【以房养老的可行性及经验借鉴和发展建议11000字（论文）】

引言进入20世纪90年代后，中国的老龄化倾向开始显现，老龄化正在加速。据央视新闻报道，1990年，中国的老龄化人口(具体为65岁及65岁以上)约为6299万人，到2000年急速上升到8811万人，占总人口的比例约为7%，与1990年相比大幅增加。中国发展基金会发布了《2020年中国老龄化趋势与政策》预计到2020年中国老龄化人口(65岁及65岁以上)将达到1.8亿人，约占总人口的13%。到2025年时，老龄化人口超过2.1亿人，约占总人口的15%。2035年时，预计中国的老龄化人口将达到3.1亿人，约占总人口的22.3%。这一数据是将65岁定义为“中国老龄化人口”的边界产生的，如果以60岁为分界线重新定义老龄化人口，保守估计中国的老龄化人口到2050年将达到5亿。老龄化即标志着社会的养老负担正在加重，联合国发表的“高龄化社会”定义中，60岁以上的老人占总人口的10%以上，65岁以上的老人占总人口的7%以上，就表示国家进入了高龄化社会。事实表明中国以经进入了老龄化社会，并且老龄化程度不断加重，给社会造成的养老负担逐步加大。现阶段很多年轻人已经面临着一个人承担两位老人的养老问题的局面，随着时间发展，可能会有更多的家庭面临着养老带来的负担。目前，我国的养老模式大致分为家庭养老、社会养老和家庭社会混合型养老三种类型。家庭养老就是传统养老，就是依靠老人年轻时攒下的资产和子女经济上的支持进行养老。社会养老就是依靠养老金制度，每月领取养老金，住进福利院、养老院等机构，不依靠子女，全部依靠社会力量进行养老，这对社会基础建设，特别是养老金制度，以及养老院等基础设施的建设要求比较高。但养老金对于大部分退休老人来说，只能勉强保证基本生活，要保证养老生活的安逸，大部分老人还是要依靠其他方式，比如说子女供养、积蓄补贴、社会救济等，所以混合型养老是大部分老人会选择的方式。混合型养老就是家庭式养老和社会型养老同时进行，既领取养老保险金、社会救济金等社会补贴，也会在年轻时攒下一笔资产；既可以选择依靠福利院、养老院等社会会机构进行养老，也可以选择与子女一同居住或者老人搭伴居住，保证生活质量。但这种方式对于一些老人来说可行，对于另一部分老人来说依旧难以实现，特别是老人身体不好，一旦出现问题，就医支出、护理费用、流水的药费接踵而来，老人们将面临着巨大的经济支出，如果积蓄较少、子女不富裕或无子女，则更为拮据。同时，我国养老金的压力也在逐渐加大。据我国社会保障局发布的数据显示，我国养老金缺口正在扩大，养老金对国家财政支持的资金依存度较高，且持续增加。养老金收入和支出不平衡成为普遍问题:2016年，黑龙江省养老保险支出超过养老金收入约320亿元，减去原有养老金结余后依旧倒欠两百亿多。此后，吉林省、湖北省、辽宁省等地也相继发生了养老金亏损的情况。“以房养老”应运而生，通过抵押住房，获得高额的养老金，年轻时奋斗攒下住房，可以保障老年拥有丰富的养老资金。退休老人与金融机构签订协议（如图SEQ图表\*ARABIC1），将拥有所有权的住房抵押给金融机构，金融机构根据房屋的使用周期和家庭的生命周期，评估房产价值，给予老人一次性的或按月支付的养老金，并且老人在世时仍保留该房屋的居住权，在老人逝世后，金融机构将收回房屋。随着老龄化的加深，养老金的缺口也会越来越大，“以房养老”的需求群体正在不断扩大。