滨湖新区项目整合营销报告

滨湖新区项目整合营销报告市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法任何庞杂的领域都是需要理论的，客观事物的规律是可以把握的。不管你是地产开发商，政府官员还是学者，都能通过当今中国房地产这个万花筒般的缩影，从各自的角度去思考，得到你想要的东西。

-------《大盘时代》进入2013年，全国呈楼市回暖迹象，各地商品房成交量提高，小阳春过后增速下降趋势明显中国统计局公布2013年1至2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年提高47.7个百分点；前三季度商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，但从增速值来看小阳春过后楼市成交量呈下滑趋势。市场宏观环境——市场2013年楼市回暖，成交增量小幅下降三中全会《决定》提出建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享，个人住房信息系统实现与住建部联网。2月20日新国五条，继续做好房地产市场调控工作，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。3月1日新国六条，严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高二套房首付和贷款利率，出售自有住房将按转让所得20%征个税，加快推进房产税扩大试点工作。6月，房贷趋紧，拆借利率一下子飙升至3.44%，进入第四季度，多地相继出现停贷、缓贷迹象。9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11月22日，《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》“对在建在售的坚决叫停，并依法查处”。全国房地产政策从紧，本土响应号召市场宏观环境——政策全国政策衡水政策2013年衡水预计开工建设保障性住房和棚户区改造住房11000套，其中廉租住房1000套、公共租赁住房3800套、经济适用住房1000套、限价商品房1700套、城市棚户区3500套。竣工8000套，分配入住6000套。2月2日衡水住房保障工作会议衡水副市长要求，各级各部门要切实加强保障房的建设和管理，狠抓“四率”，即开工率、竣工率、入住率和配套率2月21日衡水滨湖新区规划汇报会要把滨湖新区作为衡水城市建设的核心区，坚持城市向南发展大前提不动摇，朝着这个目标和方向去规划、去打造。自4月1日起，衡水住建局启动2013年房地产市场专项严查。重点检查内容一：未取得商品房预售许可，擅自销售商品房；向买售人收取预订款性质的费用或以内部认购、认订、登记、选号、会员卡、贵宾卡、团购等形式，变相预售商品房，并收取订金；重点检查内容二：在取得预售许可证后10日内未一次性公开全部准售房源和每套房屋价格（或总房款）；重点检查内容三：违规销售、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为；重点检查内容四：新建小区是否通过招投标方式选聘有资质的物业，是否与物业服务企业签订前期物业服务合同。规范市场，严格处置储地投机市场宏观环境——土地市场6月3日，国土资源部公布了《闲置土地处置办法》，办法中指出土地闲置一年将罚地价20%，7月1日实施。全年房价看涨，上升势头明显，增幅速度日趋平稳市场宏观环境——价格市场中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10833元/平方米，环比11月上涨0.70%。11月衡水涨幅1.12%样本均价4691元/㎡排名第13位6月衡水涨幅1.78%样本均价4179元/㎡排名第9位1月衡水涨幅3.15%，样本均价3798元/㎡排名第7位市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法市场规划特征：湖滨休闲度假的城市客厅，滨湖新区城市的观景阳台市场行业背景——规划城市发展定位城市空间形态城市发展框架重要的交通枢纽冀东南中心城市北方湖滨宜居城市一体两翼：主城区+衡水湖生态旅游区+开发区路北新区城湖相依、六星拱月冀州、枣强、武邑+三个产业聚集区衡水市“北方湖滨休闲度假城”1、一湖：以衡水湖为中心，湖滨度假功能为主导，建设主题度假小镇，高档酒店、高尔夫球场等项目2、一州：以冀州为中心，历史文化展示、体验功能为主导，建设主题公园、仿古商业街、艺术街区等3、一城：衡水主城区以滏阳河为中心，以休闲度假的集散、配套服务功能为主导、改造滏阳和市区段及其沿线，建设商业、文化、教育、商贸、居住五大中心，打造湖滨休闲度假的城市客厅市场规划特征：区域发展潜力较大，市场关注度高市场行业背景——规划来电量=区域关注度=区域认可度=客户购买倾向区域大势呈现，客户更为关注市场行业背景——客户需求各区域楼盘来电对比据统计2013年度来电量最高的区域是河西区，占整个来电量的38.21%；其次是路北区，占23.43%。