国际大酒店项目管理工作思路及操作规范模板

锦江花园国际大酒店项目管理工作思绪及操作规范（讨论稿）主旨：组建麻阳一流开发建设团体，打造麻阳一流豪华时尚小区。关键商圈、行政中心、财富经典、人居楷模、时尚先锋、品质标杆。一、项目慨况本项目在麻阳城东新城之关键区域。锦江花园国际大酒店（简称锦江花园）系广东麻阳商会为回馈家乡人民而倾力打造在四星级城市综合体。该项目在麻阳县城东新区关键位置，北侧紧邻麻阳行政中心，西侧经过盘瓠文化园和秀美锦江友好共荣，东侧依靠城市中心公园和木冲垄水库，形成一道尽善尽美人居和自然湖光山色，南侧为隶属行政办公集中区，构建成肯定高级繁荣商业领袖地位。麻阳地处大湘西走廊，是中国著名冰糖橙之乡，长寿之乡，民间文化艺术之乡，中国最美养生栖居地，全国生态示范县，含有深厚文化底蕴和极佳在生态环境。青山、碧水、绿树、晴云……锦江花园地理位置极为优越，是麻阳新城区真正意义上关键商圈，背山面水，风光秀美，景色绮丽，恍如人间仙境。锦江花园国际大酒店正是在这么一个关键区域，得天独厚环境使得酒店品质无和伦比。锦江大桥和麻阳大桥连接着老城区，形成一个顺畅在交通网络，酒店离怀吉高速出入口尽2分钟车程，离火车站仅3分钟车程，距怀化市区30分钟车程，距凤凰仅15分钟车程，张家界、大新、芷江等机场环抱四面，水陆空交通网络四通八达，十分便利。锦江花园国际大酒店功效齐全，除专题四星级宾馆外，独立商业区、精品公寓区、行政套房区尽显大气奢华，专题宾馆配置精品商场、豪华中西餐厅、酒吧咖啡、高级KTV、奢华休闲养生、多功效会议室等一应俱全。是麻阳顶级消费会所，是凝聚社会杰出优异人物在唯一场所，也是表现消费者地位和身份在象征，同时也是旅游度假、休闲养生上乘之选。依据初步计划，锦江花园总建筑面积为113907平方米，其中专题宾馆建筑面积为了25980平方米，行政套房面积为7150平方米，高级公寓面积为32708平方米，配套商业面积为啥32069平方米。建筑密度为36.5%，容积率仅为1.7，绿化率高达41.5%，停车位448个，真正是宜商宜居宜休闲。为了打造麻阳城市标杆项目，经股东大会反复论证，以大气魄、大手笔、大动作，第三次将计划方案进行了调整，现在计划总用地面积67322.7㎡，其中建设用地面积（计容）59202㎡，代征道路面积8120.7㎡，总建筑面积93413㎡，地上建筑面积81913㎡，其中酒店主体建筑面积16493㎡，副楼建筑面积4985㎡，别墅7536㎡，住宅建筑面积31380㎡，商业建筑面积21573㎡，地下建筑面积11500㎡，建筑占地面积20644.4㎡，建筑密度34.8%，容积率1.4（计划是1.8，超低容积率），绿地率43.1%，停车位375个，住宅245套，别墅23套。总投资2.3亿人民币。锦江花园国际大酒店投资建设者全部是在广东多年打拼在优异企业家，她们凭藉自己多年创业经验和管理才能，怀着赤诚报效家乡之情，组建了广东麻阳商会旗下湖南锦江实业投资，着力打造麻阳顶级精品工程，刷新了麻阳地标性建筑。勿容质疑，在很快在未来，一座崭新标志性豪华国际大酒店将展现在大家在视线里，将为麻阳人民带来全新享受，同时也将是推进麻阳经济增加点新动力，成为麻阳名流汇聚地和品牌聚散地，而且将成为更多麻阳在外地创业成功人士回乡投资建设引爆器。锦江花园国际大酒店开发建设，不仅倾注了广东麻阳商会心血，更倾注了县委县政府极大关心和支持，得到了各部门关照和珍惜，表现了全县民众对锦江花园国际大酒店挚爱。碧水青山繁荣地，锦江花园更优异，宜商宜居宜养生，商会骄子竞风流。麻阳，全国五个单一苗族自治县之一。多年来，麻阳县紧紧抓住国家西部大开发和湘西开发大好机遇，围绕把麻阳县城建设成为湘黔渝边界怀化、吉首、铜仁大三角二极中心城市这一目标，全方面实施三带动（城镇带动、开放带动、“两路一江”区域带动）四推进（推进农业产业化、山区工业化、农村城镇化、经济民营化）经济发展战略，实现了经济社会全方面发展。，全县实现中国生产总值11.5亿元，比上年增加10.2%，其中第一产业4.4亿元，增加5%；第二产业3亿元，增加22.6%；第三产业4.1亿元，增加8.3%。全县财政总收入实现5579万元，增加12.2%，其中通常预算收入4137万元，增加12.3%；农民人均纯收入实现1494元，比上年增加66元。麻阳区位优势显著，新经济增加点较多。麻阳县城距怀化市59公里，距大兴、芷江飞机场分别为130、110公里，距旅游热点城市凤凰34公里，处于怀化、铜仁、吉首三大地级城市中心点上，是湖南通往大西南关键通道，素有“湘黔门户”之称，区位优势十分显著。多年来，麻阳加紧了城镇化建设步伐，县城建设日新月异，建成区面积不停扩大，硬化、亮化、绿化、净化工程全方面实施。尤其是锦江大桥完工在即，将县城东区和南、北连接起来，形成武汉三镇格局，以后一段时间，东区开发潜力巨大；锦和古城结合渝怀铁路修建，将实施旧城改造和新城建设并举，拟新上一系列城镇基础设施建设项目，小城镇建设已成为县域经济发展关键产业。旅游产业稳步发展。利用毗邻张家界---吉首---凤凰大湘西旅游圈和丰富人文资源优势，突出打造麻阳至凤凰旅游走廊，精心建设好黄土溪水库温泉和中国盘瓠部落、盘瓠民俗文化村等龙头项目，旅游业将成为麻阳县新经济增加点。麻阳基础设施很好，交通十分便利。枝柳和渝怀2条铁路主干线路径境内，设有8个站，其中县级站2个；209国道和308省道交汇于县城，县到乡公路干线未来2年内全部达成硬化和油路标准，境内路网密布，是周围贵州省铜仁地域、黔东南州和本省湘西自治州等不通火车县市物资中转站，含有十分显著区位和交通优势。通讯便捷，程控电话实现村村通，移动通信覆盖全县24个乡镇和80%以上村。电力丰富，全县自建水电站3个，装机容量2.75万千瓦，已和省电网并网，全县村村户户通电，系全国第一批农村初级电气化达标县之一。现在，水能资源丰富锦江流域7个梯级电站已开发2个，1个装机容量达3万千瓦电站正在建设之中，其它4个正在计划和建设筹备阶段。市场网络健全，全县共建集贸市场26个，面积达15万平方米，是周围县市关键商品物资集散地。麻阳物产丰富，开发潜力巨大。境内盛产大米、油菜籽、柑桔、晒红烟、小籽花生、茶油、无籽西瓜、黄豆、板栗、山羊、白鹅、大麻鸭、蔬菜等，前后被评为湖南省水果之乡、中国冰糖橙之乡、全国晒红烟生产基地县。尤其是九十年代以来，突出丘岗山地开发，大力发展高效农业，全县形成了柑桔、无籽西瓜、养殖、蔬菜四大产值过亿元支柱产业，并前后创建了冰糖橙、纽荷尔脐橙、无籽西瓜、麻阳大麻鸭、大白鹅、反季错季无公害蔬菜等一批名优农产品，柑桔数次取得部级省级金奖，无籽西瓜远销海外，蔬菜成为周围地级城市生产基地；突出食品工业开发，大力发展当地资源加工企业，以当地高梁为原料锦江王子系列白酒数次取得部优省优，以当地小籽花生为原料十八怪花生系列，和十八怪腊味等产品十分畅销，成为极富地方特色风味产品。麻阳人文资源丰富，苗乡风俗独特。麻阳是老一辈无产阶级革命家、平江起义领导人之一、新中国第一任铁道部长、全国政协副主席滕代远家乡，是刘罗锅式一代“怪臣”满朝荐家乡，名人辈出。麻阳农民画著名全国，数次参与海内外多个绘画展出，曾被国家文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”。麻阳苗族源远流长，民族风俗独特，是全国盘瓠文化实物留存最多、非物质形态文化保留最丰富县，境内盘瓠文化民俗村被湖南省苗学会命名为“盘瓠文化研究基地”，是一个神奇苗乡。二、项目关键经济技术指标表一：建设投资估算表序号项目名称费用标准计算基数金额（万元）一土地获取成本40万元/亩101亩4040二报建费（享受新区包干政策）10元/㎡93413㎡94三前期工程费30元/㎡93413㎡280四建安工程费900元/㎡93413㎡8410五园林、道路、亮化、围墙等1000六水、强弱电、燃气80元/㎡93413㎡747七管理费500八税费总销金额*10%九营销费用总销金额*3%600十财务成本1000十一宾馆装修元/㎡21478㎡4300总投资22971

