生态养老休闲度假区新建项目投资可行性计划书

11.1项目背景 11.1.1项目名称 1 1 1 1 2 3 3 4 52项目背景、市场预测与分析 7 72.1.1政策背景 72.1.2项目建设的重要性和必要性 2.1.3项目的由来 2.2项目市场预测与分析 2.2.1养老产业背景 2.2.3生态旅游概述 2.2.5市场趋势分析 2.3项目发展优势 2.3.1独特的市场卖点 2.3.2资源优势 2.3.3政府的大力支持 2.4投资必要性 3.2项目区的建设条件 3.2.1项目区地理位置 3.2.2自然条件 3.2.3社会经济状况 3.3项目选址意见 4项目总体方案设计 4.1项目建设总体方案 4.3总平面布置 4.3.1总平面布置方案 4.3.2占地面积及分析 4.4工程建设方案 4.4.2配套工程建设 4.4.3工程建设投资估算 5环境保护 5.1项目主要污染源和污染物评价分析 5.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析 5.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析 5.2项目拟采用的环境保护标准 5.3环境保护措施 5.3.3节能措施 5.3.4节水措施 5.3.5消防工程 6项目的组织管理和劳动定员 6.1工程项目管理 6.2组织机构 6.3人力资源 6.4员工培训 6.6劳动定员 7项目施工条件和进度计划 8项目投资估算和资金筹措 8.2项目总投资估算 8.3.1资金来源 8.3.2资金筹措方案 8.4资金使用和管理 8.5投资使用计划 9项目招标 9.1项目招标范围 9.3发包方式 9.5项目招标方式 10项目经济评价 10.2.1销售(营业)收入 10.2.2销售(营业)税金及附加 10.3盈利能力分析 10.5敏感性分析 11.1社会效益 11.2生态效益 12项目主要风险分析 13.2建议 14附录 14.1.1企业组织机构代码 14.1.2企业法人营业执照 14.1.3建设单位关于编制可行性研究报告的委托书 14.1.4项目土地租赁合同 14.1.5项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明.115 14.2.1项目地理位置图 14.2.2项目总体规划平面布置图 14.2.3项目建设部分效果图 1.1.2项目承办单位1.1.3项目拟建地址、地点1.1.4项目建设规模与目标项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其1.1.5项目投资资金及效益情况项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20%表1-1本项目主要经济技术指标单位：万元序号单位数量评价标准是否可行1建设规模占地面积亩建筑规模2公司定员人管理人员人技术人员和工人人经济指标总投资亿元年均销售收入万元年均总本本费用万元年均销售税金及附加万元年均利润总额万元年均所得税万元年均净利润万元投资利润率%投资利税率%财务内部收益率%是财务净现值(I=12%)是全部投资回收期年是盈亏平衡点%1.1.6承担可行性研究工作的单位1.2研究工作概况该项目经内江市发展和改革委员会企业投资景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2011年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。1.3编制依据(6)财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的(8)内江市城市总体规划(1996—2020年);(9)国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产(10)国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种(11)国家旅游综合开发办公室印发的((2009年国家旅游综合开发(12)财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》号】(15)发改部门或主管部门批复的项目建议书(16)企业提供的相关技术资料(17)企业提供的相关协议、资质、证书1.4可行性研究结论本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，2项目背景、市场预测与分析2.1项目背景2.1.1政策背景1、养老院相关政策背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11%。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%,也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)、《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定利机构管理实施细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要(2)2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。