从各区域楼盘平均来电量来看，路北区楼盘来电量最高，而河西区及河东区次之。衡水各区域楼盘来电量对比土地放量：区域潜在竞争激烈，14年集中推售，机遇与挑战并存市场行业背景——供给2013年衡水主城区出让地块面积达1466930.97㎡释放区域以城区南部滨水居住区及路北区较为集中（数据来源：衡水国土资源局统计时间：截止12月31日）市场整体特征：百盘共存，开发参差不齐，大盘边缘化开发市场行业背景——供给◆项目开发参差不齐，由于受土地成本影响，个别项目表现为大盘边缘化开发。◆规划设计方面大盘较注重项目开发整体性、景观性及后期延展性，注重品牌塑造等方面。◆产品供应方面以经济实用为主，创新户型设计鲜有出现。市场划分特征：5大区分立对峙，各执一片区市场行业背景——供给本案河东区：滏阳河以东、南环路以北，该区域多为城中村改造项目，居住氛围有待于提高，均价约4300元/㎡路北区：主要指石德铁路以北的城区部分。该区域内污染型企业较多，并且配套资源较为缺乏，居住氛围近两年迅速提升，区域内以多层、高层产品较多，均价约4150元/㎡开发区：西环路以东、永兴路以北、前进街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为省级经济技术开发区，是城市新兴区域，路况良好，但区域配套略显不足，工厂较多生活污染严重，整体居住价值感偏低。区域内在售项目体量较大，该区域销售均价为4000元/㎡左右，主力消费群体包括市区内部分中高端客户及周边市县富裕阶层。河西区：以衡百商圈为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，商业繁华，配套齐全，交通便利，主要指自前进大街以东、滏阳河以西，该区域市场认可度最高，是衡水各区域房地产项目最多的区域，但区域内楼盘品质参差不齐，均价约4600—5300元/㎡滨湖新区:市政规划重点发展新区，自2009年底开始，该区域成为房地产新兴的热点区域，高品质楼盘聚集区，区域内楼盘多打景观优势，楼盘品质普遍较高且规模较大，高层均价3900元/㎡-别墅8000-1万/㎡名门地产隆基泰和住宅南部新城大盘聚集，品牌趋势明显市场行业背景——供给中铁高端市场特征：地段、资源、科技价值支撑，规模不一，衡水房价引领，项目卖点市场差异化明显市场行业背景——供给项目名称基本参数享受户型价格优惠工期项目特色紫阙台占地2.4万㎡建面5万㎡108-186㎡均价5600元/㎡5148-6148元/㎡贷款50元/㎡全款150元/㎡年底交房稀缺9层低密度住宅，精装修，宣传推广力度大怡水花园占地400亩125-167㎡高层180-230㎡复式均价4500元/㎡4200-6100元/㎡贷款九九折全款九七折8月交房社区配套怡水公园，居住环境好，紧邻人民路地段好天玺香颂占地13万㎡建面26万㎡120-200㎡397㎡复式一期均价4700元9#均价6600元/㎡10#均价5300元贷款无优惠全款九八折2014年7月交房一切，皆首席；双湖倾城大宅，五大北欧主题园，智能化全封闭式管理，首个楼间距环半径大于70米，低密度社区金域蓝湾占地40万㎡建面97万㎡114-157㎡230-300㎡复式二期均价5300元洋房均价7000元贷款无优惠全款100元/㎡一期入住，二期2014年底交房地中海风情景观，南为滏阳河、西为青年公园、东为城市绿地盛世桃城建面60万㎡113-152㎡均价3900元/㎡贷款无优惠全款130元/㎡2015年交房衡水主轴线人民路，紧邻市政府，人民广场，绿岛、尚街、易得电子城、国美等购物中心，地理位置优越广泰·瑞景城建面20万㎡126-154㎡均价4500元/㎡贷款无优惠全款九九折10月交房七大科技住宅，简欧风格，衡水主轴线人民路，紧邻宝云街生活便利五洲国际官邸占地350亩建面100万㎡125-140㎡均价4300元/㎡4200-4700元/㎡贷款无优惠全款30元/㎡10月交房九大科技住宅，一百万平米国际都会中心，大面积户型送空中花园铂金时代占地1.68万㎡130-260㎡待售待售恒温、恒湿、恒氧科技住宅，写字楼、会所配套，均为享受型产品橄榄城占地40万㎡建面95万㎡106-134㎡167-216㎡复式均价4500元/㎡3700-4900元/㎡贷款30元/㎡全款九七折现房、准现房年底交房社区价值感呈现，打造“生态、环保、宜居、节能”的目标高端住宅区楼盘中华道·君悦华府占地11万㎡建面44万㎡120-137㎡均价4300元/㎡贷款九九折2014年6月交房5万㎡的商业、1000㎡的幼儿园和900㎡的会所，大型高档的综合社区，城市中心位置时代广场占地6万㎡建面40万㎡129-147㎡3980元/㎡起价价格未出排卡优惠5千抵一万打桩，2015年底交房酒店公寓、写字楼、商场，物业形态多样，城市最中央项目名称基本参数面积价格优惠工期项目特色天玺香颂占地18万㎡建面40万㎡69—400㎡均价5300元/㎡贷款9.8折2014年7月交房国企开发，会所、休闲广场，一期入住价值感更高，双湖大宅，一切皆首席，五证齐全金域蓝湾占地40万㎡建面97.6万㎡56—175㎡5400元/㎡贷款无，全款100元/㎡2014年年底交房地中海风情，滏阳河畔，双公园旁，城市中心，建筑形态多样，有花园洋房、别墅及品质高层恒大城占地18万㎡

