2016年第30期房地产业要参

会员资料仅供参考房地产业要参编辑委员会编辑 2016年8月8日（第30期）本期要目“本期重点本期重点 1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。本周分析本期评论“下半场”开局连续降温中国楼市走向拐点？ 多重因素推动下，今年以来中国一二线楼市经历了以“涨价抢房”“地王”井喷为标志的“最火上半场”。而“下半场”的开局则连续降温，引发一些人忧虑：前期需求透支之后，房地产市场是否就此走向拐点？ 自2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入回升周期，销售、房价大幅回暖，房地产投资增速也在2016年年初出现谷底反弹，一二线热点城市的房价和地价经历了一轮狂飙。中国指数研究院报告显示，上半年，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市新建住宅累计涨幅超过20%；厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。 土地市场方面，据中原地产研究中心统计，上半年全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%，167宗溢价率超过50%。今年以来，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面地价涨幅已超过100%。 值得注意的是，除了传统意义上“面粉”(土地)与“面包”(房子)的供求关系外，今年以来楼市的快速上涨一定程度上是受到“和面的水”(流动性)大量注入的影响。 经济学家吴敬琏近期指出，目前中国房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。 这意味着在很多城市，房地产市场的“狂奔”与实际需求基本面有所脱节。一旦未来货币信贷政策收紧，这些城市的房地产市场会因需求青黄不接而出现明显回调。 特别是前期楼市上涨较快的苏州、南京等城市，下半年成交量和房价均面临调整，现在这种调整已经拉开了序幕。中指院报告称，苏州自今年4月以来成交量持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。此外，南京、无锡及合肥上半年成交量已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，这些城市需求透支的迹象明显，后市量价调整的可能性很大。 不过，中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌并不认为这种回落和降温是拐点到来的信号。房地产市场与其说是遇到拐点不如说是进入短周期的回落阶段。 顾云昌指出，中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。一周提示 ◆34年城市建设用地增加6.44倍 中国市长协会发布《中国城市发展报告(2015)》显示，我国城市建设用地扩张速度明显高于人口增长速度，在过去的34年里，中国设市城市建设用地增长了6.44倍，年均增长率达6.27%。 不同规模、等级城市间的城市建设用地也存在差异。《报告》指出，大中小城市建设用地的占比基本保持在5:2:3，大城市数量最少，却消耗了最多的城市建设用地面积。具体来看，省会城市和计划单列市建设用地占比高达全国三分之一以上，且有增加趋势。报告指出，2000年31个省会城市和5个单列市的建成区面积分别占全国城市建成区总面积的27.4%和34%，而到2014年，其占比分别提升至34%和34.1%。 ◆中国今年已有22个城市宅地出让超百亿元 中原地产研究中心近日发布的统计数据显示，截至目前，今年住宅类土地单个城市出让额超过100亿元人民币的城市合计有22个。这22个城市大多为一二线城市。 数据显示，22个城市今年以来合计住宅土地出让收入为7579.5亿元，同比上涨89.2%。由于今年各地供应的商品房住宅土地与去年同期基本持平，因此土地出让收入的大涨主要来源于地价上涨的带动。从住宅土地平均楼面价来看，这22个城市地价同比涨幅高达85.8%。 22个城市中，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面价涨幅超过100%。热点分析上半年形成周期性高点楼市下半年及明年初将续下行 本刊综述告别野蛮生长以及黄金时代之后，房地产行业如今陷入一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的节奏，分化、并购、转型、跨界、多元化、出海、回归一二线等，房企的选择五花八门、不一而足。不少专家认为，今年上半年楼市已形成周期性高点，今年下半年及明年初将呈下行趋势。 国内楼市下行趋势形成 住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长。 顾云昌指出，房地产有一个短周期，这个周期大约是3年左右，其中包括上涨和回落。各城市情况不同，一二线城市可能会更贴近市场波动，三四线城市可能会滞后一些。由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长，在下行过程中，购买力将会下降，观望情绪会加重，这种特点，将会在三四线中小城市更为明显。 由此判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房地产市场涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已形成趋势。 迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示，国内房地产市场目前处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段，建银精瑞资本作为一家房地产基金管理公司，近年来逐渐缩减国内业务。 市场分化后泥沙俱下 对于2016年上半年地王频出的现象，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，地王造就楼王，同时挤出普通商品房供应拉高房价，未来中低端的产品越来越少，价格也会越来越高。 新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示，在中国经济新常态下，房地产有三个调整同时来袭：一是“周期性调整”，而企业的对策是等待；二是“结构性调整”，企业的对策是转型；三是“趋势性调整”，企业的对策是创新。 在一系列分化下，房地产市场也是泥沙俱下。 聂梅生指出，如今政府在提倡租售并举，确实满足了居住使用的需求，这种去库存方式是良性健康的。但另一种现象应当引起警惕，去库存确实把房子卖光了，但购买者大多都是投资客，很多房子没人住，造成了房地产高空置率，长此以往，那就是恶性去库存，只是房子从开发商手里转移到了投资客手中，让库存搬了一次家，不是真正意义上的去库存。 顾云昌表示，地方政府在去库存的时候，应该对这种现象进行重点关注，同时解决配套建设问题，采取一些新颖的模式，解决由于“候鸟”人群造成的房屋空置，对于投资客造成的高空置率，应该警惕其对楼市未来发展带来的风险因素。 首开集团党委书记、董事长潘利群认为，市场上悲观声音不少，主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等，这些支撑过去高增长的动力正在减弱。