悦天地房地产开发项目可行性研究报告

I悦天地房地产开发项目可行性研究报告第一章总论 1 11.2投资单位概况 1 1 3 4 41.3.1项目建设地点 4 5 61.4.1区位及交通条件 6 7 8 9 1.5投资估算和资金筹措 第二章市场分析与预测 2.1.3消费品零售总额增长情况 2.2.2市场供应量 2.3市场竞争力分析 2.3.1办公写字楼市场分析 2.3.2商业市场分析 2.4昆明房地产市场走势预测 2.4.1土地市场 2.4.3城市更新昆明房地产发展 第三章建设条件与场址 3.1.1位置及交通条件 3.1.6环境条件 3.1.8城市规划或区域性规划要求 3.2场址现状 3.2.1地点与地理位置 3.2.2场址土地权属类别及占地面积 3.2.3场址利用情况 3.3综合办公楼建设地址基本情况表 第四章建设规模与建筑方案选择 4.1综合办公楼建设的规模 4.2建筑方案 4.2.1建筑设计指导思想与原则 4.3.1布置原则 4.3.2总平面布置方案 4.3.3竖向布置 4.4配套及辅助设施 4.4.3防洪防涝 4.4.4供电 4.4.5消防系统 4.4.7照明系统 4.4.9道路及泊车组织 4.4.10燃气工程规划 4.4.11防雷接地 第五章节能、节水措施 Ⅲ 5.4主要的节能措施 5.5节水措施 5.5.3雨水利用 第六章环境影响和环境保护 6.1指导思想 6.1.1主要依据 6.1.2总体要求 6.2项目主要产污情况 6.5建设地点环境现状 6.6项目建设与运营对环境的影响 第七章劳动、安全、消防 第八章组织机构及项目实施进度 第九章投资估算和资金筹措 9.3.1建设投资 10.3成本费用估算 第十一章风险分析 附表附表1、建设投资估算法附表2、流动资金估算表附表3、项目总投资使用计划与资金筹措表附表4、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表5、总成本费用估算表附表6、外购燃料和动力费估算表附表7、固定资产折旧费估算表附表8、无形资产和其它资产摊销估算表附表9、工资及福利费估算表V附表14、资产负债表附图1、规划总平面图附图2、鸟瞰图附图3、沿街透视图附件附件2、组织机构代码证附件3、税务登记证附件4、投资项目备案证附件5、国有土地使用证1第一章总论公司名称：昆明广基瑞特房地产开发有限公司注册资本：4150万元与改革委员会以“云计外资(2001)455号文”和省商务厅以资滇胞字(2001)0062号批准证书”、昆明滇池国家旅游度假区经济发展局以“昆度经复(2001)第30号文”、昆明市工商行政管理局等审核批准，于2002年11月28日在昆明注册成立，取得中外合资企业法人营业执照(原注册号：企合滇昆总字第000839号，后根据国家工商局的规定变更为：530100400002149),注册资本金美元2000万元(约合人民币4150万元，已全部到位)。顺应公司不断发展的需要，2010年2月，经公司董事会研究并报经股东会批准，公司以未分配利润转增注册资本1000万美元。2011年6月，公司再次以未分配利润转增注册资本500万美元，上述变更经商务、外汇管理等行政机关批准后2万美元，其中：云南广基瑞特科技投资有限公司持有75%,(香港)和生国际有限公司持有25%。坡第一股份合作社地块、原昆明市橡胶厂地块进行房地产开发与销悦花园”项目，得以成功运作，全部一、二、三期销售率100%,并于2005年全面完工交房，业主已入住。项目已累计上缴税金4100多万元，同时收回全部投资。昆明广基瑞特房地产开发有限公司也因此于2004年被评为云南省首批挂牌保护的非公企业和昆明滇池国家旅游度假区纳税大户。2004年9月，中国房地产协会秘书长顾云昌参观该项目后，给3云南地产潜力英雄楼盘”奖。于2006年8月中旬开盘，2007年初实现住房销售率100%,项目于2007年底已经成功交房，业主门，员工总人数近30人，本科以上学历者占公司总人数的98%,拥有高级职称员工30%,中级职称人数60%。公司另有储备土地约2001.3可行性研究报告编制依据和原则(1)《中华人民共和国城乡规划法》(2008);(2)《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》(2009年~2020(3)《昆明市城市总体规划修编(2008—2020)》;(4)《城市居住区规划设计规范》;4(5)《昆明市城市拆迁管理条例》;(6)《城市居住区公共服务设施设置规定》;(7)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》;(8)《城市道路绿化规划及设计规范》;(9)《高层民用建筑设计防火规范》;(10)《投资项目可行性研究指南》;1.4项目概况项目拟建于昆明市西山区书林街97号(规划条件证载地址为5128-130号),东邻停车场，西邻20米规划道路，南邻昆明市第三中学，北邻15米规划道路。东聚紫金商务中心建设项目总占地面积9771.68m²(折合14.66亩),地处昆明市中心核心商圈位置，周围分布有东寺街、金马坊、石杨浦西寺堪两玉带河东寺公寓耻感仓亿眼谈9新桥巷日南市区米线双龙菇中会辰高地巷悦天地项目必率青牢分店香居根理一窝羊报刊亭品南站小学双龙商圈昆铁生活耻江园△金诚旅社英国保罗东寺街书林街欢路的斗路支商业F栋和C-2栋，并建设地下停车场8002m²。6项目建设期限：2013年1月——2014年12月1.4主要建设条件7的大都市。