泰安市南部高新区市场研究

泰安市南部高新区市场研究泰安市高新区自2002年成立后得到了快速的发展，房地产开发量也有很大增长。但总开发量还是很低，供需均不旺盛，而且有很大部分为回迁户、厂区宿舍。目前高新区开发产品主要以中高档产品为主，价格在2700-3200元/m2之间。随着泰安南部新城区，也就是高新区基础设施配套条件的逐渐完善以及优美的自然环境，高新区作为下一步新城的承接体，已经具备了各方面的条件，成为泰安城市发展的新兴板块未来两年随着高新区配套的逐渐完善、政府土地供应的增加，高新区房地产开发量将会有大幅度增加。南部高新区市场特点1、南部高新区是泰安城市规划发展的主要方向。在泰安城市总体规划（2004—2020）中确定了泰安未来15年发展方向，城市建设以向南发展为主，重点建设南部新城，东西依托泰山、岱岳两区适度发展，严禁跨越环山路向北发展，这是泰安城市规划的一个重大变化,在以后十几年期间,南部将成为泰安发展的核心。2、土地供应量大。作为城市发展的重点方向，土地储备量大，一直是泰城土地拍卖出让最多的区域。根据泰安市总体规划，高新区规划居住区10.5平方公里的用地、商贸用地3.6平方公里、生态景观区用地4.5平方公里，而目前居住区只有3.8平方公里，因此扩充空间大，未来高新区几年土地供应量将非常充足。3、价格优势明显。泰安的市场价格自泰山往南呈阶梯状分布，全城价格区间拉幅较大，在3000—8000元/㎡之间。对于房地产项目来说，产品品质及配套对于价格的左右力不可忽视，高新区的房地产项目比较注重社区环境以及产品品质，打造出高品质的社区。今年以来南部房市稳步上涨，价格较去年有略幅上升，其中海普·风栖湾与奥林匹克花园均价在3100元左右；御景龙城·理想城均价为2700元/㎡，灵芝花园均价为2880元/㎡，都未突破3000元。暂未上市的皇冠花园虽未出报价，但预计会在3000元的区间以内。相比老城区价格优势较为明显。4、区域认可度提高。泰安人传统的观念是以北为尊。但随着北部近山板块房地产供应量的减少以及南部高新区配套的完善，高新区的区域认可度有了很大的提高。其中，对下县市的购房者有很高的吸引力。以海普·凤栖湾为例，其客户中有大批来自下县市。5、配套设施逐步完善，但与老城区相比仍有较大的差距。经过几年的建设，高新区现代化的城市基础设施道路、供水、供电、供热、排污、通讯已经非常完善，为新城发展和房地产开发提供了非常好的条件。但是区内各项生活配套尚不完全，学校、医疗、商业、金融设施不足，与老城区还有很大的差距。政府土地供应量和市场产品供应量1、土地供应量按照泰城新一轮城市总体规划，到2010年高新区要完成投资250亿元，开发面积达到50平方公里。2007年高新区土地放量43万平米，2008年土地放量51万平米。因此从土地供应来看，高新区有着广阔的发展空间。2、市场产品供应量分析2009年上半年，南部新城板块在售和即将销售项目4个，总供应面积为6.5万平方米，总供应套数674套。在物业类型方面，目前以多层住宅为主，后期开发开始侧重小高层项目。其中海普•风栖湾与奥林匹克花园社区内均有别墅项目。海普·风栖湾多层住宅项目已售达95%以上、别墅项目已售达50%，进入清盘阶段；奥林匹克花园现有住宅项目已售达95%以上，另有一期别墅项目与一期住宅项目待开发；御景龙城一期住宅项目进入清盘阶段，二期理想城项目已开盘，市场关注度良好。灵芝花园前三期住宅项目业已售罄，四期项目预计年中始起开发。皇冠花园现已完成一期5栋多层住宅楼的建设，预计9月底推出。三、市场需求量高新区板块房地产需求不旺盛，2009年1-7月份，南部高新区板块成交面积1.83万平米。但随着高新区区域景观价值的吸引力增强以及一批高品质产品的打造，购房者对高新区的认可度提高，未来市场需求量会有较大提升。四、典型楼盘分析南部楼盘调研项目名称规模物业形态主力户型建筑风格目前价格销售现状海普凤栖湾共10万㎡。二期3万㎡，三期3万㎡花园洋房、

