【房地产企业财务报表探析–以HX公司为例8400字（论文）】

房地产企业财务报表分析–以HX公司为例目录TOC\o"1-2"\h\u引言 4第一章房地产行业财务报表分析概述 51.1房地产企业财务报表分析概念 51.2房地产企业财务报表分析的特点 5第二章房地产企业财务报表分析的重要性及案例分析 52.1房地产企业财务报表分析的重要性 52.2房地产行业财务报表分析指标 62.3案例分析 7第三章房地产行业财务报表分析存在的问题 103.1财务报表中收入数据不够准确 103.2未结转的费用全部计入当期损益 103.3开发成本忽略了时间价值 11第四章房地产行业财务报表分析的对策建议 114.1预收账款的财务报表分析 114.2结转费用的财务报表分析策略 114.3开发建设成本的财务报表分析 114.4附表和现金流量表的财务报表分析 12第五章结论 12致谢 12参考文献 13

摘要：财务报表分析是将财务报表数据转化为对投资人、债权人、企业管理层等报表使用相关者决策有用的相关信息，为其决策提供依据。对于房地产企业来说，财务报表分析是投资人、债权人了解房地产企业的重要途径，同时也是企业管理层深入解决企业管理工作的起点。本文通过相关文献梳理，基于已有的研究和财务报表分析的相关内容，结合当下房地产行业财务报表分析现状，探讨房地产行业财务报表分析的重要性，对其财务报表分析指标进行简单介绍，并通过案例分析，突出财务报表分析对于房地产企业经营发展的重要意义，并进一步探讨房地产行业财务报表分析存在的问题，在此基础上，从预收账款、未结转费用及开发建设成本方面提出了房地产行业财务报表分析的对策建议。关键词：财务报表分析；房地产行业；重要性引言2017年，中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。住宅市场调控逐步“常态化”，房地产行业面临转型升级的迫切需求，行业的兼并重组不断进行。房地产企业的兼并重组价值首先表现在企业的财务报表层面，财务报表用一种特殊的形式描述了企业完整的经济信息，包括了资产、负债静止数据及净利润、现金流量的期间数据。投资人、债权人等外部机构想要快速了解房地产企业，最快的途径就是观看房地产企业的财务报表。同时财务报表对于企业管理层，也同样有极高的使用价值，财务报表包含了企业内部管理的价值信息，如投资方向、成本管理等信息，为治理层、管理层面临目前的行业环境进行的战略决策提供了历史数据和预测趋势发展的可能性。因此，投资者、债权人、企业管理层对房地产企业财务报表如何进行有效的分析，分析方法的应用，分析结果的识别及筛选，以及分析结果在决策中的使用极其重要。与普通企业相比，房地产行业具有投资回收时间长、投资资金数额巨大、工程项目经营周期长的特点。简单采用指标率分析方法、数据分析方法，无法准确评估房地产企业的实际财务情况与运营收益情况。如何解决房地产企业财务报表分析的不足，如何提升财务报表分析质量，为管理者提供精确的参考信息和数据，以降低企业在未来经营活动中的风险，为企业制定目标规划提供科学指导，是当前国内房地产企业财务部门及财务工作人员应重视的问题。第一章房地产行业财务报表分析概述1.1房地产企业财务报表分析概念房地产企业的财务报表分析指的是根据企业的经营状况，将其相关的财务数据制作成财务报表，根据财务报表上的数据信息，做出解释、评价、比较、分析和加工，并且得出相应的数据，根据账目数据实施整理、汇总和收集，为企业管理者调整经营活动、制定生产方案、做出投资策略提供信息参考。1.2房地产企业财务报表分析的特点房地产的投资具有开发周期长、受政策影响大等特点，所以，房地产企业在进行会计核算时，自身的特殊性还是比较明显的，主要表现在两个方面：第一，会计核算的周期长，所涉及的财务上报数据比较复杂。房地产企业的项目开发和建设需要一个较长的周期，相对应的财务核算周期也就比较长，从项目审批、建设、销售、交房、结算这个过程的周期通常会持续三至四年左右。第二，每个项目的资金链都是比较大的，并且对资金的需求很大。