昆明处于中国-东盟自由贸易区(10+1)和泛珠江经济合作区域(9+2)两个国际、国内经济圈的有利结合部；同时，在现代并有多条公交线路设站经过，正在建设的地铁3号线金马寺站600m。项目距北京路1km,距环城南路500m,距金碧路600m,距环城西路1.5公里，昆明南窑火车站3km。综上所述，本项目的地理位置，交885%左右；11月至次年4月为干季，降水量仅占全年的15%左右。(1)开发区铺设了雨、污水管道34公里，下水实现雨污水分流。9(2)污水通过开发区排污管网，进入日处理能力5万吨的东郊污c.通讯市区现有100万门程控邮电通讯中心，开发区内IDD程控电话装机容量为15万门，一期装机总容量4万门已建成。d.供气项目场地位于古滇池盆地边缘，场地近等高，自然坡度<2%,对抗震基本有利地段(中软场地土类型),II类建筑场地，适宜建筑(一)投资项目备案证(官发改备案[2011]12号)(二)国有土地使用权证A1地块国有土地使用权证(昆国用(2011)第00362号)A2地块国有土地使用权证(昆国用(2011)第00361号);(三)建设用地规划许可证(地字第530101201100242号);(四)昆明市规划局国有建设用地使用权出让规划条件(昆规条件【2011】0181号)。1.5投资估算和资金筹措项目总投资：66500万元。其中，建设投资65352万元，流动资金508万元，建设期利息640万元。2、银行贷款20000万元，占总投资额的30%。用于建设投资。1.6主要技术经济指标序号项目名称备注1总用地面积折合65.19亩2总建筑面积其中：办公总面积商业总面积地下停车场3机动车位辆4非机动车位辆5容积率6建筑密度%7绿地率%8项目总投资万元其中：建设投资万元流动资金万元建设期利息万元9资金筹措万元比例其中：银行贷款万元企业自筹万元销售收入万元100%达产年总成本万元100%达产年可变成本万元100%达产年固定成本万元100%达产年经营成本万元100%达产年利润总额万元100%达产年净利润万元100%达产年累计盈余资金万元100%达产年上缴税金合计万元100%达产年项目投资财务内部收益率所得税前%所得税后%项目投资财务净现值(Ic=7%)所得税前万元所得税后万元项目投资回收期所得税前年所得税后年盈亏平衡点BEP%总投资收益率%6就业人数人投资利润率%投资利税率%投入产出比产值利税率%成本利润率%社会贡献率%社会积累率%项目资本金净利润率1.7结论第二章市场分析与预测2.1宏观经济运行状况分析度增长9.6%,四季度增长9.8%。6202001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年4088亿元，增长12.2%;第三产业增加值17口第一产业口第二产业□第三产业2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%,增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%,回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%,回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%,第二产业投资增22.8%,中部地区增长26.9%,西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。图1.3:2005年-2010年中国固定资产投资增长情况2001—2010年2001—2010年全社会固定资产投资(单位：亿元)02010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%,扣除价格因素，实际增长14.8%。图1.4:2001-2010年中国消费品零售总额增长情况08图1.5:2001—2010年CPI涨跌幅度18.8%;乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，其中，限额以上企业(单位)商品零售额58056亿元，增长29.9%。汽车类增长34.8%,家用电器和音像器材类增长27.7%。2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%,扣性收入增长10.7%,转移性收入增长12.8%,经营净收入增长12.1%,财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%,扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%,家庭经营纯收入增长12.1%,财产性收入增长21.0%,转移性收入增长上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。表1.1:2010年房地产开发和销售主要指标完成情况绝对数比上年增长投资完成额亿元其中：住宅亿元房屋施工面积亿平方米房屋新开工面积亿平方米房屋竣工面积亿平方米其中：住宅亿平方米商品房销售面积亿平方米本年资金来源亿元其中：国内贷款亿元其中：个人按揭贷款亿元本年购置土地面积亿平方米土地购置费亿元2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%,增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。