2018十一黄金周周报20181007（终稿）

1/12018十一黄金周周报20181007（终稿）广州城建开发兴业房地产中介有限公司市场研究部回归理性，平稳发展2018年10月1日-10月7日珠三角房地产市场周度研究报告2018年珠三角楼市金九银十市场报告宏观环境经济出现下行趋势，整体市场或进入周期性调整阶段经济背景上半年国民经济总体平稳，下半年受外部影响，整体经济出现下行趋势，房地产投资增速下滑，房地产进入周期性调整，开始转型发展或探索长有效机制；外部环境：

中美贸易冲突原油价格上涨人民币贬值20172018出口受限通货膨胀2017201620182006年至今70个大中城市房价同比走势调控力度持续不放松，新政频出，靶向治疗投机需求政策背景楼市新政频出台，调控力度不断加强，抑制炒房投机，坚持十九大基调房住不炒，调控政策主基调未变，部分城市再度加码调控，出台了限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等措施，部分城市也出台了惩罚机制，相应采取书面警告、暂停网签、停业整顿等执法制度。

房地产税国家统计部门的新闻发布会上，提及房地产税。

9月7日，全国人大常委会召开工作会议，将修改税收征收管理法，制定增值税法、房地产税法等10部单行税法。

12公积金3广州住房公积金管理中心发布了《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》。

国家规划47月31日，中央政治局会议严词：

下决心解决房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

现售政策5广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，为降低预售制高杠杆效应，或将取消商品房预售制度。

传统融资渠道进一步收紧，房企整体资金压力逐步显现房企调整融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速。

融资渠道：

银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。

2018年以来，去杠杆、严监管调控政策持续升级，国内贷款占比略有下降，定金及预付款等自筹资金去到占比持续提升，1-6月，国内贷款占比同比下降2.1%；自筹资金占比32.21%，同比增长1.5%，其他资金占比52.25%，同比增长0.73%。

负债率高、指标完成度低，提高现金流成为年内攻坚战房企调整标杆房企2018年指标1-8月累计销售额1-8月完成度万科63003881.461.6%保利40002667,767%华润置地18301346.974%恒大55003850.970%融创中国45002657.259%华夏幸福20001025.051%绿地控股40002182.755%中海发展29001742.269%今年各大中型房企年中报告中，均出现了净负债率上升、经营性现金流转负或者大幅缩减，在目前融资收紧、调控力度加大的背景下，开发商回款率偏低，提高现金流是首要目标之一。

中海、龙湖、保利等过往回款率优秀的房企，今年回款均有所下滑，万科在年中财报上称，目前回款还不到一半。

各大房企进行更名转型，主营地产并扩大经营业务范围房企调整提出时间原公司名称现公司名称多元业务2018-01力高地产力高集团商业运营、酒店管理、物业服务2018-02时代地产控股有限公司时代中国控股有限公司商业运营、产业地产、家居、物业服务2018-02朗诗绿色地产有限公司朗诗绿色集团有限公司长租公寓、养老、金融等2018-05美的地产美的置业集团智慧住宅、智慧文旅、智慧商业、智慧产业等2018-06龙湖地产有限公司龙湖集团控股有限公司联合办公、长租公寓、物业服务2018-06合景泰富地产控股有限公司合景泰富集团控股有限公司物业管理、酒店运营、长租公寓2018-07中骏置业控股有限公司中骏集团控股有限公司长租公寓、联合办公、大健康产业2018-09保利地产保利发展建筑、商业、公寓、康养、教育、文旅、金控、科创等2018-09万科地产万科发展产业地产、公寓、文旅、教育、高端酒店养老、医养健康等在坚决遏制房价上涨的基本思路下，楼市调控持续升级加码，整个房地产行业纷纷开始作出改变；根据需求导向，转型发展，向多元化结构发展，扩大经营业务范围。

去地产化的表象背后，是房地产开发商向新型生活方式服务商的多元战略转型。

拿地表现更加谨慎，致使多地出现土地低价成交或流拍市场变化2018年至今，随着房地产调控政策的持续深化，土拍政策频出，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，低单价、利于高周转的优质地块成为首选，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