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁荣，有政府保障和去化保障的地王才可靠。 后市政策微调可能性加大 REICO工作室在论坛上发布的《2016年第二季度中国房地产市场报告》对三季度市场预测认为，市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松，市场维持低增长的态势，增幅继续二季度末期回落趋势，投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。 聂梅生提出，房地产的供给侧改革，必须从三个方面入手，第一是土地供给侧改革，政府应该积极推动同地、同权、同价农地入市；第二，房地产投融资体制改革，必须加大直接融资比例，建立各地房地产投资资金；第三，房地产税费改革，针对企业而言，应该将土地出让金与税费并轨，规范纳税。 顾云昌表示，下半年的调控政策，应该更细化，从分城施策到一城一策，中央要进一步下放权力和责任到地方政府，更大地利用市场进行资源配置。以北京及周边区域为例，顾云昌表示，热点区域和城市不宜频繁出调控政策，建议维持现在的政策。资产泡沫“重灾区”？房地产政策面临收紧预期 由于近几年房价快速上涨，以及极强的“吸金”能力，房地产被认为是资产泡沫的“重灾区”。分析人士指出，去年以来，由于实体经济不振、股市连续震荡，各路资本蜂拥进入房地产业，并推动地价和房价的快速攀升。这一过程又在信贷支持下被加速。按照政策基调，这种现象极有可能在未来受到制约，与此同时，热点城市的楼市政策也有可能收紧。 房地产市场局部出现泡沫 尽管中央政治局会议并未明确指向房地产，但鉴于去年末以来市场的爆棚，房地产业仍被认为是资产泡沫的“重灾区”。 根据国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，增长42.1%。按照住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点，今年全年，房地产销售面积和增速都将超过2013年，创历史新高。 这是中国房地产发展史上最迅猛的行情之一。尽管供需两端的指标增速从5月就开始出现下滑，但房价和地价都已达到历史高位。 上海易居研究院智库研究总监严跃进表示，过去多年来，房地产市场总体供不应求，其价格虽有上涨过快的时段，但有一定合理性。2014年之后，供需关系逆转，行业内生动力不足，房地产价格的过快上涨，带有一定的“泡沫”成分。 对于“泡沫”的界定，严跃进认为，如果把价格虚高作为对泡沫的定义，那么从短期市场可承受能力角度看，无论是土地价格还是房产价格，都存在资产泡沫风险。另外从区域市场看，实际上目前热点城市都有所存在。 上海证券也指出，中国长期性的资产泡沫主要存在于楼市。房地产由于其深且广的产业关联性和带动性，过去很长时间内被定位为国民经济的主导产业。房价增长持续大幅度超出其它价格（如消费价格、工业价格）的增长，中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长，并显然伤害到了实业发展。 从“泡沫”的成因上看，大量资金的流入被认为是主要因素之一。数据显示，2016年上半年，全国新增人民币贷款7.53万亿元，同比增加14.96%。分部门看，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比达到4成。其中，短期贷款增加3260亿元，中长期贷款增加2.62万亿元。国资疯狂拿地，在推高资产泡沫方面，有着一定的推动作用。其一，抬高土地价格。在上述219宗高价地块中，溢价率超过50%的地块多达167宗，占比76.3%；而溢价率超过100%的地块也达到109宗，占比49.8%。其二，推动房价上涨预期。高价地的频繁出现，对于开发商的定价策略有着较大的刺激，而周边二手房的价格更是短期内上涨明显。 政策调整路径渐明 事实上，在此次中央政治局会议前夕，官方媒体已经针对房地产市场的异动进行发声。7月19日、20日、21日，新华社连续发布三篇评论，分别针对市场风险、“地王”危机和“去库存”战略，文章对信贷风险、央企国企拿地，以及加杠杆去库存等现象进行了批评。这一系列文章的发布，被认为是监管层对当前市场现象的一种批评，并暗含了未来政策调整的可能。 在此之前，一些热点城市已经出台差异化政策，对当地市场进行调整。其中包括，上海、深圳提高限购门槛，北京在局部区域（通州）提高限购门槛，并通过打击首付贷等进行去杠杆。南京、苏州实施限价政策，并在土地交易市场推出价格过高时自动中断交易的“熔断”机制。厦门全面提高贷款购房的首付比例和贷款利率。 分析人士普遍认为，在此次中央政治局会议之后，未来与房地产相关政策微调的可能性仍然很大。 而在对市场影响最大的货币政策上，受访者普遍认为，鉴于当前的经济增速放缓、民间投资萎缩剧烈的背景，未来信贷政策恐很难有所收紧，但继续放松的可能性也不大。 严跃进认为，由于房地产市场在国民经济中地位重要，房地产政策的取向不仅仅取决于市场本身，还要视宏观经济走势而定。加之当前市场出现的明显分化特征，这也使得楼市政策的复杂性大大增加，过去“一刀切”的手段不再适用。 对于未来的市场走势，受访者普遍认为，在经历过4月的市场高点后，市场本身就已进入下滑周期，下半年市场降温将不可避免。而若政策层面有较大动作，不排除会加剧波动的可能。上海证券认为，房地产市场存在的资产泡沫将对经济带来考验，但在保持汇率稳定、泡沫不再扩大的前提下，通过城镇化进程，以及对农村集体资产的“确权”和可交易化处理，仍可在中长期内消化上述泡沫。 权威角度房地产税不等于房产税 近日，G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟重提房地产税改革。 为此，已历时两年的房地产税提法和此前已经在上海、重庆试点5年的房产税成为撩动楼市神经的敏感话题。 中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮表示，房地产税不是房产税，加一个字，就是完全不同的另外一个税种。 业内一位分析人士认为，房地产税的提法意味着要把土地的部分纳入进来，在楼市热度不减、地王频出的半年试点，中央再次提出加快房地产税税制改革，透露着决策层对当前整体楼市的关注和思考，释放出楼市调整信号。 楼继伟表示，只有改革所得税制和房地产税制，才能更好解决包容性增长和收入分配问题。 业内人士认为，房地产税通过税收政策调整，使房地产投资过程更趋理性。但征收房产税仍存争议，争议点主要集中在是否会侵犯到财产权，以及哪些房产应纳入房产税范畴等。此外，征收房产税或有利于地方政府税收和实体经济，使各产业发展更均衡。 一项新税种 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产税包括很多环节，比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收，才是我们一直频繁提及的房产税。 而据公开资料发现，早在2012年9月，国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，评估价值里包括了地价。 2013年之后，扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及，而在当时，“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。 