置大房型，地块以多层住宅为主，部分小区中心型道路所带来的高车速，可从根本上减少由车辆所产生的噪声，营造安静的居住环境，这样也可以使居住区的部环境形成与外部城市不一样的道路小区的停车方式以多层住宅底层停车为主，利用多层住宅南面开间较大的开间布置车位，小区部沿小区主干道布置少量停车，停车位基本位于结合小区的中心绿化带设计一个与车行道路相通而又相互分离的道网路。步行道穿行于各栋住宅之间，将各住户与各种室外休闲设施联系起来。步行道的设计更加注重其多样化，局部放宽成小广场，局部通过植居住区着重强调社区环境塑造，把社区生活空间作为艺术研究对象，从而营造出具有园林生活情调的康居环境。将景观渗透到小区的每一个角规划将小区景观充分引入到各个角落，并努力保持整个小区视线上的大限度地完善不同方位的院落与室的行动、视线、景观等关系的处理；考虑私家庭院与公共景观之间的融合；私家花园的围合形式力求多样化，丰充分利用基地的自然状况，并加以研究和利用，注重空间关系的处理和发挥，使之与整体建筑风格相整合和协调，其中包括道路的布置、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等。并且，总体景观建筑风格的设计在很大程度上主导着消费者眼球，目前某县处于一个比较注重数量的发展期间，所以在建筑的风格上几乎都是千篇一律，基本上没有什么特别之处，对此，项目的开发建设在风格上要与其他的楼盘有包括外墙的颜色，增加空调机外放位置等等，在别墅方面，主要以现代建），根据某县家庭的人口数与日常生活起居习惯，以最科学合理的布局达到使用功能，把没有实际使用功能与重复功能的部分放弃，在某些重要区因为飘窗的设计可以增加小房型的空间感。因此米以上，这对消费者具有一定的吸引力。因此建议本案在客厅开间上考虑会所前期作为现场售部，为销售服务，交房以后是为项目所在地目前为止没有住宅项目的开发，对于我们来说是一个有利根据确定的目标市场的购买力以与某县住宅市场的价位可以开发高档某县的别墅基本都是连排别墅，所以不能在走同样的道路，别多样化，除了连排别墅，我们可以加以独栋，双拼，形成有一个多元化的基于以上七点，我们认为最佳的开发模式为：以多层结合别墅为辅的根据某县的现有经济水平和人均收入不具备开发高档住宅；根据某县人民的生活习惯，不适宜开发小高层或则高层住宅；根据某县的房地产的开发现状来看，只有开发多层住宅。基于以上三点，确定多层居住生活型缺乏旅游风景资源，不可能开发渡假型别墅和有经营性质的旅游型别墅；离闹市区很近，道路状况优良，具备第一居所的条件；缺乏外事办事5%我们的规划、建筑品质与自然条件我们的价格定在2600元／平米――2900确定低开高走的基本原则：一方面避免开局不利，另外可以产生一种增值现象，刺激和逼迫消费者迅速购买，另外还可以吸引以投资为目的的价格高走：当销售一段时间以后，单价上涨，然后逐渐上涨，再根据某县楼盘的特征，一至三层单价逐步上涨，四层以上有浮动的下降，以达项目尚未正式开盘，且无任何市场影响，因此需要全面进行专业的整强调精品物业是整个市场推广、营销企划、物业管理目室设计与结构设计等重点。因此，无论是案前部分、简报表现部分、现必须集中地针对某县与周遍城市1-3个细分市场作为目标市场。这部分人士月收入数万元至数十万元不等，在创业过程中，他们发展自己的事业，一边提高生活质量，有较强的购买力，但比较实这部分人家庭月收入虽然虽然比不上个体户，但是多年的积累加色收入，对于住宅的要求也会随着经济的发展而不断的提高。所以他们也开发商已经有一定的规模，在创业的过程中，积累了一定的积蓄。随着生活条件的改善，他们迫切希望改变自己现有的环境，但是他们也是比较实际，注重的是住宅的质量以与舒适的程度，他们也是我们一小部分买具有巨大的购买力，能打动他们的是环境、现代品味的建筑风格、完善的第六章公用工程设计方案根据规划小区中公建设施的性质与数量，确定最高日公建用水量为综上所述，规划该居住小区最高日总用水量为2385立方米，最高日最本居住小区利用城市供水管网供水。当地管网供水水压与水量均能保证该居住小区的生活与公建的正常用水，不需另设加压和储水设施。供水用水量与小区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道4.管网的布置为了提高小区供水的安全可靠性，管网的布置采用的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给小区本着高起点、高标准的要求，小区的排水采用雨水、污水分流制距离排出，在项目区东部和南部各设置了一个排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网。雨水通过城市雨水管道排入龙山河，污水通过城市污水低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯带铠装，电缆型号VV29-3×70+1×35，各种管线之间以与管线与道路与建筑之间要保持一定的水平和垂直净本项目住宅建设项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以与项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活物；废气主要是居民居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以与项目完成后居民生活建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。与时清理施施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置与建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土与建筑废弃物处理计划，与时处理或运针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和省制定的建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》以与2、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料某.龙凤山庄住宅小区项目是房地产项目属建筑工程项目。本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。施工过程有劳动安全、职行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，与时阳光花园小区建设实行统一规划定点，分年度实施完成的方式，建设期三第十一章投资估算与资金筹措4.当地类似工程的造价招标的工作围即指招标文件中约定承包完成的工作容，工作容可以由也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程容。前者称为工程项目一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程单项工作容承包一般适用于工程规模大或工作容复杂的建设项目主将需要实施的全部工作容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括容繁多，专业招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、等新闻媒体发布招标广告凡具备相应