智慧小区服务投标方案（技术方案）

智慧小区服务投标方案

目录

第一章项目背景及需求分析.......................15

第一节智慧社区建设前景、现状及发展前景......15

一、建设背景................................15

二、建设现状................................16

三、发展前景................................17

第二节智慧小区建设存在问题及对策.............20

一、存在问题................................20

二、完善智慧社区建设的建议..................23

第三节智慧社区建设重要性.....................25

一、推进传统城市转型升级，促进城市可持续发展25

二、建立安全便捷舒适社区，安全社区..........26

三、加快和谐社会建设，提升政府执政形象......26

第四节智慧社区建设合理化建议.................27

第二章项目总体规划设计方案.....................29

第一节项目概述...............................29

一、项目概况................................29

二、建设背景................................29

三、建设意义................................30

四、设计思路................................31

五、设计原则................................33

六、设计依据...............................34

七、设计目标...............................37

1

第二节项目整体规划说明.......................39

一、项目建设范围...........................39

二、整体方案设计............................41

第三节通信基础设计与实施.....................49

一、FTTH光纤入户(三网合一).................49

二、有线电视系统............................55

三、小区数字化网络系统......................58

四、综合布线系统............................62

第四节小区公共应用体系.......................66

一、小区安防系统............................66

二、信息化应用体系.........................102

第五节公共设备监控体系......................125

一、系统概述...............................126

二、建筑设备监控系统目标...................127

三、系统设计及功能.........................128

第六节智慧家居体系..........................136

一、系统概述..............................136

二、系统结构...............................138

三、系统功能...............................139

四、系统拓扑图.............................142

第七节营运与管理............................155

一、增值服务功能...........................156

二、小区综合服务平台.......................167

三、项目实施策略...........................181

2

四、项目实施方法...........................183

第三章智慧小区总体技术方案....................185

第一节智慧小区通信基础设施..................185

一、一般规定...............................185

二、光纤到户要求...........................186

三、有线电视系统要求.......................186

四、电话接入系统要求.......................187

五、小区移动通信覆盖系统要求...............187

六、综合布线系统要求.......................187

七、计算机网络系统要求.....................188

第二节智慧社区公共区域各系统技术方案........188

一、智慧社区基础设施建设...................189

二、智慧社区统筹公共服务方面...............190

三、智慧社区内部管理和服务方面.............196

四、便民健康服务应用建设..................231

五、智慧社区养老..........................232

六、智慧社区内部管理和服务方面.............233

七、智慧社区家居生活方面...................235

第三节智慧小区信息安全......................247

一、一般规定..............................247

二、数据安全要求...........................247

三、用户权限认证要求.......................251

第四章智慧小区云平台架构......................253

第一节设计概述..............................253

3

第二节平台技术架构.........................254

一、大数据体系架构......................255

二、一标三实管理模块....................257

第三节平台管理模块.........................261

一、实有人口管理模块.....................261

二、机动车管理模块.......................264

三、非机动车管理模块.....................264

四、智能立体治安防控模块.................265

五、档案管理模块.........................267

六、地图管理模块.........................268

七、事件管理模块.........................269

八、设备管理模块.........................270

九、用户权限管理.........................271

十、一体化治理模块.......................272

第四节管理中心云存储设计...................276

一、设计概述.............................276

二、设计架构.............................277

三、功能概述.............................280

第五节系统安全设计.........................286

一、系统安全总体设计.....................286

二、物理安全.............................287

三、运行安全.............................289

四、信息安全.............................290

五、应用程序的安全性.....................292

4

第五章小区智能化安防系统设计方案...............293

第一节智能化系统设计方案...................293

一、概述...................................293

二、设计方案总述..........................293

第二节电视监控系统..........................294

一、设计依据...............................295

二、系统功能...............................295

三、系统概述..............................297

第三节可视对讲系统.........................303

一、设计总则...............................303

二、设计原则及依据........................304

三、设计依据..............................306

四、系统组成..............................306

第四节周界防越系统.........................310

一、系统组成...............................310

二、方案设计..............................314

第五节电子巡更系统..........................316

一、概述...................................316

二、系统组成及结构........................318

三、系统操作...............................319

四、功能..................................320

五、性能特点...............................321

第六节汽车出入管理系统.....................321

一、概述...................................321

5

二、系统组成..............................324

三、停车场管理系统基本设备配置及功能特点...328

四、系统功能特点及应用说明................330

五、系统软件说明..........................333

第七节人脸识别方案.........................339

一、概述...................................339

二、人脸识别应用优势......................345

三、设计原则...............................346

四、设计依据...............................348

五、系统组成...............................348

六、主要功能...............................353

七、产品特点...............................355

八、客户端功能............................357

