长春证大光明城四期商业研究可行性报告

1长春市宏观经济简述 71.1长春市GDP发展趋势(2005-2009) 71.2人均收入及人均消费支出 71.32000年-2009前三季度社会零售总额 82长春市商业发展概况 92.1长春市消费市场预期 92.2商业发展概述 9 92.2.2商业街环境有待提升 9 92.2.4商圈分布集中，商业发展不均衡 2.3商业圈简述 2.4商圈分析 2.4.1商圈分布 2.4.2各商圈发展现状及定位 2.4.3成熟商圈发展趋势分析 2.4.4新兴商圈的发展趋势 2.4.5商圈发展进程总结借鉴 12.5长春零售市场分析 2.5.1零售业设施类型以现代商业发展为主导 2.5.2商业零售设施业态设置需进一步完善 2.6商业研究主要结论 2.7长春市商业市场未来发展预期 3宽城区经济发展概况 3.2宽城区人均收入 3.3宽城区人口 3.4宽城区商业零售业概况 3.4.1全区社会消费品零售额 3.4.2消费品零售总额的结构变化 3.5宽城区发展趋势 3.6宽城区区域发展不足 3.6.1旧城改造，生活环境欠佳 3.6.2公路发达，公交出行还有待改善 3.6.3生活配套设施不是很完善 4.1区域内主要商圈分布 24.2柳影路商圈 4.2.1商圈范围 4.2.3商圈建筑形式 4.2.4商圈内相应配套 4.3长新街商圈 4.3.1商圈范围 4.3.2商圈特点 4.4一匡街商圈 4.4.1商圈范围 4.4.3商圈建筑形式 4.5商圈发展总结 4.5.1商业设施混乱，层次不一 4.5.2街铺居多，多以餐饮业为主 4.5.3辐射范围小，影响力不大 持有为主 3 404.7.1在售商业分布 4.7.2未来规划商业供应量 4.8现有大型超市、综合市场分布 4.9区域商业体量总体预估 435项目立地条件分析 5.1项目位置及交通 5.1.1地理位置 5.1.2周边道路 5.1.3公共交通 5.2项目可见性 5.4项目周边项目 5.5.1优势 5.5.2劣势 45.5.3机遇 5.5.4威胁 6.1周边竞争对手分析 6.1.1周边竞争对手分布 6.1.2竞争对手现状 7项目体量测定 7.1人均商业拥有量 7.4本项目商业体量建议 填补 8.1商业物业的分类以及标准 58.1.1商业物业自身价值体现 2.1.2商业投资价值的体现 8.1.3以铺养“铺”价值体现 8.1.4关于两种商业类型的价值对比研究 8.1.5商业操作的可行性研究 8.2本项目适合商业类型 8.3项目业态的确定 8.3.1社区商业的定义 8.3.2社区商业类型划分 8.4本案商业类型判断 8.5长春市社区商业业态配比 8.6从社会零售总额消费结构分布分析 8.7住户对商业需求的渐进性分析 8.8项目适合业态 9项目定位分析 9.1宽城区首个一站式购物街区 9.2终端消费客户定位：整个铁北地区，追求优质生活群体.669.3目标客户群体定位 9.3.1商业物业自身价值体现 6 9.4档次定位 第一篇长春市整体商业房产市场研究71.1长春市GDP发展趋势(2005-2009)0□GDP总量(亿元)2009前三季度2000f形成都将助推长春市经济快速发展。1.2人均收入及人均消费支出2009前三季度82009年前三季度，人均收入及人均消费性支出同比均有近8%的1.32000年-2009前三季度社会零售总额02000200120022003200420052006200□社会消费品零售总额(亿元)注：09年为前三季度数据售总额自2000年以来保持了约年均13%的递增速度，特别是近几年求潜力较大，商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。92长春市商业发展概况2.1长春市消费市场预期2.2商业发展概述2.2.2商业街环境有待提升2.2.3商业氛围成熟度不够2.2.4商圈分布集中，商业发展不均衡2.3商业圈简述自上世纪90年代，长春市商业逐渐形成以重庆路、站前、红旗√站前商圈形成以国商、华正为核心店，成为中低档小商品的√桂林路商圈以各类专业店、专卖店、餐饮业为主体，独具特√红旗街商圈以欧亚商都、巴黎春天百货等为支撑，众多餐饮百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公2.4商圈分析2.4.1商圈分布激烈。