@地产壹线-睿墨机构-时光墅项目推广策略方案2013.3.7

时光墅营销推广细案PART2

产品分析PART3

推售策略PART1市场分析PART4

视觉表现第一部分市场分析[关键内容]

区域市场分析

区域竞品分析

蓟县山水资源梅江水资源团泊胡等水资源海景、大配套资源滨海湖景资源京津新城大配套山水资源水资源湖海资源核心地段资源核心地段资源天津市别墅资源分布区域市场分析天津市2012年别墅市场概况郊外经济型别墅增量目前天津市的郊外别墅产品多集中在景观资源优质区域，如团泊湖、东丽湖、天嘉湖一带，这些区域的在售别墅产品多以经济型别墅产品为主，强调景观资源的稀缺性，以休闲度假为项目卖点。2012年武清、滨海等区域的别墅产品有增量势头，新入市别墅产品将占据别墅市场大半壁江山。这些产品多以联排、双拼别墅为主，搭配以少量的独栋产品，主力户型在300平方米左右，这样的规划维持了郊外别墅总价相对低的特点外环内别墅别墅类产品稀缺

2010年11月21日，位于河东区一号桥附近的纯别墅产品“金地紫乐府”首开两小时售罄，热销5.8亿元，让很多人再次惊讶天津市购房者的购买实力。当时，无论是开发商还是购房者，都在强调“稀缺”和“土地价值”。在市区，寸土寸金，别墅类产品更成为小众消费。市区内在售别墅产品多是项目地块附属产品，十几套已经算得上规模，真正以别墅为主打建筑类别的项目屈指可数。细分之下，这些别墅以双拼、联排居多，独栋产品恐怕真是卖一套少一套了，由此看来，河西区梅江地块的海逸王墅起价2500万元/套，也不是没有道理。天津别墅市场总体分析城市别墅梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲近郊别墅西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、泰达岭上林里、唐郡远郊别墅津南板块：星耀五洲、天嘉湖、碧桂园中心区域，代表项目：招商钻石山、霞光道5号、西康路36号檀府、荷兰墅京津潮白河板块，代表项目：京津新城、恒大御水山城、盘石坊后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡东丽湖板块，代表项目：东丽湖万科城、夏阳溪韵团泊新城板块：团泊湖庭院、松江高尔夫小镇泰达岭上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅西青板块东丽板块梅江南板块后梅江板块津南板块团泊湖板块宝坻、蓟县板块松江高尔夫小镇西康路36号城市别墅中心区域梅江南板块城市别墅分析区域市场：城市别墅多集中在中心区、梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。规模：城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在5—7万平方米左右，难以出现单纯的别墅大盘。产品形式：为了平衡容积率，单纯的别墅项目很少，一般以别墅+高层（洋房）的形式存在。产品形式以联排为主，独栋、双拼产品较少；梅江南板块有一定数量的独栋产品；在面积紧张的地块，一般采用三层户型设计，并增加地下室。价格水平：独栋均价在30000-40000元/平米；联排均价在18000-22000元/平米；双拼别墅数量较少，在25000-35000元/平米左右。客户分析：客户以第一居所自住为主，有少量的投资客户；客户职业多为私企老总及高管，资金实力比较雄厚。来自区域以本市客户居多，梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。城市别墅梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲中心区域，代表项目：招商钻石山、霞光道5号、西康路36号檀府、荷兰墅泰达岭上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津城市别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅梅江南板块松江高尔夫小镇西康路36号万科霞光道5号项目简介：霞光道5号坐落于水上公园东侧，仅有155席千万元级英伦别墅。在2008年的房地产市场，万科霞光道5号无疑成为最耀眼的明星，不仅仅因为售价和物业费在天津市场首屈一指，更因为万科打造的产品细节和服务细节取悦了客户，也取悦了同行，成为业界竞相参观学习的对象。据了解，霞光道5号三分之一以上的业主都是地产同行。万科霞光道5号——实景拍摄项目简介：占地面积:27087平方米总建筑面积:34000平方米总户数:300别墅面积：550-900平米绿化率：40%容积率：1.26均价：32000元/㎡开发商:招商地产投资商:天津招商房地产有限公司、天津市森淼投资集团有限公司西康路36号西康路36号梅江南板块概述规模巨大——梅江南风景居住区占地约240万平米，总建约162万平米，其中住宅约130万平米。梅江南居住区位于天津市东南，是天津市主导风向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，环境优美。交通便利——北起梅江，南至外环线，东起解放南路，西至友谊南路。其中友谊路贯通和平、河西两区，是天津市大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈、友谊路金融圈辐射交叉的核心地带。开发项目云集——梅江南居住区已经汇集了松江、顺驰、市政建设、江胜、浩天、宁发等众多天津知名房地产开发企业。经过7年的建设，涵盖多种建筑风格及建筑形式的高端住宅区——梅江南板块已形成规模。1#2#3#12#13#10#水岸公馆5#、6#8#红了天娇4#水岸公馆11#梅江南总体规划图正信（洋房、小高层）位置河西区梅江南居住区开发商

江胜集团建筑形式联排建筑风格法国南部港湾风情占地面积9.55万建筑面积11.3万容积率1.3绿化率60%分期一期总户数163套停车位：户数1：2装修标准毛坯价格(元/m2)25000元/平米物业费3元/平米*月开盘时间2007.10.29入住时间2009.4.30户型面积230-395平米目标客户自住客户及部分投资型客户，大企业主\高管客户项目简评地理位置得天独厚，别墅水系营造氛围良好。江胜-天鹅湖江胜-天鹅湖近郊别墅后梅江板块东丽湖板块西青板块津南板块近郊别墅分析区域市场：区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板块，尤以后梅江板块近期较为火爆，下半年新盘放量较多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了，一般在7——10万平方米左右。价格水平：独栋别墅价格在15000元/平米的区间；双拼价格在12000元/平米的区间；联排在10000元/平米区间；产品形式：独栋+联排。联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了所有项目。双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户成交的影响因素；户型面积：联排面积主要在180—240平方米，独栋产品面积在300—500平方米左右，其中万科城小面积别墅，在控制总价上拥有一定的优势。客户分析：第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增加，投资型客户的占有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。近郊别墅西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、泰达岭上林里、唐郡后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡东丽湖板块，代表项目：东丽湖万科城泰达岭上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津近郊别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅西青板块东丽板块后梅江板块松江高尔夫小镇后梅江板块概述地理位置——位于友谊南路与解放南路之间、外环线以外区域，总建筑面积达到150万平方米以上。作为梅江及梅江南区域的延伸，具有较为明显的环外区域特点，一般以别墅+洋房产品为主。交通环境——临近外环线，交通便利，作为别墅类产品，交通抗性尚不会影响到项目本身。洛卡小镇红磡领世郡华韵欧风新悦亭总建筑面积:200000平方米总户数:1100联排别墅；户型面积：200-230平米均价：20000元/平方米容积率1绿化率40%

