蓝都物业保洁服务技术投标书的

蓝都物业保洁效劳工程技术投标书目录

页码内容

1第一章工程分析及物业清洁效劳定位及设想

2一、XX简介

2二、客户需求分析

3三、物业清洁效劳设想

4第一章物业清洁效劳承诺

5一、物业清洁效劳承诺目标

5二、物业清洁效劳承诺指标

，6第二章物业清洁效劳管理方式及管理制度

7第一节XX物业对XX清洁效劳管理方式总体描述

8第二节物业清洁效劳管理机构设立及运作流程

9一、工程管理处组织机构设立

11二、工程管理处内部运作流程

12三、客户效劳部工作职责

12四、客户效劳部与外部总体关系

12五、工程管理处与公司接口管理

13第二TXX物业规章制度

13一、质量控制程序规章制度

14二、行政管理规章制度

15二、管理处规章制度

16四、工程维修规章制度

17五、秩序维护规章制度

18六、环境管理规章制度

19第四章人员配备及培训

19第一节人员配备

19一、骨干人员的素质要求

21二、人员配备方案

22第一书人员培训

23一、培训方式、目标

24二、管理人员培训

26三、针对XX工程保洁员的培训筹划

27第五章特色效劳设想〔含合理化建议〕

27第一节XX日常管理建议

34第一吊物业清洁效劳工程合理化建议

35第三节大型活动效劳措施

36第八旱物业清洁效劳方案

37第一节清洁效劳质量控制体系

37一、质量管理程序

39二、客户效劳管理程序

47第二节清洁作业管理程序

63第三节清洁质量检查标准

67第四书作业平安管理程序

76第五书本工程管理制度

76一、工程管理体系

77二、现场管理架构

78三、XX进场工作流程

79四、XX清洁质量检测标准

82五、XX清洁效劳质量评审细那么

86六、XX保洁人员行为标准

90第六节公司内部管理制度

109第七节作业承诺书

110第七章紧急预案程序

110一、XX天然气泄漏应急处理程序

111二、火警应急处理程序

113三、XX消防设备人为损害处理程序

115四、XX遇雷暴及台风处理程序

117五、XX漏水〔水浸〕应急处理程序

118六、XX发生停电及电力故障应急处理程序

120七、XX遇地震应急处理程序

121八、电梯困人应急处理程序

122九、发生噪音污染处理程序

123十、XX发生交通意外应急处理程序

125十一、发生盗窃处理程序

126十二、发生抢劫处理程序

127十三、发生偷车处理程序

128十四、擅自侵入处理程序

129十五、发生可疑物件或爆炸物应急处理程序

130十六、拾获财物处理程序

131十七、水力系统故障处理程序

第一章

工程分析及物业清洁效劳定位及设想

一、XX省XX简介

3、XX大院占地面积：81809.15平方米

4、建筑面积：47187平方米

二、客户需求分析

XX省XX定位于高端公共效劳窗口物业，要求提供全面而细致保洁效劳，打造

出星级物业的亮点和特色。为此，我司着眼于XX物业效劳的长远前景和社会效益,

力避急功近利，华而不实的短期行为。

我们将充分的发挥公司609001:2000和5014001:1996质量保证体系，人力资

源管理体系，财务管理体系，品质监视体系以及专用物业管理软件体系的重要作

用，同时引进酒店管理的模式和效劳意识，带入到物业清洁效劳中，提供全面细

致的环境管理工作，为客户带来全新的“星级酒店式"物业清洁效劳。

三、物业清洁效劳定位及设想

结合XX省XX的规划布局，建筑风格及物业使用性质，针对客户效劳需求，我

司对该XX的物业效劳定位是：星级酒店式的物业清洁效劳。

围绕这一整体定位，我们做如下效劳设想：

1、设立客户效劳部，24小时全天候为馆方提供沟通效劳。

为确保实现高标准的客户效劳，我司制定了一套面向XX的效劳标准：

效劳内容标准

在上班时间提供紧急效劳10分钟之内

在下班时间提供紧急效劳30分钟之内

接到投诉后采取行动24小时之内

2、协助馆方节能降耗，对电梯、中央空调、风机等系统进展经济运行规划。

3、保证客户享有平安、舒适、整洁、优美的工作环境。

4、不断夯实物业清洁效劳，持续提高物业清洁效劳水平，不但为客户提供

优质的物业清洁效劳，更努力提升XX的使用价值，使甲方获得最正确的经济效益

和社会效益。

第二章

物业清洁效劳承诺

一、物业清洁效劳承诺目标和指标

我司将从物业清洁效劳的根底工作开场，全面而深入的以科学化、系统化模

式对XX进展效劳，通过XX省XX甲方的严密配合和支持，落实我司到达既定的

效劳目标和效劳指标的要求。

1、效劳目标

〔1〕效劳第一，客户至上

通过系统的培训，强化员工对管理效劳的认识和效劳技能，做到以客户至上,

效劳第一为宗旨。

〔2〕专业管理，国际认证

根据国家及行业的需求，按照509001:2000国际质量体系，融合专业化的规

章制度，全面推行高水平的物业效劳。

