农村房地一体项目技术方案VIP

1总则1.1项目背景2014年8月1日，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用杈确权登记发证工作的通知》，通知要求“全面加快农村地籍调查，统筹推进农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物补充调查工作”。各地要在兼顾集体建设用地流转、改革完善宅基地制度等土地改革制度，不动产统一登记建设的实际需要，按照《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》的要求，在农村地籍调查工作的基础上，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物等纳入调查范围。《农村地籍和房屋调查技术方案（试行)》中也要求全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途，地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施不动产登记奠定基础。《不动产登记暂行条例》已明确建设用地使用权、宅基地使用权、房屋等建筑物、构筑物所有权等不动产权利，需要按规定办理不动产登记。2019年11月4日，山东省自然资源厅下发《山东省农村房地一体不动产确权登记工作方案》，要求按时完成农村不动产确权登记发证工作任务，切实保障农民合法权益。1.2任务内容紧密围绕不动产统一登记工作，依据《地籍调查规程》、《不动产权籍调查方案》等要求，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，重点完成农村范围内宅基地、集体建设用地的权属核实，同步开展地上房屋及其附属设施的调查工作。建立权籍调查数据库，并通过日常权籍调查、不动产登记等工作，保持调查成果的现势性，满足国土资源管理及经济社会发展的需要。宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的不动产权籍调查。宅基地和集体建设用地已完成地籍调查、尚未登记，其地上房屋等建（构）筑物尚未开展权籍调查的，应对宅基地和集体建设用地地籍调查成果进行核实，并对房屋等建（构）筑物开展补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果。宅基地和集体建设用地尚未开展地籍调查，其地上房屋等建（构）筑物已经登记的，应开展宅基地和集体建设用地地籍调查，并核实房屋产权登记信息，形成房地一体的不动产权籍调查成果。宅基地和集体建设用地已完成地籍调查、尚未登记的，其地上房屋等建（构）筑物已经登记的，应对宅基地和集体建设用地地籍调查成果进行核实，并将其地上已经登记的房屋等建（构）筑物信息落宗，形成房地一体的不动产权籍调查成果。对已完成登记发证的宅基地和集体建设用地，结合实际情况开展补充房屋调查。1.3作业依据1、法律法规及行政规章：（1）《中华人民共和国物权法》（主席令[2007]第62号）（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第72号）（3）《中华人民共和国土地管理法》（4）《土地调查条例》（国务院令第518号）（5）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（6）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（7）山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（8）《确定土地所有权和使用权若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）（9）《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）（10）《山东省农村房地一体不动产确权登记工作方案》鲁自然资字[2019]101号（11）《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函[2019]6号）（12）《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发[2015]41号）（13）其他有关法律法规和政策性文件。2、执行的技术标准：（1）《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）（2）《全球定位系统（GPS）测量规范》(GB/T18314-2009)（3）《卫星定位城市测量技术规范》(CJJ/T73-2010)（4）《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》(CH/T2009-2010)（5）《国家基本比例尺地图图式第1部分1:5001:10001:2000地形图图式》（GB/T20257.1-2017）（6）《基础地理信息要素分类与代码》(GB/T13923-2006)（7）《数字测绘成果质量检查与验收》（GB/T18316-2008）（8）《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）（9）《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》国土资综[2014]101号（10）《土地利用现状分类》（GB/T21010－2017）（11）《城镇地籍数据库标准》（TD/T1015-2007）（12）《土地利用数据库标准》（TD/T1016-2007）（13）《宗地代码编制规则（试行）》（国土资厅发[2011]57号）（14）《全国宗地统一代码编制工作技术方案》（国土资厅函[2012]1354号）（15）《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》（国土资发[2015]103号）（16）《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346-2019）（17）《不动产权籍调查技术方案(试行)》（18）《不动产登记数据库标准》（试行）（19）《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行）（20）《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）3、相关地方法规或规范性文件的要求。1.4主要技术指标和规格1.4.1数学基础1、平面坐标系统：采用“2000国家大地坐标系”，采用高斯-克吕格投影，中央子午线120°。2、高程系统：采用“1985国家高程基准”。3、比例尺：地籍图采用1:500，房产分户图一般为1:200，其他情况根据地物大小确定。1.4.2土地分类采用《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），一级类12个，二级类73个。1.4.3计量单位长度单位为米，保留2位小数；面积量算单位为平方米（m2），保留2位小数；汇总面积单位为平方米（m2），保留2位小数。1.4.4精度要求1、宗地界址点精度界址点的精度指标分为三个级别，如下表4-1所示：表1-1解析界址点的精度级别界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差/cm中误差允许误差一±5.0±10.0二±7.5±15.0三±10.0±20.0注1：土地使用权明显界址点精度不低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。注2：土地所有权界址点可选择一、二、三级精度。注3：难以到达的部分山区及水域的界址点可采用正射影像图来图解坐标，精度要求可以适当放宽，但最大不得超过50cm。注：中误差的两倍值为最大误差，超过最大误差的点数不能超过5％。2、房产界址点精度房产界址点（以下简称界址点）的精度分三级，大中城市繁华地段和重要建筑物的界址点宜选用一或二级，其他地区可选用三级。各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表4-2的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1）计算结果。