完全装修手册

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（建筑工程管理）完全装修

手册

2020年4月

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完全装修手册

1.1收楼程序

★收楼第一关：收楼程序心中有数

收楼的一般程序是：

1、发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体

收楼的时间及须准备的资料。

2、买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是30天左右）内带齐所需文件

资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同

等）到指定单位（楼盘现场）办理收楼入住手续。如购房者在约定时间内没有办理

相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限

之日起承担所有购房风险责任及税费。

3、楼房现场验收

1）发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》，向住户发放《住宅使用说

明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房

间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见

表（如《楼宇验收记录表》）；

2）买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员

带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；

3）依原合同约定标准验楼；

4）验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、

电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可

提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准

备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

5）根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署

有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过3。天；

6）如对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续

1）换发票、缴交各项相关费用；

2）填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；

3）领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。

★收楼第二关：做好充分准备

接到发展商寄来的收楼通知书起，收楼准备工作就应该开始。

收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收

楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标

的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。

其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），

各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，

还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收楼通知书，等等。

最后，当然要找一位有经验的收楼专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、

法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收楼验房细

节上的疏漏。找多些人一起收楼，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、

面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发

展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。

★收楼第三关：查看"三书一证一表"

"三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量

认定书》，“一证"是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，"一表"

是指《竣工验收备案表》。

根据国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》

（国务院令第248号）第十六条规定："房地产开发企业应当对其开发建设的房

地产开发项目质量承担责任"第十七条规定："房地产开发项目竣工，经验收合

格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"