开发商:天津方正投资发展有限公司投资商:北京华商鸿邦房地产顾问有限公司物业顾问公司:澳大利亚BAYSVILLE景观设计单位:北京土人景观设计公司洛卡小镇洛卡小镇建筑面积：12万占地面积：33万绿化率：58.00％容积率：0.38总套数：379独栋别墅；户型面积：410-460平米均价：12000元/㎡项目位置：玛歌庄园位于西青区友谊南路延长线(过外环线3.8公里)开发商：天津津滨创辉发展有限公司

玛歌庄园玛歌庄园西青板块概述泰达岭上林里社会山唐郡地理位置——位于环外西青区，围绕天津历史名镇杨柳青镇，周边围绕有西青道、津静公路及京沪高速等多条重要交通线路，形成了多层次、立体化的城市交通体系。

区域价值——随着未来“京津一体化”的进程逐步加剧，加之京津塘高速二号线、京津城际高速铁路和地铁2号线的建成，天津城区中心将不断外扩，并带动区域经济快速发展，西青板块的投资潜力将逐步扩大。万科朗润园项目简介：建筑面积：约75000平方米占地面积：约64亩绿化率：40%户数：400容积率：1.5物业类型：联排别墅（花园洋房）户型面积：260平米项目位置：万科朗润园位于西青区芥园西道与外环线交口西行1.5公里处暖气：壁挂式采暖万科朗润园万科朗润园项目简介：建筑面积：20万占地面积：25公顷绿化率：45%容积率：0.69别墅面积：180-240平米均价：11000元/㎡暖气：地暖供水系统：中水停车位：1：1开发商：天津国民地产发展有限公司物业：天津国民物业管理有限公司物业费：别墅：2.75元/平米/月社会山社会山区域：位于东丽湖板块中心位置，处于市区与滨海之间，距市中心24公里，距港口30公里，距京津塘高速公路出口10公里，距滨海国际机场12.5公里，交通便利。同时，由于距离项目较近的空港物流加工区07年的加速发展、空客A320总装厂的建设以及保税区管委会的整体迁移至此。环境：拥有7.3平方公里东丽湖自然湿地资源及良好的温泉地热资源。东丽湖板块概述东丽湖-万科城总体规划·一期北欧别墅产品——占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积率0.33，共301套，2004年销售，2006年7全面入住。独体别墅：193栋，199－271平米，13000元/平米；联排别墅：24套，合院别墅：32套；联排公寓：52套；二期城市系列洋房产品：北部“天籁”为12万平方米多层产品，南部“街坊”为10万平方米小高层产品。均价达到5500元/平方米三期联排——总建筑面积5.5万，容积率0.6，联排产品291户，170－250平米联排产品，南北向4联、8联，2007年7月开盘，均价8500元/平米。入住时间08年12月四期联排别墅产品，本次开盘产品为A、B、C、D、E五种户型，面积为184平米、225平米、266平米、301平米、397平米。共235户别墅。后期中高密度产品项目简介：东丽湖北岸：联排别墅，三到四层北岸占地面积：7.45万平方米北岸别墅总建筑面积：3.3万平方米北岸别墅总户数：253户联排别墅；户型面积180-395平米容积率：0.45绿化率：40%物业费：1.10元/平方米·月物业公司：天津万科物业开发商：天津万科房地产有限公司东丽湖-万科城北岸东丽湖-万科城北岸项目简介：占地面积:107000平方米总建筑面积:54600平方米开工时间:2006-3-26总户数:263联排别墅;196-210平米容积率0.51绿化率45%开发商:天津亿兆投资发展有限公司投资商:上海亿兆投资集团有限公司物业管理公司:天津夏阳物业管理有限公司夏阳溪韵风景湾夏阳溪韵风景湾远郊别墅京津潮白河板块津南板块团泊新城板块远郊别墅分析远郊别墅津南板块：星耀五洲、天嘉湖、碧桂园京津潮白河板块，代表项目：京津新城、恒大御水山城团泊新城板块：团泊湖庭院、松江高尔夫小镇区域市场：远郊别墅楼盘规模较大，容积率低，并且有较为明显的自身特色，同时作为别墅产品，交通距离上的抗性让本类产品一般成为第二居所。价格水平：独栋别墅价格在13000元/平米左右；双拼和联排别墅价格在6000-10000元/平米的区间；产品形式：独栋占有较大比例，面积区间在200-900平方米之间；双拼、联排面积区间在150-260平方米之间，作为总价区间相对较低的产品形成了充分的补充。客户分析：天津本地客户占主导地位，作为第一居所的客户比例相对极少，购买作为第二居所和投资的客户所占比例较大，多数为京津城市带的客户，辅以少量浙江、上海的投资客。职业特征为私企业主、高级白领及公务员。优势卖点：拥有与众不同的特色优势成为远郊别墅成功与否的关键。京津新城具有其他项目无法比拟的规模——亚洲最大的别墅群，拥有超大规模的高尔夫、温泉项目配套，处于京津高速交通网络：团泊湖庭院拥有大面积的湖景资源。松江高尔夫小镇泰达岭上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅津南板块团泊湖板块宝坻、蓟县板块项目简介：占地面积:15007500平方米总建筑面积:17000000平方米开发周期:6—8年总户数:10000建筑类别独栋别墅,双拼别墅、岛屿别墅独栋面积：270-400平米联排面积：190平米独栋均价：12000元/平米联排均价：5000元/平米容积率0.27绿化率75%开发商：天津合生珠江房地产开发有限公司物业公司：广东康景物业集团天津地区公司京津新城京津新城项目简介：建筑面积：650万平米占地面积：28平方公里绿化率：50%容积率：0.5一期别墅总套数：221套别墅面积：260-390平米别墅均价：7000元/平米暖气：分户供暖供水系统：市政供水停车位：1：2开盘时间：2009年12月12日开盘开发商：绿地集团

