城市中心区地下空间规划的实践与探索-以深圳市宝安中心区为例

城市中心区地下空间规划的实践与探索——以深圳市宝安中心区为例摘要城市地下空间作为城市空间资源的重要组成部分，其开发和利用已经逐步成为我国大城市实现科学、有序和可持续发展的一项重要战略选择。为了促进地下空间的高效利用和保护，地下空间规划编制工作也在逐步开展。本文围绕城市中心区地下空间规划的趋势与原则、内容与重点、实施与管理等问题展开讨论，为我国大城市中心区地下空间资源利用的规划工作提供借鉴。关键词城市中心区地下空间规划目前，城市用地的紧张和轨道交通的大规模建设促进了地下空间的快速发展，地下空间规划工作也被列入城市规划工作的重要内容。《中国城市地下空间规划编制导则》提出将城市地下空间规划分为总体规划和详细规划两个阶段进行编制。并明确指出，“城市的中心、副中心、CBD、交通枢纽等重点规划建设地区，应当编制地下空间详细规划。”可见，地下空间规划日益受到关注和重视。1城市中心区地下空间规划的必要性1.1深化落实城市总体规划层面的要求伴随着城市地下空间的开发利用，国家及地方层面的相关政策规范纷纷出台。如1997年10月建设部令发布施行的《城市地下空间开发利用管理规定》中明确“城市地下空间规划是城市规划的重要组成部分。各级人民政府在组织编制城市总体规划时，应根据城市发展的需要，编制城市地下空间开发利用规划。”深圳已编制完成的《深圳市城市总体规划（2007-2020）》中，依据轨道交通条件、土地利用功能、商业中心布局、地下空间资源条件，把全市地下空间分为综合功能区、混合功能区和简单功能区，对各类功能区提出地下空间开发指引(见图1)；并要求“对综合功能区必须编制地上地下相结合的详细规划”。因此，在总体规划的宏观指导下，针对城市重点地区编制地下空间详细规划，以有效控制其地下空间开发利用。1.2城市中心区立体化集约发展的需要城市中心区承载了政治、经济、文化等城市重要功能，是城市中最具活力和吸引力的地区，也是城市多种矛盾最集中的地区，而城市土地资源紧缺是所有矛盾的根源，地下空间利用将有效带动地区立体化集约发展。因此，在新的城市发展背景下，地下空间利用正成为大城市中心区土地利用新的发展方向，其将传统粗放型、平面外延式增量发展模式，转变为节约型、立体内涵式存量优化的发展模式。1.3地下空间规划管理和实际开发建设的需要地下空间开发建设要坚持规划先行，充分发挥规划的先导作用。目前，借助轨道建设与新城建设的机遇，编制系统、完整的地下空间规划，制定分图指引，为该地区的地下空间的开发建设、规划管理、后续规划编制提供科学的思路和依据。2.城市中心区地下空间规划趋势和原则2.1地下空间发展趋势城市中心区地下空间开发利用是以日本1930年建设地下街开始，成效较高的是日本和欧美发达国家，每个国家都有各自的特色，总体上看发展均呈现网络化、立体化和舒适化的趋势。1）网络化趋势：地下空间相互连通形成网络和体系，有利于促进地下空间的高效利用。由于地下空间资源开发建设具有长期性、复杂性，网络形成一般需要30-40年时间。（见图2）2）立体化趋势：立体化发展既是城市地下空间开发利用的要求，也是城市地下空间开发利用的目标。一般根据城市性质、规模和建设目标，将地上地下空间综合考虑，形成立体化的空间系统，保障城市各层次空间之间的快速转换。（见图3）3）舒适化趋势：舒适化是人文关怀、以人为本思想的体现。采用天窗、下沉式广场引入自然光；布置绿化和人工流水组织视线、分割空间；设置简洁、清晰的标示系统等均可以增强人在地下行走时的舒适感。（见图4、图5）2.2地下空间规划原则2.2.1分层利用原则根据国内外经验，地下空间开发一般分为浅层、次浅层、次深层和深层四个层次(见图6)，并根据规划区的地质条件、地下空间发展阶段和地下空间功能判断近期适宜的开发深度。