房地产-行业月度分析报告：7月成交面积同比呈“新房弱二手房强”

1/19房地产报告日期：2024年08月15日7月成交面积同比呈“新房弱，二手房强”o本轮周期修复路径前瞻判断在我们5月4日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到了本轮周期的基本面修复路径，在5月21日专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中提到了房企估值的修复路径：1）在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：①成交量修复看带看量，②房价修复看抛压力度，③带看和量价修复持续性要看3个月。2）修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。3）在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022年，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。o土地成交：全国楼面价记录刷新，平均楼面价延续上涨2024年1-7月全国300城推出住宅建筑面积1.4亿平，同比下降41.5%，成交面积为1.1亿平，同比下降36.3%；成交楼面价6030元/平方米，较2023年平均成交楼面价5814元/平方米上涨3.7%。此外8月7日，绿城中国以总价约48亿元摘得上海市徐汇区斜土街道地块，楼板价13.1万元/平，溢价率触上限达30%，时隔8年全国单价最贵地王再次诞生。从数据来看，虽然土地市场总量供需成交面积和金额同比走弱，但部分核心城市土地价格呈现企稳或上升趋势，土地市场量少质优的现象依然存在。对开发商而言，更高土地成交均价是要适配更强产品力以支撑房价，市场竞争倾向于有中高端产品线的开发商。o市场成交：7月淡季新房成交回落，二手房成交韧性凸显1）新房：30城新房销售环比降超3成，累计同比降幅保持收窄。根据克尔瑞数据，7月30个重点城市整体成交1009万平方米，环比下降29%，同比下降11%，7月单月成交量与二季度均值相比下降16%，仅高于1-2月水平。2024年1-7月累计成交同比下降36%，降幅较6月收窄3个百分点。根据国家统计局数据，2024年1-7月全国新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，降幅环比收窄0.4pct；7月单月商品房销售面积为0.62亿平方米，同比下降15.4%，环比下降44.7%。2）二手房：重点城市普遍表现亮眼，三四线城市同环比降幅收窄。根据克尔瑞数据，7月22个重点城市二手房成交面积为1393万平方米，环比下降3%，同比增长31%，增幅较6月扩大7pct。前7月累计成交面积为8731万平方米，累计同比下降4%，跌幅延续收窄趋势。3）冰山指数：活跃指数环比微降，房价指数月环比跌幅约为1%。重点50城冰山活跃指数7月第四周冰山活跃指数绝对值环比下降1.5%，整体来看市场进入7-8月淡季后带看热度变化不大；7月28日重点50城冰山房价指数为18618元/平，较6月末下跌0.9%，房价水平仍保持低位波动。o改善项目案例：政府改善设计规范，产品力推升销售表现2024年以来可以看到很多城市调整建筑设计规范助力推升产品力，而产品力提高带动销售表现改善，同时能够提升房企拿地积极性。例如1）7月浙江德清出让了首宗“第四代住宅”地块，可打造总计1.38万平方米的空中庭院，且不计入容积率，该宗土地由德清青创城市发展有限公司以溢价率32%竞得。2）郑州yangfan02@wuguilun@22/19请务必阅读正文之后越秀天悦江湾项目部分户型赠送面积高达32.65㎡，实现综合得房率接近100%，2024年上半年该项目以7.39亿元销售额位居主城金额榜TOP5。o地产板块行情回顾：7月申万房地产指数涨幅为2.3%，1-7月指数区间累计跌幅为17%，自5月17日指数见顶后累计跌幅达20.1%。虽然地产行业政策端及市场端未出现明显催化，但地产指数震荡上涨，或表明地产股抛压有所减弱。典型房企中，截至8月14日，保利发展、招商蛇口、滨江集团PB估值分别为0.5、0.8、0.97倍，较2023年资产降价销售阶段的PB估值分别减少0.34、043、0.26倍。