综合物业制度汇编

(3)部门经理/副经理(4)主管2、用人申请经中心主任批准后，由物业部(综合部)及时通过各种合法的招聘渠道按写应聘登记表(一式二份)。5、任何部门或个人均不能擅自招聘人员，未经许可严禁将应聘人员(提前)带入国调6、一般员工试工期为1个月，主管试工期为2个月，部门经理或副经理试工期为3个2、聘任人员：部门经理、主管、领班5、按公司有关规定执行。四、员工考核制度五、培训制度3、培训内容：(1)公司简介及物业概况。(2)公司及管理中心规章制度、企业文化和各岗位职责。(3)创优工作和贯标程序。(4)职业道德教育、服务意识教育及安全教育。(5)本岗位的服务基本技能。4、培训考核：(1)培训后进行考核，考核合格方可上岗。(2)未经培训者不得上岗，考核不合格可补考，补考仍不合格者取消试用资格。7、培训内容：(1)对管理人员进行全面质量管理和督导管理知识的培训。(2)进行提高操作技能、实务技巧、岗位服务知识及岗位相关的业务培训。(1)专业对口，确因工作需要。(2)部门推荐，中心同意后经公司批准。1、员工因个人原因提出辞职或调动，须提前30日向部门经理递交书面申请。部门经2、辞职或调动申请自批准之日起10日内到物业部办理有关手续。(1)违法乱纪；(2)患各类传染病；(3)不服从调配；(4)工作中出现重大责任事故；(5)私拿客户或大厦物品；(6)造成客户较大投诉；(7)损坏工程设备或其他共用设备；(8)因个人过失有损公司、中心的荣誉者。6、实行每周40小时，每天8小时工作制(部分岗位)。7、参加学生家长会，最多不超过1天。第二节工资制度一、工资标准(60%岗位工资，40%效绩工资)1、员工病假，按国家有关规定扣除病假工资，凡病假1天扣10%奖金或绩效工资。5、伙食补助按实际出勤工作日计发，月补额不超过220元。第三节劳资、核算工作程序序号1办理报销手续1、一切费用开支要有批准的计划。2、一切报销或借款业务要填写支出凭证，费用发票齐全方可办理报销单1、支出凭证、费用报销单的各项填写2、经办人、物业部经理签字后经中心3、购固定资产经各级领导审批，并填写物品台帐。每周二、三、2员工工资(奖金)1、考勤统计2、审查3、核实4、计算每月5日前3员工请假1、填表手续2、审批3、存档由部门经理及中心主任批准后报中心物业部。2、严格审核员工假期类别及资料记录是否符合规定。3、请假资料存档、备查。4申请加班手续1、填表2、审批3、审核4、存档业部，经主任同意后，方可加班。2、对加班情况进行抽查。提前一天5各种报表考勤批。(附加班审批表、请假申请表)每月25日前总结、计划每月20日前物品采购每月23日前评选优秀员工、事迹材料每月25日前考核情况各部门将当月过失单报主任签字后交物业部。物业部发考核通报。每月25日前每月第一周值班表每月30日前费用计划各部门上报本部门下月费用计划。每月25日前第四节奖惩制度15、优秀员工的奖励12、1个月之内有2次轻微过失者。23、由于工作责任心不强，造成经济损失500元25、半年内受到2次记小过处分。26、两个月之内3次受到客人投诉。第五节会议制度一、中心例会1、会议组成2、会议主要内容(1)部门负责人汇报公司及中心要求的工作落实情(2)检查各部门工作计划完成情况及存在问题。(3)布置中心近期的主要工作。(4)传达贯彻公司下达的重要文件、指示和决定。(6)协调各部门工作。3、会议时间4、会议要求(1)参会人员应准时到会，不迟到；(3)汇报工作简明扼要，一般只汇报结果；三、部门例会(2)传达、贯彻中心的重要文件、指示和决定。(3)检查工作的完成情况，布置下一步工作重点。(4)协调各岗位之间的工作。(5)对分管的工作提出意见和建议。(6)需提请中心协调解决的问题。1、会议组成2、会议主要内容3、会议时间第六节物料管理制度二、工具管理三、文具管理第八节文件档案资料管理制度(5)中心会议纪要、中心文件。(6)聘用制员工档案。