34 设备设施维修保养手册

河南宝祥物业服务有限公司作业指导书版号：AGJWY-Q/E-ZC-34设备设施维修保养手册更改号：0PAGE第2页共55页PAGE2河南宝祥物业服务有限公司版号：ABXWY-Q/E-ZC-34设备设施维修保养手册更改号：0设备设施维修保养手册编制：手册编写组审核：生效日期：目录一、 消防系统 3（一）消防栓泵、消防喷淋泵、消防稳压泵 3（二）消防正压送风机、消防排烟风机 4（三）消防卷帘门 4（四）消防设施 5二、 给排水系统 8（一）生活给水泵 8（二）排污泵 9（三）给排水设施 9（四）喷泉设备 10(五)中水处理系统 10三、 电气系统 11（一）变压器 11（二）高压环网柜 11（三）低压配电柜 12（四）配电箱（包括电表箱、动力柜等） 12（五）柴油发电机 12（六）动力系统（动力布电柜、控制柜、电动机） 13（七）照明（公共、庭院、泛光、应急、疏散指示） 14（八）庭院喷灌系统 14四、空调系统 14（一）冷冻主机 14（二）热泵 15（三）风柜 16（四）风机盘管 16（五）新风机、排风机 16(六)冷却塔 17(七)冷却泵，冷冻泵 17(八)窗式空调,整体式空调,分体空调 18(九)风幕机 18(十)膨胀水箱 18(十一)冷冻水,冷却水过滤器 18(十二)板式换热器 19(十三)汽（水）水换热器 19(十四)BFP空调器 19(十五)锅炉系统 20(十六)软水处理系统（包括锅炉软水系统、空调循环补水软水系统） 21五、升降、输送系统 21(一)客梯,货梯,消防梯 21(二)扶梯 21(三)高空作业设备 22(四)液压升降设备 22六、卫生系统 23(一)擦窗机 23(二)垃圾处理机 23七．中控系统 24(一)楼宇自控系统(BAS) 24(二)消防自动报警系统(FAS) 25(三)1301气体灭火系统 26(四)闭路电视系统 27(五)电梯群控系统 28(六)不间断电源（UPS） 28(七)防盗对讲系统 28（八）旋转门、自动感应门、伸缩门 29（九）弱电柜 29（十）车辆道闸 29八、避雷系统 30九、建筑物 30（一）结构 30（二）装修 31附录 31一：管路及其附件(消防，给排水，空调) 31二：滚动轴承 32三：润滑手册 32（一）、总则 32（二）润滑目录 33

总则1.1为确保公司所管辖物业的安全，保证其区域内的消防、给排水、电气、空调、输送、卫生、中央控制等系统能安全可靠地运行，为业主和客户提供满意的服务，认真努力做好各系统设备设施的维修保养工作是管理工作的首要任务。现根据国家制定的有关规程、标准、产品说明书的规定、ISO9001质量保证体系的要求以及公司采用设备TnPM（全面规范化生产维护）的管理模式和预防性计划维修方式的指导原则，结合近年来的实际运行情况，特编制此手册。1.2本规定含设备设施的维修保养级别、周期、内容及其技术标准。1.3对本规定范围内的设备设施要严格按此规定执行。对不符合本规定要求的问题，要及时进行整改和完善，并作好相应的记录。1.4对本规定中未列入的设备设施应按国家制定的有关规程及标准执行。1.5对外包委托维修保养的设备设施，应严格按合同规定的条款执行。1.6本规定适用于公司所管辖物业设备设施的维修和保养。