财政部一位相关官员表示，根据财税部门的政策设计，房地产税在设计上将提出逐步提高直接税比重，减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。对于房地产税而言，主要是把土地的部分加进去，这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。主要体现在土地出让金的缴纳方面。 目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而按照丛明的说法，房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税，上述官员表示，二者具有相通性，属于重复征收。 一位地方财政厅相关负责人表示，此前中央曾考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。 但是，这一方式在随后的推进中仍然受到了地方掣肘。 专家表示，这毕竟土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。该负责人对此表示，中央与地方在这一问题上仍存在分歧，初期则是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现清费立税。 房产税试点不成功 而对于已经试点多年的房产税而言，尽管原本一直被业内称为楼市调控的“另一只靴子”，但试点至今日，却变得有些“索然无味”。 陈淮此前曾公开对已经试点多年的房产税政策表示，重庆和上海的房产税试点可以判断为不成功，没有扩围的意义。 做出如此判断的一个重要依据，是房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。 国务院发展研究中心一位负责人表示，从近几年来看，重庆和上海的商品房成交价格都有所上涨，尽管上涨幅度不同，但房产税作为抑制房价的利剑，目前的效果仍然没有表现出来。 从上海、重庆房产税试点来看，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量。与此同时，现在住房信息系统仍不配套，业内人士多认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。 中国财税法学研究会会长刘剑文坦言，征收房产税，需要居民住房信息联网、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看，我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。 另一方面，对于决策层而言，房产税的试点方案依据仍然是国务院会议精神，不仅不是法律，而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定，如要扩大铺开，其中可能出现的一系列问题也就没了法律保障。 但时至今日，房地产税的立法工作迟迟没有公布进展，此前，业内人士曾透露，主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。 具体操作难度较大 全国人大财经委副主任郝如玉曾表示，目前房地产税仍然在起草过程中，操作难度很大。 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，房地产税在去年底和今年两会提出次数较多。它是将房地产从土地出让到房产销售，最后到房屋保有，整个链条上的税收进行梳理和减并，再重新设计税收。而房产税是整个房地产税链条上的一个组成部分。 明源地产研究院副院长刘策表示，作为流通环节的房地产税，可以降低征收成本。同时，只是各种税收统一名称，并没有增量。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税或房产税本身是从税收对各类收入或经济收益重新调整的一个手段，所以可理解为对后续住房投资和持有等实行税收方面的管制，解决的是通过税收政策调整。使得房地产投资过程更具理性特征，同时新的税收收入也可用于其它住房困难群体的住房条件改善。 作为房地产保有环节税收之一的房产税，上海和重庆自2011年起便开始试点征收。上海的方案主要针对家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），税率为0.6%或0.4%。而重庆则是针对个人拥有的独栋商品住宅或个人新购的高档住房，税率为0.5%至1.2%之间。 从上海和重庆的试点来看，征收情况并不理想。刘策表示，当时推出房产税的背景主要是因为房价过快上涨，引来许多投资需求。为遏制投机炒房，希望通过房产税来增加持有环节成本，降低投资意愿，使房子尽可能满足居住需求，达到调控房价的目的。但从这几年试点城市的实施效果来看，尚未达到预期。 李宇嘉认为，现在重庆和上海房产税的试点，没有真正按照不动产保有环节的征税模式来征收，范围和税率都与真正的房产税有差别。因此，它本质是房地产调控政策的组成部分，而不是一个税收政策。房产税本身应是税收体制、财税体制的改革，而不是调控。 业内人士认为，目前要推行房产税备受争议，主要难点在实际操作层面。同时，我国房产税与国际上并不相同，有其特殊之处。我国房产税将会在土地国有制的基础上实施。 严跃进指出，美国等市场的房产税征收，类似中国的物业管理费，相应的税费使用将用于社区建设。而中国房产税的征收，更像是一种增值税，是处于对收入不同的调节需求。 促使各产业发展更均衡 征收房产税后，社会资本究竟是否会回流到实体经济中，严跃进表示，征收房产税，会使得很多资源或资金流入到其他实体经济中，所以从房产税转移到实体经济的考虑确实是后续需要关注的一个内容。即除管控房价外，还能使各产业发展更均衡化。 而刘策则认为，征收房产税，对实体经济的影响很复杂。如果通过房产税，遏制了房产投机，让人们把精力主要放在创新发展上，则是有利的。但新的税收一定会产生新的成本，会传导到实体经济运行成本，这个对经济又是不利的。实体经济还是应该主要依靠深化供给侧改革，依赖创新来驱动。 此外，对于未来可能率先开始征收房产税的城市，李宇嘉认为，从目前来看，主要会在热点城市，特别是京沪深。京沪深等一线城市集聚了全国最优质的公共服务资源和就业环境，人口和资金资源向此类城市集聚的过程难以结束。 因此，高房价从长期来看，是难以控制的，在这种情况下，通过房产税来调节一线城市的收入差距，将买房需求向周围都市圈副中心转移，这是我国在三大都市圈探索建立公共财政的必由之路。趋势判断上半年楼市去库存成效初显下半年热点城市去杠杆料成主题 无论官方权威的国家统计局，还是行内专业机构的数据均表明，上半年房地产市场“去库存”成效初显，但值得注意的是，上半年消化的库存主要在一二线城市，三四线城市压力仍大。发改委新闻发言人赵辰昕日前为下半年楼市调控定调时称，将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”。分析人士预期，随着“去库存”大方针下“控风险”意识增强，下半年热点城市或面临调控收紧，调控政策的主要特征将是去金融杠杠，这些城市的房价涨幅有望被抑制，未来楼市降温可能性大。 多数一二线城市已无高库存压力 近日，国家统计局公布上半年中国经济数据，地产市场“期中考”部分成绩单出炉。“量价齐升、城市分化”是上半年商品房成交的主要特征。统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积和销售额分别同比上涨3.9%和10%。去库存方面，6月末全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，这是今年以来连续第4个月库存减少。