北京博大大厦物业管理投标书

北京博大大厦物业管理投标书第一部分投标函 2第二部分开标一览表 4第三部分物业管理收费投标报价表 5第四部分创新物业资格证明文件 第五部分创新物业资格声明 第六部分现场项目经理资格声明 第七部分物业管理主要人员情况表 第八部分创新物业近三年主要项目业绩表 第九部分规章管理制度一览表 第十部分中标后的服务计划及承诺 第十一部分创新物业技术文件 第十二部分其他说明和资料 第一部分投标函北京创新物业管理有限责任公司(投标人全称)授权x(投标人代表姓名)总经理助理(职务、职称)为我方代表，参加贵方组织的博大大厦(1)具有独立承担民事责任的能力；(2)具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；(3)具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；(4)有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；(5)参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。开标一览表1份。情形之一的，将被处以投标金额5%以上10%以下的罚款，列入不良(1)提供虚假材料谋取中标、成交的；(5)拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。投标人(公章)投标人代表(签字):号投标内容投标价(元)备注1物业管理年度2餐饮服务年度3投标报价总价年度大写金额肆佰零壹万零肆佰伍拾肆元零陆分整投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司第三部分物业管理收费投标报价表(附：物业支出预算) 2)员工福利员工福利费员工制服折旧费洗熨费员工人数每套价格每件制服洗熨总薪资每年每人套数1每人每月可洗套数1全年支出平均每月通讯费办公用品纸张印剧办公设备折旧费审计费保险费用公关费含各种表格、证件、期刊、宣传品等含业主联谊、摄像照相等保安员、服务员3,600.002,400.006,000.006,000.00 4)公共区水/电费(不包含)全年费用平均每月写字楼公共照明电费写字楼公共机电费写字楼公共水费5)工程维修费5)工程维修费平均每月电梯(外包)消防系统电梯(外包)消防系统弱电系统空调系统其它平均每月6)外包维修费平均每月6)外包维修费81次/2年30人2次/年3次/年30人2次/年3次/年(含清洁设备)3次/年杀虫灭鼠绿化服务节日装饰3次/年8)管理者酬金9)不可预见的费用11)税项12)总支出第四部分创新物业资格证明文件标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。2、企业法人营业执照(副本)复印件(加盖投标人公章)一份。3、税务登记证复印件(加盖投标人公章)。4、组织机构代码证复印件(加盖投标人公章)。5、北京市物业管理资质合格证书复印件(加盖投标人公章)。6、投标人基本帐户开户银行在开标日前3个月内开具的资信证明(原件)。投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字：法定代表人授权委托书本授权书声明：注册于北京市朝阳区裕民路12号华展国际公寓A-405(投标人住址)的北京创新物业管理有限责任公司(投标人名称)法定代表人赵钢(法定代表人姓名、职务)代表本公司授权在下面签字的(投标人本授权书于2004年6月29日签字生效，特此声明。第五部分创新物业资格声明(2)地址：朝阳区中国国际科技会展中心A-1901(7)注册资本：1000万元人民币(8)实收资本：1000万元人民币(9)资产负债情况(附：近一年资产债表):2)流动资金：1225.4万元人民币3)长期负债：13.8万元人民币4)短期负债：1566.1万元人民币博大大厦项目主任(1人)综合服务副主任(1人)行政副主任(1人)工程副主任(1人)工程领班(1人)服务部服务部会计出会计出纳行政人事兼任强弱电空调水综合维修服务服务员门卫值守6人监控运行8人巡视疏导人保洁外委园艺理315人理315人3人类别职务职责备注管理层(5名)管理中心经理1负责管理中心日常事务管理、并分管安全部和工程部工作；副主任3协助主任工作，并分别分管保洁部、接待部、保安部、工程部工作；行政/出纳1负责管理中心档案管理和仓库管理，负责大楼的日服务部(23名)物业助理3园艺工2负责园区内绿化、园林维护；服务员负责会议及贵宾来访接待，负责领导办公室的卫生保洁工作；保安部(38名)监/消控室保安员8负责监/消控室24小时值班工作，时刻监视监控、消控系统，发现异常及时与巡逻保安员联系，以防止一切突发性事件的发生；三班运转门卫保安员6负责外来人员来访的查询与登记，证实来访者经被访者同意后方可进入辖区，负责大楼正门的标兵形象岗：三班运转巡逻保安员负责露天停车场车辆停放的指挥与检查工作，保证交通秩序，无违规停车，负责楼内、外一切情况的巡查、巡视，发现并消除各种事故隐患；三班运转工程部(19人)工程领班1负责水、卫、中央空调系统、强弱电系统、土建的综合管理、监督、指导与检查工作；空调、水工维修员5负责各种水、卫、中央空调系统、供暖系统的运行维修、养护和局部小型技术改造：强弱电人员负责高低压供电系统、弱电系统、电梯的值班运行工作；负责高低压供电系统、弱电系统、电梯的维修、养护和局部小型技术改造：负责各种会议的音木工1负责装修家俱的日常维修