表二、销售收入计划表总计.上.下.上.下住宅（㎡）31493

销售百分比100%0%55%45%

销售量（㎡）01732114172

销售均价（元/㎡）2800

销售收入（万元）8818.0404849.883968.16

商铺（㎡）21573

销售百分比100%020%30%50%

销售量（㎡）4315647210786

销售均价（元/㎡）46801500015000

销售收入（万元）10094.04.83028.25047.04车位（个）375

销售百分比30%30%

销售量（个）100100

销售均价（万元/个）66

销售收入600600销售收入分时总计：0149043606040986别墅（㎡）7536

销售百分比100%50%50%

销售量（㎡）

37683768

销售均价（元/㎡）45001695.61695.6

销售收入3391.2

销售收入总计：22903.28三、投资成本及效益分析方案一：1、建设成本：13306.86万元；2、销售收入：22903.28万元；3、基础利润：9596.42万元；方案二：假如建设成本增加10%，销售收入不变，收益为：22903.28-13306.86×110%=8265.73万元。方案三：假如建设成本不变，销售收入增加10%，收益为：22903.28×10%-13306.86.8=11886.75万元。方案四：建设成本、销售收入各增加10%，收益为：22903.28×10%-13306.86×10%=10556万元。注：上述分析均不含财务成本及误工延期开支。四、项目定位

经济技术指标：序号名称数值1总用地面积（㎡）67322.7㎡2总建筑面积93413㎡3容积率1.44建筑密度34.8%5绿地率43.1%档次定位：关键商圈

生态洋房功效选型：优先考虑住宅和小区配套商业及四星级特色酒店建筑风格：经典地方民族风格，凸显大气典雅绿色文化”园林景观：中心景观+多景观节点/雕塑小品户型配比：大平层为主，依园林江景开阔度渐次安排户型阔绰度五、项目股东企业管理层基础上全部是项目标股东，股东基础权利和义务经过企业章程确定。股东股权百分比以企业开具收据及有效证实文件为准。经确定，股东情况略六、董事会经股东推选，成立企业董事会，选举产生董事长人选。经选举确定由XXX担任企业董事长,XXX、XXX担任董事。6-1、董事长职责：6-1-1.召集、主持股东代表大会；

6-1-2.领导董事会工作，召集和主持董事会会议；

6-1-3.签署本企业关键协议及其它关键文件；6-1-4.提名总经理人选，供董事会会议讨论和表决；依据总经理提名，审查副总经理聘用工作及薪金待遇。6-1-5.在董事会会议闭会期间实施董事会决议，处理董事会权限内事务，关键问题应向下次董事会会议汇报；

