柳州房地产发展现状及对策分析研究 财务管理专业

内容摘要近年来柳州房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长,但是仍然出现了一些急于解决的问题。本文从柳州市的外部环境和内部环境两个方面来进行宏观调控分析,进而提出了柳州房地产业宏观调控具体方法和对策,以促进柳州房地产市场的持续、健康发展,充分发挥房地产业在柳州市国民经济中的支柱产业地位。关键词：宏观调控；柳州房地产业；市场；住房保障；目录内容摘要 I引言 1第1章柳州房地产发展现状 11.1泡沫成份收缩 11.2市场走向分化，企业重新洗牌 21.3成交量降低，空置率攀升 2第2章柳州市进行系列宏观调控及效果 32.1柳州政府房地调控政策 32.1.1发展柳州房地产预警系统 32.1.2改革柳州政府政绩的考核制度 42.1.3建立柳州政府的激励和约束机制 42.2柳州政府调控政策效果 4第3章柳州房地产发展存在的问题 43.1房地产发展不均衡 43.2开发融资渠道单一，资金紧缩 53.3政府缺乏监控经验 53.4政府缺乏监控经验 5第4章对策建议 64.1规范和引导开发商合理开发 64.2拓宽房地产的融资渠道 74.3加强柳州房地产市场的监管 74.4丰富开发模式 7参考文献 9致谢 10引言随着科学技术的发展，人们生活水平发生了翻天覆地的变化，人们的衣食住行跟以往相比有了质的飞跃，住房的改革从原来的毛坯房，到平房，到家家户户盖的楼房，以至发展到如今，房子的发展越来越快，房子的改革极为明显，商业化的改革变化显著，在一定程度上也加快了柳州住房的发展与改进，到如今已经取得了一定的发展，打开了一定的局面，更加成为了柳州市经济增长的一个重要指标，也是经济的重要支撑。从近三年的一个住房数据显示，从中表明在10年到14年之间，柳州当地的房产呈现一个稳步增长的趋势，而在15年房产出现了一种暂时性的冻结，根本无法销售，毫无业绩可言，然而，最后在16年的时候，柳州采取不同的措施来对房产进行促销，激励更多的人来购买，出台相应的政策，使得柳州的房产回到了最初的模样，同时更好的带动同等行业的快速发展。柳州住房对于当地的经济有着极其重要的作用，住房面临问题，相应的经济就会受到严重的影响。当地房产起动于2001年，2003年才开始全面的进行实施，各种投资不断的增大，在经历了两年之后，进入了一个突飞猛进的状态，市场掀起了一阵热潮，虽然发展没有一二线城市那么快，但是发展进度已经在逐步加快。第1章柳州房地产发展现状1.1泡沫成份收缩房价一直是个大家争议的问题，市场价格在高位运行的同时想要降价，依然面临着巨大的考验与压力，部分城市已经出现了不同程度的下降，但是，房价相比而言，下降幅度不是很大。在很多的一线城市房价在2014年出现了一定的波动，有一定的下降趋势，深圳房价下跌了13.5%，在往后的一年当中也还是下降了，但是如果与2014年初相比，到2014年十月份的话，是同比下降了36%，根据有关的人士进一步调查研究，房价的趋势将会何去何从呢？广州房价也出现了下跌，仅在一年之中，下降了19.5%，但是北京以及上海价格下调不多，但是销量同样受到了一定程度的影响，上海的房价下跌率也受到了影响，包括北京，东莞，都在采取多种方式来积极应对，促销打折，房价调控，楼盘的出售率急剧下降。据有关国务院，在五月份当中出现了不同的涨幅，回到了一开始的原点。很多房地产厂商也开始运用一些其他手段，调动价格，打折，加快回笼资金，可以更好的将楼盘抛出去。