葫芦岛邴家村区域开发策划报告

汇报目录壹：引言贰：区域背景分析叁：区域发展定位肆：区域规划建议伍：项目合作策略陆：投资估算分析柒：概念规划成果引言壹引言“邴家项目”开发作为一个典型的“区域开发”项目，其开发理念与操作难度均要远远高于传统的房地产项目，其不确定性也将远远超出常规的想象；“区域开发”项目的成功运作必须以良好的开发理念、系统的策划思想以及科学的规划为先导，需要紧扣市场需求对区域的整体概念、主题、功能、布局、乃至建筑风格进行完整的策划与规划；虽然我国就“区域开发”尚未形成明确的法律规定，各地的运作方式也各有不同，其方式与流程均存在一定的“灰色”地带，但必须保持其模式的合法、合理与可操作性；“区域开发”的运作复杂，所需资金庞大，实际运作过程中需要以“开放”的心态进行资源整合与专业合作，并用“共赢”的思想解决项目推进过程中可能存在的问题与障碍；“区域开发”必须有效平衡政府、企业以及参与者的利益与核心关注，必须保持与政府的良好沟通与合作。区域背景分析贰项目资源分析1兴城邴家村地块与世界上以温泉疗养、旅游度假闻名的日本北海道、俄罗斯索契在同一纬度，北纬41度线，是世界上不可多得的温带黄金海岸线之一。葫芦岛兴城日本北海道俄罗斯索契北纬41度线海是世界的财富、海岸是任何地方都无法取代的。黄金海岸Goldcoast夏威夷Hawii阳光海岸Sunshinecoast“面向大海，春暖花开”……古今中外许多诗人都在阐述自己在大海畔所产生的感受，有些低声吟唱，有些喃喃自语，有些高声颂扬，在海滨的感觉是独特的，有些是满怀伤感的，有时候是鼓舞人心的，有些时候是豪迈的，海滨与湖滨不同，她的浩淼、与天是那么的和谐和统一，是其他任何地方都无法取代的……滨海生活是稀有、财富与贵族的象征。滨海生活是一种近乎理想的生活，住在海滨的地区的人大多数非富即贵，从圣塔巴巴拉海滨到马里布，从圣塔莫尼客海滨到新港，从拉古纳海滨到圣地亚哥，那些社区虽然不一定全部是豪宅，却一定有最好的画廊和博物馆、最杰出的社区、最具情调的旅馆，最出名的餐馆，住在那里的人生活是浪漫的，也是满足的。区域的自然条件得天独厚。空气：背山面海，空气清新干爽，整体感觉甚至超过大连与北戴河等一线旅游区；全年空气质量在Ⅱ级以上标准的天数超过90.5%。气象：气温：处于中纬度地带，地处沿海（内海），属大陆性季风气候，四季分明。温度最高30摄氏度，最低-20摄氏度，年平均气温在8.7摄氏度，无霜期150-190天。风向、风速：主导风向冬季是东北风，夏季是西南风；年平均风速为2.9-3.9米/秒。水文：潮汐：海区潮汐属不规则半日潮。潮汐最高潮位2.89米，最低潮位-2.80米，平均高潮位1.34米。波浪：年平均浪高1.5米高。可打造辐射中国乃至东北亚的滨海生活新标志。中国是一个滨海生活稀缺的国家，中国虽然有数千公里的漫长海岸线，传统来说人民的生活习惯却依然是很内陆的，即便有些城市靠近海滨，但是大多数城市由于自然条件的限制，城市发展和建筑还是尽量背朝大海，形成内陆城市形态。青岛汇泉湾大连星海湾香港浅水湾深圳大鹏湾国务院2009年7月1日常务会议原则通过了《辽宁沿海经济带发展规划》，标志着辽宁沿海经济带（原有的“五点一线”规划）开发建设已正式纳入国家战略。国务院常务会议指出，位于东北亚经济圈关键地带包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带，已超出了最初的“五点一线”，地区重大战略意义凸显。注：五点一线规划的背景资料：