2.2市场供给现状分析间，中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%;2008年新推高档写字楼销售情况相对较好，但进入2009形成CBD、次级CBD、区域中心商务办公区域。以在售项目来看，未来2-3年时间内，预计旧城改造项目推出的写字楼面积在250万m²左右，其中中高档写字楼预计推出面积达100-150万m²左右。随着城中村改造的推进和各级政府多个CBD建设项目的启动，●近3-5年供应市场分析0年限2007一开工量-竣工量从2007年起，昆明房地产市场开工量呈现高速增长态势，4年平均年增长354.35万平方米，年平均增长20%,2009年和2010年是高速增长期。竣工量4年平均年增长103.17万平方米，年平均增长(2)昆明房地产市场投资情况分析●近3-5年供应市场分析★2003年-2010年昆明房地产供需市场统计年份供应量(万平方米)销售量(万平方米)供需比★2003年-2010年昆明房地产供需市场对比图。0二销售量(万平方米)多项式(销售量(万平方米))供应量(万平方米)多项式(供应量(万平方米))2010年昆明房地产市场供应量为941.65万平方米，和2003年350万平方米相比增长169.04%,和2009年718万平方米相比增长31.15%,从2003年到2010年，昆明房地产市场供应量持续增高，年平均增长118.33万平方米，年平均增长率为33.81%。●近3-5年供应市场分析：★2007-2010年昆明商业市场交易情况图。70%40%02007年2008年2009年2010年供应量(万m²)销售量(万m²)销售率02007年2008年2009年2010年成交均价涨幅2010年昆明纯商业市场总供应量为64.57万m²,比2009年下降42%。主要是由于2010商业供应量主要来自城中村改造项目，而城业类产品的有效供给。总体成交量46.94万m²,比2009年下降37%,而整体销售率为72.7%,市场交易相对活跃。2010年昆明纯商业整体均价达到了24185元/m²,价格涨幅达到了37%,价格涨幅明显高于全年住宅物业的价格涨幅。一方面是由于随着昆明重大基础设施的不断完善，传统商业中心的垄断地位受到新兴区域商业中心的挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区域性商业中心快速成长；另一方面，2010年国家出台了一系列针对住宅的限购政策，购买住宅的门槛进一步提高，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。昆明纯商业市场交易相对活跃，且因受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。●近3-5年供应市场分析：办公物业市场现状★2007-2010年昆明办公物业市场供求变化图。40%02007年2008年2009年2010年供应量(万m²)销售量(万m²)销售率★2007-2010年办公物业价格变化图0成交均价-涨幅2007年2008年2009年2010年2010年昆明办公物业总供应量为58.14万m²,2008-2010年办公万m²,整体销售率为54.32%。2010年办公物业整体均价达到8887元/m²,价格涨幅达到24%,预计未来2-3年，昆明写字楼供应量将达到250万平方米。2.3市场竞争力分析楼多是在1999年昆明世博会前立项开工的。急速放量的昆明写字楼现在入驻率都在85%以上，个别甚至达到100%,像华尔顿、世中心城区高层写字楼密集，其中专业写字楼占63.2%,物业类型主要有纯写字楼和商住楼两种形式，商住楼36.8%,商务写字楼63.2%。总体上开发规模小，其中建筑面积在3万平方米以下的占70.8%,建筑面积在3-4万、4-5万和5万以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。从写字楼配备的电梯数量来看，电梯数量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商业写字楼的交房标准主要为毛胚房和初装修房，占52%。经营方式上以租售结合的方式占主流。写字楼所属区域分布情况写字楼所属区域分布情况三市街商圈其它区域(2)昆明中心区写字楼分析我公司此次重点调查研究了市中心写字楼集中分布的区域，项目周边的写字楼我们会在后面详细介绍，本部分重点介绍青年路、南屏街以及其辐射范围中的15个写字楼情况。从地理位置、建成年代和入住情况来看，这15个写字楼具有较强的代表性。①写字楼属性分析√上图中，大开间布局的纯写字楼占比达到67%,占据写字楼市场的大部分份额；公寓式的商住混合型写字楼仅占到33%;√从租金上来看：纯写字楼的租金达到了45元/性的租金仅有34元/m²·月，相差幅度写字楼楼层数情况30层以上26-30层20层以下20-25层字楼占比最多40%;其次是20-25层的，占比27%。20—30层的占比分别为20%和17%。③物管费用分析名称华域大厦红塔大厦三合商利华一大厦新华大厦美亚大厦鸿城广场志远大厦巨龙大厦护国大厦国托大厦环球金融物管费(元/m²月)3533物管费情况物管费情况4-5元3-4元□2-3元④租金水平分析通过列表中的数据，可以看出写字楼租金水平由低到高分为四个档b)第二档次：35-50元/m²·月c)第三档次：50-65元/m²·月65元以上35-50元从上图中可以看出，租金水平在第二档次即35-50元/m²字楼最多，占到了47%,其次是20-35元/m²·月的，占比33%。而租金水平在50元/m²·月以上的写字楼，总占比仅有20%。