o投资建议自5月17日指数见顶后指数回撤已超20%，或表明对地产市场修复持续性较大的分歧在指数端已经体现，7月进入淡季后二手房成交环比微降，表明市场成交韧性仍存，且地产板块指数震荡上涨2.3%，部分地产股抛压或将持续减弱。此外，据中指研究院监测，全国范围内已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。8月7日一线城市中深圳市发布了保障房征集公告。我们认为深圳市发布保障房征集公告具备标志性意义。我们认为下半年值得关注的是收储政策条件的放松和落地速度的加快，年内政策加码企稳地产仍是大概率事件。投资标的上，我们看好并建议关注：1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团；3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。o风险提示需求侧修复不及预期。政策效果不及预期。3/19请务必阅读正文之后正文目录 5 6 83.1新房销售：30城新房销售环比降超3成，累计同比降幅保持收窄 3.2二手房销售：重点城市同环比均增，成交前置指标环比微降 3.3房贷利率：广州房贷利率低至2.9%，全国250城取消利率下限 13 155.1地产板块7月行情复盘 5.2重点房企估值修复节奏 17 184/19请务必阅读正文之后图1：本轮周期修复路径推演 图2：全国300城住宅用地供求情况 图3：重点30城商品住宅成交面积及同比 图4：百强房企单月成交面积及同比 图5：2019-2024年6月重点30城单月销售情况 9图6：全国房地产行业新房当月销售面积 9图7：全国房地产行业开发投资完成额 9图8：全国房地产行业新开工及竣工当月成交情况 9图9：全国房地产行业新开工、竣工及施工累计同比 9图10：2024年1-7月北京市单月二手房成交套数及环比 图11：2024年1-7月上海市单月二手房成交套数及环比 图12：2024年1-7月深圳市单月二手房成交套数及环比 图13：2024年1-7月杭州市单月二手房成交套数及环比 图14：重点50城冰山活跃指数 图15：重点50城冰山房价指数同比 图16：郑州越秀天悦江湾143㎡户型示意图片 图17：郑州越秀天悦江湾127㎡客厅实景图片 图18：郑州越秀天悦江湾127㎡客厅实景图片 图19：申万房地产指数变化情况 图20：2024年7月A股典型房企涨跌幅 图21：2024年7月H股典型房企涨跌幅 表1：2024年7月22城住宅用地土拍溢价地块 7表2：重点22城二手房销售情况 表3：部分政策松绑省市房贷利率情况 表4：部分典型A股房企PB估值 表5：部分典型H股房企PB估值 表6：房地产开发类相关重点公司估值情况 5/19请务必阅读正文之后在5月4日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中，我们推演了本轮周期的修复路径，核心观点如下：2024年我们看到政策在化解风险方面做了更多具体的部署，与2022－2023年政策相比，对房地产项目的融资支持有实质性的进展，此外还开始了现房库存的收购工作。我们认为，化解风险是打破行业负循环的第一步，但要形成良性循环还需要更多政策在增强需求购买力和改善需求预期方面发力。1）增强需求购买力：财政发力推动工程落地+降低购房成本房地产产业链条长，涉及就业人口多。“三大工程”及地下管网工程的落地需要财政持续发力，实物工作量落地可以起到“以工代赈”的效果，增加就业岗位，拉动居民收入，稳定收入预期，正向作用在提升市场购买力上。此外，在购房成本降低方面，我们认为房贷利率的下降幅度可参考与GDP的轧差，税费减免和个税抵扣上限的提升等降本措施也能够间接提升购买力。2）改善需求预期：保交楼+去化库存+双轨制2023年二手房和新房成交情况显示目前需求韧性仍在，且2024年新房销售复苏仍有基础。首先，在恢复购房者对期房信心上，我们认为保交楼政策在2024年还需持续。其次，参考2000年海南房地产市场兴衰情况和救市政策，我们认为政策发力去化现房和土地库存，促进供需平衡有利于市场加速修复，2024年在回收现房库存和闲置土地、优化土储供应上仍具备优化空间。第三，在改善需求侧对房产价值长期预期方面，我们认为在双轨制下可以推动中高端商品房（好房子）回归市场化机制，并给予开发建造高品质住宅更多政策倾斜（例如优化户型得房率、降低拿地间接成本等）。3）在行业及房企估值的修复路径关注指标上，我们将主要观点总结如下：①在跟踪行业基本面修复方面，我们认为可主要关注三方面：成交量修复看带看量，房价修复看抛压力度，带看和量价修复持续性要看3个月。