物业管理业主委员会

物业管理作业要求：收集一个关于业主委员会成立的案例（如“郎琴园”小区的例子）；思考以下问题：业主委员会会导致什么样的纠纷？纠纷的实质是什么？我国物业管理体制下的业主自治最缺乏什么？下周一（17号）上课交，A4纸打印。华中科技大学学院：土木工程与力学学院专业班级：工程管理0901学号：U200915899姓名：谭洪武业主委员会成立的案例[案情简介]:增城市新塘某某花园是分期开发的大型住宅小区，该小区规划建设的总建筑面积478320平方米，2002年开始部分交付使用，2004年7月1日前已交付使用的面积为147587平方米。2004年7月1日，该小区业主王某某、赵某某等7人成立业主委员会(以下简称业主委员会)筹备小组，在2004年7月10日召开业主代表预备会议，会议商讨有关成立业主委员会的有关事宜并确定首届业主大会的会议时间和地点，并以筹备小组的名义在2004年7月12日向增城市国土资源和房屋管理局(以下简称增城市局)邮递发出邀请函，请该局前来参加首届业主代表大会并对成立业主委员会予以指导。2004年7月25日，小区有61名业主代表(代表967户，代表的投票权为94256平方米)参加了会议，增城市局没有派员参加会议，大会特邀请车某某、马某某、陈某某等律师来监督、见证等相关会务工作．大会通过《业主委员会章程》《业主公约》等等相关事项，选举了邓某某等9人为业主委员会委员，业主委员会委员推选符某某为主任，何某某、赵某某为副主任。2004年8月10日业主委员会依据物业管理的有关规定，将选举何成立业主委员会的相关资料送增城市局备案。该局在2004年8月30日向业主委员会筹备小组发出《关于暂缓备案的通知》认为：寄来新塘某菜花园首届业主委员会选举资料收悉。由于接到该小区部分业主对业主委员会选举过程中有舞弊行为的投诉，因情况比较复杂，为调查核实情况，所以决定：暂缓对新塘某某花园首届业主委员会进行备案。业主委员会不服增城市局作出通知决定的内容，依法向我局申请行政复议．在复议期间，增城市局于2004年9月23日向业主委员会的部分业主发出《关于撤销<关于暂缓备案的通知>的函》撤销原作出的暂缓备案决定。我局于2004年10月21日作出《行政复议决定书》(穗房复字[2004)第24号)确认业主委员会对增城市局作出的“暂缓备案”的决定缺乏法律依据。至今增城市局仍末对业主委员会进行备案。业主委员会于2004年10月26日向增城市法院提起行政诉讼，请求判令增城市局立即给予业主委员会备案书面答复。2004年10月28日，增城市局向业主委员会的部分业主又发出《关于新塘某某花园首届业主委员会要求备案的复函》(增国房物复字[2004)229号)。复函：寄来新塘某某花园首届业主委员会备案资料共23份已收悉。根据《广东省物业管理条例》第六条、第七条以及广东省建设厅等有关部门对物业管理的相关规定，认为“新塘某某花园尚不具备成立业主大会和业主委员会的条件，如果在法定条件不具备的情况下成立首次业主大会和业主委员会，容易造成对后期入住业主权益的侵害。据此决定：退回新塘某某花园首届业主委员会备案资料，不予备案。”业主委员会不服增城市局不予备案的复函，于2004年11月3日向增城市法院请求变更原诉讼请求：判令增城市局立即撤销不予备案的复函。案由由原来的不履行职责变更为不服行政处理决定。增城市法院认为：对业主大会成立进行指导和对业主委员会的成立进行备案是增城市局的法定职责。业主委员会是业主自治管理组织，依据国家的法律、法规的规定，一是基于业主的意思而成立，二是基于行政主管部门指导下和经一定的程序而成立．只要业主委员会按照法定的程序和要求召开业主大会，选举产生业主委员会之时即为合法成立。“备案”与“指导”不是行政审批、行政许可，行政主管部门不履行法定职责，不影响业主委员会的成立，备案也不是业主委员会成立的法定条件。《广东省物业管理条例》并没有规定未达到第七条规定要求限制性成立情形，国务院《物业管理条例》第十条第一款并未规定要已交付使用面积达到数值的标准方能成立业主委员会。在上位法与下位法规定的内容不一致时，应依据上位法所规定执行。另外，业主委员会经业主大会、业主代表大会授权具有诉讼主体资格，可以提起诉讼。增城市局于2004年、10月28日作出的《关于新塘某某花园首届业主委员会要求备案的复函》(增国房物复字[2004)229号)是具体行政行为，实质上对业主委员会备案进行了行政审查，超出了备案的职权作出复函适用地方性法规内容与行政法规所规定的内容不一致，认定不予备案的理由不充分，于2004年12月6日判决撤销增城市局于2004年10月28日作出的《关于新塘某某花园首届业主委员会要求备案的复函》(增国房物复字[2004)229号)，案件受理费100元由增城市局负担。