赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告

36.3该方案的财务评价..................................4.5.......................................................4.8.............7.1敏感性分析.........................................4.8.............7.2盈亏平衡分析.......................................5.0.............7.3防范风险对策.......................................5.1.....................................................5.3............................................................5.5.............4南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目（以下简项目）是由南京XX有限公司投资开发的。南京XX有限公司(以下简称赛马公司),是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。公司股东为：南京红龙集团（民企）和南京国有资产投娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林5大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游麟路、白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底全部面向赛马场、高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。本地块距市中北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达6风景区，景色秀丽。在该地块周围有“栖霞建设集团”开发建设的住宅小区太阳城、天悦花园、天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造的7中国邮政、农业银行、美食馆和连锁超市等，居民生活方便。此外天略，采用“租赁+马术俱乐部会员”的捆绑销售方式，使承租人自动8赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是块风水宝地置业的风潮。马术场就坐落在城东地段——栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速宁栖公路、宁芜铁路等穿境而过；沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大的公路互通立交桥，是沪宁高速沪宁高速连接国道、省道的重要枢纽。依托独特的地理位置，根据南京市城中有山、山外有城的城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务、高新技术、旅游度假和科工贸9南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。马术场项目的建设将为仙西新城区商业和房地产业的拓展以及对马群地区的其对新城区的城市形态和肌理具有“定位”的作用。南京马术场所处高收入消费者，提升马群地段的文化层次，有利于改善南京市“东大根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设6条总计长约本案从北京、广州、上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点现。因此，南京地铁二号线的开通，将会给地铁沿线的房产销售价格和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品、交通通信、服务性消费、旅游、教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。原本似①南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名政治、经济、文化中心，也是我国重要的综合性工业、电力工业、高年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业、旅游、娱乐、酒店式公寓等于一体的大型综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一。此外，马术场项目的开发建设大批海内外企业、实业、超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资、商B、随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入加，比如：骑马、参加马术学习班等，这些人都为马术场带来生机和场内的高尔夫、垂钓、赛马等各项高尚休闲活动，创造出更高的生活乐的要求，又能满足顾客对周边环境、自然景观、交通道路、配套设施的潜在需求。加之未来3-5年时间内赛马运动、高尔夫运动及别墅（2）争取银行或其它金融机构对项目的进一步理解和第二章市场调查与分析投资构成看：设备工器具购置增速明显。一季度，在城镇固定资分点。在工业行业中，增幅较快的行业有金属制品业、交通运输设备的行业为：租赁和商务服务业、科学研究、技术服务和地质勘查业以项目情况明显好于上年同期。在一季度的新开工项目中，电力、燃气增加。房地产税收与交易量、交易额同步增加，房地产业继续发挥了2、经营性用地土地出让市场运行总体平稳，供应结构基2005年，南京市经营性用地土地出让市场运行总应充足，供地结构有所调整。土地出让成交总量大幅增加，供应结构加，实际成交地块98幅，面积613.1公顷，比上年增加335.7公顷。％；其一，新政后，一度被压抑的购房需求出现了反弹。不少老百姓成本有所增加。此外，地价及部分建材价格总体仍在上升。在市场不其三，宏观调控的威力有所削弱。一个典型的例子是，去年在宏观调控的背景下，有关部门曾倡议南京的开发商将房价涨幅控制在组织相关部门，统筹城市用地、城市环境容量、城市基础设施承区居住圈”为载体的现代城市居住格局；完善“居住圈”综合配套，强繁荣增量市场、搞活存量市场、培育租赁市场。保持稳定的增量房市场，加强综合配套，成片建设，实现规模经营，兼顾不同层次居民的住房消费需求，开发建设多类型、多档次、多元化、适销对路的商品住房；消除房改房政策性壁垒和障碍，全面搞活存量房市场；加强房屋租赁的登记备案，降低租赁税费，规范租赁服务，鼓励住房承适应房地产发展需要，及时出台规范房地产业发展的法规，完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、物业管理和产权登记管理等一整套房地产市场法规规章体系，指导、规范、约束、调节房地产投转换，增加房地产市场供应弹性，建立房－地双向调控机制。加强房划、住房保障年度计划。合理安排土地投放总量、投放区域、投放时序，调节资源配置和市场预期，保持土地一级市场稳定；合理安排全建立房地产开发信息采集、分析、发布渠道，及时准确反映房地产运行状态，实现房地产开发，房地产市场交易，城市规划、房屋建设、统计、金融、税务以及企业间信息的互连互通。