这表明，目前但也有像环球金融、红塔大厦这样高档的写字楼，租金水平达到了⑤车位数量分析车位数量占比情况车位数量占比情况100个以下□100个以下上图表明，车位数量在100个以下的写字楼占比高达39%,并且这一部分的写字楼最多也只配备了60个停车位；最多的车位数量为300个，仅占比15%。我们在调查中发现，市中心的车位数量及其缺(二)办公物业市场图3.15:2007-2010年昆明办公物业市场供求变化图050%40%30%20%10%0%2007年2008年2009年2010年供应量(万m²)销售量(万m²)销售率2010年昆明办公物业总供应量为58.14万m²,2008-2010年办公物业供应量波动不大，基本保持在60万m²小幅波动，销售量为31.58万m²,整体销售率为54.32%。图3.16:2007-2010年办公物业价格变化图02010年办公物业整体均价达到8887元/m²,价格涨幅达到24%,价格保持持续增长态势。(一)纯商业市场图3.13:2007-2010年昆明商业市场交易情况图70%60%50%40%30%20%10%02007年2008年2009年2010年供应量(万m²)销售量(万m²)销售率2010年昆明纯商业市场总供应量为64.57万m²,比2009年下降42%。主要是由于2010商业供应量主要来自城中村改造项目，而城比2009年下降37%,而整体销售率为72.7%,市场交易相对活跃。图3.14:2007-2010年昆明商业成交均价及价格涨幅图02010年昆明纯商业整体均价达到了24185元/m²,价格涨幅达到业中心快速成长；另一方面，2010年国家出台了一系列针对住宅的2.4昆明房地产市场走势预测膨胀的压力下，2011年昆明房地产市场走势如何，主要从2011年昆2009年和2010年昆明主城区年均房地产用地有效供给为4370昆明城中村改造已经2年多，2011年昆明主城区土地储备目标为3.6万亩，可以预计2011年昆明主城区房地产用地将基本保持在4500亩左右。2010年昆明主城区住宅地价平均达到了430万元/亩，楼面地2700元/m²,价格增长率比2009年增长幅度超过了60%。随着昆明建地价值将不断得到凸显。如果按照20%的价格涨幅，2011年昆明主出现供给相对需求超前的反市场现象。虽然昆明城市经济发展长期趋好，但就短期而言，旧城改造在写字楼供应上的不理性行为将使整个而未来CBD+不限高区域规划将极大的加快现有写字楼分布向集约化、聚集式发展。且CBD将发挥其聚集式效应，带动周边商务服务类型相对不同的写字楼，尤其是沿北京路穿过CBD区域的轻轨2号CBD规划及在此基础上周边写字楼物业的建成将体现昆明城市整体到，对以往市场存量消化完成后的短短1-2年内，仅高档写字楼产品写字楼再次陷入供需失衡的困境。那么,我们可以通过理论性的预测模型，对昆明2010年甲级写字楼的需求量进行预测，以判断供需之终进行修正，我们得到：2010年昆明写字楼总需求增加量修正值为可能性不大。但也必须注意到，2009年在售写字楼的供应量并不能在年内消化完，而明年仍存在较大的潜在供给量。未来2-3年，昆明写字楼供应量预计将达到250万m²;中高档写字楼将达到100-150万m²;1-2年高档写字楼预计推出50-60万m²。2011年昆明写字楼需求约为12.55万m²;项目所处昆明商业中心、临CBD区域，具备发展高档写字楼物业优势。中为73-127元不等。25644元/平方米：2010年11月23日至12月21日期间，昆明商铺均价为25644元/平方米，平均租金95元/平方米/月。环比11月，12月份昆明商铺租金微涨，涨幅约为11.8%,均价则出现小幅下滑，降幅为3.1%。2010年国家宏观调控对住宅市场的谓成交活跃。延续这一趋势，业内人士预测，2011年，昆明商铺市第三章建设条件与场址3.1主要建设条件(1)位置条件齐多部甜甜圈两东诗增艺6暴毒南站小区东露地产江川石据鱼筠菌龙江苑¥且南站面村临江园科技公司一离竿和和平市·报刊亭曰日五华区图书情园凸见龙美向新桥巷曰必英国保书林街(2)交通条件a、交通动线公交车：149路、209路、162路、12路、C13路、103路公交站：晓东村南(距105米)、雨龙村(距296米)、东聚车市、雨龙村口(距446米)、晓东村中段(距522米)、雨龙村彩云北路站(距568米)地铁1号线，晓东村站(1)选址地形内部场地平整；(2)按国家地震区划，用地地震基本烈度为8度0.2g第二组；山体走向南北走向最高海拔1311米最低海拔1309米地貌现象红岩地貌地质现象中生代的红色岩层总体评价境内地貌复杂多样，按成因可分为构造侵蚀地貌、构造溶西南风，年平均温度15.1℃,年总降水量1414.9mm,太阳总幅射量表3-2气候情况表所属气候区中亚热带季风气四季分配类冬干夏湿，气候温年降雨天数128.5天年降雨量1414.9毫米极端最低气极端最高气36.1℃平均气温平均相对湿无霜期天数261天年日照时数2198小时常年风向西南风向灾害性天气无总体评价属亚热季风气候。冬无严寒，夏无酷暑，气温年较名称单位年平均最高(月平均)最低(月平均)℃21℃(5、7月)7.2℃(1月)毫米198.2(7月)12.4(1月)相对温度%87(7、8月)60(4月)日照时数小时245(3月)120(9月)320.0西南风西南风为主导风向多年环境的平均风速为3米/秒，在云南省属年平均风速较大的地区，从静风频率来看，昆明市多年的静风率为34.7%。最多风向均其次为小于3m/s的风速，1至4月份大风出现的频率较多，历史最大风速为19米/秒。由于海拔较高，平均气压较低，年平均气压为624毫为汞柱。