资产评估教材课后习题答案

资产评估教材课后习题答案

第一章资产评估概述

一、单项选择题

1.根据现行规章制度，各资产评估机构在从事资产评估工作时，应

坚持（B）o

A.真实性、科学性、可行性B.独立性、客观性、

科学性

C.统一领导、分级管理

2.资产评估是通过对资产某一（B）价值的估算，从而确定

其价值的经济活动。

A.时期B.时点C.时区

D.阶段

3.以产权变动为评估目的的有（B卜

A.资产抵押B.企业兼并

C.财产纳税D.财产担保

4.采用市场法评估资产价值时，可以作为参照物的资产应该是

（C'

A.全新资产B.旧资产

C.与被评估资产相同或相似的资产D.全新资产，也可以是

旧资产

5.整体企业中的要素资产评估主要适用于(A)原则。

A.贡献B.供求

C.替代D.变化

6.《资产评估准则——,无形资产》是在(C)颁布并实施的。

A.2001年7月1日B.2001年8月1日

C.2001年9月1日D.2001年10月1日

7.资产评估最基本的前提假设是A)o

A.交易假设B.公开市场假设

C.持续使用假设D.清算假设

8.资产评估的工作原则是(B)°

A.贡献原则B.客观性原则C.替代原则D.激

励原则

9.(C)是不可确指的资产。

A.函B.机器设备C磴D.±

地使用权

10.同一项资产，在不同假设条件下，评估结果应(C)