表1-2房产界址点的精度要求m界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差限差中误差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10△D=±（mj+0.02mjD）------------------------（1）式中：mj-相应等级界址点的点位中误差，m;D-相邻界址点间的距离，m;△D-界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。3、房角点精度需要测定房角点坐标时，房角点的精度等级和限差执行房产界址点相同标准精度。4、房产面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表4-3计算的结果。表1-3房产面积的精度要求房产面积的精度等级中误差（m2）限差（m2）一0.01√S+0.0003S0.02√S+0.0006S二0.02√S+0.001S0.04√S+0.002S三0.04√S+0.003S0.08√S+0.006S注1：S为房产面积，m2。注2：农村宅基地上的正房或主要房屋面积精度不低于二级，偏房或次要房屋面积精度不低于三级。2准备工作2．1制定作业计划收到任务后，应根据项目具体情况，包含的工作内容，制定一个周密的作业计划。计划应将调查的任务、范围、方法、预算、时间、步骤、技术要求、人员组织等全面统筹安排。2．2资料收集与分析2．2.1控制资料收集当地控制点成果（2000国家大地坐标系），用于测区拟合参数，图根控制测量，权籍修补测及房屋测量等。2.2.2图件资料1、农村宅基地集体土地确权形成的地籍图和宗地图，可用于本项目房屋调查的外业调绘底图和内业房屋面积量算的基础图件。2、地籍区和地籍子区划分图，可用于本项目不动产单元代码的编制依据。2.2.3档案资料集体建设用地和宅基地确权登记颁证形成的地籍调查资料和发证资料以及颁发的土地证和房屋符合规划或者建设的相关材料，可作为权属来源的证明材料。2.2.4数据库资料集体建设用地和宅基地确权登记颁证数据库，可作为农村房地一体确权登记颁证的基础数据（使用之前首先将数据转到2000国家大地坐标系）。2．3编写技术设计书技术设计书应根据所收集到的资料，结合实地踏勘情况编写。技术设计书包括以下内容：1、测区概况：调查测量区域的地理位置、行政隶属、自然地理特征、用地特点；2、资料的分析和利用；3、作业依据；4、主要技术指标；5、技术方案：主要包括技术流程、不动产权籍调查及房屋调查、不动产测量、不动产登记发证、不动产数据库建设、档案整理及质量检查等；6、成果提交2．4人员培训工作开展前必须对参加调查的工作人员进行培训，使其熟悉有关地籍管理政策、法规和技术要求，明确调查任务，掌握调查方法和操作要领，增强责任心，以保证调查成果的质量。2．5宣传、动员不动产确权登记发证工作涉及千家万户的切身利益，开展调查工作时，应由同级人民政府组织全面动员，面向社会进行广泛深入的宣传。3不动产权籍调查3．1技术路线以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作3．2不动产单元编码的设定3．2.1不动产单元的设定原则1、无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。2、有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元：（1）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。（2）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。（如小区住宅，应按每户划定为一个不动产单元）（3）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。（主要指两种情况：一是小区住宅，按每户划定不动产单元；二是宅基地，拥有两处及以上宅基地，应按每处宅基地划定不动产单元）（4）同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。（主要指两种情况：一是企事业单位，按宗地划定不动产单元；二是宅基地，拥有两处及以上宅基地，应按每处宅基地划定不动产单元）3.2.2不动产单元编码的构成1、代码结构按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T7027）规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物代码构成。2、不动产单元编码（1）宗地代码为五层19位层次码，采用《地籍调查规程》TD/T1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。（2）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。（3）编码方法=1\*GB3①第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T2260规定的行政区划代码。=2\*GB3②第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000~999；（采用集体土地确权时编制的地籍区）=3\*GB3③第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000~999；（采用集体土地确权时编制的地籍区）=4\*GB3④第四层次为宗地特征码，代码为2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。=5\*GB3⑤第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值为00001~99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。=6\*GB3⑥第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。=7\*GB3⑦第七层次为定着物单元编号，代码为8位。3、定着物单元编号原则（1）当定着物为住宅时，定着物单元编号前四位和幢号一致，后四位和户号一致，定着物编号为：F00010001。（2）当定着物为企事业单位或宅基地，且为单幢房屋时，定着物单元编号前四位定为0001，后四位定为0001，定着物编号为：F00010001。（3）当定着物为企事业单位或宅基地，且为多幢房屋时，定着物单元编号前四位定为9999，后四位定为0001，在房屋调查表中房屋状况栏中填写实际幢号（一幢楼一个幢号，建议：企事业单位以及住宅小区自进大门起，从左(东)到右(西)，从前(北)到后(南)，用数字0001、0002、0003…顺序按S形编号；农村宅基地从主房到偏房按顺序编0001、0002…），每幢房屋的户号都填写0001，定着物编号为：F99990001。（4）当定着物为企事业单位或宅基地，为多幢房屋，且为多产权时，每个产权的定着物编制一个定着物单元编号，幢号在定着物编号下顺序编号，如下图：定着物单元编号如下表：序号权利人幢号定着物单元编号备注1张三0001F00010001图a2李四0002F00020001图a3王五0003F00030001图a4张三0001F99990001图b5张三0002F99990001图b6李四0001F99990002图b7李四0002F99990002图b注：多权利人有单幢时，定着物单元编号前四位与幢号一致，后四位为0001；多权利人多幢时，定着物单元编号前四位为9999，，后四位按照权利人个数顺编，即：0001、0002…。（5）宗地内有在建工程的，以自然幢为单位划分定着物单元，定着物特征码为“F”，幢号采用“0000”，定着物单元编号为：F00000000。（6）宗地内无定着物的，定着物特征码为“W”，定着物单元编号为：W00000000。3．3工作底图制作以宅基地确权登记发证形成的村庄地籍图为基础，保留已有的权利人信息、宗地代码、界址线依附地物的归属情况和界址点的位置等内容，制作不动产权籍调查工作底图。为了方便房屋现状调查及房屋边长标注，有条件的地区可以用现有的宗地图作为不动产权籍调查工作底图。3．4权属调查权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表（见附录1）等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。3．4.1权利人主体的调查1、严格规范确认宅基地使用权主体。宅基地使用权人原则上登记在户口薄的户主名下；确需分户的，应当符合以下条件之一：（可与当地主管部门沟通分户条件）①年满20周岁，具有本村农业户口且在本村安家落户的男性公民；②年满20周岁，具有本村农业户口的女性公民，因结婚等原因确需在农村安家落户的，需有男到女家落户证明和男方在原籍无宅基地的证明；③已婚且已分家单独居住生活的；