本文将分为五个部分，第一部分中我们查阅了过国内外的文献，总结住房反向抵押图表SEQ图表\*ARABIC2以房养老实施流程图图SEQ图\*ARABIC1以房养老运营模式贷款的研究历史、研究内容以及研究方法；第二部分中，结合我国经济社会发展情况，分析以房养老在我国的可行性和发展优势，包括住房持有率高、配套设施逐步完善等；第三部分总结了我国以房养老发展到如今的发展情况，主要介绍了老年人住房反向抵押养老保险试点情况、幸福人寿推出的“幸福房来宝”推行情况、南京地方推出的“租售换养”计划、上海推出的“以房自助养老”计划等；第四部分中我们分析了以房养老计划推行受挫的原因，总结为风险因素、传统观念难以转变、图表SEQ图表\*ARABIC2以房养老实施流程图图SEQ图\*ARABIC1以房养老运营模式一、国内外研究现状和国内开展相关研究的时期相比，美国早早就开始涉足使用住房反向抵押贷款方式来进行养老这一模式的研究。1982年，著名学者JacobsR对美国1977年进行的住房调查提供的相关数据进行处理并深入分析，最终得出结论：年龄在六十五岁左右，收入低于既定的国家贫困线，同时拥有自住房产的老人中，大约有25%的人可以通过向银行或保险公司抵押房产从而获得收益，摆脱贫困。1987年，美国政府颁布法律，以法律形式确定了住房权益转换抵押贷款在美国的推行，从此以后以房养老模式在美国如火如荼地高速发展，相关理论研究也随之不断完善与成熟。尽管以房养老在大洋彼岸进行的实践和研究不胜枚举，但是国内学者研究此种养老模式的人数不多。直至1995年，曾祥瑞和胡江涛对住房反向抵押贷款的运营情况、贷款的基本要素和贷款的主要种类等进行了详细的研究和推演,并对美国的以房养老养老模式进行了详细说明,对各种风险提出了预防对策。2000年时，孟晓苏提出住房反向抵押贷款可以作为原本旧养老保险的一种补充，特别是在遗产税制度改革后，遗产税税率提高，住房反向抵押贷款可以在一定程度上减少缴税额，同时它为生活苦难的人们提供了一种可以享受安稳生活的选择，保障了社会稳定。到了2006年，李伟林继续进行研究，他通过分析贷款的成本和收益得出我国住房反向抵押贷款的收益率过低，导致施行不理想。而导致收益率偏低的因素大致为不确定的风险过多，以及缺乏有效的需求。同时，鲁晓明对以房养老在在各个国家的发展情况进行了分析，他认为足够发达的服务业是住房反向抵押贷款正常发展的基础，我国的房地产和养老基础设施发展都还未到达要求，这些都是我国住房反向抵押贷款推行受阻的原因。柴效武在2008年时发表文章，对以房养老所遇到的具体风险做了深入研究并一一阐述，并提出了可能有效的关于具体风险的具体防范措施，同时他提出机构选择问题也是开展以房养老需要考虑的重要问题。陈健和黄少安在2013年发表文章，提出大部分人想要把房产继承给下一代，而这种继承想法将对住房反向抵押贷款的推行产生巨大的影响，这种想法将阻碍我国住房财产作为社会资产的价值发挥，从而阻碍了以房养老模式的实现。在2017年，熊景维等人调查了武汉群众，特别是中老年群众参加以房养老的意愿。老年人的收入越高、子女越多、手头的流动资金越多，其越不愿意参加以房养老。后代是否支持老人参加以房养老以及老人是否足够了解“以房养老”的政策也会对老人对于以房养老的需求产生巨大影响。他提出以房养老的目标群体应该为城市中中低收入家庭和家庭结构开放的家庭，同时还应加大宣传力度。陈泳成在2018年分析了西方国家以房养老的实施过程，指出了在实施过程中出现的风险可以分为几类，这些风险类型各有差异，同时他提出了几种可能有效的风险管理方法。