工作：泥瓦工2负责房屋土建主体结构的维修工作；(3)因同一项目中有两个业主的同时存在，而两个业主的业务范围有相当第六部分现场项目经理资格声明主要业绩男1、戴德梁行项目经理2、嘉铭桐城项目经理3、宝嘉大厦项目经理4、博泰大厦项目经理5、中国国际科技会展中心项目副经理国际贸易大学专科13年项目总经理从事本岗位工作时间8年联系电话第七部分物业管理主要人员情况表C号名别龄职务(工种)职称(等级)少军5高级策划香港测量师协会国江4高级策划建设部物业经理3X8高级策划建设部物业经理4李斌6高级策划建设部物业经理5杨志刚4工程经理建设部物业经理6刘海军0物业经理建设部物业经理7冯岷1财务经理会计师8刘佳0人事行政经理建设部物业经理统计师9齐红建2法律顾问律师执业证C0海4项目总经理建设部物业经理第八部分创新物业近三年主要项目业绩表C项目名称：博大大厦物业管理项目名称名商大厦建筑面主鸿卓地产层数(层)17层项目地点中关村物业管理时间两年项目经理田秀坤合同金额2.8美金/质量评定结论优合同期业主联系人姚桂山5A涉外写字楼业主联系方式项目名称湖北出版文化城建筑面积(m²)主湖北省出版总社层数(层)25层项目地点湖北武汉物业管理时间一年项目经杨志刚合同金13元/m/C项理目名称质量评定结业论主业主联系项人目地点业主联系项方式目经项理目名称质量评定结论业主业主联系项人目地 系方项式目经理项目名称质量评定结业论主业主联系项人目地新天地商业城优豪脉房地产邱久钦大连庄河王昌荣宝嘉大厦优宝嘉大厦公司卢馨有大连李文涛博泰大厦优博泰隆地产高启君望京开发积(合m²)同期层理注时间合同金积(合m²)同期层理注时间合同金积(合m²)同期层理注时间月6层写字楼、酒合楼宇13元/m²月综合商业城两、年酒店公寓15元/m²/月甲级写字一年楼点业主联系项方式目经合同金16.5元/m²理额质量评定结论优期业主联系人刘宝刚甲级写字楼业主联系方式第九部分规章管理制度一览表投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司规章管理制度名称客务服务部经理岗位职责客务服务部主任岗位职责客务服务部清洁主任岗位职责客务服务部秘书岗位职责客务服务部助理岗位职责II工程部岗位职责工程部经理岗位职责工程部副经理岗位职责工程部领班岗位职责工程部维修工岗位职责III保卫部岗位职责保卫部经理岗位职责及权限保卫部副经理岗位职责及权限保卫部文员岗位职责及权限车管主任岗位职责及权限车管班长岗位职责及权限保安主任岗位职责及权限保安班长岗位职责及权限保安员门岗岗位职责保安员巡视职责消防主任岗位职责及权限消防、警卫领班岗位职责及权限中控室值机员、警卫岗位职责义务消防队员职责IV行政人事岗位职责经理岗位职责人事、行政主任岗位职责V客务服务部制度客务服务部投诉管理制度客务服务部回访制度客务服务部收楼工作流程车位租赁工作流程自行车存车牌办理流程VI工程部制度工程部交接班制度工程部值班制度工作票制度发电机房管理规定配电室管理规定水泵房管理规定直燃机房管理规定停电应急处理措施电梯发生故障应急方案直燃机紧急情况处理规程跑水事故处理规定VII保卫部制度保卫部三级警卫工作方案停车场(库)管理规定车管员交接班操作规定保安人员交接班制度保安队员请销假制度保安队管理制度保安队宿舍内务管理制度保安管理六条禁令保安管理十不准规则保安队会议学习训练制度保安队卫生制度保安队文明值勤规定对讲机的使用管理规定保安岗对郎件暂存管理规定保安队储物间管理规定防火安全三级检查制度中控室值机员、警卫工作标准消防中控室管理制度消防中控室门禁制度施工动火管理规定电、气焊施工现场管理规定及防范预案消防器材、设备设施检查内容及规定消防安全检查制度灭火与应急疏散预案发生火灾事故时警卫应急措施员工守册有关劳动合同的管理规定工服洗涤管理规定钥匙管理规定电话管理规定员工餐卡、餐券使用管理规定办公用品申领制度档案管理制度公司保密管理制度IX财务制度财务管理制度总则账簿的设置及管理制度流动资金管理制度财产物资管理制度固定资产管理制度债权债务管理制度发票票据管理制度财务档案管理制度库房管理制度第十部分中标后的服务计划及承诺C项目名称：博大大厦物业管理项目编号：BCMEC-2004-048投标人公章：北京创新物业管理有限责任公司投标人代表签字：第一节物业管理服务的整体设想及策划一.严格采用四星级酒店管理模式博大大厦的硬件配置及规模等方面都达到了四星级酒店标准，同时又是一座智能化程度高的高档写字楼。为此，我们郑重承诺：1.自接管博大大厦之日起，严格按照四星级酒店的管理模式对办公大楼实施物业管理；2.一年内达到“市级物业管理优秀大厦”标准，两年内达到“国家级物业管理示范大厦“标准；3.严格Is09001国际质量体系标准进行物业运作，.严格办公楼。二.我们的工作重点及深知政府机关业主需求的基础上，按四星级酒店的接待模式，确三.我们的工作措施措施之一：人文关怀与智能管理有机结合，充分实现2008年人括业主及使用人与物业管理人员),我们将定期举办智能化系统使用措施之二：治安管理上，引进我公司管理大型写字楼宇的安防经验，运用现代科技手段，“三防“结合，确保安全。1.按照四星级酒店标准要求，做好大楼公共区域，公共设施，设备，机关领导办公室以及会议室、接待室的全面卫生保洁工作，加强对大楼环保意识的灌输，使每个业主都自觉热爱、维护大楼的环境；3.开展环境文化建设，实施环境形象(EI)战略，整合大楼环境形象，统一规划大楼的各种自然景观.我们将拟定视觉手册，环境手册和环境管理方案.我们深信，经过我们的努力和科学管理，博大大厦必将能通过ISO14001环保认证，成为一个绿色环保大楼。