〔3〕树立形象，打造品牌

以效劳质量的提升，附以我司完善的管理制度和体系，令客户亲身感受优质

而专业的物业效劳，并且通过我们优质的物业管理帮助科技XX树立星级办公楼形

象，共同打造品牌声誉。

2、效劳指标

我司郑重承诺，以最优质、专业的清洁效劳，为XX省XX工程营造一流的整

洁、舒适、优美的清洁环境，并不断提升清洁效劳水平及质量，特拟定以下指标,

并承诺：

序号指标名称投标指标管理指标具体内容

客户对我们的管理团队、提供的效劳感到满

1客户满意度98%

意

2员工满意率95%员工对公司有向心力，工资、福利感到满意

3平安事故发生率0%平安心系公司，防微杜渐，防患于未然

4平安事件处理及时率100%违章杜绝在事发前，建立跟踪、回访记录

按客户效劳程序做细各项工作，提高管理人

5客户投诉处理及时率100%

员素质，协调关系，效劳业主，及时处理

员工上岗〔培训〕合格持证上岗人员达100%,培训与自学相结合，

6100%

率每半年轮训一次

清洁区域干净卫生、垃圾日产日清，22小

7环境卫生质量达标率99%

时卫生保洁制

建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处

8违章发生率1%以下

理

9档案资料建立完好率100%建立资料库，档案齐全，管理完善

第三章

物业清洁效劳管理方式及管理制度

第一节XX物业对XX管理方式总体描述

XX物业将采取贴合XX省XX特性的物业清洁效劳管理方式，根本特点如下：

〔一〕经理目标责任制

XX物业对XX省XX的管理方式将采取经理目标责任制。公司依据质量方针和

管理目标，结合工程实际情况，与以工程经理为核心的管理团队签署工程管理目

标和经济目标责任状，以保证管理处处在一个高效、务实、奋进的过程中，确保

实现公司向甲方承诺的效劳目标。一方面，公司对XX管理处运行体系、效劳品质

实行监视考核进而确保清洁效劳的高品质；另一方面真诚地承受XX省XX的领导、

工作人员、相关管理部门和来访客人对XX物业提供的物业清洁效劳进展考评。

〔二〕效劳窗口一站制

简化效劳程序，为客户提供方便快捷的效劳是我们效劳创新的关键。针对物

业的特性，我们将为客户提供方便快捷的“一线通”物业效劳模式，即设立客户

效劳部，24小时效劳热线，与物业清洁效劳相关的所有效劳诉求得到及时、有效

的统一处理。从承受诉求，到问题处理，再到跟踪回访，全部都由该部门对口负

责协调处理。整个效劳流程方便、快捷、及时、有效，顺畅。

〔三〕日常管理表格制

在效劳细节管理方面，XX物业全面贯彻IS09001：2000质量体系，大力推行

表格化管理，以效劳的标准化保证高效劳品质的长期性和一贯性。通过在实际工

作中的总结，我们制定了140张表格，这些表格把各项管理效劳工作都纳入标准

化管理的轨道，将XX物业所倡导的“做细节大师”理念渗透进物业清洁效劳的每

一个环节中。

〔四〕效劳工作透明制

即公开我们日常工作的标准、时间及内容，自觉承受客户监视。我们将以周

和月为单位，对甲方进展回访或正式会议，通报物业清洁效劳的各项工作安排,

听取甲方的意见和建议，到达共同管理的效果。

〔五〕员工培训制度化

提供优质的效劳，并嬴得客户的认可，是物业效劳企业竞争中致胜之道，而

人是提供效劳的载体，对物业人员的严格培训至关重要。XX物业的培训工作已制

定成为公司制度，我们将根据物业效劳内容，为XX的物业效劳人员量身制订详细

的培训方案。

第二节物业清洁效劳机构设立及运作流程

一、管理处组织机构设立

XXXX物业管理将在XX省XX设立工程管理处,本着精简、高效运作的原那么,

下设客户效劳部〔简称客户效劳部〕、保洁业务一部、保洁业务二部、保洁业务三

部。

管理处实行公司领导下的工程经理负责制，管理处的职责是对整个管理区域

实施全面的物业清洁效劳。管理处经理对XX物业清洁效劳工作全权负责，并对物

业公司负责，是XX管理处一切重大事务的组织者和指挥者。

【表一：XX物业XX工程管理处组织架构图】

二、管理处内部运作流程

管理处运作模式是建立以客户效劳部为“中央处理枢纽"的快速反响系统。

该模式的主要特征是：一站式效劳、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应

答、及时反响。

【表二：XX物业XX工程管理处内部运作流程】

三、客户效劳部工作职责

客户效劳部是管理处的核心部门，管理处的绝大局部管理工作由客户效劳部

来协调处理和完成。对外积极认真受理并且反响客户诉求，♦对内那么担任起领导、

协调、监视各方面诉求处理情况的角色。其主要职责有：

♦承受客户诉求，通知相关业务部门处理；

♦对诉求进展跟踪、回访和记录；

♦对诉求进展统计、分析，并向管理处经理提供分析报告；