联排独栋120平米，130平米，150平米现代简约

欧式风格3000元/㎡目前销售95%奥林匹克花园占地490亩，建筑面积36万平米，共有近100栋建筑，2000余户多层、小高层、叠拼、联排104、119、130三室简洁明快，建筑、富于变化3100元/㎡首期483户，二期754户，三期11栋多层406户，在售三期，尾盘阶段。皇冠·河滨园18万㎡，一期5栋多层、2期8栋小高层、2栋多层、三期3栋高层。多层、小高层高层两室87-135㎡，三室121.5-135㎡

四室124㎡质朴、典雅3000元/㎡9月27号推出5栋现房。御景龙城占地面积16公顷，总建筑面积17万平方米

小高层10栋/多层41栋多层、小高层91平米两室，104-115平米三室，146平米三室简洁明快2776元/㎡7月二期开盘，220套，

现在正售有4栋多层，

2栋小高层。高新区住宅产品特点总结：①舒适性两室三室住房是市场主力，供应面积集中在100-140平米。受居住传统影响，100-150平米两房、三房是市场的主流户型，所占比例在60%-70%，价格优势，决定了南部户型偏大，同时舒适性也得到了提高。②楼盘项目多十分注重产品品质，同时价位又为全城较低水平目前南部新区均价3000元/㎡，远低于市区均价3800元/㎡；由于距离市区较远，因此南部高新区楼盘以质取胜，注重产品质量，性价比高。③小区规模大、容积率小，以多层产品为主，小高层占一定比例。南部区域土地成本比市区小，开发商从舒适性出发，多选择客户更容易接受的多层产品；为了提升利润，小高层占一定比例。当然，小区的规划建设与市政规划也有很大关系。④开发时间上，目前在售高新区小区都为05年后开发。直到05年后，高新区房地产才进入集中开发期。因此，高新区的生活配套方面远落后于老城区，相信随着后续开发，配套也会相应完善。⑤更加注重社区环境，主题生活理念开始出现。人们对住房的要求也越来越高，逐渐从居住这种单一需求发展到要求有好的环境，海普的洋房水景、奥园的运动理念、御景龙城的青年居主题性都很强。⑥客户以周围企事业单位、下县市尤其是新汶矿务局单位职工居多。年龄结构上，青年置业和中老年人为主。青年置业群是因为刚性需求选择，中老年人群则看重高新区的园林、生态居住环境。五、未来预测1、供应量变化目前由于南部楼盘热销，剩余产品不多。9月后开始有新盘推出，皇冠·河滨园推出5栋多层、奥园推出3栋多层、御景龙城推出5栋小高层、灵芝花园推出8万㎡逐步上市，预计2009年底将有15-16万㎡供应量后续土地供应量大，是泰城房地产开发最集中区域。作为城市发展的主打方向，土地供应充足，一直是泰城土地供应量最大的区域。随着高新区加快发展，利用土地储量大、成本小的优势，推出上千亩的宗地，吸引开发商拿地。预计未来2-3年内，该区域将成为泰城大盘开发和泰城住宅市场的主力区域。

2、需求变化目前，在售楼盘供不应求，年消化量8-15万㎡.目前随着奥园、海普·凤栖湾、御景龙城等高档次的小区兴建，已逐步得到泰城及周围下县市客户的认可。近几年，高新区市场消化量稳步集中在8-15万㎡，随着许多大项目，比如蒙牛、高开、重汽等大型企业已经落户到高新区和高新区无法比拟的价格优势，更多的人会选择在高新区置业。根据市政规划，未来需求潜力巨大。根据市政人口规划，南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。3、价格变化、09年上半年南部房市稳步上涨，价格较去年有略幅上升。其中海普·风栖湾与奥林匹克花园已突破3000元大关，最新公布报价为均价3100元/㎡；御景龙城·理想城均价为2700元/㎡，灵芝花园均价为2880元/㎡，都未突破3000元。暂未上市的皇冠花园虽未出报价，但预计会在3000元的区间以内。成交价格分析，每年涨幅约在10-15%左右。以海普凤栖湾为例：从2005年开发，价格从2000元/平米涨到2006年2500元/平米，2007年涨到2650元/平米，2008年涨到2850元/平米，2009上半年涨到3000元/平米。随着高新区进一步发展，价格也会水涨船高。4、竞争分析目前在售楼盘竞争小，后续开发力度大。最新统计，海普·风栖湾多层住宅项目消耗量达95%以上、别墅项目消耗量达50%，进入清盘阶段；奥林匹克花园现有住宅项目消耗量达95%以上，另有一期别墅项目与一期住宅项目待开发；御景龙城