2024年房地产估价师房地产估价理论与方法真题

房地产估价理论与措施真題(總分：100.00，做題時间：90分钟)一、單项选择題(總題数：28，分数：35.00)1.1～2暂缺

（分数：2.00）解析：暂缺2.估价對象為一栋复式住宅，其中“复式”一詞表达的是估价對象的______。

（分数：1.00）

A.实体

B.功能

√

C.质量

D.权益中的权利解析：[解析]房地产的实物可分為有形的实体、质量和组合完毕的功能等方面，其中，组合完毕的功能是指它的空间布局怎样。

[考點]教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。3.下列經分类後的房地产中，不属于按实物形态分类的是______。

（分数：1.00）

A.未来状况下的房地产

B.已灭失的房地产

C.部分产权的房地产

√

D.以房地产為主的整体资产解析：[解析]未来状况下的房地产、已灭失的房地产、以房地产為主的整体资产均是按实物形态划分的，部分产权的房地产是按权益状况划分的。

[考點]教材第二章房地产及其描述第三节房地产的种类。4.下列對某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是______。

（分数：1.00）

A.该房地产位于28层办公楼的第八层

B.该房地产500m内有地铁站點

√

C.该房地产离机場约25km

D.该房地产坐北朝南解析：[解析]對位置的描述，重要有坐落、方位、与有关場所的距离、朝向、楼层，“该房地产500m内有地铁站點”属于交通描述。

[考點]教材第二章房地产及其描述第四节房地产状况描述。5.某房地产的套内建筑面积為4000m2，分摊的共有建筑面积為1000m2，建筑面积單价為8000元/m2，容积率為2.5，建筑物价值為1800萬元，则该房地产的土地單价為______元/m2。

（分数：1.00）

A.7000

B.8750

C.11000

√

D.13750解析：[解析]建筑面积=4000m2+1000m2=5000m2，房地产价值=8000元/m2×5000m2=4000萬元，土地總价=4000萬元-1800萬元=2200萬元，楼面地价=2200萬元÷5000m2=4400元/m2，土地單价=楼面地价×容积率=4400元/m2×2.5=11000元/m2。

[考點]教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。6.一套總价為30萬元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最經济的是______(假定年利率為5%)。

（分数：1.00）

A.成交曰期時一次性付清，予以3%的价格优惠

B.成交曰期交付10萬元，余款在一年内每六個月支付10萬元

C.成交曰期的一年後一次性付清

√

D.成交曰期支付5萬元，余款在内以抵押贷款方式按年等额本息支付解析：[解析]选项A，价值=30×97%=29.1(萬元)，选项B，价值=10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)，选项C，价值=30/(1+5%)=28.57(萬元)，选项D，价值=30萬元，因此，最經济的(或者說最合适的)是选项C。

題意中給出的年利率5%不對，应為年折現率。

[考點]教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。7.暂缺

（分数：1.00）解析：暂缺8.下列影响房地产价格的自身原因中，不属于房地产实物原因的是______。

（分数：1.00）

A.建筑构造

B.周围环境

√

C.建筑物内空间布局

D.土地開发程度解析：[解析]周围环境属于区位原因，其他三项属于实物原因。

[考點]教材第四章房地产价格影响原因第二节房地产自身原因。9.下列影响某宗建设用地价格的原因中，不属于权益原因的是______。

（分数：1.00）

A.土地用途

B.所在区域绿化水平

√

C.土地容积率

D.土地有效期限解析：[解析]所在区域绿化水平属于区位原因，其他三项属于权益原因。

[考點]教材第四章房地产价格影响原因第二节房地产自身原因。10.有关合法原则详细应用的說法，錯误的是______。

（分数：1.00）

A.估价對象的状况应依法鉴定，但可以不是实际状况

B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作為估价對象

√

C.未經登记的房地产經政府有效认定处理後可以作為征收估价對象

D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封原因的影响解析：[解析]依法鉴定的估价對象状况一般是其实际状况，但也也許不是实际状况，如房地产司法拍卖估价中，估价對象实际状况是被查封的房地产，但估价中假定估价對象未被查封。在征收评估中，未經登记的建筑按市、县级人民政府的认定、处理成果评估。抵押估价中，不是所有具有合法权属证明的房地产都可以作為估价對象，如法律法规或政策规定不得抵押的房地产就不行。