盘龙谷磐石坊盘龙谷磐石坊第二部分

产品分析[关键内容]目标客群价值梳理竞品分析

目标客群产品可满足的客层需求：自住客户—第一次别墅置业者满足都市情结后,对于自然情结的追求符合中产阶级双居所需求追求居住的空间感、注重生活的私密感注重居住的功能性、实用性满足虚荣心自住客户—再次别墅置业者追求区域价值感，寻求同档同类人群居住的氛围对景观的需求强烈、注重居住环境，希望随时随地走进自然满足尊崇感、满足部分社交的需求对稀缺、高尚事物的占有欲投资客户—长期在周边投资别墅项目的投资买家注重投资环境关注项目的规划及品质重视项目及区域未来升值空间

权利顶层财富顶层稳定资产层小资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层

社会结构体系模拟图深入洞察项目的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。客群细分1艺术家以艺术为成就者。包括艺术家及经商艺术行业的资本家。大成者：对艺术的造诣深厚，在行业内拥有位置，方便创作，于此生活，为会友交际提供品味空间。贩卖者：在艺术行当贩卖拥有一定财力后，更加热衷文化产业，深知人道即商道。客群细分2当代名仕包括商官与政官。拥有官员和知识分子的双重身份。权力符号与文人意趣的交织，是这一群体的特质。其中清流者通常具有较出众的才华和学识，有一定艺术/学术地位，为人清正、清雅，消费契合自己精神的商品。而浊流者为缓解官场压力，表面上仍须立博学之志，喜好山水字画，以文会友。把文化品位做为官位的拄杖。客群细分3当代豪绅有钱有势有点文化的地方大族。包括地主和财主。本土主义和本位主义的捍卫者。清流者：财富拥有后的文化提升。虽学识、品位尚缺功力，但乐于不断修为和学习，努力在财与才之间取得平衡。浊流者：财富拥有后的附庸风雅。对地位和品位有恐慌感，通过各种文化标签及符号来维护外界评价。客群细分4资本家贪婪的财富欲望。不但看好项目品质还看好本案的增值潜力。大多是周边私企老板。心理对位项目分析目标消费者的需要

价值认同感

身份的象征

升值的潜力

理想居所

生活品味

项目所能赋予的文化艺术人士聚居社区城市新贵住区品牌保证核心区域产品稀缺配套完善人群核心欲望：财艺共盈价值梳理价值发现之旅1——产品价值独栋叠拼稀缺的独栋叠拼建筑形态新颖的新亚洲建筑风格别墅效应拉伸了项目高度，也形成了圈层效应价值发现之旅2——景观价值院落景观独特“合院”式院落景观露台/花园的享居赠送价值发现之旅3——配套价值完善配套+极致和谐邻里片区规划配套（生活配套、教育配套）日渐完善价值发现之旅4——区位价值近享繁华，退守自然北向梅江纯熟城市资源，南向高端旅游度假休闲资源价值发现之旅5——品牌价值佰都集团，恢弘钜献天津佰都房地产开发有限公司，公司经济实力雄厚，技术业务精尖，具有较强的技术实力，先后成功开发了金龙花园、金龙鑫苑、金龙台北风情别墅区等楼盘项目。价值发现之旅6——服务价值佰分佰服务系统佰都地产佰分佰服务系统，打造高端物业口碑。价值发现之旅7——升值价值高性价比的别墅别墅用地限批、别墅成为稀缺型产品；后梅江板块发展逐渐成熟，未来高端别墅的集中地，价值愈加凸显。价值发现之旅8——稀缺价值特供36席典藏你是什么样的人，社会就拿什么做为你背景。特供32席，不仅资源稀缺，尊崇荣耀特供32席，更加是体现身份的标签感。八大价值发现，定义巅峰之作小结竞品分析一级竞品二级竞品天房意墅建筑类别联排双拼项目特色特色别墅,地铁沿线,低密居所环线位置外环以外所属商圈双港容积率0.8绿化率45%开盘时间2012年12月1号首次开盘入住时间2014-04入住开发商天津市房地产投资（集团）股份有限公司代理商自销工程进度在建(2013-02-23竣工时间2014-3-1建筑面积86660平方米产权年限70年占地面积86660平方米天房意墅房价均价13000元/平方米地址天津市津南区双港新家园内景荔道与汇川路交口一级竞品天房意墅项目共有74栋底层住宅，其中9栋为双拼别墅，65栋为联排别墅。一共548套，双拼18套，联排530套。2012年12月1日首次开盘，均价13000元/平米，近期成交价格保持稳定。首创福特纳湾建筑类别洋房联排项目特色低密居所,花园洋房,小户型环线位置外环以外所属商圈大寺容积率1绿化率35%开盘时间2010年11月1日已开盘入住时间2012-6-30入住开发商天津首创新青置业有限公司代理商北京金网络联首房地产经纪有限公司开工时间2010-10-12竣工时间2012-6-30建筑面积165000平方米产权年限70年占地面积151000平方米首创福特纳湾房价首创福特纳湾房价均价10500元/平方米地址天津西青友谊南路延长线大寺镇王村春源道南侧一级竞品首创福特纳湾户型图一期别墅AI