(1)国家相关政策2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发务院出台了《关于加快林业发展的决定》(中发(2003)9号),提出要加开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家计财发(2005〕5号),提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生(2)地方相关政策——旅游业被确立为四川省重点发展的战略性产业2.1.2项目建设的重要性和必要性(1)解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上 (60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%),我国已成为老龄化速度最快，老年人口最(2)缓解独身子女压力(3)构建和谐社会的需要(4)加快内江市社会福利事业发展的需要2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性(1)是促进区域经济发展战略的需要。(2)项目建设是适应川南、内江市旅游产业发展的需要(3)推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展(4)项目建设是适应加快内江市旅游经济发展和产业结构调整的需要构单一，第三产业比重仅占34.5%,远远(5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要(6)在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈(7)旅游业发展促进社会主义新农村建设人均收入达到3850元(2010年农民人均2097元),增收任务重；20102.1.3项目的由来大佛；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区，15处世界级中的精品。从省统计局获悉，2010年8月份四川省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7%,比上月的增幅提高1.3个百分点。1-8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8%。旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6%,接待总旅客9445.1万人次，游客5万人次，实现营业收入4577.44万元/年，为政府创税约1185.33万元/年，解决当地就业人口100-150人，还可为300人以上提供灵活就2.2项目市场预测与分析据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11%。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%,也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%,或65岁以上人口占总年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿(1)老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1/5,是亚洲老年人口的1/2。(2)老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。(3)高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%,而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之(1)历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，(2)“未富先老”,人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000—10000(3)家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭(4)目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯2.2.2国内外养老产业模式(1)英国老年社区(2)丹麦老年住宅(3)德国的养老社区(1)国外养老社区现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%,75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50%。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢?从20世纪90年代开始，第一，生活照料(饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等)。生第二，物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等)。如，地方第三，心理支持(治病、护理、传授养生之道等)。如，保健医生美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米(2)其他养老模式哥本哈根郊区每月要1000欧元。际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资 英镑(7917美元),但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,展比较快的国家之一。