范县迎宾馆可研报告

范县迎宾馆可研报告第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：范县迎宾馆建设项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：濮阳豫港置业有限公司项目法人代表人：赵刚朝1.1.3拟建地点：范县新区板桥路与人民路交叉口东南角1.1.4项目申请报告编制单位：范县工程咨询中心资质证书号：工资丙120200600481.2申请工作的依据和范围1.2.1申请工作的依据（1）《中华人民共和国建筑法》；（2）《范县新区总体规划》（山东省城乡规划设计院1999年9月）；（3）《宾馆建筑设计规范》；（4）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》；（5）住宅设计规范GB50096（6）承办单位关于编制项目申请报告委托书；（7）建设项目申请报告编制内容深度的规定；（8）濮阳豫港置业有限公司提供的其它基础资料。1.2.2申请工作的范围根据项目建设条件的实际情况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理和定员、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、投资估算与资金筹措等方面进行综合申请和分析，重点申请和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策和依据。1.3项目建设的总体目标及必要性1.3.1项目建设的总体目标濮阳豫港置业有限公司的范县迎宾馆建设项目，属于宾馆和宾馆建设范畴，该项目的建设是为了更好的发展范县经济，繁荣新区第三产业业，特在范县新区板桥路与人民路交叉口东南角，建设一处总建筑面积为70000平方米的范县迎宾馆。1.3.2项目建设的必要性1、县域经济发展的需要。县域经济是指在县域范围内以城镇为中心、以农村为基础和各种经济成分有机构成的一种区域性经济。它处于宏观经济与微观经济的结合部、城市经济与农村经济的连接点，是国民经济的重要组成部分，在范县经济社会发展中具有十分重要的作用。加快县域经济发展，是解决农业、农村和农民问题的客观要求，是实现富民兴范新跨越的基础工程，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、提高全县综合经济实力的重要举措。市场的发展，专业的分工使各地之间的经济联系越发紧密。县域内的农副产品必须通过贸易销往大中城市，同时大中城市的成本较低的工业制成品也要销往县域地区，以实现优势互补。这就必须通过发展商贸流通业来完成。商贸流通所带来的物流、人流、信息流使各地之间的人员、文化、风俗可以更好地互相交流，互相影响。县域地区可以通过这种方式来接受较发达地区工业文明的熏陶，使其自身跟上较发达地区经济发展的步伐，避免区域经济发展中的“极化效应”，使各地区走向共同富裕。2、加快县域内的城镇化进程。县域内的城镇化与相对于大中城市来讲的城市化有许多不同之处。大中城市的发展是由大规模的工业投资和城市建设扩张来推进的。而县域内小城镇的发展不可能依靠大规模的投资建设。目前我国小城镇最主要的两种形式就是工贸型小城镇和商贸型小城镇。前者是在工业开发区的基础上通过商品流通，第三产业的配套发展来吸收人口，进而形成工商业集中的小城镇。后者则就是主要依托县域内传统的作为农副产品集散地的集镇来发展商贸流通业，使人口聚集，从而形成以商贸业为主的小城镇。可见，县域内小城镇的建设离不开一个“贸”字，商贸流通业是小城镇形成和发展的一个重要基础。3、新区总体发展的需要。范县新区建设已具有相当规模，经济也有了长足的发展，为进一步繁荣新区经济，加快商贸发展，范县委、县政府通过“招商引资”，由濮阳豫港置业有限公司投资兴建的集住宿、购物、餐饮、娱乐、商务、休闲于一体的四星级宾馆，是范县委、县政府的重点建设项目。1.4建设内容和规模范县迎宾馆建设项目总建筑面积70000平方米。其中，宾馆主楼高22层，主要功能为住宿，建筑面积为24000平方米；裙楼高4层，主要功能为购物中心，建筑面积为14000平方米；宴礼楼高17层，主要功能是餐饮和会务场所，建筑面积为113100平方米；洗浴中心高6层，建筑面积为5000平方米；商务中心高12层，建筑面积为10000平方米；文娱中心高6层，建筑面积5000平方米；宿舍楼3栋，高17层，建筑面积8000平方米。本项目总投资13100万元，其中，地面硬化绿化500万元，附属设施建设500万元，土建工程11500万元，其它费用600万元。1.5项目的建设的配套设施1.5.1迎宾馆内健身广场的修建，为入住顾客提供一个休闲健身的良好场所；1.5.2培训熟悉星级宾馆管理的专业人才，提高星级宾馆服务水平。1.6项目实施进度本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括前期准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经申请，本项目自土建施工开始，建设期为18个月。1.7投资估算与融资项目总投资13100万元，资金来源全部由濮阳豫港置业有限公司自筹1.8主要技术经济指标主要技术经济指标表 序号 指标 单位 数量 备注 1 建设规模 m2 70000 建筑面积 2 年耗动力 2.1 电 kwh 新增 2.2 水 t 新增 3 总投资 万元 13100 4 资金筹措（总投资） 万元 13100 4.1 濮阳豫港置业有限公司自筹 万元 13100 第二章项目背景及市场分析2.1项目提出的背景2009年5月27日国务院降低保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。政府最明确的用意是在当前出口下降、消费难以启动背景下，刺激房地产投资带动经济增长，拉动相关产业的投资快速增长。对房地产行业的影响来看，房地产开发项目资本金下降，房企获取银行开发贷的门槛降低，企业更易获取开发贷款，开发成本将有效降低，同时也将更好的发辉金融杠杆对房地产撬动的作用，进而提高企业的盈利能力。该政策将提升企业增加土地投资、开发投资。2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，宾馆业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。针对全球经济危机对宾馆业的影响，中国商务部在三方面入手，大力推进发展宾馆餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决宾馆行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。各级政府高度重视宾馆与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。发展宾馆业顺应了国家扩大内需的号召，且宾馆消费需求具有一定刚性，抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，宾馆业的发展前景是光明的。宾馆是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上发展起来的。随现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，宾馆业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。按国家统计局口径，至2007年底，中国本土星级宾馆已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。2007年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；2006年全国星级饭店实现利润33亿元人民币，与上年同比增长了两倍多；全国已经拥有绿色旅游饭店13100多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。