《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开

发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；《竣

工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼

盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的

标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收楼

通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自

治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到

法律的支持。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺；《住

宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指

标、墙体结构类型等的相关说明。第三十一条规定："房地产开发企业应当在商

品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保

证书应当有工程质量监管单位核验的质量级、保修期和保修单位等内容。"这两

份文件是法律规定的收楼时发展商必须提供的文件，同样地，如没有这两份文件,

购房者签字收楼后出现的各种问题均难以得到法律支持。面对这种情况，购房者

可拒不收楼。因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示"三书一证一表"，

确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住

单，收楼。

★收楼第四关：收楼过程见招拆招

•陷阱一：收楼时限

发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购

房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该

房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税

费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。

对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲

自签收的地点），如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨

询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，

也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

•陷阱二：证件不齐要交楼

"三书一证一表"不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发

建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。

而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。

对策：遇到这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收，也要在相

关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明"未见《X

XXX表》"等字样并妥善保留好相关文件副本。

•陷阱三：先签文件后验楼

上文所述的先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家

大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收楼认

可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。

对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收楼作为附加条

款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件,

则可采取变通方法，在每份文件中注明"房内情况未看"或"屋内情况未明"、

或“未验房"等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。

•陷阱四：疲劳战

商家典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登

记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多

的买家收楼，造成收楼人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收楼的人未进自

家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下

里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是对于发展商来

说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了

对策：应对这种伎俩的方法是莫被收楼现场的人山人海吓怕，最好与发展商

另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚

一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。

•陷阱五：灰尘满积

清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干

净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下

一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在

这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。对策：扫去土或往地

面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态

及排水状况。

•陷阱六：大事化小

无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说："这没

什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。"还直拍胸口让购房人放心，

不用写进验收文件里。

这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，

甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以

“私人感情"动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易

收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。对策：不管陪同人员如何

口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大

小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要

自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。

•陷阱七：巧立名目的收费

虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也

对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者

大加承诺，而到收楼入住时又巧立名目乱收费用。

如天河的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门"随楼

附送"，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收楼时，发展商

未装防盗门却提出收防盗门安装费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能

的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事

情说的似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费

的价格，其中一项收费让王小姐甚为不解，售楼小姐明明说可视对讲系统是赠送

的，但收楼时却要交3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费

项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化400元购买长

期所有权。

对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个

分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收楼时也要不怕麻烦，与发展商据理力

争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，

更好保护自身利益。

★收楼第五关：查房验楼有技巧

•户外环境要看清，面积仔细量

首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要

给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房

面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。据《商品房

销售管理办法规定》，如面积误差比绝对值在正负0.06%（含0.06%）

的购销双方不作任何补偿，0.06%（含0.06%）至3%以内（含3%）的，

据实结算房价款，超出3%的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可

先自行测定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘，以其认定的房屋建

筑平面图为准。

•地面需平坦无裂漏

如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水，若水

向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；

看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是

否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空洞声响，

说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。

•墙体和墙面，笔直均匀是关键

检查墙角，墙体转角线是否笔直；带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方

正，用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度；查一杳墙脚部分硬度是否高于墙

面，地否平整，是否在一个平面上。墙脚的高度以12~15公分为宜，色彩最

好与地面相同。不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、

喷塑、贴墙纸。贴墙布等。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面

上留有较大、较租的颗粒或印迹大，说明质量低。喷塑的要看墙面的整体性，色

点大小应均。查看墙纸、墙布是否有气泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整。

•门窗材质挺重要

首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意户门周边

密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用；看门

开启是否自如，关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有

双玻改单玻，有无残缺。窗户的密封性要好，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是

否平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套,

最好能在收楼时解决。

•设备要齐全

消费者可检测给水管、排水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接

通，灯头、插座是否有电。对于附送设备的性能，消费者应根据建筑设计和设备

说明书，逐一检查。如对于空调，可先设置温度然后到建筑内各部分实测温度，

检验其吻合程度。对于烟感器、温感器，可局部改变建筑室内的烟度和温度，看

这些设备在标准的烟度、温度下是否报警。

•插孔探头要点清

如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采

用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了

可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一

点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的

防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。

当然了，还要查一查电制板有没有堵塞或崩裂，有没电力供应。

•顶棚要结实

住宅的顶棚构造一般较简单，消费者可检查吊柜是否结实，上下取物是否方

便。给、排水管道、空调送风管、电线网等的处理是否合理。顶棚支撑在上面吊

下的构架上。消费者应看构架是否结实，顶棚上的灯具是否完好，各送风口是否

均有风。

•厨卫重点是防水

厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次14小时闭水试验，

看是否漏水。卫生间要注意杳看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存

水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活

操作。厨房应查看厨柜有无损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否安装妥当，有

没破裂，炉具有没刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是

否够斜、有无淤塞，水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅；瓷砖质量、

铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明，墙身磁砖是否够1.5米高；随楼附送

的家电是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内

相符，等等。

•裂缝千万别放过

在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主

体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要

求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题。

问：什么情况下可以不收楼？

答：根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下列情况之一者,

买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息：

1、未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认

定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等

"三书一证一表”的楼房，买受人可以不收楼；

2、开发商无故比原合约延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知

买受者的；

3、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境

的；

4、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；

5、房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的;