♦作为管理处对外的效劳窗口，对外协调与物业公司有关的一切事务；

♦各种管理工作的检查、催促；

♦各种资料的档案管理；

♦组织管理处的内部培训；

♦各类增值效劳的开展与管理。

四、客户效劳部与外部总体关系

管理处把客户效劳部作为对外联系、沟通的唯一窗口，所有事件都通过客户

效劳部后台内部程序进展处理，既可以提高工作效率，也可防止对外工作的多头

管理。

五、管理处与公司接口管理

XX物业品质管理部门作为窗口与管理处进展一对一管理，公司品质管理部门

对管理处进展监管，并提供相关效劳。管理处将难以解决的问题及时向公司品质

管理部门提出申请，请求公司品质管理部门给予协助解决。对于品质管理部门不

能单独解决的问题，也可以向公司对口部门提出申请，请求公司相关对口部门给

予协助解决，管理处通过每半个月的工程经理例会定期向公司领导提供分析报告,

为公司领导决策提供第一手材料。另一方面，品质部按既定的管理目标和经济目

标对管理处进展月度、季度、年度考核，以保证管理处的效劳品质。

第三节XX物业规章制度

XX物业在长期物业管理实践中，制订了一系列的规章制度，形成了一套涵盖

物业管理运行各要素的制度体系，并通过了509001:2000质量体系认证。

一、质量控制程序规章制度

1.质量手册说明

2.质量手册修改控制

3.公司概况

4.公司组织机构图

5.公司质量管理体系构造图

6.质量管理体系过程职责分配表

7.质量管理体系

8.文件控制程序

9.质量记录控制程序

10.管理职责

11.质量方针

12.管理筹划控制程序

13.职责、权限和沟通

14.管理评审控制程序

15.资源管理

16.人力资源控制程序

17.根底设施和工作环境控制程序

18.效劳实现

19.效劳实现的筹划程序

20与顾客有关的过程控制程序

21.设计和开发控制程序

22.采购控制程序

23.效劳提供控制程序

23.1顾客财产控制程序

23.2物业效劳方案控制程序

23.3保洁效劳控制程序

23.4绿化效劳控制程序

23.5秩序维护控制程序

23.6值班控制程序

23.7紧急情况处理程序

23.8效劳供方控制程序

24.监视和测量装置的控制程序

25.测量、分析和改良

26.客户满意程度测量程序

27.内部审核程序

28.过程和效劳的监视和测量程序

29.不合格控制程序

30.数据分析控制程序

31.改良控制程序

二、行政管理规章制度

1.公司各岗位职责及任职条件

2.考勤管理规定

3.办公人员行为管理规定

4.员工工资管理规定

5.员工招聘、异动管理规定

6.员工试用、转正管理规定

7.档案管理规定

8.培训管理规定

9.保密管理规定

10.员工考核管理规定

11.会议、参观接待工作规定

12.固定资产管理规定

13.消耗材料控制规定

14.车辆管理规定

15.物资采购规程

16.库房管理规程

17.财务方案管理规定

18.流动资产管理规定

19.固定资产财务管理规定

20.专项资金管理规定

21.经营收入管理规定

22.经营本钱及费用管理规定

23.会计报告管理规定

24.业务拓展工作规程

三、管理处规章制度

1.物业前期介入规程

2.物业验收规程

3.钥匙管理规程

4.客户沟通及客户满意度测量监视规程

5.客户违例事件处理规程

6.客户投诉处理规程

7.客户回访工作规程

8.照明、空调开启管理规程

9.客户接待、咨询管理规程

10.值班管理规程

11.特色效劳工作规程

12.会议效劳工作规程

四、工程维修规章制度

1.机电设备管理人员工作规定

2.维修人员违规处分规定

3.工程维修值班管理规定

4.不合格品效劳的控制规程

5.客户委托维修效劳工作规程

6.抢修效劳工作规程

7.维修回访规定

8.维修过程的检验规程

9.机电设备管理规定

10.机电设备检查管理规定

11.机电设备使用与日常维护管理规定

12.机电设备平安管理规定

13.供配电设备房的管理规定

14.水泵房管理规定

15.水泵房设备操作规程

16.电梯设备维护管理规定

17.中央空调系统维护管理规定

18.弱电系统的维护管理规定

19.高压环网开关柜操作规程

20.车辆道闸系统维修保养规程

21.低压配电柜操作规程

22.对讲、防盗报警系统保养规程

23.干式变压器保养规程

24.公共天线系统的保养规程

25.播送音响系统保养规程

26.火灾自动报警控制系统保养规程

27.水泵定期保养规程

28.水池、水箱清洗规程

29.污水处理设备维护保养管理规定

30.油浸变压器保养规程

31.水电设施完好率的统计规定

32.房屋维修管理规定

33.房屋维护保养规定

34.房屋维修标准

35.房屋维修工作规程

36.水力系统故障应急规程

37.停电及电力故障应急规程

