酒店项目可行性分析报告

××市××酒店项目分析报告一、项目概况及背景××××。二、经营环境分析××××。三、竞争对手分析根据××的规模和地理位置，我们选择了周边1公范围内具有一定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下：（一）酒店序号酒店名称距离规模房价（门市价）优势劣势1加州风情大酒店约200米客房150套（其中80间全海景观景房）；宴会厅300平米；1个海悦宴会大厅（容纳200人）；多功能厅（容纳89-120人）市景商务房￥658；标准房￥658；海景商务房￥718；功能设施比较完善面对大海环境相对幽静服务一般设备设施一般菜品特色不突出2××爱琴海商务酒店约500米商务套房、大床房、标准房100余套阳光餐厅（主要经营自助早餐，餐位数40，可以观海）套房￥289；大床房￥199；标准间￥219；有海景房阳光餐厅能观海房间设施设备一般酒店服务一般3××贝蒙特宾馆约100米客房80套经营自助早餐，餐位数30标间￥100房价较便宜地理位置优越服务一般设备设施较差没有会议室4维多利亚广场约50米酒店式公寓（4－28层），中庭会所（3层）餐饮：二楼中餐厅、地下室第2层美食城停车位165个，地下143个，地上22个在建服务功能齐全地理位置优越在建（二）餐饮序号店名距酒店距离（米）人均消费水平优势劣势1勇丽美食海鲜城10030-50元中高档装修服务比较周到，能够注意细节菜品质量较好停车方便位于××市公安局对面，地理位置优越餐厅主要经营海鲜，菜品种类少，特色不明显宴会包间客人点菜不够方便。2加州风情酒店50030－40中、高档餐饮餐厅经营面积较大酒店中餐厅融海鲜、粤菜、鲁菜为一体。服务水平一般3肯德基50025元装修较好，服务质量标准出品速度快，食用方便品牌深入人心，被大众接受规模较小产品模式化，种类、口味单一除此之外，周边还有栈桥湾酒店、金丰来酒店，中天酒店等酒店，这些酒店规模小（客房80间以内），服务水平较差，设备设施一般，服务人员素质较低。还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。四、SWOT分析根据以上分析，从酒店的经营环境、竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势：（一）优势1．地理位置优越××酒店位于客流集散地段。紧邻××火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共30多路公交车在此经过，其中包括机场专线。毗邻栈桥风景区，主景点有小××、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。2.酒店功能齐全××酒店处于正常营业，拥有241间客房，400餐位的中餐厅，40餐位的西餐厅，20餐位的红吧，3个会议室，40餐位的大堂吧，并有员工餐厅、员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。（二）劣势1.周边环境嘈杂，聚客能力差虽然××酒店紧邻××火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂；酒店处在××火车站广场东北方位，而××火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力先天、后天不足。2.酒店周边道路狭窄，停车位少酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有12个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。3.客房设计不合理××酒店有11种客房类型，同一客房类型的客房面积大小不一；酒店是在办公楼的基础上改造而成，部分客房分割不合理，单位面积产出较低，运营成本较高；且二期建筑单层面积过小，总体容量有限，不利于商业布局和提升竞争力；并且部分客房只用木板做成割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感；部分大床房，床宽只有1.1米。4.餐饮客源结构单一××酒店的地理位置决定了酒店散客餐饮很少，主要是团队用餐，参应客源结构单一。而酒店400餐位的中餐厅，200餐位的西餐厅，60餐位的红吧，相对于酒店的住客量，资源浪费严重，运营成本增高，经济效益下降。5.电梯楼层受限酒店共有三部电梯，但是都只能到达11层。而位于酒店十二层的西餐厅和位于十三层的红吧，电梯均不能到达，客人只能步行，致使酒店西餐厅和红吧的经营受限。6．酒店水、电整体核算酒店的水表、电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置，不利于部门能耗控制，增加了酒店能耗。（三）机遇××市政府计划2015年开通西镇到汽车北站的地铁，在酒店地一下一层连通火车站地下通道处有出站口，会带来更多的客流量。市政府正在实施团岛改造，有利于周边整体商业环境的改善，会带来更多的商机。（四）挑战虽然××酒店虽然紧邻××火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，酒店周边环境嘈杂。客源主要是以旅游团队和商务型客人为主。由于酒店所处的地理位置比较特殊，限制了酒店会议和婚宴市场的开发；酒店餐饮主要以团队餐饮为主，散客餐饮很少，客源结构单一；酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有12个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队；酒店周边有加州风情大酒店、爱琴海商务酒店，同时周边还有众多小型招待所，竞争激烈、客源市场分流情况严重。五、经营收益预测（一）历史数据分析由于酒店2007年开业,2008年局部装修,所以没有一个完整年度的数据供参考，只能通过某些月份的数据推断年度数据。1．收入状况酒店的收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收入以及其它收入。