增城市局不服一审法院判决，向广州市中级法院提起上诉，请求撤销一审法院判决，驳回业主委员会的诉讼请求，理由是：1、业主委员会未经房地产行政主管部门备案，未经合法程序成立，不符合广东省高级人民法院《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》规定的条件；也未经业主大会或其代表大会作出决议并授权，从程序上未能反映广大业主的真实意见，其不具备原告应有的诉讼主体资格；本局的复函是针对傅某某等作出的，而不是针对业主委员会作出的，业主委员会既不是行政相对人，也不是利害关系人，不具有作为原告提起本诉的诉讼主体资格；2、国务院《物业管理条例》第十条第一款虽未规定物业交付使用的建筑面积需要达到一定标准方能成立业主委员会，但《广东省物业管理条例》第七条的规定并没有同《物业管理条例》相抵触，该规定属于强制性法律规范，任何违反了强制性法律规范行为的都属于无效行为；本局对新塘某某花园交付使用的情况进行审查属于形式审查的范围，没有超出备案的职权范围……。市中级法院认为：对业主委员会成员的名单予以备案是物业管理行政主管部门行驶监督和管理权的表现形式之一。增城市局作出不予备案的具体行政行为，是对业主委员会的主要成员作出的，其法律后果是不同意业主委员会备案的行为。由于该行为对被上诉人产生了实际影响，作为一个由业主选举产生的自治组织，对具体行政行为不服，其以自己的名义提出行政诉讼，符合法律规定．关于《物业管理条例》与《广东省物业管理条例》没有对物业未达到应当成立业主委员会条件的情形能否召开业主大会、产生业主委员会作禁止性的规定，《条例》对成立业主大会、业主委员会条件末作限制的情形，增城市局的做法也与该条例的规定不相符。综上所述，增城市局不予备案的行为适用法律错误，其上诉理由不成立；原审法院判决撤销被诉行政复函的处理正确，依法应予维持，判决驳回上述，维持原判，二审案件受理费100元由增城市局负担。【法规依据】：《物业管理条例》第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《广东省物业管理条例》第七条：物业已将付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。一、业主委员会会导致什么样的纠纷？"业委会"是业主大会的执行机构，是代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。1、相邻权侵犯从大杂院纷纷走出来的城市居民，城市化进程中从农村纷纷迈向城市的农民朋友，在选择现代化气派的高楼大厦作为自己未来安身立命的新居时，或许能根据自己的喜好、需要和经济能力，自主选择住宅的格调、地段、层次、朝向，却无法选择左右上下的邻居。如今在法院审理的民事纠纷中，邻里间因相邻权的纠纷日益突出，不能不引起社会各界的关注。据某市法院系统的信息，去年审理此类纠纷达百余起，邻里之间因相邻权引发的相邻关系纠纷呈上升趋势，同比增加了30％，大多是居民在装热水器或空调、噪音、采光等方面处理不当，影响了邻居的正常生活，侵犯了邻居的相邻权。相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人之间，一方行使不动产的占有、使用、收益、处分权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。相邻权是根据《民法通则》的有关规定提出来的。《民法通则》83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”2、业主委员会越权行为业主委员会是业主大会的执行机构，其不是独立的自然人或法人，本身也并无承担民事责任所需具备的组织机构和财产，不具备当事人的民事权利能力，不享有民事主体资格。委员存在越权行为！业主在物业管理活动中享有的权利1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。有些行为是侵犯了业主的权益的！3、重中之重：委员会与物业公司之间的纠纷近几年，随着首府房地产市场的持续繁荣，物业纠纷成了曝光率直线攀升的名词并愈演愈烈。