2021年时，冯钰宸研究了民众赠送房产以及继承房产的情况，发现继承和赠送的动机变弱或者可贷款的额度变低时，居民的生活幸福感会降低，这时住房反向抵押贷款可以为居民提供足够的流动资金，提高居民的生活幸福感，同时，这种对于生活幸福感的提高可以覆盖继承和赠送动机变弱或者可贷款的额度变低带来的影响。二、我国推行以房养老模式的可行性分析（一）老年人住房持有率高固定资产投资尤其是房地产投资一直在我国家庭投资中占重要部分，而老年人通过大半生的积累，大都拥能拥有一套房子，老年人的资产储备大多都呈现房产资产多于现金储蓄，根据2017年的养老金融报告中的数据显示，我国有超过70%的老年人拥有房产，而且拥有的房产量随年龄而增加，其中，超过80%的60岁以上老人拥有房产。由此可以看出，我国的老年人住房持有量很高，完全可以支撑以房养老的推行。（二）住房反向抵押贷款的配套市场逐步完善随着我国金融市场的不断发展，银行、理财、保险等行业发展稳定并且逐步成熟，各类流动资产积极稳定的在金融产品间流动，同时二手交易平台发展迅猛，使得二手房的交易更加的公开透明，大部分房产的交易金额都可以找到数据，二手房产交易市场十分火热，不会出现房产无法卖出的情况，这些都为以房养老房产价值的评估提供了数据支持和交易保障。同时，随着保险行业的不断发展，保险理念深入人心，人们对各类保险不再抱有抵触的情绪，认可度和接受度变高，也为保险行业更多新型的多形式养老产品的推出打下了良好的基础。虽然住房反向抵押贷款的推行也会给银行带来许多风险，不过随着我国银行整体体系的进一步完善，银行融资范围扩大，融资渠道增多，投资产品更加多元化，资金灵活性也变得更高，能够有效地抵御风险，特别是抵抗房地产市场的通货膨胀。同时银行拥有了更多专业性人才，在风险预测等方面进一步完善，使得风险可控。这些都为住房反向抵押贷款的推行提供了保障。三、中国以房养老试点推行情况（一）以房养老保险推行情况2014年6月，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》发布，中国开始推行以房养老试点工作，最先开始试点的地区为北京、上海、广州、武汉四个城市。2016年7月，再次发布公告宣布试点时间延长，试点地区增加。2017年，国务院印发《关于加快大战商业养老保险的若干意见》，要求大力发展反向抵押保险这一类适合作为养老保险补充的险种，建议在各种方面为住房反向抵押保险的开展提供便利，同时也建议相关办事机构降低收费、简化程序、便民服务。但据相关数据显示，截止到2018年，以房养老的试点工作以及开展了4年，虽然有很多公司积极参加试点计划，但是只有幸福人寿真正开展了相关业务。2015年幸福人寿发行了“幸福房来宝”住房反向抵押保险，针对是60岁到85岁、完全拥有房屋自主产权的老龄人口。“幸福房来宝”首先在北京、上海等先行试点区域推行，之后随着试点时间延长、试点区域增加，“幸福房来宝”先后在其他试点城市逐步推行。幸福人寿的数据表示，截止到2018年7月，幸福人寿累积执行139份保单，有201位意向签约用户。其中，北上广占大约八成。而参保用户大致都有以下几种特点：中低收入家庭、无子女或子女不在身边，或有单身的老龄人口。其中，因为不用考虑继承问题，来参保的大部分都为无子女的老人。（二）其他模式以房养老的推行情况上海推出了“以房自助养老”的以房养老模式。针对65岁以上、拥有独立产权的老人，采取一次性过户的方式，老人的产权将过户到公积金管理中心的名下，由公积金管理中心给与老人一大笔款项，之后再将房屋重新出租给老人。这种模式其实就是先卖后租，在这种模式下，老人依旧能长久的居住房屋，房屋售价和租金之间的差额可以作为老人的养老储备金。