38.电梯困人应急规程

五、秩序维护规章制度

1.秩序维护管理规定

2.秩序维护员仪容仪表要求及用语标准

3.秩序维护奖惩规定

4.秩序维护培训规程

5.秩序维护交接班规程

6.秩序维护值勤用品管理规定

7.秩序维护员处理问题的原那么

8.突发事件或异常情况处理规程

9.秩序维护员执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的处理规定

10.门卫〔大堂〕固定值班岗工作规程

11.XX出入管理制度

12.中控室岗位工作规程

13.巡逻岗工作规程

14.车辆管理规定

15.车场岗操作规程

16消防平安管理检查规定

17消防培训制度

18消防平安管理规定

19消防器材配置及使用规定

20.灭火器操作规程

21消防监控中心管理规定

22消防演习规定

23.火警应急规程

24.火灾应急规程

25.其它各类突发事件应急规程

六、环境管理规章制度

1.一般环境保洁工作规程

2.特殊环境保洁操作规程

3.高空保洁作业规程

4.保洁委托效劳规程

5.保洁机械使用、保养、管理规程

6.保洁工作检查规程及标准

7.绿化管理制度

8.绿化仓库管理规定

9.绿化〔地〕养护规程

第四章人员配备及培训

第一节人员配备

一、骨干人员的素质要求

1部门经理

基教工作安康发证

本育经历状况应承受的内部培训资格证书机构

要大专三年良好同r1，刖入职强化升职在职

求以上以上培训培训培训培训培训

管理处经理具物业管理岗位资格证书物业管理岗位资格国家

证书建立部

其1.担任主管以上职务一年以上

他2,熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程

要3.具有较强的管理能力和领导水平

求4.通过人力资源部统一组织的考核

2经理助理

教工作经安康发证

资格证书

育历状况应承受的内部培训机构

基

高中专二年相冈刖入职强化升职在职

本

以上关工作良好培训培训培训培训培训

要

以上

求

管理处经理助理应具备物业管理资格证书各地

初级职称证书

劳动局

1.担任主管〔含主管〕以上职务半年以上

其2,熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程

他3.具有较强的管理能力和领导水平

要4.通过公司评审通过

求

3主管

基教工作安康发证

资格证书

本育经历状况应承受的内部培训机构

，r，，、八

要高中专二年冈刖入职强化升职在职

求以上以上良好培训培训培训培训培训

特殊应具备相关专业两种中级等级证书以上各地

中级等级证书

要求劳动局

1.在专业技术及管理岗位工作两年以上

其2,熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程

他3.具有一定的管理能力

要4.通过公司组织的考核和资格审核

求

4普通员工〔含班长〕

教育安康升班长发证

根本状况应承受的内部培训要求资格证书机构

，，，、,

要求初中以上良好冈刖入职强化在职升职

培训培训培训培训培训

特殊高空作业人员持"高空作业证”。各地

要求

劳动局

升班

1s在员工工作岗位工作半年以上

长要

求2、熟悉本专业及部门运作流程

3、具有一定的组织协调能力

二、人员配备方案

正常工作时间为：8：00至12：00；13：00至17：00

晚班〔值班保洁时间〕：12：00至13：00；17：00至22：00

区域楼层情况清洁人数

综合陈列馆见招标文件之?委托效劳范围？30人

楚文化馆见招标文件之?委托效劳范围？12人

临时展馆、演奏厅见招标文件之?委托效劳范围？12人

地下停车场见招标文件之?委托效劳范围？1人

展区外围及办公区见招标文件之?委托效劳范围？4人

机动保洁人员--9人

工程经理助理〔客服人员〕--1人

工程经理一一1人

总计四人

物业工程交接后前三个月，因工作量大，另外安排5

备注

A名知疑人W麻企丁拜住史士旦店敕出

注：1、以上人员每人每月轮休4天；

2、以上人员配备为我司初步方案，进场后可根据实际情况进展调整；

3、房屋交付后前三个月，因工作量大，另外安排5人为机动人员。

第二节人员培训

一、培训方式、目标

公司培训部负责培训工作方案统筹和协调，管理处协助进展分项培训I,公司培训部

负责催促、监管；实行内培外训结合，集中培训与岗位传帮带相结合。

1、内部培训

1.1公共科目的培训：

由公司培训部统一安排，在公司全员范围内进展。

内容包括企业精神、员工手册、职业道德、效劳意识、物业管理知识、质量体系文

件等，旨在提高员工队伍素质，增强员工效劳意识、增强企业凝聚力。

1.2业务知识培训：这是一种反复进展的提高培训，旨在让员工全面掌握各自的工