建面63.5万㎡88—135㎡4700-5600元/㎡贷款9.7折，全款优惠100元/㎡优惠客带客：新业主9.7折优惠老业主总房款3%的衡百购物卡2014交房9A精装，休闲会所，金牌物业，9000平米双湖城邦，5400㎡豪华欧式风情会所、恒大影城、欧陆国际风情商业街、国际双语幼儿园等国际级顶级配套熙悦春天占地141亩建面31.5㎡86—130㎡待定，预约2000抵1万9.5*9.8折，全款9.5*9.5折，购房可最高获赠14平2014年1月18日一期开盘2015年年底交房品牌开发商进军衡水首作，共三期开发，二期规划社区有幼儿园，人车分流，私家园林花园，自然真实园林金牌物业，高开区核心地段，在水一方占地27万㎡建面90万㎡

50—140㎡均价4500元/㎡贷款40%优惠30元/㎡，60%优惠100元/㎡，全款优惠150元/㎡，特价房最高优惠7.8万/套2015年年底交房滏阳河畔文化大宅，新中式文化建筑，滏阳河水系景观，内外双公园，2000平米水岸会所，智能安防滨湖国际占地600亩建面147万㎡90—295㎡高层均价3900元/㎡洋房均价5700元/㎡全款92折，分期98折，首付40%99折，一万抵两万

洋房交房，高层2015年社区规模大，体验区做得好，城市中央生活区，法式精工豪宅依云湾占地6.8万㎡建面28万㎡34—126㎡4400元/㎡贷款无优惠全款优惠200元/㎡返乡置业基金优惠5000元2015年7月31日交房亲水亲景亲自然，沿滏阳河有30米宽滨河绿带。地理位置优越，项目采取新古典主义风格。可母子房销售，三室有88.8㎡、109㎡、112㎡，致雅园建面8万㎡80—130㎡待售，预约2000抵1万，预计4100元/㎡待售2016年底书香门第，文化世家，以宣传中国传统文化概念为主11万平纯氧天地，倡导节能环保，超高绿化率，滏东尚城占地4.6万㎡建面14万㎡80—126㎡一期3800元/㎡二期4100—4200元/㎡贷款40%优惠20元/㎡，50%优惠50元/㎡，全款优惠100元/㎡一期2015年交房二期2016年中旬交房稀缺10+1板式小高层，幼儿园、衡水八中、衡水中学，内外双景观，毗邻滏阳河南岸竞品市场特征：依托城市发展先机，滏阳河景观带集中开发，或巨规模，中高端定位市场行业背景——供给技术指标：占地40万㎡，建面97万㎡开发商：衡水天正房地产开发有限公司项目位置：红旗大街与永兴路交汇处均价：均价5400元/㎡

