2024年全国房地产估价师之估价原理与方法考试黑金考题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

2、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00

3、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层

4、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日

5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲

6、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%

7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本＋建设成本B.土地成本＋建设成本＋管理费用C.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用D.开发完成后的房地产价值

8、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日

9、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒

10、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900

11、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值

12、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则

13、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部

14、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样

15、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度

16、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格

17、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益

18、某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037

19、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

20、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人

21、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

22、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛

23、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理

24、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常

25、收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理

26、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息

27、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制

28、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

29、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得

30、某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（）万元。A.56B.72C.75D.90

31、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格

32、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日

33、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化

34、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权

35、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是

36、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地

37、成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费

38、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

39、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法

40、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权

41、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥

42、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004

43、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资

44、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

45、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定

46、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝

47、“……阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七

48、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产

49、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则

50、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000二、多选题

51、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

52、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境

53、薛雪的著作是A.《温病条辨》B.《湿热条辨》C.《温热论》D.《脾胃论》

54、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375B.450C.500D.600

55、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零

56、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98

57、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72

58、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉

59、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A.10B.12C.13D.15

60、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为()。A.76%B.80%C.81%D.84%

61、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度

62、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000

63、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

64、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57

65、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加

66、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

67、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%

68、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的

69、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

70、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病

71、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

72、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法

73、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润

74、交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正

75、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产

76、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能

77、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性

78、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构

79、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益

80、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%

81、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束

82、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发

83、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18

84、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

85、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程

86、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理

87、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥

88、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539

89、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2

90、采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

91、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日

92、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据

93、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产

94、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火

95、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧

96、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定

97、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式

98、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

99、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利

100、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2三、判断题

101、党和国家制定路线方针政策的出发点和立足点是（）A.生产力水平低经济发展落后的现实状况B.人口数量多素质不高的现实状况C.社会主义市场经济体制还不完善的现实状况D.我国处于并将长期处于社会主义初级阶段

102、比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的价格。（）

103、非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。()

104、卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。（）

105、假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）

106、临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）

107、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。()

108、实事求是的思想路线的根本途径和方法是（）A.理论联系实际B.一切从实际出发C.坚持执行党的政策方针D.在实践中检验和发展真理

109、解放思想、实事求是是我们党的（）A.基本纲领B.组织原则C.思想路线D.基本路线

110、在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（）

111、在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）

112、搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。()

113、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。()

114、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。()

115、邓小平理论和“三个代表”重要思想的精髓是（）A.发展B.以经济建设为中心C.立党为公、执政为民D.解放思想，实事求是，与时俱进

116、实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是完善社会主义市场经济体制和扩大对外开放的关键阶段是（）A.本世纪头110年B.本世纪头20年C.本世纪头30年D.本世纪头50年

117、解决社会主义初级阶段主要矛盾的根本途径是（）A.坚持实施科教兴国战略B.坚持实施可持续发展战略C.解放生产力D.发展生产力

118、在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）

119、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

120、马克思主义与时俱进的基本途径是（）A.实践B.与本国国情相结合C.正确回答时代课题D.理论联系实际

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度。

2、答案：C本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，所造成的损失＝改造照明系统花费＋未来共增加的电费等运营费用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。

3、答案：D本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

4、答案：D本题解析：价值时点应采用公历表示，宜具体到日。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。

5、答案：C本题解析：甲乙丙丁实际单价的具体计算如下：①甲单价＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙单价＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙单价＝4700（元/m2）；④丁单价＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4个可比实例实际单价的排序为：乙＞丙＞甲＞丁。

6、答案：C本题解析：利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。本题中，年利率为5%，则半年名义利率为2.5%，其实际利率＝（1＋2.5%）2－1＝5.06%。

7、答案：C本题解析：开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有4种：①计算基数＝土地成本＋建设成本，相应的利润率可称为直接成本利润率；②计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用，相应的利润率可称为投资利润率；③计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息，相应的利润率可称为成本利润率；④计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率。

