民间资金借贷房产抵押三大风控核心

民间借贷房产抵押三大风控关键：关键一：必需确保在不通知借款人(原房屋全部权人)、且不经过司法程序情况下，就能将标房产过户(变卖)。关键二：任何情况下全部不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下全部不要包含司法拍卖步骤。关键三：任何情况下全部不要给借款人留有任何手续。下面叙述民间借贷房抵十大风控关键点：关键点一：借条(据)和收条(据)借条和收条必需打印和手写各一份，而且要在借款人姓名、身份证号、借款金额大、小写、借款人署名五处，由借款人按手印。收条(据)必需写两套，每套两份(打印和手写各一份)，一套是借款款项收条，另一套是购房定金收条，而且要在卖房人姓名、身份证号、购房定金金额大、小写、卖房人署名五处，由卖房人按手印。切记：借款款项收条和购房定金收条，在书面表示意思上不要有任何法律关系，这个必需做精，而且购房定金收条必需注明收到是现金。关键点二：《房屋全权委托公证》

《房屋全权委托公证》是必需做，切记!这个是重中之重，民间借贷房产抵押借款全部实操手续中，只有这个公证书能够实现民间借贷房产抵押三大风控关键中关键一在不通知借款人(原房屋全部权人)、且不经过司法程序情况下，就能将标房产过户(变卖)。《房屋全权委托公证》分为两种，沈阳线下行话一个叫大全委，另一个叫小全委，大全委是委托房屋全部权利项目，也就是通常性权利委托和特殊权利委托;小全委是委托房屋部分权利项目，也就是通常性权利委托。其中相关房屋继承权委托是在特殊权利中，而且在公证书中要求，此房屋继承人完全由受托人任意指定，这个条款是为了预防借款人(原房屋全部权人)在抵押期间意外死亡或意外丧失民事行为能力情况下，受托人能够配合她项权利人直接把房子搞到手，不会有财产继承纠纷，所以《房屋全权委托公证》必需做成大全委。《房屋全权委托公证》中受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人，原因我会在关键点九里具体叙述。关键点三：《借贷抵押协议》和《房屋买卖抵押(定金)协议》

这两个协议在法律上没有任何联络，《借贷抵押协议》是债权和抵押权司法生效要件，而《房屋买卖抵押(定金)协议》是确定买卖协议关系，而且证实房屋购置方已支付支该标房屋部分受让价款做为买房定金，是两套完全不相干法律手续。关键解释：这里所提到《房屋买卖抵押(定金)协议》是沈阳市房产局监制，在二手房经过中介交易时必需签属协议，而且在此协议中，要求受让人在房屋过户前，必需缴纳在《房屋买卖抵押(定金)协议》中所约定房屋成交价减去已支付定金剩下金额价款后，才能由全权委托公证中受托代理人配合房屋受让方办理房屋过户手续，而且此剩下金额价款支付过程必需走沈阳市房产局二手房交易专题资金监管账户，所以此协议绝对不会组成流质担保契约。关键点四：《房屋她项权利证》

房屋她项权利这里所说权利是一个复合权利，它是多个权利统称，是在同一标房产上给予多项权利集合名词，其中包含典权、抵押权、租赁权(使用权)、典质权、继承权、甚至还包含此基础上衍生出来另一个用益物权抵押等等。而且在《担保法》中有明确要求，不动产做为债权担保物权时，必需到相关部门登记，不登记不生效，不登记不得对抗善意第三人，其登记落实到纸质凭证上就是《房屋她项权利证》，只有办了这个证，其抵押权才含有司法生效要件，不会被任何第三方对抗，且确保其对应抵押权顺位优先受偿权顺位。我们做《房屋买卖抵押(定金)协议》应该是她项，不过现在沈阳市房产局她项办不了这个权利项目，沈阳市房产登记系统中没有这一项，只能做成抵押权，不过为了实现经过中介做二手房非亲属交易，所以沈阳市房产才出了一份标准《房屋买卖抵押(定金)协议》说到这里我再强调一次，相关网上流传债务人(抵押人)伪造房屋租赁协议在抵押之前说法纯属是扯淡，《中国城市房屋管理法》要求，房屋出租需到当地房产部门进行登记立案(立案后进档案)，不登记不得对抗第三人。而这个登记立案就是办理房屋租赁权(使用权)她项权利证，假如该房屋办理了租赁权(使用权)她项权利证，在提档时就能查出来，不过我在这篇文章关键点中并没有把提档步骤列出来，是因为办理进押时，假如不提档，房产局根本就不受理进押。关键点五：《房屋买卖抵押(定金)协议》和《房屋买卖协议书》

这两个协议及协议全部是沈阳市房产局制订政府行政机关固定格式协议，前者是房产局提供电子版，自己打印，后者是房产局统一印刷三联无碳复写协议。前者法律关键是确立购房定金交付事实，后者是深入确立买卖关系成立，其中在《房屋买卖协议书》中中介方，就是全权委托公证中受托人。《房屋买卖抵押(定金)协议》和《房屋买卖协议书》，可完全避免流质担保契约成立。关键点六：《房屋全权委托公证》和《房屋她项权利证》办理时收费发票(前者360元，后全部80元)必需由放款人保留，因为一旦借款发生逾期，房屋变现是由《房屋全权委托公证》中受托代理人配合买房人办理过户，在办理过程中，有时房产局需要受托人提供《房屋全权委托公证》发票。