A.相同B.趋于一致C.不相同

11.把以联营、合资合作为目的的评估对象的作用空间限定在联营企

业及合资合作企业之中的假设是(B卜

A.公开市场假设B.持续使用假设

C.清算假设D.最佳使用假设

12.清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或

破产。因此，清算价格往往（B）现行市价。

A.高于B.低于C.等于

13.资产评估的一般目的是（C卜

A.提供管理意见B.提供咨询

C.提供资产在评估时点的公允价值D.为债务重组提供价值

标准

14.资产评估结果的价值类型与资产(A）直接相关。

A.评估的特定目的B.评估方法

C.评估程序D.评估基准日

15.清算价格的评估适用于（A）的假设。

A.清算B.继续使用C.公开市场D.企业

主体

16.资产评估与会计计价的关系是（D）o

A.完全相同的经济活动B.完全无关的经济

活动

C.相互替代的经济活动D.既相区别，又相

联系

二、多项选择题

1.属于同一种分类标准的资产是（CDE)o

A.有形资产、单项资产、不可确指资产

B.无形资产、固定资产、整体资产

c.可确指的资产、不可确指资产D.单项资产、整

体资产

E.有形资产、无形资产

2.资产评估的特点主要有（ACD卜

A.市场性B.强制性

C.公正性D.咨询性

E.行政性

3.确定评估基准日的目的是（AD）o

A.确定评估对象计价的时间B.确定评估机构的

工作日程

C.将动态下的企业资产固定为某一时期D.将动态下的企业

资产固定为某一时点

4.根据我国现行制度规定，占有国有资产的单位发生下列资产行为

时应该评估。即（AB）o

A.股份经营B.企业兼并C.抵押贷款D.固定

资产足额补偿

5.按资产评估的对象分类，可分为（C）和（D卜

A.完全评估B.限制评估

C.单项资产评估D.整体资产评估

6.以资产评估结果的适用范围来划分资产评估结果的价值类型，具

体包括（CDb

A.继续使用价值B.市场变现价值

C.市场价值D.非市场价值

E.清算价值

7.在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有（A

B）o

A.多样性B.替代性C.唯一性D.随意性

8.下列各项中，属于资产评估经济技术原则的有（ACD卜

A.预期收益原则B.可行性原则

C.供求原则D.贡献原则

9.下列原则中，属于资产评估工作原则的是（ABD）o

A.独立性原则B.客观公正性原则

C.替代性原则D.科学性原则

E.供求原则

三、判断题

1.中国资产评估协会是1993年12月正式成立，标志着我国资

产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律性管理过渡。（V）

2.现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和

效益的资产，现实评估值是不存在的。（4）

3.从一般意义上讲，资产评估对象就是资产，泛指被特定主体

拥有或控制的，能为其带来未来经济利益的经济资源。（V）

4.作为评估对象的有形和无形资产，除商誉外，都是可确指的

资产。（V）

5.资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制

执行的效力，资产评估结论应该直接等于资产交易的价格。（X）

6.同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。（X）

7.非市场价值就是不公平价值，因此评估人员要把资产的市场

价值作为追求的目标。

（x）

8.资产评估中的市场价值以外的价值也是公允价值。（V）

9.凡是对由多个单项资产组成的资产综合体的评估都是整体资

10.属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，

又适用于非产权变动类资产业务。(6

11.在资产评估结果中，不论是市场价值或非市场价值都是公允

12.相同的资产都在持续使用假设下进行评估，评估值可能是不

13资产的非市场价值也是资产交易中的一种相对公平合理的价

值，只是其相对合理性的适用范围较窄。（7）

14.资产评估计划一经确定就不得改动。（x）

15.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量

的重要保证。（V）

第二章资产评估的基本方法

一、单项选择题

1.采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，

选择的参照物应该是（D）o

A.全新资产B.旧资产

C.与被评估资产的成新率相同的资产D.全新资产，也可

以是旧资产

2.按照一般要求，运用市场法通常应选择（B）个或以上参照

物。

A.2B.3

C.5D.10

3.某被评估设备的参照资产1年前的成交价格为80万元，该资产1

年间价格上升了12%,已知被评估设备的年生产能力为100吨，参