开发项目需要投入大量资金，这些资金从征地开始缴纳土地出让金、前期配套设施到支付各种建设费用，然而，因为其销售价格受到供求、政策调节、财务政策等多种因素的影响，在会计报表中，会计利润对当年企业应收状况的体现还是有一定的局限性。对于房地产开发企业来说，只有在支付了交房费用之后，才能结转收入和成本，并计算某个已完成项目的当期利润，然而并不能反映项目的实际投资收益。第二章房地产企业财务报表分析的重要性及案例分析2.1房地产企业财务报表分析的重要性2.1.1财务报表分析可以体现出企业的经营状况企业的财务数据通常体现了企业经营状况中的重要信息，对财务数据进行分析，得出企业财务报表，再与同期同行业的财务数据进行对比，就可以更加直观、准确的反应出企业的经营状况。资产负债表主要是对企业的静态财务状况进行记录，同时反映企业的静态财务状况，现金流量表是对企业现金流动状况的记录，并反映企业的动态财务状况。通过以上两份财务报表的数据解析，企业利益相关者就能够准确的掌握企业的经营状况，对企业经营进行评价，同时判断企业的发展潜力，进而做出正确的经营决策。2.1.2财务报表分析为企业经营决策提供依据由于房地产行业在我国是国民经济的支柱产业，具有一定的行业特殊性，国家会根据国民经济的发展需要，制定相应的政策和财政政策，因此，房地产行业受到政策性的影响还是比较明显的。随着大数据时代的到来，房地产企业管理者可以通过基本的财务分析，及时掌握其财务运营状况、年增长收益比例和成本增长比例，并根据报表分析的结果，了解项目的盈利能力、项目投资回报率，为企业下一步的投资做出风险较低、投资回报高的投资决策。2.2房地产行业财务报表分析指标2.2.1偿债能力指标主要包括流动比率、速动比率、资产负债率、产权比率。流动比率该项数据主要指的是流动资产变现偿还流动负债的能力，并且能够准确的掌握企业的现金流量情况，该指标通常认为保持在2左右是合理的。速动比率主要指的是对流动比率指标的更深层次的数据，通过去除流动资产、预付账款、摊销费用、一年内到期非流动资产和其他流动资产等，同时，进一步深化了流动比率指标，它可以反映速动资产对流动负债的补偿，而流动负债债权人通常利用这一指标来检验流动负债的安全程度。在实际工作中，速动资产包括应收账款、其他应收款。其中，长账龄的应收款项变现难度也是很大的，应适当关注。资产负债率是房地产企业全部资产变现对全部负债的补偿。根据2019年上市公司年报数据分析可知，在房地产企业中，资产负债率是一个非常重要的数据，大多数企业都会达到80%，然而，由于房地产企业的负债包括预收账款房地产企业的预收款实际上是针对购房者预收的房款、按揭贷款和订金。关于房地产企业的资产负债率，有一种观点认为，提前收取的预收帐款并不属于负债。举例来说，大连万达商业地产股份有限公司向港交所递交的招股说明书显示，资产负债表比率是以总资产（扣除客户垫款后）除以总资产，再乘以100%计算（招股说明书P377）。在计算资产负债率时，从负债总额中扣除预收款，从房屋估计总成本（预算成本）中扣除资产开发成本。然而，实际估算的住房总成本是非常复杂的，建议房屋预计成本以预收房款减增值税减房屋毛利、三项费用后的余额计算。根据上述数据，重新计算资产负债率对反映房地产企业的实际情况比较客观。产权比率则是在资产负债率指标又深化一步，主要是让债权人了解股东出资对债务的保障程度，有利于了解股东对债务的补偿。2.2.2获利能力指标获利能力指标主要包括毛利率、销售净利率、净资产收益率。毛利率在房地产行业来看，主要指的是该项目通过规划、设计、施工建造，所得的一部分价值，该部分就是开发产品的溢价。销售净利率主要指的是销售收入中的净利润部分，该部分主要包括房地产企业住宅销售价格、成本的控制能力、期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）的控制能力。净资产收益率主要反映了房地产企业净资产对净利润的贡献能力，根据其净资产收益率对自有资本获得净收益的能力。