2007年的假期调整政策让宾馆业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游宾馆板块。带薪休假的出台，无疑是给予宾馆和旅游业的一块特大蛋糕。这让宾馆旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型宾馆更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。由于“五一”黄金周的取消，商务型宾馆免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型宾馆拥有了正常的“商务”价值。在过去的30年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。（1）业务洽谈接待需求：2011以来，范县产业集聚区新开工基础设施项目总投资3.8亿元，新修改造道路20条25公里。引进投资5000万元以上的工业项目7个，合同投资金额6.4亿元，其中3个项目落地建设。投资金额超亿元的项目3个，同时，台湾汤普集团总投资1亿美元的制鞋项目、总投资12亿元的特钢项目和总投资1.5亿元的石油树脂等5个项目已达成投资意向。目前范县没有一家星级宾馆，服务容量大大不足。（2）政府工程、商务接待需求：范县濮范台改革开放实验区的中心，新区和濮王产业园有近二百家企业，其中有来自美国、日本、台湾等国家与地区。本地工业企业如石油化工、玻璃制造、金属加工企业近150家。随着新区不断发展，城市品位的断提升，政府举办的促进地方经济发展的投资贸易洽谈会的规模不断扩大，高规格宾馆服务容量远远不足。此外，在商务办公方面，企业也需要更高级的与国际接轨的商务办公环境。在范县加快发展的新形势下，旅游宾馆业蓬勃发展，位于范县新区的范县迎宾馆更有得天独厚的优势。2.2市场分析1、范县经济发展，为范县迎宾馆的建设奠定了市场基础“十一五”以来，全县经济保持持续、快速、健康发展的良好态势，综合经济实力跃上了新台阶。2010年，全县生产总值完成80.97亿元，比“十五”末增长1.25倍，年均增长17.57%；人均生产总值预计达到1.7万元，比“十五”末增长1.73倍；二、三产业的比重预计达到86.3%，比“十五”末提高6个百分点；财政收入预计达到1.76亿元，比“十五”末增长89%，年均增长13.9%，其中一般预算收入预计达到1.46亿元，比“十五”末增长68%，年均增长10.93%；社会消费品零售总额预计达到29.4亿元，比“十五”末增长1.31倍，年均增长18.2%。产业发展势头良好。产业结构调整取得较大进步，2010年非农产业占比预计达到86.5%，较“十五”末提高了6.3个百分点。现代农业发展加快，粮食产量稳步提高，特色农业、板块农业初步形成，畜牧业产值占农业总产值的比重达到47%。工业运行质量大幅提升，2010年规模以上工业企业产值预计达到141.5亿元，“十一五”期间年均增幅超过30%；产业集聚区建设加速推进，初步形成了化工、电光源及玻璃制品、金属加工等优势产业集群。服务业发展水平不断提高，商贸物流、房地产等行业发展态势良好。人民生活持续改善。城乡居民收入水平不断提高，2010年城镇居民人均可支配收入预计达到10434元，比“十五”末增加5787元，年均增长17.6%；农村居民人均纯收入预计达到3896元，比“十五”末增加1818元，年均增长13.4%。城乡居民消费水平明显提高，住房、汽车、旅游、信息等成为新的消费热点。2、区域优势明显，为范县迎宾馆良性发展提供了良好的经济大环境一是我县地处豫东北省际交界地区，可以同时接受中原城市群、山东沿海和环渤海经济圈的经济辐射，发展机会较多、空间较大；二是随着濮范高速、德商高速和晋豫鲁铁路的建成通车，我县将融入国家高速和铁路网，形成距郑州、济南、石家庄2小时经济圈，成为中原经济区对接山东沿海地区和环渤海经济圈的门户，为我县发展外向型经济带来难得机遇；三是我县农林资源丰富，能够为产业发展提供有力支撑；工业基础较好，培育了一批具有龙头作用的企业，形成了新的经济增长点；产业集聚区发展较快，谋划、储备、实施了一批项目，有利于拉长产业链条，促进产业转型升级。3、居民生活水平继续稳步提高，消费力逐步增强在未来的五年里，范县人民的生活水平稳步提升。2010年，城镇居民人均可支配收入为10434元；预计到2015年，全县城市居民人均可支配收入已达19200元，城镇居民人年均可支配收入年增长超过15%；4、项目SWOT分析优势：1)区位条件优越，周边环境成熟。2)该拟建宾馆为房地产配套宾馆综合开发项目，各种宾馆类型可相互取长补短，发挥互动效应。3)利用周边目前没有星级宾馆的优势，以填补市场空白及走综合型高档精品休闲旅游宾馆设计，商务配套先进齐备。劣势：该地块的位置较为独立，宾馆体量较少、积聚性较差，难以引起规模效应及注意。机会：1)配合产业集聚区、铁路调度站项目等大型项目的开发，将进一步完善区位的商务、休闲等基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动商业、贸易的全面发展，从而促进客源的增长。2)红色旅游业在范县的发展，必将吸引更多客源的入住。3)现时的范县地区四星级以上宾馆没有。但作为整体规划为濮范台改革开放实验区、万吨级铁路调度站、产业集聚区未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一，这也是本项目进入的最佳时机。挑战：按照目前范县的经济发展状况，范县迎宾馆建成后的初始营运阶段，会对本项目的经营造成一定的挑战。2.3项目建设的意义范县迎宾馆的建设，对于加快新区全面小康社会建设进程具有非常重要的意义。第一，范县迎宾馆的建设是促进宾馆附近失地农民增收的有效途径。2003年，我县城乡居民收入差距达到6：1，而世界上多数国家的城乡收入之比为1.5:1。造成农民收入过低和增长乏力的长期性的、根本性的原因在于农民过多、耕地急剧减少。如何在有限的耕地内实现增值，切实增加村民的收入，范县迎宾馆利用独特的区位优势，积极实施城镇化建设，该项目的建设可极大的提高失地村民的经济收入，使广大失地农民能逐步甩掉了贫困落后的帽子，使其生活水平逐步迈向小康。第二，范县迎宾馆的建设，增加了新区附近剩余劳动力的就业机会。新区农村劳动力在城乡间流动、转移中，无形地将城市文明带入城镇周边农村，对城镇周边农民的思想观念、生产方式和生活习惯起着潜移默化地影响，引导相对闭塞、落后的农村逐步融入时代主流。而当前加快农村人口城镇化最直接、最高效的一项措施是实施劳务输出工程。离乡又离田的群众会实现农业身份的转变，离乡不离田的群众随着收入的提高，会不断改善农村的居住环境，促进农村落后面貌的改变。新区周边村每年都有80％的剩余劳动力在新区或外地打工经商，20％的剩余劳动力正在谋划就业机会，范县迎宾馆的建设，给他们提供了有利的就业机会和施展商贸才华的场地。第三，范县迎宾馆的建设，可有效的促进新区第三产业的发展。加快我县周边农村人口城镇化，仅依靠农村劳动力转移到工业是远远不够的，必须引导更多农村劳动力进入第三产业。而第三产业的发展与城镇化建设密切相关，与城镇规模大小成正比。以加快新区建设为基础，引导新区周边农村人口向新区转移，会缩小城乡居民收入差距，拉动规模消费，为农村经济持续增长提供强大、持久的动力。2.4承办单位概况濮阳豫港置业有限公司是由范县工商局审批的房地产开发经营、房屋销售（凭资质经营）的公司，公司位于范县新区板桥路，公司法人代表为赵刚朝。第三章建设规模与建设内容3.1建设规模该项目位于范县新区板桥路与人民路交叉口东南角，总占地面积43亩，总建筑面积70000平方米。宾馆主楼高22层，主要功能为住宿，建筑面积为24000平方米；裙楼高4层，主要功能为购物中心，建筑面积为14000平方米；宴礼楼高17层，主要功能是餐饮和会务场所，建筑面积为113100平方米；洗浴中心高6层，建筑面积为5000平方米；商务中心高12层，建筑面积为10000平方米；文娱中心高6层，建筑面积5000平方米；宿舍楼3栋，高17层，建筑面积8000平方米。