2017年土地估价理论与方法：开发土地的转让和成本构成考前冲刺

2017年土地估价理论与方法：开发土地的转让和成本构成考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗面积为6000㎡的房地产开发用地，楼面地价为800元／㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则土地取得成本为万元。A：494．4B：1396．8C：1440D：1483．2E：时间因素2、城市规划中需要采取一定的工程措施改善条件后才能修建的用地为。A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：不适宜修建用地E：土地3、在协议出让过程中，某意向用地者认为出让方提出的价格明显高于土地市场价格，可提请__进行出让价格争议裁决。A．同级人民政府B．省级国土资源行政主管部门C．上一级国土资源行政主管部门D．上一级人民政府4、某国营百货公司，经批准进行企业改制。按照法律规定，政府通常应优先以__作为该公司土地资产处置方式。A．出让B．授权经营C．划拨D．作价入股5、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)规定，对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的__执行。A．40%B．50%C．60%D．70%6、地震烈度在度以上的地区，不宜作为城市用地。A：6B：8C：9D：10E：土地7、我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。A：市场比较法B：收益法C：成本法D：剩余法E：合法性8、支路以下道路的影响距离，一般按市内道路的疏密状况，确定在__km之间。A．0．2～0．5B．0．3～0．6C．0．5～0．9D．0．3～0．79、下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是（）。A．在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估B．在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估C．在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估D．在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估10、采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式。A：待估宗地价格：比较实例价格B：待估宗地价格：比较实例价格C：待估宗地价格：比较实例价格D：待估宗地价格：比较实例价格E：时间因素

11、（）是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。A.绝对地租 B.垄断地租 C.级差地租Ⅰ D.级差地租Ⅱ12、某开发项目各年现金流量如下表所示，若基准收益率为10％，则其净现值为万元．【2009年考试真题】A：203．99B：224．39C：315．30D：530．00E：土地13、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的__。A．土地开发成本B．征用土地的成本C．土地开发收益D．平均土地纯收益14、租赁土地使用权是__的土地使用权。A．赢利性质B．转移性质C．暂时性转让D．债权性质15、里地线是指。【2002年考试真题】A：宗地的边界线B：标准深度的连线C：距街道18米的连线D：与街道的平行线E：时间因素16、选择建设地点的要求不包括__。A．节约土地B．厂区地形力求平坦而略有坡度，以减少平整土地的土方工程量，节约投资又便于地面排水C．气候适宜D．应便于供电、供热和其他协作条件的取得17、下列不属于2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的内容的有__。A．健全土地节约利用和收益分配机制B．加强土地利用总体规划实施管理C．建立完善耕地保护和土地管理的责任制度，完善征地补偿和安置制度D．建立省以下土地垂直管理体制18、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为。【2002年考试真题】A：评估对象所产生的收益B：评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C：评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D：评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益E：时间因素19、房地产开发建设项目施工监理的主要内容有__。A．投资控制B．施工进度与质量控制C．合同管理D．信息管理20、2008年3月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建，建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40％、0．9提高为45％、1．2。土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是。A：按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后，补缴因建筑面积增加形成的土地差价B：按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建设用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价C：改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1．2条件下的市场价格-容积率0．9条件下的市场价格D：改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1．2条件下的市场价格-容积率0．9条件下的原出让价格E：合法性21、是与建筑已使用年限关系最密切的。A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：技术折旧E：时间因素22、设立经纪类证券公司其注册资本最低限额为__万元人民币。A．3000B．4000C．5000D．600023、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与及产品与服务的种类密切相关。A：中心的规模与人口分布密度B：居民收入水平和人口分布密度C：中心地规模和居民收入水平D：中心地规模、居民收入水平和人口分布密度E：时间因素24、某企业于10年前以国家出租方式取得土地使用权，目前实际年租金为5万元，该租约还有10年到期，余期租金不变，据调查同类土地市场年租金为7万元，承租土地使用权还原率为8%，那么该企业承租土地使用权价格为__万元。A．13.4B．15.6C．14D．1725、股票属于。A：短期信用工具B：长期信用工具C：不定期信用工具D：中期信用工具E：土地二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、用益物权包括。A：承包经营权B：抵押权C：建设用地使用权D：质权E：地役权2、土壤是。A：陆地表面具有一定肥力，能够生长植物的疏松表层B：地球上生命活动不可缺少的重要物质C：土地资源的重要组成要素D：土地的构成部分中诸多自然因素的一种E：不同土壤类别及其特征代表了相同的土地实体3、地籍管理原则包括__等。A．必须有国家制度体系作保障B．保证地籍资料的连续性、非系统性和现势性C．保证地籍资料的可靠性和精确性D．保证地籍资料的概括性和完整性E．保证地籍资料的概括性和非完整性4、按照现行土地分类，其他土地包括__等。A．沟渠B．盐碱地C．沙地D．沼泽地E．裸地5、下列因素中的变化，是由经济因素变动引致土地价格水平提高的是。A：居民收入和消费水平逐步增加B：财政收支与金融状况良好，并稳中有升C：对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向D：城市化或工业化速度加快，程度越来越高E：国内政局稳定，房地产投资的运转渠道正常6、建筑工程概算可采用方法编制。A：算定额B：概算指标C：类似工程预(决)算D：施工图预算E：管理费用7、我国目前主要的地价管理政策有。A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理B：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价C：政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预D：政府对土地使用权的转移有优先购买权E：土地8、关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知(国土资发[2005]176号)规定，下列属于破坏耕地类的是。A：占用耕地建窑、建坟，破坏种植条件的B：拒不履行土地复垦义务，经责令限期改正，逾期不改正的C：在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，重建、扩建的D：因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的E：建设项目施工和地质勘察临时占用耕地的土地使用者，自临时用地期满之日起1年以上未恢复种植条件的9、在计算期日修正时，可以采用的变动率来进行分析。A：市场交易额B：地价指数C：房屋价格指数D：物价指数E：农村社会经济发展水平10、下列关于不动产税收政策的表述，错误的有．【2009年考试真题】A：财政局对外出租的经营用房免征房产税B：集体土地使用人不需要缴纳城镇土地使用税C：个人自建自用住房销售时，需缴纳个人所得税D：占用旱地兴建乡政府办公大楼应缴纳耕地占用税E：房地产企业以其建造的商品房进行投资和联营的，免征土地增值税