关键点七：放款、砍头息、手续费收取方法

一定要把全部手续全做完再放款，绝对不能放款后补手续，这个是命根子。但这里有两个手续需要另外说明一下：1、她项权利证：这个证是在办理完进押手续，拿到房产局受理回执单和发票后三个工作日下证，自取或EMS邮寄均可(我全部是自取，企业离房产局才一公里多点儿)，这个没必需等三个工作日再放款，拿到受理单就能够放款了，不会有问题。2、让借款人银行转账凭证上签字背书，这个必需在放款后才能让借款人签字，转账之前是拿不到凭证，不过这个背书根本没什么用，房子已经进她项了，而且有两套收条，所以这个无所谓了。砍头息：我们全部是在放款时直接扣两个月砍头息和全额手续费，这个不要在放款人账户银行流水中表现出来，通常全部是在放款前，给借款用户办张新银行卡，然后开网银，把银行卡、身份证原件、U盾全部放在放款人手里，这边放款到借款人新银行卡中，然后再把两个月砍头息和全额手续费转到放款人这边其它自己人帐户，或是是直接取现，再或是让借款人直接先用现金交砍头息和手续费，怎么弄全部行，后续展期也是每两个月付一次砍头息，还是要么交现金，要么转到放款人这边其它自己人帐户，别用放款人账户收利息。关键点八：抵押率：在沈阳放贷，抵押率通常全部是做到房屋实际可变现价值50%，最高也就是60%，这是天价了。

关键点九：收定金、解押、过户

先解释一下民间借贷里在抵押借款、先息后本情况下什么叫逾期?每两个月收一次砍头息，在两个月到期时，借款人没有在10天之内还款，且没有交纳下两个月砍头息时，这就叫逾期，此时也就是打电话催催，同时这边就找中介给卖房子了。在卖房子变现时，是由《房屋全权委托公证》受托代理人替换原房主和买房人签定买卖协议，然后受托代理人替换原房主配合买房人去房产局办理过户手续，而且经过房产局资金监管代收房款。收定金：《房屋全权委托公证》受托代理人替换原房主和买房人签定买卖协议后，是由买房人向受托代理人先交付定金，个这定金尽可能要多收部分，不管多大房子，成交价多少，必需先收不低于房屋过户全额税费定金(房屋过户全额税费我会在以后帖子中具体说明)，以免买房人反悔，假如不交话就不和她扯了，重新寻求买主。切记，一定是收了定金收再对进行解押，假如买房人反悔，这个定金是不退。极端情况：假如买房人交了定金，解押后反悔，或是房款交不上，那就别磨叽了，直接把房子过户给原她项权利人，也就是出借人，这时就别在意契税、过户费之类东西了，因为收定金能够覆盖这些费用了，而且房子已经解押了，必需先把房子搞到手，然后再重新寻求买主。这里就是为何我在关键点二后面提到《房屋全权委托公证》中受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人原因。因为《房屋全权委托公证》中受托代理人不能把公证书中房产过户给自己。这里包含到一个解押步骤，这个解押也是由《房屋全权委托公证》受托代理人和她项权利人之间配合完成。在顺利过户出售房产后，房款三至七天，由房产局资金监管账户转发到受托人指定账户，这时受托人和出借人(原她项权利人)怎么配合全部行了，全部是自己人，钱已经到手了。再有一点，假如真碰到房子卖不出去情况，受托人能够直接把房子过户给她项权利人，现把房子搞到手，早晚是钱，也不至于把自己给玩死，这个我在《民间房产抵押借贷，房子说过户就过户、说收就收，你信吗?》帖子中有提到过。这也是我在关键点二后面提到《房屋全权委托公证》中受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人原因。关键点十：关键解释以下两大关键实际作用：

关键二：任何情况下全部不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下全部不要包含司法拍卖步骤。关键三：任何情况下全部不要给借款人留有任何手续。在房产抵押期间，假如出现了抵押权人之外人对该抵押房产申请资产保全查封，这时《房屋全权委托公证》受托代理人是不能直接把房产过户，这个委托公证不能对抗法院查封，这时间抵押权人必需向法院起诉，不过绝对不能以抵押权向法院提起诉讼，必需以买卖协议提起诉讼，这时关键点五中所提到《房屋买卖抵押(定金)协议》和《房屋买卖协议书》会起到很关键作用，以买卖协议提起诉讼，六个月时间就能把房子搞到手，然后再去变现，这是在房屋抵押期间抵押权人之外人对该抵押房产申请资产保全查封情况下，最快、最稳妥措施。当然还有另外一个措施，就是以《房屋全权委托公证》中受托代理人名义收债权，这个有一定风险，也需要部分特定条件，这个我会在以后帖子中写，本文不具体叙述了。在网上我看到有部分好友提到，以债权和抵押权起诉，现在唯一住房也能够强制实施拍卖，这个确实是事实，咱先不谈唯一住房实施条件，我们先看一下假如假如以债权和抵押权起诉，变现需要什么步骤?需要多长时间?拍卖情况分两种：1、经诉讼后，法院判决债务人还款，要求债务人出还款计划，在还款计划未推行后，由债权人向法院提出强实施2、做了强制实施公证，可直接向法院提出强制实施申请以上两种情况在被法院认定可实施后，全部必需经历以下步骤：申请→法院受理→申请复议(做了强制实施公证也需要此步骤)→公告→查封(如提前申请资产保全，并提供保全担保可提前查封)→法院委托评定→拍卖(拍卖企业公告→展标→交确保金、领号→拍成后签《拍卖成交确定书》→交价款及佣金→法院裁定→裁定送达后15日过户)现在走拍卖。一次拍成那是扯淡