极端最高气压为660毫米汞柱，极端最低气压为580毫米汞柱。根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001),昆明市地震动峰值加速度为0.2g,通过实际了解，规划范围内在20年内都没用水三个部份，按功能需要，工程设计确定为：年总用水量为49.2万m³,,水源由官渡区供水系统直供。供水水管采用ND150无缝钢管。排水是将各个单元所排出的污水经管道统一流到排污总管，再到沉淀池和循环池，经循环后可重复使用(除饮用和办公用水以外)。排水量为41.8万m³。序名称依据单位取值时间1商场2办公楼L/人3绿化L/m²天4未预见用水总用水量 (3)生产及生活用燃气无论是近期和远期的昆明市发展规划，所在区域都是十分优越(1)地点：昆明东聚紫金商务中心建设位于昆明市原关雨路东(2)地理位置：现场照片综合办公楼建设场址地权属归云南宏盛东园商贸有限公司所有。用地性质为金融商业用地。详见土地证附件5项目原有土地面积91.6亩，后因地铁一号线下穿该地块，将原有用地一分为二，因此项目建设用地减少了26.4亩，目前昆明东聚紫金商务中心建设占地面积为65.19亩，折43463m²。由于该场地十分平整，因此昆明东聚紫金商务中心建设可以充分利用场地，且利用率在99%以上。3.3综合办公楼建设地址基本情况表序号特征1昆明市众天路高原明珠大酒店旁2主要气象条件(气温、雨量、海3场址地形、地貌特征地势平坦4场址面积：m²5土石方工程量；土方：m³土方量：33.2万m³6占用土地：65.18亩易拆迁7区域情况及地震烈度历史上未发生过较大地震，设计按照8级设防8场址工程地质状况已经勘察过，地质状况十分良好9场址交通条件交通便利外供水工程由官渡区统一供水外排水工程经处理后，达标直接排入区内水沟，距离30m左右供电工程统一关雨变电站供电，采用110KV高压电路，接区内降变后使用。三废处理条件详见环保措施章节拆迁工作量已经拆迁完大部分建筑物原料、燃料及成品运输条件条件很好施工条件生活条件距离市区近，生活供给方便其它情况良好第四章建设规模与建筑方案选择4.1综合办公楼建设的规模(1)占地规模：昆明东聚紫金商务中心建设总占地为总占地43463m²(折合65.19亩)。4.2建筑方案址现状的地质条件(昆明市地震烈度为八度设防)及水、电专业提供附件7。 第方案比选项目名称方案一方案二建筑面积经济效益效益不及方案二效益可观美观性、视觉通透性五栋高楼，一栋五层商业楼房。视觉和美观度较方案一更好。4.3总平面布置为A1和A2两个区域。序号项目名称单位备注1总用地面积折合65.19亩2总建筑面积其中：办公总面积商业总面积地下停车场3机动车位辆4非机动车位辆5容积率6建筑密度%7绿地率%序号项目名称1用地面积2总建筑面积其中地下建筑面积其中地下机动车库面积局部地下室为人防地下非机动车库面积地下商业面积地上建筑面积其中办公建筑面积商业建筑面积3容积率4建筑密度5绿地率6机动车停车位辆其中地上机动车停车位辆地下机动车车位辆7非机动车车位辆序号项目名称数值单位备注1用地面积2总建筑面积其中地下建筑面积其中地下机动车库面积局部地下室为人防地下非机动车库面积地下商业面积地上建筑面积其中办公建筑面积商业建筑面积3容积率4建筑密度5绿地率6机动车停车位辆其中地上机动车停车位辆地下机动车车位辆7非机动车车位辆(1)布置原则(2)竖向方案序号层数功能安排面积(m²)备注1用地面积2总建筑面积3地下第一层商业4地下第二至三层停车场5第一层超市一楼层高H=4m6第二层超市二楼7第三层超市三楼8第四层超市四楼9第五层至第二十四层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会1号楼Loft办公楼序号层数功能安排面积(m²)备注1第一层品牌服饰专卖店2第二层女性尚品3第三层东聚汽车用品广场4第四层休闲餐饮[咖啡吧茶餐厅]5第五层至第二十八层商务中心、商务办公2号楼Loft办公楼序号层数功能安排面积(m²)备注1第一层品牌服饰专卖店2第二层时尚美容美发3第三层东聚汽车用品广场4第四层国际桌球俱乐部5第五层至第二十八层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。3号楼公寓式办公楼序号层数功能安排面积(m²)备注1第一层品牌服饰专卖店2第二层时尚美容美发3第三层家居精品生活馆4第四层国际桌球俱乐部5第五层健身房6第六层至第二十四层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会7第六层至第二十层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会4号楼公寓式办公楼序号层数功能安排面积(m²)备注1第一层品牌服饰、电子通讯专卖店、品牌餐饮2第二层女性尚品3第三层男性尚品4第四层家居精品生活馆5第五层影院6第六层至第二十五层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会7第六层至第二十八层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会5号楼商业序号层数功能安排面积(m²)备注1第一层品牌服饰、电子通讯专卖店2第二层女性尚品3第三层男性尚品4第四层家居精品生活馆5第五层餐饮4.4配套及辅助设施(1)规范依据(2)生活给水系统每栋高楼至少设置2台加压泵。用水量估算表序号名称数量依据单位取值时间总量(吨)1商场2办公楼L/人3绿化L/m²天4未预见用水总用水量(3)消防给水系统位。