第九节印章使用规定3、印章的使用应由使用人(经手人)提出申请；部门领导同意(签字),报中心主任第十节宣传栏管理规定第十一节通讯工具配置及费用报销的规定2、中心主任、副主任电话费限额400元/月；部门经理电话费限额200元/月；工程师电话费限额140元/月；主管电话费限额100元/季度。第十二节电话机使用规定2、通话时简明扼要，尽量减少通话(占线)时间。4、未经中心领导批准，所有办公电话严禁拨打各类信息台(网)电话，严禁利用电话5、未经中心领导批准，严禁拨打系统电话(本市或外地)以及长途电话。8、在日常使用(保管)电话时，注意对话机的保洁，并保证话机信息线的安全，避免10、私自拨打信息台(网)电话，利用电话上网以及拨打长途电话等发生的一切费用12、设有直通话机(传真机)的岗位使用人按上述规定执行。第十三节工装制作发放管理规定5、管理人员、保安、前台接待员调离时，西装穿用半年需交500元，穿用一年需交300元，退回西装不交费。4、未经允许，员工不得乘坐客用电梯，因工作需要只能乘坐B、C、D芯筒的消防梯。第十七节首问负责制第十八节考核细则1、未使用文明用语(10分)3、工作场地、值班室不整洁(10分)4、工作时间利用计算机玩游戏(20分)7、随地吐痰、乱扔纸屑等不卫生行为(5分)8、乱踩草坪，摘花折枝(5分)9、未经批准提前就餐；就餐时间过长(5分)12、取笑客人或同事造成影响(20分)13、未经批准使用客用电梯(5分)15、出差到达或返回时未及时请示、汇报(5分)16、工作中浪费原材料(5分)17、上班不佩戴证、牌，不着工装(5分)18、利用工作之便推销商品(10分)19、下班后无故在大厦内停留(5分)21、工作中出现问题找借口搪塞(10分)22、不自觉接受检查、态度恶劣(20分)23、浪费食物，带食物离开餐厅(10分)24、当班时间擅自离开岗位、私自外出，串岗闲逛(30分)26、携带与工作无关之物进入工作岗位(5分)27、工作时间看书、报，在工作场所使用收(录、放)音机(10分)28、当班时间未经允许私自会客(10分)30、工作时间喝酒或带醉意上岗(30分)31、工作时间扎堆聊天(10分)32、在工作时间睡觉、下棋、打牌(30分)33、私自处理业主、客人遗留物品(50分)34、在设施、桌面、墙面乱写乱刻、随意破坏卫生秩序(20分)36、私进业主办公室乱翻乱看业主材料、物品(100分—辞退)38、私自使用车辆(20分)39、随意透漏业主情况资料(50分)41、不微笑服务，带情绪上岗(5分)42、对上级检查人员乱解释(10分)45、超越客人不致歉(5分)54、未执行首问负责制(10分)不规范、坐姿不雅(5分)59、对业主、对同事乱用称谓(5分)60、与客人打招呼举止不雅(指指点点)(5分)63、在非吸烟区吸烟(33分)64、手拿食品、饮料时不使用托盘(5分)66、客人到时(离开时)无问侯声(告别声)(5分)67、会议服务操作不规范(5分)75、物业人员不遵守岗位职责及工作标准，造成工作失误或为企业带来负面影响(10-30分)77、迟到在10分钟以内(10分)78、迟到在20分钟以内(20分)79、迟到在30分钟以内(30分)81、早退在10分钟以内(10分)82、早退在20分钟以内(20分)83、早退在30分钟以内(30分)85、未提前一天请假(20分)86、不请假休病假(20分/天)87、旷工一天(100分)88、旷工二天(200分)90、假期期满又未按规定续假(50分)91、值班时间不履行职责(20分)93、不经请示同意，私自换班、替班(10分)94、办公区域卫生不合格、不整洁(10分)95、不按规定时间、路线巡视或不认真填写各项记录(5分)97、乱动监控设备，私自挪作它用(10分)98、值班期间长时间占用电话(3分钟以上)(5分)99、中控室人员不按规定操作、保养设备(10分)100、巡视时未能按要求检查各种不安全隐患(10分)101、夜班人员未遵守值班巡视制度(10分)102、值班期间脱岗、串岗，或不服从管理，103、值班期间不拿对讲机或将对讲机关闭(