利用金九银十加快回款，楼市促销战一触即发市场变化进入金九以来，整个楼市掀起一股降价优惠的态势，各大开发商利用金九银十造势，推出各种优惠折扣吸引顾客到访，提升人气，促进成交，加快回款。

一口价专场；提高备案价，单合同降低首付门槛；认筹折扣优惠、节假日特价、电商优惠折扣、立减优惠；成交大礼包，送物管费、豪车、家电等；促销手段政策收紧，整体楼市高位微调，借金九银十进入打折季宏观小结在十九大提出房住不炒的基调下，响应国家去杠杆、严监管的号召，18年，广州楼市继续加强宏观调控，货币政策收紧，改变土拍政策、限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等；但受外部经济环境的冲击影响，下半年以来全国经济有下行趋势，同时货币政策不断收紧，各大房企资产负债率居高，资金压力大，需要提高现金流解决困境；因而广州各大楼盘借金九银十进入促销打折季，提高回款率，相比之前的楼市高位，有微调迹象。

宏观调控外部环境经济下行高位微调负债率高房住不炒冲击货币政策收紧融资收紧打折促销加强广州区域市场积压网签加快处理速度，整体消化周期降至9.2个月供应情况近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少。

直接导致整体消化周期连续4个月下降，目前已降至9.2个月，时隔1年后消化周期再次下跌至10个月以下水平，说明现阶段广州一手供求关系已得到有效缓解。

99月份各区库存及消化周期区域库存量（万m）库存消化周期(月)越秀1.58.4海珠18.3310.6荔湾43.785.9天河24.153白云20.367.9黄埔62.125花都159.6729.5番禺100.1917.5南沙131.9511.3从化58.3914增城159.576.2全市780.019.2新批预售面积明显加大，外围区出现明显冲量迹象供应情况9月全市新批预售面积达98.94万m，比8月增加117%，在经历近两个月低谷后，9月整体新批增速明显，仅次于5、6月，为年内第三供应高位。

供应区域主要集中在外围区域，开发商为保证完成业绩目标，提高资金回笼速度，推货节奏更加积极；增城累计供应34.08万m，约2977套；南沙黄埔依靠热盘支撑，供应积极主要供应楼盘供应面积（万m）套数富士康科技小镇10.05889金地香山湖7.0474绿湖国际城3.5325主要供应楼盘供应面积（万m）套数越秀滨海新城3.4320碧桂园玺悦1.85192龙湖双珑原著2.47250实地常春藤3.86368十一推货量较往年表现积极，增城、南沙大盘规模入市供应情况今年十一国庆期间，广州一手住宅开盘或加推个盘为21个，合计2706套单位，总推货量较往年同期增加27%；主要供货区域为外部区域，增城、南沙均有大盘规模入市。

2017年十一2018年十一总推货量21242706主要供应区域黄埔35%增城29%增城33%南沙24%主要区域分布较去年变化：

2017年十一2018年十一同比增长率开盘个数20215%供应货量2124270627%平均供应10612822%供应较去年积极：

多个热点板块推出小批量特价房、促销活动持续刺激市场供应情况保利中航城一口价，单合同，限时抢购一小时万科里享家冲刺专场，限时优惠佳兆业壹号一口价61888元/m，先到先得葛洲坝紫郡府特价专场，限时抢购增城黄埔天河荔湾十一前后住宅网签有所放松，整体走势上升，网签价提升网签情况从第三季度网签数据来看，十一前后网签有所放松，9月网签数量增长较大，网签均价亦同步上涨，最高网签周均价为42543元/m。

网签主要在外围区域，中心区域同步加快消化积压网签网签情况9月广州网签数量主要集中在外围东南部区域以及中心区，中心区增长明显是由于前期积压的补签，增城备案价的提高也导致网签增加，个盘网签排行主要以9月加推的大盘为主，南山丰景花园为回迁房。