室内消火栓系统设计流量20升/秒，作用时间2小时，消火栓箱1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约41.82万立方(3)本工程用电设备自然平均功率为0.75,应补偿至0.9以上，(6)变、配电系统负荷等级和供电要求(1)负荷等级(2)负荷估算序号项目名称装机容量计算系数计算负荷最大负荷使用小时年耗电量需要系数Kx功率因数视在S1办公楼2商业3地下室及半地下室4电梯、水泵5电信进线房6绿化庭院照明57中水设备用电8立面及航空障碍照明89其他5小计同时系数KZY=0.85,KZ-X=0.92全年耗电合计2、商业：商业面积90298m²,按40W/m²计算，最大负荷使用小时10h,3、地下室及半地下室4、电梯、水泵0.0257m³/s,建筑高度102m,扬程取120m,n=70%;水泵计算容量15KW;5、绿化庭院照明面积15212m²,10W/10m²,最大负荷使用小时3h电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@7、电信进线房Pjs=50KW,最大负荷使用小时24h;时12h;考虑预留20%,SJS=5328.48KVA;消防设备容量(一级负荷),选择六台350KW柴油发电机组备用(3)电源电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@(4)应急电源系统通过扬声器，播放公共广播和其他节目，出现紧急情况时强切转换为报警广播。指挥项目各建筑物均设有消防设施，周边消防设施规划以接到报警电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@项目各建筑物均设有消防设施，周边消防设施规划以接到报警水池水容量2,000M³,可以兼作消防水池，总水管系统按规定设置消火每幢主楼设6个灭火点，其中4个点各配备MFZ4灭火器4个，另外二个点设1个MFT50型推车式干粉灭火器。电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@250LX,门厅、过道等处照度150LX,电梯厅75LX,设备房100LX。系统(对讲电话系统、电视监控系统)、管理系统、车库管理系统等五(1)电信网络系统电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@3.有线电视系统主干电缆采用SYKV-75-9同轴电缆，水平支线终端电平满足70±5dB。有线电视规划实现收视率100%,线路引至每户电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@紫金商务中心地下停车场70711m²,内共建机动车位6415辆，非机动车位1853辆。电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@3、输配系统中压站→调压箱→低压庭院管→户内管4、管材与防腐4.5绿化电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@求较高，要求植被茂密、四季常青的景观类绿化植物和草坪，同时园林设计也要较美观。东西两旁的植被种类则要求不高，只要是四季常青、植被茂盛即可。个绿化层次。即以项目依托的自然山体、植被、水体为背景，与项目各个功能区环境相互渗透，形成人工环境与自然环境之间的绿化界面。绿地系统主要由广场绿化、道路绿化等构成的完善丰富的绿地空间，规划区绿地率为35%。1)广场绿化：强调亲和性和艺术性，植物可选用景观效果好，色彩鲜艳的庭院植物，以阵列种植乔木，几何造型的色带构造宜人广场空间。2)道路绿化：以人为本，主要解决遮阴，降噪功能，同时兼顾造景功能。种植方式用行列式种植强调道路线形。3)庭院绿化：建筑周边绿化，以烘托建筑艺术气氛，改善小环境，界定空间。以乔、灌、花、草高低分层配置的方式，营造优美环境。(2)植物培植原则2)适当选择经考验的外来树种。3)重点树种重点布置，少而精，一般树种宜丰4)速生树种与慢生树种相结合，逐步过渡到珍贵长寿树种。5)通过藤本植物使垂直绿化与平面绿化相结合，形成立体绿化结构。电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@5.1节能措施综述5.2用能标准及节能设计规范电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@(4)中华人民共和国建筑法(5)重点用能单位节能管理办法(原国家经贸委令第7号)(6)民用建筑节能管理规定(建设部部长令第76号)(7)工业企业能源管理导则GB/T15587-1995(9)用能单位能源计量器具配备和管理通则GB17167-2006(10)公共建筑节能设计标准GB50189-2005(11)采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003(12)管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值G(13)普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级GB19043-2003(15)单端荧光灯能效限定值及节能评价值GB19415-2003(16)高压钠灯能效限定值及能效等级GB19573-2004(17)高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值GB19574-2004(18)云南省节约能源条例(19)云南省主要工业产品能耗限额(试行)5.3能耗指标及分析(1)电耗(动力、照明);(2)燃料(煤气或液化气);(3)生活用水(自来水)。