房地产开发流程标准 课件

房地产工程的立项

建设用地规划许可证的核发

建设用地使用权证的核发房地产开发工程的立项房地产开发工程的立项房地产开发工程的根本要求〔一〕房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；〔二〕确定房地产开发工程，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地方案和城市规划、房地产开发年度方案的要求；

房地产开发工程的立项房地产开发工程的立项房地产开发工程的根本要求〔五〕房地产开发工程的开发建设应当统筹安排配套根底设施，并根据先地下、后地下的原那么实施。

工程的可行性研究报告工程的可行性研究报告工程的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用

4、作为环保部门对工程环境影响审查的依据；5、作为签订协议、合作、承包协议的依据；6、作为工程设计、设备订货、施工准备的依据。可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据根据可行性研究的目的、要求和内容不同，房地产开发可行性研究一般分为以下四个阶段，每个阶段研究内容相互衔接、由浅入深。可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段2、初步可行性研究初步可行性研究，又称为“预可行性研究〞。在时机研究的根底上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益论证分析，决定是否有必要进行下一步详细的可行性研究分析。这一阶段并非可行性研究必不可少的阶段，只是在时机研究对工程的效益有所疑心时进行。可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段4、工程的评估和决策按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，在可行性研究完成之后，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就工程可行性研究报告进行评估论证，分析该可行性研究的可靠性和真实性，判断工程是否可行，对工程做出最终决策。未经评估的建设工程，任何单位不准批准，更不准组织建设。可行性研究的工作阶段

可行性研究报告的编写步骤可行性研究报告的编写步骤主要包括以下内容：可行性研究报告的编写单位可行性研究报告的编写单位可行性研究报告的编写单位可行性研究报告的内容

房地产开发工程种类繁多，其性质、规模和复杂程序存在诸多不同，因而可行性研究的内容也会有所区别。一般情况下，房地产开发工程可行性研究报告包括以下主要内容：可行性研究报告的内容1．工程建设背景主要介绍与工程相关的背景情况，包括建设的目的、意义等。可行性研究报告的内容2．工程概况(1)工程名称、性质、开发建设单位等；(2)工程的地理位置，包括工程所在周围的环境状况；(3)工程所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状、开发潜力、工程建设的时机和自然环境等方面说明工程建设的必要性和可行性；可行性研究报告的内容(4)建设单位、企业性质、经营范围和资质等级；(5)工程的性质及主要报告；(6)工程状况；(7)资金来源。可行性研究报告的内容3．开发用地的现状与建设条件分析(1)土地调查。包括开发工程用地范围内的各类土地面积及使用单位。(2)人口调查。包括开发工程用地范围内的总人口数、总户数等。(3)建、构筑物调查。各类建筑物、构筑物的现状，地上物(树木、植物等)的现状。可行性研究报告的内容

(4)各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。(5)需要撤除的房屋面积，需要安置的原住户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料。可行性研究报告的内容4．市场分析和建设规模确实定(1)市场供给现状分析及预测；(2)市场需求现状分析及预测；(3)市场交易的数量与价格；(4)拟建设工程建设规模确实定；(5)开发工程的销售出租前景分析、租售对象分析和租售方案。5．规划设计方案规划设计方案包括三个层次：可行性研究报告的内容可行性研究报告的内容(3)建筑规划方案选择(2)项目构成及平面布置(1)市政规划方案选择(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发工程重点要规划安排好场地内外交通组织和共享空间等。(2)工程构成及平面布置，即工程的构成和总平面布局，主要建筑物的造型。(3)建筑规划方案选择，主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高；房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。应附规划设计方案详图。可行性研究报告的内容可行性研究报告的内容可行性研究报告的内容(7)建筑安装工程费；(8)公共配套设施建设费；(9)环境绿化工程费；(10)开发间接费；(11)管理费用；(12)开发期税费；(13)不可预见费．

可行性研究报告的内容可行性研究报告的内容11．经济效益分析(1)住宅销售价格；(2)销售进度及付款方案；(3)税费率；(4)盈利能力分析；(5)清偿能力分析；(6)资金平衡分析和资产负债分析；(7)敏感性分析；(8)临界总分析；(9)主要经济指标。可行性研究报告的内容12．风险分析及对策(1)市场风险分析；(2)经营管理风险分析；(3)金融财务风险分析。可行性研究报告的内容(一)办理条件3、房地产开发企业承担房地产开发工程，应当符合的资质规定：四级资质或者暂定资质企业，承担开发工程的建筑面积不得超过5万平方米；三级资质企业，承担开发工程的建筑面积不得超过15万平方米；二级资质企业，承担开发工程的建筑面积不得超过25万平方米；一级资质企业，承担开发工程的建筑面积不受限制。(二)申请材料1、房地产开发工程备案申请书一式五份及备案申请表；2、房地产开发公司有效营业执照、资质证书；3、国土部门意见；4、规划部门意见；5、银行出具的资本金证明。(三)办理程序1、受理从委办公室受理窗口接收工程申请资料，并根据处内分工分送承办人，承办人根据相关规定，分别作出以下处理：(1)申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场改正；(2)申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正有关材料的，当场或在五日内告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；(3)申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，受理备案申请。2、审查承办人进行初审。(1)对受理的申报材料是否符合法定条件和标准进行初审。(2)按照备案条件对申请人材料内容进行合法性、真实性审查。(3)提出初审意见，报处长复审。(4)处长进行复审。按照备案条件，对申请材料和初审意见进行审核，对符合条件的，提出同意意见，报委分管副主任审定。对不符合条件的，提出不同意的意见及理由，将申办材料退回受理窗口。3、决定

分管副主任根据法定条件、标准和主办处室审查意见，作出是否准予备案的决定。对符合法定条件、标准的，签发同意备案的意见；对不符合法定条件、标准的，签发不予备案的意见，并写明不予备案的理由。4、送达与公告

委办公室将委领导签字同意印发的文件编号，送文印室印制，加盖本行政机关印章后寄送申请人，同时抄送相关部门。按有关规定在委公务信息网等媒体上发布。建设用地规划许可证的核发以出让方式取得国有土地使用权的建设工程，在签订国有土地使用权出让合同并立项后，直接领取建设用地规划许可证。建设用地规划许可证的作用建设工程建设用地规划许可证是建设工程规划管理的一个重要环节，其作用在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划用地的合法权益，也为土地管理部门行使管理职能提供必要的依据。领取建设用地许可证的条件1、符合城市规划；2、取得建设用地使用权出让合同。领取建设用地规划许可证应提交的材料1、书面申请(