某标杆地产集团工程造价全过程控制内部机密资料2017年

成本管理中心-工程造价管理部

2017年3月31日工程造价全过程控制目录01成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制目录01成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制1.1成本责权全过程成本管理成本管理中心建造成本管理1.2成本策划成本策划投资拿地五位一体(区域项目、投资、成本、设计、营销)，成本策划至关重要。做好目标成本：投资版、方案版。项目及区域要根据历史预结算的数据及限额设计，建立建造成本标准及成本数据库，提炼设计及含量指标，供目标成本编制参考。1.3成本管理系统—全过程成本管理投资决策阶段规划设计阶段招标采购阶段施工管理阶段竣工结算阶段总价包干—招标可控合理低价—竞争效益定标价不超目标成本

投资版目标成本经济性评价方案比选成本测算产品策划材料选型成本策划

方案版目标成本

定案版目标成本合约规划签证变更管理已发生成本管控待发生成本管控动态成本成本评估成本

数据库含量指标库单方指标库材料价格库先策后控耦合管理目标成本管理是主线成本策划与合约规划是核心价值工程贯穿始终1.4目标成本一级科目土地成本行政事业性收费与前期工程费主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用税金所得税共13个一级科目土地成本行政事业性收费与前期工程费主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程开发间接费用营销费用1.5小结2345是成本前置管控的重要手段之一旨在利用项目前期的成本介入提早发现成本问题，找到成本管控要点以指导成本优化保障成本可控目标内落地12345成本策划目录01成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制2.1计价模式总承包计价模式模拟清单总价包干快准零星工程及专业分包工程计价模式：根据实际情况参考总承包工程计价模式图纸完整，招标范围及界限清晰，后期规划及变更变化小适用于前期招标紧急，图纸无法提供，快速招标(预结算快)※各有利弊，适用于地产集团不同的发展阶段