第六章智慧小区一卡通系统.......................359

第一节一卡通系统概述及设计原则.............359

一、概述..................................359

二、系统建设目标及设计原则................362

第二节一卡通解决方案及技术描述.............365

一、网络结构说明..........................365

二、一卡通系统数据流特点...................366

三、软件体系结构..........................368

第三节各子系统功能描述......................369

一、发卡管理子系统.........................369

二、门禁子系统.............................372

6

三、人形通道子系统.......................377

四、电梯管理子系统.......................379

五、停车场管理子系统.....................382

第四节一卡通系统调试与规范.................388

一、智能门禁系统.........................388

二、智能梯控系统.........................389

三、智能停车系统.........................391

四、智能通道系统.........................398

第七章车辆管理系统............................400

第一节总体概述.............................400

一、概述.................................400

二、需求分析.............................401

三、建设目标.............................403

四、实现功能.............................403

第二节系统结构及工作流程...................406

一、车牌识别系统结构....................406

二、车牌识别系统功能.....................410

三、工作流程.............................412

第三节系统主要设备.........................415

一、自动快速闸道.........................415

二、车牌识别一体机.......................417

三、数字式车辆检测器.....................419

四、语音模块.............................420

五、LED显示控制机........................421

7

第四节智能电动车棚子系统设计................421

一、设计概述...............................421

二、设计架构...............................422

三、功能概述...............................423

第五节维修、维护服务........................425

一、维护服务...............................425

二、维修服务...............................425

第八章公共广播系统.............................426

第一节系统概述..............................426

一、智能广播系统在小区的作用...............426

二、智能公共广播的优势.....................426

三、数码编程分区控制公共广播的功能.........427

第二节智能公共广播系统方案设计..............428

一、概述...................................428

二、方案设计依据...........................432

三、设计要点...............................433

四、系统设计要求/选材......................433

五、系统选型及设备特点.....................441

六、系统方案说明...........................441

七、广播控制中心说明.......................443

第九章智慧小区网络规划设计方案.................445

第一节总体概述..............................445

一、背景...................................445

二、智慧化小区的系统组成和基本功能.........445

8

第二节宽带网络..............................447

一、网络分类...............................447

二、计算机网络的分层服务标准体系...........450

三、网络间连接设备.........................454

四、宽带接入网的比较.......................463

第三节网络方案设计..........................466

一、宽带接入方案概述......................466

二、网络设计重点...........................468

三、不同密度用户网络设计...................473

第十章质量保障服务方案.........................477

第一节质量保障服务.........................477

一、智慧小区信息化标准体系建设.............477

二、网络与信息安全........................478

三、信息化小区运维体系.....................478

第二节服务承诺及保障措施...................479

一、技术服务...............................479

二、质量保证...............................480

第十一章售后服务方案...........................483

第一节售后服务..............................483

一、服务目标...............................483

二、服务原则与策略.........................483

三、基本服务策略...........................484

四、售后服务实力...........................485

五、售后服务措施...........................485

9

六、售后技术服务.........................487

第二节售后服务保障措施.....................492

一、售后服务保障措施.....................492

二、售后服务流程.........................494

三、备件修理及更换.......................494

四、保修期内售后服务.....................495

五、保修期外的维修保养...................496

六、本地化的服务体系.....................496

七、投诉.................................499

第十二章应急预案..............................500

第一节智慧小区网络与信息安全事件应急预案...500

一、总则.................................500

二、组织体系.............................501

三、预防预警.............................501

四、应急预案.............................502

五、应急响应.............................506

六、后期处置.............................507

七、保障措施.............................508

第二节管理系统故障处理应急方案.............508

一、管理系统故障处理通知流程.............508

二、管理系统各类故障处理流程............509

第三节一卡通系统故障应急预案...............513

一、编制目的.............................513

二、突发事件的预防.......................513

10

三、应急处理流程.........................514

四、应急方案.............................515

第四节运维系统及中心机房应急预案...........520

一、系统故障应急流程....................521

二、机房突发事件应急流程.................523

三、应急处置具体措施.....................527

11

说明

一、如招标文件评分标准要求“项目背景及需求分析”

详情可见本文第一章。

二、如招标文件评分标准要求“项目总体规划设计方案”

详情可见本文第二章。

三、如招标文件评分标准要求“智慧小区总体技术方案”

详情可见本文第三章。

四、如招标文件评分标准要求“智慧小区云平台架构”

详情可见本文第四章。

五、如招标文件评分标准要求“小区智能化安防系统设

计方案”详情可见本文第五章。

六、如招标文件评分标准要求“智慧小区一卡通系统”

详情可见第六章。

七、如招标文件评分标准要求“车辆管理系统”详情可

见本文第七章。

八、如招标文件评分标准要求“公共广播系统”详情可

见本文第八章。

九、如招标文件评分标准要求“智慧小区网络规划设计

方案”详情可见本文第九章。

十、如招标文件评分标准要求“质量保障服务方案”详

情可见本文第十章。

十一、如招标文件评分标准要求“售后服务方案”详情

可见本文第十一章。

十二、如招标文件评分标准要求“应急预案”详情可见

12

本文第十二章。

13

编制依据

一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。

二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、

规程及技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

(一)《中华人民共和国政府采购法》

(二)其他法律法规。

四、行业规范、标准

(以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改)