××管理方也提供了一组相关数据（见附表），但数据真实性值得进一步考察，所以以下关键数据（如平均房价，平均入住率，上座率，餐饮人均消费，单位租金等）都是基于所提供数据，周边市场调研做了相应调整而给出的2007年、2008年收入、成本费用、利润状况。其中二楼的餐饮早餐收入放到客房收入里。（1）客房收入年度日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入（元）（元）2007年度淡季20650%2196767105413680旺季20665%33913617635447052总额108607322008年度淡季24150%2197916856333480旺季24165%33915931316372522总额12706002平均年收入11783367（2）餐饮收入年类型餐位数量（个）时间段上座率人均消费（元）月均营业收入年均营业收入（元）（元）2007西餐厅200午餐10%3018000216000晚餐20%4048000576000红吧60午餐2%40480057600晚餐1%50300036000总额8856002008西餐厅200午餐12%3021600259200晚餐20%4048000576000红吧60午餐2%40480057600晚餐1%50300036000总额928800年平均收入907200（3）租赁收入年出租区域单位租金（元/平方米*天）出租面积（平方米）租金收入2007酒店大堂101036,000.00地下中餐厅8246708,480.00地上餐厅330003,240,000.00总额3,984,480.002008酒店大堂101036,000.00地下中餐厅8246708,480.00地上餐厅330003,240,000.00总额3,984,480.00（4）会议收入月平均（万）年平均（万）2008年度会议收入3362.经营成本费用××的经营成本费用只有2008年的数据，以下数据一部分是根据酒店管理方提供的数据所得，而低值易耗品市场营销、工程维护费用是根据一般三、四星级酒店的费用所占收入的百分比所推算出来的。一、营业成本占营业收入的百分比项目费用（万元/每年）其中1.人力资源费用（工资、福利）331.9525.44%3、低值易耗品（营业用低值易耗品、客人用低值易耗品和清洁用低值易耗品）15712%二、营业费用（万元）其中1、水费（客房）1.220.10%2.水费（餐饮）2.843.13%3、电费（空调、锅炉、照明、电梯等）69.475.32%4、市场营销费用166.8413%5、工程维护费用69.515.33%三、综合税费114.848.80%总费用913.2869.98%客房平均总营业收入（万元）1178.34餐饮平均总收入（万元）90.72会议收入（万元）36.00总收入1305.063.利润分析营业额成本费用税前利润所得税（25%）税后利润利润率1703.511220.21483.3120.825362.47521.28%（二）经营收益预测根据××的历史数据及对××市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测：1.酒店的所有可出租区域在合理价格范围内可以出租；2.通过加强销售提高一定的客房出租率；3.工资总额不变；4.会议收入提高不多；5.餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高的程度不大，尤其是十三层的红吧及十二层的西餐厅；6.忽略了以下成本费用：有线电视收视费；网络使用费；办公费用；绿化费用等。1.收入预测（1）客房收入日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入（元）（元）淡季24130%1503253501301400平季24150%2197916853166740旺季24170%33016701306680520总额11148660客房的房价及入住率根据周边市场的状况调整为以上数据，根据××市的旅游整体淡季（每年的1、2、3、4月，共4个月）、旺季（每年的7月到10月，共4个月），平季（每年的11月，12月，次年5月，6月，共4个月）将酒店的淡季确定为4个月，旺季确定为8个月计算。根据酒店行业同类型酒店的行情，将客房的毛利率确定为78%，因此客房的平均年毛利为8695954元。（2）餐饮收入二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下：类型餐位数量（个）时间段上座率人均消费（元）月均营业收入（元）年均营业收入（元）自助餐厅200午餐15%3027000324000晚餐26%3546800561600西餐厅200午餐10%3018000216000晚餐20%4048000576000红吧60午餐2%40480057600晚餐1%50300036000总额1771200餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛利率确定为50%，因此餐饮的毛利为：885600元。（3）租赁收入出租地方单位租金（元/平方米*天）出租面积（平方米）租金收入酒店大堂101036000.00地下中餐厅8246708480.00地上餐厅330003240000.00二期一层820005760000.00酒店大堂1040144000.00总额9888480.00××酒店提供了上面的数据，根据周边相关租赁市场的调查，将上述数据需调整到原始数据的50%才符合此物业市场的租赁行情，调整后的租赁收入为：4944240元。（4）会议收入月平均（万）年平均（万）2.428.82.成本费用预测一、营业费用占营业收入的百分比项目费用（万元/每年）1.人力资源费用（工资、福利）264.157220.00%2、水费66.03935.00%3、电费171.7021813.00%4、市场营销费用39.623583%5、工程维护费用66.03935.00%6、税费66.03935.00%总费用673.6051.00%××酒店管理方所提供的酒店营业费用见附表，根据××市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为673.6万元。3.税前利润预测部门营业额毛利额营业费用税前利润客房11148660.008695954.86736000.008077794.80餐饮17712