2.4.2各商圈发展现状及定位重庆路商业区红旗街商业区站前商业区定位中档至高档中档偏高中档中低档目标客群以长春市及周边城市的中高档消费者为主以长春市特别中偏高收入人为主的年轻及吉林省内周边县市的中的TJHJ—研展部—2009.12.18TJHJ—研展部—2009.12.18商业类型以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市旗街少量的专业店为主，配以电子和IT卖场饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高主代表商业长百欧亚商都，巴黎春天各专卖店国商，华正批发租户类型国际一线品牌中高档品牌中偏高品牌多为国内品牌中档品牌品牌渗透低中低档品牌多为无品牌商品参考租金150-600元/150-800元/150-400元/100-150元/参考售价3.5-6万元/m²1.4-3万元/m²1-2万元/m²1-1.5万元/m²注：参考租金为各商圈百货店出租商铺的租金，楼层和位置差异较2.4.3成熟商圈发展趋势分析现有四大商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业街，业态较为单一。未来商圈业态发展将向集购物、餐饮、娱乐、商业市场将呈现“白热化”竞争态势目前几大商圈内或周边区域新建商业项目及潜在商业地块较2.4.4新兴商圈的发展趋势南部新城商圈西客站引发西部商圈北部新城的建立2.4.5商圈发展进程总结借鉴反应。2.5长春零售市场分析√多集中在交通便利的是中心区域，辐射力强；√一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多√多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且格局特色。2.5.1零售业设施类型以现代商业发展为主导长春市商业零售设施的主要类型势业态的对应商业零售业主导形态变化趋百货超市卓展购物中心欧亚商都巴黎春天亚泰富苑国际商业中心…沃尔玛家乐福恒客隆国美电器苏宁电器东方家园欧亚卖场…经济发展轴(人均GDP/美元)2.5.2商业零售设施业态设置需进一步完善从商业零售设施的主要业态构成来看，消费者日益多元化的消费需求难以得到满足。人均GDP城市化水平主导商业形态1100美元一下25%以下地摊，集贸市场45%以下美元批发市场美元大型购物中心，超化现代商业4400元以上70%以上等综合商业形态长春市现有代表性商业项目的业态构成基本以商业零售为主，配置少部分的餐饮，少有集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业服务场所。新天地则是目前长春市比较具有典型性代表的集零售、餐饮、休闲娱乐为一体综合性服务场所。巴巴黎春天国际商业中心亚泰富苑新天地欧亚商都长百大9F风味10F美容美食城米兰长廊美食广场广场美食城楼摄影B1美食街4F特色餐城市经济的快速发展将会有利于消费者可支配收入的不断增加，而这必要供给的商业零售设施的升级和多元化发展将会成为商业项目面对未2.7长春市商业市场未来发展预期统计，2007年底，长春市共有商铺已达到700万平方米，加上约100商业占有量将超过1平方米/人。TJHJ—研展部—2009.12.183.1宽城区区域GDP发展03.2宽城区人均收入0人均收入(元)3.3宽城区人口□人口数量(万人)3.4宽城区商业零售业概况□消费品零售总额(亿元)3.4.2消费品零售总额的结构变化目前宽城区经济发展状况良好，人均收入和人均销售有较大提3.5宽城区发展趋势宽城区规划一个新城打造长春北部现代中心区三大板块五大产业五园两区六个亮点本案位于宽城区的行政中心和未来的城市服务中心区之间的核达400万平方米左右。3.6宽城区区域发展不足3.6.2公路发达，公交出行还有待改善3.6.3生活配套设施不是很完善4宽城铁北地区商业区现状4.1区域内主要商圈分布/柳影路商圈长新街商圈一匡街商圈商圈范围长新街扶贫市场周边一匡街、天光路及中间亚泰大街段北至宋家路商业设施类型大量街铺配以少量综合市场及大型超市街铺及大型商场和超市街铺和综合市场主要客群万龙第五城，乐嘉茗园等周边小区居民奋进乡居民耀江五月花苑等周边小区居民主要业态餐饮，药店，理发店，超市，综合市场大型超市，餐饮，商场，理发店，药店综合市场主要业态医药卫生，其他其他餐饮：超市：综合市场：其他街铺面积段参考租金0.46-1.92元/日·m²0.61-1.52元/日·m²0.82-1.49元/日·m²参考售价5800-7000万元/m²7800-8200万元/m²6850-11000万元/m²4.2柳影路商圈4.2.1商圈范围4.2.2商圈特点√社区商业为主，旧的商业设施逐步被大量新建的社区底商和√餐饮为该商圈的主要业态，其次为服饰、超市和医疗卫生机构√商业设施类型众多，包括街边简单旧商铺、新建小区社区底√商业分布较为分散√主要以服务周边社区居民为主，人流量相应一般4.2.3商圈建筑形式4.2.4商圈内相应配套综合市场嘉乐综合市场新月综合市场市场内部2市场内部形式市场内部1市场内部3大型超市地下一层，09年8月份开始正式营业。