照资产的年生产能力为150吨，则被评估资产的价值最接近（C）

万兀。

A.134.4B.89.6

C.59.73D.53.33

4.同一资产的重置成本与其现行市价及其收益现值具有（C）

关系。

A.独立B.并列

C.替代D.等同

5.已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一

台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为

400件，其重置成本应为（A）o

A.4万元B.5万元C.4~5万元之间D.无

法确定

6.选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情

况下，应选用（B）o

A.复原重置成本B.更新重置成本C.任选一

种

7.重置构建机器设备一台，现行不含税市场价格每台8万元（该设

备适用的增值税税率为17%）,运杂费3000元，安装调试费1000

元，则该机器设备的重置成本为（A）元。

A.97600B.84000

C.83790D.80000

8.资产评估中，实体性贬值的估算可采用（Ab

A.观察法B.重置核算法

C.价格指数法D.功能价值法

9.市盈率倍数法主要适用于（D）的评估。

A.不动产B.无形资产

C.机器设备D.企业价值

10.采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是（A）o

A.本金化率越高，收益现值越低B.本金化率越高，收益

现值越高

C.资产未来收益期对收益现值没有影响D.本金化率与收益

现值无关

11.某收益性资产预计未来3年的收益额分别为10万元、12万元、

16万元，假定从第4年期，以后各年收益均为15万元，资本化率为

10%,则该资产在永续经营条件下的评估值为（D）万元。

A.156B.178.59

C.163.33D,143.72

12.收益法中采用的折现率与本金化率的关系是（A）o

A.等额无穷的折现过程就是本金化过程

B.折现率与本金化率内涵相同，结果一致

C.折现率与本金化率内涵不同，结果不同

D.二者不存在相关性

13.运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（C\

A.使参照物具有可比性B.便于计算

C.排除参照物个别交易的偶然性D.避免张冠李戴

14.某评估机构对一大型汽车厂进行评估。该企业固定资产中有同类

机床365台，账面原值为2555万元，评估人员将其中10台机床作

为典型进行了详细评估，该10台机床的重置成本为84万元，其账

面原值为70万元若被评估的365台机床设备的平均成新率为60%,

则该365台机床的评估值最接近（C）万元。

A.1500B.1756

C.1840D.3066

15.政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，

造成资产价值降低，这是一种（B）o

A.功能性贬值B.经济性贬值C.实体性贬值D.非评

估考虑因素

16.某被评估生产设备的设计生产能力为年产100000件产品，因

消费者偏好发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少

20000件。已知每件产品利润为200元，该设备尚可继续使用3年，

企业所在行业的投资回报率为10%,所得税税率为15%,则该资产

的经济性贬值额为（A）元。

A.8455460B.12000000

C.10200000D.10000000

17.收益法中的折现率一般应包括（D）。

A.资产收益率和行业平均收益率B.超额收益率和通货膨

胀率

C.银行贴现率D.无风险利率、风险报酬率和

通货膨胀率

18.折现率本质上是（A）o

A.平均收益率B.无风险报酬率C,超额收益率D.个

别收益率

二、多项选择题

1.影响资产评估的因素除了市场价格以外，还有（ABCD）o

A.资产的使用和自然力作用的影响B.新技术推广和

运用的影响

C.宏观政策因素影D.政治因素影响

2.应用收益法进行资产评估的前提条件是（BCD，

A.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态

B.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量

C.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用

货币衡量

D.被评估资产预期获利年限可以预测

3.成本法涉及的基本要素包括（ABCD卜

A.资产的重置成本B.资产的有形损耗

C.资产的功能性贬值D.资产的经济性贬值

E.资产的获利年限

4.估算重置成本的方法有（ACD）:

A.重置核算法B.收益法

C.物价指数法D.规模经济效益指数法

5.运用市场法评估任何单项资产都应考虑的可比因素有

（ABCD.

