土地开发项目可行性研究报告

土地开发整理项目可行性研究报告 1.2研究论证范围 1.3研究依据 21.4项目建设意义及必要性 1.5项目效益分析 41.6编写说明 4第二章项目界定与选址 2.1项目建设主体 2.2项目位置及用地规模 2.3项目现状与规划用途 2.4土地出让计划安排 2.5项目实施内容 2.6项目自然条件与区位 2.7****市**总体发展规划 2.8****控制性详细规划 2.9**推进新型城镇化建设 2.11项目选址合理性结论 第三章项目建设必要性分析 3.1项目区位现状 3.2宏观经济概况 203.3房地产市场发展状况 263.4土地开发政策分析 3.5项目建设必要性结论 第四章项目开发实施与运作 364.1项目开发实施方案 4.2道路建设内容与施工方案 4.3给排水实施方案 414.4天然气工程实施方案 464.5绿化工程实施 484.6环境影响评价及环保措施 4.7招标方案 第五章成本估算与资金筹措 56 5.2项目资金筹措 第六章财务及风险分析 6.2风险分析 第七章社会效益评价 737.1对就业效益的影响 7.2对环境效益的影响 7.3对政府财政的影响 7.4对区域发展的影响 第八章主要结论和建议 75 77 78第一章概述n关于批准****市**城乡建设用地增减挂钩建**2011年第2批次n关于批准****市**城乡建设用地增减挂钩建**2011年第3批次第二章项目界定与选址图2-1地块示意图（注：项目范围——紫线内，但不包括藏青色区域）率2.5，建筑密度<35%，绿化率>35%。二类居住用地可建设用地面积学、小学用地、雨污处理用地、医院用地、中等专图2-2项目位置及现状情况本项目总用地面积为136.64万平方米，地块形状比要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。日照时数2019.4****市是中国民族工商业及乡镇工业发祥地。改革开放以来，****表2-22012年****市主要国民经济指标元规划范围：北起**大道，南至**河，西至**、**河，东至**镇行政规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济发展目标：国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，**南国图2-3******总体发展规划（2005-2020）—远景发展引导图规划目标：满足新城区居民生活以及城市旅游职能的需要，利用**总体布局：此次规划总体构思强调城市与生态共存、历史和现代呼七轴：**线发展轴；**路和南部水系的两条文化轴；**路和**路两六核：在**线、**高速公路道口形成的交通服务核；**和****两个十一片区：分别为三处特色居住片区，三处工业片区，一处现代物图2-4******高薪产业区C区控制性详细规划（2006-2020）市各地区率先基本现代化进程的评价，2012年**基本现代化综合得分为量和农耕文化特色的休闲生态农业园，发展具有自身特色的现代都市农在快速推进城乡统筹发展过程中，****把新型城镇化作为巩固提升城乡发展一体化的重要抓手，奋力推动更高水平的现代化，本项目的开本项目位于**河南侧、**路东侧、**东路西侧，属于**特色居住景观区，是**总体发展规划重点建设区域，项目地块用途主要为居住、商图2-5******总体发展规划（2005-2020）—城市设计导引图本项目位于**新城商业居住区，该区为**路以南，**路以东，**路以西的广阔区域，与**政府紧邻，为园区的地产板块。整体风格为简约中式，低层低密度，拟引进高端城市综合体项目，与核心项目——中国**主题公园相邻，通过高端带动一般，品牌带动市场，形成****东部的第三章项目建设必要性分析有多个商品住宅在售，如**\**等。项目北端**港对岸即是规划建设中的注：各季度均为累计值图3-12010年1月-2013年6月全国GDP走势图显疲乏，增**较慢。2013年上半年全市总体经济形势优于去年同期，工业企业分别实现增加值1779.70亿元和480.07亿元，分别增**6.8%和投资增速好于去年同期，平稳提升。2013年1-9月全市完成固定资从产业投向看，第三产业投资增速较快。2013年1-9月第二产业完从房地产销售情况看，商品房销售趋缓。