而此前据中国指数研究院监测的13个重点城市来看，2016年上半年住宅类项目共计开盘1157次，去化率均值为74%,共计有102个项目开盘即成“日光盘”。中指院监测的50个代表城市中，上半年一手住宅月均成交约3570万平方米，同比增长近四成，绝对量为历史同期最高水平。从各级城市来看，上半年各类城市同比均增长，二线城市成交同比增幅最高。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，上半年去库存成效显著，多数一二线城市已不存在高库存压力，一系列去库存政策“组合拳”发挥了效用。去年以来至少有28个省份发布“去库存”政策，涉及减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等。 三四线城市去化时间仍超15个月 中国指数研究院的报告显示，一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，热点城市平均去化时间已降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，部分城市库存去化时间在20个月以上。 如粤北一位地产开发商就坦言，三线城市的房子确实不太好卖，他告诉记者，某大型上市房企在当地推第一个盘卖得还可以，但第二个盘已基本推不动了，外来人口流入不多的城市很难创造新增需求，当下这种困境在三四线城市普遍存在。 显然，中央已关注到这一点。发改委新闻发言人赵辰昕14日为下半年楼市调控定调，称将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”，对一线及部分二线城市加大住房供应防止房价过快上涨，对三四线城市等商品房库存较大的城市则继续积极化解库存。延伸分析全国棚改货币化安置五成以上助力楼市去库存 本刊综述根据官方数据统计，如加上2015年的580万套棚改房，自2008年至2015年的八年间，我国共计进行了2630万套的棚户区改造。 棚改任务逐年加码，一方面是改善相关民众的居住条件，另一方面，政府也打算通过加大货币化安置方式，帮助解决一些城市的楼市库存问题。 从统计数据来看，全国棚户区改造的速度依然在加快，同时货币化安置的比例有望进一步提高，力争达到50%以上，可以帮助解决一些楼市的去库存问题。 住房和城乡建设部近日发布消息称，今年1-6月，全国已开工棚户区改造401.64万套，占年度目标任务的66.9%，完成投资6794亿元。此外，今年1~6月，全国城镇保障性安居工程基本建成365.98万套，占年度目标任务的97.7%。按照预定计划，2016年是“十三五”的开局之年，政府工作报告明确要求，今年要开工改造棚户区600万套，同时要提高货币化安置比例。 住建部副部长倪虹在今年全国两会期间曾表示，“十三五”的棚改任务依然艰巨：一方面，“十三五”期间棚户区改造的“硬骨头”项目越来越多，征收拆迁的难度也会更大；另一方面，由于一些地方财政收入的增速放缓，配套资金的难度也会增加。在这种情况下，要完成600万套的棚改任务，压力很大，困难也不少。但我们有信心全面完成任务。 2016年全国棚改任务为600万套，将有6个省的建设任务超过30万套。而在2015年，全国计划开工建设保障性住房740万套，其中棚改580万套，为历年之最，湖北、山东、河南、贵州等7个省的全年棚改任务超过30万套。 “十二五”之前，我国保障房主要以廉租房、经济适用房为主，“十二五”前期，面向城市“夹心层”群体的公租房开始被政府大力推广，并在此后与廉租房逐渐并轨。到了“十二五”中后期，棚户区改造已经成为我国保障房建设的主力类型。2014年我国改造了棚户区470万户以上，到了2015年，这一计划上调至580万套。 根据官方数据统计，如加上2015年的580万套棚改房，自2008年至2015年的八年间，我国共计进行了2630万套的棚户区改造。棚改任务逐年加码，一方面是改善相关民众的居住条件，另一方面，政府也打算通过加大货币化安置方式，帮助解决一些城市的楼市库存问题。 倪虹在今年两会期间表示，（货币化安置）有利于当前房地产市场的去库存。去年看，棚改货币化安置的比例达到了29.9%，今年要加大工作力度，力争向50%努力，可以消化库存，也可以提高效率，可谓一举两得。建设回迁房一般要两到三年时间，通过货币化的安置可以马上就让动迁居民住到新的房子里去，可以免受过渡之苦，提高效率。 。楼市应在防过快上涨和去库存之间寻找平衡 本刊综述下半年我国房地产目标，一是抑制一线、二线城市房价过快上涨;二是进一步加快去库存，在抑制房价过快上涨和去库存之间取得平衡。 上半年，房地产市场在一些热点城市出现了明显上涨，市场普遍认为，信贷规模的大量增加，是楼市火热的重要原因。下半年，信贷规模会否调整?房地产市场又将何去何从? 恒丰银行研究院研究员蔡浩说，2016年上半年新增人民币贷款7.53万亿元，较去年同期多增约1万亿元。在非金融企业贷款与机关团体贷款与去年基本一致的情况下，这多增的1万亿贷款全部来自住户部门，从期限来看，全部来自于中长期贷款，而住户部门的中长期贷款主要是由房贷构成的。蔡浩认为，可以理解为是房地产市场的火热推动了信贷规模的激增，而信贷规模的增加又反过来继续刺激了房地产市场，使得大量“地王”得以滋生。 财经评论员马光远认为，二季度特别是5月份以来，货币政策有明显收紧的趋势，下半年出现明显放松的可能性仍然比较小。 中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，我国楼市能否快速降温，信贷支持只是一个方面，从历史来看，更为重要的是民众的预期。目前情况下，M1增速长期高于M2，表明市场的投机和交易需求高涨，楼市可能会在调控之下趋于平稳。 楼市未来一段时间的走势，还可以从已经出现的一些趋势性变化中辨别方向。 首先，全国房地产开发投资增速出现回落。数据显示，今年以来，全国房地产开发投资增速出现明显增长，这表明开发商的积极性十分高涨。这一数据至今年4月份达到顶峰，今年1月至4月，房地产开发投资增速同比增长7.2%，1月至5月和1月至6月的增速分别是7.0%和6.1%，回落趋势较为明显。 其次，商品房销售面积和销售额回落。上半年销售面积和销售额的峰值同样在4月份，1月至4月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长36.5%和55.9%，而1月至6月，这两个数据分别为27.9%和42.1%，均出现了回落。 同时，房地产开发企业到位资金也出现微降。1月至6月，房地产开发企业到位资金同比增长15.6%，增速比1月至5月份回落1.2个百分点。其中，利用外资66亿元，下降63.2%。此外，70个大中城市房价涨势继续放缓。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市个数均继续减少，涨幅继续收窄。 对于下半年的房地产市场，董希淼认为，从基本面来看，资产价格的上涨不能长期脱离于实体经济，否则就可能不断积累金融风险。资产价格快速上涨容易带动其他原材料乃至物价指数的上涨，这会导致相关部门在实施货币政策时出现两难的局面。 马光远表示，下半年我国房地产的目标，一是抑制一线、二线城市房价过快上涨;二是进一步加快去库存，应该在抑制房价过快上涨和去库存之间取得平衡。 本周重点【政策指向】 福建出台商办去库存新政 日前，福建省政府办下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》，明确提出因城因地精准施策、严格控制商业办公用地供应等措施。