张翼飞与中山市宏泽房地产开发有限公司、中山市中颐物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案民事二审判决书

/张翼飞与中山市宏泽房地产开发有限公司、中山市中颐物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审结日期】2020.12.15【案件字号】（2020）粤20民终5557号【审理程序】二审【审理法官】黄岳文吴合波马燕清【审理法官】黄岳文吴合波马燕清【文书类型】判决书【当事人】张翼飞;中山市宏泽房地产开发有限公司;中山市中颐物业管理有限公司【当事人】张翼飞中山市宏泽房地产开发有限公司中山市中颐物业管理有限公司【当事人-个人】张翼飞【当事人-公司】中山市宏泽房地产开发有限公司中山市中颐物业管理有限公司【代理律师/律所】王小午广东正拓律师事务所【代理律师/律所】王小午广东正拓律师事务所【代理律师】王小午【代理律所】广东正拓律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张翼飞【被告】中山市宏泽房地产开发有限公司;中山市中颐物业管理有限公司【本院观点】本案为商品房销售合同纠纷。张翼飞作为车位购买方，其购买行为主要取决于其自身的消费需求和消费能力，且车位作为大宗商品，张翼飞在购买前应当会进行谨慎考虑，基于自身需求、对车位销售价格的可接受程度及与市场价格的比较而作出判断，而一般不会仅仅因为广告内容就作出购买决定。【权责关键词】完全民事行为能力欺诈撤销代理合同消除影响合同约定反证新证据质证罚款诉讼请求维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。张翼飞与宏泽公司签订的中山市商品房买卖合同是双方在平等自愿基础上签订的，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。张翼飞在本案中主张中颐公司发布虚假广告，故意告知其虚假情况，诱使其作出错误意思表示，而中颐公司代理宏泽公司销售涉案车位，故宏泽公司、中颐公司应向其赔偿多付的17500元。对此，本院认为，张翼飞作为车位购买方，其购买行为主要取决于其自身的消费需求和消费能力，且车位作为大宗商品，张翼飞在购买前应当会进行谨慎考虑，基于自身需求、对车位销售价格的可接受程度及与市场价格的比较而作出判断，而一般不会仅仅因为广告内容就作出购买决定。本案中，张翼飞与宏泽公司签订的商品房买卖合同明确约定车位的价格为70000元，即张翼飞对该价格是清楚知悉的，并没有产生错误认识。张翼飞同意按照合同价款70000元与宏泽公司签订商品房买卖合同，并按合同约定向宏泽公司支付购车位款70000元及缴纳了契税。张翼飞的上述行为可视为其已对合同中约定的车位价格为70000元予以确认。且张翼飞在本案中虽主张宏泽公司、中颐公司虚构原价、虚假优惠折价等行为属于欺诈行为，但其并未以宏泽公司存在欺诈行为为由主张撤销其与宏泽公司签订的商品房买卖合同，即张翼飞至今仍确认涉案商品房买卖合同有效，由此可以推定张翼飞对于涉案车位价格为70000元是接受并认可的，以70000元的价格购买车位是其真实意思表示。此外，虽然中山市市场监督管理局认定中颐公司存在发布虚假广告的事实，并对中颐公司作出了行政处罚，但行政部门对中颐公司的行政处罚行为并不能否定或推翻张翼飞与宏泽公司就涉案车位协商一致所确定的价格，中颐公司的违法行为已由行政部门作出了行政处罚，与本案当事人之间的民事法律关系属两个不同的法律关系。且宏泽公司之后于2019年6月1日推出的优惠促销活动是该公司根据自身的销售及市场供求等客观因素而作出的营销策略，新的活动价比张翼飞购买车位时的价格较低亦属于正常的市场价格波动，不能作为张翼飞索赔的依据。因此，在涉案商品房买卖合同未被撤销、仍合法有效的情况下，张翼飞要求宏泽公司及中颐公司向其赔偿车位差价损失17500元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张翼飞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由上诉人张翼飞负担（已预交）。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-0320:52:11张翼飞与中山市宏泽房地产开发有限公司、中山市中颐物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案民事二审判决书广东省中山市中级人民法院民事判决书（2020）粤20民终5557号当事人上诉人（原审原告）：张翼飞。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，统一社会信用代码914某某某某某某某某某某某173C。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄小芳。