消防系统序号项目周期内容及标准说明（一）消防栓泵、消防喷淋泵、消防稳压泵1.1巡查保养每月=1\*GB3①外表清洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适合=2\*GB3②紧固螺栓无松动断裂，附件齐全=3\*GB3③泵轴转动灵活，轴承无杂音（手盘）④检查并紧固水泵电机端子，揺测电机绝缘⑤安排好消火栓系统、喷淋系统泄水点；⑥试运行水泵：手动/自动远程启动每台泵一次，运行3—5分钟，使水泵处于手动/自动远程工况，手动/自动远程起、停水泵，起泵信号应正确反馈到消防控制室。⑦稳压泵加压延时一段时间未到系统设定压力，主泵是否启动补水；模拟主泵故障，备泵应能自动启动。参见附录三：润滑手册1.2小修2年=1\*GB3①包括保养内容=2\*GB3②检查、清洗，调整电机轴承，更换润滑油=3\*GB3③联轴器不同轴度<0.2mm，轴向间隙<4mm=4\*GB3④更换磨损零部件，更换填料=5\*GB3⑤启动1—5分钟，测试电机电流及绝缘在规定范围内=6\*GB3⑥检查基础和防震垫有无损坏参见附录二：滚动轴承附录三：润滑手册1..3大修4年=1\*GB3①包括小修内容=2\*GB3②更换所有密封件和泵体轴承,电机轴承视情况而定更换与否=3\*GB3③易损件视磨损情况而定更换与否参见附录二：滚动轴承附录三：润滑手册序号项目周期内容及标准说明（二）消防正压送风机、消防排烟风机2.1巡查保养每月=1\*GB3①外表清洁，无锈蚀损坏及明显变形=2\*GB3②紧固螺栓无松动断裂，附件齐全=3\*GB3③皮带传动型风机检查皮带松紧度,并适当调整=4\*GB3④开车试运转1~3分，运行无异常振动和噪音,阀门启闭灵活=5\*GB3⑤风机软接头是否完好；电源检查：应为消防电源。2.2小修2年=1\*GB3①包括保养内容=2\*GB3②检查、清洗，调整风机及电机轴承，更换润滑油=3\*GB3③检查、调整皮带传动装置，更换磨损零部件，检查两皮带轮端面是否平行，皮带松紧适宜=4\*GB3④检查进风口和叶轮有无变形，两者间隙是否均匀，予以修复和调整=5\*GB3⑤启动1—5分钟，测试电机电流及绝缘在规定范围内=6\*GB3⑥检查基础和防震垫有无损坏参见附录二：滚动轴承附录三：润滑手册（三）消防卷帘门3.1巡查保养半年=1\*GB3①启、闭运行二次（联动、单动各一次），卷帘升降平稳，限位有效，定位合适=2\*GB3②卷板外观清洁，无变形、锈蚀、出轨；销钉无变形松动=3\*GB3③滑槽牢固、垂直、无变形=4\*GB3④起动装置、保护装置及联锁装置灵活可靠参见附录三：润滑手册3.2小修3年=1\*GB3①包括保养内容=2\*GB3②电机轴承及减速器清洗检查换油=3\*GB3③链条传动部份无松动损坏，两链轮端面不平行度<0.1mm，链条松驰垂度为两轴中心距的2%，链轮链条加润滑油参见附录三：润滑手册序号项目周期内容及标准说明（四）消防设施4.1室内消火栓1个月=1\*GB3①箱门启闭灵活、箱体完整=2\*GB3②箱内水枪、水龙带齐全无损坏，水枪卡口无变形=3\*GB3③箱内阀门无锈蚀泄漏，卡口无变形=4\*GB3④报警按钮封闭玻璃完整⑤消防栓葙不应被遮挡，葙门上的“消防栓”字样完整、清晰。4.2消防水泵接合器1个月=1\*GB3①接口完整无损坏，表面无锈蚀，标识应明显，井盖附近禁止有杂物；=2\*GB3②阀门启动灵活，阀杆上油黄油，无锈蚀、无滴漏，卡口无变形=3\*GB3③每年10月份采取防冻措施。4.3自动消防报警阀、信号阀、水流指示器1季度=1\*GB3①外观配置无破损、锈蚀，安装牢固，无遮挡物，其保护区标牌正确无误。阀门应处于常开状态、动作灵活，阀杆上有黄油，并有锁位装置；=2\*GB3②阀门关闭信号应在中控室可靠报警，并准确无误；③功能试验：对相应区域进行放水试验，水力精灵应能可靠报警，同时中控式室产生报警信号。