1.2市场走向分化，企业重新洗牌第一，土地制度变得越来越严格，监管力度加大，对于一些中小型企业而言，是很难去拿下这些土地的，并且需要短时间内去支付相应的费用；第二，信用贷款严重缩水，房地产厂商无法赚取利润，不仅这样，他们还无法获得可靠的资金来源；第三，房价下跌，成交率低造成一定程度的资金周转困难，第四，信贷利用率比较高，很多的小型企业无法去支付巨额的高利贷，没法打开新的局面；第五，很多房地产厂商不具有品牌的竞争力，更无法拥有核心的竞争力；第六，价格不具有优势，大型的房产价格更加具有优势，让价更加合理到位，价格更加透明化。多种因素的共同制约，市场的混乱在不断整顿，淘汰劣质的市场，争取给客户提供更加优质的服务，市场更加规范化，集中化。很多中小型企业失去了生存的能力，纷纷淘汰，在一些一二线城市，根本没有生存的能力。1.3成交量降低，空置率攀升房价的上升与下调可以受到更多人的关注，购房者一直在关注着这个数据，但是房地产成交率并不是很高。根据房地产研究院的数据来看，上海的1月到5月，这几个月当中，平均的这个成交面积是达到83万平方米，而2014年成交率占到了174平方米，这个数据显示下降，下降了百分之52，其中今年5月的成交量达到100.98个平方，比今年四月的数据相比减少了百分之8，还是存在下降的趋势，各大房产销售业绩都在出现了不同程度的下滑，下滑百分比大约在20％左右，还是相当严重的，成交率下降了。根据焦点新闻以及北京房地产提供的数据管理系统，北京2015年的房地产成交数据显示，平均销售量为164.63套住房，可是2014年的销售量数据达到393.03套，从数据来看，无疑是下降幅度极大。在同年的深圳，房地产成交量也一直处于下降趋势，成交率下降的极为明显。广州市国土房地产房管局数据显示，上半年的成交量不容乐观，下半年的相比上半年有了一定程度上面的增长，而在2013年的幅度更是下降明显，房地产的趋势已经可以预见。但是如果从单个的每月数据来看的话，成交量最好的一个月是六月，其他的月份都是非常少，成交楼差距大，差距就是这样一步一步加大的，在很多二线城市，也是在严重缩水，房地产的局势不可观，这种现象一直处在一个上升的阶段，需要采取措施来进行一定的控制，房价的暴跌使得房地产厂商有了更多的担忧，住房建设，各方面都受到了一定的制约。第2章柳州市进行系列宏观调控及效果2.1柳州政府房地调控政策2.1.1发展柳州房地产预警系统随着国家经济的不断发展，房产行业的发展趋势越来越明显，对于当前而言，需要对于当地的房产预警预报系统进行合理详细的规划与研究，确定房地产的警情状态，根据自身的实际情况来进行合理的调控，拥有这样的一个发展系统，是为了更好的有利于房地产行业的发展，房地产行业的不断兴起，必须保障市场份额的安全与健康合理化。系统的建立当然是很有必要的，必须根据政府以及企业的相关问题来进行合理的制定，同时也更好的给房产提供了合理的参考，具有一定的实用价值与意义。消费者在购买房源的时候，需要从多个方面来进行考虑，充分的了解消费者的需求，需求决定市场，市场的好与坏与这个有着最为密切的关系，这样才可以使得房地产事业朝着更为健康的方向去发展。论文以柳州的房地产为例，柳州属于一个二线的城市，房地产的起步仍然还在一个初步的阶段，起步相对比较晚，跟发达城市相比存在一定的距离，但是目前的这个市场需求在不断扩大，市场份额的比值越来越大，需要更加合理的对于房地产价格做合理的调控，房地产的合理引导还没有到位，很多地方需要去完善。房地产厂商需要进一步的根据当地的实际情况来做市场调查，针对不同区域，不同用户，不同户型，不同的楼层来制定合理的价格范围，争取做到市场的透明化，有个正常的引导，使得房地产走上一个正确的道路。柳州当地的政府也开始参与其中，对于房地产的预警预报系统有了一定的关注，在原来的基础之上来进行提升，各种数据的勘测，提供更加优质的模式，为房地产厂商提供最为准确，合理的信息。2.1.2改革柳州政府政绩的考核制度要使市政府摆脱对GDP增长的一味追求,建立一套科学、完整的评价体系,评价标准可以包括经济、就业、生态环境、社会保障、教育卫生、社会治安等各方面的工作表现,并与干部任用和升迁挂钩。