3.2建设内容根据范县国土资源局国有建设用地范地D-1-1-1号宗地和范地D-1-4-2号宗地规划，其中1号地面积17740.78平方米，拟建规模5万平方米的四星级宾馆；2号地面积11054.21平方米，拟建规模2万平方米的宾馆配套辅助设施。主要建设有宾馆主楼、裙楼、宴礼楼、洗浴中心、商务中心、文娱中心高、宿舍楼组成。各楼功能如下：迎宾馆一层平面设置了宾馆大堂，大堂内配置有星级服务台、小超市，电话间接待间等服务设施，大堂内一二层局部通高，通过楼梯可直达二层，二层夹层设置有咖啡馆、休闲茶座、打印间、文印室等配套服务设置，三层设置有局部的小型活动室，健身房等活动空间，四层是宾馆管理服务层，设置有员工宿舍和办公室，第一时间为住客提供便捷服务，四层以上是四星级宾馆，顶层部分还设置有高级套间。整个宾馆设置了四部服务电梯，一部消防电梯和三部疏散楼梯。商业则根据其使用特点，在平面布局上注重其分隔的灵活性和疏散的便捷性，力求为顾客创造一个安全、便捷、高效的购物环境。迎宾馆建筑面积地上24673平方米，商业面积14000平方米。根据建筑空间，迎宾馆剖面底部四层层高分别为5米，4.2米，4.2米，4.2米，五层以上层高3.6米，建筑总高度82.85米。商务中心设计立足于功能配套,服务主体，其内部包含了商务餐厅、厨房、活动健身，消防控制等诸多功能模块，是整个迎宾馆群的神经中枢。建筑层数12层，建筑面积约5800平米，一二层层高为4.5米，以上各层层高为3.6米，建筑总高度为24.3米。平面布局一二层主要设置了商务大餐厅和厨房以及部分设备用房，三层主要设置有小型放映厅和KTV包房，四层主要设置特色餐厅。五~十二层主要考虑设置健身房、商务保健房等健身设施。洗浴中心为6层建筑、内部空间包含了洗浴、桑拿、临时休息、洗衣房等宾馆辅助功能。底部两层层高为4.2米，上部四层层高均为3.9米，建筑总高度24.3米，建筑面积4800平方米。设有两部疏散楼梯和两部服务电梯。建筑平面采用L形布置方式，一二层均为洗浴区，一层为男洗浴区，二层为女洗浴区，同时在首层布置有洗衣房，三至五层均为休息间，满足普通住客休息的需要，在六层设置有温泉泳池。宴礼楼共17层，平面布局一层为宴礼堂，二层为厨房和餐厅，三四层为包间，五层为活动室、健身房，六层以上为普通客房。剖面设计以功能需要为根本，一、二层层高分别5.2米、4.2米，三层以上层高均为3.5米。建筑总高度45.55米,建筑面积113100平方米。交通组织上五层到十二层有自己的单独电梯厅和两个部疏散楼梯。下面四层餐饮区由入口处的电梯服务，一二层大堂局部通高处理，以凸出内部礼仪空间。文娱中心为四层建筑，主要为住宿及外来人群提供健身服务，内部设置有健身房，桌球室，棋牌室、台球室，网络游戏室等功能。一、二层功能主要为健身房和一些台球室，二为咖啡和棋牌室，四层为屋顶露台和一些网络会所以及一些快餐咖啡店，层高分别为4.8米，4.8米，4.2米，4.2米，建筑总高度18.45米,建筑面积5310平方米。职工宿舍是为了解决宾馆和宾馆配套功能服务人员的住宿问题，共3栋，每栋17层，总建筑面积8000平方米。第四章场址与建设条件4.1建设场址范县地处河南省濮阳市的东北，是黄河中下游冲积平原的组成部分。南临黄河，与山东省鄄城县相望；北依金堤，和山东省莘县接壤；东毗台前县，西接濮阳县。全县总人口49万，总面积560平方公里。境内公路总里程189公里；有省道3条，全长50公里；地方铁路汤台线经境内36公里；交通较为方便。项目位于范县新区板桥路与人民路交叉口东南角。项目建设场地地势平坦，无地面附属物，环境舒适，交通便利，有利于建筑施工。4.2建设条件4.2.1自然条件（1）气象项目地处黄河中下游冲积平原，属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，冷暖适中，无霜期长，常年无极端恶劣天气，适合项目建设的需要。风向：常年主导风向南北风夏季主导风向南风冬季主导风向北风风速：年平均风速2.36m/S(10m高处)瞬时最大风速24m/S(10m高处)气温：历年平均气温13.5℃绝对最高气温42.3℃绝对最低气温-20.7℃最热月平均气温27℃低于零度寒冷期限100天左右湿度：历年平均相对湿度69.8%最大月平均相对湿度89%最小月平均相对湿度41%降水量：年平均降水量600mm年最大降水量1007.6mm年最小降水量264.5mm蒸发量：年平均蒸发量1663.3mm年最大蒸发量1924mm日照：年平均日照2427.2h其它：最大积雪厚度20cm最大冻土厚度41cm（2）地质条件该区域地形平坦，地貌为第四纪黄河冲堆积平原；地层结构简单，第1层为粹质粘土，压缩性高，强度稍低；第2层为分砂，强度较高，工程性能较好，地基属稳定地基，适合工程建设。（3）地震根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB11—89）的规定，从场地土的性质和测试数据判定，属于中软场地土，场地类别为2类，地震烈度为VIII度，建筑物按VIII度设防。4.2.2城镇规划及社会条件本项目建设符合范县总体规划，项目的建成能够推进新区商贸流通，促进城镇化建设，增加商贸中心周边失地村民的经济收入，并能解决部分剩余劳动力就业，具有良好的社会基础和条件。4.2.3公用设施条件项目水、电等公用设施由县自来水公司、县供电局统一配置：电力：范县迎宾馆设项目为一类商贸居住用电，需双回路供电，使项目用电有保障。供水：范县迎宾馆由范县新区市政自来水管网供水，采用双回路管道和市政的环状给水管网相连接，在宾馆内形成环状给水管网，其水质、水量、水压均要满足相关要求。4.2.4项目用地根据《建设项目用地预审管理办法》和范县新区整体规划，范县迎宾馆项目，符合用地管理办法和新区整体规划，各项技术指标符合相关规定。第五章工程技术方案范县迎宾馆是由范县政府批准，由濮阳豫港置业有限公司投资，主要由宾馆主楼、裙楼、宴礼楼、洗浴中心、商务中心、文娱中心高、宿舍楼组成，拥有健身美容桑拿、室内球类、棋牌休闲等娱乐设施，以及相配套的酒吧、咖啡厅。该宾馆绿化用地占地30%，名花古木、小桥流水、环境幽静、景色迷人。5.1宾馆风格概念设计要求1、在欧式风格的前提要求下，现代功能带来的现代技术语言与欧式古典审美情趣为主调的西文传统文化特征，异域文化风格与宾馆的地域特征，这两对矛盾能否协调好就成为设计成败的关键。2、包容古今，融汇中外文化，尤其对范县本土文化的突出，在变化中寻求两种文化的结合点并努力贯彻到内部空间每个区域的装饰设计中，力求在追求宾馆整体统一的风格中体现多元化、多视有的文化内涵，在构造高雅、华贵的四星级宾馆的室内空间的同时，创造出别具一格的“现代化传统文化观”，“外国人眼里的中国”等文化艺术氛围成了本设计的构思出发点。3、用纯净、淡雅、明快的米黄色调作背景，衬托高品位的家具、灯具及艺术品陈设，结合突出的立体感与节奏感，烘托出宾馆高雅的文化氛围，这成为贯穿宾馆各区域设计的基本准则。宾馆各个工域的装饰设计都贯彻了这些基本原则使得宾馆的整体装饰在相当程度上达到豪华与高雅并重的装饰效果。。5.2客房部分宾馆主楼层共22层，计划近拥有300间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房。客房的主要面积及尺寸指标1)标准房建筑尺寸：分客房面积：30m2（达到四星级标准）；2)客房室内净高3.2m（层高3.3m）；3)卫生间使用面积:不小于8m2，套房与行政楼层卫生间面积加大至10m2左右；4)标准客床尺寸(不包括多套房的特殊客床尺寸)：A.2.0x2.Om(大床房)B.1.35x2.Om(双人房)5)客房层走廊2m（墙中尺寸），客房门凹进0.2m—0.4m，形成交叉通行的错位6)服务员模数控制在14间／每员工说明：⑴.