面积:202.00m2首创福特纳湾户型图一期别墅AI

面积:208.00m2首创福特纳湾户型图一期别墅AI

面积:200.00m2一级竞品首创福特纳湾户型图一期洋房标

面积:130.00m2首创福特纳湾户型图一期洋房标

面积:87.00m2首创福特纳湾户型图一期洋房标

面积:90.00m2一级竞品首创福特纳湾，在2012下半年价格起伏不定，最低均价为9200元/平米，最高为11000元/平米，到2012年年末至今价格均保持稳定，成交均价为10500元/平米一级竞品首创福缇山建筑类别叠拼联排项目特色豪华居住区,低密居所环线位置外环以外所属商圈双港容积率1.06绿化率40%开盘时间2012年11月10日二期别墅已加推入住时间预计2013年12月1日洋房入住开发商天津首创新港置业有限公司代理商北京金网络联首房地产经纪有限公司开工时间2010-3-1竣工时间2013-12-1建筑面积39176平方米产权年限70年占地面积36948平方米首创福缇山房价均价17000元/平方米地址天津津南区梨双公路与津港高速辅路交口一级竞品首创福缇山二期联排别墅EB户型5室2厅4卫2厨290.00㎡首创福缇山二期联排别墅EC户型4室2厅3卫1厨172.00㎡首创福缇山二期联排别墅EA户型4室2厅3卫1厨223.00㎡一级竞品首创福缇山39-58号楼联排别墅Ee户型首层4室2厅4卫1厨202.00㎡首创福缇山39-58号楼联排别墅Ed户型二层5室3厅3卫1厨178.00㎡首创福缇山39-58号楼联排别墅Ma户型首层5室2厅3卫1厨212.00㎡一级竞品首创福缇山二期联排别墅1—12号楼均在售，均价17000元/平。新品主力面积199-290㎡，30cm错层客厅、6M挑空餐厅，户户均有超大庭院、室内空间赠送。近期成家价格保持稳定。一级竞品华韵欧风博文苑建筑类别联排项目特色创意地产,打折优惠楼盘环线位置外环以外所属商圈梅江南容积率0.86绿化率43%开盘时间2009年9月1日开盘入住时间2013-5-31入住开发商天津市金坛房地产有限公司代理商香港信达行，天津21世纪不动产营销中心开工时间2010-6-1竣工时间2012-10-1建筑面积161500平方米产权年限70年占地面积190500平方米华韵欧风博文苑房价均价17600元/平方米地址天津西青区津港公路与外环线交口前行300米一级竞品华韵欧风博文苑户型图二期联排

面积:220.00m2华韵欧风博文苑户型图二期联排

面积:230.00m2华韵欧风博文苑户型图二期联排

面积:230.00m2一级竞品华韵欧风博文苑户型图二期联排

面积:240.00m2华韵欧风博文苑户型图二期联排

面积:220.00m2华韵欧风博文苑户型图一期2号楼

面积:124.54m2一级竞品

华韵欧风博文苑全款99折，212-252平米联排别墅在售，340万/套起，价格16500-19000元/平米，均价17600元/平米，价格保持稳定。一级竞品立达博雅苑建筑类别联排独栋双拼项目特色宜居生态地产,打折优惠楼盘环线位置外环以外所属商圈梅江南容积率0.7绿化率40%开盘时间2010年2月1日开盘入住时间2011-08入住开发商天津立达房地产有限公司代理商自销开工时间2009-6-1竣工时间2011-8-1建筑面积115000平方米产权年限70年占地面积120000平方米立达博雅苑房价均价380万元/套地址天津西青大任庄解放南路延长线与梨双公路交口南侧一级竞品立达博雅苑户型图一期7号楼地下

面积:54.67m2立达博雅苑户型图一期8号楼地下

面积:53.82m2立达博雅苑户型图一期4号楼标准

面积:280.00m2一级竞品立达博雅苑户型图一期7号楼二层

面积:270.00m2立达博雅苑户型图一期7号楼三层

面积:270.00m2立达博雅苑户型图一期7号楼一层

面积:270.00m2一级竞品立达博雅苑联排、双拼、独栋、叠拼别墅在售，均价380万元/套。其中，联排均价16000元/平，双拼均价17000-18000元/平，叠拼均价13500—15300元/平，独栋均价20000-21000元/平。全款99折优惠，2012年4月至今价格稳定。一级竞品江胜天鹅湖建筑类别联排项目特色复合地产,特色别墅,打折优惠楼盘环线位置中至外环所属商圈梅江容积率1.3绿化率47%开盘时间2005年10月29日别墅、高层开盘入住时间2008-04-30入住开发商天津江胜集团有限公司代理商天津世联行房地产销售代理有限公司开工时间2005-8-1竣工时间2008-4-1建筑面积137000平方米产权年限70年占地面积95500平方米江胜天鹅湖房价均价31000元/平方米地址天津河西区梅江南居住区10#地块外环线

与友谊南路交口东侧一级竞品江胜天鹅湖户型图M1二层平面图

面积:241.88m2江胜天鹅湖户型图M1户型3室3厅

面积:244.97m2江胜天鹅湖户型图M25－23奇数

面积:268.11m2一级竞品江胜天鹅湖户型图M1户型3室3厅

面积:226.50m2江胜天鹅湖户型图35、36号楼10

面积:260.00m2江胜天鹅湖户型图M225层平面图

面积:278.30m2一级竞品江胜天鹅湖联排别墅，主要是460平米户型，总房款在1400万/套左右，均价31000元/平米左右，全款98折优惠，贷款99折优惠。一级竞品一级竞品红磡领世郡建筑类别独栋项目特色复合地产,特色别墅,豪华居住区,低密居所环线位置外环以外所属商圈双港容积率0.47绿化率35%开盘时间2007年9月15日已开盘入住时间

2009-07-01入住开发商天津市红磡房地产开发有限公司代理商天津红勘房地产销售有限公司开工时间2004-4-2竣工时间2009-7-1建筑面积29724平方米产权年限70年占地面积3565351平方米红磡领世郡房价均价25000元/平方米地址友谊南路与外环线交口东行三公里处一级竞品红磡领世郡普霖别墅C型独栋别墅首层2室3厅1卫2厨338.89㎡红磡领世郡格兰墅1-2期A户型5室4厅3卫2厨350.66㎡红磡领世郡普霖别墅C型独栋别墅二层3室1厅2卫338.89㎡一级竞品红磡领世郡J-B6室2厅5卫2厨739.31㎡红磡领世郡G-B5室2厅4卫2厨380.41㎡红磡领世郡H-S6室4厅3卫2厨732.23㎡一级竞品红磡领世郡别墅均价25000元/平米，普霖B区、C区267-750平米独栋别墅在售，赠送私家庭院！一次性付款优惠1个点。价格：均价25000元/平米。近期成交均价为25000元/平米，保持稳定。一级竞品松江梅江南别墅4号院建筑类别独栋双拼项目特色特色别墅,打折优惠楼盘环线位置中至外环所属商圈梅江容积率0.6绿化率40%开盘时间2011年6月1日已开盘别墅入住时间2012-09-28入住开发商天津松江集团有限公司代理商天津红勘房地产销售有限公司开工时间2011-3-1竣工时间2012-6-1建筑面积33000平方米产权年限70年占地面积53300平方米松江梅江南别墅4号院房价均价33000元/平方米地址河西友谊南路延长线梅江南4号地一级竞品松江梅江南别墅4号院双拼别墅A1户型二层户型图5室4厅6卫1厨310.00㎡松江梅江南别墅4号院双拼别墅A1户型地下一层户型图5室4厅6卫1厨310.00㎡松江梅江南别墅4号院双拼别墅B1户型首层户型图4室5厅5卫1厨350.00㎡一级竞品松江梅江南别墅4号院双拼别墅B1户型三层户型图4室5厅5卫1厨350.00㎡松江梅江南别墅4号院双拼别墅B1户型二层户型图4室5厅5卫1厨350.00㎡松江梅江南别墅4号院双拼别墅A1户型首层户型图5室4厅6卫1厨310.00㎡一级竞品松江梅江南别墅4号院现主推385平米双拼别墅，均价33000元/平米，全款97折，贷款99折，地上3层赠送半地下室。2012年年末到现在均价为33000元/平米。价格稳定。国耀紫溪别墅建筑类别联排独栋项目特色特色别墅,豪华居住区,

