2024年土地估价师土地估价实务试题及答案卷一

年土地估价師《土地估价实务》试題及答案（卷一）1.工业用地影响原因不包括(D。交通便捷度B.产业集聚规模C.都市规划限制D.基础设施保证度2.如下属于农用地运用资料的是(A)。农业技术试验资料B.人均耕地C.土地运用变更资料D.土地运用规划3.城镇(C)是基准地价相對稳定和不停演化的前提。土地位置B.土地质量C.土地运用的相對合理性和变化性D.土地收益4.反应商业用地的环境质量重要有两個指標，一為自然环境，二為(B)环境。社會B.人文C.經济D.地质5.在我国，(A反应宏观地价水平。基准地价B.標定地价C.出让底价D.市場交易价6.一般物价波動，表明货币购置力的变動，即(D发生变動，此時不動产价格也将随之变動。价值B.使用价值C.货值D.币值7.由政府组织或委托评估，并被政府所承认，作為土地市場管理的根据是(B。基准地价B.標定地价C.出让底价D.市場交易价8.下列不属于宗地价格评估目的的是(C。税收B.股份制改组C.容积率D.拍卖19.根据各项修正系数，看待估宗地對应的(A)地价進行修正，即可求得宗地地价。基准B.標定C.出让D.成交如下可以体現目前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是(B。改革土地估价成果确认和土地资产处置审批措施B.開展以地价動态监测為重要内容的都市土地价風格查工作C.進行新一轮城镇土地定级估价成果更新D.制定并执行工业用地出让最低价原则、由于没有遵照(，對于在低级商业中心内開设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。替代原则B.变動原则C.协调原则D.收益原则原则答案：c解對于在低级商业中心内開设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。、在下列土地价格影响原因中，属于一般原因的是(。A.物价变動B.交通条件C.公用设施条件D.环境质量原则答案：a解析：物价变動属于影响土地价格的一般原因。3、土地估价的最有效使用原则应當以预期收益原则和()為基础，就過去、目前以至未来作長遠的考虑後予以确定。A.替代原则B.合法原则C.奉献原则D.变動原则原则答案：d解動原则為基础，就過去、目前以至未来作長遠的考虑後予以确定。、估计某宗房地产未来第一年的纯收益為18萬元，此後各年的净收益将在前一年的基础上增長18%，该房地产的無限年期价格為(萬元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83原则答案：c解析：萬元、“同一供需圈”是指(。A.待估宗地所在区域B.与待估宗地有替代关系，看待估宗地价格产生明显影响的其他土地所在区域C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域D.与待估宗地相邻的区域原则答案：b解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，看待估宗地价格产生明显影响的其他土地所在区域。、某工业用地，其土地年纯收益為66.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格為(萬元。A.90.3B.94.6C.98.3D.100原则答案：b解析：工业用地法定最高年期為50年，其土地使用权价格為%×、某企业以国家出租方式获得某办公用地使用权，根据协议支付的租金為3萬元，租期10年，租金不调整。假如目前同类用地市場年租金為8萬元，承租土地使用权的還原利率為7%，则租金盈余為(萬元。A.3B.5C.8D.35原则答案：b解析：(8-3)=5、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰減属于(形式。A.线状原因线性衰減B.线状原因非线性衰減C.非线状原因线性衰減D.非线状原因非线性衰減原则答案：c解公交便捷度作用分衰減属于非线状原因线性衰減形式。、若土地年纯收益A按比率递增，土地還原率r不变且不小于零，则無限年期土地使用权的价格P计算公式為(。A.P=A/(r+s)B.P=A/(rxs)C.P=A/(r-S)D.P=A/r+A/s原则答案：c解析：P=A/(r-S)、某写字楼可出租面积為建筑面积的65%，單位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼單位建筑面积的年租金為(元/平方米。A.2769B.2570C.1080D.1170原则答案：d解析：建筑面积可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。1.按照我国土地管理的政策规定，經营性必须采用招標、拍卖和挂牌的方式公開出让。對于這几种出让方式，在進行底价评估時应采用(B)价值原则。出让协议B.成本C.完全产权D.公開市場2.影响土地价格的原因分析中，(B)是最重要的社會經济因素。行政原因B.人口原因C.国际原因D.經济原因3.住宅和工业時的地价(B)。住宅用地效益最低B.商业用地效益最高C.工业用地效益居第二D.要靠政策决定中华考试网4.公园绿地属于城镇土地定级的(C)原因。环境质量B.