客房面积国家旅游局的“旅游饭店星级的划分与评定”GB／Tl4308-2003中要求：星级饭店70％客房的面积(不包括卫生间和门廊面积)达到30m2，以上记16分，24m2以上记13分，白金四星级的普通客房面积不小于36m2，本宾馆的定位为五星宾馆，建筑尺寸面积达到45m2以上，是充分考虑到未来客房的竞争趋势。⑵.客房高度客房的室内高度，国家旅游局的“星级评定标准”在普通客房高度方面有不低于3m的标准(房内净高度)。按照本宾馆管理公司的经验，客房高度略高一些，采光和景观也比较好。目前华南地区新建成的四星级宾馆标准客房的室内高度一般为3～3．2m(净高)。为此，建议客房室内净高为3.2m（层高3.3m）。⑶.客房卫生间国家旅游局的“星级评定标准”中要求客房卫生间面积4-8m2，在卫生设施的布置上要求做到淋浴间和浴缸分开设置，即需要在卫生间中设置脸盆、座厕、浴盆、淋浴间四大件，同时做到干湿分开。以此标准，卫生间的面积需达到8m2以上才能做到较为合理的设置。目前华南地区新建成的四星级宾馆标准客房卫生间面积一般为8～10m2。为此，建议行政客房卫生间的使用面积10m2左右，设置脸盆、座厕、浴缸、淋浴间四大件,干湿分区，标准客房卫生间使用面积不小于8m2,设置脸盆、座厕、浴缸、淋浴间四大件。⑷.标准客床国家旅游局的“星级评定标准”对双人床和单人床的宽度尺寸分别要求在1.0～1.35m和1.5～2.2m范围之间，其中双人床部分的大尺寸显然包含了多套房(总统房)的因素。床垫的长度不小于1．9m。东方宾馆管理公司对标准客房的客床尺寸有不同的规格，客床尺寸多，会影响床上布件的互换率，增加布件储存规格和数量。为此，建议标准客床尺寸(不包括多套房的特殊客床尺寸)为2.0x2.Om（大床房）和1.35x2.Om（双床房）。5.3餐饮部分5.3.1大堂吧&西餐厅面积：280m2（大堂吧），300m2（西餐厅）座位：每个座位1.5-1.8m2；座位以2人组和4人组安排为主；55％4个座位,30％2个座位,l5％6～8人的圆桌，也可带有屏蔽隔断的包房。A.酒吧柜台：包含酒柜、酒架、水吧、酒具架、收银等；B.阅览区域：中外杂志；8><#004699'>C.西厨房，备餐间：0.4-0.6m2/每个餐位数，一般为50m2以上；D.30％座位为无烟区域；E.有可调节的背景音乐以及餐厅单独的音乐播放设施；F.使用地毯；G.提供自助早餐和西式正餐，营业时间不少于l8小时；作为宾馆住店客早餐厅，同时也是送餐服务餐厅；由于工作时间长，餐厅必须能够提供多品种的食品，通过经常变化食品品种来吸引用餐客户；H.西餐厅的设计应具有鲜明的主题。通过餐厅的地面层次、地面材料、灯光、艺品以及局部屏蔽与室外景观的交融结合产生时尚动力；I.为了便捷，高效的服务，西餐厅应与西厨房有良好的连接；5.3.2中餐厅面积——中餐大厅：约1.2-1.5m2/每餐位数量，650m2；座位——建议：30％4～6人座位，70％8～10人座位；??中餐包房：小型包房25m2/间；中型包房40m2/间，大型包房50m2/间；可考虑部分包房连通，适应不同的宴会需求。有可调节的背景音乐以及餐厅单独的音乐播放设施；中餐厨房：约0.5-0.6m2/每餐位数，建议与宴会厅厨房合并，厨房包括以下功能：a)厨房主体区b)点心部<#004699'>c)粗加工间d)洗碗间e)备餐间f)凉菜间g)送菜电梯（3台以上，可进人）3.3.3各类厨房库房面积一般惯例厨房库房面积与供应餐位数的比例约为1-1.5m2/10餐位(根据不同情况调整)1)冷库：冷冻肉类库50m3，约占地25m2；蔬菜保险库20m3占地10m2；2)食品干货仓库：30m2；3)物品仓库：约20m2；说明：中厨房主要为中餐厅服务。其出品主要为中式烹调的食品；所有厨房都配置餐具洗消设备和存放设施；粗加工间用于完成蔬菜拣削、家禽屠宰、肉类分割等食品加工工序；精加工工序如切制、配菜、冷菜制作等均在厨房主体区内完成；厨房必须充分考虑与各自餐厅的服务流线配合，充分考虑食品输送流线的合理性。5.3宴会多功能厅及会议室部分1)多功能宴会大厅A.宴会厅面积：700m2，指标如下：a)正餐宴会：1.5-1.7m2/每餐位b)冷餐宴会：1.0-1.2m2/每餐位<#004699'>c)会议，剧场式：0.6-0.7m2/每餐位B.净高：由于宴会厅面积较大，建议室内净高度控制在8-9m左右，避免压抑感；<#004699'>C.具有极佳的音响和灯光调控系统；D.具有同声翻译系统；E.可分隔为2-3个大小不等的空间，隔断具备隔音、隔光的效果；2)说明：国家旅游局的“星级评定标准”对四星级宾馆要求宴会厅的面积规定为500m2以上(不包括前厅等候区和配套设施的面积)计分最高，同时要求配置贵宾休息室；同时本公司十分强调宴会厅和家具的多功能效能。多功能宴会厅的使用内容以宴会、酒会、结婚宴会、会议、展览为主。3)多功能宴会厅的配套设施面积（建议）A.宾客等候区域(前厅走廊)：150m2，指标是(1/6-1/3)宴会厅面积或0.2-0.3m2/每人；B.贵宾室：30m2/间左右，建议2间；<#004699'>C.衣帽间：10-15m2左右；D.后台化妆间：分男女化妆间各一间，带卫生间，各30-40m2左右；E.音响、灯光及同声翻译控制室：20m2左右；F.家具仓库：150m2左右；G.备餐间：50m2左右；H.公共卫生间：50m2左右；I.配置宴会专门的厨房，可与中餐厅厨房共用，面积指标详见中餐厅厨房面积指标；5.会议厅、房a)大型会议厅：1间，阶梯式会议多功能厅，150m2/间；b)中型会议厅：1间，100m2/间<#004699'>c)小型会议室：2间，50-80m2/间d)会议辅助设备，其中包括：??普通白板??揭图板??电子白板??激光教棒??多媒体投影仪??实物投影仪??多元麦克风系统??会议视像系统??同声传译系统??活动舞台??无线上网??电脑灯系统5.4行政办公部分1>.总经办公室60m22>.前厅办公室(设置在大堂)20m23>.餐饮部办公室40m24>.客房部40m25>.市场销售部40m26>.财务部40m27.人力资源部30m28>.工程部40-60m29>.安保部20-30m210>.采购办公室40m211>.其它100m2a)总茶水室b)卫生间<#004699'>c)培训室12>.员工区域1)员工餐厅，员工厨房200m22)男、女更衣室及浴室250m2其中：男更衣100m2，女更衣150m23)医务室20m24)倒班宿舍80m25.5后勤设备部分1)后勤仓库用房300m22)卸货平台50m2左右3)垃圾房：40m2左右（设置在室外，设置制冷降温设备）4)煤气房：10m2左右（设置在室外）5)空调机房：120m26)消防水池：约需100m27)生活水池：约需100m28)水泵房：80m29)变压器房，高压配电房，低压配电房：200m210)发电机房：100m211)弱电机房：60m212)工程维修房：100m25.6停车场部分说明：国家旅游局星级评定标准要求为自备停车场车位不少于40％客房数，加分较多。5.7宾馆机电系统与流线说明5.7.1空调／通风系统1)中央空调机房（供公共部分），模块式空调机组（供客房部分）2)空调冷却循环系统3)暖通及新风系统4)公共部位风柜5)新风机机客房风机盘管6)客房通风7)客房卫生间通风8)厨房排风(包含在厨房部分)9)全部位空调管道及设备5.7.2供排水系统1)水池及净水池2)水箱或加压系统(一般保持3天的供水储存量，以每天1．5立方米／房计算)3)供水管网及保温4)水处理系统a)中水处理系统b)直饮水处理系统<#004699'>c)厨房d)厨房隔油池e)客房f)游泳池g)污水h)中央热水系统，建议设置太阳能加热系统；5.7.3消防系统1)消防水池2)消防水泵3)稳压水泵4)消火栓系统5)灭火器6)喷淋系统7)排烟系统8)消防报警系统A.烟感、B.温感、<#004699'>C.手动报警、D.