2.1计价模式土建分部分项工程模板及脚手架除模板脚手架外的措施费综合单价包干建筑面积单方造价包干招标时参考历史预结算数据模拟工程量，结算时工程量按经发包人确认的竣工图及合同约定进行计算招标时参考招标立项书建筑面积，结算时建筑面积按经发包人确认的竣工图及合同约定进行计算2.1计价模式市政园建全费用综合单价包干装修桩基础安装大型土石方招标时未放工程量，结算时工程量按经发包人确认的竣工图及合同约定进行计算2.2甲指材料类别材料模式A类甲指材料外墙涂料、防水卷材、内墙涂料、外墙砖、外墙人造文化石、外墙劈开砖、屋面瓦、抛光砖、瓷片、仿古砖、外墙披叠板、玻纤瓦、成品天沟、石板瓦、马赛克、电线电缆、火灾自动报警及消防联动控制系统签三方合同B类甲指材料钢锌组合栏杆、防火门、淋浴屏风专业分包C类甲指材料钢筋、铝合金（塑钢）门窗同层排水以及相关配件：模式是总包单位与厂家直接签订合同采购钢筋：总包铝合金（塑钢）门窗：专业分包（以前是优先总包）钢筋、铝合金（塑钢）门窗是甲方限定品牌，不限定价格，其他材料均甲方指定品牌、指定价格。2.2甲供材料类别材料模式甲供材料洁具、龙头LED室内灯、LED户外灯、路灯、庭院灯等，强弱配电箱（柜）、开关面板、吊灯、光纤灯、珠帘灯等（含各种材质）、非LED光源筒灯、射灯、吸顶灯家用电器、油烟机、采购中心采购2.3总价包干总价包干定义：按发包人提供的招标图纸范围内的工程内容及合同约定的工作内容总价包干，除设计变更、现场签证、合同约定可调整的价差、发包人指定的增减工作内容外，结算时固定总价不变。目前集团在造价管理上已规定：按权限、范围要求实行招标或预算总价包干。集团管理方向：2.4招标总价包干实施范围期区总承包工程±0.000以上土建部分（毛坯）室内装修、铝合金门窗专业分包工程安装、园建及市政等专业工程示范区鼓励招标总价包干鼓励招标总价包干鼓励招标总价包干首期货量必须招标总价包干二期及后续货量必须招标总价包干抓大放小，聚焦关键，分步做实合同包干！2.5预算总价包干时限要求期区总承包工程±0.000以上土建部分（毛坯）安装、园建及市政等专业工程示范区若采用模拟清单招标:自招标结果审批完成之日起至区域预算初审完成并提交至成本管理中心止，总时限在6个月。若采用模拟清单招标:单独发包：自招标结果审批完成之日起后3个月内转成预算总价包干模式。包含在总包合同内：按照总承包工程预算总价包干时限要求。首期货量二期及后续货量2.6总价包干的重要性加强建安成本的有效管控前置锁定主体建安成本保障“成就双享”的收益提升我司整体经营分析能力2.7招标方式招标方式招标议标2.7.1招标方式招标适用于集团内的所有招标工程，投标单位数量不得少于2n+2，n为标段数，所有工程每次招标必须邀请子公司参投旨在保证有效竞争，避免围标2.7.2招标方式议标所有工程议标必须经过审批。适用于委托内部公司施工的工程，开放时间特别紧的展示区工程，含有展示区的货量区工程（相应至少有一个标段的货量区工程公开招标），扩标工程（仅针对质量优、配合好的施工单位，且有可参照平移的价格）以及其他经审批的情况。价格可参照半年内相同省份相近地区的，经过公开招标定标的其他工程的价格水平，且期间合同条款没有重大调整。2.8招标前置工作合约规划招标计划目标成本进度计划根据招标计划，发起招标立项书，做好招标清单编制的前置工作。2.8招标前置工作招标清单编制前置工作1、提供规划图纸，说明基本的户型、建筑面积、层数、结构形式等。2、购买当地的定额及材料信息资料。3、调研当地人工、主材（桩、商品砼、钢筋、砌块等）市场价格。4、调研前期施工条件：如地方规定、气象数据、场地条件等。5、尽可能提供建筑做法、户型方案、外立面效果图，便于更准确的编制清单项，避免漏项。6、采用新建造体系的，需提供具体选用方案，及市场询价。7、采用PC构件的，需提供PC方案图，明确PC合作模式及市场询价。2.9小结工程招标阶段控制计价模式招标方式前置工作重点目录01成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制3.1合同交底合同交底进度款支付方式预算书提交要求土石方结算方式示范区赶工费结算方式价差调整原则钢筋合同约定成本控制方向：3.1合同交底进度款支付方式月形象进度(实物量完成量的80％)节点注：甲指材料100%支付逾期提交预算书的期间,非总价包干的进度款支付比例调整为70%。总价包干的进度款支付比例调整为60%。3.1合同交底预算包干自定标结果审批表发出之日起，区域在6个月(180日历天内)完成集团审核工程预算总价包干一审报送集团，各专业逾期提交预算总价包干价的期间,进度款支付比例调整为60%。未能实现预算包干的(非预算包干的)，自定标结果审批表发出之日起，区域在5个月(150日历天内)，逾期提交预算书的期间,进度款支付比例调整为70%。3.1合同交底钢筋合同约定施工单位严格按施工方案进行施工，但不论施工方案如何规定，造价计量规则统一按合同约定计算：钢筋的搭接：定尺长度等非设计搭接已在综合单价中考虑，不另计算。设计搭接按设计图纸规定执行。若设计图纸无规定，则按Ф16及以上按电渣压力焊或螺纹接头考虑（由现场确认并提供现场照片）,钢筋Ф14以下按绑扎计算。3.1合同交底土方结算方式基础土方：按合同土建清单中基础土方的综合单价结算。大型土（石）方：原则上由发包人另行分包，若在实际施工过程中由承包人施工，按合同后附件《土（石）方大开挖、回填工程全费用综合包干单价表》单价执行。绿化回填土：不需外购土的，按合约约定价格结算。若需外购的，土源以及外购土的单价须在施工前由发包人前期工程部审定。3.1合同交底示范区赶工费结算方式示范区低层住宅、商业街、综合楼的赶工费=∑（示范区各低层住宅、商业街、综合楼的土建毛坯工程造价×各户型示范区赶工费费率）示范区洋房住宅、地下室的赶工费=∑（洋房住宅（赶工部分楼层）、地下室的赶工部分的钢筋、混凝土、模板工程造价×各户型示范区赶工费费率），合同约定的全费用综合包干单价包干类工程（装修工程、安装工程、室外市政及附属工程等）不参与赶工费计算。3.1合同交底价差调整土建工程：人工、钢筋、商品砼、砌块安装、市政园建工程：按合同约定可调差材料发包人指定品牌材料【关键】1、工期一览表与工期延误情况要准确；2、三方合同与月度供应汇总表要齐全具体详合同约定3.2补充合同的签订补充合同施工图预算承包范围调整材料价差调整签证变更分阶段结算3.3进度款支付要求原则上不允许超比例原则上不允许借款及时扣除三方材料款依据项目确认形象进度进度款3.3进度款支付要求特殊情况需超比例支付进度款或借款2.三方材料款的支付及扣除：支付：按实物完成量100%全额支付三方材料款。扣除：财务付款时，