措施之五：发挥公司规模优势，实施对各专业系统设施、设备等方面的专业化物业管理。措施之六：充分借鉴成功经验，开展卓有成效的社区文化活动。“一手抓酒店式服务和经营，一手抓精神文明建设”是我们管理高档写字楼的一条重要法则。大楼文化定位是中国传统文化与现代科针对博大大厦的特点，我们将超前性、创造性地实行24小时的酒店式服务，我们将在贯彻ISO9001第二节管理承诺一、总承诺●全年不发生重大安全责任事故。●正式使用后，一个管理年度内达到《北京市物公司IS09001、ISO14001国际质要求完成的(办公楼)物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分针对博大大厦物业管理工作中的新要求，我们还创造性采取体机关办公楼管理水平的各类关联指标进行级化，并予以补充承诺，博大大厦指标承诺百分制考核标准(按国优标准考评):标准内容规定分值评分细则1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用12、已办理接管验收手续11签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0,基本符合0.5,不符签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1定107、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主1完善1.0,基本完善0.5,不完8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履1符合1.0,基本符合0.5,不符双方责权利明确1符合1.0,基本符合0.5,不符并经业主委员会同意111、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全1.0,等每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨1及标志符合0.3,不符合013、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代管理手段，提高管理效率1符合1.0,基本符合0.5,不符14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、业管理服务费用收支情况1执行有关规定0.5,未执行0;15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图、地下管网统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设一项不齐全或不完善扣0.116、建立住用户档案、房屋及配套设施属清册，查阅方便1每发现一处不符合扣0.217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合2.0,没有值班制度的扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.118、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见1符合1.0,基本符合0.5,不符19、建立并落实维修服务承诺制：零修急修及时率100%、返修率不高18,并有回访记录2建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0,及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0:回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录0房屋管理及维修养护9二1、大厦、栋号、楼层、房号标志、明显，大置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录1符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.21符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5挂现象2符合2.0,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2:是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1;每发现一处洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1.0,未按规定设置0;按处扣0.1,有安全隐患每处扣蚀2符合2.0,每发现一处不符合扣1符合1.0,发现一处不符合扣7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合.1.0,发现一处不符合扣三(一)综合要求4并严格执行1符合1.0,发现一处不符合扣2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无害发生，机房环境符合设备要求1符合1.0,发现一处不符合扣1故1(二)供电系统31、保证正常供电，限电、停电有明确的审批按规定时间通知住用户1格执行1符合10,