5.4主要的节能措施电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@重复利用率可达到95%以上。在设计方案中应试考虑国际上最先进的节能新型设备、采用新技电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@5.5节水措施电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@个建筑节水的效果。所以在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考察其节水性能的优劣。大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方面产品以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%~50%,大部分在20%~30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大，使用小容积水箱大便器，采用延时自闭式水龙头和光电控制式水龙头的小便器、大便器水箱。延时中水来源于建筑生活排水，包括人们日常生活中排出的生活污水和生活废水。生活废水包括冷却排水、沐浴排水、盟洗排水、洗衣排水及厨房排水等杂排水。不含厨房排水的杂排水称为优质杂排水。中水指的是各种排水经过处理后，达到规定的水质标准，可在生活、市政、环境我国的建筑排水量中生活废水所占份额住宅为69%,宾馆、饭店为87%.办公楼为40%,如果收集起来经过净化处理成为中水，用作建筑杂用水和城市杂用水，如冲厕所、道路清扫、城市绿化、车辆冲洗、建筑施工、消防等杂用，从而替代出等量的自来水，这样相当于增加了城市的供水量。产品采用中水回用设备，并在保证供水水质的条件下，实现了分质电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@这样既可以延长消防贮水他的换水周期，(从而减少了水量的浪费),电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@第六章环境影响和环境保护6.1指导思想(1)《中华人民共和国环境保护法》(2)《建设项目环境保护管理条例》(4)《中华人民共和国环境影响评价法》(5)《中华人民共和国水污染防治法》(6)《中华人民共和国大气污染防治法》(7)《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》(8)《中华人民共和国环境噪声防治法》电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.3施工期污染源分析及处理电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@扬尘噪声扬尘噪声噪声扬尘振动噪声扬尘噪声扬尘噪声扬尘废水废土石废水废水装修垃坡电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.4运行期污染源分析及处理固体废物(生活垃圾、化粪池、中水处理站干化污泥、隔油池油泥)、规范》,车库的换气率为6次/h,排放高度不低于2.5m,根据大量实测电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.5建设地点环境现状电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.6项目建设与运营对环境的影响施工期主要污染物产生及排放情况(1)废气：在施工过程中，开挖回填土石方、建筑材料堆放、建筑装修等工程作业产生的粉尘，挖掘机、推土机等燃油机械作业产生的含NO₂、CO等燃油烟气。由于本项目施工工程量较少，因此废气排放(2)废水：施工期废水主要为施工人员的生活污水和施工废水，经隔油沉淀处理后排入开发区的下水道。(3)固体废物：弃土(石)、废弃建筑材料及生活垃圾是施工中产生的固体废物，部分土石方可回填，固体废物产生量较小，多余土石方及废弃建筑材料设置临时堆放场，施工结束时进行清运。(4)噪声：施工期间由于使用开挖机、电锯、电钻、吊车等施工机械，产生一定的噪声污染，源强约为80～95dB(A),其特点是突发性和间歇性。营运期主要污染物产生及排放情况废水生活污水主要污染物为CODcr、SS,BOD₅,类比相关资料，生活废水中主要污染物浓度为CODc300～400mg/l、BOD₅120～250mg/l、SS150～250mg/l、NH₃-N30～50mg/l、PO₄³6～8mg/l。