6-1-6.在特大自然灾难等重大事件时，可对一切事务行使尤其裁决权和处理权，但这种裁决权和处理必需符合本企业利益，并在事后向董事会会议汇报；

6-1-7.指导本企业重大业务活动；

6-1-8.董事长因故不能推行职务时，可授权其它董事负责。6-2、董事长具体工作内容。6-2-1、协调政府相关部门工作，和政府及相关职能部门领导衔接沟通，争取各项优惠政策、办理相关建设项目手续等；6-2-2、主持和参与重大社会活动及新闻公布会；6-2-3、关键负责融资，对开发建设做决议；6-2-4、具体处理和政府协调事务。七、组织机构依据董事会决定，项目管理采取总经理负责制。经XXX董事长提名，董事会同意，由XXX担任企业总经理。7-1总经理岗位职责7-1-1、全方面负责处理企业总体事务，确立项目近期和远景计划，对开发项目做出正确定位，和企业全体职员共同努力，立即完成企业所确定各项目标。7-1-2、制订企业管理目标和经营方针，包含制订多种规章制度和服务操作规程，要求各级管理人员和职员职责，并监督落实实施。制订市场拓展计划，率领经营计划人员进行全方面拓展经营。具体阅读和分析每个月报表，检验经营情况和计划完成情况，并采取对策，确保开发业务顺利进行。7-1-3、建立、健全企业组织管理系统，使之合理化、经简化、高效化。主持每个月（周）上层办公例会。阅读工程进程和质量检验情况汇报，并针对多种问题进行指示和批评。传达政府相关指示、文件、通知，协调各部门之间关系，使企业有一个高效率工作系统。健全企业财务制度。阅读分析多种财务报表，检验分析每个月经营业务情况，督促财务部门做好成本控制、财务预算等工作，检验收支情况、应收帐款和应付帐款等。7-1-4、定时巡视各部门工作情况，检验服务态度及服务质量，立即发觉问题、处理问题。7-1-5、培养人才，指导各部门工作，提升整个企业服务质量和职员素质。7-1-6、决定企业机构设置、职员编制及关键人事变革，确定副总经理以下人员聘用及薪金待遇。负责企业管理及其它人员录用、考评、奖惩、晋升等。7-1-7、和社会各界人士保持良好公共关系，树立良好企业形象，并代表企业接待关键贵宾。7-1-8、关心职员，以身作则，使企业有高度凝聚力，并要求职员以高度热情和责任感去完成本职员作。7-27-2、组织设计标准A.高效灵活机动标准B.权责明确C.按需设岗董事长7-3、组织机构图 董事长 总经理总经理营销策划部副总经理副总经理综合办公室财务部营销策划部副总经理副总经理综合办公室财务部工程部7-4、岗位、人力配置7-4-1、经XXX总经理提名，XXX董事长同意，聘用XXX7-4-2、经XXX提名，经XXX董事长同意，聘用XXX担任企业副总经理，帮助总经理对企业经营决议进行有效分析，为企业经营和负责提升良好提议，分管工程技术部。7-4-3、董事会决定，聘用XXX为董事长助理，具体帮助董事长开展融资和政府相关部门协调工作。7-5综合办公室主任、文员、司机；7-6、工程技术部（拆迁）经理、施工管理员（工程师）、预结算师；7-7、营销策划部经理、企划专员、置业顾问、按揭专员、权证专员；7-8、财务部经理、会计、出纳；八、工程部岗位职责描述8-1工程部组织架构及工作步骤8-1-1、8-1-1-1、精干高效标准8-1-1-2、灵活弹性标准8-1-1-4、因事设岗标准8-2、工程部组织机构设置8-2-1、工程部编制依据企业总体要求和工程部工作任务量，工程部编制为3人(不含主管工程副总)。伴随工程任务量增加和其它工程项目标开展，工程部编制进行调整。依据开展项目标情况每个项目增加3人。8-2-2、依据现在只有一个项目情况下，工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位１个；土建工程、装饰工程、水暖工程及市政给排水工程施工管理员、绿化工程现场施工管理员岗位1人；土建工程预算员、资料管理员岗位、电气工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位兼预算管理员资料管理员1人。以后每增加一个项目对应增加3个岗位：项目经理1个，各专业管理人员4人（同上）。项目完工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，依据工程部实际情况和项目人员表现情况进行工程部岗位重新调整安排。8-3、工程部组织机构图主管工程副总主管工程副总 土建工程、装修工程、绿化工程、电气工程、市政工程、水暖工程等现场管理和施工工程部经理。主管土建工程、装修工程，绿化工程现场施工管理、土建装修工程、绿化工程、市政工程、电器工程全方面工作水暖工程、水暖工程相关市政工程管理兼水暖工程、相关市政工程预算员资料管理土建工程、装修工程、绿化工程、电气工程、市政工程、水暖工程等现场管理和施工工程部经理。主管土建工程、装修工程，绿化工程现场施工管理、土建装修工程、绿化工程、市政工程、电器工程全方面工作水暖工程、水暖工程相关市政工程管理兼水暖工程、相关市政工程预算员资料管理1人1人1人8-4、工程部部门及岗位职责8-4-1工程部部门职责描述：8-4-1-1.配合企业其它各部门进行项现在期运作。8-4-1-2.工程部全方面负责工程开工前准备及审查工作。8-4-1-3.负责工程项目和监理单位招投标工作。8-4-1-4.协调承建商、监理、设计及相关单位之间关系。8-4-1-5.负责对承建商、监理、设计单位管理工作。8-4-1-6.负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资控制管理。8-4-1-7.负责工程完工验收及移交工作。8-4-1-8.对工程管理过程中文件、资料进行管理。8-4-2工程部岗位职责描述：8-4-2-1主管工程副总经理8-4-2-1-1.在总经理领导下负责工程部日常管理工作。8-4-2-1-2.配合企业其它各部门进行项现在期运作，提出合理化提议。8-4-2-1-3.负责组织工程招投标工作。8-4-2-1-4.对承包商、监理单位进行考察、评价。8-4-2-1-5.组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。8-4-2-1-6.组织投标单位进行现场踏勘和答疑。8-4-2-1-7.组织评标和开标工作，确定中标单位。8-4-2-1-8.参与协议谈判和协议签署。8-4-2-1-9.负责项目管理。8-4-2-1-10.负责项目标人员管理。包含人员调配、考评、奖惩等方面管理。8-4-2-1-11.项目标目标管理：对项目标整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检验和调整。8-4-2-1-12.对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检验。8-4-2-1-13.对施工过程中出现重大问题进行决议和处理。8-4-2-1-14.负责审核施工材料选择和对材料供给商评价。8-4-2-1-15.负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术技术论证、审核。8-4-2-1-16.对《施工组织设计/方案》重大技术方法和经济方案初步审查意见审核。8-4-2-1-17.对工程中出现不合格处理方案进行审批，并对结果进行确定。8-4-2-1-18.组织完工验收及移交。8-4-2-1-19.监督检验工程和项目文件资料管理。8-4-2-1-20.负责各项目之间资源调配，和工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。8-4-2-1-21.负责工程监理管理。8-4-2-1-22.对监理单位提交《项目监理计划》进行审核。8-4-2-1-23.依据监理聘用协议对监理单位工作进行监督检验和考评。8-4-2-1-24.对监理单位提出工程实施和工程管理过程中关键问题给立即处理。协调其和相关单位之间关系。8-4-2-1-25.负责监理费用控制和结算。8-4-2-1-26.负责和设计单位协调8-4-2-1-27.参与设计单位选择。8-4-2-1-28.参与设计方案选择工作。8-4-2-1-29.组织工程技术人员进行图纸预审。8-4-2-1-30.委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出共性问题和技术难题协调拟订处理措施。8-4-2-1-31.协调设计单位和相关单位之间关系。8-4-2-1-32.对施工中各方提出变更要求进行审查控制。8-4-2-1-33.对设计费用进行控制。并负责整个施工过程中各相关单位协调。8-4-2.工程部经理8-4-2-1.配合主管副总经理做好工程前期运作及招投标工作。8-4-2-2.负责项目标整体运作和管理8-4-2-3.项目开工准备阶段，负责编制《项目开工监督管理计划》，并报主管工程副总经理同意。8-4-2-4.负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。