在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式(1)家庭养老(2)机构养老机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%,目前有1600(3)社区居家养老2.2.3生态旅游概述2.2.4现有基本游客结构2.2.5市场趋势分析中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，2.2.6项目建成时市场容量与游客结构景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要1、游客性别构成1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1),这在四川生态旅游2、游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于25~35、36~45、46~60三个3、游客职业与学历构成%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客总数的7成以上(73.47%)。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例(分别占9.52%和8.44%)。服务销售商贸人员等所占比例极低(分别为3.40%、3.06%及1.70%)。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势(>90%)。高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。进一步统计表明，月人均收入大于32.3项目发展优势2.3.1独特的市场卖点按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口提供客源提供客源运营单元强化顾客生态农场运营单元生产单元提供客源(1)生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性(住高档农家别50亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产2.3.2资源优势2.3.3政府的大力支持台阶。2009年GDP成功超越自贡市，2011年将继续加大招商力度，深入因而必须通过培育和建立可持续产业来保证市域国民经济的长期稳2.4投资必要性3建设项目选址3.1场址位置项目总占地面积约200亩，其中，一期占地70亩，二期占地130亩。3.2项目区的建设条件3.2.1项目区地理位置3.2.2自然条件-28℃,一月均温6℃-8℃,七月均温26℃-28℃,最高气温可达41℃,约占全年雨量的60%,高温期与多雨季基本一致，春季约占17%,冬季仅占4%。米，平均比降4.5%,水能蕴藏量有14.5万千瓦可供开发.较大支流有9.2亿千瓦时，现已开发的水能资源仅占可开发量的21.7多年平均流量317m3/s,年径流量100亿m3,年径流量变差系数(Cv)为长2.5km,为常年性支流，集雨面积为1539km2,年均径流量4.9亿m3;小清流河发源于安岳县南熏乡，全长56km,在高寺山5、植被资源生长。树种资源有60多个科，110多个属，190多个种。内江由于海拔高3.2.3社会经济状况远县、资中县、隆昌县。111个乡镇，2070个253个社区居民委员会。2008年总人口425.05万，其中非农业人口84万，农业人口341.06万，耕地16.37万公顷，人均占有耕地面积0.0385植面积为143万余亩；其次是玉米、红苕和小麦等；经济作物主要有油3、基础设施kVA,水电资源丰富，有一座装机容量达1.8万千瓦的110kV电压等级的4、旅游资源内江现有旅游景区28处，旅游景点180多处。其中资重龙山——白3.2.4交通运输情况132条乡道公路纵横交错于全市112个镇(乡);内河航道现有10条，通航里程达416公里，有74个乡镇通水路。内河航运以沱江为主，沱江自境内全长119.062千米。内江至昆明铁路自成渝线内江站重庆端道岔 资威线自成渝线资中站重庆端道岔(190.376千米)接轨引出，经宋家铺抵威远县坭河。正线长29.3千米，站线长2.7千米。建桥梁3座，隧道1个，涵洞65道。目前正在建设的成渝客运专线纵贯内江全境，设计时规划修建绵(阳)遂(宁)资(阳)内(江)自(贡)宜(宾)和内泸(州)有成自泸高速公路、内遂(宁)高速公路(在建),内威高速公路、资威快速通道(规划中),成(成都)广(广州)公路、川鄂(湖北)公路、川云(云南)公路、内宜公路纵横境内。境内国道干线(高速公路)149.2千米，国道134.3千米，省道152.2千米，县道89.3千米，跨地区县道境内段303.3千米，县内县道394.5千米。成都距内江为172公里，全程每20分钟一班，票价为50元左右。由四川省和当地共同投资300多万元新建成的这座岸线长700多米，年5月开工修建，到今年7月213.3项目选址意见选场址具备发展现代生态养老和休闲度假区的各项条件，可以选择。4项目总体方案设计(1)主题定位(2)市场定位(3)功能定位(4)档次定位老(含食宿、养身保健等);(2)生态休闲度假(含高端度假消费、散客休闲度假消费、其他项目如生日和婚宴等收入);(3)苗圃效益。4.3总平面布置4.3.1总平面布置方案类型面积(m²)所占比例(%)备注老年标准公寓医疗康复中心高档四合院公寓豪华贵宾公寓临江娱乐室餐厅茶坊活动健身室厨房、食堂门卫室等辅助用房停车场利用空闲地总有效面积4.4工程建设方案4.4.1主体工程建设豪华贵宾公寓3栋，每栋建筑面积约120m²;共计360m²。充分利用沱两个相对独立的四合院，每个庭院17个房间，每间约20m²,共计约800寓分两栋，每栋6层楼，每间约22m²,共计98间，约7000m²。