洋房6500元/㎡—7000元/㎡优惠：贷款无优惠，全款优惠100元/㎡工期：一期入住，二期2014年底交房毛坯规划特色：紧邻滏阳河而居，临永兴路而建，物业为高层、花园洋房组合，社区自建幼儿园、会所。优势：地理位置优越，社区主体已呈现，价值感较高，赠送壁挂太阳能劣势：生活噪音大，后期规划未定，变数较多金域蓝湾一座城市的荣耀城市荣耀=资源+规划+高端产品市场行业背景——重点竞品金域蓝湾会所效果图资源核心卖点物业开发商附加值户型衡水天正房地产开发有限公司景观采用坡地造景高级商业会所平层、错层、跃层\90—398平方米产品小高层、花园洋房、别墅产品多样依滏阳河而建水景园林式生活社区品牌沿河城市荣耀=资源+规划+高端产品市场行业背景——重点竞品技术指标：占地13万㎡，建面26万㎡开发商:中铁北京景旭房地产开发有限公司项目位置：红旗大街与南环路交叉口北均价：4700元/㎡，9#均价6600元/㎡，

10#均价5500元/㎡优惠：贷款无优惠，全款九八折工期：2014年7月交房毛坯、精装规划特色：高层、洋房、别墅组合，业态多样化，70米楼间距，2000㎡中央湖景，北欧主题园、健身区、游泳馆、羽毛球场、网球场、双语幼儿园，社区配套齐全优势：品牌实力开发商，国企嫁接，品牌建材，一期已入住，品质感较高劣势：自我炒作，价格偏高湖城首邑，塞纳阳光天玺香颂首邑=资源+品牌开发商+高端产品市场行业背景——重点竞品天玺香颂正门效果图资源核心卖点物业开发商附加值户型国企嫁接\中国中铁电气化局智能化的入户电梯生活服务配套、娱乐、商业配套设施情景花园洋房、多层洋房、小高层、高层产品层高设计均为3米依市政滨水景观优势品牌沿河北京盛科物业管理有限公司衡水分公司物业公司首邑=资源+品牌开发商+高端产品市场行业背景——重点竞品技术指标：占地50亩，建面11万㎡项目位置：滏阳一路与红旗大街交口开发商：衡水精信房地产开发有限公司均价：预计4100元/㎡优惠：待售优势：品牌开发商，多盘开发联动，市场口碑好劣势：目前开发多为城市边沿地块，居住价值感偏低风水位置劣势认同=品牌开发商+优质产品市场行业背景——重点竞品致雅园致雅园体验核心卖点产品开发商户型配比精信地产两梯四户、一梯两户，80—130楼间距50米规划中式风格正在装修中，档次感不够品牌售楼部未定物业公司认同=品牌开发商+优质产品市场行业背景——重点竞品技术指标：占地600亩，建面147万㎡项目位置：彭杜乡赵杜村改造开发商：河北鹏福房地产开发有限公司均价：3900元/㎡优惠：贷款99折，全款92折，一万抵两万优惠优势：乘发展大势，升值潜力，规模配套产品多元化，居住享受度高劣势：工程进度缓慢，发展呈现时间不定认同=发展+高端配套+多元产品+顶级物业市场行业背景——重点竞品滨湖国际滨湖国际体验核心卖点产品开发商户型配比鹏福地产高层90—120㎡，洋房112—236㎡规划法式新古典主义风格高端大气，体验感十足品牌售楼部仲量联行