2013年1-9月商品房销售从出口主体看，生产企业增速最快，2013年1-9月生产企业实现出2012年，****市城镇居民人均可支配收入35663元，比上年增**12.7%，而2012年全国城镇居民均可支配收入增**速度高于全国，则****市城镇居民具有较好的经济基******是****市经济增**、改革开放和参与国际竞争的产业高地。居全国高**第二位，已加入国家级高新技术开2012年在宏观环境较严峻、经济增速总体放缓、国内外市场疲软的支配收入为35663元，同比增**12.72%，高于全国城镇居民可支配收入等一批新兴产业。虽然房地产投入额同比下降了约15%，但**高端住宅由此可见，2012年**整体经济较平稳，房地**总体经济发展平稳，工业为主导产业，工业投资额也较大。工业基础良好，生态环境优美，居民收入水平较高，为本项目的上半年经营性用地成交回暖，成交主体**区、**区出让地块多为生活配套建设用地，导致楼面地价下降，首例地下空间——**广场地下空/平方米，同比分别增加24.53%和-2表3-12013年上半年市区经营性用地分用途统计表66图3-2****市2013年上半年市区经营性用地成交情况2013年上半年**经营性用地出让面积14.85万平方米，占全市的表3-2******2013年上半年成交土地一览表序号地块编号土地位置土地面积（m2）土地用途容积率成交总价（万元）竞得人成交148260.30商业、居住用地≤1.1177552013.1262240.40二类居住用地A≤2.2-2.5B≤2.0-2.5297002013.5324702.10住宅混合用地≤2.5109002013.546176.10商业（品牌≤1.0-1.12013.557033.90商业（品牌≤1.0-1.12013.5在房地产市场快速发展的推动下，**致力于打造生态、人文宜居之表3-3**近年来出让土地一览表-0.06%、-3.59%。其中二季度商品房供应面积2013年上半年商品房成交量的月度走势与供应量大体类似，且运行的不均匀性。与2012年同期相比，2013年上半年商品房成交量下降了春节过后的这几个月成交量均不及去年同期，春季房交会影响下的5、6n房价持续平稳。从2012年1月起，过去的一年半中，全市商品房均价基本保持在7900-8500元/平方米（2012年4月受商业用房大量成交的影响，商品房图3-32012.01-2013.06年商品房量价走势表3-42013年上半年****市区分板块商品住宅成交套数数据来源：****房地产市场网2013年上半年******成交均价约7214元/平方米，其中6月份均价稳且整体略上浮，2013年上半年基本维持在7200元/平方米左右小幅振图3-42012年以来******商品房成交走势图主要分两块，一块位于规划新建中的**新市政范围内；另一块则位于**的**新城商业居住区内，目前已建的商品房主要分布在本项目南端的**路沿线。目前**新城商业居住区内已有****等在售商品住宅，均价在表3-5**在售商品房一览表序号楼盘名称开盘时间物业类型销售动态12013.1商铺一期尾房，面积130平，均价5300元/特价单身公寓，面积55平，一口价27万元/套；别墅面积200-300平，最低价168万/套。22013.9住宅、别墅三期小高层，面积86-113平285套，均价4800元/平；二期高层127、134平房源，折后均价4800元/平；二期一层60-200平底商铺，均价13000元/平，二层商铺100-300平，均价7000元/平。32012.9住宅、公寓元/平，24-35万元/套。42013.5住宅现三房优惠3万，首付9万起；18层高层房源，面积90平、133平和136平，均价5000元/平；顶楼140平现房，均价5600元/均价5400元/平。52012.12住宅小高层和多层，面积72-118平，均价54元/平，现购房一次性付款98折，按揭99折。62010.9住宅现房90平米房源均价5000元/平，16#一楼90平方米均价5000元/平，一期五套阁楼183-215平米均价3500元/平，二期四套阁楼112-140平米均价5500元/平。72010.10别墅一期联排别墅，面积为287-315平，均价450万/套，价格为430-480万元/套。82012.10别墅10栋108户叠加别墅，面积240-260平，价格168-240万/套。92011.6别墅一期独栋、双拼和联排别墅现房房源，面积341-600平，价格范围在350-1800万/套。服饰专卖店等，可以满足周边居民的基本生活需要，此外，规划中的**2007年《国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。”