(1)养生餐厅(2)休闲茶坊(3)临江娱乐室(4)活动健身室(5)厨房、食堂(6)户外庭院、绿化(7)停车场表4-2辅助工程项目组成工程分类项目名称建设内容辅助工程给水给水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供电用电设备均为二级负荷供气天然气管道从市政天然气干道就近引入，在管道入口处设控制阀沼气池编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其他费用投资合计1老年标准公寓2医疗康复中心3高档四合院公寓4豪华贵宾公寓5临江娱乐室6餐厅7茶坊8活动健身室9厨房、食堂门卫室等辅助用房停车场围墙二期工程(一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设其他配套(配电、安全、消防等)合计5环境保护5.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析1、水(1)施工期平均施工人员50人，用水定额0.03m³/d,年用水850m³/年，生活用水排放系数为0.75,则生活污水排放量为675m²/a,主要污2、空气污染(2)废气：废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾4、噪声(1)固定噪声源搅拌机等施工设备昼间噪声限值为70dB(A)-75dB(A),夜间噪声限值为55dB(A),根据以往监测资料显示，单台设备在40m以外产生的声级值满足施工噪声昼间的限值标准，夜间施工设备噪声达标距离在200m以外。施工区附近没有村屯，施工机械噪声仅对施工区施工人员造成影响。(2)流动噪声源村镇时，居民生活将受到一定影响，需要采取措施防止噪声污染。运输内容车辆类型噪声级土石方阶段土方运输大型载重车结构阶段商品混凝土等混凝土罐车、载重车5、生态环境影响分析(1)施工对植被的影响(2)施工对水土流失的影响工期将使地表处于疏松和裸露状态，这将为地面径流水蚀提供垫面基础，(3)施工对土壤环境的影响NH-N,各污染物排放量为COD.产生量8760kg/a;NH₃-N产生量876kg/a;(1)厨房油烟(2)汽车尾气空燃比：12:1。车辆怠速状态(V≤5km/hr)运行，平均耗油量为0.15表5-3。表5-2汽车尾气中各污染物浓度污染物单位怠速正常行驶备注%2容积比容积比容积比表5-3汽车尾气排放源强计算结果泊车位园区道路合计5.2项目拟采用的环境保护标准主要污染物主要污染物浓度限值日平均值：小时平均值：昼间≤65dB(A)夜间≤55dB(A)(3)噪声：运营期执行《工业企业厂界噪声环境排放标准》5.3环境保护措施5.3.1施工期环境保护措施(2)施工现场周边应设置符合要求的围挡。22:00~次日6:00停止施工。5.3.2运行期环境保护措施表5-4不同的自然生态处理系统的要求场地要求慢速渗滤快速渗滤地表渗流地下渗流稳定塘土层厚度(m)地表坡度(%)土壤类型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土气候冬季水需终年运行冬季降低负荷运行或储存终年运行终年运行冬季降低负荷运行或储存占地性质征地绿化经济作物征地或废地利用占地面积预处理最低程度一级处理一级处理格栅筛滤化粪池一级处理格栅筛滤格栅沉砂污水最终去向下渗蒸散下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散外排可收集利用典型植物谷类牧草林木无需求牧草草皮花木芦苇等无沼气沼气有机肥图5-1生活污水处理工艺流程图3、噪声治理5.3.3节能措施(1997)2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇(二)工程措施(三)防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生(四)防洪6项目的组织管理和劳动定员(2)国土资源局办理土地预审。(1)规划部门对初步设计的规划要求进行审(4)人防办对初步设计的人防设计进行审查。(5)国土资源局进行用地预审。(6)市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设(1)公安消防支队进行消防设计审查。(2)人防办进行人防设施审查。(3)建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关(4)规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建(1)建设单位办理施工报建登记。(2)建设方对工程进行发包，确定施工队(3)建委组织职能部门对工程开工条件进行(1)以下证明材料：(3)工程施工合同；(1)建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告6.2组织机构6.3人力资源6.4员工培训组织培训学习。6.5管理机构和设置办公室：负责度假区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。餐饮部：负责养老院和度假区所有餐饮服务工作。环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、绿地及苗圃管理等。