8-4-2-5.开工准备阶段应对开工必需含有文件和资料进行核实。8-4-2-6.组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作过程及结果进行检验。8-4-2-7.组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理计划》、《施工组织设计/方案》进行审查。8-4-2-8.组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术方法和经济方案进行初步审查，提出审查意见。8-4-2-9.对《施工组织设计/方案》中新技术、新材料、新工艺应用，和可能造成工期、造价等变动原因，结合监理单位审查意见进行着重审核。8-4-2-10.对《施工组织设计》实施情况进行监督检验纠正。8-4-2-11.对施工组织设计调整及修改善行审核。8-4-2-12.对开工准备情况进行核实检验。8-4-2-13.组织临时设施搭建。8-4-2-14.组织监理、施工单位进行场地移交。8-4-2-15.向主管工程部副总经理报送《开工申请表》。8-4-2-16.组织对《监理计划》进行评审。8-4-2-17.对《监理计划》实施情况进行检验、监督、纠正。8-4-2-18.负责准备图纸会审、设计交底会。8-4-2-19.配合综合办公室组织开工庆典。8-4-2-20.组织工程资料报送。8-4-2-21.组织召开工程协调会。8-4-2-22.对工程中重大不合格事项进行调查研究，提出处理意见。8-4-2-23.对施工安全、文明施工进行监督检验。8-4-2-24.对施工中多种标识组织监督检验。8-4-2-25.负责协调承包商、监理单位、设计单位及相关单位之间关系。8-4-2-26.根据《项目计划》和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。8-4-2-27.组织制订质量监督计划。8-4-2-28.依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理。8-4-2-29.对工程量及设计变更引发工程量增减进行审核。8-4-2-30.对监理单位审核、汇总后进度计划进行确定。8-4-2-31.负责组织工程施工计划实施情况监督、检验、调整。8-4-2-32.负责对各方提出设计变更进行审核。8-4-2-33.负责工程停工、复工管理。8-4-2-34.负责控制工程项目施工过程投资，填制价款单。按协议进行工程款拨付。8-4-2-35.负责组织工程分部和单项工程中间验收和完工验收。8-4-2-36.监督检验项目文件资料管理。8-4-2-37.负责项目甲供材料价格及品质信息搜集,参与甲供材料选定.8-5-1.土建、水暖、电气工程管理岗位8-5-1-1.帮助工程部经理做好工程项目标前期运作。8-5-1-2.帮助工程部经理做好工程开工准备工作。8-5-1-3.参与土建、水暖、电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书编制。8-5-1-4.参与土建、水暖、电气工程投标资料、文件审查和评标工作，提出合理提议。8-5-1-5.负责对投标单位进行土建、水暖、电气方面现场答疑。8-5-1-6.参与图纸会审、设计交底工作，负责交底统计整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出问题。8-5-1-7.审查《土建施工组织设计/方案》、《水暖施工组织设计/方案》、《电气施工组织设计/方案》和《施工监理计划》。8-5-1-8.负责《土建施工组织设计/方案》《水暖施工组织设计/方案》、《电气施工组织设计/方案》中重大技术方法和经济方案进行审查，提出审查意见。8-5-1-9.对《土建施工组织设计/方案》中新技术、新材料、新工艺应用，和可能造成工期、造价等变动原因，进行审查。8-5-1-10.监督检验《土建施工组织设计/方案》、《水暖施工组织设计/方案》、《电气施工组织设计/方案》和《施工监理计划》实施情况。8-5-1-11.负责审查土建、水暖、电气工程相关各单位提出土建、水暖、电气工程变更要求。8-5-1-12.依据工程质量监督计划和相关规范标准对土建、水暖、电气施工质量进行控制，对承包单位和监理单位质量完成情况进行检验考评并提出调整意见。8-5-1-13.依据《项目计划》和工程施工计划对土建、水暖、电气工程进度进行监督、检验，并依据情况提出调整意见。8-5-1-14.参与工程协调会和监理例会，提出和了解工程项目土建、水暖、电气施工过程中出现问题，进行研究讨论，提出处理措施。8-5-1-15.负责和设计、监理、承包商等单位信息和资料传输和各单位协调工作。8-5-1-16.负责对土建、水暖、电气施工材料、工程机械及施工队伍质量进行检验。8-5-1-17.对土建、水暖、电气工程中出现不合格事项进行检验，并提出处理意见。8-5-1-18.负责项目标识要求实施检验及统计。8-5-1-19.负责土建、水暖、电气工程完工验收8-5-1-20.负责现场安全生产、文明施工工作组织、落实、检验、评选。8-6-1.成本管理岗位职责（含内勤资料）8-6-1-1.帮助工程部经理作好工程项目标前期运作。8-6-1-2.帮助工程部经理作好工程开工准备工作。8-6-1-3.参与工程招投标工作，负责配合预算部进行标和投标邀请书编制。8-6-1-4.参与投标资料、文件审查和评标工作。8-6-1-5.参与编制工程质量监督计划。8-6-1-6.依据成本目标编制项目成本控制计划。8-6-1-7.对变更引发工程量增减进行检验确定。8-6-1-8.依据工程量及投资完成情况对成本进行分析，并对成本控制计划进行调整。8-6-1-9.对工程款发放进行检验控制。8-6-1-10.参与完工结算。8-6-1-11.负责工程资料、质量统计搜集整理。8-6-1-12.图纸、文件发放、归档和移交。8-7.工程部内部工作步骤8-7-1.项目市场调研阶段工程部参入项现在期对采集项目数据进行分析、论证。企业各部门前期采集项目数据工程部参入项现在期对采集项目数据进行分析、论证。企业各部门前期采集项目数据放弃或临时放弃项目开发放弃或临时放弃项目开发提出项目产品市场定位及技术、经济可行性评定汇报不可行提出项目产品市场定位及技术、经济可行性评定汇报不可行总经理审批总经理审批可行：编制项目发展提议书可行：编制项目发展提议书8-7-2.8-7-3、工程项目计划设计、可行性研究汇报阶段：对各部门工作进行技术支持。8-7-4.工程项目设计阶段：（1）、自然环境资料：工程地质资料、地震资料、水文地质资料、资源勘察资料、地形测绘资料、气候气象资料。（2）、研究和试验汇报资料：自然环境规律模拟试验研究汇报，设计条件、力学模型试验研究汇报，新工艺、新设备、新技术、新材料试验汇报等资料。（3）、工程技术资料：建筑材料供给及价格资料，关键设备技术资料及定货价格资料（4）配合开发部进行外部协作取证工作。包含水、电、煤气天然气、电信、征地、拆迁、安置等。8-7-5.8-7-5-1.不一样意工程部进行公开招标或邀标材料供给商、工程施工承建商、监理单位考察、选择组织工程现场踏勘和答疑，并接收投标单位投标文件。工程部会同财务部编制招投标文件并发放至投标单位，将考察选择单位上报主管副总经理和总经理审批工程部进行公开招标或邀标材料供给商、工程施工承建商、监理单位考察、选择组织工程现场踏勘和答疑，并接收投标单位投标文件。工程部会同财务部编制招投标文件并发放至投标单位，将考察选择单位上报主管副总经理和总经理审批同意不一样意进入施工准备阶段将考察选择单位上报主管副总经理和总经理审批工程部会同财务部和中标单位进行协议谈判，签定供货或承建协议。将考察选择单位上报主管副总经理和总经理审批工程部组织相关人员进行评标，确定中标单位。进入施工准备阶段将考察选择单位上报主管副总经理和总经理审批工程部会同财务部和中标单位进行协议谈判，签定供货或承建协议。将考察选择单位上报主管副总经理和总经理审批工程部组织相关人员进行评标，确定中标单位。同意8-7-5-2.