6、房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验

确实的，买受人有权退房。

购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。

问：请问我收楼时被要求预交一年的物业管理服务费用，这合理吗？

答：据《广东省物业管理条例》第三十条规定："物业管理服务费用经约定

可以预收，但预收期限不得超过三个月。"可见，收楼时要求业主预交一年的物

业管理费是不合理的，如你与物管处无事先约定，可不用预交费用。

1.2家庭装修的基本施工程序

家庭装修施工组织的原则

其总的施工顺序应该是先进行结构工程，再进行装修工程，然后进行安装工

程，最后是装饰工程。制定具体施工程序还应注意掌握以下原则：

成品保护的原则:在交叉作业和平行作业时，已经完成的装饰作品和成品，必

须采取严格的保护措施。

工期最短的原则:组织交叉、平行作业的目的是缩短工期，施工组织要实现的

一个基本目标也是用最快的速度、按设计要求完成工程。

安全的原则:安全是产生效益、保证工期的基础。

保证重点，统筹安排，遵守施工期限，合理地安排施工程序，组织流水施工，

应用先进的科学技术与设备，确保施工安全，降低工程成本，提高施工质量。

家装中通常有瓦工、电工、水暖工、木工、油工等工种。

家庭装修的项目

1.家庭装修工程的主要内容

一个家庭装修工程中，可概括为结构工程、装修工程、装饰工程和安装工程

四个类别，它们分别在装修工程中发挥不同的作用。

结构工程在家庭装修中主要有阳台的封闭和改造、非承重墙的移位改造、电

线电路的改造、上下水的改造、门窗的拆改、暖气管线和设施的改造等。

装修工程主要包括顶棚装修、墙体装修、地面装修、门窗装修等，是家庭装

修工程的主要内容。

安装工程主要包括配套电器安装、照明灯路安装、卫浴设备安装、厨房设备

安装和其他配件的安装等内容。

装饰工程主要包括室内配套家具制作、窗帘布艺设计安装、美术作品及艺术

品的安装与摆放、各类装饰物的制作等内容。

2.吊顶工程的目的和内容

目的

一是封闭室内的管道，使空间整洁、规矩；

二是增加顶部艺术性，使顶部通过层次的增加提高装修的效果；

三是调整室内空间的照明，使空间的照明协调、均匀、柔和。

内容

吊顶工程主要通过吊顶造型、花饰工程、照明灯及装饰灯的安装、饰面的涂

刷和被糊、饰面板的粘贴等来达到装修要求。

3.墙面工程的目的和内容

目的:保护结构，提高墙面的艺术性，便于日后维护清洁，提高使用过程中的

安全性。

内容：墙裙制作、暖气罩制作、墙面涂料涂刷、壁纸壁布的裱糊和安装陶瓷

墙砖及装饰板的粘贴、装饰角线的安装、壁灯的安装、开关插座的移位和增加、

墙面装饰造型及挂镜线的安装等。

4.地面工程的目的和内容

目的:保护结构安全，增强地面美化功能，保证脚感舒适使用安全、清理方便

易于保持。

内容:实木或复合地板的铺装、陶瓷地砖的铺粘、地毯或涂料的终饰等工程

5.门窗工程的目的和内容

目的

提高门窗的坚固性、安全性、隔音性、隔热性和防风雨能力，提高门窗的封

闭性，增强门窗的美化作用，调整室内的采光。

内容:窗户的加层或材料的调整、门窗的制作或更换、门窗套框的制作等。

6酒己套电器安装的目的和内容

目的提高室内环境质量，调控室内温度、湿度、气味，提高日常生活质量，

减少家务劳作的强度和难度，使生活变得方便、舒适。

内容:电路的改造，插座的增加，空调、电热水器、抽油烟机等系列家用电器

的安装、调试来实现。

★家庭装修应注意的问题：

观念上把高质量的家居环境等同干高档装修材料的堆砌。住宅房型与住户的

居住使用要求不相适宜，未得到很好的解决；住宅的平面布置，家具摆放不合理、

尺度比例不符人体工学。对装修风格的审美往往受到他人的左右，忽略了住户自

身的性格特点、兴趣爱好和生活习等。

有些设计的表现手法还显拙劣，粗糙得多，而深层次、耐人寻味的作品少；

家居的灯光和照明在如何与整体室内风格相协调、突出室内空间的层次感方

面仍有欠缺；

家用电器设备不断增多没有预先考虑其进入家庭后的适当位置。

不得在混凝土圆孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照灯具。

在隔断墙上粘贴瓷砖，应该用建筑胶作为胶结材料。

在粘贴厨、卫地面装饰材料前，必须对基层作防水处理。

阳台因承重小，不得粘除塑料地板砖，硬木地板外的装饰材料。

未经房屋安全鉴定站鉴定的房屋装饰，其承重墙、共用部份位隔断墙，外用

护墙，抗震墙等墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自修、拆、改。

未经房屋安全鉴定站鉴定的房屋装饰，其棱（地）面装饰材料的重量不得超

过400N\mA2。

卫生间的蹲便器改坐便器，不得随意变动下水排水甩口位置。

室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求，电气管线及设备与煤气管水平

净距不得小于10cm,电线与煤气交叉净距不少于3cm。

大理石与地板砖及木地板相比，重量要高出几十倍。如果地面全部铺大理石,

就有可能使楼板不堪重负。

四壁满贴板材，虽然洁净、易擦洗，但占据空间大、费用高，也不利于防火。

象宾馆那样镶上两三层吊顶这样会占据较多空间，给人一种窒息感。

打通居室与阳台的隔墙，一但拆除就会后患无穷。

在墙上挖槽直接埋电线有可能造成漏电并进而引发火灾。

忌在厨房中将煤气灶放置在木质地板上，更不能将煤气总阀包在木质地柜

中。

施工材料的检查

胶凝材料检查包括水泥、消石灰粉、石膏、胶粘剂。

地面材料检查包括陶瓷地语、木地板、塑料地板、大理石板、花岗石板。

墙面材料检查包括内墙釉面砖、内墙涂料、壁纸、护墙板

顶棚材料检查包括顶棚涂料、金属龙骨、龙骨所需的配件、木龙骨、纸面石

膏板、装饰石膏板。

门窗材料检查包括铝合金门窗、塑料门窗、木门窗料、胶合板、玻璃等。

卫生洁具检查

住宅装修施工程序

住宅装饰施工程序宜符合下列规则：

(1)住宅装饰工程前，应检查结排水管道畅通，基体及基本层合格后方可

施工。

(2)管理工程、电气配线、电气器件安装完工后，方可开展其他装饰工程。

(3)居室装饰工程宜按下列程序进行：T细木装饰T姨糊一电气安装T铺

地板T油漆吊顶涂料T细木装饰-电器安装一铺地板T油漆

(4)起居室装饰工程宜按下列程序进行：-细本装饰-裱糊-电器安装一

铺贴地面材料-油漆吊顶T涂料-细木装饰-电器安装T铺贴地面材料-油漆

(5)厨房装饰工程宜按下列程序进行：涂料一砌筑平台-细木装饰一墙面、

柜面贴饰瓷砖-电器、电热水器安装一铺贴地面材料-油漆一煤气接管。

(6)卫生间装饰工程宜按下列程序进行：吊顶一三大件安装(接通水管)

