新沙湖水岸星语项目策划

①、本项目位于市武昌区秦园路沙湖旁。②、住宅项目：共10幢，均为20层，框架结构，面积约9.6万平方米。①要求达到市优质工程和省文明工地要求②施工质量要求高,管理难度大.③一次性开工面积较大,工程量较多.④本工程工期较紧.适应时代发展出现的人口老龄化、生活休闲化、核心家庭小型化、智能信息化、私家平衡好经济利益与社会利益、环境利益和公开发与城市规划；开发与环境保护；开发与居民生活质量等。适当的超前是对来有效把握的体现，包括未来生活方式、工资方式。人口构成，家庭包括自然主题、绿色生态主题、视觉环境主题、健康生活主题、山水人居主题、可持续包括信息科技、建筑科技、环境科学、管理科学、小区智能化等。包括技术创新、设计创兴、环境创新、经营理念创新等。对开发项目进行社会、经济、环境、技术等全方位的研究，进行开发定位、可行性研究和3.1.1分析项目周边地区的条件进行项目选址决策；了解项目所在地的规划情况（规划要XX施情况、公共设施和市政设施的配套情况等分析基地开发的可行性；了解基地的地形地貌和工程地质概况，估算开发工程量和费用；分析房地长开发现状，进行目标客户群的实态调查，确定开发定位，树立品牌意识。对于中小型规模的房地长开发建设项目，首先应根据周边环境与周边已有重要的建筑物与公共场所（如学校、公园、医院等）的房展情况，在规划上力求与其相结合，充分利制定投资决策，并在决策过程中发挥已有游戏，如基础设施完善程度、交通便捷性。人文环境状况等。对于大型房地产综合开发项目与，在规划上力求统一，以品牌性大公司为龙头，联动中小开发商形同运作，在开发和建设上滚动经营，形成集成模式开发格局，这无疑有助于打造区域性的房地产消费热点，发挥房地产开发建设中的积聚效应，形成设施完善，交通便捷，环境结静、生活舒适并居住效率高，生态效率高、运行效率高、集聚效率高的现代住宅社区。对于这种形式的集成式房地产规模开发，既考虑了各个开发商利益分配要求以与权属明晰的要求，又使得各个开发商的有事能够在联手打造区域性房地产消费热点的过程中实现互补游戏的放大，同时还是得住宅区的设施能够配套和共享，居住环境能够更加具有人气将投资决策阶段的意见和戳是化为具体的规划设计要求；综合居住区开发定位即根据区位环境特征、政府主管部门的控制性规划要求、项目资金等因素，确定小区的规划设计和主题和亮点，以与合适的容积率、户型与比例。住宅质量标准，公建配套设施、节能与环境设施和物业管理模式。组织设计单位进行设计招标，确定方案并进行设计方案优化。方案要求在保证施工秩序和人员安全的前提下，根据实际可以请业主到施工现场岔开施工质量，根据业主的合理建议进行优化设计，这样既拉近了开发商与业主的距离，又使开发商免费获得了监理工程师和优化方案小组，并对社会广泛宣传以获得良好企业形象的无形价值。而且良好的工程质量不仅可以赢得业主与社会良好评价，也能减少日后维护与能源消耗的费用，对开发企业与社会具有重要的现实意义。对于这方面的策划已有成功实例：如欧洲新城，XX闵行生态园等。可以是uo这种策划方式起到了对规划设计策告营销策划提供了宣传的素材。营销策划是企业获得市场价值的关键，而房地产开发具有项目投资大、资金回笼周期长的特点。因此，开发商必然要面对项目进行价格定位，以投资决策策划阶段的市场定位为主，研究市场的有效需求，根据市场动向想适当调整营销方案。营销策划阶段正确地把握小区的主题魅力和宣传亮点，才能有效宣传，除对项目的主要优势如交通、区位、性价比等有效策划外，还应把握时代新变化，只有有新意、与众不同的营销策划方案，才能把握消费者，把握市场。列如以团购、亲友联购、三代人家庭同单元双套亲情销售等均可以作为营销策划点，只有这样才能在有限的时间把握市场，获得销售佳绩，促进资金回笼。物业管理策划是针对小区的群体进行分析，以进行特别服务设计和特色设计，而不是满足简单的基本的设施服务需要。