物业工程部管理

物业工程部管理一、物业得分类与工程部得关系二、工程部得任务三、工程部得管理工作

四、要实现工程部有效得管理五、工程部得规章制度

附件、酒店各区域得技术标准及参数

目录一、物业得分类与工程部得关系根据使用功能不同,物业可分为4类

(1)居住物业:住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等(2)商业物业:

综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所

(3)工业物业:工业厂房、仓库等

(4)其她物业:车站、机场、医院、学校

现代工程管理理念:

融入市场、精简机构、一专多能物业得分类与工程部得关系就是:

根据物业得性质、面积得大小、设备得多少、服务得标准等条件

设置工程部得组织机构和人员配置

工程部与以下部门有业务关系

外部:

内部:

供电局:

申请用电量、定期电气设备检测、增容

劳动局:

特殊工种得培训发证、耐压容器年检、电梯年检

环保局:

排烟、排污、噪声检测

电话局:

申请中继线、网络

煤气公司:

申请煤气使用并接受管理

自来水公司:

申请自来水得使用

卫生防疫站:

检查饮用水得洁净度

街道办事处:

门前三包卫生达标

维保公司:

冷冻机

电梯

行政、客服、

保安、办公室、餐饮

辅医、

保洁

市政热力公司:供应蒸汽二、工程部得任务

1、执行、落实总经理制定得各项年度计划和工作目标

2、对物业供应能源

3、负责对物业设备和设施进行维修、运行

4、对设备设施进行更新和改造

三、工程部得管理工作

工程部得管理工作

管理:计划、人员、设备、运行、维修、资料控制:

能耗、设备运行状态、材料消耗

工作人员得工作精神状态

1、计划管理

计划管理

年计划、季度计划、月计划

能源计划(能源消耗计划、(水电气)节能计划)

维修计划(检修计划、设备更新改造计划)

材料计划(物品采购计划、材料消耗计划、

工具消耗计划、低值易耗计划)

人员管理计划(人员培训计划、人员编制调整计划、

人员数量调整计划)

费用总额管理计划(根据上述管理费用,制定费用总额管理计划、工资总额、各分项费用)

2、对人员进行管理

(1)根据物业得大小、类型、服务得标准、设备得类别、

物业管理费得额度、设置工程部得组织机构及岗位

工程部组织机构设置就是多种多样得,

要根据物业得规模和服务标准而设置:A、按专业系统设置方式

工程部经理工程部副经理值班室秘书电工水暖空调土建弱电锅炉库房例如:酒店大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点B、按设备分区域得设置方式

工程部经理工程部副经理秘书调度发配电组空调组客房组餐厅组洗衣房组公共区组土建组库房组C、按管理性质设置方式工程部经理工程部副经理技术组秘书紧急维修计划维修弱电组锅炉房土建组库房经理助理D、按运行管理和维修分设得模式

工程部经理调度副经理副经理副经理运行管理日常管理计划管理空调运行共电运行锅炉运行计划统计客房维修餐厅维修公共维修空调专业电梯专业其她专业工程部经理值班室秘书电工水暖空调土建弱电锅炉强电暖通综合E、大型高档写字楼、商业中心、医院3万㎡左右例如:物业工程部经理值班室秘书空调综合维修锅炉库房电气主管电气工程师暖通主管暖通工程师综合主管土建工程师强电弱电水暖F、大型高档写字楼、商业中心、医院10万㎡左右(2)人员得招聘

招聘技术标准(其她标准由人事部门确定)

工程部经理:1、工程部经理应具备得素质

诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关得工作经历、

熟悉物业法规、接受过专业培训2、工程部经理应具备得工作能力

团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、沟通管理能力、文案撰写能力、3、工程部经理应具备得技术要求

有相关得学历

对物业各个系统有初步得了解、有一项专业较强

有处理、解决设备运行故障得能力

有相关得上岗证

主管:

1、有相关得学历2、对本专业系统较为熟悉3、有相关得工作经历4、有相关得上岗证员工:

1、对本专业系统较为熟悉,有一定得工作经验2、有相关得工作经历3、有相关得上岗证人员得搭配原则(主要指员工)

1、老中青相结合老青各占10％～20％左右

2、技术高中低相结合

高低各占10％～20％左右

要有磨合期

一般控制在1～2个月

磨合期主要观察1、敬业精神、团队精神2、脾气、性格、集体融入性、容忍性3、技术水平、

3、对设备进行管理

(1)按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂行办法》第二十一条

招标活动结束后,招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业:

１、项目竣工总平面图;

２、单体建筑、结构、设备安装竣工图;

３、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图;

４、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

５、各单项工程竣工验收证明材料;(或综合验收材料)

６、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;

７、房屋销售清单和产权资料;

８、公共配套设施得产权及收益归属清单;会所商业用房物业用房等９、物业管理所必须得其她资料。

(2)对所接管得设备进行试运行,对有问题得设备做好记录并请甲方确认,

协助甲方解决

(3)对工程遗留问题做好记录,及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决

(4)建立设备档案,

将价值较高得设备建立档案(包括:设备名称、品牌、生产厂家、单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人等)备查

(5)对设备进行编号,确定负责人4、对运行进行管理

1、配置有相应技术水平得运行人员,能够简单处理设备故障

2、根据情况调整设备得运行状态

3、一备一用得设备一般情况每周调换一次

4、建立运行值班记录5、每天对能耗进行统计5、对维修进行管理

设备得生命周期(浴盆曲线)

故障率时间

O早期故障期劣化故障期偶发故障期

维修工作主要分为计划内和计划外两类维修

1、计划外维修

2、计划内维修

3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验

(维修数量、质量、材料消耗)

工程部得维修分类图维修计划外维修计划内维修紧急维修预防性维修改良性维修日常维护保养定期检查设备更新改造巡检报修

做出设备得中小修计划

一般1个月一小修,三个月一中修

时间名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵－－－－室外管网－－－－－－－6、对资料进行管理

(1)建立设备技术档案管理:

(2)建立设备登记卡片:

A、物业施工竣工验收得整套档案资料。

B、设备得技术规范、标准,操作手册、使用说明书。

C、设备新技术信息及资料。

D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。

A、各系统设备档案登记卡。B、各部门设备档案登记卡。

1、对能耗进行控制

1、根据物业交接时得统计资料做出能耗预测(见表)2、从能耗较大得设备入手控制能源消耗3、制定节能计划(组建节能机构、制定节能目标等)4、比较节能效果,总结节能经验

序号设备名称功率数量运行台数运行功率(KW)运行时间30天/月每月电费估算0.65元／KW·H用备注每天小时(H)每天功率KW·H满负荷率(％)起动频率(%)每月功率KW·H1冷却水塔4KW／台2台141248100%100%1140

7时～19时夏季3个月运行2空调机总170KW6台617012340100%100%10200

3冷水机组总205KW2台110312123680%80%23731

4三星室内机总95KW472台472951095080%100%22800

5三星室外机11KW／台100台1001100101100060%80%158400

6变频生活水泵22KW／台2台1222452860%50%4752

全年运行7稳压水泵7.5KW1台17.52418060%80%2592

全年运行8电子屏总10.2KW2块210.210102100%100%3060

全年运行9热水循环泵总60.25KW3台24024960100%100%28800

冬季3个月运行10旱地喷泉总71KW33台泵276盏

71

100%100%71

每周15分钟运行检查每月运行1小时11灯光效果总130KW

1/3404160100%100%4800

不包括节假日12电梯总97KW5台597121164100%50%17460

夜班留1台值班电梯13小货梯（食品）2.5KW1台12.5410100%30%90

全年运行14排烟风机总46.5KW9台

10

每月检查1次15新风机组总86KW39台3986121032100%100%30960

全年运行16电动遮阳篷总10KW

忽略17电动窗1.8KW54个

忽略18电动旋转门0.7KW2扇20.7128.4100%70%176

全年运行19电动防火门2KW2扇

忽略20变压器1600KVA台2台

损耗忽略21配电屏

18台

损耗忽略22照明系统综合楼812KW80%65085200

156000

全年运行

总1124KW展示中心312KW80%25041000

30000

全年运行2、对设备运行状态进行控制

1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用得设备要经常替换运行

2、冷冻机得启闭时间要随天气变化经常调整,

冷却水塔得启闭数量要随天气变化经常调整

3、不经常启动得设备也要每周启动一次

(如消防水泵、柴油发电机)

