某某物流公司物流中心建设项目可行性研究报告

目录第一章总论 1 11.1.1现代物流业发展 11.1.2家电、快速消费品和新型建材行业的发展 21.2项目概况 21.2.1项目名称 51.2.2承办单位简介 61.2.3主要技术经济指标 6 7第二章市场预测 82.1市场现状 82.2市场预测 2.3建设规模 第三章XXXXXX物流中心项目选址评估 3.1建设地区的选择 3.2项目位置现状 3.3建设条件 3.3.1区域物流中心规划 3.3.2项目选址 第四章项目规划与设计 4.1概述 4.2物流量分析 4.3功能设计 4.3.1物流中心功能分区设计 4.3.2仓库区域规划 4.3.3仓储区内部作业规划 4.5信息系统建设规划 4.5.1仓库管理信息系统总体分析和设计 4.5.2仓库管理系统数据流程设计 4.5.3库位管理信息系统 4.6盈利模式分析 第五章设备配备及能力计算 5.1储存设备选择 5.1.1储存设备的选择要素 5.1.2储存设备的选择 5.1.3储存设备配置 5.2搬运设备 5.2.1主要的搬运设备介绍 物流中心主要搬运设备选择 5.2.3搬运设备配置估算 第六章环境保护和安全防范措施 6.1环境影响评价 6.1.1项目对环境的影响 6.1.2环境保护措施 6.2.1劳动安全 6.2.3消防(防火) 第七章组织机构与人力资源配备 7.1组织机构 7.1.1管理机构 7.1.2组织机构适应性分析 7.2人力资源配备 7.2.1人员编制 7.2.2分配制度 7.2.3人才聘用 7.2.4员工培训 第八章项目进度安排 8.1建设进度规划 8.2保证建设工期的条件和关键 第九章投资估算和资金筹措 9.1投资估算 9.2资金筹措 第十章财务经济效益分析 10.1营业收入预测 10.2税率及利率 10.2.1税率 10.3成本费用估算 10.4利润及分配 10.5财务盈利能力分析 10.6借款偿还能力分析 10.7清偿能力分析 10.8不确定性分析 10.9财务评价结论 10.10主要数据及技术经济指标 第十一章风险分析 11.1主要风险因素识别 11.2风险程度分析 11.3防范和降低风险措施 第十二章结论与建议 12.1主要研究结论 13.2问题及建议 附录 附录1物流中心总投资预算 附录2直接人工及测算表 附录3固定资产投入与折旧表 附录4现金流量表 附录6单因素敏感性分析——内部收益率 1.1项目背景增加便利性的服务——一切能简化手续、简化操作的服务都是增值性服务，务、24小时营业、传递信息和转账、物流全过程追踪等服务，满足物流消费者的解决方案。可以考虑的方案包括：采用第三方物流服延伸服务——将供应链集成在一起的服务。向上可以延伸到市场调查与预制作等等。1.1.2家电、快速消费品和新型建材行业的发展1.家电行业步降低，2006年家电行业的整体销售利润率在2.63%左右，2007年整体销售利润率在2.80%左右。2008年的整体销售利润率有所上扬，为3.11%。从工业和信息化部了解到，2008年前10月我国家用电器具制造行业累计完成工业总产值5659亿元，同比增长16%,产销率累计98.9%,工业销售产值累计5597亿元，增长15.8%,出口交货值累计1940亿元，增长6.8%,出口占销售比重为34.7%'。数据显示，前10月家用洗衣机累计完成产量3410万台，同比增长13.9%;家用吸尘器完成产量5265万台，同比减少12.7%;家用电冰箱完成产量4001万台，同比增长3.5%;空调累计完成产量7510万台，同比减少0.5%;电热水器完成产量1334万台，同比增长9.1%;微波炉完成产量5401万台，同比增长2.2%;电饭锅完成产量10051万个，同比增长16.6%;电冷热饮水机完成产量835万台，同比增长1.8%²。从2007年年底开始，国家推行家电下乡政策。家电下乡政策是深入贯彻落协调发展。为稳妥推进，自2007年12月起在山东、河南、四川、青岛三省一市进行了家电下乡试点，对彩电、冰箱(含冰柜)、手机三大类产品给予产品销售价格13%2《证券日报》2008-12-13连、黑龙江、安徽、湖北、湖南、广西、重庆、陕西纳入推广地区范围，共计14个省、自治区、直辖市及计划单列市。为保持政策公平，家电下乡在各地区实施的时间(含三省一市的试点时间)统一暂定为4年。从2009年2月1日起，家电下乡在原来14个省市的基础上，开始向全国推产品同样享受国家13%的补贴。各个省市可以根据各地区不同的需求在这四个产据商务部和财政部预测，2008年财政补贴家电下乡资金将达到104亿元，累计拉动消费9200亿元。这对于家电行业来说，无疑是一个发展的大好机会2008年，我国消费品市场继续保持较快增长，全年社会消费品零售总额实现108488亿元，比上年增长21.6%,同比加快4.8个百分点。这是我国全年社会消费品零售总额首次突破10万亿元³。2008年，城市消费品零售额73735亿元，比上年增长22.1%,同比加快4.9个百分点；县及县以下零售额34753亿元，增长20.7%,加快4.9个百分点。城乡零售额增幅差距，2006年为1.7个百分点，2007年为1.4个百分点，2008年年的29.7%提高到2008年的30.9%,拉动消费品零售总额增长由3.8个百分点提高到6.7个百分点。表明城乡消费品市场增幅差距趋于缩小，城乡市场增速同比加快3。从2008年东、中、西部区域消费品市场发展变化看，零售额与上年相比，增速分别为21.4%、23.1%和22.3%,同比提高4.3、4.9和4.3个百分点。从各区域市场份额看，东部地区所占比重由上年的58.6%下降到58.3%,中、西部分别由上年的24.3%和17.1%提升到24.5%和17.2%,分别提高0.2和0.1个百分3国家统计局2009年1月22日发布数据品和奶粉(包括婴儿奶粉和豆奶粉)8大品类占据全国快速消费品消费金额的58%,其中，牛奶的品类和白酒成为规模庞大、成长显著的两大品类。从区域分布上看，无论是饮料、食品，还是日化，北部区(黑龙江、吉林、辽宁、北京、天津、山东、河北、山西)的消费量最大，西部区(四川、重庆、贵州、广西、云南)的消费量最小。其中，饮料行业在北部区的消费量更大些。奶销售量明显下降；而白酒在北部区和东部区(上海、浙江、江苏、安徽、河南)得到了快速发展，尤其在东部区占有率更高些，达到13.5%;植物油在南部区(广东、福建、江西、湖南、湖北)得到良好的发展，达到10.5%;而啤酒在北部区拥有大量的份额，约达到9%,占比上相当于其它区域的2.8-3.2倍。另外一个值得关注的品类是固体饮料，在南部区占有率呈现比较显著的下降趋势，从2005年的6.7%下降到2006年的4.4%,在其它区域虽然趋势稳定，但占比不高。有所增长，饮料行业的增长率约为21%;食品行业约为16%;日化行业略显平稳，约为11%。从消费金额上看，地级市显现出庞大的消费潜力，三大行业都取年1至7月份，全国食品增加值增长15.86%,全国食品工业累计实现食品工业总产值23332.92亿元；完成销售额22830.89亿元，同比增长34.6%。2008年中国食品工业销售收入将达40000亿元⁵。3.新型建材行业中国的新型建筑材料工业起步于20世纪70年代，发展于20世纪80年代中新型建材无论从品种、数量，还是从质量、功能上都有了长足的进步。