A.资产的功能B.市场条件

C.交易条件D.资产的实体特征和质量

E.资产所处的地理位置

6.成新率的估测方法通常有（ABC卜

A.使用年限法B.修复金额法

C.观测法D.统计分析法

E.价格指数法

7.资产评估时不能采用会计中的已提折旧年限和剩余折旧年限来确

定资产的已使用年限和尚可使用年限是因为（BCD卜

A.会计计价是由企业进行的，而资产评估是由企业以外的评估人

员进行的

B.会计中的已提折旧年限是名义已使用年限，并不代表资产实际

使用状态

C.会计中的折旧年限是对某一类资产做出的会计处理的统一标

准，对同一类资产具有普遍性和统一性，而资产评估中的已使用年

限和尚可使用年限具有特殊性和个别性

D.资产修理费用的增加不影响会计核算中的总折旧年限，但会影

响资产评估中的总使用年限的估测

8.造成资产经济性贬值的主要原因有（BE）o

A.该项资产技术落后B.该项资产生产的产品需求减少

C.社会劳动生产率提高D.自然力作用加剧

E.政府公布淘汰该类资产的时间表

9.构成折现率的因素包括（BCD）o

A.超额收益率B.无风险利率C.通货膨胀率D.风险

报酬率

10.下列有关收益法参数的说法中，正确的是（AD卜

A.运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和获利期

B.收益额是资产的现实收益额

C.折现率是一种风险报酬率

D.收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间

单位

11.收益法中的具体方法通常是按(AB)划分的。

A.预期收益期限B.预期收益额的形式

C.预期收益额数量D.折现率的高低

E.折现率的构成

12.运用收益法评估资产价值时，要求资产的收益额应该是资产的

(BE卜

A.历史收益额B.未来预期收益额

C.现实收益额D.实际收益额

E.客观收益额

13.在下列观点中,(BC)的说法是正确的。

A.由于不同的评估方法的评估思路不同，因此对同一资产采用不

同的评估方法评估，其结果没有可比性

B.在相同的评估条件下，对同一资产采用不同的评估方法，其结

果应趋于一致

C.在资产评估中，不同的评估方法可相互替代

D.在资产评估中，不同的评估方法相互独立，不能替代

14.资产评估方法的选择取决于（ABC）o

A.评估的价值类型B.评估对象的状态C.可供利用的

资料

D.市场条件

三、判断题

1.折现率与本金化率从本质上讲是没有区别的。（V）

2.在运用市场法时，资产及其交易活动的可比性要求参照物成

交的时间与评估基准日间隔时间不宜过长，主要是为了减少调整时间

因素对资产价值影响的程度。（V）

3.投资成本超支额（建造成本超支额）等于资产的复原重置成

本减去更新重置成本。（V）

4.市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来

估测资产价值的评估技术规程。任何一个理性的投资者在购置某项资

产时，其所支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行

市价。（V）

5.运用市场法评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要

求选择一个参照物。（X）

6.评估对象的特点是选择评估方法的唯一依据。（x）

7.收益现值是指为获得该资产以取得预期收益的权利所支付的

货币总额。（V）

8.资产在全新状态下，其重置成本和历史成本是相等的。

（x）

9.更新重置成本是指被评估资产的功能变化（更新）后的重置

成本。（X）

10.市场法中的类比调整法通常对参照物与评估对象之间的可比

性要求较高，要求两者要达到相同或基本相同的程度，或两者的差异

主要体现在某一明显的因素上。（X）

11.收益法运用过程中，折现率的口径应与收益额的口径保持一

致。（J）

12.采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧

是一样的。（x）

四、计算与分析题

1.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。

具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值108万元，按财

务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查

分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的

资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该

资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用

时间50400小时。经专业人员估算，该资产还能使用8年。又知该

资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准

资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为25%,

假定折现率为10%卜要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行

评估。

答案：

采用成本法评估资产的价值接近于1385725元，具体过程如下:

资产的重量成本=4800000元

资产已使用年限=20x(50400-57600)x100%

=20x0.875x100%

=17.5(年)

资产实体有形损耗率=17.5+(17.5+8)x100%

=68.63%

资产的功能性贬值=30000x(1-25%)x(P/A,10%,8)

=30000x0.75x5.3349

=120035(元)

资产评估价值=4800000x(1-68.63%)-120035

=4800000x0.3137-120035

=1385725(元)

2.评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为

150万元，2001年进行评估，经调查分析确定，该生产线的价格每

年比上一年增长10%,经专业人员估算认为，该资产还能使用6年。

又知，目前市场上已出现功能更先进的此类设备并被普遍运用，新设

备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。

此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益

损失额每年为20万元(该所得税税率为25%，假定折现率为10%卜

要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

答案：

采用成本法评估该资产的结果接近于601336元，具体评估过程

如下：

资产评估价值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性

贬值

资产的重置成本=150x(1+10%)3

=199.65(万元)

=1996500(元)

资产的实体有形损耗率=3+(3+6)x100%

=33.33%

资产的功能性贬值=3x12x650x(1-25%)x(P/A,10%,6)

=23400x0.75x4.3553

=76436(元)

资产的经济性贬值=20x(1-25%)x(P/A,10%,6)

=20x0.75x4.3553

=65.3295(万元)

=653295(元)

资产评估价值=1996500x(1-33.33%)-76436-653295

=1331067-76436-653295

=601336(元)

3.被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，

该设备生产能力为年产100万件，设计使用年限为10年，当时的设

备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使

用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。

经评估人员调查获知，目前该设备已经改型，与改型后的设备相

比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2

人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转耗费4万元。同

时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只

能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日

起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8,评估基准

日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的

平均人工费用为每人每月1200元(含工资、保险费、福利费)，行

业适用折现率为10%,企业所得税税率为25%O求该设备于评估基

准日的评估值。

答案：

(1)采用环比物价指数计算设备当前重置成本：

重置成本=资产的账面原值x(1+价格变动指数)

=120x(1+4%)x(1+4%)x(1+4%)x100%

=120x112.49%=134.99(万元)

(2)资产的实体性贬值

甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持

在全新状态，

资产实体性贬值=0

(3)计算该设备的功能性贬值：

(P/A,10%,7)=4.8684

该设备的功能性贬值=(012x2x12+4)x(1-25%)x(P/A,10%,

7)

=6.88x(1.25%)X(P/A,10%,7)

=6,88x(1-25%)x4.8684=25.12(万元)

(4)计算该设备的经济性贬值：

设备的经济性贬值

=(资产的重置成本-资产实体性贬值-功能性贬值)x{1

-(现在生产线的实际生产量+设计生产能力)x}

=(134.99-0-25.12)x{1-(80/100)。田}

=(134.99-0-25.12)x{1-0.84}

=17.6(万元)

(5)设备于评估基准日的评估值

=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产

经济性贬值

设备于评估基准日的评估值=134.99-0-25.12-17.6=92.27(77

元)