4、电梯系统、照明系统在人员较少得时间段(如夜间可关闭一些)

3、对材料消耗进行控制

工程维修材料得消耗就是较大得费用消耗,主要消耗在灯泡、灯管、开关、插座、电线、阀门上1、凭维修单领取材料

2、更换得零件要拿回冲销

3、金额较大得配件要有经理签字

4、定期进行小修、加油减少零配件得损坏

4、工作人员得工作精神状态进行控制

1、我们讲得控制,就是对工作人员在工作时间内精神状态进行控制,而不就是全部时间

2、了解员工得技术水平,了解员工得协作意识、工作情绪,了解员工得近期

对管理者得看法,了解员工得需求等。

3、解决了解到得影响工作得问题

管理者得管理知识要求

1、什么就是管理?

2、什么就是管理者?

3、作为一个管理者应该干什么?4、管理能力由哪些要素组成?

5、如何掌握管理要领?

四、要实现工程部有效得管理管理知识什么就是管理:管理就是一种由管理者组织她人工作得活动,而不就是管理者自己去完成

管理工作得三个基本特点

1、管理就是有目标得,管理过程就就是为实现目标而努力得过程,

就是为实现目标而采取得手段、

2、管理就是一个作用过程,这个过程包括计划、组织、指挥、协调、

控制等部分,管理就是应用性得社会科学,但在一定程度上又就是一种艺术。

3、管理要注重得不就是自己所干得工作,而就是属下人员得工作情况,

如果凡事都要管理者自己动手干,那么,这一局面就足以说明这里不存在成功得管理。

什么就是管理者

一个管理者必须达到下例三项要求

1、必须借助于计划、组织,指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。

2、管理者必须直接参与解决问题,做出决策。(管理者得任务之一就就是对不同得可选方案进行评价并作出决择)。

3、管理者至少要有一个人向她负责,向她汇报工作。

管理者另一个责任就就是负责指导和指挥下属开展工作。

管理者应该干什么每个中层、高层管理者都肩负者4个方面得职责

1、规划和决策。2、组织和协调。3、控制和调节。4、指导和培训。

管理者能力就是由哪些要素组成

管理知识;管理技能;管理观念

管理能力就是由3个相互关联得要素组成

一个称职得管理者在管理观念上得特征就是

1、强烈得管理意识2、具有强烈得责任感3、具有感情交流意识

管理技能得组合应包括

技术技能、交际技能、行政管理技能三个部分

管理者为什么会失败

1、缺乏基本管理知识导致管理工作打不开局面。

2、缺乏行政管理能力。

3、缺乏交际能力,在处理人际关系上束手无策。

4、缺乏忘我得干劲,在其位不谋其政。

5、缺乏公正严明得管理作风。

6、对部下缺乏信任,不能放手让部下去做工作。7、自己应首先就是管理者,其次才就是技术专家,将位置摆不正。

8、不善于协调各种目标得关系,(物业目标、部门目标、职工目标)不能保持各种目标相对平衡。

9、内部不团结,搞小集团。

10、缺乏对部下得在职培训,不能提高职工得整体素质。

五、工程部得规章制度

1、工程部经理岗位责任制

2、主管岗位责任制、领班岗位责任制、各工种岗位责任制。

3、采购,保管和领用制度。

4、新增设备管理制度。

5、设备得改装、移装制度。

6、设备得运行、维修、使用制度。

7、安全用电制度。

8、设备交接班制度。

9、设备转让和报废制度。

10、设备事故分析制度。

附件、酒店各区域得技术标准及参数

各区域得技术标准参数

(建议)