5第六届中国食品安全年会数据2006年是实施“十一五”规划的开局之年。为贯彻“节能降耗”基本国策，构筑循环经济体系，“十一五”规划明确提出：单位GDP能耗比“十五”期末降低20%左右，并将建材行业作为开展循环经济试点的重点行业。以新型墙体材料、建筑防水材料、保温材料、建筑装饰装修材料为主体的新型建材，具有环保、节能、降耗的优势，符合国家的产业政策，将受到政府的政策扶持和鼓励，是建筑材料的发展方向，市场前景广阔。中国建筑装饰材料行业随着房地产、建筑装饰业的发展也得到了快速发展。中国已经成为世界上装饰材料生产大国、消费大国和出口大国。材料主导产品不仅在总量上连续多年位居世界第一，而且人均消费指数已接近和高于世界先进水新型建筑材料作为建筑材料工业调整产业结构和转变经济增长方式的战略重点，具有广阔的发展前景。近五年来，新型建筑材料的产值以每年20%以上的速度发展。目前虽然国家采取宏观调控措施，抑制房价过快增长，但总体上国民经济仍将保持快速、稳定、协调的发展。预计到2010年，有十类新型建材产品将面临很大需求，具体数值如下表1-3:产品单位需求量防水密封材料亿平方米保温隔热材料万吨矿棉吸声板万平方米装饰石膏板万平方米建筑涂料万吨塑料地板亿平方米塑料管道万吨壁纸、墙布亿平方米4化纤地毯万平方米1.2项目概况1.2.2承办单位简介物流股份有限公司(以下简称XXX物流)是由美的集团和新加坡吉宝物流控股的中外合资物流企业。其前身物流有限公司创建于2000年1月，系国内最早开展现代物流集成化管理、以现代物流理念运作的第三方物流企业之一。行业前列。公司已于2008年1月14日成功的改制为股份公司，并积极筹备上市。物流的物流服务覆盖全国，已在全国60多个战略城市建立了160多个物流服务平台，这些平台通过功能强大的信息系统实现随时的信息互通和快速反应，形成了高效的物流服务网络。理水平和超常的发展速度而名动业界。XXX在国内同行业中率先实施并取得IS09001-2000质量管理体系权威机构认证；并根据不同的客户需求，设置了山东、上海、江西等多条专线；06年开始，购置了一系列高端冷链物流车辆，为成本，提供超值的物流服务。的运作流程，而且把国际先进的物流理念、技术与国内现实物流环境有机结合起为“中国20家最具竞争力的物流公司”之一，荣获“中国物流百强企业”和“中综合评审，成为国内首批AAAA级综合服务型物流企业之一。05年12月，XXX再获两项殊荣：物流百强企业第22名及中国物流示范基地称号。06年，XXX再次荣获中国物流百强企业第17名。07年，XXX物流以一贯诚信的服务态度被评为AAA级信用企业。08年荣获“中国物流百强企业”第10名、“中国民营物流企业十1.2.3主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标为：XXXXXX物流中心建成后，项目建筑面积约66500平方米(其中仓库面积65000平方米，附属楼1500平方米),基本实现物流中心的信息化管理。项目总投资10499.6万元，其中固定资产投资为9499.6万元，流动资金为1000万元。项目完成后第一年营业收入将达到4,819万元，税后年投资回报率为14.9%,回收期6.7年。选择有实力、价格合理的施工单位进行施工，以确保项目质量和节约投资。XXXXXX物流中心是XXX市现代物流业发展框架体系的一部分，因此必须协调好物流中心内工程与XXX市物流体系内配套工程之间的关系，保证同步进行，为XXXXXX物流中心的顺利运营开创良好的条件。信息化建设是XXXXXX物流中心的核心，由于目前成功案例不多，因此必须根据现有情况进行合理的规划，分阶段实施，确保信息系统的有效性。拟建XXXXXX物流中心的资金来源应进一步落实，以确保物流中心建设的第二章市场预测2.1市场现状XXX物流公司的主要业务是为家电、快速消费品和新型建材提供物流服务。随着家电价格逐年走低，家电企业承受着巨大的成本压力，只有将目光转向降低物流费用。根据中国物流与采购联合会统计的资料显示，2005年家电物流行业的利润点低于整个物流市场的整体利润水平约10%,开始从微利时代走向保所以利润水平比起小批量、多品种的高科技电子产品，以及对服务时限要求较高的鲜品和食品相对要低，其物流直接费用预计在400亿元左右，其中，国际物流费用占总成本的比例为40%,国内干线运输成本占总成本的10%,仓储及附加费用占总成本的15%左右，流通渠道物流成本占总成本的15%,采购物流成本约为其整体物流成本的15%,其厂内物流及管理费用约占总成本的5%。家电的整体物流费用排在蔬菜、食品和煤炭之后，成为全国物流费用排名第四的产品类别。同时家电对交通工具和时限性的要求相对比较宽松，所以其物流成本相对较低。曾有专家预测2006年，随着平板电视和小家电企业的突起，家电物流企业的物流服务质量水平将会进一步提高，同时物流的风险系数将会有所加大，将导致家电物流企业在物流招标中提高自己的费用报价，使家电企业的物流费用增加。根据国家统计局公布数据：2008年1~5月，我国家电行业实现营业收入3496.46亿元，同比增长21.74%;实现利润总额108.67亿元，同比增长32.69%;销售利润率为3.11%。如果按10%的物流费用率来算(2005年煤炭的物流费用率为13.1%),2008年全国前5个月的家电物流费用达到了350亿元，可见，家电物流市场空间大。我国家电行业的物流有以下特点：1.季节差异明显比如说空调，其销售旺季在每年的4-7月之间，在高温下的销售高峰，与淡季销售情况形成鲜明对比。月)和春节前后，彩电的销售也会猛增，随之而来的是消费者对快速物流配送的2.库存高库存是家电行业永远的痛，已经成为家电企业迫切需要解决的问题。“牛鞭效应”是家电库存居高不下的一个重要的原因。目前家电销售多采取分销模式，设立分销机构或派驻业务员，直接面对二、三级市场的零售商或三、四级市场的专卖店，所有零售商均直接从厂家进货。由于家电产品销售的季节性比较强，零售商为了保证自己的销售不断货，往往会夸大订货需求，而二级市场的分销机构为了保证下级零售商的需要又会向上级追加订单，这种一级一级的需求放大造成了“牛鞭效应”。目前的家电产品库存周转率较低，影响企业现金流，大量的产品积压造成家电市场频频引发“价格大战”,以缓解库存的重压。特别是像空调这样资金密集型的行业，若本年度的库存积压所占压的资金无法回笼，就会严重影响下一年的正常运转。3.固定投入大就存在物流服务需求，而物流体系的搭建与维护，例如区域配送中心的规划、仓库的选址建设、运输车队的管理、IT系统规划等等，则需要投入大量的人力、物力和财力。随着家电企业对物流的逐步重视，新技术的应用以及第三方物流企业服务水平的提高，家电行业物流呈现以下发展趋势：1.第三方物流模式将在家电行业全面展开随着国内家电企业和第三方物流企业合作关系不断推进，专业化的第三方物流模式已经得到绝大多数企业的认同，随着时间的推进，第三方物流模式将在家电行业进一步深入展开，部分大型企业物流改革的成功也为其他企业提供了很好2.采购物流将逐步实施第三方业务外包家电制造业所需的原材料多为标准零部件，但不见型号众多，且厂家分散，管理库存)的试点，通过第三方物流来操作原材料的基本仓储管理、部分分拣，供应链管理的延伸，为最终实施VMI奠定基础。成本不断上升，家电仓库基地实施机械化作业将成为必然趋手段提升服务水平。