4.4消防自动喷淋喷头3个月喷头完好无损、无滴漏喷头周围应无杂物，并不应被遮挡，影响其喷水效果；温度在68℃时能自动喷水4.5干粉灭火器1个月外观检查：无破损、锈蚀，无遮挡，压力指针指向绿色区域；喷管、喷嘴无老化，且铅封、配件齐全，且无位移丢失现象灭火剂充灌日期应在使用有效期内；每年要更换或加粉，确保压力符合标准序号项目周期内容及标准说明4.6火灾报警器1个月检查消防手报按钮和声光报警器有无遗失、破损，安装是否牢固，不应被阻挡且应处于正常工作状态；1年对测试区线路的末端电压进行检查，其电压是否处在设备正常的电压及范围；②进行报警功能测试，相应的反馈信号应反馈至消防中控室，并测试电压输出值4.7消防电话插孔1个月外观检查，消防电话插孔有无遗失、破损，安装应牢固不应被阻挡且应处于正常工作状态测试电话通话是否畅通1年检查所有电话插孔是否通话正常对测试区线路的末端电压进行检查，其电压是否处在设备正常的电压及范围4.8消防切电功能1个月接线检查，界限应牢固、正确进行电压测量，其电压应在设备正常所需的电压范围内4.9消防通风设施1季度外观检查正压送风口、排烟口有无破损，安装应牢固，关闭应紧密无变形正压口、排烟口应不被阻挡排烟口距可燃物距离不小于1米1年现场手动和远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确接线检查，应考古无松脱现象4.10防火阀1季度①外观检查正压送风口、排烟口有无破损，安装应牢固，关闭应紧密无变形1年现场手动和远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确接线检查，应考古无松脱现象防火联动功能检查，应能可靠连锁关闭排烟机或空调机4.11防火门1个月外观检查。门框、门扇组件齐全、表面无明显凸凹擦痕，木质门小五金件齐全，双扇门配合应严密无缝隙，闭门、顺序器、电磁门吸安装牢固、动作可靠，防火门的开启方向正确；电磁门吸可靠释放，信号反馈正确；周围无杂物、遮挡物，影响门的开启与关闭。，4.12应急疏散设施1个月 检查疏散通道，疏散通道内应无杂物堆积、无阻挡和障碍，照明功能正常；通道宽度应符合要求。1季度检查疏散指示、安全出口灯、应急照明符合下列要求：外观检查完好无损、安装牢固、方向指示应正确无误；功能测试（每年测试一遍）：疏散照明灯照度测试，应不低于标准值；进行主电切断测试，应能可靠投入备电运行，并满足要求。4.13消防广播1个月外观检查，消防广播应无遗失、破损，安装牢固，并不被遮挡；消防广播手动选层功能检查，声压级应大于背景噪音，选层准确；每月检查并测试（每年测试一遍），自动切换功能测试，对火灾及相应区域进行自动广播测试；对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压应在设备正常所需的电压及范围内。4.14消防电梯1季度检查电梯轿箱内电话并于消防控制室通话，语音应清晰；电梯井底排水设施检查，排水渠道通畅；消防按钮外表应完整无破损，按下消防按钮，消防电梯应能自动迫降到首层，并自动开门，电梯处于消防状态；消防自动迫降功能检查，在消防系统处于自动状态下，电梯能自动降至首层，并自动开门。4.15气体灭火系统1季度检查防护区内的气体喷头应无损坏、丢失、阻挡或阻塞；气瓶外观检查：手动操作出有铅封，充填记录齐全，钢瓶外观无碰撞变形、无锈蚀。电磁启动装置动作灵活，电气线路符合防火要求。高压软管无变形或老化现象，储气罐压力正常，气体驱动管道应畅通无阻，无锈蚀。手动/自动功能检测：检查警笛是否报警，栽30S内按下停止按钮，检查启动信号是否消除。4.16室外消火栓1季度消防栓井的井盖标识应明显，井盖附近及井内应无杂物；消火栓配件齐全，阀门动作灵活，阀杆上有黄油，无锈蚀、漏水现象；在末端进行放水试验阀，检查其供水能力；每年10月份采取防冻措施。