监理单位项目管理工程施工组织准备：监理单位项目管理总经理或主管副总建设单位项目施工组织准备上报审批总经理或主管副总建设单位项目施工组织准备审批上报审批上报上报审批施工单位组织准备施工单位组织准备项目管理计划控制监理单位项目管理计划监理单位项目管理计划总经理或主管副总建设单位项目管理计划上报上报总经理或主管副总建设单位项目管理计划审批审批审批审批上报上报施工单位施工组织设计施工单位施工组织设计工程施工技术准备a、图纸会审和技术交底分部分项工程交底会审纪录图纸会审、设计交底设计单位、质量监督、物资供给单位参与工程部会同监理单位组织分部分项工程交底会审纪录图纸会审、设计交底设计单位、质量监督、物资供给单位参与工程部会同监理单位组织施工承包单位自审b、施工组织设计工程部进行审批进入下一阶段监理单位上报审查结果工程部委托监理单位进行审查施工承包单位编制施工组织设计监理单位进行施工组织设计审查工程部进行审批进入下一阶段监理单位上报审查结果工程部委托监理单位进行审查施工承包单位编制施工组织设计监理单位进行施工组织设计审查合格合格不合格不合格工程施工现场准备落实施工安全和环境保护方法施工材料、设备准备施工临时设施准备施工临水、临电调查和准备施工桩、点引测、控制网部署施工现场三通一平落实施工安全和环境保护方法施工材料、设备准备施工临时设施准备施工临水、临电调查和准备施工桩、点引测、控制网部署施工现场三通一平D、工程施工其它准备工程部、监理单位施工现场开工条件检验、确定工程部填制《工程开工准备检验表》正式签发施工单位《工程开工申请表》总经理或主管副总审批工程部编制《项目开工监督管理计划》工程部经理同意开工工程部、监理单位施工现场开工条件检验、确定工程部填制《工程开工准备检验表》正式签发施工单位《工程开工申请表》总经理或主管副总审批工程部编制《项目开工监督管理计划》工程部经理同意开工8-7-5-2.A、质量体系建立施工单位质量确保体系建立监理单位质量确保体系建立工程部质量确保体系建立总经理或主管副总审批施工单位质量确保体系建立监理单位质量确保体系建立工程部质量确保体系建立总经理或主管副总审批上报上报上报审批审批审批质量体系调整质量体系运行和监督检验质量体系调整质量体系运行和监督检验质量目标和计划管理监理单位质量目标和质量计划编制施工单位质量目标和计划编制工程部质量目标和监督计划编制总经理或主管副总审批监理单位质量目标和质量计划编制施工单位质量目标和计划编制工程部质量目标和监督计划编制总经理或主管副总审批审批审批审批上报上报上报质量目标调整质量目标和计划实施质量目标和计划监督检验质量目标调整质量目标和计划实施质量目标和计划监督检验质量过程控制管理ⅰ工序质量控制管理进行下一道工序施工进行工序质量评定工程部或项目部进行工序质量抽检监理单位进行工序质量验收施工单位提出工序验收申请进行下一道工序施工进行工序质量评定工程部或项目部进行工序质量抽检监理单位进行工序质量验收施工单位提出工序验收申请合格限期返工或整改通知返工或整改不合格限期返工或整改通知返工或整改ⅱ分部分项工程质量控制管理工程部或项目部进行分部分项质量抽检监理单位进行分部分项质量验收施工单位提出分部分项验收申请工程部组织监理、设计、质量监督部门验收进行分部分项质量评定工程部或项目部进行分部分项质量抽检监理单位进行分部分项质量验收施工单位提出分部分项验收申请工程部组织监理、设计、质量监督部门验收进行分部分项质量评定合格不合格不合格合格限期返工或整改通知返工或整改分部分项工程移交限期返工或整改通知返工或整改分部分项工程移交ⅲ工程材料设备质量控制管理工程材料设备检试验工程部、施工单位、监理单位进行工程材料选购工程材料设备进场工程部组织甲供材料设备选购工程材料设备检试验工程部、施工单位、监理单位进行工程材料选购工程材料设备进场工程部组织甲供材料设备选购合格不合格不合格不合格工程材料见证试验工程材料设备现场检验材料设备现场贮备和保护工程材料见证试验工程材料设备现场检验材料设备现场贮备和保护合格合格质量评定管理施工单位工程质量评定监理单位工程质量评定工程部工程质量检验和评定工程部依据工程质量管理措施进行奖励或处罚施工单位工程质量评定监理单位工程质量评定工程部工程质量检验和评定工程部依据工程质量管理措施进行奖励或处罚B.工程施工进度管理a、工程施工进度目标和计划管理工程部依据《项目管理计划》确定施工工期和进度计划监理单位依据《项目管理计划》和工期进度目标确定进度计划施工单位依据《项目管理计划》和工期进度目标确定进度计划总经理或主管副总同意工程部依据《项目管理计划》确定施工工期和进度计划监理单位依据《项目管理计划》和工期进度目标确定进度计划施工单位依据《项目管理计划》和工期进度目标确定进度计划总经理或主管副总同意同意同意同意上报上报上报工期目标和进度计划调整工期目标和进度计划落实工期目标和进度计划监督检验工期目标和进度计划调整工期目标和进度计划落实工期目标和进度计划监督检验b、进度计划过程控制工程部进行审批和监督检验检验并调整本身计划监理单位进行审批和监督检验检验并调整本身计划施工单位编制周、月度、季度、年度计划、施工总计划并落实工程部进行审批和监督检验检验并调整本身计划监理单位进行审批和监督检验检验并调整本身计划施工单位编制周、月度、季度、年度计划、施工总计划并落实上报上报审批审批上报上报审批上报工程部审批和监督检验检验并调整本身计划，对施工单位、监理单位计划实施进行评价，作出对应奖、罚等管理方法审批工程部审批和监督检验检验并调整本身计划，对施工单位、监理单位计划实施进行评价，作出对应奖、罚等管理方法总经理或主管副总经理总经理或主管副总经理上报审批C、工程现场管理监理单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理措施工程部编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理措施总经理或主管副总施工单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理措施监理单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理措施工程部编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理措施总经理或主管副总施工单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理措施上报上报上报审批审批审批设计及相关单位和部门工程部检验、监督、落实现场管理方法工程部现场协调各参施单位现场管理方法调整设计及相关单位和部门工程部检验、监督、落实现场管理方法工程部现场协调各参施单位现场管理方法调整D、工程施工投资管理工程项目投资管理分为以下四阶段：工程完工决算编制工程价款结算工程概（预）算控制工程投资估算控制工程完工决算编制工程价款结算工程概（预）算控制工程投资估算控制工程部参与工程投资估算编制，负责建筑安装工程投资费用估算。工程部参与工程概（预）算审查。工程价款结算控制：工程部参与工程完工决算编制。作好预付备料款工作工程款结算支付制订拨款计划总经理或主管副总同意作好预付备料款工作工程款结算支付制订拨款计划总经理或主管副总同意工程变更价款确实定进行项目投资差异分析工程造价调整工程变更价款确实定进行项目投资差异分析工程造价调整8-7-5-3.工程部组织设计、监理、质量监督部门进行总体验收工程部向质量主管部门提出验收审请工程部单位进行工程总体质量检验监理单位进行工程总体质量检验施工单位提出工程总体验收申请工程部组织设计、监理、质量监督部门进行总体验收工程部向质量主管部门提出验收审请工程部单位进行工程总体质量检验监理单位进行工程总体质量检验施工单位提出工程总体验收申请合格合格合格不合格不合格不合格工程总体完工移交限期返工或整改通知工程总体完工移交限期返工或整改通知工程部和外部工作关系图质量监督站设计单位质量监督站设计单位监理单位监理单位参施单位参施单位燃气企业燃气企业工程部工程部环境保护、环卫、公安及周围相关单位、居民等环境保护、环卫、公安及周围相关单位、居民等市政管理委员会市政管理委员会供电局自来水企业供电局自来水企业8-8.工程部各项管理制度8-8-1工程部人员及劳动纪律管理要求8-8-1-1工程部人员变动和调整遵照严进严出标准8-8-1-2.工程部人员考评遵照公开、公平和公正标准8-8-1-3.工作时间要求：相关工作日及节假日时间要求参见企业总体管理制度。8-8-1-4.不准迟到早退，如有特殊情况需提前请假，并填写请假单，以备统计并将统计纳入绩效考评中。8-8-1-5.工作中需外出办事必需进行申请，以备统计和考评。8-8-1-6.工作需要去外地出差，必需进行申请。8-8-1-7.必需维护工作环境整齐，珍惜公共设施和财物。8-8-1-8.办公物品领用进行统一管理，要先计划、同意，后统筹安排领用，避免浪费。8-8-1-9.不管在工作中还是在工作之外，不得作出有害和影响企业及部门利益和形象行为，遵遵法律和社会公德。8-8-1-10.不准接收外单位宴请或收受和变相收受礼品，如有发觉立即进行严厉处罚，开除出工程部，并退回企业人事部门进行处理。8-8-1-11.工程部人员如需进行对外招待，必需进行申请，核实同意后方可进行。8-8-1-12.工程部全部招待费、交通费实施统一管理，即发生费用前要经过申请和同意，发生费用后要经过审核，然后统一报销。8-8-2.8-8-2-1.8-8-2-2.工程部经理依据企业总体情况和企业8-8-2-3.8-8-2-4.工程部工作目标、计划制订采取相对民主措施，即企业目标、计划摊派和下级答辩措施。企业8-8-3.工程部工作目标、计划考评8-8-3-1.工程部各级工作目标生效后，工程部按时组织相关人员对工作目标、计划完成情况进行监督检验。8-8-3-2.工程部定时组织相关人员对工作目标、计划完成情况进行分析，找出影响目标、计划完成主、次要原因。8-8-3-3.将工作目标和计划考评结果纳入绩效考评之中。