14

第一章项目背景及需求分析

第一节智慧社区建设前景、现状及发展前景

一、建设背景

(一)智慧社区建设的相关政策体系已经形成

近年来，国家相继出台一系统政策措施，为全面推动智

慧社区提供了明晰的建设框架。

(二)各地积极推动智慧社区落地，城市特色初步显现

以一些一线城市为代表的国内城市率先开启了智慧社

区建设实践，一方面得益于领先城市经济发达、数字化基础

较好，有条件开展智慧社区建设；另一方面则是由于随着领

先城市人口增多、环境恶化、交通拥堵等"大城市病"日益

突出，居民的美好生活面临着严峻的考验，这也迫使国内领

先城市在智慧社区建设方面动力足、投入大。随着智慧社区

不断落地，城市特色初步显现。

(三)疫情封控高压催生社区井喷式需求

新冠肺炎的爆发，对我国社会治理体系和能力是一次大

考，领导层在调研指导新冠肺炎疫情防控时，也多次强调“社

区是‘外防输入、内防扩散'最有效的防线。"面对突如其

来的疫情威胁与高规格疫情防控措施，如何满足居民正常生

活物资需求、安全有序地就医保障以及联防联控的精准实

施、畅达信息沟通渠道的建设等，都对智慧社区建设提出新

的要求。

15

二、建设现状

(一)参与方多且复杂，协同性低

不同主体对于推动智慧社区建设的动力、诉求及面临的

困难大不相同，扮演角色与承担作用也各异。

政府是现阶段智慧社区建设的主导者，不仅是相关政策

制定者，也是建设资金主要出资方。政府在智慧社区建设中

最大的诉求在于通过推动社区"智慧”,打通基层治理“最

后一公里”。

科技公司是智慧社区的具体建设者以及后期运维者，一

方面希望通过智慧社区的建设运营获取利润，另一方面希望

将社区作为技术应用场景，不断的实现技术打磨和迭代升

级。

物业/地产商在智慧社区建设中既是甲方角色，向科技公

司购买信息化、智能化设备和系统。同时，物业/地产商又扮

演着“政府的乙方”角色，负责通过数字化应用有效管理社

区。

由此看来，智慧社区的参与者众多，层层分包的利益关

系复杂，招标过程中错过好的技术供应商的情况也时有发

生，更重要的是，多方的能力、标准和规范的协同性不高，

这些导致了智慧社区建设常常“雷声大雨点小”。

(二)碎片化建设难以避免，信息孤岛、数据孤岛问题

普遍存在

1.管理层级间的孤岛

16

推行智慧社区是一项要求数据网格化、且网格化下沉的

系统工程。从管理层级来看，纵向上覆盖省、市、区县、街

镇、社区、物业、居民，横向上整合政法、城管、社保、公

安等部门，但由于“先地方试点再全国推广”的中国政府创

新模式，不同省市的部门设置和职责分工也不统一，还有各

层级、各职能部门之间的系统也存在不统一，导致众多系统

难以整合，“孤岛”之上再建“孤岛”。

2.智慧社区中的不同参与方之间存在着数据孤岛

居民是数据提供者，民众对个人隐私和信息的安全观念

逐渐增强，参与调查的民众中超九成对个人信息安全表示担

忧。而对于企业，保护数据安全日渐成为企业构建护城河的

一部分，更增添了联通数据孤岛的难度。

三、发展前景

(一)城市治理服务重心下移，基层治理“触角”更多

元，更灵敏

社区作为城市治理的基本单位，以智慧社区建设为发力

点，推进社区治理现代化，对实现我国治理体系和治理能力

现代化具有重要意义。智慧社区是实现城市治理重心下移的

重要载体，能有效推动形成政府主导和多元参与的共建共治

共享格局。通过充分发挥数字技术优势，能有效加强社区基

层单元的感知、分析、决策和预警能力，实现社区治理有传

统的粗放型向精细型、智慧型转型。智慧社区部署的各类数

字应用是治理体系下沉的工具箱、重要抓手，推动基层治理

17

"触角"更多元、更灵敏，为社区治理现代化赋能加分。

(二)贴近生活“零距离”,智慧社区是全面提升居民

获得感的关键途径

智慧社区作为城市居民生存和发展的重要载体，服务

“渗透力”最强，多层级提升居民的获得感、幸福感、安全

感。智慧社区是智慧城市的一个缩影，但更侧重于以居民需

求出发，更强调“以人为本”的概念，围绕着社区居民生活

链的各环节的公共安全、公共服务以及公共管理等需求，通

过提供相匹配的综合配套和智慧服务支撑，加快形成多元

化、多层次社区服务体系，进一步促进基础公共服务均等化、

普惠化、便捷化，实现居民生活更智慧、更幸福、更安全、

更和谐、更文明，全方位提升居民的获得感。

(三)智慧社区经济“蓝海效应”显著，或将成为智慧

城市盈利的突破口

随着社区团购越发火爆，地摊经济卷土重来，以"智慧"

进一步盘活社区经济大有可为。目前，智慧社区的建设范围

依旧以出资方建设的核心功能为主，侧重安防、出行等政府

管理功能，满足物业日常管理需求，智慧社区运营仍然停留

在“蓝图阶段”,反之也证明了智慧社区经济“蓝海效应”