南京推出了“租售换养”模式的以房养老，但是只有无子女、无配偶并且在南京本土拥有房产的60岁以上老人才能参加，但是它要求老人拥有完全房屋产权，有独立支配房产的能力，老人可申请以房养老并进行公证，手续办理完成后老人可以入住南京市老年公寓。期间，老人的一切养老费用都由机构承担，在老人去世后，房屋产权将归属机构。但这两种模式的推行都较为小众，还并未被大众了解和接受。四、以房养老推行受挫的原因虽然住房反向该抵押贷款本身就主要针对无法自给自足养老，无子女或子女无能力抚养的老人，本身就受众有限，属于小众业务，但是住房反向抵押贷款虽然在国外参与量不多，却也达到1%左右，受大众认可和支持，这表明，我国以房养老模式还存在许多问题。（一）风险因素1.市场风险房地产金融市场起伏不定，也对房屋估值造成了很大的困难，房屋估值将决定以房养老贷款的具体金额，但房地产金融市场变化不断，房屋估值会随之不断变化，差异较大。如果后续房屋价格上涨，老年人感到抵押房产亏了，可能会毁约，道德风险增加；如果后续房屋价格下跌，房产贬值也会给金融机构带来亏损。在一些房价上涨快速的城市（如上海）中，近些年房产价值普遍增长了40%左右，按照这样的房产增值速度，时间一长，房产增值一倍也完全有可能，在这样的情况下，完全机械的房产估值并不能满足老人们的要求，房屋估值将变得更加困难。并且，由于房屋价格起伏不定，双方也很难就房屋估值达成一致意见。2.利率风险以房养老的时间很长，而且金额较大，除了会因为市场变化易造成风险以外，利率变化也会对以房养老的收益造成很大的影响，和市场风险一样，难免会有一方损失，并且签约双方很难就房屋价值，养老金金额达成一致。3.长寿风险长寿风险是指对于寿命预计偏差而产生的风险。决定贷款时间长短的是老年人的剩余寿命，剩余寿命虽然一部分情况下可以根据当前年龄估算，但是每个人的真实寿命难以预计，如果养老金依照按月发放的形式的话，无法确定寿命则无法确定每月发放养老金数额，如果在贷款期限到期前老人去世，老人就无法享受余下期限的剩余金额；如果贷款到期时老人还健在，老人不仅在身体无法继续工作时失去了资金来源，还将面临贷款到期无法继续使用房屋的困境，无疑是雪上加霜。4.政策风险中国的房屋政策并不稳定，我们在城镇化进程中无法避免的会遇到拆迁、中心化或边缘化问题，中国的房屋拆迁率很高，房屋的平均寿命只有30年左右，很可能住房反向抵押贷款实施的中途房屋就将面临拆迁问题，增加了许多的不确定性。而且土地使用权只有70年，后续政策未知，使这一方法具有很大的不确定性这无形间加大了以房养老实施的成本。（二）传统观念根深蒂固在中国的家庭传统中，都喜欢家庭团圆，一家人和和乐乐生活在一起。首先，对于老人来说，老人还是会更偏向于接受子女的抚养，与家人生活在一起；其次，对于子女来说，中国的古老传统讲究“百善孝为先”，老人把住房抵押换取养老金养老，会被人认为是子女不孝、不愿抚养老人，老人人生活艰难无法生活才把房产抵押子女和老人都会在无形中受到道德压迫；同时，在中国的传统观念中，财富都是要一辈一辈累积下来的，老一辈的财富都要留给下一辈，对于老人们想用房屋进行抵押贷款改善生活的想法，子女大都是持不赞同态度的，进行抵押贷款后，老人去世后房子自动归属抵押机构，不再归属子女，子女的不支持态度也是以房养老无法推进的一大原因。（三）现行“以房养老”的条件过于苛刻现行的以房养老政策大都要求老人是个人独立持有房产证，并且无子女或与子女分开居住，要求有有房屋产权的独立支配能力。