2.1.3建立柳州政府的激励和约束机制真正的需要落实下去，还需要政府出面，参与其中来进行一定的调控，政府必须要形成一个角色的转变，不能是一个利益者，更多的应该是服务者，充分发挥自己的能力，尽到自己应该尽到的责任，加强监督与调控，维护社会的和谐与稳定。房地产的这个局面还需要采取一定的措施来进行合理的分配，土地制度的改革，各种税收的比例是不一样的，需要从不同的层次来进行调控，合理的控制制度，加大对于政府的利益，政府设身处地的去做好这个工作，积极的发动他们，鼓励加激励的方式，实行可靠的监督与管理。2.2柳州政府调控政策效果得益于一系列政策的实施，从今年以来的统计数据来看，以往积压的商品房屋销售情况好转，商品房屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势，（2017年1到10月份商品房屋空置面积21.56万平方米，比上年同期下降51.41%）。从房屋空置面积的结构看，住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房所占比重分别为25.6%、0.86%、68.22%、5.32%，其空置率恢复到正常状态下，如此才有利于柳州市的房地产能够健康、持续、快速的发展。第3章柳州房地产发展存在的问题3.1房地产发展不均衡当下，柳州市的房地产与市场的实际需求存在很大的差距，两者之间无法找到一个平衡点，区域之间无法进行合理的平衡，存在很大的问题。再有，二手房的调控包括采取一定的手段来进行控制，这样的问题是棘手的，也是当前需要解决的，房地产的正确引导，如何解决现有问题，倘若不能及时解决，对于房地产厂商也会造成极大的损失以及影响的，政府在这个局面里，必须采取有效的措施来进行调控，去权衡两者之间的平衡，将这种不均匀降到最低，使得房地产行业能够得到健康，稳定的发展。房地产行业的健康稳定发展至关重要，政府需要从多个方面来进行调控，需要把握好力度，以及达到的一个预期效果估计，使得宏观调控能够更加有秩序的进行，充分的发挥作用，树立一个好的榜样，为人民谋福利，住房也能够得到应有的保障。3.2开发融资渠道单一，资金紧缩于此同时，商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周期较长。一般住宅的开发周期为3～4年左右，大部分项目则更短。而一个完整的商业地产开发项目则需要5～7年，而回收周期则在7～10年左右，这对开发商的资金实力来讲是严峻的考验。3.3政府缺乏监控经验政府以及很多的相关部门在很多方面存在不足，首先没有丰富的经验，再者开发的不合理，很多因素没有考虑其中，其次存在不合理的竞争关系，导致房地产行业的压力巨大。房地产行业是面对广大消费的一个服务部门，在城市当中更为多见，由于经验以及缺乏合理的规划，政府在项目方面没有做到很好的调控，与合理搭配。在做房地产开发，必须要有房地产有充分的了解，了解其中的深刻意义，有了一系列的开发流程，运营是一个长期的过程，需要多个方面的全面考虑，对于多种信息的收集，项目开发的盲目性，将会大大降低。3.4开发模式单一房地产开发的模式千篇一律，毫无新颖的地方，这样一来，商业就会很难长久的生存下去，柳州市房地产厂商对于商业地产的设计销售存在很多的问题，缺乏销售的经验，销售成功是经营顺利的必要保障。地产规划的合理性，开发好，设计合理，销售成功，商家生意兴隆，很多商铺其实招商压力还远远比销售压力大，招商效果不显著，对于业绩产生直接的影响。销售情况相当不错，在很短的时间内销售出去，选择合适的项目来进行筛选。