其中商业办公库存去化期限超过36个月的，应暂停出让商业办公用地。 《通知》要求，各市、县（区）按照“细分、精准、配套”和一市（县）一策、一盘一策的原则，制定针对性强的商业办公房地产去库存措施，根据本地商业办公房地产库存数量，制定加快商业办公房地产去库存的具体优惠政策。对购买一手商业办公商品房的，可按所缴契税给予奖励。 各市、县（区）做好本地区商业办公用房市场需求预测，结合本地商业办公用房库存数量，严格控制商业办公用地特别是城市商业综合体用地的供应数量。其中，商业办公库存去化期限超过24个月的设区市本级、县（市），应明显减少商业办公用地供应规模；超过36个月的，应暂停出让商业办公用地，要防止以各类综合体名义，继续出让商业办公用地。 已实施房地产项目建设履约保证金或项目用地开发利用履约保证金制度的市、县（区），自2015年6月1日起，对新出让的经营性商业办公用地，可不向房地产开发企业收取履约保证金。 山西阳泉鼓励购买新建普通商品房每平米补2百到3百 为积极促进住房消费，消化商品住房库存，阳泉市出台了《鼓励购买新建普通商品住房补助和补贴实施方案》。 方案规定，购房补助对象是，阳泉市各县区农民或外来农民工、乡村医生、乡村教师、回乡创业大中专毕业生、大学生村官等，在市区包括城区、矿区、郊区、开发区购买已取得商品房预售许可证并经住建部门认定的新建普通商品住房，将给予购房补助。购房日期在2016年7月1日至2016年12月31日期间的，补助标准为平方米300元；购房日期在2017年1月1日至2017年6月30日期间的，补助标准为每平方米200元。目前，住建部门认定的房源有14家，要求住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在142平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 购房补贴对象是，凡在阳泉市市区购买新建普通商品住房的人员，购房人缴纳契税后，给予购房补贴。具体时间为，2016年7月1日起至商品房库存达到合理水平即去化周期将至低于18个月，或截止到2017年6月30日，按照房屋总价1%的额度发放购房补贴。【学界看法】今年底或明年前期将现宏观经济阶段性探底 本刊讯财政部财政科学研究所原所长贾康表示，对于整体经济而言，基本判断是会按新常态完成探底、在中高速增长中渐企稳，所以，不排除年底或明年前期，将出现宏观经济态势的“阶段性探底”。`“十八大”后开新局，短、中、长期衔接至关重要。强调现代国家治理、现代市场体系、现代财政制度、现代政治文明、现代发展理念。治国理政核心概念是“四个全面”的战略布局，在这个背景下，已经非常清晰。我们的年度指标表现是一降再降，我们必须认识在新常态下的引领。 而PMI的上半年表现，与工业增加值、企业利润、用电量、房地产业、PPI、CPI等的综合互动观察，居民消费仍相对强劲。地方、企业困难的分化，比如北上广深、民企中的规模以上企业有向好的苗头，有些不好的案例消息却往往耸人听闻，但是仍有十分困难的方面，比如东北、山西、温州，同时特别是需要警惕经济问题社会化、政治化形成“突发冲击”。 我们要利用品牌效应扩大规模，有些民营企业抓住机遇发展，比如华为。民营企业方面，如果说到和金融有关的，这些年不论是什么背景，保险公司、理财公司、财务管理公司，他们遇到的是什么困难？他们是高端引进，他们年年的业务增长规模上都增长30%-40%，这些都是通过市场不同角度的分析。 房地产业，我的基本看法是，在中国真实的城镇化率是40%左右，房地产业总体来说是景气回升，表现中国经济存在巨大的发展空间。我们现在如果从一线城市带动，如果是迅速蔓延到二线城市的升温。在经济总体下行过程中，房地产业可能在走在各个行业比较靠前的位置上，它的希望线也看得越来越清楚，而房地产业比较明显的回升是在工业化、城镇化、市场化、信息化上。难道真像很多人说的这么悲观吗？我们只要不犯低级的错误，这种悲观是不会出现的。 现在房地产稍微为难一点，带来的是相关基础设施方面，有更多的发展。中国建成区和相关周边区乃至城镇一体化发展的基础设施的建设，会拉动全产业链。经济和未来之间，由于城镇化高度发展期，而中心区的不动产评价价值是上扬的曲线的过程，需要注意，房地产业黄金时代过去以后，白银时代依然是含金量非常高的时代。企业界、投资界、包括农村界，可以一起实现共享。 希望在改革开放过程中，总体来说是共赢，是创新发展。需要强调的是，在民营企业投资下滑，有多少技术上的分析？必须强调民营企业总体的方向感，我们要做好相关的工作，把方向感清晰化，而种种相关的纠结，需要得到实际工作中的发展效率对冲，也需要我们有长远战略进行信息化，全面改革。【业界观点】今年全国楼市销量将再创新高 本刊讯今年上半年全国楼市升温较快，市场对楼市下半年运行趋势众说纷云。住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，今年的房地产市场相对来说还是比较平稳，总的销量会超过2013年，达到一个新高，地价也会创新高。 另外，今年下半年楼市仍会继续保持增长，但增幅会放缓，到2017年会是一个销售量的放慢甚至负增长。” 国家统计局数据显示，2013年全国商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%，是迄今为止成交面积最高的一年。 数据显示，今年上半年全国商品房销售面积已达64302万平方米，同比增长27.9%，但增速比1-5月份回落5.3个百分点。 顾云昌表示，国内房地产市场存在周期性、扩散性与区域性三大特征。 顾云昌表示，国内房地产市场从去年四五月份开始回暖、升温，到今年6月份增幅开始放缓，这正好是一年的周期。 除了周期变化，还有一个水波式的变化，房地产市场的升温、冷却是逐步扩散的，越靠近波纹中心的地方，变化越大，所以我们看到一线城市的房价变化起落最大，三四线城市比较缓和。 他还表示，房地产市场还存在区域性特征，如上半年比较热的二线城市，如南京、合肥、长沙等城市，房价涨幅较快，与当地的库存消化周期联系比较紧密。 一季度的房价高涨，与我们的货币政策影响最大，货币供应量很大，对房地产来说，影响很大，宽松的货币政策， 今年的房地产市场相对来说还是比较平稳，总的销售量会达到一个新高，2013年是最高，2015年次高。 另外地价也是新高，下半年增幅会放缓，但仍会增长，到2017年会是一个销售量的放慢甚至负增长 房地产的消费行为，是追涨怕跌，因此放缓之后，会进入一个下行周期，但下行周期是一个购买力积聚的过程，下行到一定阶段会再次回涨。 回涨的时间点，由城市人口流入情况、土地供给、货币政策几个要素影响。 顾云昌表示，下半年的调控政策，应该更细化，从分城施策到一城一策，中央要进一步下放权力和责任到地方，更大的利用市场进行资源配置。 具体到北京和周边北三县等问题，顾云昌表示，热点区域和城市不宜频繁出调控政策，建议维持现在的政策。【报告精粹】房地产市场将迎短期调整 社科院表示，从2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后，调整可能迟到，但不会缺席。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。 东部城市、一、二线城市和经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温，其他三、四线及以下城市将持续较冷。如果分城施策执行不到位，2016年全年市场分化将加剧。2016年全年，库存增加预计从三、四线以下城市继续向二、三线城市蔓延，房价上涨从一、二线城市向三线城市扩散。 