②在行业修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。③在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2时期，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022年时期，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。6/19请务必阅读正文之后300城土地供需缩量超3成，平均成交楼面价保持上涨。2024年1-7月全国300城推出住宅建筑面积1.4亿平，同比下降41.5%，成交面积为1.1亿平，同比下降36.3%；成交楼面价6030元/平方米，较2023年平均成交楼面价5814元/平方米上涨3.7%。平均成交楼面价保持上涨，一方面受到供地结构和质量提高的影响，另一方面也受到部分核心地块竞争激烈导致的溢价率提升影响。0202120222023mm推出面积（万平）成交面积（万平）核心地块土拍热度较高，上海徐汇地块破全国楼面价记录。7月22城住宅用地成交溢价率5.1%，较6月提升2个百分点，溢价率虽然自5月以来保持增加，但仍低于2023年平均溢价率5.9%和2024年1-7月平均溢价率5.7%。具体城市来看，北京、上海、杭州部分核心区地块房企举牌意愿较高，如北京东城区金鱼池地块成交溢价率达25%，上海杨浦长白、平凉两宗地成交溢价率均在20%左右，杭州滨江区长河、临平数字商贸城地块成交溢价率均在30%以上。成都及南京部分地块也能够保持较高的溢价率。8月重点城市土拍热度延续，举例来看，上海市时隔8年上海再次诞生国内单价最贵地王，杭州市8月首场土拍地块诞生出新的“板块地王”。具体来看，1）8月7日，上海市徐汇区斜土街道xh128D-07地块被绿城中国以总价约48亿元夺得，楼板价13.1万元/平方米，溢价率触及最高限制，达到30%。2）8月13日，伟星房产摘得杭州东新地块，溢价率达到24.2%，拿地楼面价36259元/平方米，创2018年以来东新板块内新高。7/19请务必阅读正文之后京土储挂(东)[2024]021号京土储挂(海)[2024]026号保利发展杭政储出[2024]73号杭政储出[2024]76号杭政储出[2024]72号眉山发展控股3合肥合肥超许置业金基地产4金新城集团在我们5月4日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到，本轮周期修复的传导路径为“修复的传导链条：核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况”。其核心逻辑在于，政策在稳定房价方面先采取“稳局部”的措施，核心城市以出让优质地块的方式稳住出让土地的地价，其地上要建造的住房需要配以更强产品力的商品房来适配更高的价格。新房价格起到标杆的作用，对稳定周边二手房价的心理预期有一定的作用。8/19请务必阅读正文之后7月新房销售环比下降36%，累计成交同比降幅收窄。根据克尔瑞数据，7月30个重点城市整体成交1009万平方米，环比下降29%，同比下降11%，7月单月成交量与二季度均值相比下降16%，仅高于1-2月水平。2024年1-7月累计成交同比下降36%，降幅较6月收窄3个百分点。根据国家统计局数据，2024年1-7月全国新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，降幅环比收窄0.4pct；7月单月商品房销售面积为0.62亿平方米，同比下降15.4%，环比下降44.7%。我们认为，成交总量下降不仅受到7月传统淡季及核心城市政策效应减弱的影响，也受到推盘量减少的影响，7月重点30城新增供应环比下降约24%。百强房企销售环比下降，累计业绩降幅保持收窄。根据克尔瑞数据，2024年7月，百强房企实现销售操盘金额2791亿元，环比下降36.4%，同比降低19.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。2024年1-7月百强房企累计业绩21309亿元，同比降低37.5%，降幅收窄2个百分点，累计降幅保持收窄。开发投资额及施工面积降幅扩大，新开工面积降幅收窄。