这一过程既要考虑不同的家居人口状况，年龄构成、居住者的实际生活水平等要素，同时又要考虑由于不同的文化背景、经以与现代观念所形成的价值取向。另外还要对未来进行超前物业策划，如合计的发展带来的家庭办公化、老年人居住问题，大量私家车辆的停放问题。4.1.1工程质量管理目标1、必须一次性通过质量监督对本工程质量的检查。4.1.2安全文明施工管理目标1、合同期杜绝重伤、死亡事故2、轻伤事故频率控制在1.5%以3、施工人员、工人安全教育必须达到100%4、单项安全技术措施必须有针对性5、施工用电达到部颁标准6、“三宝”、“四口”防护达标7、各种脚手架搭设达标8、施工机具防护齐全有效9、模板工程达到部颁标准10、塔吊达到部颁标准12、施工现场文明施工达标率100%4.1.3工程质量与安全管理依据1、建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300）2、工程建设施工企业质量管理规（GB/T50430）3、建筑部装修设计防火规（GB50222）4、建筑部装修防火与验收规（GB50354）5、民用建筑工程室环境污染控制规（GB50325）6、建筑地基基础工程施工质量验收规（GB50202）7、混凝土结构工程施工质量验收规（GB50204）8、砌体工程施工质量验收规（GB50203）9、钢结构工程施工质量验收规（GB50205）10、建筑装饰装修工程质量验收规（GB50210）11、住宅装饰装修工程施工规（GB50327）4.1.4质量与安全管理奖罚措施根据各项目部对施工质量与安全的考核采取一定的奖惩制度。4.2.1依靠监理的力量控制质量与安全监理应每日详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初一、十六检讨进度，记录于4.2.2优化队伍，杜绝多层转包优选劳务队伍，实行优质优价，加强教育，提高质量意识不断对全体参施人员进行质量教育与培训，提高他们的质量意识，严格执行ISO9002标准，从而达到加强对施工每一环节质量控制的目的。不允许各分包单位私自转包4.2.3强化过程监督1、落实“三检制”交接检:工长在自检完成后，对已完工序进行检查：专检:项目部质检员对班组完成的工序进行检查。“三检”完成以后，由工长填写检验评定表，专职质检员核定。最后请工程监理或甲方2、隐蔽工程验收隐蔽工程由项目技术负责人组织，质量检查员、工长、班组长参加检查，并做出较详细的文字记录。所有隐蔽项目，须在甲方、监理、设计认可签字后，方可进行下道工序。测量员放线后，由技术负责人、质检员复验后，报请监理或甲方验线。4、钢筋混凝土结构施工实行“两申请”砼浇灌申请、拆模申请，由工种负责人提出，经理部技术负责人审批；商品混凝土到场到场时间、浇筑时间、坍落度等。5、各分项、分部工程与最终质量检验，不合格的项目按有关控制程序处置后，再复核，合格后方可放行。抓好交底、检查、验收环节，实行全过程、全员的质量监督，使每道工序6、特殊过程的质量控制本工程的特殊施工过程有：地下室防水、剥肋滚压直螺纹连接、房间防水、屋面防水、钢结构、预应力施工。学习。实行岗位质量责任制，并实行专项检验。由质量检查员负责过程检查和记录。特殊过程操作人员必须持证上岗。7、对采用的新工艺、新技术、新材料、新设备进行控制，四新项目必须经过充分的技术准备，经总工程师批准方可实施。4.2.4沟通与支持1、与时与各施工单位沟通，解决施工单位在施工中出现的各种问题2、协调好各施工单位之间的关系，使其能互相配合，互相理解，发挥最大的团队合作4.2.5分户验收---把握竣工验收最后防线1、要严格按照分户验收的各项规、标准验收合格2、对于验收不合格的要与时要求各施工单位限期整改，对于不能与时整改合格的要追究其相关责任行。