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.53、备用应急发电机可随时起用1(三)弱电系统21、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合1.0,发现一次不符合扣按规定期限保存1符合1.0,基本符合0.5,不符(四)消防系统51、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1发现一处不符合扣0.52、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1每发现一人不符合要求扣0.23、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.21无应急方案扣0.5,各种标志每5、无火灾安全隐患1每发现一处安全隐患扣0.5(五)电梯系统61、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备12、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1每发现一处不符合扣0.21上岗1现场维修11(六)给排水系统91、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助排合理的用水和节水计划1符合1.0,基全符合0.5,不符2、设备、阀门、管道工和正常，无跑冒滴漏1每发现一处不符合扣0.23、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员染2符合2.0,每发现一项不符合扣1没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.25、限水、停水按规定时间通知住用户1符合1.0,基本符合0.5,不符库、设备房无积水、浸泡发生1符合1.0,每发现一处不符合扣大面积跑水、泛水，长时间停水现象1符合1.0,基本符合0.5,不符1无处理方案扣0,5,方案不完善(七)空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且1符合1.0,基本符合0.5,不符2、中央空调系统出现故障后，维修人员在规内到达现场维修1符合1.0,基本符合0.5,不符3、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣1.0,有方案(八)供暖供气系统31、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常12、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣0.23、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃1四41、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1符合1.0,每发现一处不符合扣无碍观瞻1符合1.0,每发现一处不符合扣1符合1.0,每发现一处不亮扣1符合1.0,每发现一处不符合扣五91、大厦基本实行封闭式管理1符合1.0,不符合0言语规范，认真负责2符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.23、结合大厦特点，制订安全防范措施1对特殊的部位要有相应的防范0.24、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通不影响行人通行1符合1.0,基本符合0.5,不符5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排1符合1.0,基本符合0.5,不符1符合1.0,基本符合0.5,不符7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落1符合1.0,基本符合0.5,不符1六1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合1.0,每发现一处不符合扣2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0,3,未实行标准化保洁的扣0.23、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净：大厦内共用场地无纸烟头等废弃物2符合2.0,每发现一处不符合扣2符合2.0,每发现一处不符合扣6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜17、大厦风排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染1一次保环保部门下放整改通知七绿化管理41、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1符合1.0,基本符合0.5,不符无折损现象，无斑秃1长势不好扣1.0,每发现一处不符合扣0.13、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1符合1.0,每发现一处不符合扣实1无措施扣1.0;有措施，但落实八精神文明建设3厦的各项管理规定1符合1.0,基本符合0.5,不符2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动1符合1.0,基本符合0.5,不符合03、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违法案件1符合1.0,基本符合0.5,不符九管理效益41、物业管理服务费用收缴率988以上2每降低1个百分点扣0.52、提供有偿服务，开展多种经营1符合1.0,基本符合0.5,不符3、本大厦物业管理经营状况1盈利1.0,持平0.5,亏本0第十一部分创新物业技术文件项目名称：博大大厦物业管理(一)人才优势：达100%。