④符合当地政府分户建房规定而尚未分户，其现有的宅基地面积没有超过分户建房用地合计面积标准的可视为两户；

⑤依法继承宅基地使用权的未成年人可以独立作为特殊“户”。2、严格执行城镇居民禁止在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。下列情况可以登记发证：

①非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其不动产权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。（《确定土地所有权和使用权的若干规定》（(1995)国土(籍)字第26号）第四十八条）

②继承房屋取得的宅基地,可确定其不动产权。（《确定土地所有权和使用权的若干规定》（(1995)国土(籍)字第26号）第四十九条）

3、严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”。一户多宅情况处理：

①因建新不拆旧造成的“一户多宅”。村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，暂不受理。

②对于因继承和赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，符合法定程序的可以受理。

③对村民购买住宅造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，暂不受理。④对于其他原因造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家出台明确的规定之前，暂不受理。

4、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，本次不再确权登记。（《确定土地所有权和使用权的若干规定》（(1995)国土(籍)字第26号）第五十二条）3．4.2权属合法性审查继续扩展继续扩展权属合法性审查的重点是：权利人是否正确，土地权属来源是否清楚，土地的权属性质是否准确。根据收集的权属来源，审查使用权类型，切勿将国有土地使用权和集体土地使用权混淆，重点关注村庄以前的供销社、学校等用地（原为国有土地），现将其地上房屋及构筑物买给个人使用，切勿将原先的国有土地确权登记成个人不动产。3．4.3界址状况调查1、核实确认不动产的现状根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。界址是否发生变化的具体情形如下：（1）新设界址和界址发生变化的情形有：①征收或征用土地；②城镇改造拆迁；③划拨、出让、转让国有土地使用权或海域使用权；④权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划；⑤宗地宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；⑥由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。（2）界址不发生变化的情形有：①转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权；②违法不动产经处理后的变更；③宗地或宗海内地物地貌的改变；如新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等；④精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积；⑤权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更；⑥不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动；⑦权利取得方式、权利性质或权利类型发生变化。2、新设界址与界址发生变化的不动产权属调查根据不动产现状确认的结果，针对新设界址与界址发生变化的情形，需现场实地调查，并填写新的不动产权籍调查表。3、界址未变化的不动产权属调查根据不动产现状确认的结果，针对界址未发生变化的情形，首先确定是否需要进行实地核实调查，然后按照下列方法开展权属调查：（1）如不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。（2）如需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处理的方法如下：①发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按（1）的规定处理。②发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。③发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。3．4.4宅基地面积的认定标准严格执行宅基地面积标准。宅基地实测面积与发证面积不符值在测量技术误差（0.2√s）范围内的，按本次实测面积为准。宅基地面积不得超过省市规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按照（95）国土籍字第26号《确定土地所有权和使用权的若干规定》中的有关规定处理：