因为涉及面广，物业所有权人维权成本和难度较大，不稳定因素多，部分小区的业主与开发商、物业公司之间的关系高度紧张、形同水火，纠纷对抗形式也由拒缴物业管理费、拉条幅、贴标语发展到堵塞交通、暴力冲突等，成为影响社会稳定的隐患和城市发展突出的矛盾。物业与业主纠纷不断升级，成立业委会可以缓解形势，更好的解决纠纷，但是也不能从根本上消除纠纷的产生，不管是业主和物业还是业委会和物业的纠纷都是不可避免的，但是有了业委会，纠纷解决起来是肯定要好于没有业委会的！希望以后出台的法律政策、行政政策可以更有效的帮主到纠纷的处理解决中来。根据现行的有关物业管理法律规定，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止。而目前大多上海社区内的物业公司大多都是由开发商前期指定，因此在实践过程中，大多物业公司都会倒向开发商，不理会业主，甚至会阻挠业主委员会的成立，以期达到继续无期限地行使物业管理权。因此，及时成立业主委员会是当前业主最好的维权工具。有必要强调的是，如果对当前的物业服务表示不满，如果业主需要维权，就必须先成立业主委员会。只有这样，才能行使独立的物业选择权，才能市场化、民主化地去选聘自己称心的物业。二、纠纷的实质是什么？产生矛盾纠纷的原因？业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范。1.业主缺乏自律管理意识业主公约的约束力弱。借故拖欠物业管理费、应公摊的水电费，拒绝交纳或补建物业专项维修资金，不遵守物业管理相关规定，损坏房屋承重结构、主体结构、擅自改变房屋性质、侵占共用部位、影响相邻业主生活等违法装修行为时有发生。2.业主大会和业主委员会自治管理不规范相当多的物业管理区域没有建立或难于建立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥；业主委员会越权，擅自选聘物业服务企业；擅自决定共用部位、共用设施设各收益的管理、使用、分配问题；少数业主委员会成员为达到个人目的而乱作为，热衷于挑起物业管理企业和业主的矛盾，甚至引发业主间纠纷。业主应当认真学习物业管理相关法律、法规、政策，明白业主的权利、义务，业主委员会、业主大会的职责，依法维护自己的合法权益。遵守小区物业管理相关规定，履行业主管理规约。最终达到换位思考，彼此尊重的效果。3、物业服务引起的纠纷物业管理人员与各种各样的业主打交道，即使服务再好，有的业主也会不满意，原因是沟通的方式方法欠妥。所以，要使业主感动，除了提供优质服务外，必须掌握沟通的技巧，要用情感与业主沟通，处处站在业主的角度考虑问题。“悉心服务”是物业优质服务使业主得到心理满足，它是从业人员责任心、服务行为和沟通技巧有机结合的结果。“悉心服务”将产生明显的社会效益和企业经济效益。为了能做到“悉心服务”我们对业主的心理活动进行了解剖分析。这是沟通中产生的矛盾问题。4、因为业主对业委会的不信任，加之没有合理规范的按法律章程而引发的质疑。“业委会设立银行账户，准备管理业主资金，此种做法超出业委会职权”，“一旦卷款潜逃，后果不堪设想”等内容。三、我国物业管理体制下的业主自治最缺乏什么？1、理解与宽容行要好伴，住要好邻。邻里关系是一种十分重要的人际关系。如何处理邻里关系，不仅关乎着各自的工作、学习和生活，使大家过得愉快，有利于各家的生活幸福，而且也有利于社会的和谐安定团结，在日常生活中，邻里之间难免磕碰，相互理解与宽容才是解决之道。邻里相处法则：1、经常串门走访，做到互通信息，互相帮助，有困难互相关心，有病痛，互相看望慰问。2、平时见面，点头微笑。3、在经济上有借有还，讲诚实、信誉。4、邻里间发生矛盾时，先正己后正人，把矛盾化解到最小程度，达到迎刃而解的目的。5、对待邻居的老、弱、残、妇、幼，应一视同仁，不歧视，要关心爱护，达到团结、和睦的目的。6、邻里间忌闲言杂语，互挑毛病；忌指桑骂槐、含沙射影，处事公开、公平、公道。法律服务中心就邻里矛盾：邻里之间纠纷最好协商解决。2、业主自治缺乏物管反客为主在全国范围内，类似的案件几乎到处可见。《物业管理条例》规定，物业公司是业主所聘请、委托的物业服务和管理机构。这个规定敲定了物管与业主的关系格局，物管本应对业主保持敬畏和礼遇，换句话说，各种商业机构对待顾客的态度理应就是物管对待业主的态度，而在现实生活中，诸多物业公司却似乎反客为主。《物业管理条例》这部实施多年的法规，在现实生活中却未