比如在有条件的仓库引入RFID(RadioFrequency无限射频识别)技术辅助其出入库管理，在运输环节采用GPS系日立已经在XXX建立了生产基地；而在滁州，西门子和康佳也早已建厂。预计到2010年，家电产业累计投资可达200亿以上，总产值可望突破1000亿元。安徽省周边有长三角和中部作为腹地，涵盖了中国东中部最发达的7省1市，这个区域包括上海、南京、杭州、苏州、武汉等城市。预计到2010年家电物流业务量将达到200亿元。根据全球领先的市场研究公司AC尼尔森发布的系列“放眼中国市场”报告，作为世界最具活力的快速消费品市场之一，中国快速消费品增长迅速。在AC尼尔森进行全国性监测的29个食品/饮料及其他品类当中，中国的零售市场在2001年取得了8%的增长率，2002年在多数主要的零售市场萎靡徘徊的时候，中国快速消费品的零售总额增长10%。AC尼尔森近期发布的2005年《放眼中国市场》报告显示：2004年中国快速消费品市场整体增长了七个百分点，30个主要品类当中有20个呈正增长，其中10个品类的增长率达到了两位数。酸奶/酸味奶以38%的增长率位列各品类销售额增长之首。其它增长最为迅猛的品类包括护发素(33%)和婴儿奶粉(23%)。根据《中国快速消费品年度调查报告》可知，2006年消费者在快速消费品上花的钱在总支出中的占有率平均为10.4%,其中省会城市和地级市略高于平均水平，分别达到10.5%和10.6%。而2006年中国城镇居民人均消费性支出为8697元，农村居民人均生活消费支出为2829元。按照安徽省城镇人口2267万、农村人口3843万来计算，整个安徽省的快速消费品销售额将达到318亿元⁶。1.快速消费品由于消费量大且比较稳定，对物流配送也相应有较大且稳定2.快速消费品对物流成本较敏感。由于FMGC单品的价值较低，所能赚取方式最多的行业之一。3.快速消费品的供应链环节多且非常复杂，末端配送成本高，需要物流网4.快速消费品生产和库存周期较短，需要迅速、及时补货，对库存配置、6数据来源：中国统计年鉴20075.快速消费品的配送日趋呈现出小批量、多品种、高频度的趋势，对配送6.快速消费品产品的忠诚度不高，因此在系统设置时必须考虑各种促销手段和广告对于需求的影响，进而分析对于整条供应链的影响。根据国家统计局发布的统计数据显示，2008年全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%。一般认为，工程建设项目中材料成本占工程项目造价的60%~70%,而物流费用占材料成本的17%左右，也就是说，物流费用在建筑业的工程项目造价中占有很高的比例，约占11%左右，如果按这个比例来计算，仅房地产投资一项，2008年的建材物流费用就达到了3364亿元，再加上据统计，2008年前三季度国内建材工业共实现利润总额697亿元，同比增长34.4%。其中，1月~8月水泥制造业实现利润总额182亿元，占建材工业实现利润总额的31%,比去年同期增长58%。此外，前三季度，水泥制品、砖瓦、2008年1月～9月，我国国内建材企业共完成工业增加值3776亿元，比去年同期增长22%。我国建材企业前三季度产品销售率为97.57%,比去年同期增加0.06%。在主要产品生产方面，2008年1月～9月，全国水泥产量10.08亿吨，比去年同期增长4.1%;水泥熟料产量为7.12亿吨，比去年同期增长2.3%。平板玻璃1月～9月的产量为4.32亿重量箱，比去年同期增长7%;1月～8月全国玻璃累计产量3.84亿重量箱，同比增长7.48%,较去年同期下降6.6%。普通平板玻璃和普通浮法玻璃需求下降，1月～8月全国普通平板玻璃产量比去年同期下降2008年，在整体经济环境不佳的大背景下，我国的建材产品市场需求受到专家预计，2009年，我国仍有望保持建材出口大国地位。因此建材物流依然有很大的发展空间。我国建材物流主要有以下特点：1.服务内容复杂多样体积大、质量重、占地广等特点，有些建材还具有保持期短、易变质破损等特点，有些建材还需要较大的空间和特殊的环境来完成保管和运输，这无疑对建材物流服务提出了更高的要求。由于建筑工程具有个异性、时间性和一次性等特点，因此建材物流有其自身特有的多样性和复杂性等特性。2.流通环节和交易层次多、交易渠道复杂外成熟市场一般需要2~3个环节，而在我国则往往需要5~6个环节；建材在流通3.信息不对称、物流效率低品的销售成本。4.物流配送系统不完善经过多年的发展，随着建筑业的兴旺，各方对建材物流的发展越来越重视，当前国内建材物流也日渐繁荣和规范，发展趋势表现出以下几个方面：1.几种建材物流模式共同发展目前建材物流市场已初步形成多种模式共存发展的格局，主要有以下5种模式：连锁超市型、市场联盟型、品牌专卖店型、综合批发市场型以及物流园区(基地)型。这五种建材物流模式不是一尘不变的，物流业作为一种新的生产力，正在从功能单一的初始阶段向供应链管理一体化服务迈进，势必会带动建材物流向互融合、彼此渗透、互为促进、共同发展的局面。2.大力发展绿色建材物流，使之成为发展的主流。建设资源节约型、环境友好型社会对建材物流发展提出了新的要求。在全社会形成完全的绿色建材物3.建材物流配送受到高度重视4.第三方物流成为建材领域的主力军的选择。有资料表明：有物流外包意愿的建材供应商高达90%,第三方物流将成XXX市已有仓储设施为原国有企业设施，受城市发展局限，目前基本上需要拆迁，且一般为砖混楼层结构，年久失修，不能满足现代物流发展需求；XXX市新建的仓储设施一般表现为单层厂房式钢结构或者简易单层砖混结构，建筑成本低，出租单价也不高，高端客户一般不接受此类仓库；2.2市场预测2008年，我国小家电市场的规模将达到1109亿元，比上年增长14.1%!”(1)2003年，我国人均GDP首超1000美元。国外经验表明，人均GDP达到1000美元之后，标志着该地区己摆脱贫困而进入致富阶段。而人均GDP在1000美元至3000美元之间时，食品消费支出仍然是居民消费支出的最重要项目，占居民总消费支出的V3左右。我国城镇人均可支配收入一直保持较快的增长速度，2008年达到15781元；由于最近几年国家对“三农”问题的重视，农村人均纯收入也增长较快，2008年达到4761元。随着人均可自由支配收入的增加，消费结构将向发展型、享受型升级，过去的奢侈品许多将转化为居民的必需品，据国家统计局的资料，当恩格尔系数在60以上时，属于贫困型，即主要支出用在40~50之间时，属于小康型，开始追求生活质量的提高；恩格尔系数小于40时，进入富裕型发展阶段，有享受生活的需要。2007年，我国城市的恩格尔系数为36.3,进入富裕型发展阶段，农村的恩格尔系数为43.1,也在40~50之间，将开始追求生活质量的提高。虽然在2003年和2004年由于粮食价格上涨，恩格消费品一般价值较低，而且在日常生活中必不可少，因此随着生活水平的提高，快速消费品的消费就表现为从少消费向多消费和从低档次消费向高档次消费演(2)我国是目前全球最富经济活力的地区之一和最大的消费市场，许多跨次突破1万亿美元，最近几年我国每年的GDP增长率都在8%以上，2008年的GDP增长率为9%,商品零售总额和进出口总额也保持快速增长，均超过GDP的增长速度。