1、1982年2月《村镇建房用地管理条列》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条列》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

2、1982年2月《村镇建房用地管理条列》实施起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

3、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）规定：对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。

4、农民生产性附属用地，如车库、猪、牛、羊圈舍以及沼气池等，可作为生产性建设用地，不计入宅基地面积范围内。

5、接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。

6、符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

注:以上1、2、5条中确定的农村居民宅基地集体土地建设用地使用权,面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当时政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。3．4.5权属调查应收集的材料1、宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，收集下列材料：①申请人身份证和户口簿；②土地使用证或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；③房屋符合规划或者建设的相关材料；④其他必要材料。2、因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，应当收集下列材料：①不动产权属证书或者其他权属来源材料；②依法继承的材料；③分家析产的协议或者材料：肆集体经济组织内部互换房屋的协议；⑤其他必要材料。3、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当收集下列材料：①有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；②建设工程符合规划的材料；③建设工程已竣工的材料；④其他必要材料。3．5房屋调查依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中，对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等；对村民整体搬迁上楼的，还应该调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和权属情况，需要现场指界的，应经房屋产权人现场指界，明确界址并现场确认签字。3.5.1房屋调查的内容房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、用途、房屋性质、层数、所在层数、房屋结构、竣工时间、用途、墙体归属、产权来源等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。房屋基本信息调查表（见附录2）。1、房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，农村房屋产别填写私有房产。2、房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨和拨用等。产权来源有两种以上的应全部注明。3、房屋建筑结构房屋建筑结构是指房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类有：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构和其他结构。房屋建筑结构分类如下：分类内容编号名称1钢结构承重的主要构件是钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要构件是钢、钢筋混凝土结构建造的，如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝土构架建造。3钢筋混凝土结构承重的主要构件是钢筋混凝土建造的，包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。4混合结构承重的主要构件是钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。5砖木结构承重的主要构件是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。6其他结构凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。4、房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，按翻建竣工年份为准。5、房屋用途房屋用途分房屋的用途和规划用途。用途是指房屋的实际用途，农村宅基地上房屋用途填写成套住宅；规划用途是指建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。6、房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自由墙、共有墙和借墙等三类。在外业调查过程中，重点调查清楚房屋墙体的归属问题。7、附加说明附加说明是指在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的情况作出记录。3.5.2房屋调查的注意事项继续扩展继续扩展1、房屋建筑结构的认定问题①原为主房前檐廊或柱廊，现用铝合金门窗将外围封闭，与主房连为一体，高度超过2.2米的部分。建议：如按全面积计算，则与主房连为一体，按主房结构确定房屋结构；如按半面积计算，则房屋建筑结构定义为“其他结构”。②四周为砖墙，顶盖为彩钢板的房屋，层高超过2.2米的，建议房屋建筑结构定义为“砖木结构”。2、房屋建成年份的认定问题①房屋建筑年代比较久远，村民对建房年份记忆模糊，难以确定的，可以按照某一个历史时期确定其建筑年代。如：建国前后的统一记录为1949年，民国初期左右可以统一记录为1911年，依次类推找一个历史节点记录其建筑年代。②房屋部分翻建的或扩建的，整幢房屋按翻建竣工年份确定其建筑年代。3．6不动产测量不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算等。3.6.1图根控制测量对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行。图根控制是满足地籍界址点测绘和全站仪数字地形测图的基础控制，是在施测的各等级GPS点的基础上进行的，采用（CORS系统）网络RTK控制测量技术施测。图根点的密度以满足变更测量的需要为原则。图根点一般设置临时标志，土质地面上可打入20cm长的木桩，中间定一小钉，铺装地面上可打入7cm长的钢钉。RTK图根控制测量主要技术要求符合以下规定：1、保证每一个图根点至少与一个相邻图根点通视。2、为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种：（1）每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。（2）在测量界址点和测绘地籍图时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3000。