8-8-3-4.工程部将工作目标、计划分析结果形成纪要，并上报主管副总或总经理审阅。8-8-4.工程部工作目标、计划调整8-8-4-1.工程部经理依据工作目标、计划分析结果和主管领导意见对工程部工作目标、计划和下级目标、计划进行对应调整，并将调整结果上报主管领导审批。8-8-4-2.工程部工作目标和计划种类：1、工程进度目标和计划2、工程质量目标和计划3、工程安全和文明施工目标、计划4、工程施工投资目标和计划5、工程部总体目标和计划6、工程部资料和文件管理计划和目标7、工程部岗位和人员编制目标、计划8、工程部办公和管理费用目标和计划9、工程部企业文化实施和管理目标计划8-8-5.工程部工程进度、质量、投资管理要求8-8-5-1.工程部进度、质量、投资管理以进度、质量、投资计划和目标及签定协议、协议为依据。8-8-5-2.工程部进度、质量、投资管理采取上级监督检验、抽查和下级汇报相结合措施8-8-5-3.工程部每七天、月、季度组织一次工程进度、质量、投资检验并听取项目相关人员、监理单位、施工单位相关汇报。并将检验结果形成统计上报主管领导。8-8-5-4.将进度、质量、投资检验结果纳入绩效考评。8-8-5-5.工程部每七天、月、季度依据检验结果和主管领导意见召开一次工作例会，对工程进度、质量、和投资情况进行总结和调整。并将调整结果形成会议纪要上报主管领导审批。8-8-6.工程部工程现场管理要求8-8-6-1.工程部工程现场管理以签署承包和合作协议、协议及制订、审批目标和计划为依据。8-8-6-2.工程现场管理必需落实企业形象宣传策略，有利和扩大企业影响力和无形资产提升。8-8-6-3.具体管理措施同进度、质量、投资管理。8-8-7工程部资料和文件管理要求8-8-7-1.工程部工程资料和文件搜集整理和归档严格根据ISO9001要求管理程序进行。8-8-7-2.工程部工程资料和文件必需表现工作责任可追溯性，如出现追溯性不强或资料上分不清责任情况，资料管理人员和对应工作步骤责任人员对资料工作和资料反应相关工作步骤负全责。8-8-7-3.工程部工程资料和文件必需含有真实性、正确性和立即性，如出现资料失真或不正确、不立即情况，资料管理人员和资料反应工作步骤责任人和相关步骤责任人对该工作负全责。8-8-7-4.工程部按月、季度、年度和以工程项目为单位对工程资料进行检验，并将检验结果纳入绩效考评。8-8-8.工程部招投标管理要求8-8-8-1.工程部会同财务部进行工程招投标工作，招投标工作以国家、行业及企业相关管理要求为依据。8-8-8-2.招投标工作通常工程施工或监理单位采取公开招标和邀标相结合措施，甲控材料设备招投标采取邀标形式进行。8-8-8-3.工程部招投标工作必需遵照以下标准：8-8-8-3-1.公开、公正标准8-8-8-3-2.标价和成本相结合标准8-8-8-3-3.工程性质和施工能力相结合标准8-8-8-3-4.工程部招投标工作必需遵照工作程序：8-8-8-3-5.工程招投标投标单位考察工作申请及领导批复。8-8-8-3-6.投标单位考察和选择投标单位8-8-8-3-7.将考察结果上报主管副总或总经理批阅8-8-8-3-8.会同预算部编制招标文件8-8-8-3-9.招标文件发放和工程现场答疑8-8-8-3-10.接收投标单位投标文件8-8-8-3-11.报送招投标主管部门进行评标和开标8-8-8-3-12.将中标结果报送主管领导审批8-8-8-3-13.工程部依据项目工作情况组织相关人员对招投标工作进行审查，并将审查结果纳入绩效考评。8-8-9.工程部工作信息管理要求8-8-9-1.工程部信息管理工作遵照立即、透明标准8-8-9-2.工程部信息管理工作可分为工程部内部和工程部外部两个部分，全部工程部人员必需建立信息系统概念，即企业是一个整体信息系统，而工程部是企业一个信息子系统。为使企业整体良性运作，必需使企业和外部、工程部和企业及工作相关部门信息流动立即、正确，从而引发良好组织行为，降低消耗，提升效率。8-8-9-3.工程部信息接收：8-8-9-3-1.工程部外部信息接收标准上以工程部经理为接收入口，预防信息过滤效应和信息无须要扩散。工程部内全部工作人员接收外部信息后，必需立即向主管领导汇报，方便主管领导作出决议和汇报。因为接收信息人推委和延误造成损失，由接收信息人负全责。8-8-9-3-2.工程部接收企业或其它部门信息指令后回复要立即。3.3工程部接收企业外部信息后要汇报给工程部经理，由工程部经理进行分析后汇报给企业主管领导或相关部门。8-8-9-4.工程部信息公布：8-8-9-4-1.建立健全工作汇报制度，工程部实施每七天、月度、季度、年度工作汇报制度，及工程部全部些人员必需按上述时间向主管领导汇报工作，并形成统计。工程部经理依据企业要求定时向企业领导汇报工作。8-8-9-4-2.工程部各级主管必需深入实际，了解搜集信息。如上级得到现场信息，下级还没有得到，经分析由工作安排或责任心及工作态度引发见给对应处罚，并纳入绩效考评。8-8-9-4-3.工程部依据工程开展情况立即向企业相关部门传输相关信息，方便形成良好分工和协作。8-8-9-4-4.程部信息工作考评：工程部每个月、季度和年度组织相关人员对信息工作监督检验和总结，形成统计，并纳入绩效考评。九、营销策划部岗位职责描述9-1.营销部组织机构设置9-1-1依据企业总体要求和工作任务量，营销部编制为7-8人.其中营销部现场经理1人,负责项目策划推广1人；.置业顾问4-6人。9-1-2主管营销副总主管营销副总策划推广经理现场销售经理策划推广经理现场销售经理策划企业,广告企业,媒体置业顾问策划企业,广告企业,媒体置业顾问9-2.营销部门及岗位职责9-2-1.营销部部门职责描述：9-2-1-1.配合企业发展部对项目进行产品及销售人群定位。9-2-1-2.全方面负责项目策划推广及销售工作。9-2-1-3.负责策划企业,广告企业,模型制作企业及推广媒体甄选工作。9-2-1-4.负责和策划企业协调,确定项目推广专题思绪、手段立即间安排。9-2-1-5.负责对策划推广效果进行评定,在出现问题时立即调整。9-2-1-6.负责销售协议,按揭手续办理及存档.9-2-2.营销部岗位职责描述：9-2-2-1主管营销副总9-2-2-1-1.负责营销部日常管理工作。9-2-2-1-2.配合企业各部门进行项现在期可行性研究，对项目标产品定位,销售人群定位提出合理化提议。9-2-2-1-3.负责策划企业甄选和管理工作。9-2-2-1-4.对策划企业进行考察、评价,采取招投标方法确定策划推广方案。9-2-2-1-5.对推广成本进行评定于监控9-2-2-1-6.参与策划推广协议谈判和协议签署。9-2-2-1-7.对广告及推广手段效果进行评价,在有必需情况下进行调整。9-2-2-1-8.负责策划推广费用控制和结算。9-2-2-2.负责销售队伍管理。9-2-2-2-1.负责项目销售人员管理。包含人员调配、考评、奖惩等方面管理。9-2-2-2-2.项目标销售目标管理：对项目标整体销售目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检验和调整。9-2-2-2-3.对项目销售进度、售楼部现场及费用进行审核、监督、检验。9-2-2-2-4.对推广销售过程中出现重大问题进行决议和处理。9-2-2-2-5.组织销售人员培训并参与销售人员能力和素质考评。9-2-2-2-6.监督检验销售协议及营销推广资料管理。9-2-2-3.负责按揭银行协调,监督按揭手续办理。9-2-2-4.负责策划推广过程中各相关单位协调。9-2-2-5.负责团购业务接洽和谈判。9-2-2-6.负责项目价格策略及销控策略制订,报批。9-2-2-2.策划推广部经理岗位职责9-2-2-1-1.参与项目标前期可行性研究，对项目标产品定位,销售人群定位及策划推广专题提出合理化提议。9-2-2-1-2.参与策划企业,广告企业及媒体甄选,把握策划推广专题,选择推广手段,对策划推广方案效果进行评定。9-2-2-1-3.负责策划推广过程中各相关单位协调互动。9-2-2-1-4.对策划推广成本进行监控。9-2-2-3.销售部经理岗位职责9-2-2-3-1.帮助营销副总做好项目定价及销控策略。9-2-2-3-2.负责签约用户接待和销售协议签署。9-2-2-3-3.负责销售协议及推广资料管理。9-2-2-3-4.负责办理按揭手续。9-2-2-3-5.负责销售人员日常培训。9-2-2-3-6.负责售楼部日常管理。9-2-2-3-7.负责售楼部运行成本管理。9-2-2-3-8.负责售楼人员分成计算。9-2-2-3-9.负责竞争楼盘资料搜集整理。9-2-2-3-10对新项目标定位提供可行性提议。9-2-2-3-11.负责销售计划落实到人。9-2-2-4.置业顾问岗位职责9-2-2-4-1.熟悉楼盘基础情况,了解推广、定价、销控策略9-2-2-4-2.接待来访用户,对楼盘进行推介.9-2-2-4-3.搜集来访用户及竞争楼盘资料.为企业新项目开发做准备。9-2-2-4-4.销售人员日常见户接待参考次序及特殊情况下处理方法。

