营运招商管理

招商管理操作指引29编制招商方案1.1编制依据1.2方案内容商源储备2.1空铺预警2.2品牌储备和跟踪更新2.3建立商户档案商铺招租3.1商户接洽3.2合同签订3.3合同归档与分发1招商管理工作指引招商管理工作指引招商管理工作指引1.编制招商方案

1、开业后评估：新项目开业3-6个月内，根据经营状况分析和市场调研对广场定位和业态规划进行评估。2、市场调研：包括市场环境、现有商户经营状况、拟引进目标商户的经营情况（如市场分布、经营数据年龄段、价格带）等内容。编制依据编制招商方案

1、市场环境和广场定位分析；2、商户经营业绩分析；3、招商条件、租金费底线；4、调整后效果、收益评估等。方案内容编制招商方案

1、招商方案由各地商管公司总经理审核后上报商管总部审批2、根据集团的租金标准与目标商户进行洽谈。营运副总负责组织方案实施，并实时向商管总部营运中心汇报进展管理控制编制招商方案编制方案责任人：营运副总营运经理0123456789012345678901234567890123456789012345678932编制招商方案编制依据1、开业后评估：新项目开业3-6个月内，根据经营状况分析和市场调研对广场定位和业态规划进行评估。2、市场调研：包括市场环境、现有商户经营状况、拟引进目标商户的经营情况（如市场分布、经营数据年龄段、价格带）等内容。方案内容

1、市场环境和广场定位分析；2、商户经营业绩分析；3、招商条件、租金费底线；4、调整后效果、收益评估等。2.商源储备

1、空铺面积不得超过步行街总面积的1.5%，空铺时间不得超过30天2、及时将空铺及招商进展上报商管总部营运中心管理控制；如发生空铺填写《万达广场步行街空铺月报表》每月5日前，经各地公司总经理审批后，报商管总部营运中心1.空铺预警商源储备空铺预警责任人：营运经理0123456789012345678901234567890123456789012345678932

1、根据广场定位在本市寻找目标品牌2、在外阜（上海、广州、深圳、香港）引进新品牌；3、建立并每月更新《品牌资源储备表》，记录跟踪洽谈情况

管理控制每月15日前，经各地商管公司总经理审批后，报商管总部营运中心2.品牌储备和跟踪更新商源储备填写《万达广场租赁合同基础台帐》管理控制每月5日前经各地商管公司总经理审批后上报商管总部营运中心建立商户档案商源储备商源储备商铺数量租金缴纳方式经营品牌装修免租期天数租赁期限各商铺面积建立商户档案万达广场租赁合同基础台帐品牌储备和跟踪更新及建立商户档案责任人：招商主管0123456789012345678901234567890123456789012345678932商源储备空铺预警1、严格控制步行街空铺率，空铺面积不得超过步行街总面积的1.5%，空铺时间不得超过30

天。2、及时将步行街空铺及空铺招商进展情况上报商管总部营运中心。品牌储备和跟踪更新1、根据广场定位搜寻目标品牌2、至外埠（如上海、广州、深圳、香港）引进新品牌3、建立《品牌资源储备表》，记录跟踪、接洽情况建立商户档案填写《万达广场租赁合同基础台帐》3.商铺招租商铺招商1、了解拟引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体等商户接洽2、根据集团批准的租金条件进行洽谈。商户接洽1、营运部经理负责审核合同和商户相关证照2、严格按照集团下发的租赁条件签订合同商户接洽

3、确认引进品牌的资质证明（5证）商户接洽责任人：营运经理招商主管0123456789012345678901234567890123456789012345678932商铺招商1、按商管总部下发的合同文本签订。合同签订2、签订商铺租赁合同时须签订《物业管理服务协议》。合同签订4、签发《进场流程单》管理控制1、按商管总部要求和规定流程上报审批2、签订的租赁合同内容必须与合同审批表的的租赁条件一致，《物业管理服务协议》内容不允许更改。3、餐饮商户在合同签订前必须完成工程条件对接合同签订

3、不使用集团格式合同文本的商户，须报集团法务部审批合格后方可签订。合同签订责任人：营运副总0123456789012345678901234567890123456789012345678932商铺招商

1、依据合同内容建立租赁合同台帐合同归档与分发

2、《租赁合同》及其附件、《补充协议》、《物业管理服务协议》复印件存档。合同归档与分发管理控制1、《租赁合同》及《物业管理服务协议》分别列入商户档案中2、严格控制合同等重要资料查阅、借出、复印等事项，按相应审批流程并保留记录。3、本部门人员查阅合同合同须经营运经理同意;f复印合同须经营运副总同意，非本部门查阅须经总经理同意合同归档与分发