[考點]教材第五章房地产估价原则第三节合法原则。11.某在建工程在抵押贷款之後六個月停工，因借款人無力偿還贷款，現被××法院整体拍卖。為此，采用假设開发法估价時，有关价值時點和估价對象状况的說法，對的的是______。

（分数：1.00）

A.价值時點為抵押贷款之曰，估价對象状况為抵押時的状况

B.价值時點為目前，估价對象状况為抵押時的状况

C.价值時點為目前，估价對象状况為竣工時的状况

D.价值時點為目前，估价對象状况為目前的状况

√解析：[解析]題意是為法院整体拍卖该在建工程提供价值参照，价值時點应為目前，估价對象状况也為目前状况。

[考點]教材第五章房地产估价原则第四节价值時點原则。12.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值時，乐观、折中、保守预测其净收益分别為100萬元、95萬元、90萬元，酬劳率為8%～9%。估价中选用估价数据及参数時，對的的是______。

（分数：1.00）

A.年净收益為95萬元，酬劳率為8.5%

B.年净收益為90萬元，酬劳率為9%

√

C.年净收益為90萬元，酬劳率為8%

D.年净收益為100萬元，酬劳率為8%解析：[解析]抵押价值评估遵照谨慎原则，收益法中净收益取保守估计值，酬劳率取较高值。

[考點]教材第五章房地产估价原则第七节谨慎原则。13.14～16暂缺

（分数：3.00）解析：暂缺14.某在建工程于4月1曰動工，4月30曰因故停工，6月1曰房地产估价机构受人民法院委托為司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期為24個月，假设该在建工程竞买後办理過户手续及施工等前期工作所需時间為3個月，则假设開发法估价中後续建设期為______個月。

（分数：1.00）

A.10

B.11

C.13

D.14

√解析：[解析]价值時點為6月1曰，至4月30曰因故停工，该工程已完毕工期13個月，剩余正常工期為11個月，再加上换手期3個月，则假设開发法估价中，按被迫转让前提估价，後续建设期為14個月。

[考點]教材第九章假设開发法及其运用第三节假设開发法的估价前提。15.18～19暂缺

（分数：2.00）解析：暂缺16.张某2年前抵押贷款购置了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额為11.8萬元，現欲发售该商铺，类似商铺目前月租金為建筑面积70元/m2，空置率為10%，經营费用為有效毛收入的10%，资本化率為5%，若由买方支付银行欠款，则张某出信该商铺的合理实得金额為______萬元。

（分数：1.00）

C.56.24

√解析：[解析]类似商铺目前年有效毛收入=70元/(m2·月)×50m2×12個月×90%=37800元，年净收益=37800元×90%-=34020元，资本化法公式V=NOI/R=34020元/5%=680400元，68.04萬元-11.8萬元=56.24萬元。

[考點]教材第七章收益法及其运用第四节净收益的测算和第六节直接资本化法。17.有关酬劳率的說法，對的的是______。

（分数：1.00）

A.市場提取法求出的酬劳率来源于市場，不能真实反应收益風险

B.累加法求取酬劳率時，風险调整值相對于同期国债利率或银行存款利率都是相似的

C.酬劳率不包括通货膨胀原因的影响

D.酬劳率是在酬劳资本化法中采用的，是通過折現方式将房地产的预期收益转换為价值的比率

√解析：[解析]市場提取法求出的酬劳率来源于市場，它也許不是估价對象未来各项收益風险的可靠指针；累加法求取酬劳率時，風险调整值应根据估价對象及其所在地区、行业、市場等存在的風险来确定；酬劳率一般是名义酬劳率，已包括通货膨胀的影响。

[考點]教材第七章收益法及其运用第五节酬劳率确实定。18.新建房地产的土地获得成本為600萬元，建设成本為500萬元，管理费用為40萬元，销售费用為20萬元，投资利息為30萬元，销售税费為售价的6.5%，直接成本利润率為20%，该房地产的价值為______萬元。

（分数：1.00）

A.1508.02

√解析：[解析]開发利润：20%×(600+500)=220(萬元)，成本价值V=600+500+40+20+30+220+6.5%V，解得：V=1508.02萬元。

[考點]教材第八章成本法及其运用第二节房地产价格构成。19.暂缺

（分数：1.00）解析：暂缺20.采用年限法求取建筑物折旧時，建筑物有关概念使用合理的是______。

（分数：1.00）

A.已使用年限、耐用年龄、残值率

B.有效年龄、预期經济寿命、残值率

√

C.已使用年限、预期經济寿命、残值率

D.有效年龄、耐用年龄、残值率解析：[解析]采用年限法求取建筑物折旧時，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期經济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余經济寿命。