由项目部和建设单位协商，定下具体时间后请建设单位通知设计单位、监理单位参加。若设计单位因故在规定时间不能提供整套施工图纸，在征得甲方同意后可采用分阶段会审方2、项目主任工程师应组织各专业工程师、施工、质检人员熟悉图纸，深入了解设计意图和设计要点，掌握施工的关键部位，澄清图纸中的疑点。3、加强各专业之间的配合，最大程度上发现图纸中消除设计缺陷，把图纸中的差错纠正施工之前。4、向设计单位提出建设性意见，使设计更加先进、合理和便于施工，以保证不出现因为图纸差错而给安全优质环保的完成施工任务造成障碍，为编制施工方案和施工准备创造条5、设计单位对设计意图和施工单位的图纸会审意见进行说明和解答。6、设计交底容由项目部负责详细记录，并由建设、设计、施工、监理四方签字，形成7、设计单位当时决定不了的问题，由设计单位确定后补办洽商或设计变更，并与时发4.3.2施工单位质量保证体系1、企业资质要名副其实，不能队伍挂靠，技术人员、管理人员不能是临时聘用与兼职；2、一线工人必须是熟练技术工，要有良好的质量意识和责任心；3、项目部部要有一整套完整的质量管理体系，要明确责任4、不能以次充好、偷工减料，弄虚作假，不严格按规施工，4.3.3设备材料进场验收制度1、应组织施工单位和监理单位有针对性地制定设备、材料进场检验要求、检验程序和检验方法，明确各环节具体负责人2、材料、设备供应单位要制作并提供标的样品。建设方、施工方和监理方应按照招标文件中的技术要求和相关技术标准对进场材料、设备进行封样，在施供的产品运到施工现场后，要严格执行报验程序，对封样与到场产品进行比对，与封样不一3、重要设备应按照供货合同中约定的厂初检的相关容，于发货前在生产厂进行初检。厂初检由建设单位组织专业监理工程师、供货合同双方共同监督设备重要参数出厂试验的全过程，确认产品是否符合合同约定的技术要求。4、材料、设备进场时，采购单位要提前通知监理单位，监理工程师必须实施旁站监理。监理人员对进场的材料必须严格审查全部质量证明文件，按规定进行见证取样和送检，对不符合要求的不予签认。监理人员在检验批验收过程中，发现材料、设备存在质量缺陷的，应该与时处理，签发监理通知，责令改正，并立即向主管部门报告。未经监理工程师签字，进场的材料、设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。5、涉与安全和重要使用功能的材料、设备进场后，除严格依照相关标准进行见证取样复验外，单一种类材料必须按照合同采购总量的1％(不少于1组的试样)取样，对其产品全部性能指标按照国家相应产品质量检测标准进行检测。6、材料的取样和送检工作应100％在监理单位见证下进行，未经检验的不得使用，检验不合格以与不符合合同约定的严禁使用，必须清出施工现场。7、设备安装工程未经系统检测，不得组织工程验收。经检测发现主要设备存在严重缺陷，不符合相关技术质量标准或者不满足合同约定的，必须更换并重新检测。附：设备材料进场验收程序供货单位按照合同约定，与建设单位、施工单位协商设备、材料进场时间——→监理方、施工方与建设方现场验收——→监理方审查出厂证明、质保单等证明资料并鉴证是否符合要求——→施工方在监理方鉴证下取样送检——→符合资质规定的单位检测、试验——→检测、试验报告单经监理方、建设方签证后分别存档。4.3.4样板引路制度1、施工单位向监理公司提交《样板引路工程施工方案报审表》，报审表中为样板工程的施工技术方案，方案应详细全面。2、《样板引路工程施工方案报审表》通过甲方与监理工程师审核通过后，施工单位按3、样板工程施工完成后，提请监理公司与甲方进行验收；4、《样板工程验收记录》下发后，样板确认后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。