通常地下空间开发从浅层开始，然后根据需要逐步向深层发展，宜浅则浅，该深则深。2.2.2功能延伸原则城市地下空间功能是城市功能在地下空间上的具体体现，主要作为地面建筑功能的延伸和配套功能的补充（见图7）。规划中应根据地面建筑功能情况以及该规划区内存在的主要问题，来转移部分地面功能到地下或增加一些新的功能，满足该地区城市发展需求。3.城市中心区地下空间规划思路和重点以下结合笔者所参与的深圳市宝安中心区地下空间综合利用规划的实践对城市中心区地下空间规划的思路、内容、重点等方面进行探讨。3.1地下空间开发条件判断地下空间规划与地面规划紧密相关，同时又受地面建设情况的影响和制约。根据中心区规划结构、用地功能、开发强度等要素与地下空间开发的关系，判断该地区是否具备地下空间开发条件。3.2地下空间资源评估地下空间资源评估是地下空间规划的一个重点，为城市地下空间规划方案的制定提供依据。通过资源评估，对地下空间开发价值进行分析判断，把价值高的区域作为地下空间重点开发区，针对重点区进一步展开详细设计。地下空间价值评估与众多因素有关，总体上可以归结为质量与需求的叠加分析。地下空间质量是在一定技术条件下，由于工程地质、水文地质、地面建设情况及地下空间开发等条件的制约，影响着地下空间可开发利用的难易程度或潜力。对城市地下空间资源质量进行评估，是对其制定开发利用规划、采取合理的开发方式与措施的科学依据。质量评估宜结合用地权属特征及地面建设情况，对地质条件、公共空间、大型公共设施用地、道路用地及项目用地等多要素进行叠加分析，采用分级形式来表示各地块的质量等级,质量等级高的区块作为地下空间开发利用的优质资源。城市地下空间需求是城市地下空间规划中一个关键的参数和重要依据，是地下空间利用功能布局的基础。需求归根结底是人对地下空间的需求，人口密度越大对地下空间开发的需求就越大，因此，可以从与人口密度相关的建筑功能、开发强度、轨道交通等要素，对地下空间需求进行评估，可以采用分级形式来表示各地块的需求等级，需求越大的区块地下空间越具有开发的必要性和紧迫性3.3地下空间规模确定由于地下空间具备不可逆性，地下建筑物一经建成，将不可能回到原来的状态，也很难改造和拆除；此外，地下空间大规模利用对地面环境也会带来一定的负面影响，如雨水下渗受阻、绿化植被破坏，在这些问题上要防患于未然。因此，在开发利用地下空间前要科学论证、多方研讨，合理确定地下空间开发规模，避免出现不可逆转的决策失误及环境影响。地下空间规模的确定是地下空间规划的重点，也是难点。目前，国内外对城市中心区适宜的开发规模，尚未有一套公认、成熟、系统的预测方法。在深圳市宝安中心区地下空间规划中，规划提出三种规模预测方法进行相互校核，最终确定适宜中心区发展的地下空间规模。1）类比法：以国内外类似城市、类似地区已建成地下空间的规模为参考，分析城市地下建筑规模占地上总建筑规模的比例。根据规划区与参考城市的中心区发展阶段、发展目标、规划范围、轨道交通等条件相近程度，赋予不同的值，确定该规划区地下建筑规模与地上总建筑规模的比值；再依据上层次规划中确定的地上建筑总规模，计算出规划区地下空间开发总量。2）城市建设动态平衡法：城市建设动态平衡法是按照地上地下整体协调发展的理念，依据地下建筑功能是地面建筑功能延伸的原则，假定常数、自变量、因变量，建立测算模型，通过测算得出中心区地下空间规模。具体测算模型如下：（1）假定常数停车配建指标：（Nx车位/100m2），停车配建数也可以直接用上层次规划中确定的数值。地下停车率：（城市中心地区地下配建停车比例一般为80%-90%，本文建议取最高值90%）地下标准停车位单位面积：（停车楼和地下停车库的建筑面积30-35m2/车位，建议取35㎡/车位）平战结合的人防配建指标：[新建十层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的九层以下民用建筑，按首层建筑面积修建6级（含）以上“满堂红”防空地下室。