三亚南繁种业科技众创中心项目复盘交流资料

项目概况三亚南繁种业科技众创中心项目建设地点建设单位三亚崖州湾科技城开发建设有限公司广东广信建筑工程监理有限公司设计单位中建三局集团有限公司中建三局集团有限公司深圳市岩土综合勘察设计有限公司工程规模项目用地面积为15853.02m²,总建筑面积为46209.39m²,地下室建筑面积为13499.35m²,地上建筑面积为32710.04m²。项目拟建1栋地上10层办公楼(48m)、1栋地上6层实验楼(31.5m)、部分3层裙房(16m)及整体地下室。基础形式为桩基础*亿元工期节点540天(其中设计周期为60天，建设工期为480天)安全目标业主背景分析出资、管理代管单位：南繁科技城有限公司(中国金茂)三亚南繁种业科技众创中心项目部各方关系亚崖州湾科技城开发建设有公(建设单位)同中国金茂(三亚)(代建单位)代建单位行使业主权同中国金茂(三亚)(代建单位)管理绿建顾问BIM技术应用(总示包单位)1、EPC总包牵头人，作为总包代表向专项设计墙等)专项设计墙等)(建结水暖电幕2、对于EPC幕设计工作的主责人，向总包个头人负责三亚南繁种业科技众创中心EPC图：各方关系合同模式及沟通机制三亚南繁种业科技众创中心项目采用EPC(设计采购施工)总承包模式，实行全过程限额设主体方案设计RCDXA配合C:根据职责必须参加某项业务工作的配位完成该项工作任务提供输入性前提条件，或根据业务承担单位的审议D:指根据合同约定、专业标准、规范要求、专审核X:指根据合同约定、专业标准、规范要求、专对审议(评审)的事项或文件提出审核意见，审核单位具有内审否审批A:指对有关工作、报告提供书面审查批准意见和签署信息，审RCDXA限额设计RCXXA景观等)CRXXARCXDCRXDC成本计划成本计划依据管理局下发的三科财评〔2019〕7号批复建安工程费并结合市场成本水平计算，经与会双方确认后作为施工图设计限额，按总额指标严控，在不超出总额控制指标前提下，各合价(万元)合价(万元)化增加约510m2额外增加机电(暂电梯共10台2绿预留费用合价(万元)筑程室外面积含架空层面积、护234不含阳露台装修，阳露台定)5电气暖通空调工总承包架构外增加设计总监及设计部门，由技术总监统管技术与设计工作。姓名部资料员余承帅陈海波陈勇白营施工居ee第二章设计管理启动22设计工作面及图律4设计组关方沟通机建立第三章设计定义文件管理第四章设计进度管理第五章设计指令关系及沟通机制m序号求初步设计单位7月5日日版初设图纸基本未做调整2动未明确情况下，正式自丙水回收设备面积和月定后的实验室平面图4计第二次↵车亚南繁种业科技众创中心项目各专业单位间设计界面↵号装修设计，包括但不限于办公楼公区、实验楼等波构2、栏杆、栏板、钢楼梯可考虚直接由主体设计院完成。波1、为园林专业预留接驳点；设计界面划分设计相关方沟通机制主体施工图设计节点设计定义文件管理三业南繁种业科技众创中心EPC项目图纸及定义文件台账目录(2020-09-15)盘te8t:1粗n量三业南繁种业科技众创中心EPC项目图纸及定义文件台账目录(2020-09-15)盘te8t:1粗n量20190531基坑支护&桩基选型技术需求清单-三亚南繁项目201907053层以上窗墙体系功能建设标准技术需求清单-三亚南繁项目20190705基坑支护评选技术需求清单-三亚南繁项目20190709三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190709三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190712三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190712三