1、日常见户接待参考次序（1）根据当日签到时间前后安排本日接待次序。（2）销售人员按次序编号，轮番接待而且每日循环接待。（3）依据上月销售业绩排名，固定本月每日接待次序。（4）依据当日销售业绩安排次日接待次序。2、特殊情况处理（1）轮到本人接待用户因有事离开时，如有用户来访由下一名销售代表接待，本人回来直接进入下一轮接待次序。如回来时本轮接待还未跳过，仍继续参与本轮接待次序。（2）假如老用户来访，还未轮到本人接待时，可跳过本轮接待次序。（3）用户较多销售人员不足以应付时可不按接待次序，应兼顾大多数用户和关键用户,同时可安排试用销售人员帮助接待用户。（4）同一组用户人数较多时，应遵照接待次序安排其它销售人员帮助。（5）销售人员本身难以应付用户时，销售主管应立即提供援助或安排其它销售人员帮助接待。3、用户登记（1）用户登记分为公共登记和个人登记，销售人员必需确保用户登记内容一致性、连贯性、次序性。（2）营销部为销售人员统一配置销售时所用公共登记本和个人登记本。登记本包含：来客登记本、来电登记本、用户信息统计本等。（3）销售人员必需将用户来电、来访日期、姓名、联络方法、用户需求等信息做具体统计。（4）公共登记本用户信息必需按用户来访、来电前后次序依次登记编号。个人登记本用户编号要和公共登记本用户编号相一致。（5）用户登记使用期为30天，如此期间内销售人员无对用户跟踪统计，用户再次来访时作为新用户登记。（6）用户来访时应先问询用户是否首次到访、是否有预约，然后视用户情况做出处理。（7）对于搞市场调查、考察、参观楼盘人员可不做用户登记。（8）企业采取网络销售时，销售主管应安排专员负责网络上用户信息搜集整理，责任人每日查看网络上用户信息并对用户信息做具体登记。（9）对网络上搜集到用户信息销售主管统一分配给销售代表。4、用户归属确定（1）用户划分遵照以下标准：⑴家庭购房时，夫妇、父母、儿女视为同一用户，其它亲戚不作同一用户处理（视情况而定）。⑵企业购房时，股东视为同一用户，其它不作为同一用户处理。⑶首次来访用户在30天内有跟踪统计使用期从跟踪之日起对应顺延，如无跟踪统计时再次来访算作新用户。（2）为明确用户归属，避免因用户区分不明确引发职员内部纠纷，用户归属划分标准以下：⑴用户首次来访，第一接待人为用户全部些人。⑵接待用户后在30天内未能成交，并无连续跟踪统计，用户再次来访时算作新用户，用户归新接待人。⑶老用户带新用户来访，标准上归原有销售人员，如当初未指明接待人员，归当初接待人。⑷销售人员亲友来访时，未指明接待人时，归第一接待人。⑸用户首次电话来访，接电话销售人员为用户全部些人。（3）用户归属有争议时，以公共登记本用户来访统计为依据。5、用户关系维护（1）用户是企业关键资源，用户资源维护是促进销售有效手段，也是企业连续发展基础，销售人员必需做好用户维护工作。（2）用户资源维护方法有：电话沟通、登门造访、节日祝福、赠予礼品或纪念品、召开联谊会等。（3）用户维护要求：⑴当日来访用户，在下班前要打电话进行跟踪其购房意向。⑵工作闲暇时间尽可能用来约用户、分析用户。⑶用户跟踪尽可能保持连续性，对新用户跟踪最少保持2次以上。⑷关键节日要对关键用户进行慰问。（4）用户维护标准：⑴把有限工作精力放在关键用户上。⑵对未成交用户要认真分析原因，主动采取有效方法，吸收经验教训。⑶首次来访用户未达成意向，主动劝其再次来访。⑷对待社会资源广泛、家庭背景很好老用户尽可能劝其多带新用户。⑸不随便放弃每一个用户，用户没明确意向说不买时，尽可能保持对用户追踪。⑹对用户购房存在顾虑主动提供处理方案，让用户感觉站在她立场考虑问题。（5）销售主管要利用每日晚会时间对当日来访用户情况进行汇总、分析，对当日销售人员接待用户过程中存在问题、困难做出指导、处理。6、大用户管理（1）项目销售过程中，销售人员应广泛搜集项目所在区域政府部门、企业、机关等集体购房信息，为项目主动寻求购房大用户。（2）在和大用户谈判前销售主管应先结合项目定价方案确定针对大用户销售方案，方案完成后需报分企业经理指示后实施。（3）大用户成立条件为：单位或散用户集体购房单次超出10套。个人单次购房超出10套时也可作为大用户对待。（4）大用户购房时谈判过程中要以项目价格方案为依据，针对大用户销售方案为基础。谈判过程中要立即向分企业领导汇报谈判进展情况。（5）针对大用户销售优惠幅度超出分企业审批权限时要以汇报形式向总企业请示，直至报至董事长指示。（6）和大用户签定购房协议要求包含以下内容：⑴购房用户名单。⑵所购房号。⑶付款方法立即间。⑷购房优惠幅度及价格。⑸特殊约定事项。（7）大用户购房协议签定后，所签购房协议要附上企业指示优惠政策文件送分企业财务部门保留一份。（8）营销部综合服务人员应监督大用户购房协议实施情况，发觉大用户购房数量有变动时立即向企业汇报情况。（9）大用户购房协议签定后购房人员名单变动时需出示相关证实，并经营销部经理核实，报企业经理指示。（10）销售人员应严格根据大用户购房协议约定内容办理购房手续，对利用大用户购房行为倒房用户，销售人员严禁办理其购房相关手续。（11）销售人员在销售宣传中应对大用户销售价格严格保密。7、用户资料管理（1）用户资料是企业关键资料，对用户资料保留要完整，对外界人士用户资料要严格保密。（2）公共用户资料要有专员负责保管，销售人员需保留好个人用户资料。（3）用户资料内容：⑴用户基础资料：姓名、年纪、性别、联络方法、住所、收入情况、学历等。⑵用户特征资料：职业、爱好、需求、家庭情况、信息起源路径、消费习惯等。⑶用户来电、来访统计。⑷对用户信息汇总、分析报表。⑸用户反馈意见汇总。（4）销售人员要认真统计用户资料，并立即填写企业所制订多种表格。具体要求为：⑴用户来访时尽可能先做登记，未能登记时送走用户后要立即补上。⑵接待完用户后立即填写接待统计。⑶所统计用户资料要真实、正确。⑷统计用户资料要尽可能完整。⑸来电用户信息统计尽可能完整。（5）销售人员每日要对用户资料进行汇总分析，销售主管在每个月底对本月来访用户、已购房用户进行汇总分析，并制作对应表格、图形。汇总资料作为营销部关键资料要归档保留。（6）销售人员离职前应在销售主管安排下对个人保留用户资料进行移交，对其未办理完成用户销售主管要对其它销售人员进行分配。（7）用户资料交接每个月底销售主管对销售代表用户资料进行整理、汇总、分析，并将整理完成用户资料移交营销策划主管一份。8、奖惩要求（1）处罚：违反本制度处罚方法有：口头警告、罚款第一节口头警告⑴违反接待次序。⑵不认真、立即填写用户资料。⑶用户归属引发争议。⑷用户资料统计不真实。（2）罚款⑴本月被累计口头警告超出三次罚款30元。⑵不遵守本制度和同事引发纠纷并造成一定影响者，罚款30元。⑶用户资料保留不完整或用户资料丢失，罚款30元。⑷提供虚假用户资料，罚款30元。（3）奖励销售主管负责落实、实施本制度，并定时对销售人员用户资料内容、保留情况等事项进行检验、评选，对表现优异者可合适给精神或物质奖励。营销部经理要监督本制度实施情况。9、现场销售主管完成项目主管下达销售指标任务，工作上对现场销售主管负责；按程序热情、主动、规范作好现场用户接待工作，经过良好职业风范和周到售前、售中、售后服务展示企业企业形象，树立企业良好口碑；销售成交，催收房款，完成销售收入指标；对于用户提出问题立即协调企业各相关部门给处了处理，实施首问负责制；对已经办理入住手续用户定时进行回访，立即协调各相关部门存在问题；负责各自销售统计及用户分析立档工作，配合策划部作好市场统计汇总及信息反馈工作；本适用户服务部作好各项用户服务工作及成交用户上报归档上报工作；负责销售协议签定工作，签定以后立即会签并转交用户服务部；负责办理本项目标抵款房源相关手续；阶段性完成市场调研工作；完成上级领导安排其它工作；围绕本身工作目标不停自我学习，自我完善，扩大知识面，促进业务水平提升天天填写工作日报表，向销售主管汇报工作情况，定时作工作总结，并能够依据市场信息对下阶段工作进行策划，以提升工作有效性和计划性；完成展会或其它大型公关活动销售配合工作；十、财务部岗位职责描述