警铃9)报警系统与空调、通风、防火分区卷闸联网10)中央控制台及楼层分报器11)消防监控室(与中央监控室机房共同设置)5.7.4供电系统双回路电源加发电机组的“三电源”配套方案1)变压器房2)高压配电／低压配电3)漏电保护系统4)自备发电机组系统5)应急照明6)不间断电源5.7.5弱电系统1)电话系统2)电脑系统3)背景音乐及录像播放系统(与电脑、电话机房共同设置)4)电视及共用天线接收系统5)中央监控系统(与消防监控系统机房共同设置)6)办公智能化系统7)客房节能系统5.8布置方案设计5.8.1布置原则（1）本项目总平面布置以范县新区总体规划为指导，与范县新区近期建设相结合，注意群体建筑艺术与周边环境的协调关系，处理好整体和局部、远期规划和近期建设的关系。（2）根据各建筑物的功能差异，形成美观、大方、有序的有机整体。（3）各功能区要明确，建筑物布局合理，住宅楼应南北朝向布置，楼间距开阔，阳光充足、自然通风良好，突出各建筑物个性特征，形成群体，互相映衬。（4）搞好环境绿化，布置小品、雕塑等，形成观赏景点，利用自然竖向结合人工坡地绿化形成立体分隔，减少住宅区内人为封闭感。5.8.2总平面布置5.8.2.1总平面布置原则（1）根据人性化建筑的理念，最大限度地利用原有地形、地貌，在平面总体规划和布局设计中给予考虑。（2）根据各栋建筑之间的尺度空间，尽可能地创造适宜居住生活的人居环境。（3）室外空间的设计尺寸和色彩要有机地融合。（4）规划建筑与原有建筑（住宅楼）保持合理的联系。（5）依据国家有关规划、建筑、环保、防火、抗震、劳动安全及生活卫生规范和标准进行设计。5.8.2.1总平面布置（1）人性化的街巷布局，同时达到通畅便捷。（2）功能齐全，布局合理。体现人与自然、人与环境有机融合，为居民提供一个安静、舒适的生活环境。（3）搞好绿化，绿化率符合宾馆和住宅楼标准要求。详见附件“范县迎宾馆平面图”5.9土建工程5.9.l、设计依据(1)国家标准《建筑结构荷载规范》GBJ9-S7；(2)国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；(3)国家标准《混凝土结构设计规范》GB50010-2002：(4)国家标准《建筑地基基础设计规范》GBJ7—S9；5.9.2建筑设计本项目的设计为四星级宾馆，在平面布局时采用长方的形式，路线简捷，各单元入口在设计上要求朝向、通风、采光最佳状，具有良好的室内外环境。室内房间布置简洁大方；地面、墙面、顶棚相接处无阴阳角，宜做成小圆角；饰面材料应采用难沾污、易清洗的材料；色彩宜明亮雅致，宜采用浅色，适当采用中色或深色。a、抗震设计及荷载取值(1)抗震设防烈度8度(0.20g，第一组)(2)场地土类别：Ⅱ类(3)根据建筑重要性，建筑抗震类别为乙类建筑。(4)抗震等级：二级。(5)楼面活荷载：不上人屋面：0.5KN/m2：上人屋面：2.0KN/m2卫生间、走道：2.0KN/m2办公房：2.0KN/m2疏散楼梯：3.5KN/m2基本风压：0.45KN/m2基本雪压：0.40KN/m25.10保障系统5.10.l给水系统l、设计依据《建筑给水排水设计规范》(GB50015—2003)；《室内给水设计规范》(GBJl3—86)。2、设计原则根据《建筑给水排水设计规范》，合理预测需水量，为保证建筑给水排水设计的质量，使设计符合适用、经济、安全、卫生等的基本要求,建筑给水排水设计，应满足生活、生产和消防等要求，同时还应为施工安装、操作管理、维修检测以及安全保护等提供便利条件。3、用水量分析生活用水定额及小时变化系数表 住宅差别 卫生器具设置标准 单位 生活用水定额(最高日)(L) 小时变化系数 普通住宅 有大便器、洗涤盆、无淋浴设备 每人每日 85～150 3.0～2.5 有大便器、洗涤盆和淋浴设备 130～220 2.8～2.3 有大便器、洗涤盆、淋浴设备和热水供应 170～300 2.5～2.0参照住宅生活用水定额及小时变化系数表估算，本项目平均用水量为3.8t/h，最大用水量为9.5t/h。项目日用水量为91.2t，年用水量为33288t。消防用水量另计。生活饮用水的水质标准应符合国家生活饮用水标准，各用水处供水管道入口处水压不小于0.2MPa。4、水源和供水设施范县迎宾馆给水由范县自来水公司提供水源，宾馆内应有完善的给水系统，由给水干管接入各供水管道，直接供水，给水管管材均选用铝塑复合管。5、消防给水系统根据《建筑设计防火规范》和有关规定，本建筑物楼道内应设置消火栓给水系统。楼道内消防给水系统由消防管网、消火栓和高位消防水箱组成；楼道内消防给水系统与生活给水系统分开独立设置。室外消防采用低压消防制，控制半径按80m计。室外消防给水系统由环状管网、室外消火栓组成。室外消火栓灭火系统由项目建设单位统一考虑。另外，本项目建筑物应根据需要设置足够数量的干粉灭火器。5.10.2排水系统l、设计依据(1)《建筑给水排水设计规范》(GB50015—2003)；(2)《污水综合排放标准》(GB8798—1996)；(3)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、设计原则结合范县迎宾馆规划设计情况，合理预测污水量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送生活产生的污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。3、排水量计算范县迎宾馆排水量按给水量的80%计算，经计算，时排水量3.04m3/h最大时污水量约7.6m3/h，日排污水量估算为72.96m3/d，年排水量26630.4m3。4、排水方式根据范县迎宾馆规划地形图，排水采用雨污分流制，根据排水区域及建筑布置，设两条排水管。范县迎宾馆污水主要包括含粪便污水、生活污水。范县迎宾馆的污水中含有一定量的病菌、病毒、寄生虫卵及其它有害物质，因此污水系统应防止与供水系统交叉污染。粪便污水、生活污水，需送污水处理站污水处理设备进行综合处理，处理后水质达到国家规定的排放标准时方可外排。雨水排放结合竖向设计，采用排水暗管与地面坡度相结合的排水方式，地表泾流尽量利用道路和地面的坡度。地面最小坡度设计为0.3%。将大部分雨水汇集到范县迎宾馆的主次路面上，由路下的排水暗管排入城市雨水管网。排水管最小设计坡度为0.3%。5.10.3电气一、供配电系统1、设计依据（1）《供配电系统设计规范》(GB50052—96)；（2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）；（3）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93（4）《建筑设计防火规范》（GB50045—96）；（5）《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；（6）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、设计原则（1）供配电系统设计应贯彻执行国家的技术经济政策，做到保障人身安全，供电可靠，技术先进和经济合理。（2）供配电系统设计必须从全局出发，统筹兼顾，按照负荷性质、用电容量、工程特点和地区供电条件，合理确定设计方案。（3）供配电系统设计应根据工程特点、规模和发展规划，做到远近期结合，以近期为主。（4）供配电系统设计应采用符合国家现行有关标准的效率高、能耗低、性能先进的电气产品。3、用电负荷、负荷等级和供电参数本项目用电量按1.64瓦/平方米计，变化系数取2.5。其它电器按相关设计要求计。3、电源、电源设施和外部条件本项目供电电源线路由县变电站直接引线接入，用电负荷为三级负荷。4、低压配电住宅楼配电方式采用放射式和干线相结合的混合方式，电压为220V/380V，由变配电站直接引入，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取插接式母线槽，水平干线采取电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。5、照明照明灯具若安装在有吊顶部分时，采用嵌入式格栅荧光灯或嵌入筒灯。无吊顶时，采用吸顶式荧火灯。6、防雷与接地该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面的防雷保护措施，建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、弓下线及防雷接地装置均可是利用建筑物金属体。