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190713三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190715三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190718三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190726三亚南繁项目技术需求清单20190727三亚南繁技术需求清单-三亚南繁项目20190803三亚南繁项目技术需求清单20190807三亚南繁项目技术需求清单20190827三亚南繁项目技术需求清单-副本20190830三亚南繁项目技术需求清单20190911三亚南繁项目技术需求清单20190916三亚南繁项目技术需求清单20190923三亚南繁项目技术需求清单20190925三亚南繁项目技术需求清单:邮件收发台账图：设计需求清单:全资料清单:邮件收发台账图：设计需求清单EPC商务管理限额划分界面梳理概预算复核EPC商务管理合约招采成本测算过程风险提示商务招采咨询成果：口通过科学划分限额，拟定限额目标成本，严格执行限额设计，确保目标成本可控；口通过合约界面梳理，确保合约包完整且不重复；口为确保限额及效益目标的实现，对各专项工程概预算进行复核，目前机电、精装、幕墙、园林和实验室工程核减总金额约3200万元，有效的保证了图纸与计价文件的匹配性、规避超概的风险；口提供限额及界面划分类商务建议书9份；口提供概预算复合类商务建议书13份；口提供合约招采类商务建议书10份；口提供风险提示类商务建议书3份；口提供其他类商务建议书6份；口合计提供商务建议书40余份，专项意见500余条。EPC商务管理一限额划分南繁众创中心项目限额设计确认表南繁众创中心项目限额设计南繁科技城有限公司：曾诚、刘术芹、张丽、高峥鹏、谢巧群、李学健、蒋雪中建三局集团有限公司：杨强、王浩、周济以下成本指标依据三科财评(2019)7号批复建安工程费并结合市场成本水平计算，经与会双方确认后作为施工图设计限额，按总额指标严控，在不超出总额控制指标前提下，各成本科目间可适当调剂。南繁众创中心项目限额设计确认表南繁众创中心项目限额设计南繁科技城有限公司：曾诚、刘术芹、张丽、高峥鹏、谢巧群、李学健、蒋雪中建三局集团有限公司：杨强、王浩、周济以下成本指标依据三科财评(2019)7号批复建安工程费并结合市场成本水平计算，经与会双方确认后作为施工图设计限额，按总额指标严控，在不超出总额控制指标前提下，各成本科目间可适当调剂。参会人员合伯(万元)跟观三亚南繁项目限额划分【初稿】(2019-06-23)三亚南警项目限额划分【初稿内审】(2019-06-25)三亚南繁项目限额划分【修改】(2019-07-04)(2019-07-08)版资料限额设计概算划分三三亚南繁项目限额划分【总包】(2019-07-08)项且.设计限额EPC商务管理一合约招采管理梳理招采单位，合理规划招采内容序号主体设计序号主体设计人防+海绵实验室设计园林设计绿建设计原计划设计招标共17胜电评生本高定及中2L6点点月H62吕 6同11198546 8611用59EPC商务管理一合约招采管理梳理招采单位，合理规划招采内容原计划施工招标共22项，通过合理划分目前仅需招序号施工1临建2序号施工1临建23土方4支护5桩基6扩大劳务7人防8防水序号施工9保温安装幕墙+泛光照明精装修智能化园林景观停车划线式醛8生5评同合面6点6固南众创中心项目I曲合同后26H5-fHt定9ii1HHH b人定119HH999I共合月 别F1101H191基标清912D-11-9 计9191 标(F151的的 