3、RTK图根点测量的观测和计算等按照《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》（CH/T2009）执行。3.6.2界址点（房角点）测量界址点（房角点）测量采用解析法。利用全站仪、GPS接收机和钢尺等测量工具野外实测房角点坐标。主要方法有极坐标法、直角坐标法（正交法）、截距法（内外分点法）、距离交会法、RTK测量方法。可根据房角点的观测环境选用不同的方法。1、极坐标法测量（1）测站仪器对中误差为±3mm，归零差不应大于1′。如果角度采用半测回，则每天至少检测一次2C差和指标差，并把检测结果置入仪器内用于改正观测结果。每个测站都必须做测站检查，检查点可以是定向点、邻近控制点、已测设的房角点，检查结果应记录到专用的自检记录表中。（2）观测时应采取距离(纵向)和角度(横向)偏心等技术消除或减弱棱镜中心到房角点的偏差(棱镜对准误差)的影响。并应注意棱镜常数的误差，根据棱镜规格的不同在全站仪加常数设置中考虑加入棱镜常数。（3）不宜采用无棱镜反射技术测量房角点。2、角度交会法对于角度观测方便而距离测量有困难或放置棱镜特别耗时的界址点（房角点），可采用角度交会法施测，但交会角应控制在30°～150°的范围内。3、距离交会法其他方法施测困难或不能施测的界址点（房角点），可采用距离交会法施测，但交会角应控制在30°～150°的范围内。此种方法一般用于施测城镇村庄内部的房角点。4、直角坐标法其他方法施测困难或不能施测的界址点（房角点），可采用直角坐标法施测，但房角点到控制线的水平距离与控制线的水平长度之比不应超过1/2。此种方法一般用于施测城镇村庄内部的房角点。5、截距法其他方法施测困难或不能施测的房角点，可采用截距法施测，但外分点到邻近起算点的水平距离应小于两个起算点之间的水平距离。此种方法一般用于施测城镇村庄内部的房角点。6、GPS-RTK和定位方法观测时，界址点周围的环境条件应符合GPS接收机的观测条件。必要测量成果应考虑挂靠坐标系的归算。3.6.3房屋面积量算3.6.3.1建筑面积计算规则1、一般规定面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进行计算。房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米及其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。房屋用地面积包含院地面积和占地面积。2、房屋建筑面积计算规则（1）计算全部建筑面积的范围a单层房屋，按一层计算建筑面积；二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。b房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米及其以上部位计算建筑面积。c房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20米及其以上的部位计算其建筑面积。d水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不为水箱间。e楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。f穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米及其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。g地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。h地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。i半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。j封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。K封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。l封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。m与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。n与房屋相连的有柱走廊（有两排以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。o属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。p房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。q玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。r属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。s依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外围水平投影面积计算。t与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。u机械车库、图书馆的书库其层高在2.20米及其以上的，按自然层计算建筑面积。v旋转上升式的楼房，楼层以其旋转一周的水平投影为自然层，其轴心部分依照自然层计算。w舞台灯光控制室，按围护结构外围水平投影面积乘以实际层数计算。x室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下方空间加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。（2）计算一半建筑面积的范围a与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。d无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。（3）不计算建筑面积的范围a层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。b突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。d房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高差、是否退用地红线、也不论廊道是否有人行道、消防通道等。g利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h活动房屋、临时房屋、简易房屋。i检修、消防等用途的简易楼梯。j其它建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。k挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。l与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。m楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。n房屋内的中空部分。o窗台高于楼地面的外凸窗（不论其高度）。（4）特殊情况下的建筑面积计算a复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算建筑面积。b房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。c连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。