5分)105、对错误行为不加制止，管理不利，造111、不按规定交接钥匙，或一人持钥匙柜所有钥匙(20分)112、拿钥匙不及时，影响业主使用(5分)113、设备带故障运行(10分)114、设备设施保养维护无记录(5分)115、接到报修后不及时维修设备、设施(10分)116、不按照规定开关各类灯饰、班后不断电源(5分)117、移动设备使用完毕后，未及时收撤、归位(5分)119、破坏设备事故现场(10分)120、设备、设施无操作规程(5分)121、设备、设施出现故障不及时上报、维修(10分)122、设备超过使用年限未及时报告更换(10分)129、不按规定程序办事(10-30分)130、设备保管不善(5分)131、外修设备收回不及时(5分)138、不按时制定工作计划(10分)139、工作计划漏项、不全面(10分)140、不按时完成工作计划(10分)141、不按规定填写各项记录(10分)143、填写记录时字迹潦草(5分)144、记录内容不能闭环(10分)第十九节国调大厦维修处理制度跑水及其它特急情况。自接到报修后立即赶到现场，最多不超过10分钟。接到报修后20分钟赶到现场。普通：自接到报修后30分钟赶到现场。3、公共区域：自接到报修后在1小时内进行修复；因故报请部门经理批准，可超过1小时，但不超过4小时；超过4小时不能处理，要报请主管主任批准。厦内(B3—F12层)吸烟，在指定吸烟区吸烟除外。3、如有客人来访时，需要吸烟者，接待人员应谢绝在办公室或公共区域(禁烟区)吸中心领导到部门经理(副经理)一主管—领班等要逐级进行考核，互相监督。门经理处罚500元(奖金),并记过失一次。4、不许在宿舍内吸烟、搞赌博等活动。5、住宿后要按时休息(每晚11:00熄灯)。8、各部门每月5日前对上月所有记录按类别(记录名称)、时间(或序号)进行收集、定为3年。5、对保密性质的文件(纸张),需销毁时，统一使用碎纸机进行销毁，纸屑由物业部(1)保洁、绿化年用水总量为：6000立方米/年。(2)餐厅年用水总量为：9600立方米/年。2、使用要求3、使用程序4、财务管理5、其它第二十九节擦鞋机管理办法第三十节征求业主(客户)意见的规定2、每年12月上旬向各单位(客户)发放年度客户意见征询表。第三十二节车辆使用管理制度1、中心两部汽车(金杯面包1辆，昌河微面1辆),由驾驶人员负责维护、保管及驾第三十三节对讲机使用管理办法业部为2频道，工程部为3频道)。10、施工现场及大厦内禁止吸烟(大厦内第三十五节国家电力调度中心大厦房屋管理制度2、妥善保管大厦各类技术档案，查(借)阅方便。3、物业部(综合)根据来稿内容进行统一编排、刊发。第三十七节物业管理联席会议制度主代表与北京中兴物业管理有限公司(西单管理中心)就大厦物业管理工作实行联席会议1、双方每半年召集业主各有关部门负责人召开一次联席会(每年7月和12月),遇特2、参会人员：业主单位相关部门负责人或代表(国网公司总经理工作部及各部、局综合处);物业公司(管理中心)相关负责人。(5)其他需要上会解决的问题。1、西单管理中心在国调中心大厦中控室设立24小时值班电话，号码为6659.7103;同时设立24小时物业管理服务热线，电话号码为6659.7110。2、24小时值班电话由中控室保安值班员值守(工程部弱电值班人员协助),并执行中控室24小时值班制度。中心部门经理以上领导实行带班制。自2002年11月份开始，依据主任、副主任、物第三十九节请示汇报制度第四十节小区域管理办法第一节领导办公室房间钥匙管理办法第二节物业服务电话管理制度3、值班时间：一年365天，一天24小时白天(8:30-17:00):前台1、态度：-精神饱满，热情友好；-敏捷稳重；-铃响不超过三声，拿起听筒；-随时准备好纸和笔；报告本公司的名称：问清对方的姓名及电话号码：请问您怎么称呼?重复你听到的信息：……先生/小姐，注意事项：“喂”通常让对方感到不舒服。不要说得太快。不要让你的声音使对方感到疲倦。不要急于挂电话。不要说：你是谁?