排程徐文国5M上渐建设计有6给7宝内89马事绪(合门性行)琪陈小云45曲阜远大其团I程有限公司中建东方装饰有限公司深外装沛工程有限公日6车安三建设工程有限公日标识标牌、车烟)中津东方肺有限公司862154127电梯高森克房怕服份公司力保有除公司海南分公日珏付9电工程(暂化)中津三皆能技术有限公司735734818中建三三公司安某公司陈明勇位EPC商务管理一合约招采管理库》,扩大资源建电梯(上4)工星对计1151570532磁5物上之安建现行前9114磁5物门窗五金中档门窗五金二健的4门窗、慕墙玻琥日立多联机空调56中高档室内墙地砖“东中人工5计计7良信中档电气元件上中档卫潜洁具、五金8东陶(TOTO)中档卫浴洁具中档卫治五金9中档可视对讲设备0工程规划许可证工程规划许可证施工图审查合格书施工图审查合格书2019.10.122019.10合格书证施工许可证施工许可证报建工作贯穿于项目全生命建设周期，包括投标阶段、设计阶段、施工阶段及验收阶段，报建工作程序多、流程长，各程序间环环相扣，需对接部门多，需认真梳理各阶段各业务办理程序，需积极主动积累各方资源。O人防验收防雷验收园林验收节能验收方案咨询消防审查人防审查渣土证招投标手续质量报监人防报监报批报建总结报批报建手续总结(1)立项用地规划许可阶段大部分资料与申请手续由建设单位办理，此阶段大部分事项在施工单位进场前已完成，施工单位项目部需注意获取这些事项的批复报告，除了对于业主前期下发的立项文件应仔细审核并按照要求来执行，政府单位前期下发的文件也应仔细审核,特别是对市政接口的预留、环境报告的要求。(3)施工许可申请阶段涉及与立项用地规划许可阶段、工程建设许可阶段重合的事项，及时与建设单位沟通，如已在前期办理，则需及时获得办理回执或相关报告文件。(4)项目竣工验收阶段应提前规划竣工验收，督促各部门、分包单位对前期报规、报建阶段的手续与文件进行查漏补缺，以免影响到项目专项工程的竣工验收以及整体的竣工验收与移交。进行并行验收的专项工程需提前进行申报，以避免因一两个工程未申报而导致其他专项工程无法验收。报批报建总结总结分析缴纳主体(建设单位orEPC总承包单位),如报批报建事项中涉及的城市基础计划完成时间确认时间桩基设计2019年7月2019年7月审合格证2019年9月2021年9月\人防工程专项设计2019年9月2019年9月海绵城市专项设计2019年9月2021年5月幕墙专项设计(含门窗、栏杆)2019年9月2020年6月2020年3-7月，项目幕墙、精装、园林、实验方案均已获得使用单位签字确认。2020年8月20日，施工图预算报告正式出具(项目出现超概情况),开发公司要求项目对幕墙、园林专业进行优化，控制总概算，故重新出图。原策划计划完成时间确认时间智能化专项设计2019年9月2020年4月由于精装修专业图纸调整，智能化随之变动电梯专项设计2019年10月2019年10月\实验室专项设计2019年10月2020年6月精装修专项设计2019年10月2020年6月原因同上。园林景观专项设计2019年10月2021年3月泛光专项设计2019年9月2020年4月由于幕墙专业图纸调整市政配套专项设计(水、电、气、暖)2019年11月2020年6月由于精装修、实验室专业调整导致滞后机电深化设计2019年11月2020年6月同上消防深化设计2019年11月2020年6月同上绿建专项设计项目竣工项目竣工/BIM专项设计项目竣工项目竣工/设计进度滞后主要原因1、设计阶段，项目部限额划分不充分，精装修和幕墙、园林专业未能预留足够的概算空间。2、施工图阶段，使用单位对项目交付标准要求持续提升，代建方要求项目按照使用单位需求不断调整设计图纸，导致项目整体出现超概风险，设计出图节点滞后，存在影响工期的风险。3、过程中使用单位、代建单位未与开发公司进行有效沟通，导致超概内容未能得到开发公司签字确认。