城镇基础设施C.公用服务设施D.绿化状况5.下列选项中，(D對地价趋势的影响非常大，同步也影响著房地产投资者的投资愛好。税收政策B.土地制度C.都市规划D.地价政策6.在土地估价過程中，确定估价期曰是重要内容之一，對估价結果有著直接的影响。有关估价期曰，如下理解對的的是(D)。估价期曰是指与委托方签订协议的曰期B.估价期曰一般来說只需明确年月C.估价期曰只能由估价師按照评估對象的详细状况确定D.同一宗地，在不一样的估价期曰评估的地价也許不一样7.土地估价過程中需根据市場关系和估价需要進行某些基本条件设定，下列各项中，(B属于對土地价格的设定。對估价成果和估价工作也許产生影响的变化事项B.估价期曰C.估价机构對估价成果有解释权D.估价成果的法律责任8.下列属于面状分布形式土地原因的特性是(B)。所依附的客体在城镇中占地面积小B.仅對其自身客体所在位置产生影响中华考试网C.通過区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上汇集現象明显9.下列不属于單元划分措施的是(A)。多种原因鉴定法B.均质地区法C.网格法D.叠置法一种單元加权计算各原因分值後的成果，作為划定土地级别的基本根据，其符号用“”代表，称為(D)。功能分B.作用分C.原因分值D.單元總分值(土地總分)單项选择題1.既属于一般原因、区域原因，又属于個别原因的是(B)。环境原因B.宗地基础设施条件C.都市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。A.d=2s/1C.d=s/1D.d=2s13.土地估价時，可根据整個不動产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。收益還原法B.市場比较法C.剩余法D.成本迫近法4.预期收益原则可以在(D)估价措施中得以应用。成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益還原法5.在土地分等中，与土地质量呈负有关关系的因子有(B。区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活動强度D.城镇非农产业产出效果6.决定都市土地运用价值的重要原因是(D)。經济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的對象是(C)。A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地运用總体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.都市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.對权重确定的措施中的原因成對比较法描述不對的的是(B)。将原因两两之间都進行比较B.某一原因权重有也許是零C.為使成果更精确，可結合特尔斐测定法D.可在原因集合中设置一虚拟目的9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能對某评价單元均有影响，影响分值分别為15、、20，但同時又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别為12、，则對应上述两個商服中心，该评价單元的商服繁华度作用分值為(C)。A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负有关，其指標值為80，已知该因子指標的极限高值和极限低值分别為130和20.则采用极值原则化進行原则化後得到的指標值為(A)。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5、由于没有遵照()，對于在低级商业中心内開设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。替代原则B.变動原则C.协调原则D.收益原则原则答案：c解析：由于没有遵照协调原则，對于在低级商业中心内開设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。、在下列土地价格影响原因中，属于一般原因的是(。A.物价变動B.交通条件C.公用设施条件D.环境质量原则答案：a解析：物价变動属于影响土地价格的一般原因。(為基础，就過去、目前以至未来作長遠的考虑後予以确定。A.替代原则B.合法原则C.奉献原则D.变動原则原则答案：d则為基础，就過去、目前以至未来作長遠的考虑後予以确定。18萬元，此後各年的净收益将在前一年的基础上增長1萬元，该类房地产的资本化率為8%，该房地产的無限年期价格為(萬元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83原则答案：c解析：萬元、“同一供需圈”是指(。A.待估宗地所在区域B.与待估宗地有替代关系，看待估宗地价格产生明显影响的其他土地所在区域C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域D.