2004年，辽宁提出了沿海经济带“五点一线”开发建设战略。该战略包括大连长兴岛临港工业区、辽宁(营口)沿海产业基地、辽西锦州湾沿海经济区，以及沿黄海一侧的辽宁丹东产业园区、大连花园口经济区；“一线”是指西起葫芦岛市绥中县、东至丹东东港市，连接“五点”全长1400余公里的滨海公路。“五点一线”省内规划已升格为国家沿海经济带战略，战略定位给区域带来巨大的发展空间。丹东花园口长兴岛营口锦州湾为兴城乃至葫芦岛市域内最后一块大规模滨海开发用地。兴城市地处辽西走廊中部，辽东湾西海岸，依山傍海，景色秀丽，四季分明，气候宜人，境内有唐代即开发利用的温泉，素有“渤海明珠”之美誉。全市总面积2,113平方公里，现有人口55万。兴城区位优势明显。是连接东北、华北的交通要塞，距沈阳270公里，距北京380公里，东邻锦州机场和葫芦岛港，西靠山海关机场和秦皇岛港，京哈铁路、秦沈高速铁路、京哈公路、京沈高速公路纵贯境内，交通运输方便。邴家村地块6km龙湾CBD3km5km兴城市拥有古城、温泉、菊花岛、美丽的海岸线等众多稀缺人文景观资源。兴城古城始建于明宣德三年（公元1428年），为宁远卫城。宁远古城与西安古城，荆州古城（今江陵县城）和山四平遥古城同被列为我国迄今保留完整的四座古代城池。全国温泉有3,000多处，得到开发利用的只有800多处。以云南、广东、台湾居多。古代有文献记载的有972处，其中温度高于50度的有只有229处，兴城市温泉温度可达70度，从泡温泉习惯看，国人都偏爱于高温温泉，而能同时兼有海景和温泉的区域全国罕有。项目发展用地地势良好，海拔高度自西北郏山向东南海边倾斜，面对大海，视野极好，景观宜人，适合开发高档居住社区。黑松黑松冲沟玉米果园花生地花生地民宅玉米民宅疗养院渔家乐用地四至范围：项目邴家村地块位于兴城市东北部，与葫芦岛市龙湾CBD相隔郏山交界，北至郏山、东至辽东湾海滨，西、南至秦屯、邴家村、疗养院，地块上主要由日伪时期即栽种的须严格保护的黑松林、果园（以苹果、梨等为主）、花生地、玉米地、宅基地以及私自搭建的家庭旅馆等构成。地势条件：本案发展用地地势良好，海拔从山脚下向海边递减，最高处在海平面以上58米，由西向东，自北向南呈自然缓坡面对大海，视野极好，景观宜人，适合开发中高档物业。项目具有得天独厚的交通优势，机场、高速公路、滨海大道、高速铁路等一应俱全。滨海大道滨海大道项目地块锦州机场京哈高速京沈铁路项目交通条件：锦州机场；京沈铁路大大拉近与北京、天津、沈阳的距离；京哈高速于周边城市群连接一片；贯穿本地块的滨海大道的通车，将成为渤海湾沿海的一条黄金旅游线路。现状土地整体特征为地块西北为郏山，东南为海，地形走势逐渐下降，形成自然缓坡，观海视野极佳。

花生地郏山海边首山地势从高到低，缓缓过渡到海边，观海视野非常好。海边现状地形地貌极为原生态，呈农用地、家庭旅馆、渔家乐、农民住宅及疗养院天然混杂状态。黑松黑松果园玉米果园花生地花生地民宅玉米民宅疗养院渔家乐已废弃猪场黑松林海军建筑果园邴家村农民房海景海边自然形态家庭旅馆玉米地渔家乐地块可利用的景观资源丰富，但较缺乏人文底蕴，未来需要借引周边人文历史资源的深度挖掘。保留部分渔民原生态住宅或用具海边渔家乐地块中自然的沟壑优美的海岸线东北侧峭壁、礁石地貌郏山首山菊花岛黑松林项目可借助和利用人文、历史、自然等资源条件解析景点属类现状可发展价值兴城温泉历史人文历史人文底蕴深厚，水质、水温良好★★★★★菊花岛历史人文历史人文深厚，美丽传说赋予特别自然景观★★★★渔家乐历史人文休闲人文特色，富有地方特色及亲和力★★★海边渔民原生态住宅历史人文渔具、渔民住宅等极具地方特色，人文气息浓郁★★郏山自然景观山势平缓，有气象观测站地标性景观★★★★★海岸线自然景观沙细浪平，有自然弧度，具有较强的景观稀缺性★★★★★黑松林自然景观历史悠久，且植被质量优良，已有一定规模★★★★☆首山自然景观山上有泉水，远近闻名，适合远眺★★★无名沟壑自然景观有特色自然地貌，别有韵味★☆核心人文价值点核心自然价值点辅助自然价值点辅助人文价值点他山之石2关键字：