4.17消防水池、水箱1季度检查阀门手轮转动应灵活，阀杆上有黄油；液位报警应可靠准确无误，泵启动正常；消防低液位报警准确，启泵功能准确可靠；进水管不被堵塞，自动补水装置完好。溢水管、泄水管应完好，阀门动作灵活；对水箱进行放水清洗一次。4.18消防预作用系统及干式消火系统1季度检查外观配置无破损、锈蚀，安装牢固，无遮挡物，其保护区标牌正确无误。阀门应处于常开状态、动作灵活，阀杆上有黄油，并有锁位装置；气泵及压力正常，并进行失压测试，能可靠失压启泵；阀门关闭及低压信号应在中控室可靠报警，并准确无误；启动电磁阀工作正常，接线牢固可靠。4.191季度烟道在停用期间进行清洗，不得在试用期间清洗；采用高压水枪清晰，先外后内，清洗工作应由专业公司进行。记录：专业清洗报告4.20灭火专用工具1个月是否完整有效无位移丢失现象给排水系统序号项目周期内容及标准说明（一）生活给水泵1.1巡查每日=1\*GB3①外表清洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适合（填料渗漏10~20滴/分=2\*GB3②螺栓无松动、断裂，附件齐全=3\*GB3③运行无异常振动和噪音，水压正常，轴承温升正常，自控功能正常④添加润滑油（一个月）（立式泵除外），紧固各部位连接螺栓压力表指针灵敏，读数准确立式多级泵每月手盘动或点动一次1.2小修1年=1\*GB3①检查、调整泵及电机轴承，更换润滑油=2\*GB3②联轴器不同轴度<0.2mm，轴向间隙<4mm=3\*GB3③添加或更换密封填料测试电机电流及绝缘在规定范围内参见附录二：滚动轴承附录三：润滑手册1.3大修3年=1\*GB3①包括小修内容=2\*GB3②解体清洗、检查叶轮，泵体密封环、轴套、轴的磨损及冲蚀程度，予以修复和更换=3\*GB3③更换泵及电机轴承，更换磨损零部件=4\*GB3④检查基础牢固及完整程度，校正泵体纵横水平度序号项目周期内容及标准说明（二）排污泵2.2保养1年=1\*GB3①外表、滤网、支架无严重锈蚀、损坏、泵口无杂物堵塞=2\*GB3②水管与泵连接完好，接口处无泄漏③测试电机电流及绝缘在规定范围内④检查单向阀，开泵检查出水情况⑤检查移动式排污泵，运行平稳，无异常振动和噪音、排水顺畅2.3大修3年=1\*GB3①包括保养内容=2\*GB3②解体清洗检修、更换轴承及磨损零部件，添加或更换润滑油=3\*GB3③调整底盖与叶轮间隙为0.3~0.5mm参见附录二：滚动轴承附录三：润滑手册（三）给排水设施3.1蓄水池、水箱每周=1\*GB3①检查水质、水位，阀门及附件②清扫水箱周围及设备、管道卫生完善水箱间安防设备（门、窗、锁、照明等）6个月=1\*GB3①水池、水箱除垢、除锈、清洗、消毒=2\*GB3②检修附件=3\*GB3③取水样化验，达到饮用水水质标准3.2井室3个月=1\*GB3①井盖、井裙完整，启闭方便=2\*GB3②爬梯牢固、井底干净，流槽畅通序号项目周期内容及标准说明（四）喷泉设备4.1巡查每天=1\*GB3①巡查喷泉设备，外观是否良好；巡查喷泉池内是否干净，及时打捞水面浮物，必要时水下洗尘，保持水质清洁、无垃圾；=2\*GB3②巡查音控室通风、清洁、干燥情况，检查电脑主机、音响设备是否能正常工作；=3\*GB3③喷泉开放前，检查各控制电源、开关是否正常；=4\*GB3④喷泉开放时，景观效果是否符合要求，水花喷射是否顺、完整；喷头是否有堵塞、水花摇摆、推拉杆运行是否正常，必要时调整；并注意音响效果。4.2清洁消毒保养每周=1\*GB3①更换池水、清洗喷泉池和管路、池底洗尘，换水后加漂白粉消毒；=2\*GB3②.