总结分析1、EPC项目需注意概算控制，合理依据限额划分指标来进行各专业设计，避免出现超概情况。2、对于使用单位过程中增加的提升交付标准需求，处理流程最好为使用单位提需求→建设单位审核确认后下发→代建单位指示→总承包单位按要求设计。(规避我方责任和减少工期损失)3、对工期影响大的专项工程设计应及时推进，避免因出图滞后设计与技术管理一深化设计>外立面小线条一次浇筑反坎一次浇筑>门垛>外立面小线条一次浇筑反坎一次浇筑>门垛一次浇筑>抱框柱一次浇筑水电安装构件其它管道预埋BIM定位预埋止水节构线盒、电箱预埋一体化一体化施工电梯轨道梁改构造柱电梯轨道梁改构造柱二构改轻质隔墙临电、水泵面窗钢附框改预制采用成品电缆沟花架改钢结构电梯、塔吊及永久设备基BIM模型建立构2)节约工期设计与技术管理一深化设计设计优化-幕墙专业屋顶钢结构与屋面结构连接防水施工易出现缺陷，而且钢结构外露耐久性相对混凝土结构较差；保证防水性能和结构耐久性实验楼屋面采用混凝土结构；办公楼出屋面小于4500mm位置增加混凝土梁柱结构，超出4500mm位置的采用钢结构。设计与技术管理一深化设计设计优化-幕墙专业幕墙系统：半隐框幕墙+横向造型线条系统(位于1-3层裙楼部分)渐变位置花纹铝板原方案缺点：1、大线条影响室内采光以及有部分视觉遮挡；2、大线条外挑距离远，承受侧向风压大；3、玻璃自爆后更换及清洗困难。优化措施：裙楼横向遮阳铝板线条改为铝合金线条由外挑750mm改为外挑600mm,檐口包梁铝板相应减小150mm。设计与技术管理一深化设计设计优化-幕墙专业窗墙系统：窗墙及竖向V型铝板造型幕墙系统(位于T1塔楼主楼大面和T2主楼大面)竖向三角铝板造型铝合金方管原方案缺点：1、铝合金方管固定在表面粗糙花纹铝板上，打胶效果及防水性能很难保证；2、竖向三角造型和横向遮阳铝板纵横交错，后期清洗困难。优化措施：1、花纹铝板采用香槟金纯色铝板，保证幕墙防水性能；3、考虑竖向三角造型花纹铝板截面尺寸减小一半；4、T2主楼横向遮阳铝板随竖向造型相应减小。情况分析：原设计抗浮锚杆在砂层成孔难度大无法实现，将严重影响抗浮锚杆承载力，后期存在锚杆失效的可能性。情况分析：原设计抗浮锚杆在砂层成孔难度大无法实现，将严重影响抗浮锚杆承载力，后期存在锚杆失效的可能性。优化措施：方案比选，从项目品质及建造性角度出发，纯地库基础取消抗浮锚杆，通过增加地下室底板混凝土厚度来抵抗水浮力，创造更大的利润空间，单项创效*元。(万元)1原方案管桩m2m3小计4现方案管桩m5商品砼含模板6////7小计8离心玻璃棉橡塑管壳砖砌检查井塑料成品检查井砖砌检查井设计与技术管理一深化设计设计品质提升--景观铺装优化优化措施：原方案中广场及园路铺装采用花岗岩，优化后采用仿石砖铺装。优化目的：仿石砖既拥有天然石材的优良品质：多样色彩、自然纹路，并且更加健康环保，造价低于天然石材，优化后提升品质，并降低造价约*元。优化措施：园区长座椅过多，行人使用分析后并进行优化，减少长优化目的：过多的长椅不利于景观观感，同时为后期养护带来压力，优化后提升景观效果，并降低造价约*元。优化前花岗岩仿石砖优化后优化前花岗岩仿石砖设计与技术管理一设计深化不足阴性位置草皮存活率低挑空层下台湾草大面积枯死设计与技术管理一设计深化不足成品呈现观感差首层室外电箱缺少遮挡，与周围环境不能融为一体，灯具排布不合理、灯具选型不合理，导致室内照明偏暗，降低项目整体品质。在设计施工阶段，对于建筑整体观感有影响的专项工程应注意视觉观感，特别是园林与精装、泛光照明等成品影响观感最大的专项工程。