4.某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场

形势，预测其未来五年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、

12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资

本化率分别为10%和11%。试采用年金法确定该企业的整体价值。

解：

(1)首先将未来5年收益额折现求和：

PV=13x0.9091+14x0.8264+11xQ.7

513+12x0.6830+15x0.6209

=11.8183+11.5696+8.2643十8.1

96+9.3135

=49.1617(万元)

(2)求取年金：

A=49.1617x0.2638=12.9689(万元)

(3)确定该企业评估值：

评估值=12.9689-11%=117.9(万元)

该企业评估值为117.9万元.

第三章机器设备的评估

一、单项选择题

1.机器设备重置成本中的直接费用包括(B)0

A各种管理费用B.安装调试费用C.人员培训费用

D.总体设计费用

2.机器设备的经济寿命是指(B).

A.从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间

B.机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间

C.机器设备从使用到报废为止的时间

D.机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰

的时间

3.进口设备的外贸手续费的计费基数是（Cb

A.FOB+关税B.CIF+关税

C.CIFD.CIF+增值税

4.设备的（D）属于进口设备的从属费用。

A.到岸价B.离岸价

C.国内运杂费D.国外运杂费

5.设备的加权投资年限为（D卜

A.设备已使用年限x更新成本B.设备更新成本合

计

C.设备加权更新成本合计

D.设备加权更新成本合计/更新成本合计

6.采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是（B卜

A.设备进口国家零售商品价格指数B.设备出口国生产资

料价格指数

C.设备出口国综合价格指数D.设备出口国零售商

品价格指数

7.设备成新率是指（C）.