温泉、多元化功能、逐级开发；1、南京浦口汤泉开发准确把握温泉产品的特征与方向和设施相和谐和人际相和谐和国际接轨和文化相和谐和自然相和谐温泉产品特征与方向世界上对温泉资源的养生功效的研究日渐深入，如果项目能够融入国际化理念，项目的优势将得到有效的拔高。温泉旅游是需要设施的，设施的好坏，常常反映出温泉旅游的品质。温泉旅游具有悠久历史，是文化内涵十分丰厚的休闲形式。温泉项目与自然、设施、人际、文化相和谐，满足旅客多方面需求。洗浴需要私秘空间，特别是独浴或情浴，尊重私秘是人际和谐的前题。设计和策划温泉产品的第一原则是和自然相和谐。只有在这种氛围下，人们才能够充分实现休闲的目的项目的成功，得益于准确把握了温泉产品的特征与方向。项目功能定位集文化研究、人体理疗研究、旅游度假、商务、居住于一体（一）项目具体功能体系会议中心企业会馆国际俱乐部五星级酒店温泉城街市区别墅、公寓居住区（二）项目发展对于区域的价值，联动区域发展的价值

通过自身价值拉升自身土地价值，带动区域发展，提升城市价值项目综合功能定位——功能多元化功能：品牌、高端享受型度假产品二期功能：商业及居住产品

三期功能：中高端居住产品四期一期功能：投资性度假产品项目分期开发逐渐完成“投资——度假——居住”的转变合理布局项目分期开发产品类型，完成从投资性产品——度假型产品——第一居所居住产品的引导、过度。单一却特色突出的产业格局；生态、宁静、休闲的生活格调；世界盛名的依云温泉；生态的都市贵族娱乐。

关键词：生态、依云水、依云温泉、高尔夫2、法国依云小镇优良的水域资源和温泉资源是依云小镇发展的基本引擎。依云镇：用环境和资源诠释一种真实的休闲生活！背靠阿尔卑斯山，隔着雷蒙湖和瑞士遥遥相望，只有7300居民的法国小镇依云的地理位置得天独厚。在法国，依云被评为“最多鲜花的城市”。依云镇的空气新鲜的像冰镇柠檬水，弥漫着浓浓的自然的味道。依云镇居民的月收入一般在1000-2500欧元左右，虽然与依云镇一湖之隔的瑞士的工资会高一倍，而且坐渡轮过湖只需要半个小时，但镇里大多数居民都不愿意离开依云。因为在法国人的心里，依云镇不仅仅是地域的代名词，同时也是一种生活方式的象征。“应该学会在依云镇里幸福地逃避。“这是大多数依云小镇居民的真切想法！因为在依云，没有浮躁，只有淡定，没有紧张，只有从容，没有烦恼，只有平和。依云水是依云小镇发展的核心纽带，有效保护和合理开发是依云小镇的核心宗旨。依云水：未经任何人工处理的”天然琼浆“！依云镇独特的地理构造成就了依云水，融自阿尔卑斯雪峰的冰川水在往山下流的时候，先要经过一个封闭的砂石过滤层，水流渗过这层砂石，要用十五年的时间。经过十五年的渗透，普通的冰川水就成了珠圆玉润的依云矿泉水。水厂将珍贵的依云水接进来，不经过任何人工处理，直接灌装入瓶，贴上EVIAN标签，在世界各地销售。每年十亿瓶依云水就是从这儿流向全球的。在依云镇，70%的财政收入和依云矿泉水相关；矿泉水厂900多名工人中，3/4来自当地，也就是说，在这个7000多人的小镇里，至少有10%的居民与依云水发生着直接的关系。法国政府特别立法规定：依云水源地周边五百公里之内，不许有任何人为的污染存在。这些措施，保证了依云矿泉水二百多年来的品质和口味基本不变。靠水吃水的依云人对水源地也是无比珍惜。依云矿泉水的制造商将水源地周围的村庄组织起来，组成一个叫APM的协会，由协会出资保护土壤，鼓励多植树，尽量不使用化肥。