检查管路、水泵外表、支架无严重锈蚀、损坏、泵口无杂物堵塞；水管与泵连接完好；测试电机电流及绝缘在规定范围内。4.3维修随机巡查时发现故障及时处理或通知工程部维修电气系统序号项目周期内容及标准说明（一）变压器1.1巡查每2小时有无异常气味和噪音，是否正常投入，线圈温度<100℃，通风是否良好1.2年检1年=1\*GB3①应无积灰、污垢=2\*GB3②所有接线螺丝牢固=3\*GB3③温控仪表和跳闸信号正常记录：专业检修记录1.3测量线圈的绝缘电阻1年按电力主管部门有关规程记录：电力专业实验报告1.4预防性试验必要时按电力主管部门有关规定记录：电力专业实验报告（二）高压环网柜2.1巡查每2小时真空断路型=1\*GB3①外观无灰尘污垢，无异常气味噪音=2\*GB3②开关指示正常，指示灯正常SF6型=1\*GB3①包括真空断路型之=1\*GB3①、=2\*GB3②=2\*GB3②高压环网柜压力表指示在绿色范围内，若超出应补气或停电处理2.2年检1年=1\*GB3①柜内各零部件，电缆接头，连接螺栓无松动断裂，无电击痕迹=2\*GB3②接地开关触头四周及联锁件应无锈蚀或其它损坏，用软布清洁触头、触头开闭正常，无异常声响，操作灵活=3\*GB3③合闸开关操作灵活正常，与接地开关机械互锁可靠=4\*GB3④熔断器上、下端硅胶隔膜无凝固记录：电力专业检测报告2.3避雷柜1年=1\*GB3①各零部件连接可靠=2\*GB3②放电装置无异常，间隙无变化记录：电力专业检测报告2.4测量绝缘电阻1年=1\*GB3①各相间与相对地不应低于500MΩ（用1000V兆欧表）=2\*GB3②控制线与地线之间不应低于2MΩ（用500V兆欧表）记录：电力专业检测报告2．5预防性试验必要时按电力主管部门有关规程记录：电力专业试验报告（三）低压配电柜3.1巡查每2小时=1\*GB3①外观无灰尘污垢，无异常气味和噪音=2\*GB3②电表指示正常=3\*GB3③补偿电容投入正常,功率因素应在0.9以上=4\*GB3④变电所室内温度适宜，通风良好3.2年检1年=1\*GB3①柜内应无积灰、污垢=2\*GB3②接线端子应牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④标记及标号清楚=5\*GB3⑤电度表铅封完好=6\*GB3⑥具备自动合闸功能的开关能自动合闸3.3绝缘检查1年不低于2MΩ（用500V兆欧表）（四）配电箱（包括电表箱、动力柜等）4.1巡查1个月=1\*GB3①箱内应无积灰、污垢=2\*GB3②接线端子牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④电度表铅封完好=5\*GB3⑤具备自动合闸功能的开关能自动合闸5.1（六）动力系统（动力布电柜、控制柜、电动机）6.1巡查每日=1\*GB3①外观无灰尘污垢，无异常气味和噪音及震动=2\*GB3②电表指示正常，电压是否正常=3\*GB3③清理四周杂物，保持清洁=4\*GB3④室内温度适宜，设备温升是否正常=5\*GB3⑤空开到位，漏电保护开关正常动作=6\*GB3⑥补偿电容投入正常，功率因数应在0.9以上随主机运行日志6.2保养半年=1\*GB3①柜（箱）内外活电机表面应无积灰、污垢=2\*GB3②接线端子应牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④标记及标号清楚=5\*GB3⑤电度表铅封完好=6\*GB3⑥具备自动合闸功能的开关能自动合闸⑦检查或更换电机轴承，更换润滑油（脂）保证良好；⑧检查修理风叶、外罩，调整紧固各部螺栓⑨检查绝缘不低于2MG6.3巡查4小时=1\*GB3①运行声音是否正常，尤其是冷却风扇的运行情况；=2\*GB3②运行温度及环境温度是否符合要求，如环境温度高，应改善柜内通风情况，有条件时可安装空调；=3\*GB3③检查并紧固接线端子；=4\*GB3④检查三相输出电流是否平衡，=5\*GB3⑤检查输出电压是否正常。