宜居生态地产环线位置外环以外所属商圈杨柳青装修状况毛坯绿化率40%开盘时间2012年3月25日

已开盘入住时间2012年8月22日入住开发商天津精瑞置业

发展有限公司代理商天津世联兴业房地产

咨询有限公司开工时间2009-1-1竣工时间2012-12-1建筑面积149291平方米产权年限70年建筑风格新古典主义国耀紫溪

别墅最低价310万元/套地址天津西青杨柳青镇柳口路68号二级竞品国耀紫溪别墅户型图一期1号楼D

面积:272.00m2国耀紫溪别墅户型图一期1号楼D

面积:272.00m2国耀紫溪别墅户型图一期1号楼D

面积:272.00m2二级竞品国耀紫溪别墅户型图一期1号楼C

面积:265.00m2国耀紫溪别墅户型图一期1号楼C

面积:265.00m2国耀紫溪别墅户型图一期1号楼C

面积:265.00m2二级竞品记录时间最高价均价最低价国耀紫溪别墅价格描述2013-02-27

310万元/套国耀紫溪别墅310万/套起。2013-02-17

310万元/套国耀紫溪别墅310万/套起。2013-01-24

310万元/套国耀紫溪别墅310万/套起。2013-01-16

310万元/套国耀紫溪别墅310万/套起。2013-01-08

310万元/套国耀紫溪别墅310万/套起。国耀紫溪别墅一期8月22日已交房，现房260-350平米户型，310万/套起。在新的一年价格保持稳定。二级竞品万科朗润园建筑类别联排项目特色特色别墅,打折优惠楼盘环线位置外环以外所属商圈中北镇容积率0.66绿化率40%开盘时间开盘时间2011年10月1日开盘入住时间2012-12入住开发商天津中天万方投资有限公司代理商世联地产开工时间2009-11-1竣工时间2012-12-1建筑面积149291平方米产权年限70年建筑风格新中式国耀紫溪

别墅均价500

万元/套地址天津西青区芥园西道与外环线交口西行1.5km二级竞品万科朗润园户型图47#楼端户2层

面积:175.00m2万科朗润园户型图47#楼端户3层

面积:175.00m2万科朗润园户型图47#楼端户1层

面积:175.00m2二级竞品万科朗润园户型图46#楼端户1层

面积:175.00m2万科朗润园户型图46#楼端户2层

面积:175.00m2万科朗润园户型图46#楼端户3层

面积:175.00m2二级竞品万科朗润园2012年7月到现在成交均价为500万/每套。价格保持稳定，说明项目成交稳定受到消费者的认可二级竞品博轩叠院建筑类别叠拼项目特色特色别墅,地铁沿线,低密居所,打折优惠楼盘环线位置内至中环所属商圈人民公园容积率2.3绿化率35%开盘时间2011年5月28日别墅加推入住时间

2012-04-20开发商天津博智置业发展有限公司代理商世联地产开工时间2009-6-1竣工时间2011-9-1建筑面积101725平方米产权年限70年占地面积35532平方米国耀紫溪

别墅最低价800万元/套地址河西下瓦房大沽南路与津河交口二级竞品博轩叠院户型图一期别墅1-5号楼

面积:175.00m2二级竞品博轩叠院户型图一期别墅1-5号楼

面积:315.00m二级竞品博轩叠院是博轩园项目中的别墅产品，其分为叠下和叠上，主推175平米-315平米的户型，叠下927万元/套起，叠上800万元/套起，全款98折优惠。二级竞品香堤庭院建筑类别联排项目特色特色别墅,低密居所,打折优惠楼盘环线位置外环以外所属商圈张家窝容积率0.55绿化率42%开盘时间2012年11月18日已开盘入住时间预计2014年6月30日

入住开发商天津市中天永晟地产有限公司代理商天津新生代投资咨询有限公司开工时间2011-9-1竣工时间2014-5-1建筑面积101725平方米产权年限70年占地面积34400平方米香堤庭院均价13000

元/平方米地址张家窝镇嘉和路与知景道交口二级竞品香堤庭院户型图端户1层户型1室

面积:300.00m2香堤庭院户型图中户2层户型3室

面积:310.00m2香堤庭院户型图中户一层户型2

面积:310.00m2二级竞品香堤庭院户型图中户首层平面图

面积:310.00m2香堤庭院户型图端户首层平面图

面积:300.00m2香堤庭院户型图端户2层户型3室

面积:300.00m2二级竞品香堤庭院共94套联排别墅，分为16栋4联排及5栋6联排，主力户型面积303平米。目前12、13、15号楼联排别墅在售，均价13000元/平米，369万元/套起，贷款98折，全款97折。二级竞品社会山建筑类别联排双拼项目特色特色别墅,豪华居住区,宜居生态地产环线位置外环以外所属商圈张家窝容积率0.69绿化率45%开盘时间2010年9月1日开盘入住时间2011年4月底入住开发商天津国民地产发展有限公司代理商自销开工时间2007-12-1竣工时间2009-12-1建筑面积1900000平方米产权年限70年建筑风格欧式现代