与待估宗地相邻的区域原则答案：b解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，看待估宗地价格产生明显影响的其他土地所在区域。其土地年纯收益為6萬元，土地還原率為6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格為(萬元。A.90.3B.94.6C.98.3D.100原则答案：b50×7、某企业以国家出租方式获得某办公用地使用权，根据协议支付的租金為3萬元，租期10年，租金不调整。假如目前同类用地市場年租金為8萬元，承租土地使用权的還原利率為7%，则租金盈余為(萬元。A.3B.5C.8D.35原则答案：b解析：(8-3)=5、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰減属于(形式。A.线状原因线性衰減B.线状原因非线性衰減C.非线状原因线性衰減D.非线状原因非线性衰減原则答案：c解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰減属于非线状原因线性衰減形式。A按比率递增，土地還原率r不变且不小于零，则無限年期土地使用权的价格P计算公式為(。A.P=A/(r+s)B.P=A/(rxs)C.P=A/(r-S)D.P=A/r+A/s原则答案：c解析：P=A/(r-S)65%年租金1800元/平方米，则该写字楼單位建筑面积的年租金為(元/平方米。A.2769B.2570C.1080D.1170原则答案：d可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。、土地执法监察的措施中，下列不属于超前控制措施详细做法的是(。公開用地审批制度B.各项用地实行次序排队制度C.实行定期現場察看制度D.公開土地监察措施和制度原则答案：c解属于跟踪检查措施的详细做法。、下列有关土地使用权转让方式，說法不對的的是(。土地使用权的转让有三种方式，即发售、互换、赠与B.土地使用权的发售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家C.它土地使用权互换是以一方當事人需要支配對方的土地使用权為前提，是双方當事人的合意，是一种权利客体的互换D.土地使用权赠与的基本特性是有偿，与发售同样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家原则答案：d解析：土地使用权赠与的基本特性是免费，与发售同样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家。、刑法土地条款中，對以牟利為目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处(。处三年如下有期徒刑或者拘役，并处或者單处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二拾如下罚金B.处五年如下有期徒刑或者拘役，并处或者單处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二拾如下罚金C.处三年以上七年如下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二拾如下罚金D.处五年以上七年如下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二拾如下罚金原则答案：a本題分数：.00分，你答題的状况為錯误因此你的得分為0分解理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年如下有期徒刑或者拘役，并处或者單处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二拾如下罚金;情节尤其严重的，处三年以上七年如下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二拾如下罚金。、都市规划实行一書两证。两证是指(。建设用地规划許可证和选址意見書B.选址意見書和建设工程规划許可证C.建设用地规划許可证和建设工程施工許可证D.建设用地规划許可证和建设工程规划許可证原则答案：d解析：都市规划实行一書两证。一書：选址意見書;两证：建设用地规划許可证和建设工程规划許可证。、《中华人民共和国土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，不包括下列的(。耕地、林地、草地B.养殖水面C.交通水利设施用地D.农田水运用地原则答案：c解析：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水运用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等。、《中华人民共和国土地管理法》规定，土地承包經营期限為(年。A.0B.5C.20D.0原则答案：d解析：土地承包經营期限為三拾年。、《中华人民共和国土地管理法》规定，严禁任何單位和個人闲置、荒芜耕地。持续二年未使用的，經原同意机关同意，由()免费收回用地單位的土地使用权。