从前述AC尼尔森连续几年的“放眼中国市场”报告也可以看出，主要是个性化产品和高端产品；在广大农村和欠发达地区还将是以基本消费为新型建筑材料作为建筑材料工业调整产业结构和转变经济增长方式的战略重点，具有广阔的发展前景。预计到2010年，有十类新型建材产品将面临很大表2-22010年十类新型建材产品需求预测产品单位需求量防水密封材料亿平方米保温隔热材料万吨矿棉吸声板万平方米装饰石膏板万平方米建筑涂料万吨塑料地板亿平方米塑料管道万吨壁纸、墙布亿平方米4到2010年，全国新型防水卷材产量将达到2.5亿平方米，市场占有率达到50%,城镇永久性建筑采用新型防水材料将达到80%。全国保温材料需求量为：岩(矿)棉60万吨，玻璃棉10万吨，膨胀珍珠岩40万吨，硅酸铝纤维8万吨。全国矿棉吸声板需求量为4000万～5000万平方米，产品品种、质量和数量不但万平方米。全国塑料异型材需求量为50万～60万吨，可组成塑料门窗2500万~3000万平方米。全国塑料地板需求量将达到1.5亿～2亿平方米。届时，各种塑料地板(包括弹性卷材地板)和各种功能地板(抗静电、防腐蚀、防火、保健)量将达到100万吨，其品种包括塑料给水管、电线导管、冷热水管、燃气管等。近五年来，新型建筑材料的产值以每年20%以上的速度发展。目前虽然国家业收入为11052万元，到2008年营业收入已增长至107000万元，每年增长幅度接近于40%。根据当前形势，XXX物流制定了未来3年的发展战略，到2011年末，将实现营业收入310000万元。营业收入主要来自家电、快速消费品、冷冻食品和家居建材，此4类产品的营业收入将占到总营业收入的90%以上。XXX物流现在已拥有自己稳定的客户群，这些客户主要分布在家电、快速流需求量。除了这些长期客户带来的物流量需求，经济、交通的发展和XXX自身的业绩也是在XXX建立物流中心的有利支撑。展，全市生产总值由288亿元增加到580亿元(预计数，下同),年均增长15.1%;人均地区生产总值超过3300美元，年均增长14.3%;财政收入由36.2亿元增加到105亿元，年均增长23.8%;社会消费品零售总额由87.93亿元增加到164亿元，年均增长15.4%;金融机构贷款余额由184亿元增加到452亿元，年均增长19.7%;五年累计完成固定资产投资1251亿元，年均增长34.5%。重点经济指标五年增加值如表2-3、图2-4所示：GDP(亿元)GDP同比增长社会消费品零售总额(亿元)社会消费品零售总额同比增长规模以上工业增加值(亿元)规模以上工业增加值同比增长的20%,2008年流费用大约为149亿元，而外包的物流费用大概占GDP的3%,也就是22.35亿元，10%的市场份额即可达到2.24亿元人民币，单位面积产值非常可观。按照近五年GDP的增长速度，预计2009XXX市的GDP将超过850亿元，物流成本将达到170亿元，外包物流费用大概为25亿元。此外，XXX市的社会消费品零售总额增长也非常快，年均增长15%以上，说明在XXX市社会消费品需求量非常大，同时也加大了居民消费对物流量的需求。而规模以上工业增加值在2008年突破350亿元，平均增长速度超过21%,给XXX市物流业带来了良好的发展机会，因此，2.交通发展对物流量的影响XXX长江大桥通车以后，对XXX物流量产生了很大的影响，尤其对公路运输和铁路运输影响最大。公路方面，合肥—XXX高速公路、XXX—宣城高速公路，货运量年均增长率在30%以上；XXX—马鞍山、XXX—铜陵的沿江公路，物流量年均增长率在10%以上。另据上海铁路分局提供的资料，XXX长江大桥通车后，合肥—XXX铁路分担了一部分京九铁路的货运量，物流年均增长量在20%左右。3.XXX业绩对物流量的影响XXX物流中心的收入分为运输收入、配送收入、仓租收入、装卸收入和其他收入(详见表2-4),总收入由2005年的5237万元增加到2008年的5831万元。从图2-5中可看出，四年中总收入每年都平稳增长。单位：元运输收入配送收入仓租收入装卸收入其他收入收入合计05年06年07年08年合计6图2-5XXX物流中心近四年收入增长趋势图从XXX物流中心呈上涨趋势的收入中可看出，XXX的物流量每年也在上涨，也就是说XXX市在仓储、运输和配送方面都有着很大的需求。目前XXX物流公司总部已由广东顺德迁至安徽XXX,XXX市的战略地位极为突出。根据XXX物流的公司发展战略，以及XXX市及周边地区物流业的发展预计公司在XXX市的业务量将在3年内增长到12000万元/年以上，而公司在XXX市的仓库保有量已经限制了物流业务增长的瓶颈，综合考虑现状和未来发年应在4819万元/年左右。2.3建设规模本项目用地151.6亩。仓库建筑占地面积66500平方米(包括仓库面积65000平方米，附属楼1500平方米),车辆周转场地、临时停车场地用地、绿化地计第三章XXXXXX物流中心项目选址评估3.1建设地区的选择地理位置优越。1949年4月24日XXX解放，同年5月10日设立XXX市，为安全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。全市户籍人口226.88市实现GDP580亿元，比上年增长15.1%,。国内生产总值中三次产业结构为3.1.2XXX市重点投资区域3.1.3XXX市重点产业XXX市有三大支柱产业，即电器电子、汽车及其零部件、新型材料及其市新的经济增长点。同时，市经委通过深入调研，确定了10大重点产业集中区，力图通过强化特色产业带动，促进全市工业化城市化进程。这10个重点产业集县陶辛水韵旅游观光集中区，繁昌茶业园区(茶叶交易及茶包装品制造),鸠江区清水苗木花卉产业集中区，弋江长江大桥将南北交通连为一体，客货运输可达全国各地。从XXX可直达北京、上海、杭州、温州、广州、厦门、福州、西安、南昌等地。港1991年10月经全国人大常委会批准对外籍轮开放，已开办了通达40多个国家和地区的联运中转业务。港区共有码头泊位70多座，年综合通过能力2300万吨。朱家桥外贸码头对外籍轮开放。建有两个万吨级海轮泊位，也可同时停靠三艘5000吨级海轮。建有5.8公里铁路专用线与沪铜、皖赣铁路干线接轨。港口最大起吊能力35吨，能满足40英尺集装箱的装卸需要。还建有2.4万平方米仓库和2.6万平方米堆场和保税仓库。海深湖码头最大起吊能力2003.1.5XXX市自然条件地形：XXX地处长江中下游平原，大部分地区海拔20米以下(黄海高程系),米，东有凤鸣湖，水面面积5平方公里，南有银湖水面，面积0.5平方公里，西临长江，东沿205国道，地势总趋势北高南低。浅，地基耐压力高，工程地质良好。气候：区域属亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温15℃--16℃,无霜期年平均219—240天，年日照时数为2000小时左右，年平均降雨量1200—1400毫米。3.2项目位置现状该项目用地位于XXX市经济技术开发区东区一期，地处芜宣高速和芜宁高速交界处，项目具体位置如图3-1所示：XXX开发区于1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区，2006年实现地区生产总值134亿元，工业总产值510亿元。开发区的基础设施非常完供水：开发区杨家门自来水厂日供水能力为20万立方米，可确保开发区的生产、生活和消防用水。