5、施工单位开始组织大规模施工，大规模施工必须达到样板工程标准。4.3.5项目质量管理要点2、过程管理，就是将质量管理的关注点从结果检验转变为过程监控。3、实数求据。就是任何有效决策都不能凭主观的概念和假设，而必须以事实为依据，必须建立在量化分析的基础上。明确规定收集绩效数据的渠道、种类、时间和职责，确保数据信息的精确可靠，用正确的方法进行统计分析，并与时送达上级领导，作为决策的依据。4、全员参与。说明质量问题不仅仅是质量检查人员的职责，而是人人有责。团队的每个成员都要以主人翁的心态认识自己的工作使命，加强部沟通，识别容易出现质量风险的职责边界，把质量责任落实到每一个具体的人头上，并且通过培训把不断提高工作质量变成一合作精神，应该说，项目管理流程本质上就要求员工之间的互相协调和理解。5、供方互利。指与上游供应商建立长期互利的合作伙伴关系。放弃单纯以价格指标决定采购的政策和杀鸡取卵的短期行为，开放与供应商的沟通渠道，相互信任，共享技术成果与商业信息，联手进行质量改进活动，在合作双赢的基础之上谋求双方长远利益的最大化。6、持续改进。就是把追求质量精益求精作为组织永恒的目标，不断识别改进机会，不断提高质量目标，不断采取改进措施，从而实现质量的螺旋上升。4.3.6技术方案先行制度1、鼓励施工过程中采用新的，先进的施工设备和工艺4.3.7质量通病处理1、施工前认真研究图纸，学习，应用新的施工工艺2、要优化施工顺序，注意操作水平，明确质量标准，提高质量档次3、要认真分析质量通病的原因并与时采取防治措施1、通过检查，记录，数据收集与统计分析来发现已发生的与潜在的质量问题，进而分析与解决问题，从而做到真正实施纠正措施与预防措施。4.3.9质量事故处理1、创造正常施工条件：国外大量统计资料表明，工程质量事故大多数发生在施工期，而且事故往往影响施工的正常进行，只有与时、正确地处理事故，才能创造正常施工条件。 2、确保建筑物安全：对结构裂缝、变形等明显的质量缺陷，必须作出正确的分析、鉴定，估计可能出现的发展变化与其危害性，并作适当处理，以确保结构安全。对结构构件中的隐患，如混凝土或砂浆强度不足，构件中漏放钢筋或钢筋严重错位等事故，都需要从设计、施工等方面进行周密的分析和必要的计算，并采用适当的处理措施，排除这些隐患，保证建筑3、满足使用要求：建筑物尺寸、位置、净空、标高等方面的过大误差事故；隔热保温、隔声、防水、防火等建筑功能事故；以与损害建筑物外观的装饰工程事故等，均可能影响生产或使用要求，因此，必须进行适当的处理。4、保证建筑物具有一定的耐久性：有些质量事故虽然在短期不影响使用和安全，但可能降低耐久性。如混凝土构件中受拉区较宽的裂缝；混凝土密实性差；钢构件防锈质量不良等，均可能减少建筑物使用年限，也应作适当处理。5、防止事故恶化，减少损失：由于不少质量事故随时间和外界条件而变化，必须与时采取措施，避免事故不断扩大而造成不应有的损失。例如持续发展的过大的地基不均匀沉降，混凝土和砌体受压区中宽度不大的裂缝等均应与时处理，防止发展成倒塌而造成人身伤亡事6、有利于工程交工验收：施工中发生的质量事故，必须在后续工程施工前，对事故原因、危害、要否处理和怎样处理等问题作出必要的结论，并应使有关方面达到共识，避免到工程交工验收时，发生不必要的争议而延误工程的使用。7、防止事故再发生：防止同类事故或类似事故的再次发生而采取必要的纠正措施和预设备功率太小，导致沉桩达不到设计要求，应采用更换设备的纠正措施。利用适当的信息来源，调查分析潜在的事故原因，并采取相应的技术组织措施，称为预防措施。例如从钢材市场情况获悉，钢筋不合格品比例不小，相应采取格材料进场，同样能有效地防止事故的再发生。因此采取必要的纠正和预防措施，可以从根本上消除事故再发生。