镇区的建设和发展与天然的生态体系相融合，使依云小镇始终保持“生态之城”的形象！依云建筑：与自然和谐共融，承继并发扬传统的承载物！无论是镇区的建设规划，还是建筑的风格，无一不显示了城市和自然合二为一的生态发展理念；休闲、生态的发展理念让小镇的建设处于合理有效的发展节奏中，没有凌乱的建筑，没有高耸入云的摩天大楼，所有的建筑都在诠释一个概念：除了必须的建筑，不多占用自然一寸土地；休闲的发展理念和生活格调，并没让小镇忘记传统。相反，对于传统的谨记和发扬光大，都充分体现在了每栋建筑上。依云的温泉成为小镇旅游休闲的核心亮点。依云温泉：疗效神奇的SPA！依云温泉是世界上惟一的天然等渗温泉，也即温泉水的PH值几近中性，由于具有独特的等渗透性，一接触皮肤就可以迅速渗入皮肤表层，各种有效成分就能充分发挥作用，对皮肤有极佳的治疗作用。小镇的SPA所用的水都是依云水，所用的护理产品，如护肤水雾也是依云水。很多妈妈还会在婴儿出生后的3至9个月，带着宝宝来此SPA，宝宝在依云水泳池里游泳，产后的母亲则在此恢复体形。代表消费地：皇家酒店（EvianRoyalPalace），拥有依云镇最好的SPA中心，2003年的G8会议在此举办，各国元首曾经下榻于此。在这里，水疗一次的费用是57欧元，一个完整的疗程需要3周。休闲生活中并不缺少都市化的娱乐活动！利用优良的旅游资源，依云镇每年都举办一些大型的公共活动，比如一年一届的依云杯女子高尔夫球大师赛，总奖金三百万美元，是女子高尔夫球的国际顶级赛事之一，吸引了包括亚洲一姐魏圣美在内的诸多高手参加。高尔夫：生态的都市贵族娱乐！在满足都市阶层娱乐和保持生态之间，依云选择了平衡点——重点建设高尔夫球场！通过案例的研究，总结出城市区域开发成功的KPI体系。区域联系需要通过互补来实现；人文关怀需要进行深入挖掘；开放空间提供吸引人气的空间；需要让更多的人享受特色的消费体验；功能多样化才能保证区域活力持有；与城市有渊源的文化才有深度和厚重感。与区域内其他区域发生联系

有人文关怀作为主线有足够多的开放空间与城市的有机融合，城市功能的载体功能复合，多元化保证区域的活力区域成功打造的KPI（关键词）体系：城市某种文化渊源的载体整合精神归属感活力项目发展定位叁从中得出本项目发展的关键词：开放性、多元性、人文性以一个与城市有渊源的人文关怀为区域发展的主线。关键词一：开放性在布局上保证旅游者和市民的可进入性和可参与性，提升区域活力，并保证与周边区域形成联系。关键词三：人文性关键词二：多元性多元化和功能复合能保证区域在不同的时间内都有人的活动，这是区域聚集人气的软件准备因素。1、促进区域的最优整合：文化、产业与资源；3、提升投资者信心，实现区域土地开发价值最大化。2、营造区域旅游休闲度假的持续活力；作为区域滨海旅游度假区最后的价值提升机会，本项目应当承担三大核心使命。本案定位为：开放式滨海温泉休闲小镇定位释义：开放式：一个开敞的、进入性强的、能够给人们提供自在悠闲的旅游休闲与生活空间；滨海：本案的首位地缘优势，区域构建的首要特征便是滨海风情，无论是建筑格调还是功能特色，都必须首先跟海洋紧密结合；温泉：依托兴城的温泉资源，这是本案排他竞争、营造优势的关键所在；休闲：能够为客户提供的活动及生活格调是“休闲”，是脱离都市喧闹禀性的崭新体验；小镇：脱离城市繁杂，体验“离尘不离城”的高贵生活情调。基本发展定位功能定位开放式滨海温泉休闲小镇开放式小镇：开放式街道；多样化公共空间；原生态渔村与渔家生活；丰富旅游休闲与度假设施；多层次住宅；完整的生活配套；和谐的邻里关系。温泉产业链：高档温泉会所；中档温泉度假中心；大众温泉休闲中心；高档居住温泉体验；街区温泉节点展现。休闲产业链：大众化休闲：海滨观光、温泉养身、游乐、渔家乐；都市休闲：风情酒吧街、温泉度假；商务休闲：高档酒店、游艇码头、高端温泉SPA。文化创意：创意集群设计；创意酒吧街：时尚创意秀场；渔家民俗文化展示；军事主题文化展示。整体功能布局Townhouse居住区高档酒店与温泉休闲区地中海风情居住区特色海景居住区温泉度假及商业服务区渔文化、民俗、军事题材旅游区