显著。便捷性、性价比、信任感是社区经济、地摊经济发展

的原始动力，目前仍然处在"野蛮生长”阶段，面临着“多

小散乱”困境。依托数字化手段，发挥公信力优势，智慧社

18

区建设能有效整合、规范社区团购、地摊经济等，在万亿级

社区服务市场中分羹一杯。智慧社区可盈利的良性循环模式

对各方主体具有重要意义，一是能有效分担政府财政压力，

二是增强科技企业长期运营的能动力，三是促成物业/地产逐

步转型的契机，四是提升居民创业就业渠道。

(四)应用场景丰富多元，智慧社区是城市智慧化天然、

动态的试验场

智慧社区是与居民生活最相关的"智慧城市"应用场景

的主体，是城市智慧化相关的新概念、新技术、新应用的重

要试验场。随着国家和地方城市的重要发展战略部署，5G、

智能家居、智慧养老等纷纷在智慧社区中探索相匹配的应用

场景，加快技术和应用落地。智慧社区作为天然、动态的试

验场，不仅有效推动社区智能社区升级，提升社区治理服务

效能，还能充分发挥智慧社区的示范、展示效应，赋能城市

相关产业发展。

(五)支点撬动效应不断释放，以引入社会资本缓解城

市智慧化财政困境

智慧社区建设直接涉及主体众多，社会资本拓展渠道更

为丰富。现阶段智慧社区建设出资方相对以政府为主，相对

较为单一。究其原因，主要是因为现阶段智慧社区可盈利性

不强，主要侧重于政府以及物业管理服务，科技企业、地产

商等主体缺乏投资积极性。但随着智慧社区商业服务模式逐

19

步成熟，社区可持续运营、持续盈利性不断提升，将会有更

多的社会资本涌入智慧社区建设，其支点撬动效应将不断释

放，或将成为破解政府在智慧城市建设中的财政困境。

第二节智慧小区建设存在问题及对策

一、存在问题

(一)顶层设计缺乏，规划考虑不周

作为一种新型的社区形式和建设项目，智慧社区建设必

须具有明确可行的战略目标，需要进行科学的顶层设计，构

建一套完整的法律体系，同时还要规划一个清晰地建设方

向，这是社区建设在规划阶段必须进行的基础性和前提性工

作。而顶层设计和社区规划的主体在现阶段只能是各级政

府，这就需要政府在社区建设规划界的发挥应有的主体作

用。但目前情况来看，政府部门在智慧社区建设方面的指导

体系不健全，一定程度上延缓了社区建设的进程。

首先是在社会建设规划上缺乏统一的规划和部署。智慧

社区建设应从人本化建设的角度出发，从满足居民生活需要

的方面着手，要把居民实际需要和外部条件结合起来统筹考

虑。但在目前的实践中，有关部门在对社区项目进行规划时

在空间划分方面往往只考虑设施的内部配套，没有把社区内

部空间建设和外部基础设施有机的联系起来，使得社区建设

20

智慧化工作在后期难以深入进行。

其次是在社区规划的模式选择方面存在问题。从当前智

慧社区建设的实践来看，一个突出的问题是在选用社区规划

模式时，缺乏对自身实际情况的考量，未能从项目当地的实

际情况出发，过多的照搬照抄引用国外的规划模式，但由于

国内有关政策法律规范未能与之完全配套，结果造成智慧社

区建设缺乏制度保障。

第三是来自政府方面的指导大多限于技术层面缺乏实

用性，造成社区建设出现形似而神不似的内卷化现象，很大

程度上阻碍了智慧社区的整体推进态势。

(二)开发建设缺乏技术和制度保障

首先是缺乏技术支撑。目前物联网技术正在我国快速推

进，但全国各地不同社区的物联网条件和技术发展不平衡，

不同区域之间存在系统间融通障碍，妨碍了用户之间的互通

互联，无法社区用户无法实现信息共享。由于未能形成共享

程度较高的社区综合信息服务平台，其结果是导致社区服务

智能化水平普遍较低。

其次是社区建设主体之间关系不协调。由于分工不同，

智慧社区建设同时存在多个建设主体，这本是一种正常的现

象。但由于多重因素的影响，这些建设主体之间互相分割相

互独立，彼此之间缺乏有效的沟通和关联，结果在信息化建

设中出现信息孤岛和重复建设现象，引起社会资源的巨大浪

费。与此同时，虽然占据智慧社区建设主导地位的是政府部

21

门在，但其未能在其中展演好自己的角色，导致政府职能和

角色严重错位。政府部门过分集权，社区缺乏应有的权和利，

缺乏开发建设的主动性和积极性，影响了智慧社区建设的持

续性。

第三是个人素质能力和智慧社区建设差距过大。信息技

术的功能和作用巨大，但高效的利用信息技术也需要使用者

必须具备相应的知识和技能，这就对有关人员的能力和素质

形成挑战。现实情况是，不仅社区管理人员无法很好地掌控

信息技术，许多社区居民也缺乏应用信息技术的能力，制约

着智慧社区信息工具与服务质量的使用和提升。

第四是建设制度不完善。建设智慧社区是一项科技含量

较高内容比较复杂的工程，统一的技术标准和社会规范，是

建设智慧社区建设必备的条件。但目前智慧社区建设尚未形

成有效的保障制度，无法调节不同主体的利益纠纷，不同的

行为主体各行其是，风险与责任不能对等缺乏刚性约束，影

响了智慧社区的建设和运营。

(三)居民认可度低，信息安全水平有待提高智慧社区

建设的目标是为社区居民提供基于信息化的高效服务，以便