[考點]教材第八章成本法及其运用第五节建筑物折旧的测算。21.25～26暂缺

（分数：2.00）解析：暂缺22.有关假设開发法的静态分析法的說法，錯误的是______。

（分数：1.00）

A.開发完毕後的房地产价值為价值時點房地产市場状况下的价值

B.開发完毕後的房地产价值是未来開发完毕後的房地产价值

C.後续開发的必要支出為其未来发生時房地产市場状况下的价值

√

D.需测算後续開发的应得利润解析：[解析]假设開发法的静态分析法中的開发完毕後的价值是指未来開发完毕後的房地产状况在价值時點的房地产市場状况下的价值；後续開发的必要支出為在价值時點的数值；需测算後续開发的应得利润。

[考點]教材第九章假设開发法及其运用第六节假设開发法测算中各项的求取。23.28～29暂缺

（分数：2.00）解析：暂缺24.估价對象类似房地产過去5年的价格分别為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化最准時间序列由前去後权重分别為0.1、0.2、0.3、0.4，则选用平均增減量法预测估价對象未来第一年的价格為______元/m2。

（分数：1.00）

A.9452

B.9455

√

C.9469

D.9497解析：[解析]d=(8140-7800)×0.1+(8470-8140)×0.2+(8800-8470)×0.3+(9130-8800)×0.4=331(元/m2)，估价對象未来第一年的价格=7800元/m2+331元/m2×5=9455元/m2。

[考點]教材第拾章長期趋势法及其运用第三节平均增減量法。25.某租赁期限為的土地拟建设批发市場，承租人投入建设成本费用為3500萬元(建设期内均匀投入)。建设期為1年，建成後可所有出租，每年可获得净利润600萬元(未扣除应支付的土地租金)若承租人规定的年酬劳率為10%，则可支付的土地租金為______萬元/年。

（分数：1.00）

A.146

B.105

C.144

√

D.227解析：[解析]建设成本可视為在建设期期中一次性投入，设土地租金為x萬元/年，则，解得：x=144萬元。

[考點]教材第七章收益法及其运用。26.32～33暂缺

（分数：2.00）解析：暂缺27.评估某加油站的抵押价值，估价對象的财产范围不应包括______。

（分数：1.00）

A.加油站的特色装修

B.加油站的特許經营权

C.加油站内的車辆

√

D.加油站的加油机解析：[解析]加油站的特色装饰装修、特許經营权、加油机等動产部分在進行整体资产抵押時，是包括在抵押价值中的。

[考點]教材第拾二章房地产估价程序第三节确定估价基本领项。28.估价机构于7月1曰出具了某办公楼的抵押估价汇报，估价委托人于10月1曰获得期限為的抵押贷款。该估价汇报应保留至______。

（分数：1.00）

A.2025年6月30曰

B.2025年9月30曰

C.2035年6月30曰

D.2035年9月30曰

√解析：[解析]估价资料保留已超過而估价服务的行為尚未結束的，估价资料应保留到估价服务的行為結束。

[考點]教材第拾二章房地产估价程序第三节确定估价基本领项。二、多选題(總題数：15，分数：30.00)29.下列房地产抵押估价活動中，符合估价行為规范的有______。

（分数：2.00）

A.估价師向某银行阐明其為借款人并回避该房地产抵押估价业务

√

B.估价師规定估价委托人提供房地产权证复印件，同步查验原件

√

C.估价師按贷款银行规定對酬劳率進行取值

D.估价師委托工程造价征询机构對估价對象的建安成本進行核算，并在估价汇报中阐明

√

E.估价師在提供估价汇报之前征求贷款银行對估价成果的意見解析：[解析]选项A，房地产估价師和房地产估价机构应回避与自已、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务；选项B，房地产估价師和房地产估价机构应勤勉尽责，對估价委托人提供的估价所根据的资料应進行审慎检查，应搜集合法、真实、精确、完整的估价所需资料；选项C、选项E，房地产估价師和房地产估价机构应正直诚实，不得按估价委托人或其他單位、個人的高估或低估规定進行估价，也不得按预先设定的价值或价格進行估价；选项D，房地产估价師和房地产估价机构對于部分超過自已专业胜任能力的工作，应聘任具有對应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供协助，并应在估价汇报中阐明。