A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率

的倒数

C.设备有形损耗率与1的差率D.设备现实状态与设备重置

成本的比率

8.某国有企业被估设备的超额运营成本额为1万元，剩余使用年限

为3年假设折现率为10%该设备的功能性贬值额最接近于（C）

万兀O

A.2.5B.0.91

C.1.67D.2

9.按成本法评估设备的重置成本，当被估对象已不再生产时，评估

应采用（D卜

A.替代型设备的价格B.按被估设备的账面价值

C.采用现行市价法D.参照替代设备价格采用类

比法估测

10.计算重置成本时，不应计入的费用是（A卜

A.维修费用B.构建费用

C.安装费用D.调试费用

11.进口设备的到岸价是指（C）o

A.设备的离岸价+进口关税B.设备的离岸价+海外运杂

费+进口关税

C.设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费

D.设备的离岸价+境外保险费

12—13.被评估机组为3年前购置，账面价值为20万元人民币，评

估时该机组已不再生产.已被新型机组所取代。经调查评估时其他企

业购置新型同类机组为30万元人民币，被评估机组因功能落后其贬

值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年，预

计每年超额运营成本为10000元（其他费用忽略不计）。

12.被评估机组的现实全新价格最有可能为（D）o

A.30万元B.29万元C23万元D.24

万元

13.被评估机组的评估值为（A）o

A.168000元B.135382万元C.210DOD万元

D.177382万元

14.运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了（D）因素。

A.技术因素B.功能因素C地域因素

D.时间因素

二、多项选择题

1.设备成新率的估测通常采用（ABC）进行。

A.使用年限法B.修复金额法C.观测分析法D.功能

价值法

E.统计分析法

2.采用观察法评估机器设备的实体性贬值时，应收集的信息包括

（ABCD卜

A.设备的现行技术状态B.设备的实际已使

用时间

C.设备的原始制作质量D.设备的工作环境

和条件

3.进口设备的重置成本除包括CIF价外，还包括（ABE卜

A.银行手续费B.进口关税

C.境外运杂费D.境外途中保险费

E.安装调试费

4.安装周期很短的通用设备，其重置成本一般包括（ABD卜

A.设备购置费B,运输费用

C.利息费用D.安装费用

5.价格指数法适用于（BD）设备重置成本的估测。

A.无账面原值的B.无现行购置价的C.无财务核算资料

的

D.无参照物的

6.利用国内替代设备的重置成本推算进口设备重置成本的前提条件

是（AC）。

A.无进口设备的现行CIFB.关税税率变化很

大

C.无国外替代设备的现行FOBD.外汇汇率变化很

大

7.设备物理寿命的长短主要取决于（ABC卜

A.使用强度B.设备质量

C.维修水平D.技术进步速度

8.运用市场法评估机器设备价值，选择参照物时，应特别注意参照

物与评估对象在（ABC）等方面的可比性。

A.规格型号B.制造厂家

C.市场条件D.交易地点

9.构成机器设备重置成本的间接费用主要有（ACD）o

A.购建设备所发生的管理费用B.购建设备所发生的运

输费用

C.购建设备所占用资金的资金成本D.购建设备所发生的

总体设计费用

E.购建设备所发生的安装费用

10.当利用参照物及比较法估测被评估机组的重置成本时，需调整的

重要参数有（BCD）O

A.设备所在地与参照物所在地的地区因素.包括交通条件和周围

环境等

B.设备的生产能力因素，包括年产量、单位时间产量

C.设备交易的时间差别因素

D.被评估设备所在地与参照物所在地同设备供应地的距离和通

达条件

11.设备的功能性贬值通常表现为（BC）o

A.超额重置成本B.超额投资成本C.超额运营成本

D.超额更新成本

12.能采用收益法评估的设备主要有（BD）.

A.单台设备B.成套设备C.通用设备D.生

产线

三、判断题

1.机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。（x）

2.已提完折旧的设备的成新率为零。（x）

3.利用物价指数法评估设备的重置成本是有一定局限性的。

（V）

4.进口设备的FOB价格加上途中保险费等于进口设备的CIP价格。

（x）

5.各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。

（x）

6.技术检测是机器设备评估的基础。（V）

7.设备的重置成本是指评估时点再获取全新设备的取得成本。

（。）

8.设备的有形损耗率=1/设备成新率。（x）

9.只要设备的利用率下降，设备就一定存在经济性贬值。（x）

10.以设备的更新重置成本作为评估的基础，可以不考虑设备因有超

额投资成本形成的功能性贬值。（V）

四、计算与分析题

1.评估生产线，其年设计生产能力为10000吨，评估时，由于

受到政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，

企业必须减产至年产6000吨，或每吨降价100元以保持设备设计

生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报

酬率为10%,生产线的规模经济效益指数为0.6o要求：计算生产线

的经济性贬值率及经济性贬值额(企业所得税税率为25%卜

答案：

(1)经济性贬值率=1-(6000/10000)06X100%=26.40%

(2)经济性贬值额=100x10000x(1-25%)x(p/A,10%,3)

=750000x2.4869=1865175(元)

2.评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估

时该机组已不再生产了，已经被新型机组取代。经调查和咨询了解到，

在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，

专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使

用8年。假定其他费用可以忽略不计。

要求：(1)估测该机组的现时全新价格；

(2)确定该机组的成新率。

(3)确定设备的评估值。

答案：

(1)被评估机组的现时全新价格最有可能=30(1-20%)=24

(万元)

(2)该机组的成新率=[8+(5+8)]xW0%=61.54%

(3)设备的评估值=24x61.54%=14.77(万元)