根据国家统计局数据，2024年1-7月全国房地产开发投资额为6.1万亿元，同比下降10.2%，降幅环比扩大0.1pct；新开工面积为4.4亿平，同比下降23.2%，降幅环比收窄0.5pct；施工面积为70.3亿平，同比下降12.1%，降幅环比扩大0.1pct；竣工面积为3.0亿平方米，同比下降21.8%，降幅环比持平。2,5002,0001,5001,00050001335-11%-29%250%200%150%100%50%0%-50%-100%重点30城成交面积（万平，左轴）环比（%，右轴）同比（%，右轴）7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000150%100%50%0%4%-50%-100%4389-19.7%-36.7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000150%100%50%0%4%-50%-100%4389-19.7%-36.百强房企销售操盘金额（亿元，左轴）同比（%，右轴）环比（%，右轴）9/19请务必阅读正文之后-33.6%14,00012,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000-18.2%-22.8%6233-18.2%-22.8%6233-11.0%-12.2%-18.3%0%-5%-10%-15%-20%-25%-14.5%-10.6%-15.4%当月销售面积（万平，左轴）同比（%，右轴）40,00030,00020,00010,000040%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%mm当月新开工面积（万平，左轴）mm当月竣工面积（万平，左轴）新开工同比（%，右轴）--竣工同比（%，右轴）14,00012,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000-10.3%-10.8%0%-10.3%-10.8%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-10.1%-12.5%-11.0%-11.0%-11.3%-10.1%8348房地产开发投资当月完成额（亿元，左轴）同比（%，右轴）-12.1%-21.8%-23.2%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%-12.1%-21.8%-23.2%——新开工面积累计同比（%）施工面积累计同比（%）竣工面积累计同比（%）10/19重点城市普遍表现亮眼，三四线城市同环比降幅收窄。根据克尔瑞数据，7月22个重点城市二手房成交面积为1393万平方米，环比下降3%，同比增长31%，增幅较6月扩大7pct。24年1-7月累计成交面积为8731万平方米，累计同比下降4%，跌幅延续收窄趋势。分线城市来看，一线城市7月成交量环比下降9%，主要受到上海环比下降幅度较大影响（环比-27%其余一线城市环比均上涨，同比增长43%，其中深圳同比增幅达91%；二线城市7月成交量环比增长1%，同比增长32%，其中成都、大连表现亮眼，环比分别增长17%、16%；三四线城市7月成交量环比下降6%，同比下降3%，同环比降幅较6月均收窄，但其中资阳、渭南、宝鸡等部分城市同环比均保持上涨。7443220,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000125.4%125.4%16,46516,46515,05014,98213,9127,010-49.6%17,26615,803-4.8%-0.5%4.9%9.9%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%北京:二手房成交套数（套，左轴）环比（%，右轴）30,00025,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000200%200%174.3%150%20,221100%50%0%22.7%-50%-100%6.3%-14.8%26,37620,38018,31517,22616,405-55.1%7,37144.0%-上海:二手房成交套数（套，左轴）环比（%，右轴）11/196,0005,0004,0003,0002,0001,00005,616116.3%5,0318.4%-1.7%3.2%4,9465,1035,616116.3%5,0318.4%-1.7%3.2%4,6414,1492,14610.1%10.1%-48.3%-48.3%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%深圳:二手房成交套数（套，左轴）环比（%，右轴）6,0005,0004,0003,0002,0001,00005,6764,9045,6764,904333.3%1,160 