社区邻里中心本案功能布局如右图所示：12345671234567各功能相对独立，却又相邻相通，便于整合形成一个相互支撑的产业链。各功能层次互补吸引消费者，形成一个完整的产业链。功能上有散点，但区域是一个整体！

总体功能布局1234567旅游休闲度假文化服务居住商业创意会议培训滨海休闲带功能布局结合用地地形地貌，将滨海休闲带分为海面、海滩与海岸三个层次予以打造。海岸：以活力的海滨休闲为主，主要为鱼市、、酒吧、餐饮以及温泉SPA等消费业态。海滩：海面和海岸的过渡地带，主要为浴场沙滩、观光走廊、游艇码头与渔人码头等。海面：与海水零距离接触的动态项目，包括游泳、游艇、气垫船、降落伞、军舰、渔船与游览码头等。主要功能和节点设置：A区-高端酒店、餐饮、温泉SPA与游艇码头设置理由：地势陡峭，适合做高端温泉与SPA等功能；以文化艺术为主的酒吧街和高档游艇码头能与高星级酒店定位相切合。

滨海休闲带功能布局（1）A区：海岸：高档酒店、餐饮与温泉SPA等；海边：静态海滨游览；海面：高档游艇码头；主要功能和节点设置：B区-酒吧休闲街、观光与海上娱乐。设置理由：海滩条件不适合做浴场，因此可充分利用海岸构建观光大道。此外，充分利用海面设置气垫船、降落伞等娱乐活动。

滨海休闲带功能布局（2）B区：海岸：创意休闲酒吧街；海边：观光走廊通道；海面：海上娱乐。主要功能和节点设置：C区-休闲广场、海滨浴场。设置理由：沙滩条件可改造为浴场；紧贴项目的核心旅游、温泉体验、商业体验区，可设置聚众活动的公共休闲区；为区域引入动态活力源，并聚集人气。

滨海休闲带功能布局（3）C区：海岸：旅游休闲广场；海边：沙滩区；海面：公共浴场区。主要功能和节点设置：D区-军事公园、渔船码头、鱼市与海鲜街。设置理由：紧邻浴场，适合做动态服务区，也可聚拢人气；紧临渔村与渔船码头区，形成功能互补，人流互动；在海面设置军事主题公园和渔人码头，可增强旅游休闲主题与功能。

滨海休闲带功能布局（4）D区：海岸：鱼市与海鲜街；海边：观光走廊通道；海面：军事主题公园、渔人码头和渔船码头。主要功能和节点设置：高星级酒店、高端温泉SPA等。设置理由：利用陡峭看海的地形，建造有强烈个性的、特色化海景高档酒店；葫芦岛作为旅游城市缺乏高档、服务良好的高星级宾馆；葫芦岛一城七区的工业园区规划以及滨海大道的全线贯通，使得高档的，有景观资源的酒店市场前景看好。

滨海高星级温泉酒店高星级酒店区：布置高星级酒店、高端温泉SPA等。

滨海高星级温泉酒店建筑风格一：地中海风格

滨海高星级温泉酒店建筑风格二：简约中式参考案例：台湾日月潭边的涵碧楼邻里中心引入先进的规划理念设置社区集中式商业服务与配套中心。邻里中心设置理由：将住区与商业区相对独立，将生活配套、商业配套、服务配套等集中配置，解决了商住互相干扰的问题；使商业价值和居住用地价值同时得到提升；加强了邻里之间的和谐交流。渔家民俗文化功能布局为营造本案的文化氛围与创意活力，设置渔文化展示、民俗与军事博览及原生态渔村的保护性开发等。民俗与军事博览区原生态渔村保留区渔文化展示区渔家民俗文化功能分区创意集群设计带