接地方式应与监测站整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于lΩ。二、弱电系统设计l、设计依据(1)《民用建筑电气设计规范》(GJ/T16—92)；(2)《民用闭路监视电视系统设计规范》(GB50198-94)；(3)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116—98)；(4)《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》(GB/T50311—13100)；(5)《综合布线设计技术规定》；(6)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、火灾自动报警系统及消防联动装置火灾报警制采用集中系统、总线结构、模拟量智能探测器、自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。范县迎宾馆的门岗内设消防控制室，并分区设置各区域报警装置，火灾报警系统采用总线制，建筑物内楼道内主要采用感烟探测器。消防控制采用自动与手动相结合的控制方式。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制手动集中控制，平时处于手动状态，由消防值班人员根据报警信号确认，需要操作时，在消防控制室手动操作。报警系统的信号线、直流电源线等重要设备的控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃型导线，所有导线均穿钢管暗敷设。3、保安监视系统为宾馆内的安全，设置闭路电视监控系统。在各出入口处设置彩色摄像机，监控设备放置在门岗消防值班室内，监控设备包括监视器主控设备、24小时长效录像机(或硬盘录像)等。第六章环境保护、消防及安全6.1建设地点环境现状本项目位于范县新区板桥路与人民路交叉口东南角，所在区域附近空气、声环境质量现状良好，适合本项目的建设，但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。6.2主要污染物和污染源本项目产生的污染物和污染源主要有废渣、污水。详细情况分述如下：1、废渣主要为住宅区内生活垃圾。2、污水废水主要来源于卫生清洗水和生活用水。6.3治理方案6.3.1编制依据（1）中华人民共和国大气污染防治法；（2）中华人民共和国水污染防治法；（3）中华人民共和国噪声污染防治法；（4）中华人民共和国固体废物污染环境防治法；（5）建设项目环境保护管理条例（国务院令第253号）6.3.2执行标准（1）GB8978—1996《污水综合排放标准》二级；（2）GB13271—91《锅炉大气污染物排放标准》二类区；（3）GB1312348—90《工业企业厂界噪声标准》III三类标准。6.3.3治理方案（1）废渣治理项目产生的垃圾主要是生活垃圾。按国家标准要求，生活垃圾集中收集后，委托环卫部门外运处理。（2）废水处理本项目废水主要来源于卫生清洗水和居民的生活用水，其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，排入站内的污水管道，进入新区污水管网。6.4绿化良好的绿化环境在现代宾馆建设中是一个不可替代的重要组成部分。将住宾馆、辅助等建设用地、道路等其它设施用地依不同的性质和用途相对集中，分区规划，互有分隔。宾馆主楼的中心位置和各类不同性质用房之间留出大块的空地用于绿化，形成大面积绿化区域；在各建筑物的周围和内部依据各建筑的特点，利用一切小块，零星空地，搞好与之配套的绿化。6.5环境影响评价本项目实施以后，住宅楼和周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。6.6消防及安全6.6.1消防l、设计依据及标准规范(a)中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》；(b)《建筑设计防火规范》(GBJl6-87)(1995年修订版）；(<#004699'>c)《火灾自动报警系统设计规范》(GBJ116—88)；(d)《建筑灭火器配置设计规范》(50166-92)。2、建筑防火本项目建筑执行“建筑设计防火规程”(GBJ16-87)。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：建筑物一级。3、消防措施(a)住宅楼建筑周围道路一般宽度大于3.5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。(b)宾馆设置有火灾报警系统及消防连动装置，消火栓灭火系统和自喷淋灭火系统，当发生火灾事故时，灭火系统的加压泵均由联动控制装置联动控制。(<#004699'>c)在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和屯缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。电气系统设计中，确保电器设备、弱点系统、监控网络系统等保护接地系统的可靠性。6.6.2职业安全、卫生1、标准(a)《电气设备安全设计手则》GB4064—83；(b)《工业与民用电力装置的接地设计规范》GBJ63-83(试行)；(<#004699'>c)《建筑抗震设计规范》GBJ1l—89；(d)《建筑防雷设计规范》GB50057—94。2、自然条件安全根据河南省地震局提供的资料，范县为8度地震区，建筑抗震设计按“工业与民用建筑抗震设计规范”执行。3、总图布置安全总图布置充分考虑安全因素，如消防通道，人、物流通道宽度，道路转弯半径及各建筑物之间的防火间距等满足安全使用要求。4、运输安全宾馆内设立道路交通标志，其位置、形式、尺寸、颜色等均应符合国家安全标志，道路转变处应按有关标准，有足够的视野宽度。5、电器安全宾馆内专用变压器，照明电压为220V6、安全措施电力、天然气等要按有关规定安装防护网，警示标志及报警装置。要制定相应用电、用气安全教育制度，并要定期检修电路、天然气管道，即时查出安全隐患，即时整改。第七章节能7.1设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》(1998年1月1日起施行)2、国务院《节约能源管理暂行条例》(1998年1月1日发布)。7.2设计原则(1)合理选择和利用资源根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类；在生产过程中尽可能作到能源综合利用、重复利用、分级利用：(2)积极推广应用新技术、新设备、新材料设备优先选用国家推荐节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。7.3节能措施(1)采用合理的配电方式，电器设备选用节能型产品，照明设计推广绿色工程产品，以节约能源。(2)供电系统中设电容器及进相补偿，提高功率因数，降低电耗。(3)加强供配电管理，合理使用及调度用电负荷。(4)给排水系统采用新型建筑材料和节能设备，并合理设计控制系统，以节约能源。(5)空调系统中的各类设备均选用效率高、能耗小的产品。第八章项目管理机构及人力资源配置8.1管理机构范县迎宾馆建设项目，由濮阳豫港置业有限公司组织承建。归范县濮阳豫港置业有限公司管理。8.2项目建设领导小组组长：赵刚朝8.3培训熟练的物业管理人员是宾馆正常运行的基本保障，本项目要求项目建成后物业人员和宾馆管理人员具有较高的服务素质和管理水平，所有人员必须经过专门的技术培训，考核合格，方可上岗，培训可采用送出去和请进来的方式进行。濮阳豫港置业有限公司要统筹安排，合理规划、注重物业人员的基本功训练与专业训练，一般培养与重点培养，当前需要与长远需要三结合的原则。