我不知道!我不能!什么!等着!看!听!不要以冷漠的态度对待对方的要求，在任何时候都要提供热情的服务。语言困难：1)对不起，请您说得慢一点。2)对不起，请您声音大一点。3)对不起，请您重复一下好吗?拨号有问题：2)对不起，电话线有问题，请您挂上再拨一次好吗?-第一时间报告物业部经理/管理中心主任第三节大堂前台工作制度第四节公共服务设施使用管理制度第六节大厦环境卫生管理制度第八节大厦办公区绿化管理制度第九节国调大厦开水间(器)管理办法4、每日开水供应时间为早8:00—晚17:00。第十一节保洁钥匙管理办法2、周一至周五保洁主管每天晚16:45到保安部取钥匙，做完保洁后归还。取钥匙人3、周日下午保洁主管13:00到保安部取钥匙，做完保洁后归还。取钥匙人员：刘国第十二节保洁考核办法(1)轻微过失：⑤用纯净水(矿泉水)浇花。(2)严重过失：(3)重大过失：(1)烟灰筒烟头超过3个1分/次(2)地上、地下车库有明显废弃物1分/次(3)大堂玻璃门有明显污迹2分/次(4)公共区域有杂物、烟头1分/次(5)卫生间纸篓内卫生纸超过1/3(6)大、小便器有异味及未冲的污物(7)茶叶筒有大量的杂物2分/次(8)漏作保洁项目(1)漏作房间(2)保洁不全面(漏项)(4)损坏业主物品(5)埋怨业主，态度不恭(6)私动办公室内电脑(7)保洁完毕后，办公室未锁房门(1)轻微过失：(2)严重过失：⑧违反管理中心制定的规章制度和绿化工作程序。(3)重大过失：②与业主私拉关系、联系私活；③私用办公室电话，拿业主的物品；④使管理中心及中兴物业公司的信誉和利益遭受损失。(1)卫生间花卉缺少1分/次(2)公共区域花卉长势差1分/次(3)因花卉问题影响会议的正常进行2分/次(4)办公室花卉长势差、缺少相对数量2分/次接到业主投诉后，须向业主赔礼道歉并进行处理，对绿化第十四节绿化地清洁管理制度(1)按照“北京市西城区门前三包责任书”的划分范围，对大厦周围的责任区进行(2)因绿化地包含其中，对绿化地的清洁由外围负责人进行。(3)做到绿化地内无烟头、无废弃物、无果皮纸屑、无枯枝败叶。(1)每天上午7:30,每位员工对自己负责的区域进行一次彻底清洁。(2)因大厦外北区临长安街，且有公交车站，人员流动量大，对北区应做到随时清(3)清洁人员要保证每天工作时间的80%在外围绿地内进行清洁。(3)主管对绿化地的卫生情况进行抽检。(4)对保洁过程中产生的问题要当场处理，对未能处理的要及时向主管领导汇报。第十五节消杀灭管理办法次数时间用药功能范围第一次每年三月灭蟑、灭蚊、灭蝇、灭鼠大厦所有区域第二次每年六月第三次每年八月第四次每年十一月二、重点区域小范围消杀灭：每年十二次次数时间用药功能范围每月一次周六或周日灭蟑、灭蚊、灭蝇、灭鼠餐厅、地下室、卫生间、机房、垃圾站、第一节假期工作预案放(国调大厦的花卉存放在六层备用间，中电投花卉存放在大会议室)。2、保洁人员检查大开间办公室，提前养护花卉(浇水、修剪)。符合要求的花卉按编号放回领导办公室，对不符合要求的花卉汇总交绿化养护人严格执行24小时值班制度。部负责。设立领导办公室服务组及会议服务组，编制20人，其中西单服务组12人，中电投服务组8人。服务内容量化次数方案标准每日每周每月每季清洁办公桌椅2无灰尘、无污迹清洁办公家具2无灰尘、无污迹真皮家具护理1无灰尘、光亮电话清洁1洁净、明亮电话消毒1清洁玻璃1明亮、无指印地毯吸尘1无灰尘、无污迹地毯清洗2无污迹、无水渍清倒纸篓2洁净、无垃圾清洁门及窗台1无灰尘、无污迹清洁墙身2洁净、光亮清洁照明设施1无灰尘、光亮清洁空调出风口1无灰尘、无污迹清洁吊顶1无灰尘、无污迹清洗烟灰缸及时洁净、无污迹整理卧室1洁净、无灰尘卫生间清洁1无污渍、水渍室内大叶绿化更换1无灰尘、无污迹鲜花更换及时新鲜、无灰尘补充日常用品及时床上用品清洗2洁净、无污渍(1)服务人员早7:00以前着装到岗。(2)每天7:00打水，更换饮水机的水桶。