[考點]教材第一章房地产估价概论第四节房地产估价职业道德。30.有关房地产变現能力的說法，對的的有______。

（分数：2.00）

A.特殊廠房一般比原则廠房的变現能力弱

√

B.大型商場一般比小店铺的变現能力弱

√

C.在建工程比現房的变現能力弱

√

D.熟地一般比毛地的变現能力弱

E.房地产在卖方市場下一般比买方市場下的变現能力弱解析：[解析]选项A，從通用性看，特殊廠房一般比原则廠房的变現能力弱；选项B，從房地产的价值大小上看，大型商場一般比小店铺的变現能力弱；选项C、选项D，從房地产的開发程度上看，在建工程比現房的变現能力弱，熟地一般比毛地的变現能力强；选项E，從房地产的市場状况上看，卖方市場下发售房地产轻易，变現能力强，反之则弱。

[考點]教材第二章房地产及其描述第二节房地产的特性。31.下列影响房地产供应的原因中，能增長房地产供应量的有______。

（分数：2.00）

A.目前该类房地产价格水平较高

√

B.该类房地产的開发成本上升

C.该类房地产的開发技术水平提高

√

D.预期该类房地产的价格會上涨

√

E.该类房地产未来持有成本增長解析：[解析]选项A，目前该类房地产价格水平较高则開发该类房地产就越有利可图，供应增長；选项B，開发成本上升，房地产開发利润下降，则供应減少；选项C，開发技术水平可以減少開发成本，增長開发利润，则供应增長；选项D，预期房地产价格上涨则會增長開发量，從而使未来的房地产供应增長；选项E，该类房地产未来持有成本增長，如预期會開征房产税，未来市場需要減少，存量房市場供应增長，房地产价格预期會下降，则會減少供应。

[考點]教材第三章房地产价格和价值第三节房地产供求与价格。32.對带租约的房地产進行估价，应考虑租约對价值产生影响的有______。

（分数：2.00）

A.房地产抵押估价

√

B.房地产司法拍卖估价

√

C.房屋征收赔偿估价

D.房地产转让估价

√

E.房地产火灾险投保估价

√解析：[解析]选项A，房地产抵押估价评估的是出租人权益价值；选项B，房地产司法拍卖估价時，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭；选项C，房屋征收估价评估的是设定权益下的价值，不考虑租约，评的是無租约限制下价值；选项D，买卖不破租赁，房地产转让估价评的是出租人权益价值；选项E，房地产火灾险投保估价评的也是出租人权益价值，是法定权益状况下价值而不是设定权益状况下价值。

[考點]教材第一章房地产估价概论第三节房地产估价的要素和教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。33.评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响原因中，属于区位原因的有______。

（分数：2.00）

A.公共配套

√

B.朝向、楼层

√

C.环境景观

√

D.室内设施设备

E.临街状况

√解析：[解析]选项A，属于区位原因中的交通原因；选项B，属于区位原因中的位置原因；选项C，属于区位原因中的周围环境原因；选项D属于实物原因；选项E，属于区位原因中的位置原因。

[考點]教材第四章房地产价格影响原因第二节房地产自身原因。34.有关最高最佳运用原则的說法，對的的是______。

（分数：2.00）

A.遵照最高最佳运用原则，并不一定要遵照合法原则

B.最高最佳运用包括最佳的用途、规模和档次

√

C.根据最高最佳运用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入現值不不小于支出現值的运用方式不是最高最佳运用

√

E.經济學上的适合原理可以协助确定估价對象的最佳用途

√解析：[解析]选项A，遵照最高最佳运用原则，一定要遵照合法原则中的對估价對象依法运用的规定；选项B，最高最佳运用包括最佳的用途、规模和档次；选项C，估价對象已做了某种运用時，应根据最高最佳运用原则對估价前提作出判断和选择，如维持現实状况前提、更新改造前提、变化用途前提、重新開发前提或其他状况；选项D，收入現值不小于或等于支出現值的运用才具有經济可行性，才也許是最高最佳运用；选项E，經济學上的适合原理可以协助确定估价對象的最佳用途。