随主机运行日志6.4保养3个月=1\*GB3①清理内部灰尘，保证散热通道畅通；=2\*GB3②检查并紧固接线端子；=3\*GB3③检查三相输出电流是否平衡，6.5检修每年=1\*GB3①对变频器开箱清洁，用毛刷和无水酒精对内部元件及面板进行清洁;=2\*GB3②检查各端子连接线有无过热、破损，各连线是否接触良好。=3\*GB3③故障或损坏应联系厂家进行专业修理。（七）照明（公共、庭院、泛光、应急、疏散指示）7.1巡查每日=1\*GB3①每日巡查广场、楼梯间、公共通道、卫生间等部位的照明设施或灯具是否完好；保持其清洁、完好；=2\*GB3②每周检查应急照明、疏散指示灯、泛光照明是否正常；=3\*GB3③每季度对应急照明、疏散指示灯进行放电，延长蓄电池的寿命；=4\*GB3④随时检修、完善照明设施，确保完好、有效。7.2维修保养每月=1\*GB3①清扫照明灯具内外，确保清洁；=2\*GB3②检查、修理灯具和控制箱，更换损坏元、器件，使其完好；=3\*GB3③做控制实验，保证按时、准确。五、升降、输送系统序号项目周期内容及标准说明(一)客梯,货梯,消防梯1.1巡查每班①轿厢内照明完好②操纵盘各开关,按钮功能正常③各信号指示装置正常完好④轿厢门启闭灵活,无异常声响⑤电梯运行无异常震动,异常响声,异常气味,运行速度和方向无异常变化,平层准确度正常轿厢和轿门清洁无污垢⑦电梯主机、控制柜运行正常，无异常声响和震动，电流、温升、油位正常⑧电梯机房内动力、照明、空调、消防设备设施齐全、良好，环境温度在32℃以下，无漏风雨现象机房内环境和机器设备表面清洁卫生，无杂物和危险品存放机房门窗完好，门锁牢固、有效1.2保养及维修由电梯部按有关规定及合同要求进行1.3年检每年由具有资质的特种设备检验院依法实施1.4项修与大修根据使用情况安排由具有自制的专业公司按合同约定进行七．中控系统序号项目周期内容及标准说明(一)楼宇自控系统(BAS)1.1巡查每班=1\*GB3①控制点位能否按既定程序启停相应设备=2\*GB3②状态反馈点位是否如实反映应相设备运行状态=3\*GB3③模拟量采集点位所采集的数据是否准确=4\*GB3④系统有无检测到现场监控模块存在故障或警报=5\*GB3⑤系统有无检测到传感器、执行元件存在故障或警报=6\*GB3⑥电脑终端、软件、网络控制器、网络、控制线路有无故障=7\*GB3⑦模拟显示屏反馈的信息是否准确=8\*GB3⑧打印机工作是否正常1.2保养半年电脑终端清洁除尘：要求线路板、卡清洁无尘，尤其板卡的接插件要保证接触良好，固定良好1.3保养1年监控模块、控制线路、执行元件保养：A、全年合理安排，对系统各部分全面保养一次B、对系统检测出有故障的模块、线路及执行元件在维修过程中随即进行保养C、保养内容包括清洁除尘1.4维修随机=1\*GB3①电脑终端：电脑终端故障通过更换配件排除=2\*GB3②网络及网络控制器：须请设备供应商解决=3\*GB3③监控模块：A、监控模块常见故障通过更换元件器件来修复B、不可修复故障须更换新模块来恢复运行=4\*GB3④线路及执行元件：线路故障通过查线解决，执行元件换新元件=5\*GB3⑤软件：软件常见故障可通过备份文件修复，严重故障须请设备供应商解决内容及标准(二)消防自动报警系统(FAS)2.1巡查每班=1\*GB3①系统有无检测到监控模块或传感器报警或故障=2\*GB3②系统有无检测到相关设备的启/停信号=3\*GB3③系统是否检测到线路、执行元件存在故障=4\*GB3④主机、终端、网络、软件是否出现故障=5\*GB3⑤打印机工作是否正常每季烟/温感、破玻璃报警器、扬声器、警铃及水流报警是否按要求报警（烟感器用喷烟或专用气体测试）写字楼：抽查5%--10%，应包括每个回路；住宅楼：抽查10%，应包括每个楼层。