6.6劳动定员序号部门人员备注1总经理室3高级管理人员32办公室3中级管理人员13财务科3中级管理人员14医疗保健中心中级管理人员35餐饮部中级管理人员36保卫、消防科5中级管理人员17环卫科5中级管理人员18服务员及苗圃工人中级管理人员2合计不含苗圃临时增加工人随着项目的逐渐推进，其组织机构及项目运行人员配置将增加至7项目施工条件和进度计划7.2进度计划(1)项目决策阶段(2)项目准备阶段(3)项目实施阶段(4)项目施工阶段(5)竣工验收阶段年4月一2012年6月；二期工程2012年7月一2014年4月。(1)前期工作阶段(2011年4月-2011年6月)4)施工单位和主要材料的招投标工作。(2)一期工程施工阶段(2011年7月一2012年6月)(3)二期工程施工阶段(2012年7月一2014年4月)序号年2011年2011年2012年2013年2014年季度工程名称4-6月3-4季度1-4季度1-4季度1-4月一前期工作阶段二1老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高2活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房34二期工程(一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设)三8项目投资估算和资金筹措(5)不可预见费。8.2项目总投资估算(一)投资估算说明(1)项目论证费(2)工程勘察设计费价格[2002]10号)规定计算。(3)施工图审查费(4)环境影响评价费的重在影响所需的费用，包括编制环境影响报告书(含大纲),环境影响(5)工程造价咨询服务费(6)工程建设监理费(1)建设管理代理费(2)建设工程质量监督费(3)建设工程综合服务费按中标额的2.8%计算。3、预备费(1)基本预备费费率可按5%—8%计取，本工程按5%计取。(2)价差预备费(二)投资估算表编号工程或费用名称建安工程费设备费其他费用投资合计占总投资比例备注单位单价(元)第一部分：工程费用1土地租用(3年建设)年2老年标准公寓3医疗康复中心4高档四合院公寓5豪华贵宾公寓6临江娱乐室7餐厅8茶坊m9二期工程(一期配套扩建、医疗服务、苗圈工程建设等)3其他配套(配电、安全、消防等)二第二部分：其他费用1勘察设计费02施工图审查费3可行性研究编制费334可行性研究评估费5环境影响评价费556工程造价咨询费887工程建设监理费8建设管理代理费三第三部分：预备费1基本预备费(—+二)*5%计2涨价预备费Z项目总投资比例(%)8.3资金来源及资金筹措8.3.1资金来源2、申请四川省红十字会专项资金1500万元。8.3.2资金筹措方案本项目总投资1.5亿元，其中一期工程投资4000万元，二期工程投资1.1亿元，筹资方案如下表。表8-2项目资金筹措方案股东各占比例序号建设内容筹集方案金额(万元)占总投资比例1一期工程企业股东自筹申请四川省红十字会专项资金2二期工程股东增资和一期利润合计8.4资金使用和管理8.5投资使用计划1、前期(规划、设计、地勘、咨询、招标等)预计投入90万元。2、土地租用，按3年建设期计算，预计投入72万元。3、一期工程建设预计投入3045万元。4、二期工程建设预计投入1.1亿元。5、预备费和流动资金等预计投入793万元。9项目招标9.1项目招标范围位。9.2招标单位资质要求9.3发包方式9.4项目招标的组织形式9.5项目招标方式2、评标原则10项目经济评价3、项目建设期为3年，计算期为10年。4、贴现率取8%。为150-200人。率6%。10、固定资产净残值率取5%,设备按10年进行折旧，房屋按20年10.2财务计算10.2.1销售(营业)收入(1)高级养老院食宿收入(按80%入住率计算)万2)四合院公寓：34间×0.8×4000元/间/月×12月=130.56万(2)医疗康复中心：500人×500元/人/月×12月=300万1)豪华贵宾室(含生日、婚宴等):3间×4000元/间/天×300天=360万2)普通散客：200人/天×50元/天/人×300天=300万(2)一期度假区扩建收益：700万；(3)苗圃收益：估计销售额2.5万元/亩，可实现直接销售收入约300万元/年。收入约4577.44万元/年。10.2.2销售(营业)税金及附加建设税和教育费附加分别按增值税的5%、3%计算。正常经营年份税金及附加总额134.62万元，其中：增值税124.65万元，城建税6.23万元，教育费附加3.74万元。2、二期工程正常经营年份税金及附加总额162万元，其中：增值税150万元，城建税7.5万元，教育费附加4.5万元。本项目累计销售税金及附加共计296.62万元。10.2.3成本概算采用要素法测算企业的生产总成本为726万元，详见下表10-1。表10-1成本估算表序号规模单价投资额(万元/年)一一期工程1土地租赁70亩2养老院营运成本3度假区营运成本4工资及福利费100人5管理维护费6年折旧费小计二二期工程1土地租赁130亩1200元/亩2扩建养老院营运成本3扩建度假区营运成本4苗圃生产成本小计合计10.2.4利润及分配(1)一期工程销售(营业)额2077.44万元-固定成本409.4万元-销售税金及附加134.62万元=1533.42万元(2)二期工程销售(营业)额2500万元-固定成本316.6万元-销售税金及附加162(3)综合利润销售(营业)额4577.44万元-固定成本726万元-销售税金及附加296.62万元=3554.82万元2、分配10.3盈利能力分析(1)一期投资净利润率=(1533.42-383.36)÷4000×100%=28.75%(2)二期投资净利润率=(2021.4-505.35)÷11000×100%=13.78%(1)一期投资利税率=(134.62+383.36)÷4000×100%=12.95%(2)二期投资利税率=(162+505.35)÷11000×100%=6.07%(3)项目平均利税率=(296.62+888.71)÷15000×1