培训一支具备开拓性、智力型的物业服务队伍。要经常对物业人员进行“基础理论、基本知识、基本技能”的训练与考核，把“严格要求、严密组织、严谨态度”落实到宾馆的服务工作中去。第九章项目管理9.1项目组织9.l.1组织机构项目在建设过程中，濮阳豫港置业有限公司应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位和技术协作单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立建设项目领导小组，由濮阳豫港置业有限公司法人代表赵刚朝任组长，下设办公室，合理配置相关专业人员，组成精简、高效的管理机构。9.1.2组织职责项目领导小组主要负责组织协调项目、人员、资金的落实，组织项目的总体规划、设计招标、施工监理、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施。同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。9.1.3项目管理项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制订奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。l、施工管理由项目领导小组统—组织，以责任承包方式把项目落实到各成员，确定项目责任人的技术责任和经济责任，对项目做出详细施工方案。明确项目目标、实施进度、质量技术保证等内容，经领导审批后方可执行。根据工程规划分阶段对工程进行验收，严把质量关。对不合格项目坚决不予验收，拒绝拨给项目经费，并根据责任合同和经济合同，对相关负责人追究相应的责任。2、财务管理项目财务由濮阳豫港置业有限公司财务处统一管理，项目开支及资金拨付由领导审定、签字后执行。项目资金设立专户，配备专门的财会人员进行专人、专账和资金封闭式运行管理。项目工程实行预算审批制度，由管理办公室审核，项目责任人签字后方可执行。对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收，不予拨付剩余的工程建设资金，并追究有关责任人的责任。项目财务受政府有关部门的监督。9.2项目实施计划范县迎宾馆施工项目进度计划的实施就是施工活动的进展，也就是用施工进度计划指导施工活动、落实和完成计划。施工项目进度计划逐步实施的进程就是施工项目建造的逐步完成过程。为了保证施工项目进度计划的实施、并且尽量按编制的计划时间逐步进行，保证各进度目标的实现，可参照以下工作实施。1、施工项目进度计划的贯彻1>.检查各层次的计划，形成严密的计划保证系统施工项目的所有施工进度计划：施工总进度计划、单位工程施工进度计划、分部分项工程施工进度计划，都是围绕一个总任务而编制的：“它们之间关系是高层次的计划为低层次计划的依据，低层次计划是高层次计划的具体化。在其贯彻执行时应当首先检查是否协调一致，计划目标是否层层分解，互相衔接，组成一个计划实施的保证体系，以施工任务书的方式下达施工队以保证实施。2>.层层签订承包合同或下达施工任务书施工项目经理、施工队和作业班组之间分别签订承包合同，按计划目标明确规定合同工期、相互承担的经济责任、权限和利益，或者采用下达施工任务书，将作业下达到施工班组，明确具体施工任务，技术措施，质量要求等内容，使施工班组必须保证按作业计划时间完成规定的任务。3>.计划全面交底，发动群众实施计划施工进度计划的实施是全体工作人员的共同的行动，要使有关人员都明确各项计划的目标、任务、实施方案和措施，使管理层和作业层协调一致，将计划变成群众的自觉行动，充分发动群众，发挥群众的干劲和创造精神。在计划实施前要进行计划交底工作，可以根据计划的范围召开全体职工代表大会或各级生产会议进行交底落实。2、施工项目进度计划的实施规程1>.编制月（旬）作业计划为了实施施工进度计划，将规定的任务结合现场施工条件，如施工场地的情况、劳动力机械等资源条件和施工的实际进度，在施工开始前和过程中不断地编制本月（旬）的作业计划，这是便施工计划更具体、切合实际和可行。在月（旬）计划中要明确：本月（旬）应完成的任务，所需要的各种按源量，提高劳动生产率和节约措施。2>.签发施工任务书编制好月（旬）作业计划以后，将每项具体任务通过签发施工任务书的方式便其进一步落实。施工任务书是向班组下达任务实行责任承包、全面管理和原始记录的综合性文件。施工班组必须保证指令任务的完成。它是计划和实施的纽带。3>.做好施工进度记录，填好施工进度统计表，在计划任务完成的过程中，各级施工进度计划的执行者都要跟踪做好施工记录，记载计划中的每项工作开始日期、工作进度和完成日期。为施工项目进度检查分析提供信息，因此要求实事求是记载，并填好有关图表。4>.做好施工中的调度工作施工中的调度是组织施工中各阶段、环节、专业和工种的互相配合、进度协调的指挥核心。调度工作是使施工进度计划实施顺利进行的重要手段。其主要任务是掌握计划实施情况，协调各方面关系，采取清施，排出各种矛盾，加强各薄弱环节，实现动态平衡，保证完成作业计划和实现进度目标。调度工作内容主要有：监督作业计划的实施、调整协调各方面的进度关系；监督检查施工准备工作；督促资源供应单位按计划供应劳动力、施工机具、运输车辆、材料构配件等，并对临时出现间题采取调配措施；按施工平面图管理施工现场，结合实际情况进行必要调整，保证文明施工；了解气候、水、电、汽的情况，采取相应的防范和保证措施；及时发现和处理施工中各种事故和意外事件；调节各薄弱环节；定期召开现场调度会议，贯彻施工项目主管人员的决策，发布调度令。3、施工项目进度计划的检查方法在施工项目的实施进程中，为了进行进度控制，进度控制人员应经常地、定期地跟踪检查施工实际进度情况，主要是收集施工项目进度材料，进行统计整理和对比分析，确定实际进度与计划进度之间的关系。其主要工作包括：1>跟踪检查施工实际进度跟踪检查施工实际进度是项目施工进度控制的关键措施。其目的是收集实际施工进度的有关数据。跟踪检查的时间和收集数据的质量，直接影响控制工作的质量和效果。一般检查的时间间隔与施工项目的类型、规模、施工条件和对进度执行要求程度有关。通常可以确定每月、半月、旬或周进行一次。若在施工中遇到天气、资源供应等不利因素的严重影响，检查的时间间隔可临时缩短，次数应频繁，甚至可以每日进行检查，或派人员驻现场督阵。检查和收集资料的方式一般采用进度报表方式或定期召开进度工作汇报会。为了保证汇报资料的准确性，进度控制的工作人员，要经常到现场察看施工项目的实际进度情况，从而保证经常地、定期地准确掌握施工项目的实际进度。2>整理统计检查数据收集到的施工项目实际进度数据，要进行必要的整理、按计划控制的工作项目进行统计，形成与计划进度具有可比性的数据，相同的量纲和形象进度。一般可以按实物工程量、工作量和劳动消耗量以及累计百分比整理和统计实际检查的数据，以便与相应的计划完成量相对比。3>对比实际进度与计划进度将收集的资料整理和统计成具有与计划进度可比性的数据后，用施工项目实际进度与计划进度的比较方法进行比较。通常用的比较方法有；横道图比较法、s型曲线比较法和“香蕉”。型曲线比较法、前锋线比较法和列表比较法等。通过比较得出实际进度与计划进度相一致、超前、拖后三种情况。4>施工项目进度检查结果的处理施工项目进度检查的结果，按照检查报告制度的规定，形成进度控制报告向有关主管人员和部门汇报。9.4项目实施进度本项目严格按照国家有关项目程序进行，待项目申请报告核准后，积极进行设备考查调研工作，收集有关资料，立即进行初步设计，初步设计审批后开始设备定货和施工图设计。项目实施进度包括以下四个阶段：(1)准备工作编制项目申请报告及评估、论证、融资、准备设计资料等。（2）勘察设计场地的测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。（3）施工设备采购，土建施工、设备安装与调试等。（4）竣工验收、交付使用等。本项目自土建施工始，建设期为18个月。