社区居民能够充分享用现代化的基础设施，便借工作便利生

活。从已经建成的智慧社区来况来看，虽然已经建成较高水

平的软硬件设施，但在使用过程中还存在下面两个突出的问

题。

一是智慧社区的价值未能得到充分体现。主要是社区管

22

理人员和居民限于自身能力，无法充分使用已经建成的现代

化的信息设施，面对这些便捷的工具却难以享受新技术带来

的福利，其结果就是新技术虽然先进可靠用途广泛，但却无

法得到社区居民的充分认可，这种现象导致智慧社区的推广

和应用受到极大的挑战。

二是信息安全问题突出，阻碍了智慧社区的推广和应

用。近年来，随着电脑和现代信息技术大面积的进入居民家

中，智慧社区的建设与物联网、云计算等新一代信息技术的

联系和融合越来越紧密，然而由于监管缺乏和使用不当，导

致虚假信息、诈骗信息、黄色、非法信息等垃圾信息一定程

度上在社区网络节点中不断滋生和蔓延，导致智慧社区的用

户对使用互联网产生忧虑和强烈的不安全感，降低了智慧社

区建设的信心。

二、完善智慧社区建设的建议

(一)统筹规划，加强协调

首先是重视制度建设。建设智慧社区必须把顶层设计作

为重点，在政府主导和社会参与的条件下实行统一规划，畅

通沟通渠道加强各部门之间的协作，避免出现信息孤岛的现

象。

其次是建立协调机制。围绕社区规划建设各部门应分工

明确，理清权责，提高各类要素的配置效率和利用效率，彻

底杜绝重复建设等浪费现象。

第三是制定智慧社区建设战略。要通过科学合理的分析

23

确定智慧社区建设的方向和目标，明确社区建设的重点内

容。

第四是建立智慧社区建设的政策、法律法规和建设标

准。智慧社区建设是一项政策性很强的工作，涉及的内容和

部门众多，建设的技术要求较高，因此，必须从政策、法律

和技术标准三个方面提出保障措施。

第五是提高社区管理能力。

一是要对社区管理人进行针对性的培训，不断提高他们

的基础素质和服务能力。

二是建立一个管理人员评价系统，通过系统对社区管理

人员的服务水平和业务能力进行量化测评，建立管理人员业

务档案，同时制定严格的考核与退出机制，全面加强对管理

人员激励和约束机制。

(二)加强信息基础设施建设

建设智慧社区需要现规划、管理和服务等不同方面的高

度配合，只有这些技术体系实现耦合互通和无缝对接才能达

到促进社区信息化和智慧化建设的目的。基于云计算和大数

据的挖掘，能够最大限度地整合社区内部不同来源的各种信

息，通过深度分析实现资源共享和优化管理。通过物联网技

术促进社区中人和人的交流，物与物的交易，实现信息共享

实时交互。运用各种网络技术为社区管理搭建便捷的路线和

合理的网络构架，为将来降低社区网络系统的升级和运营成

本、保证网络安全提供条件。通过大数据对社区居民在不同

24

时空的行为和习惯，以及对周边设施利用情况进行分析，能

够迅速整合信息并制定出社区居民更加满意的服务方案。

(三)加大宣传推广力度

在智慧社区建设和运营过程中，要通过多种渠道提高居

民对智慧社区建设的参与的积极性，不断引导和培养居民使

用互联网的习惯，让他们充分认识到互联的巨大作用。社区

居民之间的信息共享和互动行为可以有效提高他们之间的

和谐感、信赖感和归属感，迸发出人人感知的强烈的社区精

神。社区各方广泛参与，则使社区治理更加科学，能够真正

承担利益协调任务，实现社区建设的新高度。同时，智慧社

区建设还应结合地方特色和人文情怀，以居民需求为中心，

实现智慧社区品牌建设，从而提升社区的宣传效应和社区自

豪感。

第三节智慧社区建设重要性

一、推进传统城市转型升级，促进城市可持续发展

在城市人口快速增加的背景下，全球城市污染严重，水

资源短缺，能源紧张，交通拥挤，住宅短缺，土地空间有限，

基础设施落后，公共服务设施不足，失业率增加，安全监管

难度逐步加大，城市运转效率降低，传统城市发展难以为继。

25

智慧城市将实现人与物、物与物的信息交换和无缝对接，达

到对城市实时控制、精准管理和科学决策，势必迎来广阔的

应用前景，并引导未来发展方向。构建智慧城市，推进经济

社会发展及城市管理智慧化，推进实体经济依托虚拟经济而

提升，实现城市各个系统以及系统之间能够高效地协调运

作，有利于提高经济社会发展效率和城市管理水平，有利于

促进城市节能减排和绿色增长，进而促进城市的可持续发

展。

二、建立安全便捷舒适社区，安全社区

社区是我们每天必经的主要场所，住户多意味着人员出

入频繁，容易出现盗窃事故，智慧社区的安防系统则是为了

社区安全应运而生，它将门禁系统、自动巡更系统、智能监

控、智能停车场、楼宇呼叫机等设备相连，并同步反馈到物

业的数据化大屏，记录对人员、车辆的进出情况，对已登记

的用户通过人脸识别、车牌识别功能自动放行，做到进出有

记录，遇事会自动警告，将事件画面传输到物业大屏，通知

管理员及时处理。访客由业主提供的访客通行码进入小区，

对于外卖人员也通用，业主还可以提前预约电梯下行，节省

外卖人员等待的时间，高效完成配送任务。

三、加快和谐社会建设，提升政府执政形象

以社区作为政府传递新政策思想的新型单位，借助数字