[考點]教材第五章房地产估价原则第六节最高最佳运用原则。35.有关房地产状况调整的說法，錯误的是______。

（分数：2.00）

A.對不一样用途房地产的价格，房地产区位原因的影响方向都是一致的

√

B.比较调整的内容或原因越多，调整後的比较价值就越精确

√

C.根据价值時點的可比实例与估价對象的房地产状况差异進行比较调整

√

D.可比实例状况比估价對象状况好的，应對可比实例价格進行減价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费原因解析：[解析]选项A，對于不一样用途或者不一样使用性质的房地产，影响其价格的区位原因是不一样样的，如商业用途房地产的繁华程度是有利的而對居住房地产来說也許是不利原因；选项B，比较调整的内容或原因越多，则出現偏差的概率越大，因此在实际估价中应尽量选用与估价對象状况相似之处较多的房地产作為可比实例；选项C，可比实例的状况应是其在成交曰期時的状况而不是在价值時點時的状况；选项D，优则调減，劣则调增；选项E，租赁、查封、拖欠税费原因均為权益状况调整的内容。

[考點]教材第六章比较法及其运用第七节房地产状况调整。36.求取出租的写字楼净收益，從有效毛收入中应扣除的项目包括______。

（分数：2.00）

A.房产税

√

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拨款

√

D.所得税

E.房屋保险费

√解析：[解析]选项A，房产税可计入运行费用；选项B，承租人支付的费用不应计入运行费用，只有出租人承担的费用才可以计入运行费用；选项C，空调设备的重置提拨款可计入运行费用；选项D，所得税不得计入运行费用；选项E，房屋保险费可计入运行费用。

[独家解讀]此題考核的是运行费用的内涵。运行费用是指由出租人承担的费用，房产税和保险费假如由承租人承担则也不应计入运行费用。

[考點]教材第七章收益法及其运用第四节净收益的测算。37.下列估价假设中，属于背离事实假设的有______。

（分数：2.00）

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

√

B.未進入被征收房屋内实地勘查，估价中對其内部状况進行的合理设定

C.受专业能力限制，未對估价對象建筑安全進行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价對象已出租，征收估价中假设其無租约限制

√

E.受托對估价委托人拟购置的尚無规划条件的土地進行评估，對也許的容积率等指標進行的合理设定解析：[解析]背离事实假设是指對估价對象所做的与估价對象在价值時點的状况不一致的合理假定。一般出目前征收估价和司法拍卖估价中，因此选项A、D是對的的；选项B是根据局限性假设，选项C是一般假设，选项E是未定事项假设。

[考點]教材第拾二章房地产估价程序第九节撰写估价汇报。38.成本法估价中采用市場提取法求取成本利润率時，选用的类似房地产项目应与估价對象的______。

（分数：2.00）

A.土地获得方式相似

√

B.土地规划用途相似

√

C.项目规模大小相称

√

D.项目建设期長短相近

√

E.项目經营期長短相近解析：[解析]利润率应是通過大最调查同一市場上相似的房地产開发项目的利润率得到的。

[考點]教材第八章成本法及其运用第二节房地产价格构成。39.有关运用假设開发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中開发完毕後的房地产价值采用收益法测算)的說法，對的的有______。

（分数：2.00）

A.可选择自愿转让開发前提或被迫转让開发前提估价

√

B.開发完毕後的房地产价值可以是以房地产為主的整体资产价值

√

C.收益法测算開发完毕後的房地产价值時可采用投资者的预算收益测算

√

D.後续開发的必要支出不应包括家俱、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折現率应等同于同一市場上类似在建工程项目所规定的平均酬劳率解析：[解析]选项A，投资价值评估应选择自愿转让或被迫转让開发前提；选项B，對于酒店房地产来說，開发完毕後的价值可以是包括房地产的整体资产价值；选项C，投资价值在计算開发完毕後价值時应采用投资者的参数测算；选项D，假如開发完毕後价值是整体资产价值，则後续開发的必要支出就应包括家俱、设备等房地产以外财产的购置费用；选项E，對于投资价值而言，折現率应采用投资者规定的数值。

[考點]教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类和教材第九章假设開发法及其运用第六节假设開发法测算中各项的求取。40.假设開发法评估在建工程价值時，采用投资利润率计算後续開发的应得利润，计算基数应包括______。

（分数：2.00）

A.待開发在建工程价值

√

B.已竣工程建设成本

C.获得在建工程的税费

√

D.後续開发的投资利息

E.销售税金解析：[解析]假设開发法评估在建工程价值時，采用投资利润率计算後续開发的应得利润，计算基数应包括待開发房地产价值及其获得税费、後续的建设成本、管理费用和销售费用。