采采购部财务部人力资源部办公室公寓项目部写字楼项目部市场各地分部市场北京总部序号姓名岗位及职务持何种资格证件发证时间从事本工作时间1王少军高级策划香港测量师协会1988年5月30年2邓国江高级策划建设部物业经理2000年3月3X高级策划建设部物业经理2000年5月20年4李斌高级策划建设部物业经理2000年12月20年5杨志刚工程管理建设部物业经理2001年1月15年6刘海军物业管理建设部物业经理2001年7月7冯岷财务管理会计师1997年7月9年8刘佳人事行政建设部物业经理统计师2002年9月1993年12月9齐红建法律顾问律师执业证1998年11月6年序号项目名称物业类型承接时间物业面积(平方米)服务方式1中国国际科技会展中心写字楼全权委托2华展国际公寓外销公寓全权委托3名商大厦写字楼全权委托4博泰大厦写字楼全权委托5湖北出版文化城文化广场全权委托6裕园广场商业广场7大连庄河新天地商业城商业广场8宝嘉大厦写字楼4、物业管理服务中心组织机构图(共85人)博大大厦项目主任(1人)博大大厦项目主任(1人)综合服务副主任(1人)行政副主任(1人)工程副主任(1人)工程领班(1人)综合维修3人监控运行8人人艺人空调水暖5人行政人事兼任保洁外委服务员强弱值守3人1人(人员架构将根据项目实际运行情况进行调整)组织机构图说明：(1)组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。管理服务中心直属公司总部管辖，实行整个大楼管理中心整体管理和各分片管理(2)管理服务中心内部实行重在领导，减少管理环节，提高工作效率.主任和副主任属于管理层，下设各部为操作层。管理层人数相(3)管理服务中心设三名副主任，一名分管接待部、保安部和保洁部；一名分管财务部和行政部；一名分管工程部。主任直接分管三(4)管理中心是指挥，控制的枢纽，24小时轮流值班。设置服(5)保安部负责大楼的治安，交通与消防管理；工程部负责设备公室卫生保洁；保洁部负责大楼所有公共区域是自己所在岗位的专家能手，同时又是其他岗位的得力助手。二、整体运作程序系统机构组建拟定方案规章制度(1)整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效，环环相扣，(2)整体运行各个环节的详细工作分解流程严格按照我公司计划导入Is09001、IS014001质量环境管理体系进行运作。(1)在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的思思工作机(1)激励是我们人性化管理的方式。尊重个体权利，保持团队精神。业主满意率和保证大楼保值、增值是权衡考核的唯一的标准。(2)思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个(3)奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励员工往前走，通过惩罚鞭策员工朝前走。做到人人有动力，人人有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。(4)培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集(5)工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策。既考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。(6)文化活动系统是创新物业的发展之源。通过文化活动的开(7)在“以人为本”的激励系统中，我们还将结合全面质量管理模式，进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主工作计划(一)、项目接管流程(一)、项目接管流程(二)、前期介入(三)、入住验收阶段(三)、入住验收阶段(1)、产权资料：项目批准文件建筑执照工程预决算供水协议书供气协议书网络协议防雷系统检验报告(4)、客户资料签约客户统计表其他涉及客户及物业的资料3.1地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值：不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。3.3砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。3.4外墙不得渗水。