柳州目前就是采取包租几年的经营方式，这样其实无形中对于那些不懂商业的人员来说，无疑是一种巨大的风险，商铺的权利就会变成商铺主的，他们拥有最为基本的经营权，商业的经营必须要有一个统一的规划，需要向业主进行更新，业主不能很好的进行一个准确的答复。总而言之，房地产是考验实力投资以及经营理念的一个项目，当下，市场出现了一种供不应求的局面，房地产厂商建设的房子不能满足当前的需要，大量的项目都在建设规划当中，需要开发的地方在不断扩大，再过几年，房地产房子将会急剧的增多，需求与供给的不合理分配，使得房地产遇到了极大的挑战。社会快速的发展，城市人口不断增多，供给与需求不能平衡，因而对于房地产提出了更高的要求。政府需要加大力度来加以扶持，开放商同时也需要建立完善的体系，运用成熟的管理模式，使得柳州的房地产迅速膨胀起来，可以更快的跨入一个新的阶段。第4章对策建议4.1规范和引导开发商合理开发房地产厂商开发房产，必须对于政府进行正确的引导以及规范化的操作，政府同时也会制定相应的规定，需要来进行遵守，严格把关，使得房地产可以正确的开发，熟悉一系列的开发流程，拥有正规，合理化的开发渠道，合理的设置与开发，为房地产提供保障，为顾客提供优质舒适的环境以及优质的服务。4.2拓宽房地产的融资渠道房地产很多地的开发商仅仅依靠单一的模式来获取资金，采用最为普通的银行贷款以此来进行融资，为何不进行探索信托，海外基金来获取资金的，渠道可以更加多样化。房地产的信托投资可以与其合作，来带动彼此的共同成长，房地产可以有了稳定的资金来源。广州的越秀在香港发行REITS，提供最为优质的服务，可以进行不断的扩大，物流服务到位，还可以跟新加坡嘉德置地与深国投，可以进行收购，促成更大的成功，实现降低融资成本，确保资金链安全更加合理，更好的提高资金的灵活性，房地产提高产值，房地产可以更加健康的发展形成一种可持续的发展。4.3加强柳州房地产市场的监管2007年底，柳州市部门包括很多的项目，建设，国土，规划，财政，工商，联合房地产市场的调整，不断的去进行整治。整治的目的在于房地产市场需要不断的去进行监督，房地产市场需要进行详细的审查，依法房地产来进行检查，不能违规，对于当前的整治有了一段时间，现在有了一定的显著效果，还仍然存在很多的问题，需要有一个健全的制度来进行规范，促进房地产产业可以持续的发展，对于违规乱纪的行为，必须严格进行制止，需要采取一定的秩序征收，包括物业管理费，个人所得税，增值税。市政府在这方面需要做出一定的改进，坚决杜绝炒楼，盲目投资，房价控制在一定的范围，不可盲目的调价，必须采取实质性的措施，更好的满足消费者的需求，扩大销售范围。4.4丰富开发模式由于我国房地产业还处于发展阶段，我国房地产开发模式还不够健全，所以我国的房地产开发商在开发房地产过程中会暴露出很多问题。我国各地经济发展不平衡，房地产市场的发育程度也不一样，具有明显的区域特征，柳州地区也是如此。所以丰富房地产的开发模式至关重要。参考文献[1]柳州市房地产信息网数据研究中心,柳州房地产市场报告,2009.3-5.[2]柳州晚报《柳州市开展房地产市场专项整治》2017.11.21.[3]建设部等6部委,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,2017,8.[4]刘宝香《我国政府在房地产业发展中的调控问题研究》硕士学位论文,2016.3.[5]金庆洪《人民币升值趋势对我国房地产投资市场的影响》美中经济评论,2015.2.[6]陈卫东.区域旅游房地产开发研究[J].经济地理,1996,16(3):86-90.[7]李长坡.当前我国旅游房地产的问题及对策[J].许昌学院学报,2013,2(3):56-59.[8]吴老二,吴建华,胡敏.发展旅游房地产的瓶颈制约[J].社会科学家2013,(100):101-104.[9]樊志勇.关于当前旅游房地产热的思考[J].探索,2015,(1