获利能力指标的高低，则体现了房地产企业盈利能力的强弱及成本费用控制的严格与否。2.3案例分析本文以HX公司公开发布的2017-2019年度财务报告为例，对该公司的财务状况进行分析，主要是对财务报表中的数据进行分析，并得出分析结果。2.3.1资产负债表分析（1）资产负债总体分析对于HX公司来说，在2017年到2019年，该公司的总资产已经由3759.20亿元增长到4578.12亿元，资产总额增长229.81%，年均增长约76.67%，这种增长速度在上市公司来说，已经是非常快的，也就是说，HX公司2017年至2019年一直处于高速扩张期。HX公司负债总额由2017年初的965.68亿元增长到2019年年末3,048.32亿元，负债总额增长215.67%，年均增长71.89%，负债的增长幅度，资产的增长幅度非常接近。这也就反映出HX公司资产的高速扩张主要靠负债的同步扩张完成的。（2）偿债能力分析表1HX公司偿债能力指标项目201920182017流动比率1.531.401.35速动比率0.320.290.32资产负债率0.810.850.85产权负债率4.295.575.58资料来源：HX公司2017-2019年度公开发布的年度报告。在最近三年，HX公司的流动比率波动还是比较小，没有产生较大的波动，但相比较于行业公认的流动比率，还是低于其下限2，近三年速动比率与流动比率情况基本上是相同的，其波动都比较小，然而，也是低于速动比率公认的下限1。HX公司近三年保持高负债，资产负债率、产权负债率与行业值相近。（3）从增长的结构分析根据资产增长的构成来进行分析可知，在HX公司内，相比较其2017年，在2019年资产总额增长2,619.01亿，其中存货增长1,514.78亿，存货增长额占总增长额57.84%，年平均增长率19.28%，资产总额增长的主要原因是企业有大量的存货。将其存货的增长额进行细化，可知存货-开发成本增长850.29亿，开发成本增长额占存货总增长额58.97%。如果进一步明细划分，开发成本中土地储备增长为343.59亿元，土地储备增长额占开发成本增长的40.41%，所以，土地储备的增长对于开发成本有决定性作用。负债增长的构成：对HX公司负债总额进行了调查统计可知，在2017年初是965.68亿元，2019年年末就已经增长到3,048.32亿元，其中预收账款增长884.97亿，预收账款增长额占总增长额42.49%，长期借款增长275.85亿元，长期借款增长额占总增长额13.25%，应付债券增长389.67亿元，应付债券增长额占总增长额18.71%。根据分析以上资产负债表可知，HX公司资产在最近几年呈现出了高速增长，主要是依靠预收账款、长期借款、应付债券三种融资方式的增量对公司资金的支撑。在2019年以后HX公司仍需要融资来支撑资产增长，解决融资增量问题已经迫在眉睫。2.3.2利润表分析（1）总体分析在2017年度至2019年度期间，HX公司由于其公司项目不断的增加，其收入呈快速增长势态，特别是2018年度营业收入较2017年度营业收入增长40.40%，是三年中增量最大的一年；2018年度营业成本较2017年度营业成本增长43.59%，2019年度营业成本由于企业受到相关政策的影响，其收入下降；净利润近三年随着收入的快速增长而增长，2018年净利润较2017年净利润增长了23.68%，2019年净利润较2018年净利润增长42.79%。（2）盈利能力分析从2017-2019年度公开发布的年度报告可以看出，对于HX公司来说，其在2017年度-2019年度毛利率保持快速增长，与此同时，净利润率却没有同步快速上涨，因受到政策的影响，公司收益趋于平稳，只能保持与往年基本持平，其主要原因是2019年度管理费用率、税负率上升极快，抵消了2019年度毛利率的快速增长。（3）主营业务收入明细分析对于HX公司2019年主营业务收入的明细项目进行分析可知，该公司虽然是一个综合性的公司，但是其房地产开发业收入比重最高，达到总收入的48.51%，该业务已经发展成为该公司主营业务，然而，该项业务毛利率仅为22.27%，从数据上看，与排名第二的服务业务还有一段距离的，该项业务的毛利率高达92.25%。