9月广州个盘网签排行排名项目名称区县成交套数(套)1南山丰景花园增城6582中海花湾壹号荔湾5683富士康科技小镇增城3744招商雍华府天河2255兰亭盛荟天河2246华润天合天河2177龙湖首开天宸原著天河2118远洋天骄天河1939华发荔湾荟荔湾18410绿地越秀海玥海珠166合计--3020备注：

9月网签数据统计至9月23日9月广州各区网签区域分布排名区域名称9月成交套数(套)8月成交套数(套)较8月份增长率1增城2118127366.38%2荔湾1483513189.08%3天河1414534164.79%4黄埔6721081-37.84%5南沙4861127-56.88%6花都45037619.68%7番禺422477-11.53%8海珠420127230.71%9白云336167101.20%10从化216555-61.08%11越秀271492.86%合计-8044624428.83%备注：

9月网签数据统计至9月23日广钢新城人气较高，但客户观望情绪浓厚国庆期间广钢新城优惠折扣和主题活动较多，如中海花湾壹号推出了一口价单元，紫郡府举办了寻找最美回忆照片展活动，振业天颂不仅推出了一口价单元同时也举办了国庆嘉年华暖场活动，吸引客户到访。

区域整体成交量不太理想，目前客户观望情绪浓厚。

保利和光晨樾葛洲坝紫郡府中海花湾壹号振业天颂花园市场聚焦花都中心区新盘新货亮相，人气高涨花都中心新盘亮相、并有新货加推；现场均举办暖场活动，人气非常旺盛。

越秀臻悦府：

首次开放100m全新板房，现场人气较好；万达城：

全新组团融创天玥示范区开放，现场人气较好；都湖国际：

中介带客到访，现场人气火爆，一个销售带多台客；市场聚焦花都外围区域持销余货为主，市场反应平淡花都外围楼盘虽有举办暖场活动，但人气一般；整体成交量不理想。

里城樾公馆：

由于板房还没对外开放，虽有暖场活动，但略显冷清。

班芙小镇：

余货持销，虽有一口价特惠，现场只有五六台客。

时代紫林：

现场销售人数比客户多，有单合同、转名机会吸引顾客，人气一般；金融街花溪小镇：

余货持销，现场有暖场活动，人气一般；市场聚焦南沙国庆活动纷呈，吸客户效果明显黄金周期间，南沙不少楼盘看准时机，举办一系列的暖场活动，吸引购房者前往看房并参与活动，效果都较为显著，众多楼盘人气较旺。

万科海上明月巴厘岛旅游抽奖活动香海彼岸的巡游嘉年华活动万科海上明月现场时代香海彼岸现场阳光城砸金蛋、送金条活动阳光城丽景湾现场美的云筑1元竞拍活动合景方圆南沙水恋DIY活动市场聚焦美的云筑现场合景方圆南沙水恋现场黄埔推货楼盘较少，优惠力度弱，客户持观望态度国庆期间，黄埔区新开、加推楼盘较少，总价高、优惠力度弱以及限购使得黄埔区市场人气遇冷，客户大多持观望态度。