物业公司市场行业背景——重点竞品认同=发展+高端配套+多元产品+顶级物业配套医院、商场、会所、亲水主题公园高端市场小结：资源型、产品型、品牌型豪宅，刚需面积配备豪宅户型，提升档次。市场行业背景——小结看市场：衡水的豪宅市场以【铂金时代】【怡水花园】【金域蓝湾】【天玺香颂】【紫阙台】为代表，更高层次的新一轮的高端楼盘开始萌芽，2013年纷纷开始破土动工。看依托：衡水高端楼盘分别分布在：以【怡水花园】和【金域蓝湾】为代表的资源型高端项目；以【丽景福苑】为代表的品牌口碑形项目；以【紫阙台】【天玺香颂】【铂金时代】为代表的产品型豪宅，也是衡水豪宅项目的中坚力量。看供需：以衡水湖为为依托的度假胜地的兴建，同样吸引着来外域客群；另一方面豪宅项目的供应量增加同时也激发了消费者的消费意识；两者形成了一种互相促进的关系。看产品：从衡水市场看，面对客群有限，高端项目没有进行大规模同步开发；代表楼盘中，除【怡水花园】和【金域蓝湾】项目依托了优越区位环境，开发建设了相对较大规模的叠拼别墅外，其余项目均结合刚需面积户型，配备豪宅户型，提升整个项目档次以促进整个项目消化；同时试探衡水豪宅市场。总体特征：衡水房地产开发整体表现：处于房地产开发的初级阶段，项目开发整体参差不齐，由于受土地成本的影响，个别项目表现为大盘边缘化开发，规划设计方面大盘较为注重开发的整体性、景观展示性及后期延展性等方面；楼盘规模及开发模式：开发楼盘规模差异化较大，呈现两极分化特征，大盘及超大规模楼盘与独栋项目形成鲜明对比，如滨湖国际147万平米及金域蓝湾96万平米，大盘开发有助于推进销售跟进，采用分期开发模式，一般项目分为2-3期开发完毕。区域分布：由于受城市发展方向及老城区整体形象影响，衡水市房地产开发项目80%集中在河西区及中心位置，河东区开发楼盘数量较少，使居民居住倾向更亲睐于河西区域。但近两年路北区大盘频出，使该区域迅速崛起，客户关注度高。市场总体特征：初级阶段分期开发，注重展示及后期延展，河西区放量集中，客户青睐市场行业背景——小结市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法项目四至：后期规划呈现，地块价值翻倍，生活配套严重缺乏产品区域属性北西东南西部的河岸几乎是本案唯一的对我们有好处的开发环境。但河岸从源头治理，巨吴渠治理完善工期不会太短。若14年中铁地块动工推出，竞争压力增加的同时，也为本区域地段增值起到推动作用老白干酒厂短时间内不会搬迁，东侧未来发展受限项目北侧地块目前为农田，未来若规划体育场呈现，对地段价值提升起到推动作用项目南侧紧邻滏阳一路，双向四车道，过往车流不息，现直通前进大街，后期实现与中心街联通，通公交车后，交通便捷条件利好。项目对面为教育园区，但3—18岁教育资源匮乏，初级置业者对学校要求也是最高的；从规划呈现来看，项目居住氛围将大大提升，但周边没有大型生活商超、银行，生活配套严重缺乏市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法依滏阳河而建，彰显项目品质，全南北通透设计，居住舒适度显现产品本体分析——技术指标位置：毗邻滏阳一路、中心街、红旗大街三条主干路规划：占地59.6亩，建面11万㎡产品20层、29层90—139㎡三居、四居，户户南北通透风格现代景观：地块紧邻滏阳河直流巨吴渠，成为项目天然的景观资源社区整体涵盖中央景观资源。也堪为本项目的一大核心景观配套：幼儿园、公交车、医院、便利超市SWOT优势Strength劣势Weak机会Opportunity威胁Threaten1.市场高端项目加推新组团，且价格平稳2.周边项目存量较大，未来区域竞争激烈3.2013年整体大环境利好，但两会过后，所呈现的态度是政策从紧，加大宏观调控力度1.临干道，交通便捷性2.产品规划优势，居住舒适度提升3.

景观资源充分利用1.东临酒厂，空气污染严重，品质下降2.项目所处区域生活配套有限。3.现状对后期形象塑造产生阻碍，客群认可度两面性4.周边高端大盘林立，本案中高端定位不占竞争优势。1.随工程进度的实施，产品价值感呈现后将会影响客户对本案的认识。2.项目周围楼盘频现，区域价值提升3.市政发展新区，借发展大势。产品本体分析——SWOT分析浩华切脉：无风险的品牌才是真品牌差异诉求顺势而行整合优质资质放大价值项目价值标签呈现不明显项目影响力不具备如何规避持续性竞争风险机会挑战产品本体分析——聚焦问题5大问题核心聚焦问题一：在现有条件下，如何最大限度整合外部资源，提升物业价值问题二：基于市场大背景，本案如何应对市场博弈问题三：在现有条件下，如何规避风险，平衡速度与价值的关系问题四：项目如何定位，做差异化市场突围问题五：在定位指导下，如何快速找到客户，实现成交？？？？？市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法推广准确占位——项目占位项目初步定位为中高端，但同处于南部新区滨湖国际、中铁地块、隆基泰和等品牌项目共存与本案项目定位形成冲突，因此基于地块条件及周边竞争，本案做不了区域的领导者。领导者挑战者追随者补缺者项目位于南部新城滨湖新区板块交通便利，及区域后续规划带动物业升值怡居社区，临巨吴渠，现代风格高层，两梯四户户户观景南北通透舒居户型F(Features)项目本身的性质属性新入市项目产品立足入市差异化影响力打造规划风情，直观品质感A(Advantages)高性价比产品现代风情社区城市市政配套B(Benefit)相对于竞争对手的优势项目给客户带来的利益性价比；直观品质；城市配套怡居社区；城市区位属性客户需求价值排序FAB理论，明确项目市场整体定位推广准确占位——项目占位推广准确占位——形象占位滨湖宽景名片