建议实施进度如下表：项目实施进度表 项目时间 1 2 3 4 5 6-20 21 22 23 24 项目申请报告及核准 勘察设计 土建工程 设备采购 水电安装 安装、调试、投入使用 9.5项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违规行为，制定项目的招投标方案。9.5.1建设项目招标范围及招标组织形式招标的范围包括项目建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。9.5.2投标、开标、评标和中标程序根据建设规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：l、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属“于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。3、开标时委托招标—单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。9.5.3评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从河南省发改委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且建筑、宾馆宾馆等工程方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。投票采用打分制，以得分高者中标。2、评标委员会成员的资格要求评成员职称要求在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的申请，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十章经济效益分析10.1投资估算10.1.1估算内容范县迎宾馆建设项目投资估算内容包括土建工程费用、配套系统(含给排水、电气、采暖、通风、消防安全)费用及勘察设计费、基本预备费等费用。10.1.2投资估算依据l、《投资项目项目申请指南》计办投资[2002]15号；2、《投资项目经济咨询评估指南》咨经[1998]11号；3．《河南省建筑装饰工程综合基价》；4、濮阳市建设工程材料基准价格信息。10.1.3编制方法和估算指标l、土建工程、室内附属配套工程部分估算根据范县同类型建筑的决算价格、现行的建材价格及费用水平，按照不同类型的建筑结构形式，并参考濮阳市建设工程造价指数信息进行调整，以单方造价指标计算。2、部分建筑物配套设备参照同类设备价格具体询价进行估算。3、安装费按设备购置价的百分比计入。4、二类费用按有关规定计取。其中：（1）建设单位管理费：按豫财建[2002]125号文规定计算；（2）勘查设计费：按工程费用的3%计算；（3）工程监理费：按工程费用的1%计算；（4）其他前期工作费：按工程费用的2%计算（5）基本预备费费率按4％计取10.1.4总投资估算建设投资由土建、配套设施工程及基本预备费组成，总投资经估算为13100万元，投资见投资估算表总投资构成分析表 序号 项目 投资额（万元） 百分比（%） 1 总投资 13100 100 2 土建工程 11500 87.79 3 地面硬化绿化工程 500 3.81 4 附属设施 500 3.81 5 其它费用 600 4.5910.2融资项目总投资13100万元。资金来源：全世界部由濮阳豫港置业有限公司自筹。10.3经济效益分析10.3.1市场调查1、客房调查结果显示，市场上对标准房的需求量较大。当被问到您一般入住的客房类型时，按选择频率排序排在前三位的分别是双标、单标和商务房。因此标准房的比重要占相当大的比重才能迎合市场的需求。具体比例为，双标35.6%，单标30.2%，商务房15.1%,套房8.9%，请参见下图：调研结果显示，当被问到，您所在单位对会议的要求时，对客房的要求这一问题中，有42.8%的比例选择了会议期间同时会用到客房，由此可见，消费者对客房的需求量也很大。具体情况见下图：由数据可知，纯会议不多，会议+餐饮比较多。可以这样理解，会议运营会带动餐饮、客房、娱乐消费。如何靠会议争取客源，也是范县迎宾馆在以后经营中要重点考虑的问题。本次调研中，被访问者对客房设施设备和客房舒适度取决于什么的回答情况如下图：由上图可知，客人需求排名前三的是万能充电器（70.5%），电热水壶（62.7%），电脑（62.3%）；超过50%的需求设备还有宽带。此外还有大约20%的被访问者填写了吹风机一项。按照行业经验，20%以上的需求都是宾馆要尽量满足的。因此，表中百分比超过20%的设施设备都是范县迎宾馆在二次装修期间要重点考虑的问题。建议更深层次的考虑顾客的需求，进行人性化设计。电脑配置方面，可以在商务房安放电脑，宽带一定要单独组网，网线接口应尽量满足客户需求。(建议墙壁放两个网线接口，床头放一个。)在此次市场调研中，当被访问者被问到您认为客房舒适度取决于什么时，被访问者的回答进行统计处理后排序如以下图：从上表中更可以很明显看出，房间面积大小、窗外景观、床的尺寸及配置、装修等几项排在前几位。房间面积大小已经固定，32㎡的标准客房已经可以满足消费者的需求也符合评五星要求。窗外景观这一项，建议面对公路的一侧需要进行人工造景，另一侧是别墅区，基本可以满足顾客的需求。床的尺寸建议选择2m*1.5m的标准床，大床房建议选择2m*1.8m的大床。装修方面则建议走中国风路线，结合范县当地文脉进行整体设计施工。关于您最喜欢的客房预订方式一题中，有高达75.1%的被访问者选择了电话预订，网络预订也占了一定比例。具体参见下图：建议范县迎宾馆在做好电话预订工作的同时要和艺龙、携程旅游网等旅游中间商进行合作。方便客户预订房间的同时也在无形中宣传自己。此外，范县迎宾馆官方网站也是预订非常重要的途径，网站建设时候一定要考虑到方便顾客，处处为顾客着想。2、餐饮“民以食为天”，近年来，随着中国经济的迅速发展，人民生活水平的提高，已经有相当一部分人不满足于只是吃饱、吃好的层次，而是对菜品色、香、味提出了更高的要求。但范县目前基餐饮消费场所已经没有办法满足这部分人的需求。本次市场调研过程中了解到，范县的一些行政单位和企业有很多时候是到范县市消费，这说明目前范县没有能满足消费者更高层次需求的餐饮消费场所。因此，在范县建造四星级的宾馆也是十分必要的。调研中了解到，市场上对本地特色餐饮需求量大，对西餐需求相对小得多。但考虑到吸引红色旅游的外国游客，建议范县迎宾馆餐饮方面以中餐为主，兼顾西餐。市场调研数据反馈，当被问到在您常去的中餐场所，您最满意的是：排名前两位是菜的口味（64.7%）和服务质量(27.3%)。其他选项所占比重，请参见下图：由上表也可以看出，消费者最看重的是菜和口味，然后是服务质量。菜的分量已经不是考虑的主要因素，中国人受中国传统文化影响深远，请客吃饭都会超量点菜。因此，建议范县迎宾馆要对目标市场进行更深层次的市场调研，来更好的了解消费者的需求。调研中主观问题部分，很多被访问者建议范县迎宾馆菜的口味以鲁菜为主，做好、做足地方特色。结论：综合以上各要素，建议范县迎宾馆主要经营以下餐饮项目：（1）鲁菜厅（需求最大）（2）宴会厅（行政会议多，也占很大比重）（3）食街（当地特色小吃。散客）（4）露天咖啡厅（5）西餐厅（6）自助早餐（西式自助为主，兼顾地方小吃。）3、会务范县迎宾馆最重要的目标市场就是范县的行政、事业单位，会务是盈利的重要项目。市场调研中了解到，会务每月一次和每月几次的单位占比例非常大。会议要求一项，纯会议很少，会议+餐饮形式最多（47.9%）具体情况见下表：从表中可了解到，会议除一年一次的比例略小以外，其他几项比例基本相当。此表说明了范县市场上会务有很大的盈利空间。由前面分析可知，被访问者中，纯会议的比例相当小，会务会带动客房、餐饮、娱乐共同发展。关于问卷中涉及到的会议规模问题，100人左右、50人左右的会议最多，具体情况参见下表：会议规模这个题目的调研结果显示，100人左右、50人左右、20人左右会议较多。建议二次装修期间充分结合市场需求。市场