11、土地是最基本的资产，无论是私有还是公有，明晰的__都是建立土地市场最基本的条件。A．土地权利B．土地产权C．土地管理D．土地分配12、我国土地资源的特点包括等。A：后备土地资源有限B：土地类型多样，平地多于山地C：土地质量较差D：水土资源不平衡E：土地面积绝对数量大，相对数量小13、我国《企业会计准则》将会计要素划分为__。A．货币B．资产C．利润D．负债E．收入14、下面属于收益性房地产的是__。A．旅店B．商业写字楼C．政府办公楼D．公园E．未开发土地15、《经济适用住房管理办法》规定．经济适用住房单套的建筑面积控制在__平方米左右。A．60B．70C．80D．9016、不论何种情况，__机制都会以其特定的运行原理左右市场的运行、调节商品的供求、决定资金的流向以及影响资源的配置。A．市场竞争B．市场供求C．市场价值D．市场价格17、土地收购储备制度的运作主要包括程序。A：土地整理B：土地收购C：土地储备D：土地供应E：土地调查18、信用的主要形式有__信用。A．国家B．民间C．偿还D．商业E．地方19、通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如等内容。A：容积率B：建筑物高度C：覆盖率限制D：环境E：用途和利用限制20、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的__。A．数量B．形状C．质量D．资金E．大小21、下列选项属于存货的是__。A．商品B．燃料C．包装物D．低值易耗品E．工程安装工具22、基本农田保护区以乡(镇)为单位划区定界，由县级人民政府部门共同组织实施。A：土地行政主管部门B：农业行政主管部门C：规划管理部门D：建设管理部门E：房产管理部门23