城市格调生活按照职业范围分：企业单位员工、事业单位员工、个体经营者为主体，占85％以上按照区域范围分：主要集中在南部新区周边村镇及下县占85％左右，周边村镇在外务工人员15%而来自衡水市以外的置业群体很少《5%按照置业目的分：首次置业及改善性住房的客户，占83％左右，另外有15％属于换房，追求更高的舒适度按照置业次数分：一次置业者占85％左右，二次置业者占10％左右，三次以上置业者占5％左右项目定位推广准确占位——客群占位南部城区在售住宅项目客户调查对于本案讲，要在区域内立足，小众对位不能保证本案激活，因此，不但要把握地域型客群必须抓全城！泛客群：对新区认可的客群都是本案必须捕捉的客群推广准确占位——客群占位首置客户首改客户再改客户投资客户价格、性价比、地段户型、物业、地段、品质、环境品质感、调性、享受、居住圈层投资回报、区位（不同类型客户关注敏感价值点模型）客群特征共性归纳对性价比优势的不懈追求，刚性需求明显直观体验，品质考量，价格首位具有获得身份、地位，得到更高的价值认同心理诉求对生活品质的追求，享受贴心服务，对保值增值的期望健康家庭舒适极致归属自然愉悦自豪客群触点：性价比、直观品质、认同推广准确占位——价格占位住宅项目权重人文环境自然环境生活配套升值潜力交通状况物业形态户型设计社区规模园林景观建筑品质内部配套工程进度物业管理品牌形象总计分权重%89977685788855100金域蓝湾7876656456574480天玺香颂7676656456674479滨湖国际7556656556565476致雅园6555646344443362滏东尚城7565656445453368本案5656646354443365定价方法：（市场竞争定价法）利用可比楼盘量化定价法制定本案总体市值均价修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为销售均价PA’=(QX/QA)×PA=65/80*5400=4387.5PB’=(QX/QB)×PB=65/79*5300=4360.759PC’=(QX/QC)×PC=65/76*3900=3335.526PD’=(QX/QD)×PD=65/62*4100=4298.387PE’=(QX/QE)×PE=65/68*4100=3919.118各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响)WA=10%WB=10%WC=30%WD=40%WE=10%PX=ΣPiWi=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD+PE’×WE=438.75+436.0759+1000.658+1719.355=3986.75元/㎡项目金域蓝湾天玺香颂滨湖国际致雅园滏东尚城本案平均分807976626865均价PA＝5400元/㎡PB=5300元/㎡PC=3900元/㎡PD=4100元/㎡PE=4100元/㎡PX＝？此时本案入市合理均价为3987元/㎡推广准确占位——价格占位市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法推广诉求策略泛客群营销本案诉求价值点如何对接推广诉求策略时间的价值：

期房是“期待、期盼”的“期”，切勿让客户理解成“欺房”。建议三：用对产品的感受和深入认知，来“缩短”焦急等待的时间。产品的价值：

总得有点和别人不一样的东西建议二：增加客户记忆点，提高客户价值感，做到价值价格稳步抬升。区域的价值：

区域的客观价值包装提升建议一：和区域外多沟通，特别是在县市里多谈论我们。显微镜营销，构建核心价值体系推广诉求策略超感价值六脉攻心+六脉攻心之阐释项目用心【发展理念】：多年专注建设助推时代新城推广诉求策略六脉攻心之包装点亮项目【规划理念】：私制修为墅质之本八大私制修为，冠冕城市豪宅，镌刻怡居春秋推广诉求策略六脉攻心之一城书香半城林城市的新花园学府的新都府