4.3.10设计协调问题4.3.11入住前质量检查和维修入住前要组织总包、监理三方进行质量检查，发现问题要与时整改4.3.12成品保护措施①、施工区成品、机械设备、标志、主风管、消防报警系统等②、施工生产的成品、半成品加强施工区对现场成品设备的保护，施工完工后能移交使用，是装饰施工过程中一个至关重根据施工情况，制定成品保护责任制和成品保护奖惩办法，加强思想政治教育，提高成品保护意识，合理安排施工工序，避免不必要的交叉作业，切实做好成品保护工作。把成品保护落实到每个管理人员，每个施工队和每一个施工工人心中。已有的玻璃墙在施工前做好保护层，在玻璃墙300MM以外搭设2000MM高的护栏，保护好成品。地砖与石材地面施工完后，面层清理干净，上面铺一层薄膜，表面再铺木屑，待交工前清除。对已有的各种管道，装饰施工时不允许随意挪动、碰撞和踩踏，若需移动时应指定专人同建天花吊顶施工完后，应派专人寻视保护，如发现未经同意或未按规定进入者，应与时进行劝墙面油漆施工完后，严禁闲人在已施工完的房间里逗留，并设专人寻视检查。4.4.1施工现场CI标示系统1、“八牌二图”展示牌主要为：工程项目简介与质监举报牌、工程项目负责人牌、安全生产制度牌、消防保卫制度牌、环境保护制度牌、工程创优牌、文明施工牌和工地施工平面布置图。单框尺寸为1.2×0.64m，四周加25mm外框，外框粗线8mm，细线4mm。面板为蓝底钢板，字体为黑体，标题字用红字白框，字体高度45mm，容字用蓝底白字，标牌四周角钢固定，钢管架设。标牌底距地面高度1.3m。一般情况，“八牌二图”放在进入工地的入口附近醒①、工地项目介绍与质监举报牌：工程项目名称，工程概况、主要工程量、建设围、建设、设计、施工、监理、监督单位名称、开竣工日期和质监部门举报监督：③、安全生产制度牌：主要介绍安全生产的目标与要求。位一体”管理体系文件》的消防管理办法中的第十条、第十八条容填写。⑤、环境保护制度牌：根据项目所在位置的环保特殊要求，制定符合国家法律、当地环保法规要求的切实可行的制度。2、现场其他标牌4.4.2施工过程管理1、优化施工组织与方案合理划分流水段,合理安排工序与人力,创造作业面。工程分为主楼部分与裙房部分两个施工区域，施工中以主楼为主裙房为辅，合理调整作业面和劳动力，展开大面积施工。①、采取小流水施工,增加流水频率.基础施工,主体结构施工阶段依据后浇带的位置划②、不断优化施工组织设计，周密部署，考虑各种可能发生的情况，提前研究好对策与④、以网络计划为基础，通过月、周、日计划的布置和实施，加强调度职能，维护计划的严肃性实现按期完成计划目标。⑤、实施网络法施工，强化施工管理，抓住主导工序，安排足够的劳力，合理组织两班⑥、采用新材料、新工艺、新技术和新设备，制定先进的施工方案，最大限度提高工作2、做好施工前的各项准备工作①、进场后做临时围挡与防护，分离施工区，确保安全。②、暂舍用房与临水临电与基础施工同时进行，缩短施工准备时间。③、周转材料提前计划，与时进场。④、模板提前加工。⑤、提前编制施工组织设计并进行交底，对工程中重点部分，成立专门的课题组，先研⑥、与时准确地编制施工预算，列出材料计划，材料明细，结合施工进度安排，提前制⑧、提前做好冬雨施准备。3、加强技术策划，做好专业协调由总包牵头进行图纸的二次深化设计，绘制各专业典型位置的管线和设备综合布置大样，确定施工方案，安排各专业的施工顺序，防止专业之间矛盾的产生。在现场成立专业设计深化部门，在充分了解设计意图的基础上，利用AutoCAD专业制图软件，进行图纸的完善，并与时与设计方实现信息快速传递。建立每周设计例会制度，业主、施工、监理与设计与时对设计图纸矛盾、工程变更进行协调，与时办理设计图纸的更改。4、严格技术质量管理严格质量检查制度，管理人员、技术人员跟班作业，保证严格按设计、规、技术交底施工，发现问题与时处理，避免返工现象，一次成优，保证下步工序施工。加强成品保护，防止损坏成品，造成返修窝工。