3.5各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不3.6楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，3.7钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件3.8进户门不得使用胶合板制作，门镀应安装牢固，底层外窗、3.9木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、3.15应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。3.16照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，3.17各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符3.18电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记3.19除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有3.20管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水3.21高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。3.22卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m,并不3.23卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部3.25消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部3.28管道的管径、坡度及检查并必须符合GBJ242的要求，管3.29设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。3.32室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14第二章第2.3.4节的要求。管道应顺3.33化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，3.35房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有3.36单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆3.37群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达3.38影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期3.39对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约4.1各类文案资料的交接4.2楼宇及系统交接对于验收合格楼层同时进行钥匙交接验收应四方到场4.3验收记录单一览表《钥匙移交清单》《接管验收资料遗留问题登记表》《接管验收问题整改表》《物业移交书》5.1档案管理，建立健全管理制度和技术档案及业主档案。5.3安全防范，对本项目实行全封闭24小时不间断巡视，技防、5.5经常巡视：采取定点岗、巡视岗相结合，机动车、自行车及步连动。在任何一个部位发生情况，第一应急救援人员30秒到现场，第二应急救援人员40秒到位。5.6巡视值班要求：针对的实际情况与特点，我们的物业管理工作主要是常规期的物业(一)治安管理(1)保安工作内容：保安控制室负责园区弱电系统(包括消防报警系统、闭路(2)保安工作标准运行-应急方案：根据博大大厦的实际情况，合理规划大楼进出口和行驶路2、实施车辆环保管理园区的道路交通、停车管制是管理运作的动脉及联络各功能区的基本因素。故此物业管理所要考虑的首先是规格的设计与日常的管理主要包括进出口控制、现金管理、保安消防巡逻、-进出口控制意旨确保车库内的控制系统与出入口人员-警卫人员须在接报后立即赶赴现场进行处理。一车管主任在事故后填写报告，做好记录及处理善后所需工(2)辖区内出现车辆与停放的车辆发生碰撞：拥堵。(3)在辖区内出现车辆发生故障"抛锚"的事件处理：由保洁部派专人到各楼层收集，并予以集中分类处理，使大楼的垃(1)垃圾收集袋装化：业主生活垃圾的收集，统一采用管理中心(1)进入大楼辖区车辆一律不准鸣喇叭，其车速不得超过5公里(3)保证地下车库排风系统的运作正常，使地下车库的空气得到很好的流通，不会对大楼的空气质量造成影响。(4)加强绿化、美化5、合理节能措施(1)能源管理及组织应该成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并(2)合理用电应控制在0.9以上。(3)设备节能办法简介博大大厦现在客梯五部，货梯两部，共计七部电梯。可见，开在总结过去管理高层楼宇经验的基础上，我们将实施专业化的科学方式。创新物业目前成立了电梯专业维修养护队伍，并与上海三菱2、全面导入IS09001国际质量系列标准，建立严密的制度，备责任人制度。领导办公室的卫生保洁和大楼活动中心的值班也是接待部的一项重要内容。能否让机关领导有一个整洁、舒适的办公环境，能否在机关领导休闲活动时提供贴心的服务，都是衡量接待部工作是否到位2、领导办公室服务原则(1)安全保密原则●严格执行办公室管理规定；●不准接听领导房间的电话；●不准翻看领导桌上的文件、资料；●进行房间清洁时，不允许关闭房门。