T墙面、浴缸裙板一浴具安装(电器安装卜铺贴地面材料—油漆(7)煤气管道

的安装，必须由具有煤气安装质量资质证书的单位接。

家庭装修施工有序

时近农历新年，一轮密锣紧鼓的家庭装修大战大多已接近尾声，至于战果自

然是有人欢喜有人愁。收集成功经验，无非是及早做好装修计划，密切监管施工

进程；而效果不理想的，多是各方面超出预算、未能完成理想中的蓝图等。过年

后，许多未赶得上在过年前进行的装修工程又要陆续动工了。为免前车之鉴，有

经验的人士总结出一套施工程序，可作参考。

要确保工程B利进行，除检查进度是否依计划进行、施工工序有无先后倒置

外，手工、用料、做法也应符合要求。若发现问题不必和工人争论或勒令改正，

应马上找到现场领班，由他来作处理。至于预算方面,已在合同上列明的项目与

造价不必担心，需要留意的是装修中途增加或修改的项目，每次都应问明造价。

一、布置开工①订施工进度表②人员机具进场③现场核对图纸、技术交底④

放线⑤预订及采购材料

二、拆旧工作①作吊顶②作门及门套③作家具④作木隔墙⑤作墙裙⑥作天花

角线、踢脚线

三、做水电、泥水①移水电位②管线暗埋到位③砌墙④作防水层、砌瓷片地

砖等

四、木工作业①作吊顶②作门及门套③作家具④作木隔墙⑤作墙裙⑥作天花

角线、踢脚线

五、做水电①配合木工安装卫厨洁具②安装开关、插座、灯具等

六、油漆油天花、门框、门、踢脚线、家具、贴墙纸

七、安装地板;八、铺地毯;九、装玻璃

十、安装工作安装门锁、把手、毛巾架、龙头、五金配件

十一、收尾工作补遗、试线路、全屋总清扫

家庭装修的基本程序

与设计师沟通除了观赏其作品的照片、实品外，更应了解其设计用意，探索

其设计理念，塑造一个适合自己的居住空间。

确定设计方案和工程预算将自己的装修风格、经济上的要求告诉设计师，量

房，画图纸，选择装饰材料，做出预算，包括完善的施工工艺，各种装饰材料的

品牌、数量、规格型号、质量标准、价格。

签订合同在签订合同时，将家装的质量标准、建材的规格、质量、价格、付

款方式、施工期限等逐一填写清楚，一旦违约便可追究法律责任。

确保开工条件包括水、电的供应，尽量清空施工现场，避免因施工现场的限

制，影响工程的顺利进行。保证材料质量材质的好坏对装修质量起着决定性的作

用，材料在进货时就应经过检验，确保了材料的等级和质量。施工监理包括材料

的检验，施工工艺的监督，核实其进场的材料及施工工艺是否与装修合同的内容

相符等。工程验收主要包括水路、电路的改造，防水层处理，家具木器的骨架和

衬地、板等。电路改造铺设的线路管道是否是硬质的PVC管，PVC管线中是否

有接头现象。厨房、浴室防水层施工完毕后，要做渗水试验，合格后才能做面层。

对水管道的施工改造中，要防止下水道堵塞，要在施工前，对下水口、地漏做好

封闭保护，防止水泥、沙石等杂物进入。

讨论一下装修的程序

最近打算开始装修了，也看了不省朋友们的贴子，自己总结如下:1.先估计一

下，自己可以投在装修上的资金2根据资金的预算，先去各类市场或商场去看价

格，以了解不同的装修会有什么样的支出.3.在看的过程当中，会形成一个大概的

想法.4.请设计公司协助设计一下，当然如果自己想设计也是可以的.出一张设计草

图5根据草图做预算，考虑到误差率在10%左右.之后，才是请装修的公司或工

人.6.记着厨房是要先量尺寸的，并出水电图的.7.还有其他房间的水电图确定后，

开始做水电的改造和其他布线工作.8.做水电布线期间，有打墙或者其他的木工活

的，应该进场准备工作了.9.水泥活做完以后，应该刷墙，做各类柜子，卫生间和

厨房贴瓷砖.10.最后铺地板，进家俱.11.买家电或者装修材料时，最好团购价格会

便宜很多，质量也容易保证.这是我最近的一些体会

★材料篇：

装修就好象配电脑，每种零件多投一点点钱，性能就可以好一点点，但如果

每个地方都好一点点，总预算就会很厉害了，所以，很多业主有这样的问题，比

如：我用多乐士第二代五合一好，还是用三合一好，下面会为你一一分说。

其实装修材料和其它的商品的经营都是有共性的，换个位置思考一下，如果