排水：开发区排放管网实行雨污分流，其中南区污水处理厂一期工程日处理污水能力为10万吨；北区污水处理厂一期工程日处理污水能力为6万吨。供电：开发区电源来自华东电网。开发区北侧有装机容量为560MW的发电厂，区内有220KV师专变电所、110KV尖山变电所、110KV石城变电所、110KV杨家门变电所和10KV开闭所各一座，可确保开发区用电。供热：开发区内部分地区实现网络供热，可满足区内企业生产用热。供气：开发区实现天然气管网供气，能满足区内企业生产、生活对燃气的需开发区以其完善的基础设施、优越的政策环境和优质高效的服务，吸引了30多家世界500强、国内上市公司以及国内外一批跨国公司、知名大企业来区投资兴业。到2005年底累计新建成投产工业企业229家，已经形成了新型建材、汽车及零部件、电子电器三大支柱产业群。目前区内具有41万辆轿车及轻型车，35.5万吨PVC型管材，420万台空调等重点工业产品生产能力。2005年三大产业实现工业总产值占全区工业总产值的九成以上。生物工程、软件信息等高科技产业也得到蓬勃发展。XXX经济技术开发区聚集有一批全国知名的品牌产品，如奇瑞轿车、美的空调、日立空调、海螺型材、华亚塑管、可耐福石膏板等。开发区设有出口加工区，规划面积3平方公里，一期1.1平方公里已封关运行，目前已有10多家企业进区。开发区还设有国家级高新技术创业服务中心，已建成3.6万平方米孵化大楼，目前已有100多家企业进驻。开发区总体规划如图3-2所示：3.3建设条件3.3.1区域物流中心规划1.XXX物流公司未来三年的主要服务行业为家电、快速消费品和新型建材；2.规划中的六大区域物流中心及辐射范围：沈阳(黑吉辽)、天津(京津冀鲁)、郑州(豫鄂冀皖)、XXX与合肥(皖苏浙沪)、顺德(闽赣粤湘桂)、成都或者重庆(贵滇川渝陕);3.苏锡常和杭州为长三角腹地中的制造中心，商贸流通业发达，但土地资源短缺，XXX的交通区位使长三角三小时经济圈成为现实，因此我们考虑将长三角物流中心从苏锡常腹地调整到XXX与合肥，辐射长三角。3.3.2项目选址1.作为公司第一大股东的美的除顺德外的几大制造基地，物流需求旺盛，仅凭现有的仓库资源远远满足不了美的需求。2.XXX作为长三角三小时经济圈的边缘和公路、铁路交通枢纽，土地成本较低，区位优势明显，投资收益明显，适宜作为长三角地区区域物流中心据点。3.XXX经济开发区规划用地100平方公里，规模较大，是长三角新的电子电器、汽车等的制造中心，是理想的物流中心据点。第四章项目规划与设计随着社会发展、科学技术的进步、计算机网络技术的普及和生活及消费观念的改变，XXXXXX物流中心将逐步由传统的仓储和运输中心过渡到成为信息化、自动化和智能化的综合型物流中心。为了满足功能需求的前提下降低成本，合理利用资金，使现代化物流中心迅速回收投资，创造更高的效益，必须对新建的XXXXXX物流中心进行科学规划。XXXXXX物流中心的规划与设计大致包括区域布局、信息化建设和赢利模式等三个方面。进行规划时要按照以下几个原则1.符合XXX市物流体系总体布局规划的要求，与总体布局规划相协调。2.家电、快速消费品和新型建材交易量分析是确定本配送中心各建设项目规模的依据，也决定了配送中心的近期建设和远期规划。3.考虑“统一规划、分期实施”的原则，本期建设集中紧凑，为远期发展留够余地，同时在布局上做到近远期结合，协调发展。4.各建(构)筑物相对集中，组团间适当分散，集中利用地块，创造良好由于XXX地区的经济区位，以及XXX地区在安徽省和长江经济带上的经济功能，XXX地区的物流需求量必然是逐年增加的，对XXX地区物流活动的整合与开发，必然会对XXX地区的经济发展和增强XXX地区的经济竞争力有十分重要的作用。XXX经济技术开发区是国家级经济技术开发区，经过多年发展，已经入驻了多家优秀的制造企业，包括：奇瑞、可耐福、德国曼内斯曼VDO公司、Knauf石膏板公司、GEA公司、台湾塑胶集团、泰国正大集团、海螺集团、美的集团、实达集团等，初步估计对优质仓库的需求超过30万平方米。XXX在XXX经济XXX物流中心的建设模式为“横向一体化”,即形成了一条从供应商到制造4.3.1物流中心功能分区设计在确定作业区后，应进一步确定各作业区的具体内容。表4-1表示了物流中表4-1XXXXXX物流中心物流作业区设计要点项次作业区设计要点1仓储区*最大库存量需求*产品项目*存货管制方法*物品周转率*装卸设施*物品特性基本资料*储位指派原则*产品使用期限*物品装卸特性*装卸货物所需时间2进出仓区*运输车辆监视实时停车需求数*进出车辆频率*实际可用面积与长宽比例*进场货运车辆形式4.3.2仓库区域规划根据XXX在XXX的运营情况，XXX物流中心将建设65000平米的普通仓库，建设普通仓库相对于目前流行的自动化立体仓库主要有以下几方面的优势。①施工相对简单，而且建设周期较短，可以快速投入使用，满足企业需求。低。③储存货物的品种范围广泛，可以储存体积较大的物品。④对仓库管理和技术人员要求不高，不必进行十分专业的管理培训。常会有淡旺季或顾客紧急的需求，普通的平库的自动化设备可以进行柔性的改①仓库结构描述仓储区用于储存家电、快速消费品和新型建材产品。仓库地面抬高130CM,库内净空900CM。仓库面对作业场地一侧建设400CM宽作业平台，其上建设雨蓬，保障雨天正常作业和分拣货物等作业。仓库墙体离地100CM内砌砖墙，其仓储区内部可分为进货区、存储区、拣货区和发货区等四个功能区域如图4-1,进货区和出货区用于各类产品的装卸操作，存储区摆放货架用于存储产品，②仓库平面规划仓库主体有效使用面积65000平方米，库内货架标准托盘规格设计货位，托XXX物流中心内新建仓库的主要设施、投资额及使用年限如表4-1所示。序号名称数量使用期(年)1普通叉车52托盘53建筑费4消防设备5绿化6土地费(亩)合计4.3.3仓储区内部作业规划1.进货区作业进货区作业包含入货和入货检验两种作业，如图4-2所示。图42进货区作业“交货单”和WMS(WarehouseManagementSystem,仓库管理系统)终端的入位。司机把货车停在指定的车位上后按照不同品种把货物堆放到托盘上。端(以下称RF)到达相应的货车停放位置进行入货检验作业。首先把开始入货检验作业的内容登录到RF上后用RF读取负责人手持的“进货检验单”的条形码，把要检查的商品信息输入RF。接下来读取标在准备进行进货检验的商品包然后再按下RF的完毕按钮，结束进货登录的整个过程。今后登录结束后通过a.检验的商品上如果没有印着条形码字样的话，通过RF画面或进货检验单b.检验的商品即使有多个托盘，RF画面还是按照每个托盘来表示进货数。d.进货商品的数量和RF所显示的数量不同时，应把实际数据输入RF更改原有数量资料。2.存储区作业入库作业人员把入货作业开始的内容登录到RF上并开始作业。对于放置在进货区的已经过入库登录的托盘，入库作业人员通过RF读取标示在托盘上的入库目的地编号或托盘条形码，对标在RF上的入库目的地加以确认后，再用叉车把托盘搬运到相应的存放处。进货托盘一到存放处就被搬进指定的货架上，再通过RF读取标有入库后的托盘上的条形码和存放目的地货架的条形码进行入库登录操作。进货登录完成后再进行托盘的入库作业。入库架上已有先前进入的商品时，用RF变更入库目的地，把托盘搬运到RF画面上显示的新的存放处进行入库操作(如图4-3所示)。