生活污水经化粪电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@噪声6.7环境保护措施活污水和实验室废水(经收集处理后)由污水管排入市政排水管道，统电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@内容类型挂放源(编号)污染物名称防治指施预期治理效果水污染物卫生间雨污分流经过化粪池处理后排入城市污水管网达到《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082-1999)固体废物办公生活垃圾袋装送垃圾房、委托环卫部门清运不外排噪声风机、水泵噪声减振、隔声处理达到GB12348-90I类标准(1)废水污水处理(2)垃圾收集 垃圾分类区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源(如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类),分类捆绑装进专用的资源回收袋。分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂同收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真止实现垃圾处理的综合化。(3)处理工艺废水处理工艺设计拟采用目前较为成熟的生化处理技术三级接触废水处理工艺设计拟采用目前较为成熟的生化处理技术三级接触调节池中沉池三级接触氧化池污泥池氧化法，水质设计参数水平均按BOD600—800mg/1,出水BOD按40mg/1设计，工艺流程设计详见方框图。工艺控制参数初沉地：上升流0.2-0.3毫米/秒；一级接触氧化池：总停留时间2.5-3小时，气水比2.5:1;中沉池：上升流速0.2-0.3毫米/秒。二、三接触氧化池：总停留时间3—4小时，气水比10:1;终沉池：上升流速0.5-0.15毫米/秒。(4)成套设备清单设备选型主要是针对有机污水和生活污水处理设备，其全套设备清单详见污水处理设备一览表序号生产厂家规格数量备注污水处理设备国内1国内12风机国内1国内13水泵国内1国内1(5)污水排放指标序号处理前指标处得后指标234项目拟采取的治理措施及预期效果内容类型排放源污染物名称治理措施预期治理效果大气污染物施工期间场地周围道路洒水减少粉尘污染水污染物施工废水、施工污水、生活污水动植物油、SS理厂处理固体废弃物规划区内及施工场地内生活垃圾建筑垃圾运送至市政垃圾生态环境设立中心绿地和零星绿化，增加植被，改善区域其它6.8环境影响评价电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦@染物，但由于采取了相应的环境保护措施和绿化工程，不会给当地的环电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@第七章劳动、安全、消防7.1设计依据和主要技术规范及标准7.2危害因素及危害程度分析(1)电梯(包括客梯、货梯和传送带);(2)配电室；(3)供电线路；(4)传动设备；电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@7.3安全及消防设施(3)设置消防通道。(2)《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)。(4)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116—98)电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@消防联动控制系统电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@7.4避雷大于20欧姆。采用BVR-1x6mm².电联：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@第八章组织机构及项目实施进度8.2运作机制对对外联络部物业管理部业务部财务部综合管理部总经理副总经理董事会管理部8人，财务部4人，物业管理部23人，对外联络部5人，员基本工资基本福利福利特殊福利知浮补贴养老保险医疗保险生育保险失业保险工伤住房公积金其他福利8.3项目实施进度项目工程建设期限，2011年9月～2013年9月30天。2、地质勘探：2011年10月至2011年11月，小计30天。3、建安工程施工图设计并审批：2011年1小计60天。2012年1月至2012年3月，小计60天。2012年3月至2012年5月，总计90天。2013年3月至2013年7月，小计120天。2013年7月至2013年9月，小计60天。序号分项工程名称924682467891前期准备工作2初步设计及地质勘探3建安工程施工设计4土石方工程等基础施工5地上层框、架、梁、柱、板施工6砖砌工程及设备与管线的安装7屋面等装修工程8室外总图9第九章投资估算和资金筹措9.1编制依据3)《市政公用工程设计文件编制深度规定》(建质[2004]16号文)。工程施工招标工程量清单评标(暂行)办法》的通知。1)土地均价180万元/亩；2)建设单位管理费：按工程费用的0.5%计提；3)可行性研究费：37万元；6)其他费用(保险、临时设施费等，按工程费用的0.3%计提8)预备费由基本预备费和价差预备费组成，基本预备费取0%,9.3项目总投资项目总投资66500万元，其中建设投资65352万元，流动资金508万元，建设期利息640元。项目建设投资65352万元，详见附表9-1、9-2建设投资估算表。建设投资横向构成表9-1建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用总价值费用(万元)建设投资纵向构成表9-2序号工程项目总价值(万元)固定资产费