南京的政策要求为60及60岁以上的，在南京本土拥有房产的孤寡老人，并且要求老人拥有完全房屋产权，有独立支配房产的能力，限定条件过多，所以覆盖范围较为狭窄。上海采用的是一次性过户的方式，老人将产权将过户到公积金管理中心的名下，获得一大笔款项，公积金中心之后再将房屋重新出租给老人。但是它的以房养老模式是在一开始就要求把房屋过户，这对于很多老人来说是件非常困难的事情。其实在我国现行的以房养老模式中，很多都是要求直接将房屋出售。突然进行房屋产权的变更对于老人来说十分不易，可以说是整个模式中老年人面对的最大的挑战。现行的以房养老模式对手头拮据的老人来说，很难达到它的标准从而无法申请，而对于资金较宽裕的人来说，这个模式可能承担的风险明显大于它所能获得的收益带来的吸引力。参考试点城市的实施情况，可以看出住房反向抵押贷款的门槛并不低，但家境较好的老人对此需求也并不高，而有需求的老年人大部分不能满足申请要求，这也成为这一养老模式实施效果不理想的主要原因之一。（四）养老服务建设不足虽然当前我国养老难问题很突出，但养老服务建设依旧不够完善，难以满足老年人逐步增长的对于美好生活的需求。一方面养老院、福利院等还没有和医疗系统完成深度对接，仅仅停留在满足老年人吃穿住行这一类浅层次需求，这对于大部分老年人来说吸引力不大。另一方面养老服务从业人员的素质有待提高，很多护理员并未经过系统训练，存在学历低收入低社会地位低而年龄偏大的现象。整体来看，我国的养老市场难以提供满足需求的优质服务，这也是大部分老人抵触抵押房产进入养老机构养老的重要原因之一。（五）政府参与力度不够宣传推广责任缺失。我国银保监会在2014年提出设立两年试点期，在部分城市试点实施住房反向抵押贷款养老保险制度，并明确把保险产品的宣传推广工作转交给金融机构。但在我国，金融机构缺乏威信力，并且机构从业人员专业知识不足，导致老年群体对该产品了解度、认可度不高，加上宣传不够，以房养老产品推广时解释不到位，造成信息不对称的情况，开展该全新养老保险产品的推广过程中困难重重，使该项目的实施一直无法收到理想效果。法律不完善。缺乏相应的制度支撑，导致以房养老市场相当混乱。国家从未在立法层面上界定过以房养老的具体流程，包括以房养老针对的对象、涵盖年龄段，以房养老由谁监管、监管部门、监管程序，以及如果在以房养老流程中出现欺诈隐瞒等行为，具体到惩罚措施，在一切都未知未定的情况下，各地区就放开市场，让金融机构接手以房养老，不可避免的会导致以房养老市场“乱象丛生”，以养老之名，实则榨取老年人的钱财。政策力度不足。第一，在房屋持有方层面，没有相关政策规定老人在进行住房抵押贷款后再继续在房屋中居住要遵守什么样的管理条例。如果在居住过程中房屋发生损坏，造成房屋贬值，损失究竟应该算在贷款人身上还是进行贷款的保险企业身上，这一方面的不确定性使得保险企业不大愿意参与以房养老的保险项目。第二，金融机构和办理住房反向抵押贷款的老人双方存在很大的信息不对称情况，这一点不仅使得诈骗现象丛生，而且老人们不了解住房反向抵押贷款的情况也没有渠道进行了解，也就望而却步。五、美国以房养老推行模式参考（一）美国以房养老主要形式美国住房反向抵押贷款的主要形式包括房屋价值转换抵押贷款、住房持有者贷款和财务自由计划贷款三种。房屋价值转换抵押贷款是指签订协议，根据房屋价值进行贴现，为老人提供按月或按年的养老金的一种方式。老人不用搬离住房，而且美国政府全面支撑这一保险险种的运行，即使金融机构倒闭或破产，无力偿付，政府也会进行相应金额的支付。保险条款规则由美国住房与城市发展部确定并修改，受国会监督。因此风险较小，是美国现在最受老年人欢迎、市场占有率最高的住房反向抵押贷款形式。