作标准，工作程序，工作技能。

1.3以老带新的上岗培训：新聘员工在承受公司人力资源部公共科目培训和部门的

专业技能培训后，分配至管理处，再由老员工对其进展一星期的操作培训，提高新员工

实际工作能力，培训完毕后，进展上岗考核鉴定，合格者才能独立上岗。

2、外部培训

2.1管理人员的业务培训。

2.2内部质量审核员的培训。

2.3特种工的业务培训。

2.4供、配、电、水暖工业务培训。

2.5DJ弱电工业务培训

2.6资格上岗培训|。

2.7行业专题培训。

3、管理人员持证上岗100%,管理人员中内部审核员持证率不低于10虬

特种工、技术人员持证上岗率100%；

操作层员工专业技术培训时间每年不少于100小时，其中秩序维护员军训时间每年

不少于180小时。

二、管理人员培训

1、目的：培养一支素质高、善管理、作风正、能吃苦的管理队伍。

2、范围：适用于管理人员。

3、内容：

3.1外部培训：管理人员必须参加建立部物业管理培训中心组织的“物业管理岗位

资格培训”做到持证上岗率100%。

3.2同部培训：公共科目培训课程

序号培训内容培训课时培训教师培训方式

1企业精神教育〔员工手册〕1个课时培训专员理论授课

2职业道德、效劳意识教育2个课时培训专员理论授课

3物业管理根底知识2个课时培训专员理论授课

4IS09001：2000质量体系教育2个课时培训专员理论授课

5平安知识、消防知识教育1个课时培训专员理论授课

6礼貌礼仪培训1个课时培训专员理论授课

三、针对XX工程保洁员培训筹划

1、目的：培养一支爱业敬业、纪律严明，专业技术过硬的环境维护队伍，以满足

XX环境维护工作的需要。

2、范围：适用于全体环境维护员。

3、内容：

3.1目的要求：

〔1〕树立环境维护员职业意识，培养从业热情。

〔2〕明确各专业分工、职责。

〔3〕掌握上岗“应知应会”和技术要领，明确工作宗旨，熟知工作规程及标准。

培训目的使作业人员熟悉物业的详细情况、掌握相应的岗位操作技能和效

劳质量意识，确保员工素质满足标准的要求，具体所需的工作能力。

培训率100%（受训对象承受培训的指标时间、次数和课时等。）

培训合格率100%〔参加培训的人员通过培训的成绩指标，及格或以上

培训目标

为合格〕培训满意率90%〔培训完毕后，对培训对象进展的满意度调查

指标〕

在课室上将理论知识对培训对象进展理论讲解,并与其

理论授课

交流答问答疑。

通过在工程管理的现场理论讲解的同时，强调实际操

现场实操

作，教师现身说法，一般用于专业技能性培训。

组织基层管理人员就日常管理工作中发生的典型案例

管理研讨进展专题研讨，集思广益，共同提高，培养实际工作能

力。

有意识的让培训对象先后承当不同的管理工作,拓展他

岗位轮换

培训方式们的知识技能,激发工作兴趣,提高综合管理效劳水平。

组织培训对象到公司其他工程和其它管理先进单位参

外部交流

观、学习，取长补短；

定期轮训参加“XX物业”定期主办的短期培训班进修。

定期安排管理人员参加司外机构的培训1,如物业管理培

外派培训

训、、体系内审员培训和其他管理培训或讲座等；

储能培训鼓励员工业余时间参加与管理和岗位技能有关的学习

和进修，并为年度评为先进工作者的员工报销学习费

用。

培训科目课时讲师受训时间'频次培训方式

公司文化3公司讲师每半年一次理论授课

公司讲师理论授课

行为标准9每半年一次

管理处管理人员现场实操

法律法规9外聘讲师每半年一次理论授课

6公司讲师理论授课

平安知识每半年一次

外聘讲师现场实操

理论授课

管理知识3公司讲师每季度一次

管理研讨

理论授课

品质知识3公司讲师每半年一次

现场实操

培训方案邀请客户管理研讨

客户效劳3每季度一次

管理处管理人员外部交流

公司讲师外派培训

信息管理9每半年一次

外培理论授课

外请讲师外派培训

物业知识3每半年一次

外培理论授课

现场培训

团队建立3管理处管理人员每季度一次

理论授课

现场培训

基层培训3管理处管理人员每季度一次

理论授课

理论授课

执行力3公司讲师每半年一次

管理研讨

现场实操

细节管理3公司讲师每半年一次

外部交流

外请讲师现场实操

专业技能15每月一次

管理处管理人员理论授课

外请讲师管理研讨

设备操作9每月一次

管理处管理人员岗位轮换

培训作业

模式

第五章

特色效劳设想〔含合理化建议〕

第一节XX日常管理建议

XX省XX刚刚交付使用一年，通过我司屡次实地考察，我们认为，凭借我们多年

的物业管理经历，可从物业管理的角度为XX的日常管理提供专业的管理意见。

一、XX日常物业管理如何开展

在通过前阶段运作后，正式执行设定好的专业物业管理工作，根据既定的各项规章

制度、工作流程及要求等，贯彻落实推行，开展物业效劳。此阶段的工作要点主要分为