8、答案：C本题解析：本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

9、答案：A本题解析：阴寒于内，排斥阳气于外，故见面色咣白，肢冷，倦卧，又见烦热，口渴，脉大无根等假象。寒滞胃脘证是指寒邪侵袭胃肠，阻滞气机，以胃脘、腹部冷痛，痛势急剧等为主要表现的实寒证候。又名中焦实寒证。

10、答案：D本题解析：考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

11、答案：A本题解析：会计上把资产的历史成本与累计折旧额之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建成本与折旧总额之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。

12、答案：B本题解析：房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。

13、答案：B本题解析：人体的经筋是十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系，是十二经脉的附属部分，故称“十二经筋”。经筋有联缀四肢百骸、主司关节运动的作用。

14、答案：B本题解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。

15、答案：B本题解析：缺乏流动性补偿率是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要困难，变现能力弱。因此流动性一般指变现能力。

16、答案：C本题解析：评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的估价对象价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。

17、答案：A本题解析：本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

18、答案：D本题解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：故补地价（总价）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（万元）。

19、答案：B本题解析：房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。在实际中，不同的估价目的和估价对象，具体的估价程序可能有所不同。

20、答案：C本题解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是不正确的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。

21、答案：B本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意：该商场的净收益为40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（万元），则该商场的收益价值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（万元）。

22、答案：A、B、C、D本题解析：督脉总督一身之阳，任脉总任一身之阴，冲脉为十二经之海；阳蹻为足太阳之别，阴蹻为足少阴之别，能使机关矫健。其病多表现为肢体痿痹无力，运动障碍。阳维脉起于诸阳会，以维系诸阳经，阴维脉起于诸阴交，以维系诸阴经，所以为全身之纲维；阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛。

23、答案：A本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律。表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①规模收益不变，即产出量的增加比例等于投入量的增加比例；②规模收益递增，即产出量的增加比例大于投入量的增加比例；③规模收益递减，即产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

24、答案：B本题解析：交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好会造成成交价格偏离正常价格。如买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。

25、答案：C本题解析：房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。

26、答案：C本题解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。

27、答案：B本题解析：房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定；③相邻关系的限制。

28、答案：A本题解析：表达气候对用药的指导作用。气候寒冷慎用寒药。早上阳气升，让药顺阳气升发而扶正。

29、答案：A本题解析：目前取得房地产开发用地的途径主要有三个：①市场购买；②征收集体土地；③征收国有土地上房屋。

30、答案：A本题解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。＝100×70%×20/25＝56（万元）。P371。

31、答案：C本题解析：房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

32、答案：B本题解析：在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。多数情况下是评估现在的价值或价格，但在某些情况下需要评估过去或将来的价值或价格。价值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。例如，房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日。

33、答案：A本题解析：《景岳全书·肿胀》：“盖水为至阴，故其本在肾，水化于气，故其标在肺；水惟畏土，故其制在脾。”小肠泌别清浊的功能正常，则水液和糟粕各走其道而二便正常。若小肠功能失调，清浊不分，水液归于糟粕，即可出现水谷混杂，便溏泄泻等。因“小肠主液”，故小肠分清别浊功能失常不仅影响大便，而且也影响小便，表现为小便短少。所以泄泻初期常用“利小便即所以实大便”的方法治疗。常用胃苓汤即平胃散合五苓散健脾去湿，使小便清利，大便正常。

34、答案：D本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

35、答案：D本题解析：影响血液运行的因素包括：(1)气的推动、固摄、温煦、凉润作用。(2)脉道通畅无阻——约束和引导血行。(3)血液的质量——无痰浊瘀阻则血行畅利。(4)病邪的影响——防止寒、火热、痰浊等病邪的影响。

36、答案：C本题解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。

37、答案：D本题解析：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本。应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

38、答案：A本题解析：直线法求取建筑物折旧，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。其中，分类折旧加总法是把建筑物分解为结构、设备和装修三大类，分别根据它们的重新购建成本和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加；个别折旧加总法是把建筑物分解为各个更为具体的组成部分，分别根据它们的重新购建成本和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加。

39、答案：C本题解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。而数学曲线拟合法则没有此类要求。

40、答案：D本题解析：房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为，因此债权又称为“相对权”“对人权”。