17.7% -13.6%-69.7%4,8214,7405,0263,830-5.7%1.7%400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%杭州:二手房成交套数（套，左轴）环比（%，右轴）活跃指数环比微降，房价指数月环比跌幅约为1%。根据冰山指数分周数据来看，重点50城冰山活跃指数7月第四周冰山活跃指数绝对值较6月绝对值下降1.5%，7月冰山活跃指数绝对值虽然微降，但整体来看市场进入7-8月淡季后带看热度变化不大；重点50城冰山房价指数月滚动环比7月第1-4周降幅保持在1%左右，7月28日重点50城冰山房价指数为18618元/平，较6月末下跌0.9%，房价水平仍保持低位波动。45重点50城活跃指数4035 21.3 21.3 15.0 15.0 13.1 13.1 11.2 11.250重点50城冰山指数月度环比-0.93%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%-1.0%-1.2%-1.4%-1.6%-0.93%展望8月，考虑到7-8月是地产行业传统销售淡季，且1）重点50城市场带看热度变化不大，2）二手房价暂未企稳，重点50城冰山房价指数周度数据环比持续为负，月度跌幅约在1%左右，3）从8月前14天来看，根据Wind数据，8月1日-14日重点30城新房成交面积291万平，较7月同期下降19.8%，4）517新政后政策端效力减弱，收储政策落地节奏仍需跟进。因此，我们认为8月二手房销售绝对值规模或有望保持平稳，而新房市场销售成交或延续低位波动或同比下降。12/19广州房贷利率低至2.9%，全国250城取消利率下限。根据克尔瑞数据，截至7月23日，全国超250城已取消房贷利率下限，仅北京、上海、深圳等城市首套房和二套房房贷利率与LPR挂钩。根据中房网消息，8月15日广州地区首套房贷利率部分银行的利率降至2.9%，接近公积金贷款利率的2.85%，广州作为房贷利率市场化的首个一线城市，房贷利率降至3%以下，标志意义明显。当前阶段降低房贷利率是减少购房成本的重要方式，当前大部分城市已取消房贷利率下限，但部分核心城市房贷利率仍在3.4%左右，我们认为未来房贷利率整体仍具下降空间。江苏(10个城市)、广东(19个城市)、宁夏(全省)、辽宁((全省)、青海(全省)、云南(全省)、山东(全省)、福建(全省)、西藏(全省)、新疆(全省)、山省)、黑龙江(全省)、广西(全省)、陕西(全省)、湖北(全省)、湖南(全省)、甘肃(113/19在我们5月4日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到，目前国内商品房数量供应足够，但高品质住房占比较少，历史上无电梯的老房、异形户、周边资源配套不完善的住房会逐步得到替代。就提升改善型住房的产品力或者吸引力方面，我们认为参考2019年杭州未来社区的模式值得借鉴，包括放松开发阶段改善型住房规划限制、给与产品更高的得房率和更合理的布局空间等。此外，随着商品房的限制性条件逐步放开，高品质住宅的价格将逐步回归市场调节，使得中长期资产端的价值具备一定的波动性，从而能够引领居民对房价中长期预期恢复信心。在本轮周期修复路径中，高品质住房价格企稳或者抬升，是周期修复的先行指标，通过区域内一二手房价差，可逐步带动周边同类二手房价格的性价比和成交活跃度。2023年以来多地在提升住宅品质方面出台相关支持政策，当前产品力加强在市场新一批的产品中已有所体现，例如得房率提升、层高增加等。2024年以来可以看到部分城市调整建筑设计规范助力推升产品力，而产品力提高带动销售表现改善，同时能够提升房企拿地积极性。案例1-政府修改设计规范推升产品力：第四代住宅是当前推动市场产品力提升一种重要的产品形态，根据第一财经报道，百强房企在全国已经开发近百个第四代住宅项目。