1、基于华房指数对房地产趋势的预测 价格指数最新预测预警结果：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或将回落。另外，根据2016年1-5月34%的商品住宅销售增长率，2016全年（按至少20%的增幅推算）全国商品住宅销售面积有望达到历年的最高水平，超过13.5亿平方米。 2、基于房地产周期经验对未来趋势判断 本世纪以来，中国房地产存在着周期时间2-3年，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要是受到政策调整影响，加上预期相应变化，居民真实需求推迟或者提前释放，投资及投机也如影随形，从而导致房地产市场短期上下波动。 2013年是中国房地产市场的转折之年。2013年之前10多年，每次出现的调整都是在政策打压下的结果，每次出现的反弹都是市场自动反弹（除2009年外）；2013年及其以后的调整是在没有任何干预的情况下，房地产市场的自发调整。2015年市场无力自动反弹，是在政策刺激下反弹。 本次周期从2015年下半年开始转升，2016年可能调整，到2017年下半年完成一个周期。如果说2015年-2016年是政策刺激下的上升之年，2016年-2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。 3、基于影响因素变化对未来趋势预判 2015年下半年以来，房地产市场从缓慢到迅速好转。有制度变革因素作用，但政策因素是主要的。尽管政策刺激还要继续，如果在相关制度没有改变的情况下，从供给看，受市场回暖资金压力减少和预期影响，在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。从需求看，城市存量人口消费需求，经过2015下半年到2016年上半年将阶段性释放，城市内外投资投机需求决定市场形势，城市增量人口刚性需求决定于制度变革强度。如果没有制度变革，潜在需求难以释放，短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革，房地产市场调整可以延迟和减缓。【焦点关注】土地断顿三个月背后房企的生存之路 作为房地产市场的指示标之一，土地的供应和断供牵动着每一方的神经。 中原地产数据显示，2016年截止到7月25日，全国又拍出34宗地王地块，但处于一线城市的北京仍处于断供状态。自4月29日挂牌3宗住宅土地后，截止到7月25日，北京的土地已近3个月之久，北京已经无住宅土地新增挂出。 谈及该现象出现的原因时，新城控股集团副总裁欧阳捷表示，北京的土地供应少与房地产市场调控的相关政策有关。国家政策用于控制特大城市的城市边界和人口规模的增长，因此导致了一二线城市土地供应的不可增加。 对于火热的北京房地产体系而言，暂停土地供应固然是个降温手法，但对于想要占据北京市场更大份额的开发商来说，却是十分纠结。 专家表示，北京是个很纠结的地方，在北京要拿一块地非常困难。虽然现在北京并不是拿地的好时机，但企业的未来发展需要这样的市场，毕竟在北京抢到地就是抢占了市场资源。面对如今的土地市场，开发商普遍焦虑并寻找新的扩张路径。 土地供应创新低 事实上，土地停顿近2个月在北京市场并不少见，但如此少的供应却是第一次。 据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京共成交23宗土地，同比下降39.5%，是2010年以来首次低于30宗的半年数据。其中住宅用地仅为7宗，亦创造了近年来的新低。 某开发商表示，一方面，政府在高房价、高地价的舆论压力下，为了减少影响，会暂时控制土地出让，另一方面，随着近20年来北京城市的高速开发建设，北京房地产市场可供开发建设的土地资源日渐稀缺，在没有充足规划的前提下，不会轻易出让土地。 然而，土地供应的不足，让开发企业对稀缺的住宅用地资源争夺更加激烈，从而导致“地王”频出，楼面价不断上涨，即使六环外的土地都能创造出新地王。 从伟业我爱我家统计的数据来看，2016上半年住宅用地的平均楼面价为19972元/平米，同比上涨44.2%，住宅用地的土地溢价率为34.5%，均创造历史新高。 欧阳捷指出，北京人口在增加，但土地供应不增加，供求矛盾被激化，加剧了供求失衡的紧张关系。 地王频现，地价高于房价的畸形发展下，未来北京土地市场的走向问题引发广泛关注。 谈及目前的北京土地市场的投资态度，迦南资本创始人李晓东认为，现在大家都很迷茫，不敢投资。三四线不敢投，一二线也不敢投。市场好的地方地价高，地价高的地方市场不好。 李晓东表示，之前从来没有在如此不确定的市场情况下投资。目前的北京市场无法判断，因为地王的形成不是理性分析，而是在赌大小，目前北京市场已失去刚需生存空间，未来市场暂不明朗，也不乐观。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，随着“京津冀协同发展土地利用总体规划”、“五环内禁新增建设用地”等规定的出台，北京未来的土地供应或将继续维持低水平。 地价出现泡沫部分房企陷入焦虑状态 值得注意的是，相比于新房成交的竞争，土地市场的竞争火药味更浓。 对比今年上半年土地竞争大战不难发现，每一块土地都引来数十家房企的争夺，尤其是住宅地块竞争更为激烈，开发商都卯足了全力，已然不在乎溢价率。然而，僧多肉少，虽热在土地市场表现的淋漓尽致，但对于许多企业来说，拿地已经越发困难。 据中原数据统计，上半年在北京的土地市场只有13家企业有所斩获，能拿到地的基本以联合体和国企为主。 北京天恒置业集团地产事业部总经理周兴表示，今年的土地市场供给远远比预期当中要少，在北京拿地已经进入高难度的状态，对今年土地市场是处在一种焦虑状态。 2015年在北京拿下3块地的旭辉在上半年也没有收获，对此，旭辉北京总经理孔鹏表示，上半年旭辉在北京不是没有动作，而是没有成功拿地。目前在北京的市场，并不是拿地的最佳时机，因为上半年所有推出的土地基本都是地王。所有的土地旭辉都去现场了，我们始终在监控着市场，但地价触及了旭辉的利润红线，所以还在寻找合适的投资时机。 融创中国董事长孙宏斌此前表示，现在土地市场的地价是有泡沫的，土地价格涨得太高，价格过高。融创在内部暂停了在全国的土地拍卖，有点看不清，有必要停一停，观察一下。 住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，地价高于房价态势下，地价存在明显泡沫。泡沫问题实际上属于货币量的问题，大量资金流入土地市场造就了土地价格高位。有泡沫不一定是坏事，希望泡沫能够通过相关政策调整被吸收，而非单纯打破。 某开发商表示，土地供小欲求，应该是政府下了决定要调整市场的结构，但在调整过程中，由于土地市场是受严重调控的市场，是垄断卖家，如果过度的供小于求之后，这个市场会扭曲，后续的操作对开发商也好，对整个市场也好，不是一个良好的发展状态。 房企的应对之策之抓住时机 事实上，身处在土地供不应求的北京市场，如何抓住拿地时机已经成为企业要多思考的问题。 在2015年的土地大战中，有几家企业的拿地节点与拿地技巧一直被外界津津乐道。其中就包括2015年在北京拿了5块地的天恒与拿了3块地的旭辉。 周兴表示，踩点准确，在激烈竞争前提前布局，避免拿到高价地块，是我们的一个投资逻辑。预判区域市场未来的发展空间，随后进行大规模投入，争取在土地价格还没大涨之前成为比较早的进入者，是天恒的拿地策略。前两年天恒在北京南城的拿地投入，都是提前布局，现在南城的土地价格跟前两年比已经有了一个较大的涨幅。未来在别的区域也发现这样的价值机会，我们也会毫不犹豫提前进入，不会受制太多土地溢价率。。 