简约风格社会山房价均价16000元/平方米地址西青区张家窝镇京福公路东侧二级竞品社会山户型图三期别墅B1户型一

面积:240.00m2社会山户型图三期别墅B1户型二

面积:240.00m2社会山户型图三期别墅B5户型二

面积:250.00m2二级竞品社会山户型图三期别墅B5户型三

面积:256.00m2社会山户型图三期别墅B6户型一

面积:240.00m2社会山户型图三期别墅B6户型三

面积:250.00m2二级竞品社会山在2012年7月到9月由于市场的原因，成交均价为15000元/平米，随着金九银十的到来，从2012年10月至今成交均价为16000元/平米。保持稳定。二级竞品奕聪花园建筑类别联排项目特色景观居所,特色别墅,豪华居住区环线位置中至外环所属商圈奥体容积率2.8绿化率40%开盘时间

2012年7月14日三期已开盘入住时间2014-6入住开发商天津市金港置业投资有限公司投资商香港建设（控股）有限公司开工时间2009-12-19竣工时间2013-1-1建筑面积150000平方米产权年限50年占地面积53000平方米奕聪花园房价均价18000元/平方米地址红旗南路快速路北侧二级竞品奕聪花园户型图一期联排别墅3层

面积:401.43m2奕聪花园户型图一期联排别墅地

面积:388.90m2奕聪花园户型图一期联排别墅1层

面积:388.90m2二级竞品奕聪花园户型图一期联排别墅3层

面积:388.90m2奕聪花园户型图一期联排别墅地

面积:401.43m2奕聪花园户型图一期联排别墅1层

面积:401.43m2二级竞品奕聪花园在5月—8月由于市场处于滞销期，均价为16000元/平米，但是从9月至今奕聪花园均价为18000元/平米，市场保持稳定。二级竞品首府136栋建筑类别联排独栋双拼项目特色复合地产,特色别墅,地铁沿线,低密居所环线位置中至外环装修状况毛坯容积率0.6绿化率35%开盘时间2010年12月20日开盘入住时间2011年4月底入住开发商鑫中天（天津）投资发展有限公司代理商易居中国开工时间2008-12-19竣工时间2011-4-1建筑面积82000平方米产权年限70年占地面积75000平方米首府136栋房价最低价512万元/套地址天津西青区中石油桥西侧1.5公里处二级竞品首府136栋户型图一期独栋B户型

面积:299.98m2首府136栋户型图一期独栋C户型

面积:280.00m2首府136栋户型图一期独栋B户型

面积:299.98m2二级竞品首府136栋户型图一期独栋D户型

面积:245.00m2首府136栋户型图联排H户型一层

面积:199.00m2首府136栋户型图一期独栋D户型

面积:245.00m2二级竞品首府136栋现房在售，产品为联排、独栋和双拼别墅，别墅户型面积为199-308平米，联排别墅512-540万元/套，双拼别墅840-920万元/套，独栋别墅825-1050万元/套，全款优惠2%，贷款优惠1%。二级竞品五矿正信榕园建筑类别联排叠拼项目特色豪华居住区,公园地产,低密居所环线位置外环以外装修状况毛坯容积率0.6绿化率45%开盘时间2012年9月已第2次加推入住时间2012-10入住开发商福康实业发展有限公司代理商天津世联兴业房地产咨询有限公司开工时间2010-6-1竣工时间2012-10-1建筑面积100000平方米产权年限70年建筑风格采用16世纪英国都铎式风格首府136栋房价最低价512万元/套地址天津西青中石油桥津涞公路出口2公里处二级竞品五矿正信榕园户型图一期别墅3层

面积:171.00m2五矿正信榕园户型图一期别墅4层

面积:171.00m2五矿正信榕园户型图一期别墅地

面积:275.00m2二级竞品五矿正信榕园户型图一期别墅2层

面积:275.00m2五矿正信榕园户型图一期别墅3层

面积:275.00m2五矿正信榕园户型图一期别墅3层

面积:172.00m2二级竞品五矿正信榕园项目准现房在售，一期别墅产品即将收官，首推联排和叠拼，叠拼170—280平米，280万—450万/套，联排320—360平米，440万—590万。全款98折，贷款99折搜。价格保持稳定。二级竞品中信珺台建筑类别联排双拼叠拼项目特色特色别墅,低密居所,打折优惠楼盘环线位置中至外环装修状况毛坯容积率1.4绿化率45%开盘时间2011年4月16日第一次加推入住时间

2012-12-31入住开发商中信地产天津投资有限公司代理商天津世联兴业房地产咨询有限公司开工时间2010-3-1竣工时间2012-12-31建筑面积180000平方米产权年限70年占地面积95500平方米中信珺台房价最低价458万元/套地址天津西青区复康路华苑产业园区北侧保山西道与外环线交口侯台风景区南侧二级竞品中信珺台户型图一期别墅N3户型

面积:357.00m2中信珺台户型图一期别墅N2户型

面积:332.00m2中信珺台户型图一期别墅B3户型

面积:336.00m2二级竞品中信珺台现高层、公寓已售罄。别墅为联排、双拼、叠拼，300-414平米不等户型，联排在650-900万元/套，双拼在1200万-1300万元/套，叠拼在458万左右。全款96折、贷款98折。从2012年4月至今成交价格均保持稳定。二级竞品第三部分

推售策略[关键内容]

面临问题

解决方法

资源平:无自然、人文资源借势,城市资源有,但别墅类独占资源无,豪宅印象不具备独占性资源不支撑,价值吸引势必减弱,若不增容价值,势必增加产品负重。我们面临的问题现场平:对于本案产品而言，面对的客户多为别墅消费的首置或是首改,对品质的要求很高,以现阶段产品规划了解,现场感受不具备震撼力亮点,加之资源力不足,单凭产品力很难撼动这些客户气场不足,亮点不多,不足以让目标客户惊艳。推广弱：蓄积潜在客群严重不足，产品价值厚度不够,不足以造势,无法完全支撑价格产品优,无资源,气场单薄价值合力不够解决方法精准推广，传播取胜品牌树立目标企业形象目标销售增长目标市场扩展目标通过一系列的广告活动，树立项目的良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感与信心。树立良好的品牌，进而扩大开发商的社会影响力，加快公司产业化发展的进程，只有站在这个高度，才能够对本项目的尊贵与人性化形象有深层次认识本项目的一切广告活动都是为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘销售业绩，达到尽快回笼资金并创造良好社会效应的目的。通过户外广告活动，展开以销售区域为市场，按渐进式广告战略扩展至全市区范围以及周边县市。推广目标推广阶段6月7月8月9月10月11月12月第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段执行策略蓄势阶段目标：建立开盘前蓄客的战场，小众客户（佰都业务，内部资源客户）积累。战术I兵马未动，粮草先行户外广告控制封杀途经梅江板块、城区主干线工地围挡形像展示战术II佰都会，前锋阵地促成佰都老客户口碑传播；有利于拦截其他竞品的客户；第二阶段造势阶段目标：产品落地，集中轰炸，广泛网罗客户；战术一