你是一件新品牌的深圳区总代理商，你怎么能使这件产品能以最快的速度占领市

场呢?方法有很多种，比如打广告、多请业务员等等，但要做到和同类的其它品

牌产品相竞争，但有一条：低价进市场必不可少。一定时间后，由于物美价廉，

你代理的产品在深圳有了相当的市场份额，不少同类的小品牌都被你打垮了，这

时你没理由不想要更大的利润空间，没理由不想让自己的产品更上档次，但提升

利润空间的同时你又想保住市场的份额，如果直接将现有产品直接提价的话，下

面的区域代理商、分销商乃至直接用户的反应一定会很强烈，市场份额马上会下

降，其它小品牌立刻得到新的出头机会，所以已经产生的价格体系只能降不能升,

而只能采用推出新产品更新换代的手法，以新产品求更大利润。所以不难理解，

如果这产品是多乐士，自然就会在三合一后推出五合一，第二代五合一等等，不

可否认，新产品在配方和质量上会有一定程度上新的改进，但装饰行业绝没有IT

行业技术更新那么快，相对新产品提升的价格来讲，我有理由相信最初打入市场

并取得销售成功的产品是性价比最高的，多乐士五合一比三合一贵大约50块/桶,

第二代五合一贵90块/桶，但多加的配方，未必就值多出来的钱，生产商要赚到

研发费用，对于下面的经销商和最终的材料铺头来讲，利润空间肯定也更高，如

果你是绝对的实用主义者，三合一足矣，本身也是经过无数消费者使用过的，能

用也够用。

所以，个人认为，倾向实用的家居装修，当然是选择最平最抵的多乐士三合

-,立邦当然也可，立邦三合一与多乐士ICI漆质不同，属乳胶漆，其强项在于

有弹性的漆膜，在耐擦洗和抗裂纹方面有优势，也正是因为弹性的漆膜，所以有

时表观质量看起来不如多乐士，不易出完美手工效果。不过需要多讲一句的就是,

色彩，多一点色彩，多一点变化，采用多乐士已有的颜色只要不需要电脑配色，

是不需要额外的成本增加的。

•地砖；不少人喜欢"欧神诺"大厅地砖，如"天韵石"系列一度有很高的

人气，但价格也让其中的一些望而却步，不过没关系，喜欢了就去买，大厅的砖

多花一点点钱还是值得的，如果你可以采取下列瓷砖方面的组合建议，那在瓷砖

方面的总成本一样不会超支,厨房在做了厨柜后除去厨柜、冰箱的位置,基本上

没多少瓷砖会露在外面，象这样的部位大可不必在花式款式上太讲究，当然如果

你兜里大把银子的话当然另当别论，否则我可以告诉你，200*300的瓷砖，一块

钱左右一片的也很好用，不用去什么材料市场，路边小店都有卖，当然要白色好

搭配，表面光滑易打理的那几种，我自己的厨房都是这种，长期也不会有什么质

量问题，这样下来，一个平方算上损耗也就20块，比起一般品牌的70至80块

一个平方花砖和腰线另算的厨房砖，一个厨房至少可以省1000元甚至更多，地

面只要防滑并与厨柜颜色协调即可，至于卫生间的情况就又不同，如果这样买的

话就显得太过单调了，不过一样也有省钱而又不失礼的办法，打破一下瓷砖厂商

强加给我们的设计，自己设计拼花样式，一般来讲瓷砖的设计基本上都是花砖加

大小腰线加深色下墙砖浅色上墙砖的组合，花砖和腰线因为是经过多重着色多次

烧烤的，工艺最复杂而且也最贵，比如用纯色一点的上墙砖和下墙砖（当然要是

同一规格的）相间做格子状贴淋浴房或者某个局部，而其它部位只用浅色砖不做

搭配，不用腰线和花砖，这样的卫生间给人耳目一新的感觉，不会显得太单调，

而且算一下可以省下腰线和花砖的钱600至800元，如果上墙砖和下墙砖有价

差的话就省得更多了。这样，厨房和卫生间总共省下接近2000块，用在厅上，

还应该还会有富余。

•地板：主流的三大类型：实木地板，三层实木地板，复合地板。个人还是

喜欢复合地板多一点，实用者之选，前两者虽然可打磨翻新，但本着"五年原

则"，我觉得没这个必要，好一点的复合木地板在一般的住家房间中使用，是完

全可以支持五年的，到地板旧了的时候，颜色可能也过时了，其它地方的装修也

旧得差不多了，不如全部重换何必要翻新。至于牌子方面，我还是比较依赖老一

点的牌子，不敢说这些品牌就十全十美，但这些存在五年以上的品牌至少经过这