[考點]教材第九章假设開发法及其运用第六节假设開发法测算中各项的求取。41.暂缺

（分数：2.00）解析：暂缺42.运用路线价法评估某路线价区段内原则宗地以外的宗地价格時，应進行修正调整的有______。

（分数：2.00）

A.土地形状

√

B.容积率

√

C.土地有效期限

√

D.土地市場状况

E.土地開发程度

√解析：[解析]运用路线价法计算時，需要看待估宗地進行“房地产状况调整”，市場状况不必调整，由于已在求取路线价時進行了。

[考點]教材第拾一章地价评估和地价分摊第二节路线价法。43.在房地产估价活動中對房地产估价師的规定，對的的有______。

（分数：2.00）

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价師共同進行估价

√

B.估价项目负责人应為注册房地产估价師

√

C.除批量估价外，每個估价项目应至少有1名注册房地产估价師全程参与估价工作

√

D.房地产估价師不得承接超過自已专业胜任能力的估价业务

√

E.房地产估价師可以在非自已估价的房地产估价汇报上签名解析：[解析]受理委托後，至少选派2名能胜任的注册房地产估价師共同估价，且应明确其中1人為项目负责人，除应采用批最估价的项目外，每個估价项目应至少有1名注册房地产估价師全程参与受理估价委托、实地查勘估价對象、撰写估价汇报等估价工作。

[考點]教材第拾二章房地产估价程序第二节受理估价委托。三、判断題(總題数：15，分数：15.00)44.房地产被征收的，应予以被征收房地产价值赔偿；被征用的，一般只予以被征用房地产租金赔偿，但房地产被征用後灭失的，应予以被征用房地产价值赔偿。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]房地产被征收的，应予以被征收房地产价值赔偿；被征用的，一般只予以被征用房地产使用上的赔偿(租金赔偿)，假如房地产被征用後灭失的，還应予以被征用房地产价值赔偿。

[考點]教材第一章房地产估价概论第二节對房地产估价的多种需要。45.在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价汇报使用者，但不是估价利害关系人。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]估价委托人也許是也也許不是估价對象权利人，估价利害关系人、估价使用者。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价汇报使用者，但不是估价利害关系人。

[考點]教材第一章房地产估价概论第三节房地产估价的要素。46.外部經济、房地产使用管制变化以及對房地产進行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]外部經济、需求增長导致稀缺性增長、房地产使用管制变化所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；對房地产進行投资改良所引起的房地产价格上涨不是房地产自然增值。

[考點]教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。47.估价對象的現实状况价值是其在某一特定期间的实际状况下的价值，也許低于或高于市場价值；但在合法运用条件下，現实状况价值一般低于市場价值。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]估价對象的現实状况价值是其在某一特定期间的实际状况下的价值，在合法运用下且不是最高最佳运用時，現实状况价值一般低于市場价值，合法运用且是最高最佳运用時，現实状况价值等于市場价值；在非法运用下，現实状况价值也許不小于市場价值。

[考點]教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。48.對收益性房地产来說，增長房地产保有环节税收會減少房地产净收益，從而會直接导致房地产价格下降。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]如開征房产税，對收益性房地产来說會減少房地产净收益，從而直接导致房地产价格下降。

[考點]教材第四章房地产价格影响原因第四节房地产价格影响原因。49.某宗房地产买卖协议的约定卖方实得金额為5500元/m2，买卖中波及的税费均由买家承担，若买方和卖方在买卖交易中应缴的税费分别為交易税费正常承担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常承担下的价格為5851元/m2。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]卖中波及的税费均由买家承担则成交价格為卖方实得金额，卖方实得金额+卖方应缴纳的税费=正常承担下的价格，则正常承担下的价格=5500元/m2÷(1-6%)=5851元/m2。

題干中的“某宗房地产买卖协议的约定卖方实得金额為5500元/m2”改為“某宗房地产买卖协议的约定成交价格為5500元/m2”更合理些。

[考點]教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。50.可比实例有债权债务而估价對象没有，统一财产范围時，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格減去债务加上债权，统一為不带债权债务的价格。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]可比实例有债权债务而估价對象没有，统一财产范围時，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格加上债务減去债权，统一為不带债权债务的价格。

[考點]教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。51.挂牌价格不是成交价格，不能选為可比实例作為估价根据，但可作為理解市場行情的参照。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]挂牌价格是指房地产所有权人公開发售房地产所公布或標出的要价。它不是成交价格，并且一般高于成交价格。挂牌价不能作為估价根据，但可作為理解市場行情的参照。