大众亮相，软文做序曲承接境界归来向产品过渡，逐渐向大众揭秘标题诉求点在艺术中雕刻艺墅——佰都时·光墅闪耀时代最美的绝世大作秉承艺术别墅的趋势，展现时光墅的项目价值亮点。从艺术的最高端开始回归——有怎样的居住，就有怎样的人生为项目开盘制造话题，以”环境决定人的生活状态“，为诉求点为项目亮相做铺垫。你好，时光时光墅的时代——面纱即将落下揭幕敬请期待以最普通，最平实的向【时·光墅】问好的方式拨开【时·光墅】的面纱。软文文案表现战术二

普遍撒网网络营销互联网：项目网站建立，搜房网、爱房网、新浪乐居的全线发声；广播网：培养意见领袖，扩大佰都打造新别墅的传播范围人际网：发展VIP客户、高尔夫球会等资源利用，建立高端客户档案管理体系；重点锁定高端客户女主人，开展专项客户活动。网站链接1、通栏占据页面主要宽度的大通栏广告，动画演绎丰富，影响大，印象深刻，吸引较多用户。建议使用范围：品牌导入期、项目开盘及强销期、企业形象展示期、大型活动的展示及预告、事件宣传、多项目联展。2、文字链文字链接一目了然，以简洁的形式吸引受众注意，点击率高，广告投放性价比高。建议使用范围：适合在重大节点前后推出，形式简明，受人关注微博营销优势：成本低廉，目标精准，受众庞大，互动性强，拓展性强劣势：需要有足够的粉丝才能达到传播的效果；新内容产生的速度太快，发布的信息粉丝没有及时关注；传播力有限。网络营销活动建议

活动思路：针对客户的“太太团”，重点吸引女主人对艺术生活方式的向往，针对女主人的兴趣点，可伺机采取以下活动形式，逐一攻破。活动建议：厨艺沙龙手工艺沙龙家装沙龙下午茶聚会礼仪旅游线路宠物教育游泳教练战术三

户外、小众刊物双管齐下户外即将上市信息告知，项目正式亮相《佰都内刊》、《津地产》、《中国房地产》、等重点投放；《购房指南》等媒体选择性投放；

战术四

战前击鼓活动策动，大众造势、产品传达与现场形成互动，客户筛选。活动思路：

样板间示范区即将开放前，组织意向客户举办此次活动，将产品深入解析，使其对项目从规划、设计、景观、物业管理等几个方面深入了解，引发对样板间示范区开放的期待。推介会现场宣传片播放，营造气氛。活动主题：别墅新品推介会活动建议一

活动思路：

以别墅竞拍为宣传噱头，探底客户对价格的认同程度，竞拍内网信息畅达，现场制造人气。活动主题：别墅首席庭园别墅竞拍

建议二战术五

一网打进样板间、示范区制造体验营销效果，确保开放轰动预期，客户群中制造稀缺供应讯息。第三阶段开盘阶段目标：客情维系，拉动销售推广策略：

真正进入细分市场内的竞争，建立与客群的沟通口径，攻心为上，赋予客群更强烈的自我愉悦的身份感，以体验式营销进行对客群的引导，增加小众活动的参与度，增加项目的曝光率。媒介策略：小众活动为主体，广播短信等渠道积极运用，扩大客户容量。活动思路：

建议在景观示范区举办名流冷餐会，现场氛围的营造使客群感受到项目高端气质，新亚洲风情展示，将景观园林“合院”的特点充分呈现，扩大圈层传播的广度与深度，以实景吸引引发客户对新生活方式的认同。活动主题：别墅生活峰会

活动建议第四阶段热销阶段目标：项目气质拔高，为价值提升创造条件，拉动库存产品销售推广策略：

项目进入溢价阶段，增加项目的附加值，以给客群选择更充分的理由，将高端服务血统的概念灌输，在细分市场内建立至高的服务标准，为项目品牌加分，同时为下一年度的推广调性做铺垫。媒介策略：减少大众媒体的投入，增加小众媒体的投放量，高端服务理念深化受众的直观感知。活动思路：