几年的摸索，市场经验多一点，人员磨合多一点，低级错误少一点。实木地板：

鸿基木业，三层实木：森林王，复合地板：圣象。

厨柜：当然，你有一百种理由选择知名度高的品牌厨柜，以及顺电内的诸多

牌子，但我个人不认为这些高过1500元每米的厨柜与最便宜的1200元每米的

厨柜有本质上的区别，当然，一分钱一分货，贵的自然有贵的理由，什么纯进口

材料，国外加工，独立厨柜软件都是炒作的手段，但绝不代表1200的不能用，

必要的大芯板结构，外贴防火板（不一定要进口的），加吸塑门板，这就够了，

还有更省的办法，最传统的水泥台砌地柜，内贴瓷砖外加防火板门，结实耐用，

适合喜欢砍骨头煲汤的家庭，当然，这种厨柜没有那么漂亮。有多余的钱，不如

在洗菜盆及其它五金件上多下功夫，不锈钢盆一定要好一点的，从边缘看至少要

比较直，够厚，我自己用的是大亚，人造大理石盆比较不耐脏，最好不要用。其

它五金件要方便耐用。

•门窗及门窗套：木做的空心夹板门挺好，当然，实木门重一些，有手感一

些，除此之外看不出其它优势，在变形方面可能还大于空心板门，即使是采用实

木门，我也是更喜欢手工做的而不喜欢成品实木门，这并不是刻意要求客户增加

工程量，夹板本身是采用木材的环切工艺加木成的，内部会有应力的相互抵消作

用，而成品实木门虽然外观漂亮一点，而它内部的纯实木结构不会有这种应力的

相互抵消作用，如果变形的话肯定都是朝一个方向的，而且还涉及到施工的配合

问题。至于窗套和阳台门套，虽然很多样板房已经取消了窗套的作法，而且也有

不少人认为它太老土，但是基于实用的"五年"原则，我还是建议客户保留窗套,

这些有墙面凸角的地方是很难保持五年之久而不脏不坏的，就算没有风吹雨淋，

自己开窗时也会不自觉的手摸一下，时间长了，墙面最脏的地方就是这里了，而

样板房，通常一年左右就拆掉了，又没有人住，是不用保持这么久的耐久性的。

•卫生间其它材料；扣板可以用最便宜的，这也不会差，建议用条形，条形

较方形来讲在平面上不容易扭曲，因此看起来比较整齐一些，可以用两种颜色拼

一下，老牌子"欧陆"，我的选择，也就五六十块一个平方，市场上的诸多五颜

六色的覆膜天花，贵到一百六七十块，快赶上木地板的价钱了，追求实用的话，

从功能上来讲这个完全没必要。至于洁具方面，市面上成品的洗手台已经基本上

满足了各类业主的需要，但注意一下排水管外的透气性能，这一点常常被忽略，

下方做柜子虽然实用，但如果封得太死的话可能会有冷凝水引起的霉气。坐厕可

以买好一点的，科勒、美标或者TOTO都可以考虑，还有一个保留的推荐是考虑

使用蹲厕，但不一定适用于所有家庭的观念，蹲厕较坐厕有三大优势，第一是卫

生，第二是便宜，差不多又可以省1000块，第三是省空间，在蹲厕上方直接做

冲凉房的办法很省空间，尤其适合比较小的卫生间，上面配上可折叠移动的马桶

圈，一样可以适用于老人。

打墙：千万别觉得打墙一个平方只有二十多块，看起来成本很低，但打墙通

常会带来水电路的增加，工期的延长，涉及到厨卫的还有防水问题，这些都是额

外成本的增加。所以，没有足够的理由的情况下，尽量少打墙，当然，如果打墙

后明显在功能上好很多，多花点钱还是值得的，具体要看原房型是否合理以及设

计。

•灯具：灯是整个房间中最不方便清理的地方，卧房就用几十块一盏的吸顶

灯好了，要白光，够亮，不容易积灰，客餐厅用吸顶灯就有些单调了，可以些吊

灯，不用买太贵的，谁也不可能把灯天天拆下来洗，也就半年到一年拆下来洗一

次，如果灯的价位能到用旧了不用洗就扔掉的地步，就象出差时带的一次性纸内

裤，那就最好，有些瓦楞纸的造型灯用在餐厅，其实价格就可以达到这种地步，

买玻璃的？那你就小心点慢慢伺候着吧，我觉得只有用在客厅，一次洗客厅这一

盏灯我还可以接受，虽然没有入住的业主朋友们可以认为自己很勤劳，但真正入

住后，也许工作和生活上的压力，这些琐碎小事可能就没时间没精力去理了，所

以，还是提前打造一个“懒人的家"比较好。说到这里，打断一下，以上说的并

不只是叫大家省钱，花钱要有花的道理，好的东西自然人人都想要，但多出的好

处并不一定每个人都需要，有些地方确实没必要扔那么多钱在上面，而省，并不