41、答案：C本题解析：《素问，异法方宜论篇》：“中原人：其民食杂而不劳，故其病多痿厥寒热，其治宜导引按蹻。南方人：其民嗜酸而食腐，故其民皆致理而赤色，其病挛痹，其治宜微针。北方人：其民乐野处而乳食，藏寒生满病，其治宜灸炳。西方人：其民华食而脂肥，……其病生于内，其治宜毒药。东方人：其民食鱼而嗜咸，……故其民皆黑色疏理，其病皆为痈疡，其治宜砭石。”

42、答案：C本题解析：为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，1999年2月12日原建设部、原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》。2015年4月8日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了新修订的国家标准《房地产估价规范》。

43、答案：B本题解析：由于有不同种类的房地产开发利润率，所以在估算开发利润时要搞清楚利润率的内涵，注意利润率和计算基数相互匹配。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。

44、答案：B本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。

45、答案：A本题解析：估价假设主要包括：①一般假设；②未定事项假设；③背离事实假设；④不相一致假设；⑤依据不足假设。其中，一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料在无法进行核查验证的情况下进行了认真的检查，在无理由怀疑其真实性、准确性、完整性及合法性且未予以核实的情况下，对其真实、准确、完整及合法的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。

46、答案：A本题解析：脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。津液的排泄主要通过尿液和汗液，少数通过呼气和粪便来完成。此主要和肾、肺、脾生理功能有关。津液生成：胃、小肠、大肠、脾。脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。血运正常相关脏腑功能心、肺、肝、脾、肾。气能摄血主要体现在脾气的统血作用。这可体现在使用补气药治疗大出血的临床运用中。

47、答案：B本题解析：暂无解析

48、答案：C本题解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。C项，餐饮房地产属于按房地产用途划分的种类。

49、答案：A本题解析：违反了合法原则中的合法产权的要求。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。具体地说，遵循合法原则在估价对象权益方面应做到：①依法判定的权利类型及其归属；②依法判定的使用权利；③依法判定的处分权利；④依法判定的其他权益。

50、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：?代入数值即得。

51、答案：D本题解析：投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

52、答案：D本题解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

53、答案：B本题解析：薛雪，字生白著《湿热条辨》，对温病中湿热病的病因、症状、传变规律、治则治法等作了简要阐述，对温病学说的发展做出一定贡献。吴瑭，字鞠通著《温病条辨》，创立了温热病的三焦辨证理论，指出：“凡病温者，始于上焦，在手太阴”；“上焦病不治则传中焦，胃与脾也”；“中焦病不治，即传下焦，肝与肾也”。

54、答案：D本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。由于本题中楼面地价不变，可得：补地价（总价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）×土地面积＝1500×（1.6－1.2）×10000＝600（万元）。

55、答案：C本题解析：标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：①由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；②由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。

56、答案：A本题解析：房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例在自身状况下的价格×1/（1±R%）＝可比实例在估价对象状况下的价格。则本题中，该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为100/101。

57、答案：D本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，修复缺陷后写字楼的价值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（万元）。

58、答案：A、B、D本题解析：目内眦指内眼角，经过目内眦的经脉有阳跷脉、膀胱经、阴跷脉。阴跷脉起于照海和阳跷脉起于申脉交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合。《灵枢·经脉》：“膀胱足太阳之脉，起于目内眦。”

59、答案：D本题解析：每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。

60、答案：C本题解析：求成新率的公式：[1-(1-残值率)]×有效经过年数÷建筑物的经济寿命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。

61、答案：B本题解析：缺乏流动性补偿率是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要困难，变现能力弱。因此流动性一般指变现能力。

62、答案：B本题解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－（已抵押贷款余额÷社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。则本题中，该在建工程的再次抵押价值＝6000－1000－（1000÷50%）＝3000（万元）。

63、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

64、答案：D本题解析：正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。本题中，买方缴纳所有的税费，正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。

65、答案：A本题解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。

66、答案：C本题解析：重新购建价格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，则该房地产的重新购建价格为952.51万元。