由于周边的饭店、超市、水4.3长新街商圈4.3.1商圈范围长新街商圈以天元扶贫大市场为基础逐步发展起来的，目前已形成以广源时代广场，满客隆等超市和商场为主的小商业群，以满足奋进乡居民购物需求。4.3.2商圈特点√发展迅速，大型商业设施逐步取代原始小型商业√商业业态以百货、餐饮为主√商业层次差别大。长新街商圈目前有现代购物商场、沿街商铺、原始露天市场等共存。√衍生新的商业中心点。新生的广源时代广场即将成为该商圈的中心商业点，并对本案的商业构成一定的威胁。4.3.3商圈建筑形式新生商业设施广源时代广场内部专柜形式沿街商铺原始商业4.4一匡街商圈4.4.1商圈范围4.4.2商圈特点√依托亚泰大街，建筑形式以街铺为主且部分面积较大，配以综合市场√商业业态以餐饮娱乐为主√由于商业单体面积古过大，招商经营有难度，指使众多新建小区商业仍处于瓶颈期√新兴商业比较多，未形成浓郁的商业氛围TJHJ—研展部—2009.12.184.4.3商圈建筑形式沿街商业综合市场只算农非食肃高经曹目只算农非食肃高经曹目中远农贸市场4.5商圈发展总结4.5.1商业设施混乱，层次不一4.5.2街铺居多，多以餐饮业为主铁北地区的每个商圈内的商业设施均以街铺为主，其中柳影路商各商圈的业态以餐饮为主，特别是柳影路商业区，街边商铺的入4.5.3辐射范围小，影响力不大各商圈的范围较小，并且缺少能够吸引全区消费者的大型综合性4.5.4经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主目前各商圈中的大部分街铺进驻率达到85%以上，如中岳花园和本在1-1.2元/日/平方米，升值潜力较高，因此大部分人选择持有。4.5.5新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要2-3年的时间通过对宽城区商业物业的调研及区域规划可见，未来宽城铁北区将会以原有的三大商圈为核心继续发展，特别是随着证大光明城、金质融城、上台花园、吴中印象及上台新村等政府周边的几个新型社区的上市，长新街商圈将会有更大的发展潜力，预计预计未来2-3年内，随着新建各项目的商业部分的入住，项目交房使用。区域内大量的人口导入及外部流动人口的增加，消4.6区域内商业分布商业形式经营业态体量估计(万平方华泰世纪新城沿街1-2层底商餐饮，娱乐2乐嘉茗园沿街1-2层底商餐饮，百货1金质融城集中商业、底商百货、餐饮4万龙第五城地下商场，沿街底商百货、餐饮，医药1TJHJ—研展部—2009.12.18TJHJ—研展部—2009.12.18包豪斯沿街底商百货、餐饮、娱乐耀江五月花苑沿街4层商业，底商餐饮，娱乐、服务温馨花园沿街2层裙房商业餐饮、娱乐、百货钻石礼都1层底商，沿街4层商业餐饮、娱乐、百货合计米)TJHJ—研展部—2009.12.18TJHJ—研展部—2009.12.18华大天朗国际沿街1-2层底商，集中商业青年城集中商业、沿街1-2底商百货、餐饮马塞公寓沿街2层底商餐饮、百货合计4.7.2未来规划商业供应量项目名称商业类型预计体量(万预计上市时间华大天朗国际四期2层底商+集中商业12010年中上台花园沿街2层底商2010年下半年兆丰嘉座沿街2层底商12010年上半年金质融城沿街底商12010年下半年吴中印象沿街1-2层底商2010年上半年青年城集中大型商业未定合计4.8现有大型超市、综合市场分布预估在售商业体量未来2-3年上市体量13.3万平方米6.35万平方米26.1万平方米原有的老综合市场及现有的个别独立综合市场3万平方米初步估计未来2-3年后铁北地区的商业总量将达到48.75万平方米第三部分项目自身分析5.1.1地理位置5.1.2周边道路5.1.1地理位置5.1.2周边道路拥有亚泰大街、北人旋路等多条城市主干道及丰路和长新街等区域主干通网络便捷。凯旋凯旋路大街与庆丰北人民大街亚泰大街北环城路宽府路庆丰路长新街宽府路、道，外部5.1.3公共交通目前项目周边仅有8路，118路公交，内部交通有待改善。