根据其利润表的综合分析可知，HX公司要想让公司得到高效可持续的发展，必须要调整公司业务结构，加大对高利润率的产业发展的投入，扩大服务行业规模，减少低利润率在该公司所占的比例，从而提高公司整体利润。2.2.3现金流量表分析通过分析HX公司2017-2019年度现金流量表的数据可知，HX公司在经营过程中出现了现金流量不足的问题，这是需要尽快解决的。在2018年度投资现金净流量出现负值，为-250.62亿元，由于公司在投资方面没有做好预算，突然增加的投资使企业只能用负债来支撑，对于企业财务来说，是极其危险的；2019年经营现金净流量出现-162.28亿，HX公司为了解决当前的资金困难问题，不断的加大负债融资量，对于企业来说形式非常严峻，整个资金链也是非常的紧张。根据现金流量表的分析可知，HX公司必须扭转经营现金流负值、投资现金流负值的问题，同时争取继续增加筹资现金流。2.2.4获利能力的综合分析表2HX公司获利能力指标项目201920182017销售净利率14.77%11.46%13.01%速动比率19.06%25.72%27.13%资产负债率573.76%657.42%656.78%产权负债率16.15%19.38%23.18%资料来源：HX公司2017-2019年度公开发布的年度报告。根据上表可知，在2017-2019年三年间HX公司净资产利润率呈匀速下降的趋势。对于公司的净资产收益率来说，是表现公司赢利能力和股东权益回报水平的核心指标，并且对公司经营有指导意义。以下采用杜邦分析法对影响净资产利润率的几项因素进行分析，由此来找到净资产利润率下降的原因。根据杜邦分析法，影响净资产利润率最主要的原因包括以下三个因素：销售报酬率，总资产周转率和权益乘数。（1）2018年净资产收益率下降是受到很多因素的影响，主要因素有以下几种：相比较于2017年，资产周转率出现了下降，没有发生改变的就是权益乘数，所以，在2018年资产收益率出现下降的因素主要是销售净利率的下降、资产周转率的下降，其原因是由2018年成本费用的上升及资产周转变缓导致的。（2）对2019年净资产收益率持续下降的原因进行分析可知：相比较于2018年，2019年的销售净利率出现了明显的上升，所以，在这种情况下，销售净利率对净资产收益率继续下降是起到了阻碍作用；在资产周转率方面和权益乘数方面，2018年和2019年度都出现了下降，所以，2019年净资产收益率下降的主要因素是资产周转率和权益乘数同时下降，这两项财务数据对于资产收益率影响还是比较大的，究其原因，2019年该公司的资产周转持续性变缓，相应的财务杠杆不断的加大。对HX公司净资产利润率的影响因素来进行分析可知，当前该公司急需解决的问题就是要提高资产周转率，同时降低权益乘数。由于国家采用宏观调控的措施，政府相继出现了一系列的措施，对于房地产行业的影响还是比较大的，大幅度的提高房地产公司的收入存在一定的难度，因此，必须要从公司的内部入手，降低总资产、总负债无疑是提高净资产收益率的最好的方法。第三章房地产行业财务报表分析存在的问题3.1财务报表中收入数据不够准确由于房地产企业的工程项目投资回收时间长、投资资金数额巨大、工程项目经营周期长，并且每个环节的资金都是比较大的，其中关于商品房交付、房屋预售、建设、开发等诸多环节，每个环节之间联系都是非常紧密的，在建设中还包括：决算、测绘、验收、竣工、工程发包、预测、设计、立项、前期开发等施工作业内容。房地产企业预售房屋所得的款项，在财务报表中都是先写进预收账目中，直到房产交付转让所有权，售房的整个流程已经完成的时候，预收账目才正式被统计为收入款项。房地产企业的土地增值税、城市建设教育附加费和预缴增值税，都是需要进行缴纳的，同时，也必须在房产正式交付后、预收账款正式被统计为收入款项时，才计算和缴纳相应税金。