H入理度录入尾3.拣货区作业根据客户的需求将商品从存储区出库至拣货区，并在此完成商品的分拣组配等工作，包含以托盘为单位出库、以箱为单位出库和出货分拣等作业(如图4-4出费区分处出费区分处<花蛋算5①以托盘为单位的出库出库作业根据业主发送来的出货数据进行。WMS会根据业主发送来的当天的出货数据编制，并发出以整托盘为单位出货的商品“出库单”和“出货标签”,出库作业人员拿着WMS发出的“出库单”和“出货标签”进行出库作业。首先，图45发货区作业出库作业人员把出库作业开始的内容登录到RF上，用RF读取“出库单”的条形码以输入信息，接着来到RF画面或“出库单”所指示的出库品存放处用叉车搬出相应的托盘。用RF读取标有将要出库的托盘的条形码和存放处架号的条形码，进行出库登录操作。出库登录完毕后再把“出货标签”贴在出库的托盘上，箱拣选单”和RF进行出库作业。首先，出库作业人员把纸箱拣选作业开始的内容登录到RF上，再用RF读取“拣选单”的条形码条码输入商品信息。接下来从RF画面或“拣选单”所示存放处的托盘上，拣选出需要的那部分纸箱并堆放在空托盘上。拣选完毕后用RF读取标有拣选处托盘的条形码条码和存放处架号b.WMS应该能够按照要拣选的商品的不同种类有序地编制拣选单。按照不同种类把临时放置在出货分类处的纸箱进行分拣的作业人员持着WMS编制发出的以不同客户分拣的“分拣单”和“出货标签”拣选出相应商品发货区包含出货检验和出货两类作业，如图4-5所示。2常您意出案区升处2常您意①出货检验出货检查人员持着WMS编制并发出的出货检查单和RF,把开始检查作业的内容登录到RF上后开始检查作业。用RF读取出货检查单的条形码、输入检查信息后，RF画面上会显示出需要检查的商品的名称和出货数。然后作业人员从堆放在载重车上的纸箱开始寻找RF画面所示的商品，并用RF读取每一个相应纸箱的条形码。读取作业结束后确认RF画面上显示的预定出货数和读取条形码后的纸箱数量是否一致，然后按下RF的结束按钮，把检查结束的信息发送到WMS。检查作业结束后，检查人员把载重车移至出货车位上。WMS会在送往出货目的地的商品出货检查全部结束后，编制出送往出货目的地的发货单，并向运输人员发出开始装货的指示。运输人员从载重车上取下出货的纸箱或托盘并装到卡车上。装货作业完毕后，货车司机领取出货办公室发出的发货单和业主发出的交货清单并开始运送货物。4.5信息系统建设规划现代物流和传统物流的重要区别就在于广泛地应用信息技术对物流活动进行管理。XXXXXX物流中心要实现集约化管理，就必须采用信息系统提高中心的运作效率。物流中心的信息系统是计算机管理系统在物流领域的应用。广义上，物流中心信息系统应包括物流中心业务过程的各个领仓储作业、拣选作业、运输配送作业等，是一个由计算机技术、应用软件及其他高科技的物流设备，通过计算机网络，将供应链上下游连接起来的动态互动系统。随着市场竞争需要，全天候物流服务已经逐步流行，但是它需要精确的、实时的物流信息为之配合。因此，人工化的仓库管理一定是完成不了的，物流中心需要应用计算机管理来解决问题，建立仓库管理系统至关重要且刻不容缓。计算机信息化的仓库管理系统(WMS)是条形码技术、无线电通讯设备和硬件软件的集成，其管理软件能够优化仓库的存储及相关操作，包括客户服务、空间、人力和设备布局等的优化。因此，XXXXXX物流中心信息化系统建设的关键就是使仓库管理系统信息化。4.5.1仓库管理信息系统总体分析和设计(1)信息化总体目标√利用盘点作业，督促并促使仓库做好盘点工作，以便系统反映的库存帐√通过系统内部及公众网络，使得其他相关系统能及时得到最新的库存信(2)物流中心信息流XXXXXX物流信息中的信息流随着产品的流通而产生，并且起着引导物流息管理，其总功能如图4-6所示。4.5.2仓库管理系统数据流程设计(一)入库管理系统数据流程的车位上后按照不同品种把货物堆放到托盘上。仓管人员现场对实物进行清点、存货完毕后相关的司机进行确定签收。根据货位安排，仓库的工作人员进行货物的堆放，并对相关区域进行标记。货物实际入库以后还需要对库存信息系统的数据库进行更新处理。最后，仓库的管理人员还需要进行分单、反馈和单据存档等一系列的操作。具体的入库管理系统作业流程图如图4-7所示。而对于调拨的物品，其入库流程图与生产下线的物品入库基本相同，具体见图4-8。产品信息产品失效报警产品数量报警库存盘点出库操作入库操作产品信息管理用户信息管理初始化操作仓库信息管理客户信息管理库存查询信息库存警示产品类目管理库存产品流水统计品出入库统计10.司机确认11.系统处理12.分单13.信息反馈14.单据存档2.到货审单6.扫码货图48产品调拨入库流程图(二)出库管理系统数据流程出库管理系统包括自客户处取得订单、进行订单处理、仓库管理、出货准备到将商品运送至客户手中，均以客户服务为中心。首先仓库管理人员接到客户的提货单并对其进行审核，如果不符合要求则及时与客户交流协商。一旦提货单确认无误，则需要进行下一步的送单、审单和换单等一系列操作。如果所提的是一个仓库的货物，则直接可以进行提货单局的交付；如果是多仓提货，则需要先对这几个仓库货物的提取进行排单一规范提货顺序。然后，管理人员需要对具体的出库操作人员进行提货指导。紧接着是排单、审单，并对相关货物进行盘点，如果发现货物异常则立即通知仓库主管进行处理。盘点正常后需要登记存卡并且开始出库操作，跟入库操作一样，对需要扫码的货物进行相关处理。待货物装车并点清数目后进行单据的移交工作。最后仓库管理人员还需要对此次提货的出库单据进行存档保管。其系统数据流程如图4-9所示。物流信息化建设应以企业的实际情况和系统的实用性为出发点，兼顾未来技术的发展，因此本章中的规划主要涉及XXXXXX物流中心信息化的功能，对其具体技术不做具体讨论。异常多仓提货4.5.3库位管理信息系统新的条码技术、自动管理技术、RFID技术等多项先进物流技术，面向客户的高端物流需求，开展VMI物流管理整体仓库，实现既具盈利性又具展示和示范效动识别。并通过计算机全系统化管理，运用监控调度、RFID自动识别系统以及一定的租金。费用按面积计算，参照XXX当地仓库收费标准，拟定仓库收费标准为13元/平米·月。2.装卸收入物流中心为客户提供货物从车上卸下搬运到货架上，以及从货架上卸下搬运到车上的装卸服务，并收取一定的装卸费用。装卸费用按货位计算，每次每立方米收取4元(单边)。3.运输收入与配送收入运输与配送业务物流中心主要以租用社会闲散车辆为客户提供服务方式获利。根据XXX物流的运作经验及自有物流基地物流量情况调研，自有物流基地运输收入保守估计约为仓储收入的1.8倍，配送收入保守估计约为仓储收入的1.5第五章设备配备及能力计算5.1储存设备选择储存设备主要包括储存货架、托盘和容器等。要保证XXXXXX物流中心能5.1.1储存设备的选择要素1、产品特性。产品的尺寸大小、外形包装等都会影响储存单位的选用，由3、出入库频率。家电、快速消费品和新型建材的特性决定了出入库的频率是较高的，所以在储存设备的选择上必须考虑到能适应高频度的出入库作业。4、搬运设备。在XXXXXX物流配送中心内应引进部分叉车来进行货物的5.1.2储存设备的选择XXX物流中心新建仓库为普通平库，入库物品置于托盘之上，便于使用叉车等机械设备进行搬运。