起于郏山南坡A1启动区西侧冲沟，止于滨海创意酒吧街创意集群设计：利用本区最大一条冲沟进行湿地水景改造，采用创意集群设计方式营造创意建筑集群。文化创意描述：与冲沟梯状湿地改造相结合，形成水景、海景与创意集群的完美结合；吸引高端文化阶层、创意阶层客群，塑造和提升片区文化内涵；营造区域活力中心。参考案例：长城脚下的公社兴城“10＋10”10位艺术家的个性需求；10位建筑师的创意设计；10栋标志性的建筑集群。整体动线规划动线区分如右图所示：核心交通动线核心居住动线核心旅游动线发展体量分布各功能版块发展体量如下表：1234567体块开发方向占地面积（万平方米）合占地（亩）综合容积率建筑面积1联排叠加别墅16.922541.091847502高星级酒店8.011200.50400503低密度别墅40.356060.622517154海景公寓53.017961.216395305温泉商业14.822231.291907456民俗旅游商业区域14.982250.721079907邻里中心9.971501.09108240总计158.0623740.9615230204区域规划建议肆为了保证滨海公路的视觉通廊，区域内西北版块安排高层居住区，其余区域均定位为低密度住宅区，且建筑风格分别建议为现代简约与地中海风格。一、整体建筑风格地中海建筑风格现代简约建筑风格关于地中海风格建筑建筑与海洋实现融合并给人以完美视觉享受的，无疑当属爱琴海岛屿的地中海风格。大面积的纯白色调，使得即便是黄昏，建筑依然清晰可辨。即便是冬季，耀眼的暖色也不会让人感到寒冷。关于地中海风格建筑难怪诗人说：能够让海水生动的，唯有白色……葫芦岛地处寒冷地带，冬季时间较长。因此，建筑宜采用暖色系，而白色则是暖色系中的极致代表。

地中海式建筑风格1、低层居住物业简约、大气、时尚且极具品质感的风格现代简约建筑风格2、高层居住物业二、温泉利用打造温泉主题小镇，必须构建多层次温泉消费业态，以满足不同客户需求。高端：高星级温泉主题酒店和滨海SPA会所、温泉入户。面向多样的温泉消费体验层次大众：温泉休闲中心中端：温泉度假中心中端：社区温泉会所公共：温泉主题节点扩展后的链条包括康体健身、身心修复及病痛疗养为目的业态，主要包括：1、温泉产品流线：温泉－泥浴－盐浴－沙浴－皮肤治疗－人工洗浴－药浴－蒸汽浴－桑拿－按摩－spa－美容－美发－美体－减肥，由此构成一个全面的修复疗养产品链条，形成天然疗养与人工疗养相结合；2、生态氧吧－生态浴－雾浴－露天风吕－森林浴等等，形成生态疗养的产品线；3、药膳、食补等与餐饮结合的疗养项目，其中中草药、野生动植物、特殊矿物、藏药、蒙药、古方、民间偏方等，都可以成为重要亮点；

4、道家养生园等，这是特色心灵疗养的主要卖点之一。全面突破传统温泉消费模式，扩展温泉产业链条，营造养身更养心的温泉概念。本案温泉消费业态的设置须以超越市场同行的理念，让客户不仅只是感受温泉消费体验，更主要的是通过对各种温泉疗养的体验享受到从身体到心灵的护养。养身更养心，才是本案温泉业态的核心功能！二、温泉利用营造视觉亮点二、温泉利用营造视觉亮点，构建温泉的独特风情特色。本案与其它同类产品鲜明区分，须设计与温泉主题相切合，且能够充分吸引客户的景观节点。设置温泉的衍生演示节点，将温泉的衍生过程公开在客户的视觉范围内，一方面可以向公众显示本案温泉的纯粹性，同时可以营造出特色化的景观节点。本案温泉消费的目标客群包括中低层次客户与高端客户。中高端客户无论是消费能力，还是认可本案之后的忠诚度和反复消费频率，都是中低端客户所无法比拟的，所以，本案的目标客群应当重点锁定在中高端客户，并由此进行产品的打造。业态层次分开，重点锁定中高端客群。三、温泉业态丽江悦榕庄位于海拔二千公尺，五十五栋纳西式的里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。其建筑体均采用当地特有建材兴建而成，例如五彩石及纳西灰砖。传统红瓦屋顶乃取自于当地的砖窑,原貌重现纳西现代弯屋顶。悦榕庄SPA推出天地五行（土、金、水、火、木）护肤疗程，另外推出其特有的四季包括春、夏、秋、冬护理疗程，与中国五行相互辉映。云南丽江悦榕庄：以独院式民俗建筑形式构建顶级奢华享受。高端温泉体验消费——悦榕庄的奢华三、温泉业态针对中低端客户，设置业态丰富的温泉度假中心。三、温泉业态以区别于当前大部分温泉度假中心的消费体验内容，满足人体视觉、味觉、触觉、听觉、嗅觉等多层次需求，以使项目构建强大的市场竞争力。低端：温泉度假中心特色池名称池内特色和主要内容乌布洗礼池大小腿脚底按摩浴及泡泡浴，热水爪哇浴池大小腿脚底按摩浴及泡泡浴，热水枷姆泉浴池大小腿脚底按摩浴及泡泡浴，热水死海浴池利用海水比重大的特点，让游客体验漂浮的感觉，热水矿砂浴池使用细腻矿沙，含丰富矿物质，使用地热玫瑰花汤花浴：具有养颜、消炎、行气解郁、活血散瘀功效，热水菊花花汤花浴：具有疏散风热、平肝明目、清热解毒功效，热水熏衣草汤花浴：具有安神、改善肌肤、抗衰老功效，热水