是以牺牲功能做为代价的，恰恰相反，有些地方省了以后功能并没有下降反而有

提高，这就是实用主义。

下面就重点说说建议大家多花钱的地方；

•水电路；多留几个插座，没坏处，原建筑的插头插座基本上铁定不够用，

最明显的例子；一般来讲建筑原餐厅只有原有的一个插座，实际上这个地方需要

插饮水机，电饭煲，电风扇，还不算偶尔使用的电熨斗和手提电脑，这就不得不

接个拖线板出来，在厅里看起来乱不说，拖地的时候还麻烦，但入住后再调整更

麻烦，还要去买相同的插线板，又把墙面搞得乱七八糟。所以，水电部分一定要

先一次到位，并把开关和插座放在自己最顺手的地方，方便啊。

•水龙头；我用的是希恩，三个水龙头加起来一千多块，这种部位买好一点

的，值，在此也推荐大家使用单价在三百块钱左右一个的水龙头，理由我就不想

再多说了。

另外，可以两个有机会可以省钱但必须要非常慎重的地方：防水和防白蚁，

如果翻一下三五年前的家庭装修预算单，在深圳，三年以前防白蚁极少在除实木

地板外的家庭装修中使用，五年以前防水防潮工程基本在家庭装修公司中不被重

视，现在这两项工程几乎出现在每一份家庭装修的报价单上。

•防水：首先要解释一下为什么要做防水，现在深圳大多数楼盘厨房和卫生

间的地面和墙面原建筑中一般都是有防水的，而如果卫生间和厨房没有打墙仅仅

是其它基本装修项目的话这个防水层是不会被破坏的，但通常装饰公司还会再做

一遍，这里面主要存在一个责任承担的问题，如果装饰公司没有做防水，仅依靠

建筑原有的防水的话，出现问题责任很难说清楚，建筑商可以说是装修时破坏了

防水层，如果装饰公司做过防水，则业主入住后产生的漏水问题由装饰公司承担

完全责任，所以，普通业主在这上面不得不花双重的钱来*买保险*。看过不少套

房装修前的样子，有些楼盘非常差，但也确实有些楼盘建筑质量非常不错，建筑

商比较正规，比如江苏一建，许多业主在买楼时往往不是很注重建筑商是谁，但

其实这一点非常重要，如果买到这样的楼盘，厨房和卫生间不打墙，加上装修前

必要的地面24小时浸水测试，是可以在装修时不另夕M故防水的，不过风险自负,

非业内人士的业主不推荐使用。如果做防水的话，推荐汇丽911,贵了点儿，不

过还是经过很多人验证的老产品信得过。

•防白蚁：防白蚁有点垄断性行业的味道，要成立一间正式的各类认证齐全

的防白蚁公司，中间抽水的部门有N多，具体有什么我就懒得讲了，如果不算中

间被抽的水，其实防白蚁的材料加人工，很便宜啊很便宜，所以我觉得，不划算

啊不划算。况且深圳还没到白蚁满天飞的地步，长白蚁的机会到底有多少谁也说

不清，况且装修是有使用期限的，等长了白蚁可能也该二次装修了，再况且实用

主义者本身也不会做太多家具，有实木地板的话地板公司搞一下，其它的就免了

吧，不过和防水一样，风险自负哦，如果装修后三个月之内白蚁就来吃光光，那

只能说是运气太好了，赶紧去买张福利彩票，不要来找偶的麻烦哦。

以上这两项，如果我自己能再有能力买一套房子的话，我会挑最好的建筑商,

然后会进行一下24小时浸水试验,装修中我是不会再做处理的,至于你们做不

做，大家见仁见智吧。

设计篇：

实用主义者的家不一定就简陋，设计一样也可以有讲究的地方，如果做为一

个设计师来讲，不曾自己亲自买过一套家庭装修的所有材料，不能将装修的每一

个项目拆分成更具体的分项材料和分项人工，也就不能知道何时何地可以在达到

功能达到效果的同时不必做多余的浪费，不管这种设计师的图纸多艺术，效果图

多炫目，都是不完美的。上面讲的材料篇的部分已提及了一些可以动用设计手法

省钱的部分，比如卫生间的瓷砖，以及通过墙颜色搭配的手法。

储物吸纳空间：如果不能将各种杂物有效有序地吸纳起来，再高档的装修也

是一团乱糟糟，而讲求实用者的业主，可能本身的户型也以中小户型为多，面积

上不会有太多富余，甚至每间房都要住人没有单独的书房，而且各类的杂物是随

着居住时间的增长而慢慢增多的。如果想房间看起来又比较开阔的话，就要多利

用"上""下"的位置做吸纳的功能，而将与视线齐平的中部空出来，这里说的