被上诉人（原审被告）：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，统一社会信用代码914某某某某某某某某某某694XL。法定代表人：陈春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩跃。审理经过上诉人张翼飞因与被上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）、中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初7007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。二审上诉人诉称张翼飞上诉请求：判令宏泽公司赔偿购买车位差价损失17500元给上诉人，中颐公司承担连带赔偿责任。事实和理由：一、中颐公司代理宏泽公司销售涉案车位，宏泽公司应对中颐公司的行为后果承担法律责任。二、中颐公司的行为属于《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条所规定的欺诈行为。中颐公司发布虚假广告、虚构原价、虚构车位稀缺情况，故意告知上诉人虚假情况，诱使上诉人作出错误意思表示，其虚假广告与实际情况不符且对消费者的购买行为产生了实质性影响。该事实已经中山市市场监督管理局行政处罚决定书认定。上诉人正是因为其虚假广告及销售员的诱导行为才花7万元买了车位。一审忽略上述重大事实，认为两者之间不存在相当因果关系属认定错误，也低估了广告的作用。另外，根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十六条，《禁止价格欺诈行为的规定》第三条、第六条、第七条的规定，以虚构原价、虚假优惠折价、谎称降价或将要提价，诱骗他人购买的行为，法律直接认定为欺诈行为。三、被上诉人的欺诈行为给上诉人造成损失，损失金额即为上诉人支付的价格与折后价的差额。当时车位的市场价格即为5.25万元，同时同名认购第二个车位价格为4.55万元，上诉人本可按当时真实的车位市场需要价5.25万元购买，但因被上诉人的欺诈行为导致多支付了1.75万元，根据《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，被上诉人应当退还多付部分。四、宏泽公司、中颐公司的行为违反了《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《侵害消费者权益行为处罚法》第四条、《禁止价格欺诈行为的规定》第四条、《中华人民共和国广告法》第四条及第二十八条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、《中华人民共和国价格法》第十四条的规定，其不诚信行为必须惩处。二审被上诉人辩称宏泽公司辩称：一、宏泽公司仅委托中颐公司协助带客看车位，未授权中颐公司销售或发布车位广告事宜，中颐公司发布广告与宏泽公司无关。宏泽公司在得知中颐公司发布车位广告的第一时间已及时通知并要求其撤回。上诉人购买车位是经过其详细了解后才与宏泽公司签订合同，期间宏泽公司并未欺诈，宏泽公司同时严格按照双方合同履行义务，并无违约，不需要承担赔偿责任。二、宏泽公司销售的车位价格波动遵守政府部门规定，履行价格备案制度，涉案合同经过中山市房产交易登记管理所备案，上诉人以2019年6月的优惠幅度较大，认为其自身受到损失，宏泽公司按照上诉人的理解来推论，如果车位价格在6月后是上涨，上诉人也应赔偿宏泽公司。上诉人是完全民事行为能力人，其购买车位及付款时具备审查责任，涉案合同基于双方真实意思表示签订，宏泽公司无隐瞒欺诈，双方应严格遵守，上诉人主张车位差价赔偿无事实依据，应予驳回。三、本案差价损失是上诉人购买车位时的价格与当时市场价格差，而不是与宏泽公司后续打折价之间的差价，上诉人的主张缺乏依据。上诉人是小区业主，对车位价格波动都深刻了解，2019年5月前宏泽公司出售的价格都在9-11万元之间，上诉人主张的差价损失是其想象的，本案不存在损失。中颐公司辩称：一、本案是商品房预售合同纠纷，中颐公司与上诉人是物业服务合同关系，中颐公司没有向上诉人收取车位款，不应承担连带责任。二、上诉人在小区居住多年，对该小区车位价格的波动早已有充分的认识和判断，中颐公司的告示对上诉人购买车位不足以产生误导作用。原告诉称张翼飞向一审法院起诉请求：1.宏泽公司赔偿张翼飞买车位差价损失17500元；2.中颐公司对宏泽公司上述赔偿义务承担连带责任。一审法院查明一审法院认定事实：2019年5月16日至2019年6月初,中颐公司在协助宏泽公司销售其开发的心岸春天花园小区地下停车位的过程中,在小区各电梯内发布广告,上载明：“限量车位，限时抢购，低至65000元起。仅剩15天（截止至2019年5月31日后恢复原价，原价最低90000元）……”。