化、信息化的手段迅速传递政策，同时进一步加快电子政务

26

向社区延伸，提高政府的办事效率和服务能力，提升政府执

政形象，充分体现以人为本、服务民生。因此，智慧社区的

建设对政府打造信息畅通、管理有序、服务完善、人际关系

和谐的现代化社区具有重要意义。

第四节智慧社区建设合理化建议

一、立足于大型平台化发展，形成智蕙社区服务闭环

在当前"互联网+"传统行业的大背景下，智慧社区服

务模块需要发展必须依托于互联网，利用互联网的快速、便

捷等特点，完善智慧社区服务平台的功能，将智慧社区服务

模块的服务人群、服务对象，更好地覆盖到社区中众多的居

民。社区居民所需要的生活服务大多数都能在智慧社区平台

上进行需求的发布，发布后由社区有专项技能的居民或者是

有闲暇时间的居民进行服务的对接。将社区居民的生活服务

需求在社区内对接完成，无需居民到社区外寻求服务，从而

形成智慧社区的生活服务闭环。

二、考虑需求差异化，社区服务产品采用020模式

互联网时代一个重要的特征就是打通线上线下，智慧社

区具有独特的地理聚合优势，而新媒体和信息手段又能作为

线下聚合的重要辅助手段。通过O20模式，可以实现有形与

27

无形相结合、虚拟与现实相融合的智慧社区服务。不同的服

务模块都可以在线上进行信息传播，在线下转化为真实服

务，并在多角度考虑差异化的问题。

三、平台订单精确匹配，对社区服务专业化、精细化运

营

在智慧社区平台上，社区居民一旦发出服务需求，平台

需要精确地定位社区居民的服务要求，匹配适合的服务提供

商或者个体。在服务的提供方面，要对服务提供者进行培训，

强化服务提供者的专业能力。对在平台登记的服务提供人

员，要记录详细的个人信息，并且针对服务质量设置一个评

价制度，促进服务提供者对于服务质量的不断改进，为社区

居民提供更优质的服务。

四、深挖社区服务的垂直领域，创新运营模式

智慧社区目标和内容是智慧物业管理一电子商务服务

一智慧养老服务一智慧家居，通过技术手段和高度技术人才

的设计，为居民提供安全、高效、便捷的智慧化服务。因而

智慧社区不应该仅仅在居民社区，还更应该打开范围，围绕

公共服务、公共安全尤其是产业经济等方面进行开展，贯穿

居民生活的方方面面，让居民感受到“足不出户”的方便，

把居民和社区之间的纽带紧紧地连在一起。把智慧社区落在

实处，融人社会体系并稳固下来，开创社区生活的新方式。

28

第二章项目总体规划设计方案

第一节项目概述

一、项目概况

项目名称：XX智慧小区规划设计方案

XX小区，建筑占地面积为XXXxx平方米，总建筑面积

XXXXX平方米，其中计容积率建筑面积XXXXX平方米，包括

住宅楼XXXXX平方米，商业面积XXXX平方米，活动用房、

管理用房、配电房等面积为面积XXXX平方米；不计容积率

建筑(地下停车及泵房)面积XXXXX平方米；项目共XX栋

建筑物，总户数XXX户，其中高层建筑共X栋，共XXX户；

小高层建筑共X栋，共XX户；六层建筑共x栋，共XXx户；

三四层建筑共XX栋，共XX户。本项目规划自行车总车位XXXx

个，机动车位xxx个。

二、建设背景

中国城市、小区和家庭信息化正在快速发展。越来越多

的地方政府已经把信息化作为城市发展的新主题，把智慧城

市建设作为各级政府提升管理水平，推动创新驱动、实现经

济转型发展的重要手段。随着中国城市化、工业化、信息化

进程的加快人民生活水平的不断提高。政府、企业、个人和

家庭对安全、高效、舒适、便捷的数字办公、电子商务、智

能家居的需求急剧增长大规模的智能建筑、网络小区和数字

29

城市建设方兴未艾、城市和小区信息化正在成为推动城市经

济增长、提高生产力水平和综合竞争力、加速城市现代化的

关键动力。建设部相关职能部门给智慧小区的基本定义智慧

小区是利用现代传感技术、数字信息处理技术、数字通信技

术、计算机技术、多媒体技术和网络技术，实现小区内各种

信息的采集、处理、传输、显示和高度集成共享，实现小区

和家庭各种机电设备和安防设备的自动化、智能化监控实现

小区生活与工作安全、舒适、高效。

同时，智慧小区的规划设计与建设在很多地区已渐成热

点，开发商们纷纷把它作为开发新项目的重要卖点之一。智

慧小区通过开发商和众多媒体的宣传，描绘了梦幻般的未来

生活：通过住户家中的内部网络和外部通讯网络，人们足不

出户就可以实现购物、教育、娱乐、医疗、沟通交流等等一

切生活需求，并且保证住宅环境舒适、安全、最大限度节能

等等。但随着技术的发展，市场的需求变化，智慧小区建设

呈现了巨大的市场潜力，社会与经济效益显著。

三、建设意义

加快信息技术在住宅小区的应用，打造健康、和谐、智

慧的住宅小区民生服务体系，提高居民生活品质，引导和规

范智慧小区建设以住宅小区为平台，将网络通信、智能家电、

家庭安防、物业服务、小区服务、增值服务等整合在一个高

效的平台之中，为小区住户提供舒适、安全、便捷、环保、

智慧化和人性化的居住环境。

30

四、设计思路

在XX智慧小区项目规划初期即考虑智能化系统及与之