"上”是指吊柜，吊柜主要用于储藏不太常用的物品，如果没有到顶的衣柜的情

况下，个人认为，吊柜毕竟使用上有不便的地方，整套房应有一个房间应做一排

吊柜的打算，根据自己使用的需要，太多则不实用。"下"的位置是指例如床下

等空间，下面带有抽屉的床有储物的功能也可省去打扫床底的麻烦，至于中央部

位适当设置层板，尽量把墙面露出来，不要做死，这样空间就看起来比较大了。

装饰陈列空间；这部分嘛，一定要适量适量，记得曾经有一个业主，装修好

一年后我去拜访他，鞋柜上方的装饰柜放满了小孩玩具，钥匙，太阳镜等杂物，

原本应该放花瓶的壁龛空着，轨道射灯下面的画也对不上位置，三个射灯下放了

一幅小画，所以，这样放置装饰品的地方一定要先想清楚，真正过起日子来，这

些地方未必会有时间和闲情雅致去打理它，少些壁龛和射灯，千万别拿人民币不

当钱。

2墙体及地面

2.1复合木地板的使用、选择

1.复合木地板的特点

复合木地板是近年来在中国流行的地面装饰材料，在发达国家已有20年历

史。复合术地板是以原木为原料，经过粉碎、填加粘合及防腐材料后，加工制作

成为地面铺装的型材。

复合木地板具有质轻、规格统一的特点，便于施工安装，可节省工时及费用。

它的强度大，弹性好，富于脚感，可在除浴室外的任何空间使用，装饰效果温馨、

典雅。特别是该材料无需上漆打蜡，日常维护简便，可以大大减少使用中的成本

支出，并具有良好的阻燃性和防腐、防蛀、耐压、耐擦洗性能，是很有发展前景

的地面装饰材料。

复合木地板最大的优点在于大大提高了木材的利用率，一般实木地板的木材

利用率仅为30%-40%,而复合术地板的利用率几乎达到100%,对树种的要求

也很低，对于中国这样一个森林资源贫乏的国家就更有推广价值。因此，复合木

地板是最理想的取代实木地板的材料。

2.复合木地板的种类及规格

复合木地板从表面装饰层的效果上分有棒木、红术、橡木、桦术等;从加工档

次上分有单面耐磨层和双面耐磨层两种。目前市场上的复合木地板，无论国产或

进口的，统一的规格为2200毫米xl95毫米，厚度为6毫米、8毫米、14毫米。

构造为中密度板基材加面饰材料，表面以结晶三氧化二铅为耐磨层复合而成。

3.复合木地板的质量鉴定

复合木地板的质量标准是以表面材质的耐磨性能确定级别的，一般以表面材

料经布轮旋转打磨的次数来衡量，即1500转和1800转等。家庭购买时，应先

审核其质量级别。复合木地板的加工工艺比较复杂，在选购时，应检查地板的口、

榕的加工质量，以及板背面防潮防腐材料的涂布是否饱满等。

4.复合木地板的安装

复合木地板的铺装基层要求干净、干燥、稳定、平整，如达不到铺装要求应

先用水泥砂浆找平基层，待完全干燥后才能铺装。如房间基层不能防潮，应铺一

层防水聚乙烯薄膜做防潮层，防水膜接口应相互搭接200毫米。

铺装地板时，先铺放垫底料，在底料上铺放地板〜安装第一排时从左向右横

向安装，板的槽面靠墙，板的尾部放木模，然后依次连接需要的地板块，先不要

粘胶。如果墙不直，在板上画出墙的轮廓线，按线裁切地板块，使之与墙体吻合,

每排最后一块板安装前，应180。反向与该排其余板子桦对棒，在背后作上记号,

切割后再安装，这样可以保证板子铺装后，留有伸缩的空隙。在结尾的舌部均匀

涂布足量的胶，用木帽植、锤子小心地将板面连接起来，用铅垂线测试是否平衡,

并在墙与板之间放置8~10毫米的木模子。

第一排最后一块板切下的部分，如果大于300毫米，可以作为第二排的第一

块板，如果第一排最后一块板小于500毫米，应将第一排的第一块板切除一部分,

保证使最后一块板的长度大于500毫米。在第二排板的槽部及第一排板的桦部上

涂布足量的胶液，把地板块小心轻敲到位，铺装完第二排，应等胶固化接牢后再

继续进行下一排铺装，固化时间约2小时。

最后一排的最后一块板,用桦面对着墙，做好记号，根据记号切割后安装，

并用连系钓将最后一块板钓到位，放置隔离模。地板铺完后，24小时内不要使

用，待胶干透后取出隔离模，安装踢脚板。

5.复合木地板的价格分析

复合木地板是经济型装饰材料，价格低廉，国产产