固定部位，使其能熟练操作，并不能随意换人。5、合理安排各专业穿插作业给排水、暖通、电气等设备安装与其他各分部工程配合穿插作业，同步进行。提前插入二次结构与设备管线施工：主体结构施工至八层进行五层以下结构的验收工作进行二次结构的施工、各专业管道与设备的安装和门窗框的安装；主体结构进行四层时插入设备夹层与竖井管道的安装。提前插入楼装修施工：装修阶段我们将安楼层划分工作区域：二次结构完成后→墙体暗提前插入室外工程施工：结构阶段进行预埋，封顶后立即进入外立面幕墙和石材安装。6、加强竣工收尾阶段的进度控制①、制定详尽的收尾阶段施工计划。②、在收尾阶段，定期召开设计人员、各工种负责人、各分包单位负责人协调会，与时发现丢项漏项的施工容与质量上的外观缺陷等,提出解决措施。③、加强质量验收制度，提出施工质量竣工、预验收的时间安排，做到自检全部合格，不留质量通病隐患，不使质量问题造成工期延误。④、加强思想政治工作，强调每一级负责人在收尾阶段不得松懈，坚持现场巡视检查，项目管理的基本原理之一是PDCA动态管理。第一步就是策划，或叫计划。代表建设方的项目管理（一下简称代建方）做计划的一句是充分收集工程项目的有关信息，包括政府主管部门对项目的要求。特别是要掌握建设／委托方的真实需求。建设／委托方的需求是工程项目策划与项目管理服务策划的依据和灵魂，掌握建设／委托方的需求至关重要。不然就会事倍功半，返工、误工，甚至推到重来。建设／委托方的需变更、所以代建方的项目管理要经历手机、识别、分析、整合、了解、掌握建设／委托方中的项目最高决策者，以便感觉到他需求的实质。5.1.1达到建设／托方总体要求的基础的后续工作3制定项目实施的策略、方针、既编制项目管理规划；4制定项目的设计任务书。由项目建设方委托代建方接受项目后，为现实项目目标，对项目的管理承包或咨询服务要进行策划，既编写项目管理规划。如果代建方是通过招标过程中标的来的项目，则投标文件中的技术／管理标，就是编写项目管理规划的依据。如果代建方是通过直接委托的来的项目，那么建设／委托方要求提供的项目管理大纲／项目建议书，也可以作为编写项目管理的依据。项目管理规划是代建方针对建设／委托方的确定需求，对代建放项目管理有一个明确的工资方位和授权深度时编写的。它与项目建议书中代建方的定位和工资围出狱不在确定状态是有明显区别的。换句话来表达，项目建议书是待选“菜单”，项目管理规定是选定“菜要根据项目特点，编制有针对性的项目管理规划，主要容有：⑴制定项目管理目标，并对项目总目标进行分解。⑵制定项目组织分解结构，明确项目经理与管理团队成员。⑶制定项目工作分解结构⑷制定项目利益相关分解结构与工作界面。⑸制定项目合同分解结构与拟采用的合同模式。⑹制定项目组织部的责任分配矩阵与岗位职责／工作制度。⑺制定项目里程碑计划总进度计划⑻制定项目风险管理计划与策略⑼制定项目采购／招投标计划与拟采用的采购方式。⑽制定项目资金计划拟采用的资金运作方式。⑾制定项目质量计划与拟采用的技术路线。⑿制定项目沟通计划与拟采用的信息管理技术。⒀案项目实施时间阶段分别编制工作流程图么，结果（输出）是什么。项⒁为了使项目管理规划具有可操作性，必须规定采用的表式有哪些。6.2.1招投标与材料采购方式1、公开招标，又叫竞争性招标，即由招标人在报刊、电子网络或其它媒体上刊登招标公告，吸引众多企业单位参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。按照竞争程度，公开招标可分为国际竞争性招标和国竞争性招标。这是在世界围进行招标，国外合格的投标商均可以投标。要求制作完整的英文标书，在国际上通过各种宣传媒介刊登招标公告。其次，可以引进先进的设备、技术和工程技术与管理经验。第三，保证采购工作根据预先指定并为大家所知道的程序和标准公开而客观地进行，因而减少了在采购中作弊的可能。