相关联系统的建设及交互方案，以满足小区居民、及物业管

理的需求为落脚点，以先进的网络、计算机、通信为支撑，

构建小区管理、居家养老、健康保健、电子商务、文化娱乐、

小区生活和便民服务为一体的智慧化的综合信息服务平台，

为居民、政府、社会组织等提供人文化、多元化、社会化的

公共服务，全力打造生活服务更便捷、生活环境更优美、生

活状态更和谐、幸福指数更提升的智慧、人文、宜居的现代

新型小区。

本次项目通过互联网、物联网、云技术、终端设备、一

卡通(CPU卡)等，将小区管理和服务的提供者与每个住户

实现有机连接，实现小区管理、物业服务、小区安防、便民

服务、居民健康等统一在一个数字化综合平台上，给小区居

民实现一个环境优雅、设施齐全、生活方便、居住安全的环

境，形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活、产业发

展、社会管理等模式，面向未来构建全新的智慧小区形态。

建设分四个方面，包括小区网络基础设施、小区智能化系统、

智能家居系统以及小区综合服务平台。

(一)小区网络基础采用总线型的联网方式，基于总线

型与TCP/IP相结合的系统架构，使小区相关智能化系统实现

数字化集成。

(二)小区智能化系统包含可视对讲系统、监控系统、

停车场管理系统、周界报警系统、巡更系统、公共广播系统。

31

(三)智能家居系统包括家庭安全防范系统、照明控制

系统、环境控制系统、家电控制系统、智能化系统控制和多

用途控制。

(四)小区综合服务平台包括系统集成平台和数字化应

用平台，其中系统集成平台主要实现各个智能化系统的统一

管理和控制；数字化应用平台包括三方面：金融支付平台、

一卡通、便民服务平台和电子商务平台，该平台功能是智慧

小区建设的重点推广之一。数字化应用平台建成后，小区居

民足不出户就可以通过智能终端上的金融支付平台实现银

行卡查询、信用卡还款、水电煤缴费等，通过智能终端上的

便民服务平台实现物业缴费、手机充值、订机票、订火车票、

订电影票、家政服务预约、洗车预约、各类上门维修预约、

净菜预约等服务，同时，小区周边商家可以向智能终端发布

商品和活动信息，小区居民通过智能终端上的电子商务平台

进行线上筛选，线下比较，体验后有选择地购物消费，这将

极大方便小区居民的生活，提升了小区服务品质和效率。尤

其是便民服务平台采用开放式平台，合作伙伴的软件系统只

需通过接口直接接入平台，实现服务，而不需要更改软件系

统的源代码。

该解决方案整体服务框架如下：

32

社区管重点关相关

服务层机构

理者怀对象

政能活文养老

应用层延业务款

体系系体体

信运

息社区共享交换平台行

安社区基础数据库维

数据层

全政务物亚家居生活文教健康养老护

体数据库明数据库数据库数据库数据库数据库数据库体

系长系

通信层

城市光网络体无线通信网在欺社区专网三网融合

地告

告燕詈

能

感知层RFID感应线圈摄像头传感器GPS微波手机等

五、设计原则

针对项目的地理位置、居住档次、生活质量和环境品质

的细致分析以及对业主的进一步理解，我们在对该小区智能

化系统进行总体设计的过程中，要求在满足高性价比的同

时，力求技术先进、功能全面、稳定可靠、实用简单；突出

体现“以人为本、尊重自然"与“可持续发展”的总体思路，

总体设计目标是建立一个标准、开放的现代化智能化系统，

满足当前和将来发展的需要。在方案设计中遵循以下几点原

则：

1.系统先进性；

2.系统兼容性；

3.系统开放性；

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4.信息安全性。

六、设计依据

"智慧小区"系统总体建设遵照《智能建筑设计标准》

中的甲级智能化系统工程设计规范执行，智能化系统基本功

能和技术应用达到国家智能建筑甲级系统的功能要求。遵循

《建筑及居住区数字化技术应用》标准数字化技术应用要求

实施。总体设计、建设同时应遵循以下国家关于数字化与智

能化系统的规范与标准：

(一)智能化系统设计标准

-GB/T50314智能建筑设计标准

-GB/TGB/T20299建筑及居住区数字化技术应用系列标

准

-JGJ/T民用建筑电气设计规范

—GB50189公共建筑节能设计标准

(二)智能化分系统设计标准

1.集成系统设计标准

一SJ/T11230接口设备基本应用编程接口规范

2.综合安防系统设计标准

-GA/T75-94安全防范工程程序与要求

-GA/T368入侵报警系统技术要求

-GA/T394出入口控制系统技术要求

-GA/T367视频安防监控系统技术要求

-GB16796安全防范报警系统设备安全要求和试验方法

34

-GB12663防盗报警控制器通用技术条件

-GB/T16572-防盗报警中心控制器

-GB/T15408-报警系统电源装置、测试方法和性能规范

3.IC卡系统设计标准

-GB/T14916识别卡物理特性(idtISO7810-1985)