(3)每天7:10之前到各层领导办公室，将办公桌椅、文件柜、沙发、茶几擦抹干(4)每天7:30之前清洗水杯、饮水用具等。(5)7:30到卧室和卫生间巡视，发现问题及时处理。2、办公室晚间保洁(每天领导下班后)(6)卧室的清洁(7)卫生间的清洁(1)每天7:10前为领导办公室打好开水，更换饮水机水桶。早班组：6:30-8:30,4个人，晚班组：16:30-20:00,4个人。2、人员配置表工作时间工作人员工作内容备注4人送水服务4人办公室早间保洁服务3人备班服务4人办公室晚间保洁服务(2)对工作一丝不苟；第三节会议室服务程序服务内容量化方案(次数)标准每日每周每月每季清洁会议桌椅2无灰尘、无污迹清洁会议家具2无灰尘、无污迹真皮家具护理1无灰尘、光亮电话清洁1洁净、明亮电话消毒1清洁玻璃1洁净、明亮、无指印地毯吸尘1无灰尘、无污迹地毯清洗2无污迹、无水渍清倒纸篓2洁净、无垃圾清洁门及窗台1无灰尘、无污迹清洁墙身2洁净、光亮清洁照明设施1无灰尘、光亮清洁空调出风口1无灰尘、无污迹清洁吊顶1无灰尘、无污迹清洗烟灰缸2洁净、无污迹室内大叶绿化植物更换1无灰尘、无污迹室内鲜花摆放及时新鲜、无灰尘(2)会议中服务：(3)会议后服务上班时间：8:00-17:00。2、人员配置表工作时间工作人员工作内容备注5人会议室早间保洁服务1人会议备班服务(2)对工作一丝不苟；第四节特约服务程序程序服务内容标准时间安排协作关系特保洁室内保洁1、墙面、天花板清洁2、家俱无尘3、玻璃、镜子清洁无污物1、节假日前提供服务(元旦、物业部会议服务组保洁公司卫生间保洁1、恭桶、垃圾桶无异味2、面盆、浴盆光洁无异味3、瓷砖、墙壁清洁无污迹随时提供服务3、定期提供服务(每二月一地面保洁地毯吸尘、清洁干净木地板光亮、清洁绿化绿色植物1、洁花盆及花叶花盆内无杂物2、花卉、鲜花新鲜无枯叶物业部会议服务组密云绿化基地花卉更换1、根据季节不同，配置花木品种，突出季节特点2、根据个人喜好配备不同花卉第五节会议接待检查程序检查内容检查标准时间安排协作部门会议接待1.接到会议通知，安排会议室1.布置主席台，安排桌椅2.备签到桌、签到3.备好纸、笔、桌签4.茶水、毛巾等干净整齐、无缺损提前半天、会查，服务员提位物业部2.保洁1.桌椅、地毯、墙面2.开水间、卫生间3.异常气味干净、无尘土、无刺激性气味洁、会前半天检查一遍同方保洁物业部3.绿化花卉摆放、枝叶病虫害、花盆长势良好无枯叶会前半天绿化物业部4.工程1.照明2.空调3.音响4.话筒亮、温度适宜、无噪音、准备好必备物品查查会前半天、会工程部物业部5.保安1.门前车辆疏导2.车库车辆疏导通道畅通，停放整齐、有序会前1小时保安部物业部6.电通中心三层电视电话会议室音响、照明无噪音、明亮提前半天、会位电通中心物业部第六节来宾接待程序来宾级别接待部门首长级物业部1、清扫大厦周围道路，绿化环境2、门口及领导经过的首层路线铺红地毯3、前台接待员见到领导时起立、微笑。4、服务员在专梯门口等候，带白手套5、提前2小时将会议室打扫干净，摆好鲜花，配备果盘，提供其他特殊要求*的服务，备好开水茶叶(咖啡、矿泉水等)及毛巾。工程部提前一天对设备进行初检，提前2小时进行复检。检查部电梯、会议室、机房、卫生间。设备：天幕、专梯、梯灯、大堂筒灯。保安部配合公安机关控制制高点；南门武警加双岗，戴白手套。大楼周边及大堂加巡逻岗；中控室负责监控录像。内保负责南门广场清场及车辆调度。省部级物业部工程部提前半天对设备进行初检，提前1小时进行复检。检查部电梯、会议室、机房、卫生间。设备：专梯保安部1、南门广场由内保负责清场及车辆调度2、大堂加巡逻岗负责安全警卫3、中控室负责监控录像。第七节火灾应急处理及疏散预案1.3火灾报警程序：1.3.2报警方式：打电话给中控室，内线电话：7103,外线电话：66021663。1.3.3电话内容：尽量用简短的语言讲清自己的姓名和所在单位、着火部位、燃烧物质1.4中控室职责和任务1.4.1当接到报警电话(或报警信号后),保安值班员应立即携带通讯工具赶赴现场进行1