2024年以来浙江省下辖的绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，相继出台“计容新规”，部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。7月，浙江德清出让了首宗第四代住宅地块，项目可打造总计1.38万平方米的空中庭院，且不计入容积率，该宗土地由德清青创城市发展有限公司以2.91亿元的价格竞得，楼面价5265元/平方米，溢价率32.33%。案例2-产品力提升推动项目畅销：根据克尔瑞调研的数据，郑州越秀天悦江湾143㎡户型，以南向阳台为核心亮点，9.4米开阔开间搭配2.7米进深，赠送面积高达32.65㎡，辅以飘窗与北向设备平台的赠送设计，显著提升居住舒适度与实用性，实现综合得房率接近100%。根据郑州主城2024年上半年商品住宅销售统计，越秀天悦江湾以7.39亿元销售额位居主城金额榜TOP5及功能改善金额榜TOP2，彰显了其市场竞争力和购房者的认从当前的市场反馈来看，强产品力的产品在销售速度和价格方面表现优异，对于购房客户来说，产品力强的好产品正在成为改善型客户入场新的推动力；对于房企来说，在当前阶段通过产品力的创新和提升是保障销售通畅的重要方式；此外，对于地方政府来说，新的设计规范出台，有助于提升房企拿地积极性，从而推升土地出让收入。14/1915/19行业指数震荡上涨，7月板块跌幅为2.3%。2024年7月申万房地产指数（801180.SI）涨幅为2.3%，1-7月指数区间累计跌幅为17%，自5月17日指数见顶后累计跌幅达20.1%。在政策端，7月第二十届三中全会在推进未来中国式现代化上给出长期改革方向；在市场端，北京、深圳、广州等核心城市二手房成交表现出销售韧性，但新房市场受到多方面因素影响成交环比下降超3成，市场对销售修复的持续性上仍存在较大分歧。虽然地产行业政策端及市场端未出现明显催化，但地产指数震荡上涨，或表明市场对行业销售修复持续性较大的分歧预期已经体现，因此地产股抛压有所减弱。绿地控股张江高科保利发展绿地控股张江高科保利发展 招商蛇口 首开股份华夏幸福荣安地产天健集团华侨城A金科股份华发股份金融街荣盛发展金地集团mm4.7%mm3.5%2.3%-2.5% 越秀地产 -13.3%合景泰富集团中国奥园金地商置16/19在5月21日外发报告《行业专题：地产长期格局确立细分领域长牛》中，我们对本轮周期的估值修复路径进行了推演，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值先修复悲观预期，此阶段房企稳定经营有保证，但资产仍能降价销售；第二阶段是资产价格修复，此阶段基本面出现企稳，房价止跌且开始进入修复通道；第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价此阶段供给侧出清带来行业集中度提升，房企竞争压力减少，利润率修复、拿地权益比提升、净资产提升均会推动公司EPS增长。典型房企中，截至8月14日，保利发展、招商蛇口、滨江集团PB估值分别为0.5、0.8、0.97倍，较2023年资产降价销售阶段的PB估值分别减少0.34、043、0.26倍，估值修复均处第一阶段。-0.33-0.14-0.19-0.19-0.04-1.09-0.117/19参考历史周期，政策拐点出来后70大中城市房价环比由负转正需要1-2个季度，现阶段仍处于加速筑底阶段，对基本面的修复还需要更多耐心。修复逐步形成的过程即是预期差收敛的过程，预期差收敛能继续推动地产公司估值修复。自5月17日指数见顶后指数回撤已超20%，或表明对地产市场修复持续性较大的分歧在指数端已经体现，7月进入淡季后二手房成交环比微降，表明市场成交韧性仍存，且地产板块指数震荡上涨2.3%，部分地产股抛压或将持续减弱。此外，据中指研究院监测，全国范围内已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。8月7日一线城市中深圳市发布了保障房征集公告。我们认为深圳市发布保障房征集公告具备标志性意义。我们认为2024年下半年，收储政策条件优化和加快落地是大概率时间，年底前政策还有望进一步发力。我们建议关注以下标的：1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团；3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。市值