d两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。e以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。f阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。g对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。h房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。3、屋建筑面积测算的内容（1）整栋房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。（2）多元产权房屋的建筑面积=1\*GB3①权属建筑面积指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。房屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。=2\*GB3②套内建筑面积指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。=3\*GB3③套内建筑面积指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。=4\*GB3④使用面积使用面积为套内房屋的使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。=5\*GB3⑤套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙体面积=6\*GB3⑥套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按建筑面积计算方法的规定计算。=7\*GB3⑦房屋共有建筑面积指产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般按各产权业主的套内建筑面积的比例分摊计算。=8\*GB3⑧房屋的占地面积指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走道、外柱廊等附属建筑的外围水平投影面积。各产权单元的占地面积按产权建筑面积的比例来分摊计算。3.6.3.2共有建筑面积分摊规则1、共有建筑面积的计算原则异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进行。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议不合法的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊。共有建筑面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。2、共有建筑面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：δSi=K·SiK=ΣδSi/ΣSi式中：K—为面积的分摊系数；Si—为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；ΣδSi—为需要分摊的分摊面积总和，㎡；ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡。3、共有建筑面积的分类与确认（1）共用面积的分类根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要可分成以下几类：整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。其他共有建筑面积。（2）共用面积的确认由房屋建设单位在经规划、图审部门核准后的设计平面图上对共有共用部位进行标识，并作出相应的说明；房屋调查人员在有关人员的配合下，依据经核准后的图纸在现场逐一校对、勘测，并确认其使用功能；共有建筑面积经房屋调查人员现场校对、勘测、确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个或两个以上建设单位联建，则使用情况说明应由联建单位共同进行确认。（3）其他规定共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。4、共有建筑面积的计算范围公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。（1）分摊共有建筑面积共有建筑面积（被分摊的公用建筑面积）包括：栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；为本栋服务且设在本栋地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；公用建筑面积之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。（2）不被分摊的公用建筑面积不被分摊的公用建筑面积包括：地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层（室）部分；独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；按规划批建层高建设的层高在2.20米及其以上的技术（结构）转换层、栋内"空中花园"以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。一栋楼房中取得部分竣工手续后，委托房屋调查时，服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公用房。用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为建筑造型而设，但无实用功能的部位；5、共有建筑面积分摊方法非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到别的栋。栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不被分摊的建筑面积，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。（1）整体分摊房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、标准厂房等适用共有建筑面积整体分摊的方法。分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系系数×套内建筑面积。共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和。（2）多级分摊不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。第一级分摊要据房屋内不同的布局和使用功能，划分若干功能区。划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能或公用部位布局不相同的层进行划分。各功能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比例分摊。功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×各功能区自有建筑面积。第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷功能区自有建筑面积之和。各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围小平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。