3.被评估设备为1999年从德国引进设备，进口合同中的FOB

价是20万马克。2004年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设

备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业2004

年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的

实际成交价应为报价的70%~90%,境外运杂费约占FOB价格的

5%,保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与

之发生交易的企业均属于进口关税增值税免税单位，银行手续费按

CIF价格的08%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%

计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使

用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。被评估设备所

在企业的正常投资报酬率为10%,评估时马克与美元的汇率为1.5

马克:1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币:1美元。根据上述

数据估测该进口设备的价值。

解：根据题意有：

（1）被评估设备的C1F价格取同年其他企业从德国进口更新换代

型设备的CIF价格最为合理即被评估设备的CIF价格为30万马克，

或20万美元。

（2）被评估设备的重置成本为：

（设备的CIF价格+银行手续费）x（1+国内运杂费）

银行手续费=20x8xQ.8%=1.28（万元人民币）

国内运杂费；（160+1.28）x3%=4.84（万元人民币）

进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）

（3）设备的成新率;5+（5十5）x100%=50%

（4）设备的功能性贬值为：

20000x(1—33%)(P/A,10%,5)=13400x3.7908=5.0797(万

元人民币）

（5）进口设备的评估值为：

166x50%-5.0797=78（万元人民币）

第四章房地产评估

一、单项选择题

1.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用

（A）评估较为合法。

A.成本法B.市场比较法C.残余估价法D.收益法

2.某宗土地2000m2,土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为

1200m2,第2层至第10层每层建筑面积为1000m2,则由此计算

出的建筑容积率为（B，

A.0.6B.5.1C.2D.6

3.土地“三通一平”是指（B卜

A.通水、通热、通路、平整地面

B,通水、通路、通电、平整地面

C.通水、通路、通气、平整地面

D.通水、通电、通讯、平整地面

4.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年期，下列各项

关于：（1）居住用地;（2）工业用地;（3）教育科研文化卫生体育

用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地，最高出让年限

正确的是（A卜

A.70年、50年、50年、40年、50年

B.70年、50年、50年、40年、40年

C.60年、50年、50年、40年、50年

D.60年、50年、40年、40年、50年

5.有一宗地深度为150m,若标准深度为100m,按照“四三二一”法

则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%,

则其平均深度百分率为（B卜

A.117%B.78%C.58.5%D.19.5%

6.在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交

易实例价格修正为（B）的价格。

A.评估时间B.评估基准日C.过去时点D.未来

时点

7.城镇土地的基准地价是（D）o

A.某时点城镇土地单位面积价格B.某时期城镇土地单位

面积价格

C.某时点城镇区域性土地平均单价D.某时期城镇区域性土

地平均单价

8.基准地价修正法从评估原理的角度划分可归属于（C卜

A.收益法B.成本法C.市场法D.清算价格法

9.某宗地土地单价为3000元/平方米，该宗地容积率为1.5,建筑

面积为150平方米，则楼面地价为（C）元/平方米。

A.20B.200C.2000D.4500

10.待估建筑物帐面原值100万元，竣工于2000年底，假定2000

年的价格指数为100%,从2001年到2005年的价格指数每年增长

幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.3%,则2005

年底该建筑物的重置成本最有可能是（B）o

A.1048000元B.1910000元C.1480000元

D.19100000元

二、多项选择题

1.建筑物从大的类别方面可分为（BD）O

A.商业用房B.房屋C.公共建筑D.构筑物E.工

业建筑

2.房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立

的前提条件是（ABD卜

A.纯收益每年不变B.资本化率固定

C.收益期限为法定最高年限D.收益期限为无限

期

3.建筑物应在（BCD）方面符合政府规定。

A.建筑结构B.建筑用途C.容积率D.覆盖

率

4.房地产评估的原则包括（ABCDE卜

A.供需原则B.替代原则

C.最有效使用原则D.贡献原则

E.合法原则

5.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括

（ACDE>>

A.土地补偿费B.拆迁费

C.安置补助费D.地上附着物补偿

费

E.青苗补助费

6.应用基准地价修正法评估宗地地价必须具备的条件包括

（ABE卜

A.城镇基准地价B.基准地价修正系

数

C.宗地的收益D.宗地的开发成本

E.宗地容积率

7.应用剩余法评估地价时，从房屋与其租赁售价中应扣除的费用项

目有（BCDE卜

A.征地费用B.建筑总成本

C.禾U润D.税金

E.利息

8.影响房地产价格的一般因素包括（BD卜

A.商业繁华程度B.经济发展因素

C.交通因素D.城市规划及开发

战略

9.运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（BE卜

A.土地出让金B.土地使用年限

C.拆迁费用D.土地等级

E.容积率

三、判断题

1.一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。

（V）

2.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起

的，这种变化所带来的增值收益应归土地转让者所有。（X）

3.基准地价修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价x深度百分率

X临街宽度X其他条件修正率。（X）

4.最有效使用原则是房地产评估的最高原则。（X）

5.收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学

校、公园等。（X）

6.供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。