库内主要采用标准规格的托盘：(1200mm×1200mm),同时根据客户的需要也会采用少量非标准托盘。5.1.3储存设备配置本物流中心使用托盘平置地面进行商品的储存。中心仓库占地总面积约为6万平方米，根据XXX物流的运作经验及当前市场情况，需配备托盘的面积约占仓库总面积的50%,需托盘22,569个。具体储存设备配置如表5-2所示。表5-2储存设备配置数量单价(元/货位)型号使用期(年)普通托盘5物流中心的主要功能是实现家电、快速消费品和新型建材产品的储存、中转、运输，由于采用统一配送的形式，需要将来自各个客户的商品整合到一起，再进行装车运输。在这个过程当中需要涉及到商品的装卸及搬运等作业，为了提高物流中心内部的运行效率，XXXXXX物流中心将引进部分先进的搬运设备，使整个商品装卸、搬运的环节更省时、更高效。5.2.1主要的搬运设备介绍1.步行式车辆步行式车辆是以人力作为动力来进行举升及搬运作业。包括人力托盘车、电度，通常限制在5km/h以下，单向搬运的距离在100m以内。如果搬运距离太长，次数频繁，则易造成作业员疲劳，降低作业效率。但是在较密集及堆码高度较低的储存情况下，步行式车辆可以提供较好的作业性。又可以分为平衡重式叉车、前移式叉车、侧载式叉车、窄巷道叉车等，其中平衡重式叉车的机动性能良好，广泛应用于港口、车站、机场、货场、工厂车间、仓库、流通中心和配送中心等，是日前应用最为广泛的叉车。经过对商品的特性及存储性要求等进行分析之后，选择托盘作为储存设备，5.2.3搬运设备配置估算2吨。具体配置如表5-3所示。序号名称数量使用期1电动平衡重叉车5第六章环境保护和安全防范措施根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施已经经营过程中，对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的表中。本项目环境保护工作接受城市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1《建筑项目环境保护管理条例》[国务院(98)253号令]6.1.1项目对环境的影响1.对生态环境的影响破坏，使环境发生物流变化而对生物产生影响；二是物流中心运营后对环境的影响，如汽车排放废气、产生扬尘和噪声的影响，场地分割对动物种群生产与繁殖空间造成的影响。2.对社会环境可能的影响物流中心建设对附近区域的社会经济环境必然带来一定的影响。其影响程度、范围与物流中心建设规模密切相关。物流中心占用大量的土地，其建设造成了土地利用功能的分割，物流中心建设用地改变了原有土地的使用功能，同时使居民生活、文化教育及基础经济发生改变。物流中心所在的XXX高新技术产业开发区是XXX市的重点开发区，其他项目已占用一定数量的土地，本项目的实施将会进一步减少可用土地。综上所述，本项目的建设对XXX高新技术产业开发区各类环境影响程度见表6-1。表6-1环境影响程度表环境项目工程活动工程阶段影响因子建设期运营期社会经济环境交通运输地区经济发展O地区发展规划O交通运输发展人群生活变化O△声环境(环境噪声)基建工程施工机械噪声交通工程交通噪声△地面环境基建工程废水、废料、土石方等△交通运输路面雨水径流(水质)△大气环境施工作业扬尘、沥青烟等车辆尾气△生态环境土石方工程植被破坏、水土流失车辆尾气尾气中的P6微粒(农业土壤)O1.噪声控制所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器。调机组内离心风机设置弹簧减震器；主体建筑周围环境及室内房间需达到生的噪声。同时大力发展进场路以及物流中心内的绿化，也是防治物流过程产生的噪声污染的有效手段。2.水污染防治本项目污水量不大，及时妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水使排水达到GB8978-1996中的二级标准，满足当地环保要求。3.固体废弃物处理物流中心垃圾经分拣后，可燃部分由垃圾焚化炉焚化处理。中心的生活、生产垃圾、不可燃垃圾由封闭草车运至XXX市垃圾处理站集中处理。垃圾储运过程中，应防止外漏，造成二次污染。4.大气污染防治餐饮燃料带来的污染。物流中心建成后，可通过限制尾气超标的车辆进出、提倡使用液化石油气等清洁燃料等措施，保证当地大气环境质量。5.施工期的环保措施施工期环保工作重点在于管理，严禁野蛮施工。施工组织设计时应合理安排施工季节，尽量避免在雨季破土动工，以减少水土的流失和对环境的污染。施工应有妥善的处置方案，如构建挡土墙，种草植树等，避免扬尘、雨季流失而污染环境。施工结束后，应及时清理场地，恢复原貌。施工期间还应委托当地环保部6.2劳动安全与消防6.2.1劳动安全1.物流中心安全2.供电、电器安全(1)在保证物流中心独立供电电源的前提下，设置柴油发动机作为物流中心供电的备用电源，并对部分重要负荷(如机房的服务器等)采用UPS作为设(2)物流中心所有电缆及导线均采用铜芯，铜线不易氧化合腐蚀，且机械应考虑计算机等高感负荷造成谐波所带来的谐波电流以及高容量电动机负荷所(3)合理的接地设计，仅用TN-C接地系统，可采用TN-C-S或TN-S接地(4)所有建筑物的进线开关均采用可同时断开相线与中性线的开关电器，2.建筑物的设计均考虑给排水、采暖通风、采光照明等卫生要求，工作人3.根据物流中心的实际需要和使用方便，设置卫生用室。6.2.3消防(防火)严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火本项目涉及的家电、快速消费品和新型建材中有一部分是易燃物质，在物流作业过程中存在燃烧的潜在危害。因此本项目大部分产品的存储、装卸和运输都2.建筑防火设计依据及原则本工程防火设计按《建筑设计防火规范》GBJ16-1987(1997年版),《汽车及《电器设计规范》等国家及地方的有关规范、规定执行。本工程防火设计原则是从总平面布局、建筑内部构造等各方面统筹考虑，全面满足防火规范及安全生产的要求。3.总体布置防火XXXXXX物流中心占地面积151.6亩，其中没有较高建筑物，外部是绿化带或道路，有利于安全防火要求。整个物流中心外侧设有环形消防通道，建筑物与周边建筑物之间保持足够的防火间距和留有环形车道。消防车道的宽度不应小于3.5m,道路上空遇有管架等障碍物时，其净高不应小于4m。环形消防车道至少应有两处与其它车道连通，尽头或消防车道应设回车道或面积不小于12m×12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m×15m。中心内所有建(构)筑物与围墙间距均大于5米，中心内建(构)筑物间距，均满足《建筑防火规范》GBJ16-1987(1997年版)的有关规定。在总平面设计中，充分考虑了消防通道的顺畅、便捷，并按规范要求布置室4.室内装修防火根据使用功能，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均消防队：本项目可依托XXX市的消防队，其设施、装备、定员及距本项目的距离均能满足消防要求。