10-1.财务部组织机构设置10-1-1.财务依据企业总体要求和工作任务量，财务部编制为3人.其中财务部经理1人,财务会计1人；财务出纳1人。10-1-2.财务财务部经理财务部经理财务会计财务出纳财务会计财务出纳10-2.财务部门及岗位职责10-2-1.10-2-1-1.10-2-1-2.10-2-1-3.10-2-1-4.10-2-1-5.10-2-2.主管会计工作职责：10-2-2-1.编制和报送多种报表；10-2-2-2.办理信贷手续；10-2-2-3.办理工商、税务、信贷年检工作；10-2-2-4.负责往来帐款查对，立即收取应收帐款；10-2-2-5.负责企业发票管理工作和档案保管工作；10-2-2-6.当好财务部经理助手，完成财务经理交办其它工作。10-2-3.财务处出纳工作职责：10-2-3-1.认真实施现金管理制度；10-2-3-2.严格实施库存现金限额，超出部分必需立即送存银行，不得坐支现金，不得白条抵库；10-2-3-2.严格审核收支凭证，加强支票管理，严格支票使用手续；10-2-3-3.主动配合银行做好对帐、报帐工作，立即编制银行余额调整表；10-2-3-4.配合会计做好多种帐务处理；10-2-3-5.完成总经理交办其它工作。10-2-4.财务部驻营销部记帐员工作职责：10-2-4-1.认真审核记帐凭证科目利用是否合适；10-2-4-2.审核所附原始凭证正确性，是否符合相关要求，是否有不正当、不合理收支凭证，发觉问题立即向财务经理汇报处理；10-2-4-3.立即完成帐簿登记工作；10-2-4-4.打印、装订凭证和帐簿，完成会计资料归档工作；10-2-4-5.负责相关帐务查询工作；10-2-4-6.完成财务经理交办其它事务。十一、综合办公室工作职责描述。11-1、机构及人员配置：11-1-2、设综合办公室主任1名、办公室文员1名、兼职法律顾问1名、接待员1名、司机数名，具体依据需要另行决定。11-2、职责分工：11-2-1、办公室主任负责管理综合办公室全方面工作，负责起草、审查企业各类文件、汇报，协调企业及外部各部门关系，主持会议等日常接待工作，当好企业领导参谋和助手。11-2-2、负责企业多种文稿打印、校对及企业档案管理工作。11-2-3、负责企业贵宾及对外接待工作，管理好企业领导办公室日常整理。11-2-4、负责立即接送企业领导及相关公共事务车辆使用。11-3、办公相关管理制度。11为了高效、有序、安全完成海伦城堡建设项目，打造一支战斗力强、作风过硬、勇于奉献、团结务实、有口皆碑团体，特就团体组员内务管理作出以下要求：1、团体形象。对内尊重上司，强化层级管理，团结、互助、礼让；对外讲究礼仪，使用礼貌用语，讲一般话；按要求着装，一言一行表现职业操守和团体精神面貌。2、保密要求。A、管好嘴：团体办公活动须遵照职业操守，严禁私下议论企业和其它部门人和事及是和非；B、管好资料：团体一切文字、U盘、电脑等资料未经许可不得私自泄露；C、对外联络及汇报一律由团体责任人出面。3、外出要求。团体人员因公或因事外出必需事先取得团体责任人同意；外出期间手机必需保持通畅。4、遵纪遵法。严格遵守国家法律法规及治安管理条例，过马路走人行横道，不闯红灯；在公共场所内逗留时请先认准消防通道，以防意外；和人发生摩擦或口角时，要低调礼让，不争吵、不打架，并快速离开现场或报警；严禁酒后驾车，严禁从事黄、赌、毒活动，不然一切后果由个人负责。5、就餐要求。早餐个人自行处理；中、晚餐在企业职员食堂统一就餐；如遇外部宴请或团体组员事先说明由个人宴请外，凡愿参与自愿聚餐组员标准上采取AA制，就餐费用在下月工资中扣除；6、团体纪律。不在背后说小话，有意见或提议时可当面直接沟通，不搞小团体；不利于团结事不做，不利于团结话不说，不该问话不问，勿议论她人私生活；个人在宿舍活动，以不影响她人工作和休息为前提；宿舍不准为外来人员提供住宿，特殊情况需报团体责任人同意。7、团体关系。团体内部要提倡亲密有间新型关系，男女组员之间切忌私交过密，非工作原因严禁男女两人单独结伴外出。8、宿舍要求。保持宿舍整齐卫生，制订卫生轮班制度，养成良好节省习惯，上班离开或睡觉前关闭水、电、气开关，锁好门窗；勿躺在床上抽烟，烟头必需放置于有水烟缸内，并确定熄灭，谨防火灾。9、物品要求。宿舍内卷纸、洗涤用具、煤气等公共物品开支由团体统一采购，其它私人物品由个人自行处理。10、处理要求。以上要求请团体组员自觉遵守实施；如有违反，将根据上述要求按实际情况严厉处理。10-3-2、办公室管理之工作规范工作方法工作"必经"之路：P、D、S循环───Plan(计划)、Do(行动)、See(总结)P、D、S循环程序是推进工作最基础标准，请切记这个标准。首先，制订工作计划(Plan)；接着，依据计划开展工作(Do)；最终，行动以后对照计划总结和检验工作效果(See)。5W2H操作不管是接收命令、确定计划、实施计划，还是检讨问题、寻求改善，全部请你好好思索：为何？做什么？哪里？何时？人员？怎样？费用？为何(Why) 为何而做?搞清楚目标、方针、理由做什么(What) 做些什么？搞清楚对象哪里(Where) 在哪里做?搞清楚场所、地点何时(When) 何时开始?何时结束?搞清楚日期、何时、期限何人(Who) 由谁主办?有哪些关系人?何等人参与?搞清楚人员怎样(How)用什么方法做?搞清楚方法、做法费用(Howmuch) 需要多少钱?搞清楚预算费用以文代言以文代言是企业工作制度，即以书面文字形式将我们要呈报上司意见、送至各部门信息及对下级命令、要求等表示出来。适用范围自上而下信息传输----指示、命令、通知部门间平等沟通------部门需要协调处理事项自下而上信息传输----汇报、请示、汇报载体自上而下----发由单、文件部门之间----发由单、文件用数据图表说话高质量工作要取得良好工作效果，就必需投入、重细节、高效、创新。投入每项工作，全部要有这么状态：集中精力，全力以赴，含有高度责任感，本职员作优先做好，边缘工作主动做好。细节从小事做起，重视实