美容健身池药浴：活血、养血，润泽肌肤，养颜，热水养血安神池药浴：养血安神、治心悸、失眠、烦躁、贫血，热水奶浴池美容润肤，热水鱼疗池用亲亲鱼对人体啄食，感受奇特感觉，温热水泡池热水清汤浴温泉度假中心：特色内容设置三、温泉业态以现代的、时尚的建筑格调、开敞式通透的建筑空间，构建个性化尊贵品质。这不仅可以为客户体验身心的疗养，也能让客户的视觉有所收获。并且，此种格调也能与项目的自然环境相融合。温泉主题会所：融温泉疗养和私密消费于一体三、温泉业态在充分利用现有资源的基础上，以项目分组团式规划开发为单位，进行各组团内部主题景观营造，人工组建景观主题。同时各搭配各类人工及自然景观小品。组合成团，以点带面地组合成整体，以此增强项目的整体人视景观性，充分展现项目的可居、可观、可感性。四、特色空间营造营造“文化秀场”，使其成为文化艺术的最佳表演的舞台，表演的背景，表演的道具，满足不断提升的精神追求。文化秀场——营造区域文化与创意的活力空间多功能创意秀场四、特色空间营造冲沟阶梯水景湿地公园充分利用区域内自然形成的冲沟，融山体排水与景观营造于一体，通过分级筑坝进行分层蓄水，形成梯状水瀑的原生态湿地公园，并与创意集群设计有机结合。灯塔与钟塔在项目海拔较高的地段修建1—2个灯塔。以此成为项目标志性建筑，同时以夜间的灯光渲染社区的温馨与安宁。亮点小品五、景观设计在项目的滨海主广场上，设置数量适宜的钟塔。根据不同植物的生长周期和色彩变换，在区域内设置多种植物层次，营造四季景观。春夏秋冬植物色彩五、景观设计项目合作策略伍1、葫芦岛市没有企业做区域开发的先例，也没有明确的相关政策可供参考；2、自2003年1月1日起施行的《葫芦岛市国有土地储备暂行办法》的内容比较粗泛，对区域开发的诸多内容并没有明确规定；3、鉴于以下原因，通过企业参与土地一级开发或通过”毛地出让“方式实施区域开发不仅具有现实必要性，同时也具有实际可操作性。葫芦岛市和兴城市财政税收相对困难，政府缺乏相应的开发建设资金；完全由政府运作，无论在组织实施效率上，还是综合效益上，都存在诸多问题；由企业参与运作，则可在资金、团队、专业与效率等方面得到提升，综合效果与效益良好。目前业内对适度放开土地一级市场的呼声不断增大。其核心原因是：目前的土地开发与储备管理机构，既参与土地开发，又参与市场管理，职责混乱；单一的城市土地开发中心，难于满足快速发展所需要的土地一级开发要求。在葫芦岛和兴城市，企业做区域开发尚属于一个新课题，没有明确政策或规章，需要同时也具有一定创新空间。运作环境分析合作方式分析根据目前我国土地市场的现状，结合“邴家区域”项目的特点，有如下二种方式可供选择：土地一级开发：企业与政府合作，并采取政府授权的方式将区域土地的一级开发权委托给企业或由企业与政府(指政府背景的企业)共同设立的合资公司。区域土地批租：也指大宗土地的出让，即政府通过毛地或熟地批租方式将成片区域或土地出让给企业，企业对区域实施“一、二级联动开发”或二级开发。鉴于熟地出让方式为目前常规的土地运作方式，故本报告不作详述。土地一级开发区域毛地批租或土地一级开发是企业与政府通过约定，通过授权方式形成的一种投资模式；投资方在相当长的一段时期内仅仅是“一纸协议”的约定，并未持有土地使用权等明确的资产保障，而且当前尚无明确的法律文件支持；一级开发不同于传统的获取土地使用权进行房地产开发，其实质为“协议投资”，存在一定的不确定性和风险性，所以在考虑项目运作模式时，必须重点考虑风险控制。土地一级开发特征土地一级开发实质为“协议投资”，需重点注意风险控制。基于不同的开发主体，土地一级开发主要有政府主导和企业主导两种模式：