用地和建设管理调控的通知》国土资发【2010】151号提出“土地出让必住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得‘毛第四章项目开发实施与运作表4-1道路工程量表名称**度702249794095720206020合计6689n《城市道路设计规范》CJJ37-90n《公路工程技术标准》JTGB01-2004n《公路路基设计规范》JTGD30-2004n《城市道路交通规划规范》GB50220-95n《道路交通标志和标线》GB5768-1999n《城市道路照明工程施工及验收规范》CJJ89-2001②根据地形、地物、地质条件，因地制宜，合理设置构筑物，在满土+15cm厚石灰水泥粉煤灰碎石上基层（面洒透层油）+15cm厚石灰粉+20cm厚石灰水泥粉煤灰碎石上基层（面洒透层油）+15cm末筛分碎石4cm厚C25水泥砼路面砖+3cm厚垫砂层（干拌5%水泥）+10cm干路与次干路相交视交通情况采用信号灯管理或加强交通管制，由于**在相应人行横道前，距离人行横道2米处设置。减速让行线采用宽20厘米的白色虚线。交叉口进口道设置导向前头标明各车道车辆行驶方③道路照明灯具选用半截光型类具；光源采用高表4-2道路照明工程量表双边双叉822双边双叉8双边双叉8双边双叉8双边双叉8合计施工主要要求：符合给水排水管道工程施工及验收规范要求，由建28米的要求，高层建筑结合单体设计增设加压泵。根据水厂位置确定项目给水主干管走向，主干管管径为DN800，其他给水管网主要围绕区域管基沟槽开挖边坡按1:0.33放坡，槽底铺设碎石垫层和砂回填层，明设钢管外防腐采用IPN8710互穿网络系列涂料，埋地钢管采用IPN8710-3H涂料、中碱玻璃布进行一底、一布、三油防腐，电火花不击穿为合格。涂层厚度每层为40～50微米。室外消防给水与生活给水合用同一管网系统，给水压力不小于0.28兆帕，区内同一时间发生火灾次数按2次计，一次灭火用水量为45升/设计施工主要内容：规划区按设计要求铺设了排水管网和雨水管网施工主要要求：符合市镇排水管渠工程质量检验评定标准要求，由管径d400采用UPVC管(内径400，橡胶圈接口)，边井支管采用车行道下沟槽回填采用4%灰土回填，土块应粉碎，配料应准确，石砼管两侧和管顶以上50厘米范围内及UPVC管顶砂回填部位以上至50钢纤维砼井篦座)。其余采用砖砌落底窨井，环刚度在8千帕以上，技术指标参照《埋地排污、废水用硬聚氯乙烯筋砼管均采用180°-C15砼基础，管沟槽顶采用6%灰圈的质量进行必要的检查。在污水井井壁与UPVC管连接处须增加一个形钢纤维砼井盖座，井盖应达到建材行业标准JC889-2001《钢纤维砼检的交叉处两侧应设置标志桩(牌)。对易于遭到车辆碰撞和人畜破坏的管n《公园设计规范》n交通部公路发包（1995）1036号文《公路工程基本建设项目设计n交通部发JTJ/T006-98《公路环境保护设计规范》n《交通建设项目环境保护管理办法》n****省园林绿化有关规定n现场勘察测绘资料③行道树定植株距，应以其树种壮年期冠幅为准。最小种植株距为①路侧绿带应根据相邻用地性质、防护和景观要求进行设计，并应②路侧绿带宽度大于8m时，可以设计成开放式绿地。开放式绿地中，绿化用地面积不得小于该段绿带总面积的70%。路侧绿带与毗邻的④绿篱植物和观叶灌木选用萌芽力强、枝繁叶“三同时制度”等有关国家环境保护政策、法规和原则。4.6.3施工期环境影响分析及④评标按照《中华人民共和国招投标管理法》4.7.4评标委员会的人员组成和②评标委员会成员的资格要求：评标委员会应是副高级以上技术职表4-3招标计划安排情况表(万元)√√√整√√√√√√设√√√第五章成本估算与资金筹措表5-1项目成本测算表一3442146.87%二24346三2520.34%四8575五1.38%六41565.66%七0.000.00%八6760.92%73441征地预存款制度是指征地申请单位在征地报批材料报送省级国土部新增建设用地有偿使用费：根据**财综（2006）91号，****省每平表5-2项目拆迁工程量表400152000223000表5-3项目拆迁情况表11520001979222300041403414.320.5%23932.005175000.0087.505175000.0087.500.5%23932.0024346.3拆迁工作严格按****