定期发布住房供应量信息、房地产开发进度信息、市场交易及价格信息，促使市场配加强房地产开发企业资质管理和开发项目审批管理，推进业主工程款支付担保制度和工程质量保险制度。整顿和规范房地产市场秩序，查处开发、交易、拆迁、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。加快完善信用档案体系，建立企业信用的查询、评估、失信制约制度。健全房地产服务体系，积极发展独立公正、规范运作的专业相互制约、密切配合”的工作机制，有效保证住宅工程质量水平，减性文件，提高建筑部品化、标准化、工业化率，推进住宅产业化，提一是创新保障机制。加强对住房保障程度、保障人群的研究，提高对住房保障“社会”“经济”二元性认识，改变单制在25％左右，其中中低价商品房15％，经济适用房的建设量10%,商业、就业、公共交通配套设施建设，完善保障性住房集中区的城市一把鲜。同期出现有还有豪宅帝豪花园、东方花园。南京别墅的变迁过程分为四个阶段：高潮、低潮、升温、热潮。一个新生事物刚出现产品上市时间，使别墅供应量持续减少。“物以稀为贵”，这是南京过20%。而按照上海、广州等地区的情况。别墅年价格增长率约在目。南京的别墅市场江宁的翠屏山、将军山一带是供应的主力。去年“动作”。估计这里的别墅供应量将会达到40万平方米左右。而传⑴别墅供应量在未来几年将逐渐减少虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%,别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因⑵土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，别墅的形式，是每个有经济实力人士的追求目标，随着经济不断发展，这批帝豪花园别墅位居南京尊贵宝地——XX风景区，越过紫金山的乐台南侧，周围山林环抱，鸟雀时鸣。这里的大气、水和噪声三项污物，整体绿地规划，居住环境的优越南京堪称绝版。山庄由周界红外怀特式三种建筑风格的精华，每套别墅风格不同，个性化极强，同时在租赁市场中，高档别墅类产品的市场一直处于供不应求的状园266平方米根据建设工程规划许可证及南京马术场项目规划用地红线图确整个赛马场项目由香港利安顾问公司设计，现已完成一期工程，包括：看台区、马厩区、赛道区、广场区等，目前二期运动员公寓项动饮水器，有冷、热水供应，门窗上设有马匹探视洞口。马舍通风采遛马圈，四周用钢丝网片全封闭隔离，对马保护有加。马厩区不仅吸亚洲唯一集马术和速度赛马四大项比赛于同一赛场的综合设施。其排水系统和喷灌系统，旱涝无误。三日越野赛道总长3.8公里，由亚马联秘书长、国际马联认证设计师金一弘、朴正午设计并监理，其坡道、弯道、环境、景观、障碍设施等浑然一体，不仅蔚伟壮观，而且台与亮马圈组成，主看台为6层框架结构，亮相圈3层，设有观众看天茶社、棋牌室、宽带网、健身房、还有鹿苑、水禽园、鸵鸟房、孔雀园、鸳鸯池、水簇馆等小动物园地。是集垂钓、高尔夫练习、马术施工期间造成的环境污染，主要为建筑材料在运送途中泄漏、建各类固体废弃物、污水、燃油锅炉房、柴油发电机房、烟气、屋内废根据南京市同类项目的经验，本项目各种污染源产生的污染量较生活污水、燃油锅炉房地面油水和柴油发电机房地面清洗污水没不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，按规定分类回收处理后运厨房产生的油烟、一氧化碳以及燃气废气等有害气体，可采用炉汽车产生的汽车尾气、卫生间产生的废气均采用机械排风的方式汽车噪声由于执行南京市机动车辆管理的有关规定，城区禁止鸣设备产生的噪声通过以下办法减振降噪：溴化锂冷水机组、防排烟风机、水泵等设备采用减振台座、弹簧减振器或橡胶减振垫。风机施工运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢应严密，防止泄漏造成虽然施工现场周围人口密度较小，但施工设备仍应注意制。对于不可避免噪声的作业，应在规定时限内施工，尽量减少对周在总容量不变的情况下，可根据利用的实际情况，考虑配置多台合理配置设备与室外照明灯具的数量及位置，在满足使用和照明风、采光要求，以减少通风、空调的能耗。采用节水措施，加强自来得土地的使用权，目前按照规划设计要求完成赛马场地、了望塔、亮主要包括：规划、建筑设计费、勘察费、临时供水、供电费、场种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路12公共配套设施建设费包括项目范围内配套建设的各种非营利性1234等场单价（元/管理费用是指企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活租赁推广费用是指该项目为租售运动员公寓而开展各类营销活开发期税费是指项目建设期间按税法的规定、国家或拟投资项目号其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对项1234567费费费费8由于实行先建设、后销售的销售策略，其余建设、经营资金由开发企该项目的经济评价方法主要依据国家建设部发布的《房地产开发建设项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经动态投资收益率,是考察项目盈利能力的主要动态指标.根据资本金财务现金流量表,设投资者可接受的最低收益率为8%,用不同的I值进行所以，从财务内部收益率的角度判断此方案是可行的.财务净现值是指按照投资者最底可接受的收益率或设定的基准收益率,将房地产开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的该项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影通常采用的指标为净现值，必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以将建设投资、租赁收入、贷款额度和基准收益率等因素作为不确最为敏感。根据测算，开发投资和经营收入的变动若超过基本方案序序4率开发投资50售收入贷款额度基准收益-5率-10市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的因此马术场别墅项目必须超越众多的竞争对手，最终体现自身的价环环相扣，优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好运动员公寓项目是自房地产“新政”实施后，在南京房地产市场目成功的关键。同时，运动员公寓项目总体创意独特，高起点、高品位的建筑设计和整体布局，既能满足富裕阶层对休闲、娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境、自然景观、交通道路、配套设施的潜在需于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效能力、有水平的各专业人才，直接参与从项目前期、工程设计、施工到竣工验收、物业管理；参与项目运营策划；参与项目投资控制与管理全过程的实施，应使项目从一开始就进入科学化、系统化、程序化2、争取银行或其它金融机构对项目的进一步理解和重视，力求设计、产品定位、租赁价格定位等进行进一步论证。聘请高水平的项4、组织完成详细的市场调研工作，将调研范进进时建设经营期度间内容前期准备工作总体施工及竣工验收对外租赁运动员公寓运动员公寓