万科里享家：

低总价吸引客户，加上特价单位和场外二手联动，但总体成交量并不理想。

市场聚焦龙湖云峰原著：

十一期间到访客户较多，氛围较好，但目前项目仍未开盘，只是收筹阶段。

中冶逸璟台：

将售叠墅700-1300万/套，总价高，且国庆期间并无太多暖场活动，现场只有零星散客在谈。

增城楼盘集中加推，折扣频出，人气火爆增城片区较多楼盘在国庆期间加推新货，并享有购房优惠，低总价且不限购使得增城片区市场持续火爆。

热门楼盘：

富士康科技小镇在国庆期间并举办了科普+游乐+亲子体验活动内容新颖，吸引到大批客户到访。

折扣组成：

按揭98折+开盘98折+国庆99折加推13号楼，单价18000-22000元/㎡，单合同，凭借低总价以及较高性价比，成交多套。

仅10月3日11点至晚上9点，认购17套，去化率较高。

市场聚焦万科开启全线联动营销，为求活下去中秋国庆期间，万科开启了全部项目联合销售模式。

在广州的12个项目，采用低首付、低总价的手段去吸引客户，促进成交。

在选房工具上，万科推出了签到和选房的小程序，能够在微信上看房了解相关配套信息。

同时，打出活下去的口号，借机降价促销，引发社会对楼市的热议。

在折扣方面力度也较大，成长基金99折+开盘98折+准签99折+国庆特惠98折+首付1成、装修分期等。

营销热点保利更名，噱头多多吸引客户，去地产化成趋势保利地产更名为保利发展控股集团股份有限公司，在十一黄金周期间，保利在广州的22个楼盘全线联动，享有购房置业基金98折，每天前三名享有提速基金99折或98折，升级基金95折，还送26年物业费等噱头去吸引客户。

除此之外，还会推出一些特价单元做单合同来吸引客户，客户接受度较高。

营销热点恒大恒房通全国楼盘联动，联动街客业主购房享优惠恒大通过自身的微信公众号恒房通可以支持在线全国范围内选房，开展全民营销。

业主推荐成交既有佣金，还送物业费，普通人可以认证兼职销售员，推荐即可获得奖励。

购房享受89折优惠，还能首付分期。

营销热点碧桂园凤凰通推出友福同享活动，开启全民营销碧桂园在国庆期间采取了全民营销的手段，通过碧桂园本身的手机app凤凰通，以旧业主带客返佣金同时还有其他福利，新客户也可以享有福利等方式来带动全民营销。

同时普通的客户也可以通过凤凰通来推荐客人，同样也有所奖励，是比较典型的全民营销模式。

营销热点金九银十之际，广州东部地区多个楼盘提高了备案价，打出了单合同的口号，引发了一波抢购热潮，据不完全统计，广州目前单合同楼盘已达30多个，主要集中在增城、花都等外围区域。

区域楼盘名类型备案价（元）越秀嘉兰轩单合同60000白云保利紫云部分单合同40000荔湾保利花海湾部分单合同32000融穗华府单合同49800黄埔中泰天境单合同21000花都保利翡翠山单合同27000堡峰春天单合同13000颐和山庄单合同12800花城悦翠园单合同12000时代康桥单合同11000增城富士康科技小镇单合同20000保利中航城部分单合同21000从化幸福园单合同7500营销热点政府提高备案价，房企趁机宣传单合同，降低首付比例降价促销、一口价单元引爆抢房热潮自9月下旬开始，各个楼盘借假期期间开始冲刺，纷纷采取降价手段吸引客户，并且取得良好效果。

尤其是广州东部和南部地区，降幅明显，最大降幅近5000元/m。

国庆期间多数楼盘依旧是继续推出一口价单元，优惠折扣等方式，另外还有送车、送车位、砸金蛋、举办主题活动等吸引客户到访。

营销动态珠三角区域市场相对广州楼市来说，国庆期间佛山开盘加推动作并不多，楼市稍显冷清，但仍有少部分项目全新入市，人气依旧。

佛山市场国庆期间楼市稍显冷清，开发商推少量新货探市场星汇瀚府东基童梦天下二期中国通号天聚广场新福港鼎峰9月以来，佛山网签价格呈持续下探趋势，而国庆期间更是采取降价促销等方式加速推货，为全年业绩冲量。

禅城区降价力度最大，南海让利项目最多，而三水则是低首付的主场，顺德与高明表现较为低调。

营销热点国庆打响促销战推货冲量，部分项目大幅让利据不完全统计，国庆第一天中山超20个盘开盘开放大促销，部分促销力度较大楼盘或新盘开放现场人潮涌动。

中山市场楼市热度不减，超20个盘开盘开放大促销国庆期间，中山大部分项目借势促销，1成首付起，首付8万起，四重礼、五重礼，送全屋家电、送物管费重现江湖，特价单位比比皆是，优惠力度较大。

营销热点大部分项目借势促销，优惠力度空前据不完全统计，国庆期间江门三区四市不少楼盘推货入市、开放示范区、售楼处，大小暖场活动，