室外电箱缺少遮挡灯具布置不合理导致整体偏暗优化点1建筑运营改善2结构屋面钢结构优化架降低造价230万元3给排水材料代换降低造价约10万元4暖通降低造价约3万元5电气外电优化外线接入采用一路市政电源+一台柴油发电机的供电方式降低造价46万元6园林景观铺装优化广场及园路铺装由花岗岩更改为仿石砖降低造价50万元7幕墙品质优化幕墙铝板优化为铝锥芯板，花纹铝板优化为普通纯色铝板降低概算300万元智能化系统优化降低造价50万元精益建造等策划点入图(建筑专业优化)编号名称简述实施目的图片示意1品质提升要点将三层以上遮阳百叶后短小砌体墙调整为现浇混凝土构造墙。需注意构造墙需用拉结筋与结建筑图纸深化2筑线条品质提升要条内填充混凝土；取消外立面复杂节点，减少多余工序，减建筑图纸深化节点编号实施目的1屋面花架点已完成2电梯轨道梁品质提升要点减少轨道梁二已完成编号名称实施目的1机电管线综合排布优化线碰撞检查、吊顶标高控制等，通过碰撞综合管线排布图纸。碰缺，减少多质量风险。已完成2机电专业预留预埋置图，反馈至建筑、高机电安装预留洞口位置准确性。减少机电预留已完成设计与技术管理一管理思路◆一、设计支撑现场，推进精益建造应用。利用EPC模式下设计沟通更加顺畅的特点，加强精益建造创新应用，开展精益建造措施入图；结合公建类精益建造1.0版本，形成适合本项目的建造措施落实到施工图设计中。◆二、加大部门联动力度，保证效益有效实施。针对业主方案评估能力不足、决策效率缓慢影响施工图出图的现状，联合各部门加强方案比选及项目对标力度并形成招采前置制度。◆三、加强专业分包联动，强化深化设计能力。◆四、提高设计出图效率，完善设计出图质量。设计与技术管理一管理总结1)完善的管理流程和成熟的管理手段，有效统筹，把控设计质量，实现高水平设计管理。2)设计与商务通过限额划分、业主额外需求预备费策划、复核各专项预算，为各专项图纸的调整和优化提供依据，实现商务创效并确保设计优化及设计品质提升措施落地。3)设计与报批报建促进之后项目针对此项工作进行更精细化的进度计划安排。4)设计与建造融合建造融合减少工序、节约工期，保证工程交付品质。5)设计工作进程中通过方案比选、设计优化、图纸审核等手段进行动态控制，扩大经济效益，同时实现设计品质提升。招采与成本管理一管理复盘1.分包招标不严谨：一、基坑支护设计施工采用总价包干模式，但后续若进行商务策划时未考虑周全，导致增加的图纸工程量现场需要求分包实施，造成签证补充协议。二、人防分包招标时及时与确定安装与人防界面，并签订书面文件，但后续施工时，双方存在书面界面以外工作内容，后续造成分包签证。三、针对变更合同界面不清晰，导致后续多处因变更导致的工作内容各单位推诿且发生签证。建议：1.针对总合同及图纸要求，招标前进行界面全面梳理，对拟将策划内容提前2.各分包合同约定明确关于界面不清晰导致的出现工作内容处理办法，避免招采与成本管理一管理复盘2.商务策划：一、项目前期策划内容未实时跟踪与各分包具体设计情况，导致后续存在与咨询核对时重复记取部分被扣除。二、关于项目废料问题一直无法进行有效策划。建议：1.对已确定策划需与分包设计配合部分，及时督促设计技术部跟进，确保设计层面符合项目策划要求。2.主体设计时让钢筋翻样人员及时介入，做好钢筋策划工作，尽量避免出现人防区不允许搭设情况而导致的钢筋废料过大。3.分包签证：项目分包签证推进缓慢，导致内部结算进展缓慢。建议：1.敦促跟进事前审批流程，督促分包及时报送签证资料。2.定期书面告知分包，及时报送签证资料，逾期放弃签证权利。3.定期召开分包签证推进协调会。招采与成本管理一管理复盘4.