67、答案：D本题解析：如所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格＝买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，而卖方实得金额＝正常负担下的价格－卖方税费＝（1－5%）×正常负担下的价格＝0.95×正常负担下的价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格＝0.95×正常负担下的价格，而实际上该可比实例约定成交价格＝0.92×可比实例正常价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。

68、答案：B本题解析：生产资料是指人们从事物质资料生产所必需的一切物质条件，即劳动资料和劳动对象的总和（又称生产手段）。其中，劳动资料是指人用以影响和改变劳动对象的一切物质资料的总和，包括生产工具、土地、建筑物、道路、运河、仓库、机器、设备、厂房等。劳动对象，在政治学上指在劳动中被采掘和加工的东西，可以是自然界原来就有的如地下矿石，也可以是加工过的原材料如钢材等。生产资料是生产力中物的因素，在任何社会生产中，人们总是借助于生产资料，通过自己的劳动生产出劳动产品。辩证唯物主义认为，一切自然物质都是可能的劳动对象，其中，引入生产过程的部分则是现实的劳动对象。在生产资料中，生产工具起决定性作用，生产工具的发展水平，决定了人类征服、改造自然的广度和深度。生产资料总是存在于一定的社会经济形态中，成为特定生产关系的物质承担者。因此，选项A和C的观点是错误的，选项D中的三个要素构成了生产力，所以D也是错误的。故本题的正确答案为B。

69、答案：C本题解析：估价报告交付委托人后，估价师和估价档案管理人员应按照有关规定及时收集、整理估价报告及其他在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类形成估价档案，并予以妥善保存。估价归档主要有以下作用：①保存估价资料有助于解决日后可能发生的估价争议；②有助于估价机构和估价师展现估价业绩；③有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展相关监督检查。

70、答案：C本题解析：《素问，疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，“尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”《素问·疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”

71、答案：D本题解析：征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

72、答案：D本题解析：运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

73、答案：D本题解析：在开发利润中，计算基数＝土地成本＋建设成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本）。

74、答案：C本题解析：考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、单价修正；（2）金额修正、百分比修正。

75、答案：C本题解析：如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。

76、答案：B本题解析：房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要参考依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。

77、答案：C本题解析：“有诸内，必形诸外”《孟子·告子下》，局部病变大都是整体生理机能失调在局部的反映。

78、答案：D本题解析：估价委托应由估价机构统一受理、统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。

79、答案：C本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

80、答案：B本题解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q＝1－d×t，则该建筑物当前的成新率为：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。

81、答案：C本题解析：经营期可具体化为销售期（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和自营两种情况）。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重合。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。

82、答案：C本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。

83、答案：A本题解析：净收益每年不变且收益期为有限年，其计算公式为：V＝（A/Y）·[1－1/（1＋Y）n]。此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。因此，该房地产的收益价值＝（15/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）50－10]＝188.9161≈188.92（万元）。

84、答案：A本题解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

85、答案：C本题解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。房地产估价遵循价值时点原则，要求估价时必须先确定某个时间，但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点。

86、答案：B本题解析：从买方角度来看，房地产价格是基于类似房地产的“生产费用”，即根据“替代原理”，买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发建设或者委托他人开发建设。

87、答案：B本题解析：胃主通降，是指胃气宜保持通畅下降的运动趋势。胃气的通降作用，主要体现于饮食物的消化和糟粕的排泄过程中。脾宜升则健，胃宜降则和，脾升胃降协调，共同促进饮食物的消化吸收。胃主通降是降浊，降浊是受纳的前提条件。胃为阳土，喜润而恶燥，胃中津液充足，则能维持其受纳腐熟的功能和通降下行的特性。

88、答案：A本题解析：至价值时点，尚未偿还的贷款为：45×（1－5/15）＝30（万元），不带债权债务的房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务，则该住宅的正常成交价格为：[30＋50/（1－6%）]/85＝9787（元/m2）。

89、答案：B本题解析：该房地产中建筑物的现值计算为：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

90、答案：A本题解析：此公式是收益年限为无限年时，净收益按一固定数额逐年递增的公式。

91、答案：C本题解析：估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。

92、答案：D本题解析：在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。

93、答案：