5.2项目可见性5.3商业氛围本案和广源时代广场将会作为区域内较大规模的商业设施将共同构凯旋路北人民大街亚泰大街北环城路宽府路庆丰路长新街5.4项目周边项目凯旋路北凯旋路北人民大街亚泰大九台九台路华大庆丰路金质金质融城包豪斯香槟小镇长新街包豪斯学士园兆丰嘉座5.5项目SWOT分析5.5.1优势5.5.2劣势√项目位于目前区域商圈的边缘地带，消费需要引导√周边无老居住社区，原住居民较少，没有大型消费√距离区域内其他商圈较远，人流共享度差√距市中心较远，消费人群主要依靠周边居民5.5.3机遇√周边项目增多，居住人群大量导入，创造消费潜力√周围商业档次较低，易于确立中心形象√项目多元化业态可满足消费者不同需求，吸引消费者5.5.4威胁√区域商业氛围不浓，需要长期培养√目前项目周边居住人群较少，需要时间等待本案及周边项目√一公里范围内大型超市过多，竞争十分激烈√广源时代广场先行入市，先于本项目树立形象6项目周边商业状况6.1周边竞争对手分析九九台小南街北丰南应6.1.2竞争对手现状吴中印象商业目前吴中印象商业主要集中在一期(二期未建),已售的庆丰路华大天朗国际届时欧亚超市将会在2010年底进驻，这势必将会对本案商业的客户上台花园包豪斯商业兆丰嘉座广源时代广场广源时代购物广场规划为集购物、休闲为一体的综合性大型商该项目无论从建筑体量还是招商业态与本案又具有很强的相似该商场将于2009年12月22日举行开幕仪式，所有柜台和精品店以只租不售的形式几乎全部招商完毕。商场内全部划分为10-20m²的专柜，月租金为50-80元/月/m²。6.2项目商业发展小结7项目体量测定可通过以下几种理论推倒得知。7.1人均商业拥有量据统计，2007年末，长春全市拥有商铺存量约700万平方米，大型商场及超市等商业设施体量约100万平方米，未来3年内的商业规划体量约100万平方米。那么可以预见截至2010年底，全市的商业总体量约为900万平方米。目前长春市人口约750万人，则商业的人均拥有量为1.2平方米/人。铁北地区2010年底预计人口近40万人，而商业总体量将达到49万平方米，人均拥有量为1.225平方米/人，高出长春市整体水平。7.2区域商业面积人均拥有量对比地区北京上海香港全国中等发展国家长春铁北通过上表可以非常清楚的看出长春市的商业人均拥有量比全国7.3项目周边新项目入住时间及人口统计项目名称总体量(万平方入住情况入住人口华大天朗国际60万1期已入住，2、3期正在办理4期明年中约20000人吴中印象22万1期多层入住，高层明年入住，2期明年底约5600人上台花园4万明年底入住约1100人金质融城26万1期入住，2期10年底和11年月8000人上台花园70万预计明年入住约20000人嘉元学士园2万已入住约800人包豪斯已入住约1500人合计190.6万57000人年末，该区域已入住项目约200万m²,近22000户，约80000人。而区域截至到2010年末，本项目周边的商业供应量预计将达到9万方米，区域人均拥有量为1.125,基本与长春整体水平相近，低于铁北7.4本项目商业体量建议7.4.1人均商业拥有量截止到2010年，本项目住宅开发量将达到约40万平方米，预计人口导入约1.5万人。按照长春市目前人均1.2的水平，本项目的人口拥有商业量为18000平方米。7.4.2项目基地指标和地段优势，做到充分利用7.4.3项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补8项目业态建议8.1商业物业的分类以及标准2.1.2商业投资价值的体现8.1.3以铺养“铺”价值体现资品种资经营8.1.4关于两种商业类型的价值对比研究社区商业(商铺)集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环很强的自我调节能力周边商圈的经营环受经营状况好坏的制价值的保障(风险)保值增值，低风险取决于经营状况，风险高8.1.5商业操作的可行性研究型市问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足可以提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难对住宅品质造成影响可行性不可行重点参照可以参照不可行8.2本项目适合商业类型8.3项目业态的确定8.3.1社区商业的定义在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决8.3.2社区商业类型划分外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5%—11%之间