分包代工交叉扣款：分包合同工作无人处理，项目安排第三方代工，导致代工单位建议：项目通过洽谈上报分公司备案形式提前确定代工金额，避免因签证流程缓慢影一级节点计划节点时间实际完成时间1基础(包括桩基或基础土方)开工2地下工程至正负零法施工3主体结构封顶4外装修完成并落外架幕墙优化方案一直未确认、航空铝锥芯板材料采购受到制约5内装(精装)修工程完成6市政工程完成园林优化方案一直未确定，影响顶板回填土，影响市政工程的推进7竣工验收已组织竣工验收8正式交付因规划变更程序尚未完成，交付滞后地下室二地下室二构进场，办公楼结构至5层，实验楼结构至5层实验楼、进行地办公楼、下室管裙楼结构线施工至3层2020.4.232020.4.26202六层实验裙楼封办公楼、楼封顶顶实验楼幕墙龙骨安装结构至8办实验楼、进行地办公楼、下室管裙楼结构线施工至3层2020.4.232020.4.26202六层实验裙楼封办公楼、楼封顶顶实验楼幕墙龙骨安装隔墙开始施工铝板安装铝板安装玻璃安装7.207.308.208.309.209.3010.2010.3011.2011.3012.201、3月15日完成幕墙图审，预算4700万，6月13日管理局、开发公司开会要求进行优化。2、8月20日施工图预算报告出具(项目超概算3800万),管理局、开发公司要求幕墙、园林优化。3、11月10日管理局组会协调“关于研究三亚南繁种业科技众创中心项目存在问题等相关事宜”,明确实验室装修、幕墙、园林景观的推进方向。2020年7月27日完成幕墙样板点评，项目部2020年11月10日开始组织分包单位排产铝板，同时要求增加人员开始抢工。11月20日开始铝板安装。但此时定质定价问题未解决，幕墙单位仍存忧虑。项目部管理人员对幕墙、精装单位做工作，材料才陆续到场。直到12月20日认质认价问题基本解决，但现场进度存在滞后。林进场方开始回填11.10小市政施工道浇筑方回填完成市政重新进林图开发公场司签收1、园林图未确定，园林单位有顾虑，从进场到铺疏水板用时一个月。2、园林图纸未确定，没有明确的回填标高。1万立方米回填土从2020年9月16日至2020年12月10,用时80天左3、土方回填进度滞后直接导致小市政工程进度滞后，进而影响园林单位的施工铺排。4、土方回填期间，又是内装、外装抢工阶段。现场材料堆放与土方作业面冲突，部分脚手架未拆除，相互制约严重，影响进度且不利于现场安全文明管理。复盘：园林优化方案一直未确定，影响园林出图；园林铺贴与主体结构之间空隙未提前考虑，造成二次收口，进度滞后；地库顶板大土方回填缓慢，导致小市政施工过程中几次暂停施工；大土方与园林土方两家单位交叉施工，存在界面问题相互推诿，影响现场进度。施工与建造—疫情控制及复工复产疫情控制及复工复产2020年春节后全国发生严重疫情，湖北籍人员暂缓进岛，因公司属湖北企业，项目大量管理人员及工人均来自湖北。项目部跟踪落实其返岛工人信息填报、核酸检测、入住酒店、专车接回工地等服务，帮助返岛工人申请政府补贴，充分调动工人复工的积极性，项目于2月24日顺利复工。为保为确保项目竣工验收，2021年1月份项目部编制春节不停工方案以及施工计划。2021年2月11日第四部分总体情况的总结与反思EPC项目涉及专业广、分包单位多，总承包单位需要进行有效的协调、提供全面的服务，以确保(1)将分包单位纳入总承包施工管理体系，制定专项管理制度，由总承包单位统一管理与协调。(2)加强总承包与专业分包的接口管理及协调。积极与城管、市政、建设、建协等相关部门的本项目通过基于EPC工程总承包的模式，有效的解降低业主的风险及管理投入。通过资源整合及精细化管理、精细化流程来缩短工程周期，降低工程成本，从而实现价值流的转移。单由于建筑工程的不确定性和单一性，工程实施需要开发商和建造商建立良好的伙伴关系，按照“大总包、小业主”的双赢管理模式来获得共同利益，消除资源浪费，实现团队管理：EPC工程总承包管理模式开展过程中，建设质量情况与团队管理水平存在直接关系。因此，总承包企业需要将一专多能、一能多职等复合型项目管理人才引入其中。更为重要的是，相关管理人员还要根据实际情况，开展全面应用操作，并与项目成员特征相结合，制定相应的作业流程和制度。在三亚南繁项目建设团队管理中，主要以下列原则为主：①组织架构精简化，做到三部一室，一专多能；②业务板块系统化，实现职能和权