100%全额扣除发包人已代付三方材料款。工程进度款累计支付达已审定合同价款（含补充预算）的80%时（除需要签订三方买卖合同的发包人指定品牌材料的材料款外，发包人指定品牌材料款100%支付），停止支付进度款。90%以内，区域总裁审批超90%，总裁审批3.4供应链融资自发文之日起，原则上，总承包工程（含腾越），货量装修工程及合同价款大于300万元的桩基础工程、钢结构工程、玻璃幕墙工程、门窗工程、腾越以外的上市建造板块子公司工程的工程款必须使用供应链融资方式支付。但不含：上述工程定案阶段的结算余额（含质保金）展示区不强制使用供应链融资的方式支付甲指材料暂不采用供应链融资支付2016年11月，应集团战略发展要求，全面推进供应链融资工作。3.5造价资料的过程收集及管理02完整01真实03合理04及时原则3.5造价资料的过程收集及管理高支模施工方案审批结算时需根据方案计算费用的其他专项施工方案（如地下室顶板汽车通道支模等等）基坑支护及降水工程地下室砖胎膜桩引孔、水钻成孔、注浆3.5造价资料的过程收集及管理桩基础资料的收集做好现场旁站，保证桩基施工记录真实。做好设计桩长与实际桩长的对比分析表。充盈系数异常超过1.2的，超出部分的混凝土可进行计价，工程量按超出部分的50%计算。（前提条件是地下存在溶洞）3.5造价资料的过程收集及管理签证及时合理过程做好签证资料及时、完整地收集工作，保证签证的真实、合理。合同约定已包含在投标报价、总承包管理配合及服务费中的不能另外签证。签证具体要求见《签证变更管理》课件3.6签证变更线上管理所有区域项目安排上线一级区域试点项目广清/粤东/湖南在建项目广清/粤东/湖南试点项目2017年底2017年3-4月2016年11月2016年7月背景：签证变更数据不及时、线下效率低、跟踪难、资料管理难度大因此签证变更在2016年开始逐步探索拟实施ERP线上管理线上管理实施进展3.7总承包管理配合及服务铝合金、塑钢门窗锌钢组合栏杆套内装修公共区域装修室内消防电梯外墙干挂石材四大件(房间门、木地板、橱柜、别墅楼梯扶手)上述工程若指定分包，可按合同约定计取总承包管理配合及服务淋浴屏风入户门、防火门3.8停工缓建停工合同范围内全面停工的情况。停工+缓建放缓速度除工期改变外，其它均不影响合同的正常履行。合同范围内部分栋号停工，部分栋号缓建的情况停工缓建常出现三类情况3.9项目部主导安抚及时签订补充协议，调整合同工期,按合同执行。在结算时，按签订的补充协议约定工期进行价差调整。原则上按合同约定执行；集团有相关补偿标准可供参考，前提是要做好相关事实资料的三方确认。谈判停工+缓建停工放缓速度3.10停工造价管理施工方常提出尽快结算，提高支付比例已完工程项目部须核实机械材料人工措施费材料盘点、移交清算进出场、停滞费用索赔施工工人窝工索赔管理人员窝工补偿留守人员费用补偿临时设施、临路索赔模板、脚手架索赔3.10.1及时发出缓建通知书集团有统一标版3.10.2或及时发出停工通知书集团有统一标版3.10.3已完工程三方共同收方签认表三方现场收方记录表栋号：***户型：***序号分部分项名称实际完成情况备注1基础工程场地平整******砼******2砼地坪******………………………退场单位确认：日期：（必须有）监理单位确认：日期：（必须有）项目部签认：日期：（必须有）接收单位确认：日期：（发生则有）区域造价部签认：日期：（建议有）范本3.10.4须附彩照备查3.10.5人员的核实1）核实施工单位现场管理人员和施工班组人数：现场管理人员数量确认表（要求拍照及身份证复印件）。施工班组人数确认表（各专项分包人员），要求拍照及身份证复印件。2）核实留守人员：必要的留守人员名单要求拍照及身份证复印件。核实施工班组人数范例核实施工单位管理人员范例3.10.6机械的核实1）核实现场用于工程施工机械：三方共同签认数量、型号等信息，且拍彩照备查。2）注意建议调查相应机械当地租赁价格信息，可以作为谈判时的参考。三方盘点现场机械照片调查机械租赁价格信息3.10.7材料的盘点1）核实现场已购材料数量三方共同签认《现场材料盘点清单表》，且拍彩照备查。2）注意事项调查地材与项目距离。调查主材市场价格（钢筋、水泥、混凝土、砌块、模板）三方盘点现场材料记录三方盘点材料照片调查市场价格信息3.10.8临时设施等核实取证1）核实施工总平面布置图就相关停缓建的施工单位的施工总平面布置图予以确认、标识。2）生活区及加工场现场核实并彩色照片取证备案。明示施工总平面图范例生活区及加工场取证备案3.11其它注意信息收集施工期间质量、进度、安全、支付情况等其实际损失额横向对比类似项目谈判筹码或供参考另：对已完工程做好保护为后续复工做好保障将损失降至最低！3.12小结施工过程阶段控制合同交底预算审核进度款审核造价资料收集停工缓建处理目录01成本策划阶段控制02工程招标阶段控制03施工过程阶段控制04竣工结算阶段控制结算线上审批结算审核均在BIP线上审核：项目部需按照要求线下签审竣工结算资料并一次性提交给区域审核，线上上传《施工方送审资料签收表》并审批（时限：30天）。4.1结算线上审批4.2结算审核流程30d施工方项目部区域造价内审确定15d区域协助10d注III类工程、IV(区域主导)工程项目审核15天；区域初审时限为75日历天。10个月（含乙方用时）30d竣工验收之日起30dI