住房持有者贷款也是由美国住房和城市发展部提出的。它放宽了对房产所有权的要求，但对参与抵押的房屋房产价值要求比房屋价值转换抵押贷款要求的高。与房屋价值转换抵押贷款相比，它的限制更少，而且它的贷款月放金额会随着市场而变动，因为随着市场变化，房价波动也较大，它可以借此来规避市场风险。有利也有弊，因为会随着市场变化每月调整利息，所以如果房价上涨，客户将获得更多的收益，同时也会在房市不景气时收益下滑。财务自由计划贷款是完全由私人机构提供的贷款。与前面两种先比，它没有政府担保，而且成本较高。但是它可以抵押高价值的房产，它可抵押的上限远远高于政府所能提供的住房反向抵押贷款的限额，多用于大型房产交易。（二）美国反向抵押贷款业务的相关配套政策支持以政府名义担保保险的履行，使得老年人参与住房反向抵押贷款没有后顾之忧。美国的住房管理局承保了住房反向抵押贷款，也就意味着房屋价值转换贷款背后的交易人为政府，它保证了老年人可以拿到应得的合同内的所有金额。同时，美国住房与城市发展部声明，参与住房反向抵押贷款所获得的贷款额一定会高于房屋本身的价值，而且如果发生让贷款无法履行的意外，政府也会承担意外所造成的相应损失。贷款机构普遍采用浮动利率。这一点在一定程度上消弭了利率风险，为住房反向抵押贷款的施行提供了利率保障。同时，财政部设定了安全利率限制，保险机构的利率调整不能超越安全利率限制，避免了一些特殊情况会对贷款人造成的利益损害。对参与住房反向抵押贷款你的房产价值设定限额。这一举动在一定程度上减少了房屋价值波动所造成的市场风险。美国对所有反向抵押贷款类型都设置了房屋价值限制。六、对中国推行以房养老的建议（一）个人方面加强宣传，培育新型养老观念。对于以房养老的宣传推广不能顺其自然，或者仅仅交给保险公司宣传，政府应当有所作为。我们可以参考美国政府的做法，他们在推行以房养老试点计划前，专门先向民众宣传科普了住房反向抵押贷款，并向市民提供了咨询渠道，有效的加强了群众对于以房养老的了解。此外，美国政府还要求老年人在申请住房反向抵押贷款之前一定要前往指定咨询机构进行相关业务的详细咨询，让老年人更加清楚地了解到以房养老所能获得的收益以及它需要承担的风险，再理性的做出抉择，这一做法不仅保证了老年人能快速正确地理解和接受住房反向抵押贷款，也防止老年人被不良机构欺骗，值得借鉴。（二）社会方面1.重视专业人才培养住房反向抵押贷款的实行需要金融机构能针对借款人的各种情况以及房屋的各项情况进行综合评估，这涉及到了房地产、医学、金融等许多不同领域的专业知识，对人才能力要求很高，国家应大力培养相应人才，提高机构研发能力。一方面可以考虑出台相关政策鼓励人才往该方向发展，另一方面可以引进国外先进地区的相关专家，以解决因研发能力不足造成的产品种类单一问题。2.加强养老机构服务体系建设首先，我们积蓄要提高养老服务行业的服务质量，应该根据不同经济水平的老年人，体会不同人群的具体需求，提供多种多样的选择。另外要完善养老市场综合监管机制，加强行业的规范性，保障老年人的合法权益。同时也要通过相关政策支持与资金投入唤醒养老市场的活力，并设立相应的人才培养机构，提高从业人员素质和收入，为激活养老市场注入源源不断的活水。3.鼓励各类金融机构积极参与推行住房反向抵押贷款需要房地产行业、金融行业、养老行业、医疗行业等许多行业的专门知识，要求从业者对各种知识有综合的把握。政府可以鼓励更多相关金融机构积极加入，各种人才合作互补。同时，还应拓宽保险公司关于住房风险抵押养老保险资金的投资渠道和投资内容。