去年土地市场的黑马旭辉也表示，对于拿地来说，对市场时机的把握是非常重要的能力，旭辉提前做到了这一点。孔鹏表示，。去年旭辉拿的地块，现在大家都觉得很便宜，旭辉北京今年想做到80-100亿，其实由那段时间的投资奠定的。投资不是持续性的行为，应该是一波一波的事情，当窗口期打开，就使劲做，投资窗口关闭时就忍住自己的投资冲动。 每家房企对于未来市场都有一个预判，然而在北京的土地市场，竞争者众，什么样的投资逻辑能等到想等的时机，一切都是未知。 房企的应对之策之并购 数据显示，今年北京拍出的土地地价已经普遍高于周边二手房房价。这也意味着开发商购买城区内改造项目比土地市场的成本低，也就意味着作为大型开发商，通过并购获得的利润也远远高于在公开土地市场拿地。 较早开始布局的万科以及融创已经在并购上走出了自己的一条路。 今年年初，融创公告显示在北京又收购了昌平东方普罗旺斯和怀柔长青雁栖湖别墅项目，合计收购独栋别墅260栋。其中昌平东方普罗旺斯项目已经改名为北京壹号庄园，并已在近期入市，第一次开盘便实现日光。 通过这样的并购，融创快速进入了中国多个城市。记者梳理发现，目前融创在中国6个区域、23个城市布局，共计有126个高端项目。 孙宏斌表示，目前我们有三分之二的土地都是通过并购获得，通过并购的方式扩大一线城市的规模使我们的计划，尤其是收购的价钱都很合理，利润也比较高，未来一段时间是已收购为主。 万科也在近年开始了收购的步伐，其中北京万科更是针对土地储备匮乏问题，在今年打造了曼哈顿计划。 万科北京总经理刘肖曾表示，收购城市核心区项目，以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业，进行改造从而获取溢价，是曼哈顿计划的策略。据 悉，位于奥林匹克森林公园北侧的翡翠公园以及位于国贸附近的大都会这两个地段较好的项目，均是万科通过收购方式获得。此外，曾有媒体报道，万科已经和四个项目达成了并购意向。 业内人士表示，并购、收购虽然可行，但无论是收购公司、项目还是地块前期都需要解决各种各样的问题，首先自身的股权和债权都需要梳理清楚，如果出现法律或其它方面的问题，不仅时间风险大，这些项目也都没法上市并表。 对此，孙宏斌表示，并购的项目一定有问题，要么是团队有问题，要么是项目本身有问题，因此需要专业团队来操作，也就给了大型房企机会去通过操盘获取利润。 目前，北京已经逐渐进入了都市再造和都市更新的范畴，土地价格的倒挂也带来了开发商在投资思路上的根本逻辑上的改变，并购或收购或将成为大型房企继招拍挂后又一个重要的扩张途径。【数据视点】85个城市地价同比上涨 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组近日发布了2016年第二季度全国主要城市地价监测报告，全国主要监测城市第二季度总体地价为3715元／平方米，与去年同期相比，85个城市同比上涨，除了北上广深持续保持超过10%的地价增速之外，一些二线城市地价也进入了全国前十名。 报告显示，重点监测城市中，地价总体水平为5468元／平方米，较上一季度增长1.87%，较去年同期增长5.69%。就住宅地价而言，在监测的全国105个城市中，一线城市的环比增速整体超过3.0%，处于快速上升状态。 在二线城市，前期楼市的快速上涨，对土地市场的拉动效应比较明显，地价的同比增速较明显的呈上升态势，同比增速3.11%，厦门、南京、合肥三市的住宅地价同比增速，进入全国最高的前十个城市之中。而三线各城市中，也有少量城市住宅地价快速上涨。新京报记者注意到，北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、合肥、张家口、珠海9个城市的地价增速都超过了10%，上海最高，同比增速达到了21.46%。 在多重因素影响下，预计第三季度全国地价整体保持温和上升的态势，房地产市场持续分化，升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大，一、二线前期热点城市的土地市场热度或略有回落，地价涨幅也会略有放缓。 地价的走势，也伴随着房价的变化，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，接下来一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄，二、三线城市同比平均涨幅将扩大。 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组专家表示，二季度热点城市地价上涨主要是由于全球经济复苏进程有所放缓，国内经济总体平稳，地产领域资金充沛，带动了地价的温和上行。国家统计局近日发布的数据显示，6月份，国内70个大中城市之中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个。 南京、合肥、厦门等城市的地价为何增速较快？ 监测组专家分析，这是由于沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州也将商住纳入限购范围，周边的廊坊、固安、香河等三、四线城市也加强楼市管控稳定房价，一线城市如此收紧的调控政策，不仅使自身的地价出现了增速，也促使部分二、三线城市成为投资热点。 但监测报告也同时显示，多数中小城市库存压力依然存在，二季度，湖南、辽宁、黑龙江、吉林、陕西、安徽等省份均出台关于加快化解房地产库存的相关政策，在供给端通过供应规模优化和结构等措施调整供地节奏，在需求端，则通过政策优惠、信贷支持、货币补助等方式刺激需求。【全球视野】温哥华对外国购房者加征15%房产交易税 加拿大BC省政府提出新法案，宣布从8月2日起，非加拿大国籍的买家在购买大温地区房产时将多支付房价的15%充作房产交易税（PropertyTransferTax）。 按照目前的法律，BC省人买房的头20万房款要交1%的税，20万到200万之间的房款要交2%，超出200万的部分要交3%，对于总价低于200万的房产，外国购房者15%的购房转让税约是加拿大国内购房者税率的8倍。 BC省财政厅长MmichaeldeJong表示：“从我们收集的数据显示，在6月10日到7月14日间，外国人在BC房产投资额超过十亿，其中超过86%的投资者都是把钱投在了温哥华的房产上。政府不会坐视房价无止境上涨。” 据悉，温哥华市民也迫切希望政府能够出台政策打压房价，越来越多矛头指向中国买家，导致业内人士直接向政府提出五大狠招，不光为了给多伦多、温哥华房市降温，也誓令中国买家望而却步，从此不敢在加拿大买房投资。 有数据显示，温哥华过去5年的平均房价已经上涨40%。今年一季度，国内买家在国际房产搜索引擎居外网上对加拿大房产的咨询量同比飙升了134%。2015年温哥华卖家卖房给中国买家所获得财富比温哥华所有人口实际工作的收入总和要多出30%。 其实早在今年6月17日，加拿大总理杜鲁多曾表示，多伦多、温哥华的房市飙涨有部分原因要归结于亚洲资本的涌入。这是他首次将房市问题归结于亚洲买家。海外抄底英国房产市场 此前L&G曾于7月7日宣布，因退欧公投引发的赎回潮，下调旗下价值23亿英镑的商业地产基金估值15%，从而为投资者提供在此动荡时刻暂缓赎回或者甘愿接受降价的“惩罚”以尽快换取现金的选择。 该公司表示在重新评估后，其认为英国商业地产市场已经开始趋于稳定。“虽然目前还很难判定英国退欧公投对其地产价值的影响，但市场环境已经开始稳定。在将其它与估值相关的经济和市场因素后，我们将此前的降价改为-10%，比之前提升5%。” 此前英镑兑其它主要货币在英国投票退出欧盟后均大幅下跌，这使得英国的资产更为廉价，同时商业地产由于退欧公投所带来的不确定性而下挫，这也令英国地产对海外收购者的吸引力提升。 