以下几个局部：

〔一〕工程管理

房屋设备的日常性维修养护管理

房屋设备日常性维修养护分为日常巡视维护和定期检查保养两方面，日常巡视侧重

易出现故障的部位和薄弱环节；定期检查那么侧重操作系统易损、易磨、易动等的部位、

步骤。

1、房屋设备的日常性维修养护管理内容

〔1〕水电设备的日常性维修养护管理内容，负责XX内的方案性养护、零星报修和

改善添装任务。

〔2〕水泵设备的日常性维修养护管理内容，委派专人分管，进展日常保养、修理。

一般每月或每季保养一次，并定期列入大修或更新方案，进展大修更新。

〔3〕消防设备的日常性维修养护管理内容。对消防专用水箱应在规定期限内调水放

水。以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵应定期试泵。

〔4〕对各种特种设备应由专人负责定期的维修检查养护管理。如对电梯设备要制订

日常保养维修方案，实行定时巡查和定期检查相结合的方法，并应按片派专人分管。

〔5〕运行电梯发生故障需要急修时，由合格的专业维修技术人员负责，以保证维修

质量和技术性能的发挥以及运行平安。急修抢修保证随叫随到随修。

2、房屋设备的日常维修保养管理的要求

〔1〕对设备采取清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施。

〔2〕要求操作人员实行定机保养责任制，做好交接班前的了解，检查设备工作，在

保证设备系统平安、正常，各部位清洁润滑并运行正常的情况下，方可承受投入使用操

作。

〔3〕要求设备操作人员严格遵守设备操作规定的平安操作规程。正确合理使用设备,

及时排除故障，及时紧固松动的机器部件，以保证设备平安、正常运行。

〔4〕要求操作人员停机前或下班前，对设备进展清扫、擦拭、注油、整理、润滑和

切断电源。

〔5〕要求专业维修技术人员日常巡视检查，加强日常保养，对设备的运行情况进展

检查。

工程设备运行管理

1、设备日常操作：

按照设备的特征及不同的性能，参照设备使用说明书，制定严格的操作规程，将误

操作减到最低。

2、运行记录：

细致的运行记录能随时掌握物业设备的状况，为方案维修、保养提供依据。

3、巡视检查：

对各系统之重点部位必须进展定期巡视检查，出现异常情况立即处理和报告，必要

时组织突击抢修。

4、其它管理要求：

〔1〕交接班制度

〔2〕清洁卫生制度

⑶记录

〔4〕出入登记

〔5〕文明礼貌、仪容仪表

〔6〕报告程序及权限

5、具体工作：

〔1〕按时巡视机房设备

〔2〕发现问题及时维修

〔3〕及时纠正违章操作防止发生事故

〔4〕处理公共设施的维修事务

〔5〕提出设备设施运行维护的专业性意见及运作方式

〔6〕及时抢修故障并查明损坏原因

〔7〕制订预防性措施，防止重要设备设施损坏

〔8〕随时承受及处理客户诉求

〔9〕保证消防及安防设施处于正常运作状态

〔10〕与市政相关职能部门保持良好的合作关系

设备维修及保养

为降低各系统设备故障率和随时保持设备的正常运行及延长设备的使用寿命，提高

设备完好率，我们将制定一系列维修和保养方案。利用周密的安排，实施日常保养和周

期性保养方案及方案性维修，小修、中修、大修及整改、翻新等工作，以减少或消除突

发性故障发生率，使设备运行保持一种良性循环状况。维修及保养需要注意的事项：

1、费用控制

2、备品配件的储藏

3、人员安排

4、方案的可行性

5、质量检查

6、相关部门协调及客户联络

事故处理

意外事故的发生，任何物业都有可能出现，而处理意外事故的速度、方法及如何将

事故损失降到最低，那么充分显示了物业管理公司的人员素质、技术水平和管理水准。

因此需制定一整套各类事故处理程序以应付突然出现的停电、停水、空调故障、跑水事

故和各类自然灾害、火灾、爆炸事件等。在处理事故时应注意以下几个方面：

1、报告及处理程序

2、施救用物料准备

3、各部门之间配合及协调

4、影响程度控制及工作效率

5、现场保护及取证、拍照

6、人员疏散及安抚

7、善后处理及事故报告书

8、保险索赔

客户效劳

无论是公共区域的还是办公室内的工程维修效劳需在高效率的前提下，保质保量的

完成任务，并随时注意文明礼貌、效劳标准标准及善后工作。客户工程效劳的工作要点：

1、维修单的流程与签署

2、与客户效劳部及客户的沟通、联络

3、物料的采购及储藏

4、维修效劳标准

5、测试检查及保修

6、现场善后及效劳结果反响

能耗控制

为帮助甲方节约能源消耗和管理本钱，必须制定一系列能耗控制和管理方法或方案，

并要求各级员工认真执行，尤其是中央空调的运行时间及分区最重要。节能措施提示：

1s时间控制

2、照明分回路及改装节能灯

3、变频装置

4、保温及隔热

5、电梯节能控制

工具及仓库管理