建议在售楼处样板间全面打造“佰分佰”的服务理念，邀请意向客户亲临体验，物业服务体系细则建立，同时，可举办佰都地产服务体系的实地感知，加深客户对佰都物业服务的肯定。活动主题：佰分佰生活，佰分佰享受活动建议睿墨双场理论提升豪宅价值提升现场与气场的四大方法方法一.体验营销方法二.事件营销方法三.跨界营销方法四.区隔营销睿墨认为，本项目解决之道提升现场与气场的四大方法提升现场体验满足感，震撼客层，提供区隔，达到隐性价值提升营造产品气质，提升现场，营造豪宅气场方法一.体验营销加大纵深，增加豪宅仪式感，提供豪宅进入体验，本案也可考虑层次感强的小型道路树木栽种形式。体验营销场景设计入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态水景的加入成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我全程不同节点关注客户感受场景设计入口售楼处看房通道样板房水景节点围挡…室外装修沙盘体验…景观细节…大堂装修展示…场景设计人车分行，启用门禁，业主可刷卡进入采用和建筑主体相近的材料色系设计项目产品建议大门入口售楼处看房通道样板房主要道路的交叉口后退建造景观喷水池，作为入口景观的节点项目产品建议水景入口售楼处看房通道样板房围挡上海万科新色里程情景化的围挡更具有生活气息北京星河湾公益慈善、品牌推广两不误项目产品建议围挡的形式吸引眼球，不止是单独的广告要贴近客群生活，有趣味，或是有意味入口售楼处看房通道样板房室外与绿化交融的售楼中心，以绿化围绕建筑，建筑坐落在绿化中上海龙湖艳澜山项目产品建议售楼处应与楼盘的整体形象相符可在基础沿用，并加强体现楼盘品质的细节北京星河湾入口售楼处看房通道样板房室内装修北京龙湖唐宁ONE北京龙湖唐宁ONE项目产品建议入口大堂挑空，大气高贵入口处可提示：您已进入时光墅，请放慢脚步！看房通道样板房入口售楼处室内沙盘沙盘用大面积的树木来体现高绿化率建筑模型的仿真度高，路灯道旗等细节都考虑周到大连润德北京公园上海龙湖艳澜山看房通道样板房入口售楼处超大项目区域灯光展示图项目的区位一目了然室内沙盘项目产品建议沙盘要体现高绿化率和表现建筑立面效果区域图则用来展示项目的位置优越性重庆龙湖郦江看房通道样板房入口售楼处品质生活体验馆给客户真实的体验感觉客户体验上海万科红郡看房通道样板房入口售楼处客户体验项目产品建议让客户近距离接触到建筑里应用的高科技眼见为实看房通道样板房入口售楼处看房通道示范区园林示范区，建议做出浓缩型景观选用一些经典植物进行植入让客户感受顶级景观生活售楼处看房通道样板房入口惊艳的展示区儿童戏水场景供来访客户小孩游戏分不清稻草人还是园丁通过示范区展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户代表动物引进，产生皇室生活联想售楼处看房通道样板房入口经典园林动态水系、精致小品、多样绿植、特色景观植物是建筑的外立面售楼处看房通道样板房入口少——硬质铺装多——大量软景有生命的园林，比建筑本身更能打动人！售楼处看房通道样板房入口鼠尾草男主人身边的爱物小主人出门前还未收拾的玩具女主人随时出门赴约样板房的情景化展示装饰入口售楼处看房通道样板房茶几上经常聆听的CD即将换装出行的运动衫刚刚洗完的碟子装饰入口售楼处看房通道样板房真实的生活化的冰箱生活中水池场景调味品真实呈现生活中的儿童桌Angle女儿房装饰入口售楼处看房通道样板房魔鬼在细节相框里的留言马桶插座高度的考虑书房一角整齐的鞋套入门换鞋套处配饰可直接茶饮至上而下的对细节关注铺满鲜花的垃圾箱示范区中的雨伞善待自然的环保理念刻有企业理念的井盖停车场标识的与园林浑然一体烟灰缸和垃圾桶精致的树根处理维护中的大树露台的烧烤场景保洁对园林细节的维护五重景观一角：绿地/花阵/植被/灌木/大灌木随处可见的不死花露台的场景随处可见的鸟笼十字隔窗，相框的感受体验营销雪茄沙龙DM直邮男主人，将社区中心会所配套功能（如温泉、商务会议室、瑜伽室、SPA）进行试营业，并提供高端雪茄沙龙，让客户免费体验尊贵感觉。体验营销女主人SPA沙龙DM直邮女主人，将社区中心会所配套功能（如温泉、商务会议室、瑜伽室、SPA）进行试营业，让客户免费体验尊贵感觉，吸引高端客户。体验营销插花艺术展利用高端插花活动，吸引女主人代领家庭到场，提升体验度。体验营销服务级别通过营销细节的把控，增加客户现场体验建议:加强营销队伍内功、细化流程，强调专人专侍方式提升尊贵感受体验营销服务级别：流程体验场内：*区域外专车引导*现场人员准确称呼*到访客人姓氏充分的到访准备*喜好掌握：餐饮喜好、音乐喜好*邀请客户共进晚餐*座驾清洗服务场外：*准客户机场名车接送服务*五星级酒店VIP优先服务*天津奢侈品店优先VIP服务发挥事件营销的强渗透性，多渠道提升品牌知名度提高社会曝光度,深化品牌印象方法二.事件营销事件营销第一届“时光墅”咖啡音乐节在社区内举办“天津第一届别墅咖啡音乐节“，邀请新老客户参加，品尝现场制作的咖啡观看音乐会。事件营销橡木桶酒庄选“庄主”建设橡木桶酒庄，全网络造势，组织品酒俱乐部，选酒庄“庄主”庄主品酒可终身免费。事件营销时光墅Golf以“一杆进洞赠豪车”为话题，与周边高尔夫会所以及汽车品牌合作，举办高尔夫精英招募赛。精英招募赛何为地产跨界营销？跨界是对专业化的一次创新，它能让原来毫不相干的领域或元素，相互渗透融汇，带来新的观念或生活方式，帮助品牌跨出本领域，跳脱价格战，甩脱竞争困境。方法三.跨界营销实现产品的跨业态、多维度价值跨界营销实现了终极的客户关怀（包括：客户服务、产品质量、服务质量、售后服务）跨界营销与奢侈品合作与海信广场合作，在“时光墅”举办奢侈名品展或珠宝之夜。跨界营销高端车友会与奔驰或雷克萨斯车友会合作，在“时光墅”举版高端车友会。跨界营销红酒新品发布会与红酒品牌合作，在“时光墅”举办酒会或红酒新品发布会。跨界营销红酒新品发布会*建议与红酒品牌进行深度合作或将时光墅别墅图片影印于酒签上出品纪念版红酒（可作为礼品）酒签，是高端红酒的二代身份证跨界营销慈善艺术展与泰达当代艺术馆合作，在“时光墅”举办慈善艺术展。跨界营销维加斯晚会邀请各种商会（如台商协会等），参加在“时光墅”举办的客户见面会。建议：与现今天津豪宅主动拉开距离，走一线豪宅营销渠道，达到被特定人知的营销效果。主动回避，建造心理\物理区隔方法四.区隔营销区隔营销*专属传播渠道*赞助顶级赛事*提供世界席位*预约到访，无预约坚决不提供看房服务区隔营销*专属传播渠道*中国房地产报*高尔夫杂志*金葵花白金卡、私人银行*各大俱乐部高级会员*机场航空杂志、VIP候机室*奢侈品高级会员*四、五星酒店大客户*高级餐厅媒体*名车车友会区隔营销*赞助顶级赛事打入网球、高球、游艇圈层，通过对顶级赛事的赞助，扩大专属阶层影响，打入内部开展营销。区隔营销*提供世界席位中国未来将成为世界盛世汇集的中心，尤其作为第三极的天津更是盛会云云，达沃斯、各种产业年会；时尚发布会；文艺盛事等等，本案将通过在此类盛