尚有此外一种意义上的挂牌价，即国有土地“招拍挂”中的挂牌价。這裏的挂牌价一般是成交底价，在市場行情好時，成交价格一般會高于挂牌价。

[考點]教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。52.某收益性房地产的资本化率与其净收益自身的变化以及收益期的長短無直接关系。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]酬劳率与净收益自身的变化以及收益期的長短等無直接关系，而资本化率与净收益自身的变化以及收益期的長短等有直接关系。

[考點]教材第七章收益法及其运用第六节直接资本化法。53.求取房地重新购建价格時，一般房地分估途径求取的估价成果比房地合估途径求取的估价成果低。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]求取房地重新购建价格時，房地分估途径求取的估价成果与房地合估途径求取的估价成果理论上应相等。

[考點]教材第八章成本法及其运用第四节重新购建价格的测算。54.建筑物的物质折旧项目分為可修复项目和不可修复项目，若修复成本不小于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称為不可修复项目。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]若修复成本不小于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称為不可修复项目，若修复成本不不小于或等于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称為可修复项目。

[考點]教材第八章成本法及其运用第五节建筑物折旧的求取。55.某国有企业持有一宗尚未開发的房地产開发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产開发业务。运用假设開发法评估该房地产開发用地的转让价格時应选择被迫转让開发前提。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]该企业清退房地产開发业务是被迫的，不是自愿转让的。理性經济人會首选自主開发而不是转让。

[考點]教材第九章假设開发法及其运用第三节假设開发法的估价前提。56.在运用移動平均法预测房地产价格時，一般应按照房地产价格变化的变動程度進行移動平均。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]在运用移動平均法预测房地产价格時，一般应按照房地产价格变化的周期長度進行移動平均。

[考點]教材第拾章長期趋势法及其运用第五节移動平均法。57.同一街道不可以有两個或多种路线价。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：[解析]假如同一街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异，应以街道中心為分界线，将该街道两侧视為不一样的路线价区段，分别附设不一样的路线价。

[考點]教材第拾一章地价评估和地价分摊第二节路线价法。58.估价技术路线是评估估价對象价值或价格所遵照的基本途径和指导整個估价過程的技术思绪，包括估价措施怎样详细运用。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：[解析]估价技术路线是评估估价對象价值或价格所遵照的基本途径和指导整個估价過程的技术思绪，包括估价措施怎样详细运用。

[考點]教材第拾二章房地产估价程序第八节确定估价成果。四、计算題(總題数：2，分数：20.00)59.某写字楼的總建筑面积為30000m2，可出租面积比率為70%，可出租面积的月租金為60元/m2且每年不变，空置率為10%，建筑物的剩余經济寿命和土地使用权剩余期限均為35年。按租赁协议约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30萬元，押金年利率3.5%，自動售货机、投币電话、传真服务等年净收入15萬元，维修费、管理费用、水電费用、房产税、其他税费等每年為200萬元，房屋年折旧费為220萬元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款為40萬元。經调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价為1000元/m2，土地酬劳率為7%，建筑物酬劳率為9%，祈求取该写字楼的房地产价格。

（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________

對的答案：()解析：[解]先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格。

(1)求取房地产净收益

年有效毛租金收入=30000m2×70%×60元/m2×12×(1-10%)=1360.8萬元

年其他收入=30萬元×3.5%+15萬元=16.05萬元

年运行费用=200萬元+220萬元+40萬元=460萬元

则年净收益=1360.8萬元+16.05萬元-460萬元=916.85萬元

(2)求取土地带来的净收益x

，解得：x=231.702萬元。

(3)求取建筑物現值

(4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物現值=1000元/m2×3萬m2+7239.837萬元=10239.84萬元[解析]投资组合技术中的土地与建筑物的组合不仅有用资本化率的情形，也有用酬劳率的情形，本題就是在酬劳率情形下的计算。

严谨地說，本題題干应增長一句话“协议期满自動续期”。

[考點]教材第七章收益法及其运用和教材第八章成本法及其运用。60.某旧廠房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2。經分析，有下列两种也許的运用方案。方案一：改造為批发市場出租後转售。需补缴地价，获得40年商业用地使用权。估计改造期為一年，改造建设成本及管理费用為每平方米建筑面积1000元，在改造完毕前六個月開始投入广告宣传等营销费用，该费用估计為未