-SJ/T11230识别卡测试规范(idtISO/IEC10373.1和

10373.2)

-GB/T16649.4识别卡带触点的集成电路卡

-ISO/IEC14443-2识别卡无触点的集成电路卡接近式卡

综合布线系统设计标准

-GB50311综合布线系统工程设计规范

-GB50312综合布线系统工程验收规范

一ISO/IEC11801信息技术用户建筑群通用布缆

-ISO/IEC14763-1信息技术用户建筑群布缆的实施和运

行

-ISO/IEC14709-1信息技术用于应用的用户建筑群布缆

配置

-ISO/IEC18010:2002信息技术用户建筑群布缆的通路

和空间

—GB/T15972.1-1998光纤总规范

一ISOIEC1801客户建筑通用布线系统信息技术国家标准

—EIATIA568A商务楼通用信息建筑布线标准

一EIATIA569民用建筑通讯通道和空间标准

4.防雷与接地系统设计标准

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-GB50057建筑物防雷设计规范

一YD5078通信工程电源系统防雷技术规定

-YD/T1235通讯局(站)低压配电系统用电涌保护器

一YDJ26通讯局(站)接地设计暂行技术规范

-GA173计算机信息系统防雷保安器

-GA267计算机信息系统雷电电磁脉冲安全防护规范

一IEC61024建筑物防雷

5.机房工程系统设计标准

-GB/T2887电子计算机场地通用规则

—GB9361计算机场地安全要求

—GB50174电子计算机机房设计规范

一SJ/T10796防静电活动地板通用规范

一YD5003电信专业房屋设计规范

一YDTT54通信机房静电防护通则

(三)通信系统设计标准

-GB15629.11信息技术系统间远程通信和信息交换局

域网和城域网

一YD/T847-1996视听电信业务中64～1920kbit/s信道的

帧结构

一YDN065-1997邮电部电话交换设备总技术规范书

一YD5048-1997城市住宅区和办公楼电话通信设施验收

规范

一YDJ13-88市内电信网光纤数据传输系统工程设计暂行

技术规定

36

一YDN065-1997邮电部电话交换设备总技术规范书

一YD/T1123-2001综合交换机技术规范

-GB/T15542-1995数字程控自动电话交换机技术要求

(四)信息及网络系统设计标准

-GB13000.1信息技术通用多八位编码字符集(UCS)

-GB15629.11信息技术系统间远程通信和信息交换局

域网和城域网以及行业和XX市相关现行标准的规定等。

七、设计目标

(一)项目设计目标

XX"智慧小区"项目设计目标，就是要应用信息化、网

络化、数字化、自动化、智能化等现代科学技术，以现代化

系统工程管理理念为指导，采用科学的计划、组织、指挥、

控制、协同和决策一体化系统工程管理模式，重点实现以下

目标：

1.设计、建设、运营为一体的智慧小区项目；

2.构建一体化的数字化应用平台及信息共享平台；

3.应用网络化、数字化技术为实现高水平小区服务提供

技术支撑；

4.达到国家建设部“智慧小区示范项目”要求。

(二)项目总体建设目标

XX"智慧小区"项目总体建设目标，就是要遵循国家《建

37

筑及居住区数字化技术应用》和《智能建筑设计标准》,以

及智慧小区对数字化和智能化系统的功能需求和管理需求。

总体建设以融合四大网络(电话网络、电视网络、计算

机网络、控制网络)、构建小区数字化应用平台及综合信息

共享平台，将各智能化系统与该平台的信息交互、数据共享、

功能协同作为总体建设的重点。"

智慧小区"是"智慧城市”建设的重要组成部分，其建

设目标是以中国国家标准化管理委员会发布的《建筑及居住

区数字化技术应用》国家标准为基础，以《民政部关于统筹

推进民政信息化建设的指导意见》为指导，以城市模块化管

理理念为核心，借助数字化、信息化的手段，创新政府服务

和管理现代小区的模式，提升政府服务群众的能力和水平。

(三)项目运营管理目标

在总体建设阶段，要将“智慧小区”的建设与今后数字

化和智能化系统的运营管理结合起来进行建设，要充分考虑

和研究运营的效益和管理的效率。遵循《物业管理数字化技

术应用》国家标准，制订详细周密的物业及设施管理的细则

和措施，充分发挥数字化和智能化系统技术应用和实现功

能，为智慧小区在安全、舒适、便捷、高效、节能、环保等

方面提供全面的支撑。

智慧小区数字化和智能化系统设施运营管理目标为：

1.以提高智能化系统设施运营的效益和管理的效率为目

标；

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2.以提高智能化系统设施运营完好率为目标；

3.以降低智慧小区建筑能耗和实现建筑技术节能为目

标。

第二节项目整体规划说明

一、项目建设范围

(一)项目总体框架结构设计

根据国家"智慧小区"项目设计标准和规范，满足XX

智慧小区对数字化和智能化系统综合服务平台在网络融合、

数据共享、功能协同的技术应用和实现功能的需求，进行“智

慧小区"的总体框架结构设计，提供总体框架结构图。根据

"智慧小区"总体建设目标，满足全小区对数字化与智能化

系统技术应用和实现功能的实际需求，确定各应用系统组

成，以及应用系统与综合服务平台间的信息流向，提供“智

慧小区”数字化和智能化系统综合信息流向图。