缺点：(1)国际竞争性招标费时较多。国际竞争性招标有一套周密而比较复杂的程序，从招标公告、投标人作出反应、评标到授予合同，一般都要半年到一年以上的时间。(2)国际竞争性招标所需准备的文件较多。招标文件要明确规各种技术规格、评标标准，以与买卖双方的义务等容。招标文件中任何含糊不清或未予明确的都有可能导致执行合同意见不一中标的供应商和承包商中，发展中国家所占份额很少。②、国竞争性招标在国进行招标，可用本国语言编写标书，只在国的媒体上登出广告，公开出售标书，公开开标。在国竞争性招标的情况下，如果外国公司愿意参加，则应允许他们按照国竞争性招标参加投标，不应人为设置障碍，妨碍其公平参加竞争。国竞争性招标的程序大致与国际竞2、邀请招标邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，即由招标单位选择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。一般都选择3—10个之间参加较为适宜，当然要视具体的招标项目的规模大小而定。由于被邀请参加的投标竞争者有限，不仅可以节约招标费用，而且提高了每个投标者的中标机会。然而，由于邀请招标限制了充分的竞争，因此招标投标法规一般都规定，招标人应尽量采用公开招标。邀请招标的特点是：(1)邀请投标不使用公开的公直接邀请议标方式。选择中标单位不是通过公开或邀请招标，而由招标人或其代理人直接邀请某一企业进行单独协商，达成协议后签订采购合同。如果与一家协商不成，可以邀请另一家，直到协议达成为止；(2)比价议标方式。“比价”是兼有邀请招标和协商特点的一种招标方式，一般使用于规模不大、容简单的工程和货物采购。通常的作法是由招标人将采购的有关要求送交选定的几家企业，要求他们在约定的时间提出报价，招标单位经过分析比较，选择报价合理的企业，就工期、造价、质量付款条件等细节进行协商，从而达成协议，签订合同；(3)方案竞赛议标方式。它是选择工程规划设计任务的常用方式。通常组织公开，也可邀请经预先选择的规划设计参加竞赛。一般的作法是由招标人提出规划设计的基本要求和投资控制数额，并提供可行性研究报告或设计任务书、场地平面图、有关场地条件和环境情况的说明，以与规划、设计管理部门的有关规定等基础资料，参加竞争的单位据此提出自己的规划或设计的初步方案，阐述方案的优点和长处，并提出该项规划或设计任务的主要人员配置、完成任务的时间和进度安排、总投资估算和设计等，一并报送招标人。然后由招标人邀请有关专家组成的评选委员会，选出优胜单位，招标人与优胜者签订合同。对未中选的参审单位给以一定补偿。另外在科技招标中，通常使用公开招标、但不公开开标的议标。招标单位在接到各投标单位的标书后，先就技术、设计、加工、资信能力等方面进行调整，并取得初步认可的基础上，选择一名最理想的预中标单位并与之商谈，对标书进行调整协商，如能取得一致意见，则可定为中标单位，若不行则再找第二家预中标单位。这样逐次协商，直到双方达成一致意由于议标的中标者是通过谈判产生的，不便于公众监督，容易导致非法交易，因此，我国机电设备招标规定中，禁止采用这种方式。即使允许采用议标方式，也大都对议标方式做了严格限制。《联合国贸易法委员会货物、工程和服务采购示法》规定：经颁布国批准，招标人在下述情况下可采用议标的方法进行采购：(1)急需获得该货物、工程或服务，采用招标程序不切实际，但条件是造成此种紧迫性的情况并非采购实体所事拖拉所致；(2)由于某一灾难性事件，急需得到该货物、工程或服务，而采用其它方式因6.2.2推行限额设计所谓限额设计就是按照批准的可研报告与投资估算控制初步设计，按照批准初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。