县级以上人民政府B.县级以上人民政府土地管理部门C.县级以上人民政府农业管理部门D.乡级以上人民政府原则答案：a本題分数：.00分，你答題的状况為錯误因此你的得分為0分解析：严禁任何單位和個人闲置、荒芜耕地。持续二年未使用的，經原同意机关同意，由县级以上人民政府免费收回用地單位的土地使用权、年月曰，农民李某承包本集体的耕地，并签订了20年的土地承包协议，协议自年月0曰開始执行，由于农民李某在县城經营一饭店，该承包耕地至年0月0曰抛荒没有种植农作物。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，假如农民李某在()前，仍弃耕抛荒的，原发包單位可以终止承包协议，收回农民李某承包本集体的耕地。A.2月曰B.月曰C.2月曰D.月曰原则答案：d解析：承包經营耕地的單位或者個人持续二年弃耕抛荒的，原发包單位应當终止承包协议，收回发包的耕地。、《中华人民共和国土地管理法》规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应當占本行政区域内耕地的(以上。A.50%B.60%C.70%D.80%原则答案：d解析：各省、自治区、直辖市划定的基本农田应當占本行政区域内耕地的百分之八拾以上。、995年月曰，B企业获得了位于A市市中心的一商业用国有土地使用权。按照土地使用权出让年限规定，假如该项出让协议约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应當至迟于()申請续期。A.2月曰—204年2月曰B.2月曰—205年2月曰C.2044年月曰—2044年2月曰D.2045年月曰—2045年2月曰原则答案：a解使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应當至迟于届满前一年申請续期。、在商品房营销過程中，销售人员的工资应當计入(。财务费用B.销售费用C.管理费用D.生产成本原则答案：B、下列项目中，不属于房地产開发企业主营业务收入的是()。商品房销售收入B.商品房出租的租金收入C.商品房售後服务收入D.配套设施销售收入原则答案：C、规定建筑容积率属于(方面的限制。土地使用管制B.土地权力设置C.相邻关系D.征用权原则答案：A、下列记录指標中，(属于總量時點指標。商品房销售收入B.写字楼空置率C.利润率D.固定资产净值原则答案：D、某城镇1996至1999年，新建住宅面积的年环比增長速度依次為6.83%、7.56%、25.41%18.97%，若以1995年為基期，则1999年的发展速度為(。A.112.14%B.114.7%C.158.8%D.171.4%原则答案：D、一般状况下，用清算价格法评估整体资产价格時(。清算价格市場价格B.清算价格市場价格C.清算价格市場价格D.续用清算价格市場价格原则答案：C、采用平均年限法计提折旧，折旧额应當根据(乘以折旧率。固定资产估计净残值B.固定资产净值C.固定资产应提折旧總额D.固定资产原值原则答案：D8、《企业财务通则》规定，企业對筹集的资本金依法享有經营权，在企业經营期内，投资者处依法转让外，(。不得從企业抽回所投资金B.可以從企业抽回所投资金C.可以抽回但不得转让所投资金D.不得抽回也不得转让所投资金原则答案：A、(是企业在一定期间内生产經营活動的最终止果。资产B.收入C.所有者权益D.利润原则答案：D、長期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用、或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计入(。當期管理费用B.目前的财务费用C.固定资产购建成本D.营业外支出原则答案：C1.既属于一般原因、区域原因，又属于個别原因的是(B)。环境原因B.宗地基础设施条件C.都市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。A.d=2s/1C.d=s/1D.d=2s13.土地估价時，可根据整個不動产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。收益還原法B.市場比较法C.剩余法D.成本迫近法4.预期收益原则可以在(D)估价措施中得以应用。成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益還原法5.在土地分等中，与土地质量呈负有关关系的因子有(B。区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活動强度D.城镇非农产业产出效果6.决定都市土地运用价值的重要原因是(D)。經济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的對象是(C)。A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地运用總体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.都市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.