新建九层以下并且基础埋深3米以下的民用建筑按地面以上总建筑面积的2%修建6级（含）以上防空地下室。——人民防空工程初步设计审查(深圳)]。地下综合体中停车设施面积开发比重(50%)地下综合体中商业设施面积开发比重(20%)地下综合体中公共通道面积开发比重(20%)（2）自变量A：地块用地面积（m2）R：地块平均容积率T：地块内建筑核心筒投影面积（m2）Z：地块内裙房总建筑面积（m2）（3）因变量S：规划区内地下空间开发总量Sa:各地块内配建地下停车设施开发量（m2）Sb:各地块内平战结合人防设施开发量（m2）Sc:各地块内地下综合体开发量（m2）Sa=(AxR/100)x地下停车率(90%)x地下标准停车位单位面积(35)Sb=T（建筑核心筒投影面积）+Z（裙房总建筑面积）x2%Sc=Sa/地下综合体中停车设施面积开发比重（4）测算模型根据各地块地下主导开发功能的不同，将地下空间开发分四类进行规模预测，地下空间开发总量S=S1+S2+S3+S4第一类S1不考虑开发地下空间，主要分布在学校用地与生态保护用地内。第二类S2静态交通功能、人防功能复合型地下空间开发区，分布在居住用地内。S2=∑〔MAX（Sa,Sb）〕第三类S3综合交通功能（静态停车、公共通道等）、公共服务功能（商业、文化娱乐等）、人防功能复合型地下空间开发区，分布在商业、商务办公区。S3=∑〔MAX（Sb,Sc）〕第四类S4现状已开发地下空间3）方案分项统计法：根据初步地下空间功能布局方案，分项统计各主导功能用地的地下空间开发量，相加后求得地下空间开发总规模。以上三种方法各有特点：类比法是以现状已建地下空间规模进行推导，求得规划区地下空间总规模，可以对地下空间开发总量进行判断，这种方法相对比较粗略，数据误差大。城市建设动态平衡法是以城市地下空间中主导功能的需求规模为依据，分地块计算地下空间对各功能的需求规模，最后相加得出规划区内地下空间开发总规模，这种方法模型体系比较复杂，但数据相对比较准确。方案分项统计法，是依据地下空间规划布局方案及地块控制指标，得出规划区内地下空间总规模。每种规模预测方法都有一定的限制性、偏差性，本文提出采用三种方法进行动态的校核，以提出适合规划区的发展规模，指导整个规划布局方案的制定。3.4地下空间规划方案制定地下空间规划方案制定是地下空间规划的重点，是规划思想和目标的体现，针对大城市中心区一般宜分整体概念规划和重点地区详细规划两个层次进行，既保证了规划的系统性、完整性，又兼顾了规划的可控性和可实施性。3.4.1中心区整体概念规划整体概念规划是对中心区地下空间整体发展方向和结构的把握，应重点做好以下几个方面的工作内容:1）规划结构：是地下空间布局的总体结构形态，且与地面规划结构有一定对应性或互补性。2）功能布局：是地下空间规划的核心内容，通过转移一部分地面功能到地下，在缓解地面矛盾的同时，又可以拓展城市容量，促进城市的可持续发展。3）开发强度：是反映地下建设密度的重要指标，即指地块地下空间开发量与地块面积的比例系数，等于地下空间开挖平面面积率乘以地下空间开发层数。4）开发模式：根据土地的权属特征、地下空间功能的公共或私有属性，提出各地块适宜的开发模式，包括由政府主导的统一开发、政府和开发商协商的联合开发和由开发商进行的独立开发。5）开发建设时序：地下空间开发受地面建设情况影响，尽量做到与地上建设同步、与人防改造同步、与市政工程同步。6）专项规划：主要包括交通系统、市政系统、人防系统等，地下空间开发的主要目的之一就是满足城市各种配套设施的需求，专项规划也是地下空间规划的重要内容。