3、提交行政部（原件）、财务部（原件）、营运部（复印件）。合同归档与分发责任人：文员0123456789012345678901234567890123456789012345678932商铺招租商户接洽1、了解拟引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体等2、根据集团批准的租金条件进行洽谈。3、确认引进品牌的资质证明。合同签订1、按商管总部下发的合同文本签订。2、签订商铺租赁合同时须签订《物业管理服务协议》。3、不使用集团格式合同文本的商户，须报集团法务部审批合格后方可签订。4、签发《进场流程单》合同归档与分发1、依据合同内容建立租赁合同台帐2、《租赁合同》及其附件、《补充协议》、《物业管理服务协议》复印件存档。3、提交行政部（原件）、财务部（原件）、营运部（复印件）。次主力店商铺租赁调整的基本原则次主力店商铺租赁调整的基本原则1、年度内调整面积最多不超过次主力店铺总面积的20%。2、调整后次主力店商铺总租金收益不得低于相应期间的租赁决策指标。3、承租方调整后，新签约租赁合同餐饮业态租期不超过5年（含），非餐饮业态租期1-3年（含）超过规定年限的上报分管副总裁审批。4、承租方调整后，新签约租赁合同超过原合同租期的，第一年租金标准不得低于原合同最后一年租金标准的115%次主力店商铺租赁调整的基本原则5、如单铺租金收益低于租赁决策指标、但次主力店商铺总租金收益仍能达到指标要求，则须上报商管总部批准。低于租赁决策指标准的需按如下上报：100万元（含）以内股份公司分管商管副总裁；100-200万元（含）股份公司总裁200万元以上集团董事长次主力店商铺租赁调整的基本原则6、知名品牌次主力店商户租金每年环比递增率不低3%，递增起始年最迟为第3年；一般品牌次主力店商户租金年环比递增率不低于5%，递增起始年最迟为第3年。7、在原租赁合同到期前，各地商管公司应认真进行市场调研，加强品牌资源储备，确保合同到期时能及时进行商铺调整。商铺调整的完成时间最迟不得超过原租赁合同到期后45天（含）。如需延后，须上报股份公司分管商管副总裁批准。商品索证目录（国产）商品类别证件名称*号明基本索证营业执照、税务登记证、商标注册证*、产品专利证书*、品牌代理授权书、组织机构代码证、委托授权书未注册商标、非专利产品无相关证件食品类外地：经营卫生许可证、食品索证备案单本地：生产许可证*、食品生产卫生许可证、三个月以内的卫生检验报告书、当月的产品质量检验报告生产许可证的商品：白酒、奶粉、食用盐化妆品类外地：经营卫生许可证、外埠化妆品索证备案单。本地：生产许可证*、省级化妆品生产卫生许可证、卫生检验报告书、特殊用途化妆品卫生审查批件*特殊用途化妆品：育发、染发、烫发、脱发、美乳、健美、除臭、祛斑、防晒等。注：淋浴液无生产许可证。一次性使用卫生用品及消毒剂外地：经营卫生许可证、卫生用品索证备案单。本地：生产许可证*、生产卫生许可证、省级卫生检验报告书等索要生产许可证的商品：餐具洗涤剂。文件类生产许可证*、安全认证合格证书*、市级以上的产品质量检验报告安全认证合格证书的商品：电子琴商品索证目录（国产）商品类别证件名称*号明药品类药品生产企业许可证、药品批准文号证书、药品经营企业许可证信息技术和办公用电器设备生产许可证*、安全认证合格证书*、市级以上的产品质量检验报告（安全认证的商品同时具有生产许可证）*通讯设备生产许可证*、市级以上的产品质量检验报告、电话机：《中华人民共和国邮电部电信终端设备进网许可证》加贴“电信终端设备进网标志”。商品范围：电话机、用户交换机、移动通信计量器具类制造（经营）计量器具许可证、市地级以上的产品质量检验报告黄金饰品类经营金银制品许可证（加盖公章）家电电工类生产许可证*、安全认证合格证书*、市级以上的产品质量检验报告2.商品索证目录（进口）商品类别证件名称*号说明基本索证营业执照（副本）、税务登记证、海关进品关税单、同批进口商品检验情况通知单、商标注册证*、代理授权书未在中国注册的商标无注册证食品类经营卫生许可证、食品索证备案单、同批食品卫生证书生产许可证的商品：白酒、奶粉、食用盐化妆品类经营卫生许可证、化妆品索证备案单（进口化妆品卫生许可证）、同批进口化妆品检验检疫卫生合格证书一次性使用卫生用品及消毒剂卫生部的进口卫生用品批准文件微机系统进口安全商品质量许可证书商品范围：个人计算机、显示器、开关电源、打印机电信终端产品进口安合商品质量许可证书照相机及镜头申请备案审核表家电电工类进出口安全商品质量，商品范围：液体加热器类、电熨斗、皮肤及毛发护理器具、电动工具、低压电器、安全技术防范产品等品牌资源储备表招商管理相关表格万达广场租赁合同基础台帐招商管理相关表格万达广场步行街空铺月报表招商管理相关表格商户恰谈月报表招商管理相关表格品牌资源储备表填表日期:年月日序号储备日期品牌名称经营分类经营次分类意向面积意向租金联系人电话手机传真公司名称品牌描述物业需求接洽/跟踪记录备注1

2

3

备注:1。“公司简述”栏须填写公司规模、发展状况、开店数量、开店计划、旗下品牌

等信息2、“品牌描述”栏须填写品牌定位、风格、价格带等信息3、“物业需求”栏须填写品牌对物业的要求（如：门头、周边品牌氛

围、水电需求情况等）万达广场租赁合同基础台帐序号铺位号所在位置、楼层合同编号合同面积（㎡）实测面积（㎡）公司全称经营品牌经营分类经营次分类合同年限合同期间租金递增规定租金优惠政策装修免租期或优惠天数合同规起始计租日租金缴纳时间租金缴纳方式第1年月租金平效(元/月/㎡)第1年月标准租金(元)第1年标准合同租金(元)第1年扣除优惠后应收租金(元)第2年…第3年…第4年…第5年…履约保证金规定履约保证金金额(元)质量保证金金额(元)备注主力店

步行街

万达广场步行街空铺月报表填表日期：年月日序号铺位号所在位置、楼层类别（主力店、步行街或写字楼）空铺面积（规划）（㎡）空铺面积（实测）（㎡）空铺开始时间空铺前商户与品牌空铺前租金标准（元/月/㎡）空铺前物业费标准（元/月/㎡）招商进展情况新商户拟签约时间备注1备注2

截止目前，主力店空铺率为；步行街空铺率为；写字楼空铺率为。

填表人：营运经理：副总经理：总经理：

填表说明：