通过这些方式进一步提升金融机构抵御风险的能力。（三）政府方面1.政府重新定位角色政府一味鼓励、支持金融机构经营“以房养老”项目，使其享受政策的倾斜，容易导致金融机构拿钱不干事，糊弄、欺骗老人的现象发生，也会带来监管上的不便。在以房养老具体实施的过程中，保险企业和老人之间有着明显的信息不对称情况。一方当事人为老年人，作为个体，较之机构明显弱势，老年人又是个体中的弱者，“以房养老”信息根本不对称，在这件事情中，政府本应倾斜于老年人。在这件事情上，可以参考美国的做法，房屋价值转换抵押贷款的保险条款规则由美国住房与城市发展部确定并修改，并受国会监督这在一定程度上保护了老年人的权益。2.加强相关立法政府应出台以房养老的相关法律并完善其细则。建立配套管理机制，如房产过户规定、房屋损坏细则等;出台详尽的住房反向抵押贷款办理要求，规范保险企业的贷款办理程序；严格管理参与住房反向抵押贷款的企业，严格把握养老保险的准入门槛，对保险企业、评估机构和其他金融机构参与以房养老的相关资质提出要求；把控从业者素质，明确并提高从业者的入职门槛；明确具体风险由谁承担以及责任归属问题，以及参与贷款的各方的权利与义务；明确市场监督管理制度和违规处罚机制等。只有在有法可依的情况下，住房反向抵押业务才能顺利展开。3.严格监管市场地方推动“以房养老”项目，应在在立法制度的基础上，严格大力执法。“以房养老”牵涉到了老年人最核心的利益，严格规范市场是非常必要的。要在养老行业形成秩序，不仅要牢抓立法，还要严格执法、肃清市场，严厉的整治各种乱象。一定要把“以房养老”的商业运作严格框定在法制轨道中，才不会危害老年人的合法权益。在“以房养老”的实践中，之所以出现老年人房财两空的诈骗现象，一部分原因也在于政府未将“以房养老”及住房反向抵押制度实施中的制度漏洞堵住，也没有预设投机分子的钻营手段加以防备，更没有将这种住房反向抵押业务的基本运作原理、风险进行相应的宣传。“以房养老”只是从宏观上给出了一个方向，并没有切实可行的路径和操作方法，更没有预防风险的手段和机制。在这方面，我们可以借鉴美国等其他国家的相关做法，美国政府还要求老年人在申请住房反向抵押贷款之前一定要前往指定咨询机构进行相关业务的详细咨询，让老年人更加清楚地了解到以房养老所能获得的收益以及它需要承担的风险，能理解不同的支付方式的区别，并了解他们的价格计算方式，再理性的做出抉择，挑选出最适合自己的产品，使其不会因误解而遭受损失，并且由国会亲自进行监管，防止投机钻营的行为发生。在这一方面，政府需要做的还有很多。七、结论推进以房养老的普及，加强老人们对以房养老的认识，如何立法完善以房养老制度，如何加强对于以房养老市场的监管，以及完善社会化养老的配套设施，提高养老行业从业人员素质水平，完善金融行业抗风险能力，如何规范市场防止欺诈发生，这些都需要全社会上下通力合作，立法、规范、监管到位都少不了政府的支持，以房养老试点计划的失败，也表明了我国把以房养老的推进想的太简单，全部放开由市场进行，放任自由，而缺乏国家配套举措的统筹安排的想法是行不通的，以房养老的普及任重道远。参考文献：[1]杜宜.“以房养老”分类及其法制建构[J].海南师范大学学报(社会科学版),2020,33(06):112-119.[2]潘铎印.谨防“以房养老”骗局[N].中国消费者报,2020-11-05(001).[3]周延,沈飞,吕慧娴.供给侧改革背景下“以房养老”产品定价的缺陷及其优化——基于“幸福房来宝”的分析[J].上海保险,2020,(09):40-47.[4]MinChen.Analy