政府主导模式：完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式：政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。土地一级开发模式比较土地一级开发模式分析1．政府主导型模式（重庆模式）

土地一级开发的主体是市政府，代表政府实行一级开发的机构为九大国有控股集团，九大集团分工也不同；土地一级开发与土地储备紧密结合，九大集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，“生地”变“熟地”后再到土地交易中心进行“招拍挂”出让；出让所得在市政府和企业之间按一定的比例进行分配。2.企业主导型模式（北京模式）北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存，并以企业主导型模式为主：通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。运作模式的可行性分析综合分析，建议优先采用“模式二”。

1、该模式有效形成了政府与企业“优势互补、利益共享”的合作机制；

2、该模式在保持政府行使“土地一级开发”中的主体权与监督权的前提下，有效利用了企业在理念、资金与专业等方面的整合与运作能力；

3、该模式也是国内目前“区域土地开发”较为普遍采用的模式。企业承担邴家村项目的一级开发，获取土地增值利润。与政府联合成立公司共同进行邴家村项目的一级开发，与政府分享土地增值利润。协助政府进行邴家村项目的一级开发，并优先、优惠取得部分地块的二级开发权。土地一级开发模式选择土地一级开发合作策略建议一级开发开发主体以企业为主，但建议预留10％左右的股权给政府指定企业，保证政府能够从一级开发中享受到相应的利益，同时保持一级开发公司与政府的关系更加紧密和密切，有助于一级开发工作的开展。一级开发公司所投入的直接成本、管理成本、利息、税收等均应计入一级开发总成本，土地出让金地方留成部分应优先偿还一级开发总成本和支付保底收益（建议按年6％～8％，具体需要协商）。一级开发土地出让的地方留成超过偿还一级开发总成本和保底收益的部分，在确保一级开发公司利益的前提下，必须保证政府相应的收益空间，通常一级公司在该分配中的比例为50％～70％。在一级开发过程中，对于区域位置、规划条件均很理想的地块，建议由实施一级开发的企业先行获取，实施“一级为主、二级跟进”的策略，以保障必要收益与规避风险。土地一级开发除了保证其运作方式的基本合法性外，核心的需要关注：土地一级开发核心要素关注一合法性要素授权的合法性：一级开发应该是由政府组织实施，而政府通过“授权委托”的方式交由企业进行一级开发，法律、政策上无明确规定禁止，但需注意政府方面应由具有政府背景的开发主体（通常是土地储备中心、城投公司等）与企业签署相关正式协议，确保合法性。政府与企业联合，共同参与土地一级开发均需要投入大量的资金与人力，为此保证项目合作的经济性是保证政府与企业利益平衡与积极性的基本要素。土地一级开发核心要素关注二经济性要素经济性：一级开发的赢利主要是通过土地增值效益来体现，对土地市场的预期、投入产出的关系是参与一级开发项目的根本前提，“有利可图”是各级参与者（包括政府与企业）决策的关键。打通“财政通道”：是一级开发的核心所在，也是整个运作具备可操作性的前提条件，有很多一级开发项目无法按预期推进，就是因为无法打通财政通道所致。按规定，土地出让金应全额进入财政，需要通过财政支出拨付给政府具有土地储备资格的主体（通常是各级土地储备中心），然后再通过一级开发协议的约定回流至一级开发的授权主体。土地一级开发核心要素关注三可操作性要素项目的财政通道建议（前提为兴城市拥有土地出让和挂牌权）：土地出让金进入兴城市财政；兴城市财政地方留成部分返回一级开发主体企业（如土地储备中心）；一级开发主体企业根据合作协议支付给投资企业。合理避税：是一级开发过程中必须关注的核心要素，也是争取与保证各方利益的有效手段。一级开发过程中主要涉