只有在基本的准则得到实行以后，又同时满足产权已转移交付的收入确认条件，才可以将预收房款转为企业的主营业务收入，与此同时，根据收入金额结转至主营业务税金及附加。该组财务数据主要是体现在损益表中，所以，当期报表确认收入的结果往往与实际收到房款的情况还存有一定的区别的，收入与实际情况也存在相应的误差。预收款在报表中体现为企业大量的负债，预缴税金则表现为企业虚的资产，利润数据就不能反映企业创造的真实价值。3.2未结转的费用全部计入当期损益关于房地产企业的期间费用，主要包括三种基本的费用，管理费用、销售费用和财务费用。该费用主要是根据商品房的销售过程来制定的，从建设一直到竣工，最后完成支付。期间费用不管商品房是否已完成，都会计入当期损益，即损益表中没有收入，只有期间费用，并且这种费用主要体现为损失。即使预付款再多，都不会证明企业处于盈利状态，账面上只显示亏损。成本、费用和收入的比例明显不匹配，从而导致企业利润指标不准确。3.3开发成本忽略了时间价值房地产企业要想企业实现良性的可持续发展，在经营过程中，通常是会储备大量的土地，并用购房实际成本进行核算。然而，市场是会发生一定的变化的，主要就是供求关系导致价格发生变化，土地价值发生变化，对资产价值的影响也是很大的，因为实际成本不包括时间价值，在这个市场变化的阶段，土地增值收益也没有包含在内。资产价值的不准确，也就直接导致土地成本的不实，对于开发成本来说也会受到一定的影响。因此，反映在资产负债表上的资产也就存在严重错报现象。此外，由于受到施工期、竣工期、最终结算期、审计等影响，在开发过程中支付给施工单位的工程款也应当支付给施工单位。支付时间跨度大，有时要经过几个会计年度才能完成，因而不能及时进行成本核算，结转成本，也会造成成本数据失实。第四章房地产行业财务报表分析的对策建议4.1预收账款的财务报表分析财务管理人员还需从本企业的实际情况出发，判断预收账款的性质。购房者支付了大部分购房款项或者支付了房屋首付款后，约定采用贷款按揭的方式，对房屋的购房款进行支付，之后再将剩余购房款项完成支付；此时，虽然商品房的所有权尚未转让，其房屋的所有人没有将房款支付完成，但也不必等到全部贷款还清后才计算收入。房地产企业应将首付款项和购房款项列为经营收益进行计算，预先计算应收账款的其他费用和应纳税额。将财务报表进行分析以后可知，财务人员应当明确预付款的性质和类别，按照足额支付、签约合同、已付首付、已付定金等类别进行分类，并填写具体说明，为综合评价、判断房地产企业的利润收入、经营状况提供参考。4.2结转费用的财务报表分析策略对于房地产企业来说，不能在正常经营活动中结转的费用，是无法进行核算的，如按照项目完工时间表，则根据收入比例提取，然后再将其进行核算。对于已建成和尚未建成的住房项目，应当合理调整分配，将住房项目的成本和当期费用结转，而不是计算损益。4.3开发建设成本的财务报表分析房地产公司在对项目进行成本核算的时候，会聘请具有专业资格的公司对建设用地进行价格评估，这样才能真实的核算出建设成本。对于已经购买建设用地使用权但尚未建成或者开发的建设用地，应与其周围同类型建设用地的价值相比较，建设用地的评估价值大于购买成本的，超过购买成本的土地的增值可以列为资本公积的增值。尚未达到付款节点的建设项目和应当核算但尚未实际核算的建设项目，可以依据成本收入配比核算原则，参考建筑工程的实际施工进度，按照估算价格或者合同价格计算费用成本。4.4附表和现金流量表的财务报表分析房地产行业实际收入的先进数额编制的现金流量表与资产损益表、资产负债表的编制方法不同，其主要的特点是具有客观性、账目进出频繁、交易金额高、会计周期长、投入成本高。对于核算预收账款的时候，要从公司的实际情况出发，不断的调整资产损益表；在附表中将具体的信息进行备注，详细说明房地产企业的经营状况、收益损失情况。建立房地产工程项目的开发成本分析附表，对施工成本费用、建设用地成本进行说明，估算房地产企业的建设用地价值、建设用地储备量，分析、评估房地产企业未来的发展机遇和面临的风险，对房地产市场环境和供需变化形成