3.4.2重点地区详细规划重点地区详细规划，以整体概念规划为基础，对通过资源评估确定的重点地区，着重研究以下几方面工作内容：1）地下空间分层平面设计：目的在于使城市地下空间的开发能够依照一定的原则在相应的空间层次发展相关功能设施，避免地下空间开发在空间占用上的矛盾，保证合理、和谐的地下空间开发利用。2）地下空间竖向设计：表达各功能区之间的竖向衔接关系。3）地下空间步行道设计：对步行道的位置、宽度、高度进行设计。4）地下车库连通设计：为了提高车库的停放使用效率，避免各单位建设地下车库而造成地块内出入口过多，规划设计在不穿越城市道路的原则下，尽量使同一街区内相邻各个地块的地下车库连通，形成小环型独立系统。5）地下空间景观环境设计：城市地下空间环境的设计是地下空间开发利用的一个重要环节，考虑文化、社会、人的心理等诸多因素，对地下空间出入口、采光通风以及标识等内容提出设计原则和方法。3.4.3分图指引针对中心区地下空间编制分图指引，将地下空间开发内容纳入控制性详细规划层面，有利于有序、规范、高效地推动地下空间资源的开发建设，是进一步完善和健全规划管理体制的有效途径之一。中心区分图指引一般以街坊为单位，以地面控规或城市设计为底图，地块编号同地上编号一致，为表明地下空间，在编号前加“U”字母。分图指引控制指标体系主要包括：1）地块控制指标：地下建筑性质、建设容量、开发深度、地下停车数量及规模、步行通道、人防设施等。2）图纸控制：道路红线、地下空间建筑控制线及坐标、地下停车出入口、人防出入口、地下通道出入口、步行通道预留接口位置、地下步行通道位置、下沉式广场位置、地下空间标高。3）设计引导：地下空间退线要求、地下建筑高度要求、地下公共通道控制要求。为了保证规划的有效落实和实施，同时预留规划的弹性，分图采用刚性、弹性与引导相结合的控制引导方式，详见表2。4地下空间规划实施与管理城市地下空间规划的实施应按照《中华人民共和国城市规划法》和《城市地下空间开发利用管理规定》等相关法规的要求施行，为了进一步规范地下空间建设和管理，还需要制定和完善各项技术性法规和政策。4.1健全相关的法规体系，明确产权归属1）加快推进地方城市地下空间利用管理办法的制定工作明确地下空间权和地役权；明确主管职能部门及建设许可程序、规划编制及使用管理；实行土地分层出让，明确地下空间红线（退线范围）、开发深度；使地下产权登记、用地审批、地价政策等方面具有操作依据。2）制定地下连通的管理实施细则依据规划公共领域下方由政府出资，地块红线内由业主建设，先建者负责建设通道，预留相邻地块连接口，政府可采用开发面积奖励或减免费用的办法解决公共部分的通道建设费用。4.2完善地下空间的技术规范标准1）确定地下空间的分类和指标体系，形成统一的技术标准；2）将地下空间的整体布局、开发规模等纳入技术标准的要求中；3）结合各种相关的专业工种，制订地下空间建设的行业标准。4.3建构完善的地下空间规划编制体系虽然地上与地下规划的“宏观-中观-微观”几个层次是相对应的，但各自分离，造成了地面地下“两层皮”的现象。就地下空间规划本身而言，由于其自身系统并不完善，造成了规划实施不力的情况。应确立地下空间规划在城市总体规划中的地位与作用，将地下空间的规划和管理纳入到城市规划管理体系，使之成为指导城市地下空间有序开发利用的依据。另外，应把地下空间规划的控制要素:开发范围、面积、深度（层数）、性质、出入口位置（包括垂直交通的设置）、公共通道位置（地块间的联系）、综合管沟（管位、断面形式）等内容纳入法定规划，保障地下空间规划的实施。5结语地下空间利用在解决城市交通问题、改善城市环境等方面的优势与潜力逐步显现，在实践中也取得了很好的效果，地下空间利用将成为今后大城市中心区发展的主导方向。笔者结合宝安中心区地下空间综合利用规划项目的工作实践，对我国大城市中心区地下空间资源利用规划提出以下建议：（一），从开