控制工程造价改变目前工程设计实报实销的做法，积极推行限额设计，在保证使用功能的前提下，通过优化设计，促进精心设计，使技术与经济紧密结合。首先，增强设计人员的经济观念，在设计各阶段与工程造价人员密切联系，避免设计人员只管画图，造价人员只管算钱，投资多少与设计人员无关的现象。设计人员应在初步设计态管理意识。造价人员要从经济角度参与设计阶段全过程管理，当好设计人员的经济参谋，为设计人员提供有关经济指标，准确测算和论证最节省投资的技术方案，使概算投资更加准确合理，达到控制工程投资实行限额设计的目的；同时应集建筑、安装、维修、市政、园林绿化等专业于一体，统揽项目全局，达到控制投资优化设计的目的。其次是建立健全设计单位的经济责任制，实行“节奖超罚”。建设单位与设计部门要签订设计承包合同，明确双方的权利和义务，对设计而造成的工程浪费的工期延误与超出投资限额的损失，要追究设计人员责任，进行赔偿；对科学合理、经济的设计方案，按限额造价与设计造价进行比较，节省部分按比例给予设计人员奖励。提高投资效益推行限额设计，加强限额管理，实行对设计阶段工程造价的有效控制。应1.制定限额设计相应的管理制度和有关规定，将设计阶段的投资控制纳入工程造价的2.努力提高设计人员和经济人员的经济意识和业务素质，将技术与经济有机的结合起来，改变目前普遍存在的重技术轻经济，一些工程设计保守，浪费投资，事后算账的作法，与时对工程造价进行分析对比，能动地影响设计。3.工程造价管理部门制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。4.充分发挥专家委员会的作用，对设计技术的科学性、功能的实用性和经济的合理性等方面进行充分论证分析，以达到优化设计的目的。5.建立自我约束和社会监督的管理机制，设计单位应建立自我约束机制，促使设计人员和工程经济人员自觉按照限额设计的有关规定搞好工程设计强对工程设计与工程造的审查、监督、检查，并严格对中介的审核，保证限额设计的实施和6.严格控制设计变更任意增加设计容，提高设计标准造成工程造价和投资失控。6.2.3设计奖罚制度奖罚制度是公司各项规制度良好运行的保障，是企业各项业务完成效果的评价体系，是全员积极出谋划策、开拓革新的激励体系奖罚要做到有据、与时、严格、公开、公正。奖罚可分为行政、经济、绩效、专项四大类。部品，部件调查研究1、审核施工图设计深度是否符合有关规的规定，是否充分利用有效的土地面积，使用功能是否最佳，设计是否经济合理，结构型式是否恰当，是否存在不必要的过分保守设计，主要从安全、经济、合理性方面进行施工图设计审查。关键部位的设计是否具有可操作性，标注尺寸是否有误。3、如发现图纸有不符或改进的地方，与时与XX联系，变更。66.2.6.变更签证管理1、凡涉与到的工程变更签证，必须提供图纸、招标文件、答疑、图纸会审记录、图纸审查意见与回复、施工合同、材料预算价格表、技术核定单、隐蔽工程记录、监理施工日记3、造价在2000元以上、10000元以下的工程变更(调增或减)。由项目代表初审，项目经理审批，加盖项目办公章，报签证小组备案。4、造价在50000元以上的工程变更(调增或减)。由签证小组集体研究后，报公司主要5、涉与隐蔽工程变更的项目，签证小组随时到施工现场了解情况。签证后，与时送签6、成立项目变更签证管理小组。6.2.7进度款支付1、审核监理上报的工程进度工作量与质量2、支付申请：项目部向公司申请支付已计量的进度工程款。根据前期市场分析，确定项目的整体并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体容包括：项目总体市场定位，目标人群定位，项目开发，规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有