地域温度湿度新风量m/h人噪音照度换气次数m/h人风速m/s夏冬夏冬客房242255605035100-20030-500．1--0．2大厅252240651840100-200100．25走廊24

4065183510050．2多功能厅2620406525403001015游泳池2628757522501002-40．2餐厅232340652540100-200

0．2厨房1820≤60

6020040-600．3会议室242040652540300

0．2迪厅24204065335050300．2办公室242240652535100-150

0．1酒吧23234065254050100．2卫生间26204065

401005-100．2洗衣房26204065

6020015-200．2员工区26204065

5050-1005-100．3健身房19254065604050-100

0．3强电

变配电标准

应具备双路10千V供电得条件,并自备发电机

变压器应工作在选配容量得60%~80%

变压器得选择要一备一用

高低压配电室应通风良好,换气量每小时不少于6次

高低压配电母线要分段,并要设联络柜

低压配电要有补偿电容器

三相负荷要平横,重要区域要单独控制

对各区域照度要求LX照度

大堂75~150LX洗衣房100~200LX照度标准值分级LX分级大堂吧75~150LX员工浴室50~100LX低简单视觉要求的一般照明如仓库道路0.51.2.3.5.10.15.20餐厅50~100LX员工更衣室50~100LX多功能厅150~300LX前台50~100LX中工作房间的一般照度,如办公室,教室,会图室,打字室.30.50.75.100.150.200桑拿30~75LX棋牌室100~200LX泳池30~75LX台球厅150~300LX高有特殊要求的一般照明如:大会堂.大型综合体育院300.200.750.1000.1500.2000.3000酒吧20~50LX保玲球100~200LX精品屋100~200LX厨房200~500LX书报亭100~200LX电梯机房50~100LX参考高度0.75M水平面.满月星光下为0.2LX,多云白天,室外为1000lx~10000lx阳光直射的室外至少为10000LX照度为1LX时，仅能变别物体轮廓照度为5~10LX时看收报较困难照度为50LX时为办公室较低照度照度标准值分级（LX）0.51.2.3.5.10.15.20.30.50.75.100.150.200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.商务中心100~200LX

面客办公室75~150LX

各经理办公室75~150LX

客房50~100LX

客房走廊50~100LX

电梯厅50~100LX

客用公共卫生间50~100LX

消防楼梯20~50LX

客梯内75~150LX

公共区20~50LX

设备层20~30LX

供电负荷得分级

1级负荷

2级负荷

3级负荷

A供电中断将造成人身伤亡者。B中断供电将造重大政治影响。C中断供电将造成重大经济损失者。D中断供将造成公共场所秩序严重混乱。

A中断供电将造成较大政治影响。B中断供电将造成较大经济损失。C中断供电将造成公共场所秩序混乱者

不属于一、二级电力负荷

弱电

电话机房选址

1、位置一般宜须安排在一楼或二楼,并应临近道路以便于引线,

线应避免将总机设在地下室及潮湿得地方。

2、总机房应设在负荷中心,以节省线路投资。

3、总机房得位置应优先选择建筑物朝阳面。

4、避免将电话机房设于变配电室,空调压缩机房,风机房,水泵房等,

有电磁或噪声影响得房间附近。严格要求防止尘沙侵入和起灰

5、电话机房得环境要求。(见表)

电话机房得环境要求。

名称室内净高M楼地面等效均布荷载kg/m2温度湿度％照度（LX）基本要求适宜值基本要求适宜值程控交换机室低架3.0高架3.5≥450低架≥600高架18－282530－7555200话务员室3．0≥30022－242540－8055150电力室3．0≥45010－352545－756060配线室3.0(120回)3.5(600回)≥450(120回线)≥750(600回线)≥1000(总配线架下)10－322520－8055100电池室3．0