對权重确定的措施中的原因成對比较法描述不對的的是(B)。将原因两两之间都進行比较B.某一原因权重有也許是零C.為使成果更精确，可結合特尔斐测定法D.可在原因集合中设置一虚拟目的9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能對某评价單元均有影响，影响分值分别為15、、20，但同時又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别為12、，则對应上述两個商服中心，该评价單元的商服繁华度作用分值為(C)。A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负有关，其指標值為80，已知该因子指標的极限高值和极限低值分别為130和20.则采用极值原则化進行原则化後得到的指標值為(A)。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5單项选择題、采用收益還原法進行地价评估時，所考虑的經营费用不一样于會计的成本费用，如前者不包括(。职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用原则答案：b解析：根据企业經营费用的计算，可懂得费用包括原料费、运送费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。、在收益還原法中，可以直接用于评估土地价格的是()实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际總收益原则答案：b解析：根据收益還原法，總收益的计算措施，可懂得土地的收益分為客观纯收益和实际收益，计算時应當计算客观纯收益。、若土地年纯收益不变、土地還原率不变且不小于零，则無限年期土地使用权的价格计算公式為(。A.P=a/r[1一l/(1+r)n]B.P=a/rC.P=a/(r±s)D.P=a/r±b/r2原则答案：b解土地使用年期無限的土地价格计算公式為：P=a/r式中：——土地价格;——土地纯收益;r——土地還原率。可知答案為B.P=a/r、收益還原法不合合用于评估(用地。商业B.写字楼C.酒店D.學校原则答案：d解析：根据收益還原法的合用范围，學校、公园等公益用地属于没有收益得不動产，不适合用收益還原法進行计算。、房地出租中，(的费用计算与房屋重置价無关。管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费原则答案：a解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价無关。、一宗土地，目前的纯收益為80萬元，還原率為6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增長l萬元，该土地無限年的收益价格最靠近于(萬元。A.1350B.1533C.1611D.1722原则答案：c解析：土地使用年期無限時的计算公式±b/r2式中：、、r含义同前;b——纯收益的等差级数递增或递減的数额，如纯收益第一年為，则次年為±b，第三年為±，第n年為±(n—。公式中符号，當纯收益按等差级数递增時取加号，递減時取減号。应當是P=a/r+b/r2，带入公式计算可得元。7、收益還原法是在估算土地在未来每年预期()的基础上计算的。經营收益B.總收益C.總费用与總收益之和D.纯收益原则答案：d解析：根据收益還原法的原理，应當是每年预期的纯收益。8、收益還原法考虑的總费用是指為发明收益所投入的直接必要的經营费用与(费用。评估B.计C.资本D.建筑原则答案：d解析：产生收益包括房地产奉献、經营奉献、资本奉献，所认為发明收益所投入的直接必要的經营费用与资本费用。、评估别墅等独立居住用地，一般应首选(。市場比较法B.收益還原法C.成本迫近法D.剩余法原则答案：A解只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市場比较法。成本迫近法、剩余法是在交易案例较少時采用的状况。、采用收益還原法评估地役权价格時，所确定的土地還原利率一般比出让土地使用权還原利率高出(。A.0.5個百分點左右B.1個百分點左右C.2個百分點左右D.原则未规定原则答案：b解应當是B.1個百分點左右。、供需原则应當以(等原则為基础。A.预期收益原则B.变動原则C.竞争原则D.奉献原则E.协调原则原则答案：a,b,c解析：供需原则应當以预期收益原则、变動原则、竞争原则等原则為基础。2、個别原因是决定同一均质地区内地块差异性的重要原因，是同一区域内地价差异的重要原因。個别原因包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、都市规划限制和(。区域楼层限制B.深度C.路网状况D.土地使用权年限E.物价水平原则答案：b,d解析：区域楼层限制、路网状况应當属于区域原因。物价水平是一般原因。、替代原则可以在()估价措施中得以应用。A.路线价法B.市場比较法C.基准地价系数修正法D.收益還原法原则答案：a,b,c,d解析：路线价法、市場比较法、基准地价系数修正法、收益還原法都应用了市場比较法。4、影响土地分等定级的原因诸多，确定主导影响原因应遵