在英国公投退欧后，共有6家资产管理公司因投资者大量赎回而不得不关闭旗下商业地产基金。其中，资产管理公司Aberdeen既下调了旗下地产基金的价格，也对其交易进行了冻结。但在不久之前，该公司也解冻了之前暂停交易的地产基金。而其它如Aviva，Henderson，M&G和StandardLife之类的公司的地产基金仍处于停牌中，他们也正在试图抛售手中的商业地产以满足投资者的赎回要求。本周备忘录·房产·万达商业：拟发行20亿第六期公司债 大连万达商业地产股份有限公司发布公告称，其2016年第六期公司债券的发行规模为20亿元，票面利率为3.36%。公告介绍，万达商业早前已获准向合格投资者公开发行面值不超过200亿元（含200亿元）的公司债券。而其已于7月12日完成发行2016年前五期公司债券，第一期最终发行规模50亿元，票面利率为3.20%；第二期最终发行规模80亿元，票面利率3.95%；第三期最终发行规模50亿元，票面利率为3.95%；第四期发行规模为30亿元，票面利率为3.88%；第五期发行规模为20亿元，最终票面利率为3.45%。融信：31亿夺下上海新江湾城地王 融信以总价31.55亿元夺得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块也进入到现场竞价环节。经测算，该地块的成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价92506元/平方米，未来的保本价将在10万以上，成为新江湾城的新晋单价地王。出让文件显示，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块为住宅用地，东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路，出让面积39805.80平方米，容积率1.5，计容面积59708.7平方米，按照起始总价20.89亿元估算，名义上的起拍楼板价是35000元/平方米。但该地块要求开发商自持建筑面积不低于15%，约8956平方米以上；保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%，约14927平方米以上，公共设施面积约780平方米。扣除这些后，该地块的实际可售面积，在1.5的容积率下，仅仅只剩35045平方米，实际起拍的可售楼板价达到了59632元/平。绿城、中交：以85：15股权比例共同开发门头沟地块 绿城中国控股有限公司披露，公司旗下杭州致全与中交地产订立合作开发协议，据此，杭州致全及中交地产建议透过项目公司以85：15股权比例共同开发目标土地。项目公司的注册资本为人民币1亿元，须由杭州致全及中交地产分别出资85%及15%。此外，各订约方预期土地代价由杭州致全及中交地产按85：15股权比例出资。目标土地位于北京门头沟区，占地7.24万平方米，预期将主要开发住宅物业，预计建筑面积约为20.27万平方米（其中包括配建3.1万平方米公共租赁住房），容积率为2.8。佳兆业：上半年合约销售138.17亿 佳兆业披露近期发展公告。其中2016年6月份，公司录得总合约销售约人民币28.64亿元，总合约建筑面积约29.89万平方米，平均售价9581元/平方米。按城市分，一线城市中，期内佳兆业在深圳、广州、上海的销售面积分别为1.38万、5347、8221平方米；二三线城市中，华中地区、环渤海地区、华西地区、长江三角洲、珠江三角洲销售面积分别为4.48万、3.19万、1.89万、12.98万、4.63万平方米。截至2016年6月30日止六个月，集团的总合约销售约人民币138.17亿元，而总合约建筑面积约为112.23万平方米，平均售价为每平方米人民币12312元。·区域·北京：商品房去年成交28.2万套 北京市住建委发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2016)》。白皮书显示,2015年全市商品住房成交28.2万套,同比增加6成多。其中新房成交套数同比增加26%。自去年3月份起,北京市住宅价格指数环比由降转升,连续10个月上涨。白皮书称,房地产市场进入存量为主阶段,对经济增长拉动作用减弱。在调控方面,本市将根据住宅和非住宅市场不同情况,采取区别化调控措施;继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。白皮书显示,2015年全市商品住房成交28.2万套,同比增加64.8%。其中,新建商品住房销售992.5万平方米、8.6万套,成交面积同比增加29.6%,成交套数同比增加26%。存量住房销售19.6万套,同比增加9成。存量住房与新建商品住房销售套数之比由2014年的1.5:1提高至2.2:1。从购房套次看,二套购房比重为18.3%,比上年提高6个百分点。上海：上半年金山房价上涨14.7% 金山区商品住宅半年数据出炉。今年1至6月，全区累计销售商品房面积67.85万平方米，同比增长13.8%，其中，市场化商品销售面积55万平方米，同比增长42.6%。而且，房价稳步上扬，全区商品房总体成交均价为每平方米11183元，同比增长14.7%。其中市场化商品住宅成交均价每平方米11803元，同比增长5.5%。同时，上半年存量商品房交售活跃，共成交73.89万平方米，成交均价每平方米8743元，同比分别增长69.03%和15.57%。今年上半年，上海全市一手商品住宅均价每平方米巳达到了3.48万元，全上海范围内低价板块已越来越少。可以预计，随着市政投入的加大，未来低价板块的商品房数量会进一步减少，在这种量价齐涨的态势面前，金山房产的房价稳步小幅上扬。金山的商品住宅未来走势看好，主要是金山房价“1字头”板块在上海最为集中，全上海有16个板块还在“1字头”的区间内，金山区就占据了5席。其中包括了单价最低的前4名。如金山中部房价全上海垫底，每平方均价为9749元。金山新城虽然比去年底房价有所上涨，但还在每平方米12000元左右。佛山：上半年商品房成交面积增长逾三成 佛山市委副书记、市长朱伟近日表示，去库存方面，今年上半年佛山市商品房成交面积1048.2万平方米，同比增长32.95%；成交金额937.76亿元，同比增长41.83%。上半年佛山商品房成交均价8946.42元/平方米，同比增长6.68%。商品房库存量比2015年底减少221.59万平方米，超额完成任务指标。上半年佛山财政收入方面，地产相关税收增长较快，其中契税增长87.3%，贡献了税收增收额近6成，而增值税仅增长1.4%，企业所得税增速与去年同期持平，反映出佛山市财政收入对房地产依赖程度高，稳定性和可持续性较低。下半年佛山商品房供应量不足，全市只剩下843.7万平方米库存，不可能像上半年一样完成1000万平方米销售任务，也就是说，下半年房地产对佛山财政收入的贡献势必下降，再加上“营改增”对地方税收减少的影响，财政收入高速增长态势不可持续。佛山市土地开发强度已经达到37.23%，超过30%的国际警戒线，可供经济发展的土地相当有限，亟需通过“三旧”改造、城市更新等方式盘活存量建设用地。 本刊报告 2016年1-6全国房地产开发经营数据分析 1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。 一、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。图1：2016年1-6全国商品房销售面积及销售额增速数据来源：国家统计局 1-6月份，东部地区商品房销售