2.2保养1年=1\*GB3①主机、电脑终端清洁除尘：要求线路板、卡清洁无尘，尤其板卡的接插件要保证接触良好，固定良好=2\*GB3②监控模块、执行元件、线路保养：A、全年合理安排，对系统各部分全面保养一次B、对系统检测出有故障的模块、线路及执行元件在维修过程中随即进行保养C、保养内容包括清洁除尘、紧固螺丝、走线整理、标识清晰=3\*GB3③传感器保养：A、传感器保养主要是系统检测出需清洗烟/温感探头进行清洗B、对故障比较严重的传感器交给设备供应商进行清洗；一般情况采用酒精、抹布、吹风筒等工具进行简单清洗C、对自行清洗的传感器应先试用，试用合格后才投入现场使用=4\*GB3④消防联动试验：A、每年进行两次消防联动试验，一般为每半年一次B、消防联动试验根据《消防演习方案》要求进行=5\*GB3⑤软件保养：A、软件的保养主要是对数据进行备份及整理B、每次软件数据的变动需备份一次，没有变动时每季度一次C、备份数据的存放：一是硬盘备份专用目录，二是拷贝到软盘2.3维修随机=1\*GB3①电脑终端：电脑终端故障通过更换配件排除=2\*GB3②主机、软件及网络：主机、软件及网络故障请供应商处理=3\*GB3③监控模块和传感器：a、常见故障通过更换元器件修复b、严重故障则更换新模块或传感器=4\*GB3④执行元件和线路：a、执行元件出现故障可通过更换新元件消除b、线路通过查线解决2.4专业系统试验与检修3—5年由专业公司对系统进行全面检查、试验、修理、更换元器件(四)闭路电视系统4.1巡查每班=1\*GB3①主机（视控矩阵切换器和画面分割器）：a、能按预定程序把视频信号送到显示器上b、能够进行各项操作及程序设定c、无外观损伤=2\*GB3②显示器：a、能够完整、清晰地显示图像b、图像色彩适中c、外表清洁、外表温度控制在正常范（以手感不热为宜）=3\*GB3③摄像头：a、外表清洁、无灰尘油迹等b、镜头校焦正常、云台无机械故障c、成像清晰、接线良好=4\*GB3④录像机：a、能按要求把各画面清晰完整地录在录像带上b、放像时图像完整、清晰，无明显干扰c、录放像各项操作正常、表面清洁，温度在正常范围=5\*GB3⑤视频线路及其电源：a、无开、短路故障，无干扰杂波、接头可靠b、电源输出稳定不影响视频信号4.2保养1季度=1\*GB3①清洁主机、显示器及录像机箱（壳）、录像机磁头=2\*GB3②摄像头调试焦距，保持图像清晰=3\*GB3③云台机械部分加油=4\*GB3④系统中的螺丝的固定、图像的调节及线路的整理在每次巡检中随机处理=5\*GB3⑤标识牌按公司的要求统一粘贴，要求标识清晰4.3维修随机=1\*GB3①主机、显示器及录像机须请设备供应商处理=2\*GB3②摄像头故障须通过检查调试和更换配件等方法处理=3\*GB3③线路及其电源故障通过线路检查及修复解决(五)电梯群控系统5.1巡检每班=1\*GB3①电脑终端：外观清洁，电梯运行信号正常=2\*GB3②群控主机：外观清洁，能够控制电梯启停=3\*GB3③电梯呼叫装置：内外呼叫正常，信号清晰5.2保养由专业公司保养，参见电梯维修保养合同5.3