(2)规范操作原则●注重员工日常考核和定期考评。(1)办公室服务工作计划表日期服务内容每日领导上班前擦净室内尘土、清洁地面、更换开水。给办公室的盘栽绿化浇水、并摆放整齐。领导下班后，擦净办公室内的办公桌、椅、沙发、茶几、书柜、茶具柜、衣帽柜、饰物；地面清洁、烟灰每周更换办公室的绿化盆栽品种。清洗垃圾桶一次。文件柜、门窗清洁一次。每周五地板擦洗或地毯吸尘一次。每月沙发、茶几、办公台等办公家私养护一次(对不同材地板或地毯养护一次(对不同材料的地面进行起渍、(2)领导办公室作业规程步骤动作规范要求开门下班后或领导外出时，确认不会影响领导办公时，在专人方可进入；开左边门用左手，开右边门用右手，把门轻轻推至自动静止。切勿用力过猛，以免发出不必要挂牌打开房门后，把”正在清洁”牌从大的圆口处挂入门锁把手上，轻轻摆放稳，然后巡视一遍房间，以确定房间是否有人或什么特殊情况(工作过程中不得关上房门)挂牌要轻、稳、以免门或发出不必要的噪音。调节办公室空调把空调出风调至最大、温度调至最低(高)使房间空气清新拉开窗帘双手拉开窗帘、窗纱至窗中间位置处，让光线射进来拉开窗帘时要掌握好力度；窗帘拉开后，房间空气较为充足，便操作撤壶具把水壶中的剩水倒掉，用过的烟灰缸要清洗，先洗干净壶具并放回到咖啡台上，然后再洗用过的烟灰缸一定要洗干净壶具后才洗烟灰缸准备抹和把家具保洁剂均匀地喷在抹布上洁剂的末布各一条抹门用带有家具保洁剂的布抹门框和门板次为柜门、咖啡台、办公台、办公椅、空调调节器；抹的过程要里至外的原则；抹时注意抹布的的物品抹咖啡台和茶几用带有家具保洁剂的布抹台面及台脚干净、无尘、无污渍抹椅用带家具保洁剂的布抹椅子的木边及椅脚，然后用干布抹垫及垫板无杂物、无污渍；抹后要复原吸家私底部尘先用刮边角位污垢的工具来剔除地毯边角位的毛尘等污垢(也可用湿面清洁)然后用吸尘机的吸管来吸是尽量彻底地清除地毯上的毛尘、灰粒等吸房间边角位尘把吸尘机的开关关上，然后拉开电线插头要防止灰尘长期积聚在地毯边角位处，以免滋生虫害关机把刻尘机的开关关上，然后拉开电线插头不要未关上吸尘机便直接断电源；不要用力将电线从电源插座上拉开收机将电线绕在吸尘机的盖上要避免电线扭成一团摆放把吸尘机摆放在指定位置要防止吸尘机绊倒客人，同时还要保证楼层操作工具的摆放秩序房间检查设备设施是否齐全、完好无缺，看有A.空调是否复位；B.垃圾桶内有无杂物：C.咖啡台、圈椅有无破损；D.窗帘、窗纱是否脱钩、有无污渍；E.灯具是否亮；F.检查喷上清新剂。道程序，也是关键的一环，应予以重视，这样才能保证办公室设备设施的齐备、完好；空调应复原到规定位置上，如领导人有特殊要求，则按领导人要求调回其所需的位置；在检查过程中，如发现设备设施损坏应及时报修；检查过的房间应尽量保证无潮湿现象发生；若房间异味大，除喷上清新剂外，还要及时报告主管以便作出处理；若发现设备设施退出A.关上房间灯具总开关；B.轻轻关上门；C.取下清洁牌；D.在报表上记下完好工作的时间●定时检查领导办公室易耗物品的存量及种类，及时补充领导●注意做好清洁服务人员自用工具的清洁及养护。●对刻尘器、打磨机、吸水机等电器设备的电源线、机桶等做●各项服务均安排在上班前和下班后进行。作业要求搬运摆放维修使用不能在桌面上放置高浓度的酒精、香蕉水和刚煮沸的开水等滚烫的东清洁保养分之二十五至三十五之间。每隔半年至一年可在家具上打腊一次。(二)会议及接待服务1、前台服务(2)礼仪接待工作规范要求仪容仪表按规定着装，上班昌必须摘除项链、戒指等饰物，站立时，两脚合拢，双手交叉在前。在规定场合应站立服务，对宾仪态类型基本要求姿势要领站姿“站如松”上身正直头正目平，挺胸收腹，腰直肩平，两臂自然下垂，两腿相靠站直，肢肉略有收缩感。步姿“行如风”身体重心应稍向前，头朝正前方，眼睛平视，面带微笑；上身正直不动，两肩相平不摇，两臂摆动自然，步幅适中均匀。手势恰当运用表达感情不宜过多，动作不宜过大。表情微笑发自内心，轻松友善眉头舒展，目光坦诚，微微颌首。操作礼节规范表序号操作礼节规范标准1引导●为宾客引路时，应走在宾客左前方，距离保持2-3步，随●遇拐弯或台阶处，要回头向宾客示意说”请当心”●引领客人时，应用”这边请”、”里边请”2电梯手势●电梯到达时，应站在梯门前，一只手斜放梯门上，以免梯按电梯按纽，另一只手的手心朝着电梯门，随电梯门的关闭而移动，以防梯门关闭时夹住宾客衣物。●电梯运行状态时，用身体挡住电梯按纽，防止宾客不小心3沏茶●送茶时，应一膝弯曲，右手从托盘上把茶端给客人；应先客后主，先女宾后男宾；如有外宾，则●沏茶时，应先一膝弯曲，然后打开杯盖，把茶端拿起来注水。注水时，茶杯应轻拿轻放。打开杯盖，把杯盖放到桌上时，杯盖的内侧应该朝上，手不能碰到杯口和杯盖的内●杯盖开启、合盖要缓而轻，避免杯盖相碰(3)会议服务工作序号项目名称主办工作标准协办工作标准1接受任务会务服务组接待任务明确日期、时间及与会人数并了解其它特殊要求2拟定方案会务服务组根据所接受的任务的具体要求，拟定详细的接待方案，反馈给方管单位获得批准确认。综合部对拟定的方案提出修改意见3准备物品会务服务组根据确认的实施方案，做好以下种类物品的准备：茶具、日用品、饮综合部按需准备好会标、模幅、大屏幕等。物业部按需要准备好盆花、鲜花、花篮、会议桌椅等。按需准备好灯4布置场地会务服务组按实施方案，做好茶具、日用品、饮料、水果的摆放，并负责指导其它设备的布置。物业部放桌、椅、扫场地、置放品、喷清香剂。工程部开通道、光、音响、协助挂放会标横幅。按要求接妥电话专线，并保证线路畅通。放会标、横幅、设置大屏幕等。