足本项目的需要，故本工程仅根据现场实际情况增加相应的管线与原消防管网相火灾探测和报警系统：根据规范要求，对中心内重要场所进行火灾监视，配第七章组织机构与人力资源配备7.1组织机构7.1.1管理机构本项目建设单位为XXXXXX物流股份有限公司，项目筹建和建设由公司总经理办公室具体负责，采用国内招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料，与承包单位签订合同，制定施工进度计划，搞好工程的质量、工期、造价XXXXXX物流股份有限公司的管理机构实行直线职能型，组织结构图如图7-1所示。运营经理运配主管仓储主管保安队员叉车员仓管员调度员保安队长财务经理核算员门卫出纳7.1.2组织机构适应性分析XXXXXX物流中心建成后，由XXXXXX物流股份有限公司经营管理。这种机构设置是适应物流中心管理要求的，也是同类企业较为通用成熟的做法。该机构设置既能满足运作需要，又符合精简机构，降低运营成本的现代化配送中心管理要求，是比较合理的。7.2人力资源配备本项目计划劳动定员68人，如表7-1所示。所需人员除部分管理人员由公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录用，并一律实行劳动合同制。表7-1管理人员编制人数月均工资月工资总额备注经理级员工2办公室员工8核算、出纳、技术人员等仓管员叉车手劳务员工搬运工，二班制门卫8合计7.2.2分配制度所有员工均实行按劳分配，基本模式为基本工资加奖励，建立完善的考核机制，奖优罚劣，对不能胜任工作的员工予以淘汰。7.2.3人才聘用本项目需要大量专业人才，因此必须高度重视人才的内部培养和外部引进工作，合理开发和利用人力资源。管理人员和业务主管是物流中心的中坚力量，本着选贤任能的原则，不拘一格选拔和使用人才，不断创造培训和再学习的机会，不断提高员工的业务素质和工作能力。提拔和重用人才要注意人才的可塑性、年轻化和专业化，注意培养后备力量，必要时可以考虑引进人才。7.2.4员工培训物流中心需要高素质的员工，对拟上岗员工进行岗前培训，按不同管理工作和营业岗位分别进行，在配送中心的日常运营过程中，不断组织员工培训与再学主要培训形式包括：组织基础文化学习和业员工授课；不定期选派素质高、责任心强的业务骨干送往高等院校进修和学习。第八章项目进度安排8.1建设进度规划此项目建设期为2年，项目的主要工程进度图如图8-1所示。0市居*V月mM月用m12304567891图81XXXXXX物流中心建设进度图8.2保证建设工期的条件和关键第九章投资估算和资金筹措本工程为XXX物流XXX物流中心仓库建设工程，新建建筑面积66500平方米，项目总投资10499.6万元，其中固定资产投资为9499.6万元，流动资金为1000万元。1)建筑及安装工程根据同类型的建、构筑物造价指标估算(含建设单位管理费、勘察费、设计2)仓库设备设备按市场咨询价格估算，参照物流行业有关规定计算设备的运杂费、基础2.投资分配本项目投资分配如表9-1所示。表9-1项目投资分配表序号名称投资额(万元)占总投资百分比(%)1建筑工程2设备费用(含安装)3土地费用4流动资金5合计9.2资金筹措土地费用3396万元自筹或通过发行股票向社会募集，其他投资6103万元通过发行股票向资本市场筹集资金进行建设。本项目建成投产后需增量流动资金1000万元，通过自有资金和发行股票向根据初步实施计划，本项目建设期2年。…第十章财务经济效益分析评价方法与参数》(第三版)、现行财税制度以及有关法规和规定，还有本项目各设计工种提供的各种技术数据和企业提供的各种价格数据进行财务分析。本项目的建设期为2年，计算期按10年考虑。本项目建设完成后，其收入来源为仓库租赁照公司经营情况及目前XXX市及安徽省物流市场行情来确定收费水平，预计收入如表10-1所示。项且单价利用率装卸10.2.1税率2.营业税：装卸、运输和配送业务的营业税是3%,仓储业务的营业税是3.优惠政策：“二免三减半”,即企业开始营业的头两年免交所得税，第三年至第五年按12.5%的税率缴纳所得税，本项目从2011年开始投入运营，所以从2011年开始按25%的税率缴纳所得税。10.2.2利率10.3成本费用估算工资及福利等费用，参照目前当地相关行业职工年平均工资及福利费用的水平，及公司运营情况，本项目年人工费用124万元(具体测算见7.2.2)。本项目新增固定资产为9499.6万元，按分类折旧法折旧，土地费按50年摊销，建筑物按照20年折旧，设备按照5年折旧，残值率按5%计，年折旧费为338万元(5年后年折旧费为287万元)。水电费按照营业收入的0.1%计算，土地税收按土地费及建设投资的0.84%运营费用为企业日常管理支出，(含应酬、差旅、通讯、销售及保险费等)参考企业目前的管理水平，按照销售收入的0.55%计算。货仓维护费根据企业运营经验，按固定费用2万元/年计算，第四年增加到3万元/年，第七年增加到4万元/年，第十年增加到5万元/年。项目投入运营后，第一年运营费用为445万元(详见附表运营、管理费用与项目计算期内，投产后年平均利润总额为2103万元，所得税按25%计算。固定资产余值在计算期10年后按实回收。2.财务内部收益率项目投资内部收益率：所得税后为14.9%。3.财务净现值(i=5.4%)项目投资净现值：所得税后为5630万元。4.投资回收期项目投资回收期：所得税后为6.7年。5.投资利润率，利税率，资本金利润率静态指标计算项目总投资=固定资产投资+建设期贷款利息+流动资金=10499.6万元投资利润率=年均利润总额/项目总投资×100%资本金利润率=年均利润总额/资本金×100%根据上述指标，所得税前项目投资内部收益率大于银行贷款利率，财务净现值大于零，投资回收期小于7年，满足评价要求。因此，综合分析，本项目的投资能按时回收。从资产负债表中结果可以看出，资产负债率一直保持在很低的水平；流动比率和速动比率远高于一般水平，表明项目的净资产可以抵补负债。盈亏平衡点=年固定成本÷(年营业收入一可变成本一营业税金)×100%。在正常运营年份里，该项目第一年的营业收入为4819万元，固定成本为649.9万元，可变成本为2518万元，营业税金及附加等共168.6万元，盈亏平衡点为31.7%,处于较高的水平上，这说明该项目具有很强的抗风险能力。度系数绝对值小于1,说明运营费用和销售成本的变化对项目影响不大，而营业收入、建设投资、总直接成本的敏感度系数大于1,说明营业收入、建设投资、10.9财务评价结论从上述财务分析指标来看，项目税后增量财务内部收益率为14.9%,税后增是可行的。经济分析主要指标表序号名称指标数据备注主要数据和经济指标1销售收入(万元)2利润总额(万元)3流动资金(万元)4建设工程投资(万元)5项目总投资(万元)6投资利润率(%)7资本金利润率(%)8税后内部收益率(%)9税后财务净现值(万元)增量(i=5.4%)税后投资回收期(年)第十一章风险分析1.市场风险市场风险主要是指XXX市家电、快速消费品和新型建材的交易量以及XXX市物流市场的总体格局变化与预测的趋势不同。2.技术风险技术方面的风险主要指物流中心采用先进技术和新技术(包括物流技术和信息技术)应用上的可靠性和实用性等存在的不确定性，可能给项目带来的风险。3.工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项4.环境影响环境影响方