II

III类结算审核集团造价I、II类工程（分段结算）IV类工程（区域权限）不走定案流程审核1、为了促使区域做实做强；2、各级审核有更充足、合理的时间，保证审核质量同时，提高定案效率。初审60d对数50d集团二审30d复核组审7d二审对数50d争议处理5d结算定案4.3分阶段结算分阶段结算±0.00（或地下室顶板）以下±0.00（或地下室顶板）以上无地下室有地下室桩基础地下室提前锁定不确定因素较大的地下部分成本结算资料审核要点施工范围：提供与现场实际相符的、描述清晰的结算施工范围。工期：提供工期一览表，若工期有延误，项目需根据施工日志、形象进度表等相关资料鉴定工期延误的天数、原因、时段及责任方编制《工期延误情况一览表》。4.4结算资料审核要点4.4.1结算资料审核要点齐全真实与其他合同无交叉重复各承包单位施工分界点清晰无交叉施工范围4.4.2工期情况一览表4.4.3工期延误情况一览表结算资料审核要点3.甲指、甲供材料：甲指材料提供月度供应汇总表和三方合同。甲供材料提供甲供材料领料单，领料单应有具体的型号、规格、品牌、领用数量，单价，使用部位。4.竣工图纸：提供与现场实际相符的竣工图纸。4.4结算资料审核要点结算资料审核要点5.施工方案：明确现场实际是否按施工方案施工。6.进场时交付给施工单位的地面标高：土方结算需提供原地面标高，标高用相对标高表示，若用绝对标高表示时请注明±0.00绝对标高值。4.4结算资料审核要点4.5扣款、罚款甩项违约金、工期违约金甲方代缴代付款，罚款维修费扣款、罚款未配合供应链融资工作预算包干及结算超报违约扣款逾期提交分阶段结算资料4.5.1扣款、罚款甩项违约金若承包人对本工程任何分项工程拒绝施工时（除由发包人确认主材价或综合单价的分项工程，承包人不同意而拒绝施工或要求发包人另行分包的），承包人须向发包人支付第三方进场施工工程造价的20％作为违约金。4.5.2扣款、罚款工期违约