诉讼中张翼飞另提供一份落款日期为2019年4月11日的出售车位的提示，上载明：“即日起，海伦堡地产向心岸春天一至四期全体业主推出的车位销售的优惠活动，由物业管理处处理。优惠期至2019年5月31日止。目前车位稀少分秒递减，价格非常优惠。如想购买称心的车位，请尽快至管理处咨询选购！”两份宣传广告上均有“中颐物业”字样，加盖“心岸春天花园服务中心”印章。2019年5月18日，张翼飞与宏泽公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定由张翼飞购买宏泽公司开发的坐落于中山市某某某某某某某某小车位，总价款为70000元。合同还约定了其他事项。合同签订后，张翼飞已按约定支付了购房款和契税。张翼飞还提供一份车位促销信息，显示心岸春天花园在2019年6月1日至30日进行车位促销活动，普通A级车位7.5折，折后价52500元/个，同时同名认购第二个享受6.5折，折后价45500元/个。张翼飞据此认为涉案车位原价即为70000元，自己受到了宏泽公司、中颐公司的销售欺诈，遂诉至一审法院，主张前述实体权利2019年11月28日，中山市市场监督管理局作出中市监工商坦洲处字〔2019〕22920号行政处罚决定书，认定中颐公司上述发布虚假广告的事实，并责令中颐公司停止发布违法广告并在相应范围内消除影响，罚款3708元。一审法院认为一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。张翼飞与宏泽公司中山市商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，一审法院对其效力予以确认。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。中颐公司发布虚假广告的事实已经中山市市场监督管理局查实并作出行政处罚，在无相反证据情况下,一审法院对该局作出的调查结论予以采信。但民事责任中欺诈的认定除当事人作出欺诈行为之外，还须具备对方当事人因欺诈行为产生错误认识且基于该错误认识作出违背其内心真意的意思表示的要件。本案中，张翼飞作为消费者，其购买行为与其自身消费需求和消费能力、市场供需行情等因素均密切相关，且车位不同于普通消费品,依据一般社会经验判断，消费者会基于对车位销售价格与其心理预期及市场价格的比较作出决定,并不会仅仅因为广告发布者对原价的虚假表示而产生非理性的消费冲动。并且,张翼飞作为小区业主，对所在小区车位的市场价格应当知悉，一审庭审中张翼飞亦表示其本来也是打算购买车位的，也就是说即使没有中颐公司的虚假广告行为，张翼飞仍然可能选择购买车位。故本案现有证据并不能证明张翼飞购买车位的决定就是因为中颐公司的虚假广告行为引起，两者之间不存在相当因果关系，故其主张宏泽公司、中颐公司在本案中承担欺诈行为的民事责任缺乏依据。再者，所谓差价损失应该是张翼飞购买车位时的价格与当时的市场价格之间的差额，而非与之后商家进行打折活动时的优惠价之间的差价，张翼飞所主张的差价损失并无依据。综上，张翼飞的主张缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，判决：驳回张翼飞的诉讼请求。案件受理费237元，减半收取计118元（张翼飞已预交），由张翼飞负担。本院二审期间，宏泽公司提交委托合同一份，以证明宏泽公司仅委托中颐公司带客看车位。经质证，张翼飞认为委托合同的真实性无法确认，即使合同真实也是其内部合同，上诉人购买车位时未见到该份委托合同。中颐公司确认委托合同是其签订，称其只是接受委托带客看车位，且其营业范围不包括房产销售及代理。张翼飞、中颐公司二审期间没有提交新证据。本院查明本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。张翼飞与宏泽公司签订的中山市商品房买卖合同是双方在平等自愿基础上签订的，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。张翼飞在本案中主张中颐公司发布虚假广告，故意告知其虚假情况，诱使其作出错误意思表示，而中颐公司代理宏泽公司销售涉案车位，故宏泽公司、中颐公司应向其赔偿多付的17500元。对此，本院认为，张翼飞作为车位购买方，其购买行为主要取决于其自身的消费需求和消费能力，且车位作为大宗商品，张翼飞在购买前应当会进行谨慎考虑，基于自身需求、对车位销售价格的可接受程度及与市场价格的比较而作出判断，而一般不会仅仅因为广告内容就作出购买决定。本案中，张翼飞与宏泽公司签订的商品房买卖合同明确约定车位的价格为70000元，即张翼飞对该价格是清楚知悉的，并没有产生错误认识。张翼飞同意按照合同价款70000元与宏泽公司签订商品房买卖合同，并按合同约定向宏泽公司支付购车位款70000元及缴纳了契税。张翼飞的上述行为可视为其已对合同中约定的车位价格为70000元予以确认。且张翼飞在本案中虽主张宏泽公司、中颐公司虚构原价、虚假优惠折价