一级分摊的功能区间共有建筑面积包括：①整栋房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。②为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积第二级分摊某一功能区内各层之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各层自有建筑面积比例分摊其共有建筑面积。层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×层自用建筑面积。第二级分摊系数=动间共用建筑面积÷层自用建筑面积之和。层自有建筑面积为层建筑面积减去层内的层间共有建筑面积层间共有建筑面积包括各层之间共有建筑面积和第一级分摊至本区域内的共有建筑面积。第三级分摊在各层内部以各户户内建筑面积比例分摊其共有建筑面积比例分摊其中有建筑面积。分户分摊共有建筑面积=第三级分摊系数×户内建筑面积。第三级分摊系数=层内共有建筑面积÷户内建筑面积之和。层内共有建筑面为分层权属建面减去各户户内建筑面积之和。其他规定某一功能区内分户情况符合整体分摊条件时，可参照整体分摊方法在该某区域内直接将共有建筑面积进行分摊，求出各户分摊共有建筑面积数。某一层内，存在各部位对层内共有建筑面积的共有关系差异较大时，应在第三级分摊前参照第一级分摊的方法计算出各部位权属面积，然后再分别计算各户建筑面积。如果各区域内，不能直接按各户套内建筑面积比例来分摊其共有建筑面积，那么依据分级分摊的方法进行多级分摊，最后计算出各户应分摊的共有建筑面积。（3）其它分摊方式住宅内的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积比例分摊。应用计算机程序进行共有建筑面分摊的可采用从局部到整体，从小到大的分摊方法。一栋房屋具有多个产权人（单位），或者需要分层（单元）分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。单产权的房屋、独立栋产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入各户房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。凡列为应分摊的共有面积，功能区内的共有面积应参与分摊功能区间的共有面积；小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积应承担分摊整体的共有面积。在一栋房屋的某一区域内同时有公共用房和独立使用的房屋，且共用该区域内的水平（垂直）通道和其他共有用房时，应在测算出公共用房界线内的建筑面积与独立使用房屋的套内建筑面积后，按比例对本区域共用建筑面积作预分摊计算，以确定独立使用部分的功能区参摊建筑面积和公共用房的建筑面积。设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊共有建筑面积。即凡列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，也应参与分摊该栋相应的共有建筑面积。列为应分摊的为整栋建筑服务的值班警卫室，是指设于一栋房屋门口处供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的值班休息用房；也包括为整栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室；还包括自动报警控制中心和影像监控室等。但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多栋建筑服务的警卫室。设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房，其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积；仅仅只为本栋房屋服务的设备用户及公共用房列为本栋应分摊的共有建筑面积。住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.20米及其以上），上部为住宅单元构成，可用二级分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两大功能区。对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。室外和室内的非专用楼梯、电梯，其梯间共有建筑面积的服务范围为楼梯、电梯所通过的各楼层。室内的专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层部分的梯间共有面积和其突出屋面的梯间、机房面积，列为“不使用”和“使用”两功能区间共有面积；通过“使用”楼层部分的梯间共有建筑面积为“使用”部分功能区内共有面积。当一裙楼对应有多个塔楼时，通过“不使用”楼层部分的梯间有多个，在裙楼不能按多个塔楼划分成多栋建筑的情况下，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积为多个梯间面积的总和，而“使用”部分建筑的套内建筑面积为各塔楼的面积总和。“不使用”部分的梯间建筑面积为相关区域的共有建筑面积。一栋楼房从第一层开始至以上各层均为单一使用功能性质的房屋（如纯住宅或纯办公用房，有时称主楼），在该楼房的周围与主楼相连（或仅有伸缩缝）建有与主楼使用功能性质不同的一层或若干层建筑（有时称附楼）。这时主楼的梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积，不能算为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，则附楼不分摊该部分共有建筑面积。但若主楼的第一层仅设梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积（即没有与主楼上相同使用功能性质的建筑空间），则应视主楼的第一层梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面积属于“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，其通过其他功能区楼层的该部分共有建筑面积应列为两功能区的区间共有建筑面积进行分摊。从地面通往地下各层的通道（楼梯、电梯等），在地面的出入口建筑面积，按如下不同情况分别处理：出入口设在该栋建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下各层建筑面积，列为整栋不分摊共有面积；若地下各层有多个权属单元，则上述面积应列为地下各层间的共有建面积；出入口设在该栋房屋内或在该栋一层中分隔出部分作为出入口的，出入口的建筑面积视为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，列为本栋应分摊的共有建筑面积。仅供一户使用的室外专用楼梯的建筑面积，全部计入该户套内建筑面积。除二层别墅外的其他楼房，当其室外楼梯上第二层平台，再经平台进室内楼梯上各层，若第一层与第二层以上建筑的功能、用途相同时，该室外梯为非专用梯，其梯间面积为整栋（含第一层）应分摊的共有建筑面积。若第一层的建筑功能、用途与第二层以上的不同，如第二层及以上的为住宅，第一层为商业或办公、厂房、仓库（车库）、架空绿化等非住宅用途的，则该室外梯为专用梯，其梯间为第二层以上功能区的应分摊共有建筑面积。