通过合理的物料储藏及严格的工具管理，即能保障工程维修的效率，又可防止资金

积压，尽量减少库存和最大限度的发挥工具的使用率。仓库及工具管理的要点为：

1、每月物耗分析

2、出入库控制流程

3、物品的检查、验收

4、盘点及库存量控制

5、物品回收及报废

6、工具建卡、个人工具发放及记录

7、大型或公用工具借用和保管

设备建档及资料管理

1、设计资料

2、隐蔽工程

3、竣工资料

4、调试、验收资料

5、设备登记、统计

6、维修记录资料

7、能耗记录资料及分析

8、装修记录资料

9、物品消耗统计

10、客户效劳〔工程〕资料

11s事故记录及报告

12、日常运行记录资料

〔二〕秩序维护

确保XX秩序良好是物业效劳的重中之重。XX需要建立一支形象良好、效劳标准、

遵章守纪、坚强有力的秩序维护队伍，做好办公XX的“卫士”，并且严密联系政府职

能部门做好配合工作，使办公XX始终处在平安状态下运行。

秩序维护

1、对秩序维护员进展完善、严格的培训，以确保队伍的高素质。

2、确保秩序维护员有清楚的工作证件以资识别。

3、安排秩序维护岗位24小时职守，采用设置固定岗亭与巡逻线路和各类安保设

备并用的方式，消除一切可能的平安隐患。

4、秩序维护员于指定时间内巡逻各处。

5、制定紧急情况处理预案，有效组织人员进展突发事件的处理。

6、对来访人员进展严格问询和登记制度，保证良好的工作气氛。

消防管理

作为现代化的高层办公楼，消防系统的可靠性至关重要，我司在消防管理上的工

作要点：

1、对消防员的业务知识、各级员工的防火知识培训，同时做好对客户的宣传工作。

2、制订相应各种情况下的紧急措施及工作指引，并进展相关演练，尽量减低意外

造成的损失。

3、定期检查消防设备，保证其正常的运作。

车辆管理

为营造XX有序的管理形象，我们建议在车辆管理方面一定要做到人、车分流，保

证车辆和交通管理有非常合理的安排。

1、对外围环境进展统一的规划、统一设计、统一施工、保证其专业化、科学化、

合理化程度。

2、对车辆实行24小时统一管理。

3、对不同车辆有不同的停放要求和管理规定。

交通、道路

1、车行道上设置明显的进出指示标志，在车道转弯处设置明显的指示牌及凸面镜,

各道口处也将安排秩序维护人员职守，对交通道路进展管控及疏导，确保交通、道路畅

通。

2、道路转弯处及人行穿插处设置减速缓冲带。

〔三〕环境管理

物业的清洁、绿化水准直接反映管理的质素。XX要对保洁及绿化公司的工作进展

严格监视和检查。制订详细及适宜的工作内容，制定详细的工作标准，开展日常的监视

和检查工作。

1、按时清洁XX的所有公共区域。

2、做好XX公共绿化、灌溉、修剪、补种及灭虫工作。

3、及时清理XX的垃圾、杂物。

4、定期清洗楼体外墙。

〔四〕对客效劳

建议博物设置的客户效劳部对客户诉求予以统一处理，具体思路如下：

诉求处理

1s诉求受理：客户可通过、来访、书信或其它形式投诉，客服接待按投诉的

内容进展分类，对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向客户说明

缘由并协助客户进一步通过其它渠道予以解决；对于客户的有效投诉，由值班接待人员

填写?客户诉求登记表?，并安排有关部门及时处理。

2、投诉回访：客户有效投诉处理完毕后，由管理处客户效劳部以或上门的形

式回访，以征求客户意见，同时在?客户回访记录表?上做好回访记录。

3、每月定期将投诉记录进展总结和分析。

钥匙管理

设专人管理所有备用钥匙，制定借用钥匙管理制度。

〔五〕档案管理

1、工程资料：包括竣工验收单、设备清单、竣工图纸、主体构造图、钥匙交接清

单等资料的管理，制定借阅制度及管理制度。

2、其它资料：政府文件、发文、收文、通知、告示等资料的管理制度，受控制度

及保密制度。

第二节物业清洁效劳工程合理化建议

一、XX物业进驻后，将推行工程经理责任制，工程经理下设一个现场客户效劳部，三

个业务部。客户效劳部对内向下监视品质，向上汇报客户信息；对外收集、处理客

户信息；业务局部块对综合陈列馆、楚文化馆、编钟馆等清洁业务负责，业务部下

辖班组长，做到业务分包到户、责任分干到人。

二、现场客户效劳部设助理一人，配24小时无阻尼手机一部，为甲方提供专属沟通效

劳。

三、在维护清洁效劳的同时，保洁员主动维护垃圾桶的完好性，防止垃圾桶人为损坏；

保洁员主动承当盆栽植物的浇水工作；保洁员主动预防游客损坏公物的现象；在保

洁员队伍中导入“六员角色”意识，即我们员工是保洁员，也是维修员、防损员、

消防员、管理员、效劳员。

四、结合保洁队伍管理特点，推行晨会和班后会制度，以会代训。

五、雨天洗地，节约用水。

六、实施游客顶峰期回避效劳。周一闭馆期间集中作业；开馆前和闭馆后突击作业；易