寻找本案核心【区域价值】：推广诉求策略六脉攻心之星级物业至臻服务国家二级资质物业彰显大盘至善【物业服务】：推广诉求策略六脉攻心之毫米至施工管控成本认知基础价值用心写实施工【精工建材】：推广诉求策略六脉攻心之南部核心板块城市宽景客厅诠释板块更新【区位理念】：推广诉求策略推广诉求策略超感价值+从今天起，做一个观澜的垂钓者从今天起，做一个穿睡袍的花匠从今天起，在奋斗与放松之间找到平衡文案诉求推广诉求策略超感价值+现场体验超级服务+超级现场市场产品推广人员宏观环境行业背景区域属性本体剖析准确占位诉求策略推广策略强劲执行专业团队技术思路四维营销法推广推广策略高低定位不关键，关键在成功启动，泛客群营销，就是要做人气盘强销期形象导入期持续热销期形象拔升，价值认可项目品牌影响力营销线推广线工程线3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道循序渐进全城布网全城轰炸渠道优化选择，下县深挖渠道贴近中年轻客群渠道优化，下县深挖正负零土地平整开槽打桩现场体验中心开放主题：滨湖宽景名片城市格调生活营销关键词：面世造势项目入市启动预约、产品推介、解筹主题：百花丛中的美丽生活营销关键词：强销暑期下县网点联动拓客主题：一路走红，大谢湖城营销关键词：抢销房展会促销①超级推广启动策略市内售楼部推广选址：金域蓝湾十字区域或天玺香颂沿街商铺区域认知模糊化以天玺香颂、金域蓝湾区域价值抬升本案在客户心里的价值认知同时，地段昭示性较好，助于本案亮相人气关注度①超级推广市内售楼部推广人气聚集人气挤压策略：交1元+微信扫码关注

1元顶5000元预约客户信息微信登记，微信推广更新项目信息，提高客户忠诚度通过微信，挖掘客户身边亲朋，客户量积累。1元扫码微信关注启动策略①超级推广市内售楼部推广人气聚集人气挤压推广：坐销+行销+直销+有效人气聚集浩华行销：启动期项目配置20-30人专业销使团队定点派单，以有效数据反馈作为考核目标根据目标客群的生活习惯和消费喜好对派单地点进行选择，两周更换一次。同时不定时进行扫商铺和社区浩华直销：4-6人小组形式，或配合7-9名销使人员定时在核心客群及重点挖掘客群（东部及南部周边县镇）做一对一客户直击启动策略①超级推广市内售楼部推广人气聚集人气挤压推广：坐销+行销+直销+有效人气聚集硬广适当选取选取市中心人民路与中心街或红旗大街交汇处广告牌提高项目曝光度，提升人气关注度有效人气聚集体验感切入城市浩华每天早上的羊皮卷，仪式感和高服务标准的直接对外展示，激励激发团队的同时，也成为河北各城市战线上的一道风景；兢兢业业做事，客户人人都赞好。启动策略客带客培育凡已加入本案微信群老客户，介绍新客户加入，奖励品牌积分，可兑换奖品①超级推广市内售楼部推广人气聚集人气挤压推广：坐销+行销+直销+有效人气聚集浩华坐销：CALL客资源依托浩华在衡水5年操盘经验，市内、下县积累近十万客户资源，进行精准性宣传直销扩容客群，最短时间内聚集人气保证。启动策略①超级推广市内售楼部推广人气聚集人气挤压推广：行销+直销，有效人气聚集营销：支撑项目价值点启动策略超级活动震撼引爆美女仪仗队巡街，同时配合项目信息宣传①超级推广市内售楼部推广人气聚集人气挤压推广：行销+直销，有效人气聚集营销：支撑项目价值点产品推介会场内、场外50+100场ppt产品推介不断更新、升级项目价值，价值点越高，关注度越高启动策略①超级推广市内售楼部推广人气聚集人气挤压推广：行销+直销，有效人气聚集营销：支撑项目价值点暖场活动看房有礼每10天一更换客户看房随手礼礼品，体现项目用心，同时保持客户新