市及**现行有关拆迁政策对被拆迁居民等进行表5-4前期工程费估算表129.003442.88567842.8898.5868.60252.38表5-5基础设施成本测算表一152186平方米2003044二66890平方米200三6689米2184四.83平方米202733五8575％，表5-6总投入资金使用计划表时间项目名称建设期第一年第二年2季度3季度4季度2季度3季度4季度本项目总投资73441万元，其中自有资金为28441万元，所占比重表5-7项目总投入成本资金来源构成12图5-1出让地块示意图表5-8土地出让计划表（单位：亩）104.096.90120.5983.09134.21182.5189.06727.62191.67269.5261.17522.37224.67274.76387.69202.28182.5189.061360.97第六章财务及风险分析6.1财务分析本项目经济效益主要来自经过基础设施开发整理的经营性用地出让收入。本项目共拆迁居民住宅及非住宅用房17.5万平方米，表6-1商住用地成交案例123选取的三个案例位于**，用途为居住，成交价格为200-239.6万元/价格较高。综合考虑，基于谨慎原则，本项目居住用地出让价格为200表6-2居住用地成交案例123/合考虑各种因素，本项目商业用地出让价格为250万元/亩。表6-3商业用地成交案例123表6-4分年度土地出让金额104.0925026021.5347365.27120.5921343.74191.6720038334.4453040.6883.0914706.24269.5220053904.4474820.9220916.486.902501725.0037714.3261.1720012234.44134.2123754.87182.5132303.9732303.9789.0615763.3215763.321360.97261008.49261008.49表6-5商业用地出让相关费用道担户表6-6分年度出让相关费用（单位：万元）10169.22674.1310843.358612.265934.018439.869585.1613034.756360.5551966.6015276.2821480.934875.4341632.6418781.4821210.3029920.7915134.7213034.756360.55104442.59本项目还款来源为土地出让金净收益，土地出让金总净收益为表6-7分年度出让金净收益（单位：万元）26021.5310169.2215852.3121343.748612.2612731.4838334.4415276.2823058.1614706.245934.018772.2353904.4421480.9332423.5120916.488439.8612476.621725.00674.131050.8712234.444875.437359.0223754.879585.1614169.7132303.9713034.7519269.2215763.326360.559402.77261008.49104442.59156565.89本项目借款45000万元，按稳健估计，借款期及偿还期共5年，**表6-8贷款偿还计划表12345135000450003000015000245000350001000031066128913253216845566128911825317168160844500015000150001500010661289132532168536265478913325317168350004500030000150000表6-9资金来源与运用表第1年334450634411000047365530417482137714323041576326100804736553041748213771432304157632844128441000450003500010000002099946344110000370343837946005151351303563616928562176710900010444318781212102992115135130356361450000015000150001500010661289132532168538090010331146622881622580192699403001033124993538097638995658105061