维修由专业公司保养，参见电梯维修保养合同(六)不间断电源（UPS）6.1巡检每班主机及电池清洁无尘，输出电压稳定（220V±10%），电池充电正常6.2保养1年每年对主机及电池箱内除尘清洁一次，每三个月放电一次6.3维修随机UPS故障由设备供应商维修（九）弱电柜9.1巡查=1\*GB3①柜（箱）内应无积灰、污垢=2\*GB3②接线端子应牢固=3\*GB3③各元件完好=4\*GB3④标记及标号清楚（十）车辆道闸10.1巡查=1\*GB3①道闸启动灵活，无发涩现象=2\*GB3②接收器接收灵敏=3\*GB3③电脑软件运行正常=4\*GB3④接收器上的时间准时八、避雷系统1.1巡检1个月=1\*GB3①对办公楼配电室的设备的接地带进行检查，接地电阻：≤4欧姆，弱电设备接地电阻:≤1欧姆1季度=1\*GB3①对办公楼各主要机房内各配电柜及设备接地进行检查，保证所有设备、管道、构架等金属接地良好半年=1\*GB3①对各办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查=2\*GB3②对楼层强、弱电间的接地装置进行检查，遇有问题及时解决=3\*GB3③保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地良好每年=1\*GB3①对办公楼重要机房的设备房静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查=2\*GB3②主楼侧翼平台的所有避雷设施完好=3\*GB3③保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地良好1.2专业检测按规定由有专业检测自治的机构进行专业检测和试验避雷装置专业检测、试验报告单九、建筑物序号项目周期内容及标准说明（一）结构1.1地基基础1年有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降(肉眼观察无明显裂缝)发现沉降异常现象,及时通知有关部门查勘鉴定记录在相关表格中1.2承重构件:梁、柱、墙、板、屋架1年肉眼观察承重构件,平直牢固,无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀发现异常裂缝,及时通知有关部门查勘鉴定记录在相关表格中1.3非承重墙1年砖墙平直完好,无风化破损1.4屋面1年不渗漏,防水层、隔热层、保温层完好,积尘甚少,排水畅通雨季加强检查1.5楼地面1年砼块料面层平整、无碎裂1.6地下室顶板1年不渗漏雨季加强检查（二）装修2.1广场花岗条石地面1年地面平整,无破损洪水过后,加强检查2.2室外墙面装饰6个月完整牢固,无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外)2.3室内墙面装饰6个月完整牢固，无破损，空鼓和裂缝（风裂除外）2.4门窗（含防火门、窗）3个月完整无损，开关灵活,玻璃、五金齐全，油漆完好（允许个别钢门、窗轻度锈蚀）2.5天花3个月完整,牢固,无破损、变形、下垂脱落2.6细木装修6个月完整,牢固,油漆完好附录一：管路及其附件(消防，给排水，空调)序号项目周期内容及标准说明F1.1管道3个月①保持畅通②连接部分牢固可靠,无跑、冒、滴、漏③油漆完好F1.2吊支架,管卡3个月①连接牢固,垂吊平直②油漆完好F1.3闸阀,截止阀,止回阀,浮球阀,排气阀1个月①启闭灵活,连接牢固,部件齐全②无堵塞,无锈蚀,无滴漏F1.4减压阀,水锤消失器1个月工作正常,压力在规定范围内F1.5安全阀3