脏地方〔如厕所〕专人跟进作业等作业方式穿插进展，以满足XX清洁效劳需要。

七、扩大日常保洁的范围，协助XX范围内的杂物清理。将物件和块地责任到人，推行

现场“网络式”管理模式，每一小格，都有主人。

八、导入物业管理概念，从物业清洁效劳的角度切入，为XX提供其他专业支持，如大

型活动时水电效劳协助、保安效劳协助等等。

九、现场配置电脑等办公用具，保持信息流通，提高现场管理水平。

十、保洁办公室、保洁库房推行5s管理。

十一、发挥班组长的巡视功能，尤其早、中、晚三个时间段。

十二、严格推行印。在做好清洁效劳工作的同时，引导员工遵守效劳礼仪，养成良好的

坐、立、行、走习惯。

第三节大型活动效劳措施

参观、采访、迎接上级检查的处理

如有外宾或上级领导参观，可根据需要提前三天通知我公司或直接通知乙方所在

的工程经理，我公司会根据甲方要求加强进展突击性效劳。

我公司将根据不同情况作效劳预案筹划，以保证满足XX的各种合理效劳需求。

第八早

物业清洁效劳方案

第一节清洁效劳质量控制体系

一、质量管理程序

［一］清洁效劳质量管理

1、效劳流程和职责〔管理处〕

①现场设置组长、领班、主管;

②公司实行片区管理，派出区域分管领导进展监视管理；

③各区域由工程经理统一调配与指挥，实行分级负责制。

2、效劳培训〔培训部〕

①岗前培训，员工上岗前的效劳技能，效劳意识的培训；

②驻场培训，派出1~2名培训经理进展现场培训；

③岗后再培训，派出1~2名培训经理到各工程管理处循环培训I。

3、监视培训〔品质部〕

①品质部经理每月进展2〜3次不定期巡回质量检查；

②质检结果与各工程经理每月的工资挂钩；

③提出整改措施及时加以防患、杜绝，提高作业质量。

④建立了完善的质量检查体系。

4、效劳质量反响〔客户效劳部〕

①客户效劳部对客户定期走访，听取意见；

②客户效劳部每月定期给客户发放质量征询表，及时反响意见；

③在1小时内及时处理客户一般性投诉，特殊情况，在限定时间内完成；

④对客户提出的意见，及时有效地进展整改和处理。

［二］清洁效劳过程检验程序

1.0目的使清洁效劳过程中出现的不合格得到纠正，保证清洁效劳到达质量检查验收

标准，使清洁效劳质量满足合同要求。

2.0适用范围适用于公司承接的清洁效劳工程。

3.0职责

3.1工程经理负责对工程管理处清洁效劳进展自检；

3.2品质部指定质检员对各工程工程管理处清洁质量进展检查；

3.3品质部经理对清洁效劳工程工程管理处进展不定期检查。

4.0工作程序

4.1一般保洁的检验：

4.1.1工程现场经理每天根据?清洁质量检查标准?对清洁现场进展不定期的检查，同时

每天填写一次?清洁质量检查记录?。检查中发现的不符合分轻微、一般、不符合三种类

型。对严重、一般不符合书面通知该区域保洁员整改，轻微不符合那么口头责令进展整

改，整改完毕后进展再次检查。

4.1.2质检员不定时去工程管理处，根据?清洁质量检查标准?进展现场检查，同进填写

出?情节质量检查记录?，对严重、一般不合格项通知工程管理处经理，轻微不合格那么

口头责令进展整改，整改完毕后进展再次检查。

4.1.3对于检验中出现的严重不符合及连续三次出现的一般不符合依?纠正与预防措施

要求程序?发出?纠正/预防措施报告?。

4.2专项作业清洁效劳的检查：

4.2.1工程现场经理对专项作业清洁效劳根据按?专项作业质量检验标准?进展检验，对严

重、一般不合格项以书面通知作业人员进展整改，轻微不合格项口头要求整改，在要求

整改完成时间内进展再次检查。

4.2.2专项作业清洁效劳经经理检验合格后，现场经理提出口头申请，要求顾客相关负

责人员检验，客户检验后填写?专项清洁检验报告?，如有不符合项，经理要求专项操作

人员进展立即整改，整改完毕后工程经理检验并再次申请要求客户检验。

二、客户效劳管理程序

1、与客户联系沟通控制程序

1.0目的

建立对效劳效果顾客评定的意见收集和分析程序，使效劳信息能及时处理。

2.0适用范围

本公司对客户提供效劳的控制。

3.0职责

3.1公司组织的客户意见征询或调查活动由行政部编制活动的实施方案，经经理

批准后实施。

3.2管理处、品质部根据需要编制客户意见征询或调查活动方案，经分管领导批

准后实施。

4.0工作程序

4.1客户意见征询或调查活动

4.1.1活动频次

a〕客户效劳部每月、季以“征询表”或"调查表”方式组织进展一次；

b〕管理处、品质部以“征询表”或"调查表”方式进展的该项活动的频次，根据需

要确定。

4.1.2活动方案

4.1.2.1在活动进展前，负责实施的部门应编制相应方案，内容包括开展本次征询或调查

活动的目的、征询或调查的对象、“征询表”或"调查表”发放的范围和数量、时间及

人员安排等。

4.1.2.2方案的批准

a）由客户效劳部编制的活动实施方案，由公司分管领导审核、批准；

b）品