一栋房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，从地面至屋顶梯间（机房）的共有建筑面积，其服务范围为整栋或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不停机或不开门的，不影响共有面积的整栋分摊，其中也包括一层或一层至二层复式房均参与分摊。当楼梯或电梯通过的楼层分成多个不同用途建筑（如住宅与办公等）且其对应的梯间平面结构不同时，按不同的梯间平面结构分段确定其服务范围，但屋顶梯间或电梯机房仍为整栋的共有建筑面积。由若干层组成的裙楼，因各层使用功能不同在不同位置设置高、低不同的通道（楼梯或电梯），但各通道（楼梯或电梯）之间所在某一层互通的，如下图中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并成为整个裙楼的共有建筑面积（区间共有建筑面积）。但如果某一层由隔墙封闭成两部分者，这两部分应视为不同的功能区，如下图的第4层。如果裙楼中某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理，其共有面积的分摊与其他梯的共有面积分摊同时进行（分别进行），在这种情况的分摊过程中的“区内建筑面积”一律不包括梯间共有建筑面积。分别进行分摊到获得各功能区（层）的“分摊面积”后再取总和为区内共有建筑面积。一栋房屋中有住宅、办公及其他（如酒店等）多种使用功能的，在进行面积实测时，应对一层大厅（堂）的实际使用情况，需经建设单位或各产权人签字认可，并现场划分共有面积的服务范围，形成略图及文字说明。当大厅（堂）中的某一部分形成为某一功能区的独立使用空间，该独立使用空间的建筑面积计入该使用功能区的建筑面积中；若大厅（堂）为各功能区的共有过道、休息场所，则大厅（堂）部分的面积列为功能区间的共有建筑面积。一栋建筑的裙楼为商业或办公用途，塔楼为住宅，面积实测时，第一层大厅及裙楼的共有面积在实地仍未形成明确的范围界线时，须按建设单位提供经规划、图审部门审核批准的塔楼住宅专用门厅、过道等共有面积设计图，按图计算面积后列为塔楼住宅的应分摊共有面积，并在房屋建筑面积测绘技术报告书中说明。原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。其余各共用部位为相关各户分摊。房屋除一层（地面）外的其他各层的内、外走廊为本层的共有面积。当每层的各套（单元）房分成左右两排并分别使用左、右两条宽度不同走廊时，每条走廊分别计为左、右两部分房屋（两个功能区）的区内共有面积。当两条走廊连通且有共同部分时，按共同部分取中或对称划分其分界线。一栋建筑的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊，从室外楼梯经走廊进各单元楼梯，则该走廊的建筑面积与各楼梯间面积一起列为二层以上建筑应分摊共有面积。位于建筑物第一层（地面）的外走廊、檐廊，符合如下条件的，其面积列为不分摊面积：走廊、檐廊临街道或本宗地外的公共通道上、公共开放空间；走廊、檐廊两端不能封闭，可在平行于街道方向上通行。不符合上述两条件的位于第一层各户均向走廊（或檐廊）开门时，走廊（或檐廊）的建筑面积列为第一层各户应分摊的共有面积。除此以外的第一层外走廊、檐廊建筑面积列为整栋应分摊的共有面积。有裙楼的列为裙楼应分摊的共有建筑面积。仅为本栋服务的穿越房屋的通道的建筑面积为可分摊的共有建筑面积。两座建筑物在地面部分由裙楼连成一体，且不能将塔楼和相应裙楼划分成多栋建筑的，则架空通廊建筑面积为整栋应分摊的共有面积。两栋独立建筑物之间的架空通廊建筑面积列为不分摊共有建筑面积。房屋为斜面结构或非垂直墙体、层高2.20米以上的部分，直接计入套内建筑面积，不计算外半墙。以玻璃幕墙作为房屋外墙的，其外半墙厚度以结构楼板外沿与玻璃幕墙外墙面之间水平距离的一半确定。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的规定处理。在一栋房屋中用于本栋公共服务的物业管理用房，其面积按国家及地方物业管理规定的比例设置，作为不应分摊的公共建筑面积，参与分摊其他共有建筑面积。商品房买卖合同约定的房屋建筑面积和预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为确认房屋产权面积的测算依据。销售合同中应包括分摊的共有建筑部位说明或面积数值，合同中约定分摊的共有建筑部位应符合《房产测量规范》和本细则中可分摊的共有建筑面积内容，而且必须是合同签订各方共同相关的共有建筑面积，否则应予剔除。6、共有建筑面积分摊计算步骤在一栋建筑的计算数据进入计算程序之前，可按如下步骤对共有建筑面积进行分析确定：确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称；将公用建筑面积划分成被分摊和不被分摊的两类；分析每一部分的共有建筑面积的服务范围并按共有建筑面积服务范围确定共有建筑面积服务功能区。当一栋建筑中有某一共有面积仅服务于某部分建筑空间时（非整栋），该建筑空间为一功能区。仅服务于该功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有面积为多功能区间共有建筑面积，由此相应产生的有功能区内分摊系数和多功能区间分摊系数。共有建筑面积分摊先确定服务范围最高级别的区域共有建筑面积先进行分摊。将多功能区间共有建筑面积分摊后各功能区所得的分摊面积分别加到相应的功能区内共有建筑面积中，然后按本功能区内的套（单元）内建筑面积比例进行分摊，即先将高级别的分摊共有建筑面积加到低级别的分摊共有建筑面积中，逐级进行。在进行区间共有面积分摊后所得的各区分摊面积中，有的可以直接成为区域内共有建筑面积，有的可以成为下一级（服务范围较小）的区间共有面积，这部分共有面积需再进行一次（下一级）区间共有面积分摊，如此一直至区内共有面积分摊。在进行区间共有面积分摊时，各计算式中的区内建筑面积可能包含区内共有面积。3.6.3.3房屋面积内业计算根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。1、一般规定（1）长度单位边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即：0.01米。（2）面积单位房屋各类面积均以平方米为单位，最后结果保留小数点后两位，即：0.01平方米。（3）取位原则取位原则按照“四舍五入”的原则。（4）几何图形法计算面积根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。2、精度要求（1）房屋边长量测两次的限差要求房屋应逐栋测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成栋房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗邻房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。边长应丈量两次取中数，取位至0.01m，两次丈量较差不超过下式规定：△D=±0.004D……（5-1）式中：D=边长，m；当D<10m时，以10m计算。△D——两次丈量较差，m。（2）利用坐标计算房屋边长与实量边长的限差ΔD=±（0.02+0.0004D）……（5-2）其中：ΔD是坐标计算房屋边长与实量边长的限差，单位：米。（此处执行的是一级房角点的精度标准。）D为实测的边长值，以米为单位。当D<10m时，以10m计算。3.6.4图件编制不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图（房产平面图）等。3.6.4.1宗地图绘制以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。测绘方法按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行。1、宗地图样图2、绘制要求以地籍图为基础编绘宗地图。比例尺和幅面应根据宗地的大小和形状确定，比例尺分母以整百数