5总体验收会务服务组对所有的准备工作作最后的确认，发现问题，及时通知有关人员纠正补做。●根据会议组织者的通知，向餐厅报告用餐晚到人序号名称主办工作标准协办工作标准1整理物品会服组按单查验接待必需品，并做好剩量登记、物品整理，为下一次接待做好准备。物业部整理桌椅、花卉，做好清洁归还工作。工程部撤除装修物、会标、横幅，关闭音响空调。2清扫场地会服组按操作规范对场会务服务组对接待室必需进行清洗，为下一次接待做好准备。3安全检查会服组关闭所有应该关闭的设备、灯光、会务服务组检查场地内是否有宾客的遗留物，如发序号会议类型服务要求1洽谈会展览会洽谈会、展览会一般要进行展品陈列，陈工作由承办单位负责，根据要求，要准备若干小型会议室，供洽谈业务。会议室要保持整洁卫生，当双方业务人员洽谈时，要及时供应茶水或饮料，序号会议类型服务要求2高级会谈会谈气氛庄严隆重，会场布置长会议桌或环行会议桌，桌上铺设呢毯，再在呢毯上铺会议桌台布，座椅与参加会谈的人数相等。高规格的会谈，要在会议桌中央安放会谈两国国旗，东道国国旗在左。会谈桌上必须准备文具用品，为了保持会议安静，茶盘上放一3签字仪式根据接待单位选定的多功能厅，经全面清扫后在厅的中央部位安放一长条形签字台，要求签字台背面临近墙上最好有幅大型巨画。签字台铺设体质台布，桌上放两国的国旗和两签字文具，另备一个吸干墨水器，并在相应的地位安放两把桌椅。在距离桌椅约1米处，放置一排高低层踏脚板，以便签字双方人员站立合影。4新闻发布会根据举办单位选定的多功能厅，在面对入口处的中央部位，放一长条会议台。会议台长短根据举办单位出席代表人数而定，会议台后面墙面横幅或在墙上作新闻发布会装饰。会议开始，先请客人入座，然后举办单位座。一般会议期间，只供应会议台茶水、毛巾，但也有全面供应茶水、毛巾的。5国际会议国际会议的接待条件，应具有同声翻译设备的大会场国际会议还经常在上午、下午会议期间要求供应茶点、国际会议还经常在晚餐举行鸡尾酒会，便于与会代表交谈商榷，一般时间应掌握在三刻钟左右。(4)会议室清洁保养措施标准窗、窗台、框保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破墙面保持室内墙面、天花板整洁、完好，无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。地面保持地面、地毯整洁、完好，无垃圾、无污渍、无破洞。家具保持室内各种家具光洁，无灰尘，放置整齐。灯具保持室内各种灯具、完好了，无破损。空调保持室内空调出风口干净、整洁、无积灰、无霉斑。装饰、挂件室内各种艺术装饰挂件挂摆放端正，清洁无损。空气博大大厦领导办公室、会议室、接待室、洽谈室、客房、活动室房屋内部维护、维修将按照如下计划和措施刊进行。标准措施油饰失光、老化、翘皮、剥落见底部件应2年油饰一次；木门窗及其各类木部件应3年油饰一次。装饰粉刷装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕、污迹较多室内、楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每5年涂刷一次。门窗木门窗开关不灵活、松动、糟朽；钢门窗开关不灵活、开焊、严重锈蚀及时更换门窗梁板柱明显变形、裂缝超过设计范围规定、钢筋保护层剥落、钢筋出现锈蚀加固处理厨厕渗漏即时维修水管上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏。局部更换管线和设备标准措施承重承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，房屋随时有可能倒塌时及时翻修结构有明显变化或损坏，装修严重变形、、油漆普遍老化及时翻修设备陈旧，配件不齐全，管道严重锈蚀，管线器具和零件残缺及严重损坏及时翻修水管上、下水管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏(设备严重损坏是指管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残缺、滴漏冒更新改造线路电气路达到严重损坏更新房屋的日常养护作业规范标准大理石在石材地面上搬运重物时，轻拿轻放，不允许使用锐器刮划石材，日常清洗和防护使用柔软的布拖及专用防护剂保持石材美观和光面效果瓷砖日常维护时禁止使用碱类、盐类材料清砖面光洁铝合金窗台使用毛巾等柔软工具。避免使用酸、咸性窗台清洁，有光泽玻璃使用干毛巾或布清除玻璃上的手印、污渍，定期使用中性保养玻璃清洁剂和专业玻璃工具对玻璃表面进行反复洗刷。玻璃通透明亮乳胶漆墙面使用干毛巾轻擦墙面的污迹，擦不掉的污迹使用细砂纸轻轻控掉。清洁、无污迹天花板每月要扫尘一次无蜘蛛网，无明显灰尘地毯定期清洗防污物门垫，用进行吸尘清洁，采用泡沫清洗无污迹、杂物装修项日和队伍审核机动车和非机动车管理保安消防消防设备养护建立管理档案清洁保洁楼宇服务管理楼宇及公用设施养护机动车和非机动车管理保安消防消防设备养护建立管理档案清洁保洁楼宇服务管理楼宇及公用设施养护空房线由视收系供电系统供暖系统空房线由视收系供电系统供暖系统物资装备情况安值班室、配件及工具库房，工程技术人员值班、接待员值班室工的工作积极性、严格考核，并实行108的淘汰率，确保管理目标职称人数占管理总人数的比例学历人数占管理总人数的比例高级职称8本科5中级职称大专初级职称2中专公司划拨培训经费以请进来(聘请专家授课)、走出去(到其它优秀(一)培训系统的构成图