2012注册物业管理师真题及答案

73/732012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷应试人员注意事项1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。2.作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3.考试时间为150分钟。一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是()。A.建筑形式B.建筑装潢C.建设单位D.建筑质量2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以()管理为主。A.运行B.策略性C.日常D.设施3.关于房地产置业投资的说法，错误的是()。A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D.房地产出租属于房地产置业投资4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是()。A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的()。A.适应性B.相互影响性C.政策影响性D.专业管理依赖性6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是()风险。A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值7.关于净运营收益的说法，正确的是()。A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8.下列费用中，不属于运营费用的是()。A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费9.当每年计息周期大于1时，实际利率()。A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是()。A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率11.关于物业价格特征的说法，正确的是()。A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短12.关于拍卖底价的说法，错误的是()。A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价B.拍卖底价又称为保留价C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价13.房屋租赁成本租金中不包括()。A.房产税B.投资利息C.折旧费D.利润14.房地产评估价值所对应的时间是()。A.估价时点B.开始估价日期C.完成估价日期D.出具估价报告日期15.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是()。A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B.家庭人口规模及构成C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D.Ⅸ域地质条件16.按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为()。A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D.一级市场、二级市场、三级市场17.某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228m2，则2011年该城市住房可销售面积为()万m2。A.138B.202C.242D.26618.对城市风貌起直接指导作用的手段是()。A.土地供应政策B.金融政策C.地价政策D.城市规划19.国有企事业单位管理自管公房，应持有()。A.“房地产权证”或“房屋使用权证”B.“房地产权证”或“房屋所有权证”C.“房地产权证”或“房屋租赁证”D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”20.将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按()划分的。A.房屋所有权的性质B.物业租金的内涵C.房屋租赁期限的长短D.房屋租赁期限约定模式的不同21.出租共有房屋应提交()同意出租的证明。A.共有人的证明人B.其他共有权人C.共有人的委托人D.其他承租人22.下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是()。A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B.故意损坏房屋的C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的23.承租人无正当理由拖欠房屋租金达()个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。A.3B.6C.9D.1224.客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户()为中心的企业管理理论。A.价值B.忠诚C.创利D.满意度25.下列费用中，属于物业管理营业成本的是()。A.咨询费B.酬金C.固定资产折旧费D.业务招待费26.下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是()的支出。A.购置固定资产B.购置无形资产C.职工劳动保险费D.赞助、捐赠27.在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是()预算。A.固定B.弹性C.零基D.概率28.物业管理成本控制的中心环节是()控制。A.事前B.事先C.事中D.事后Z9.制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是()控制。A.前馈性B.防护性C.反馈性D.应急性30.下列部门中，最有可能成为成本中心的是()。A.总经理办公室B.公共关系部C.客户接待部D.工程维修部31.下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是()。A.物业增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故发生率32.前期物业服务合同的甲方应为()。A.物业服务企业B.建设单位C.社区居委会D.业主委员会33.与邀请招标相比，公开招标的优点是()。A.节约招标费用B.在较广泛的范围内选择承包商C.节省招标时间D.减少工作量34.风险管理内容不包括()。A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险控制35.固定资产的保险价值，是指出险时的()。A.重置价值B.抵押价值C.账面价值D.交易价格36.某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为()万元。A.9B.10C.19D.2037.下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是()。A.被雇人员由于疾病所致死亡B.被雇人员自残导致的伤残C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D.被雇人员违反操作规程出现的伤残38.保险合同的受益人是()。A.保险人B.保险代理人C.投保人D.被保险人39.物业服务企业持续经营的前提条件是()。A.资金运用B.资金消耗C.资金收回D.资金分配40.资本利润率又称为()。A.资产收益率B.资产利润率C.净资产收益率D.资金回报率41.现代财务管理的最基本内容是()决策。A.筹资B.投资C.利润分配D.资产管理42.关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是()。A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础43.实施物业管理绩效评价的参照系数称为()。A.评价措施B.评价方法C.评价标准D.评价时点44.下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是()状况指标。A.财务效益B.资产营运C.偿债能力D.经营发展45.依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是()。A.隶属度赋值法B.基本指标计分法C.修正指标计分法D.评价指标计分法46.从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好()工作。A.物业经营管理的绩效评价B.物业安全管理C.房屋与设备维护D.物业风险管理47.租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是()。A.门厅B.会议窒C.出租办公区D.租赁仓库48.某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7000m2，则该写字楼整体有效使用率为()。A.56%B.70%C.80%D.i00%49.写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是()。A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C.将拟出租房间对外开放，以供参观D.以租金递减的方法吸引租户50.写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是()。A.可能面积的组合B.寻租者将来扩展办公室面积的计划C.寻租者现在的办公面积D.寻租者经营业务的性质51.市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于()。A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类物业的市场供求关系52.业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿()之和。A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B.人工费用、建造费用和空置损失C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D.经营费用、建造费用和空置损失53.在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是()。A.可以促进销售B.管理难度减小C.各疗责任明确D.物业使用率提高54.制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现()的最大化。A.物业收入B.物业收益C.物业使用率D.物业自然寿命55.选择零售商业物业租户时不考虑的因素是()。A.租户的声誉B.租户组合与位置分配C.租房需要的服务D.租房的企业所有制性质56.某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计()万元。A.20B.25C.30D.3557.在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是()。A.投资商拥有全部产权B.投资商拥有大部分产权C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有58.在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有()。A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C.所有的经营费用都由业主来全额支付D.所有的经营费用都由租户来直接支付59.通过科学的投资组合，投资者可以在()之间找到平衡点。A.收益与成本B.收益与支出C.收益与风险D.成本与风险60.投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的()。A.兴趣B.资历C.实力D.技能二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)61.与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有()。A.能提高管理效率和质量B.能有效控制和降低管理成本C.能提高企业的劳动生产率和效益D.能减少与业主或使用人的矛盾E.能避免成为诉讼中的被告62.房地产间接投资有()。A.房地产企业债券投资B.房地产企业股票投资C.房地产开发投资D.投资于房地产投资信托基金E.购买住房抵押证券63.房地产投资个别风险包括()。A.持有期风险B.通货膨胀风险C.市场供求风险D.机会成本E.收益现金流风险64.房地产投资济动中，现金流出主要包括()等。A.土地费用B.建造费用C.空置损失D.还本付息E.税金65.建筑物折旧分为()。A.功能折旧B.人为折旧C.经济折旧D.物质折旧E.自然折旧66.下列价值中，属于估价的基本价值类型的有()。A.市场价值B.账面价值C.投资价值D.原始价值E.快速变现价值67.房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有()。A.空置量B.出租量C.房地产价格D.销售量E.竣工房屋价值68.房屋租赁的基本特征有()。A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋69.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括()。A.租金结算B.租金方案与策略制定C.租户选择D.租金确定E租约谈判70.下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有()。A.劳动保护费B.董事会费C.财产保险费D.技术开发费E.业务招待费71.按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为()。A.目标成本B.定额成本C.计划成本D.固定成本E.实际成本72.风险具有的特征有()。A.负面性B.不可测性C.确定性D.不确定性E.可测性73.关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有()。A.投保人可向保险人索赔B.受害人可向保险人索赔C.投保人、受害人均可向保险人索赔D.受害人可向投保人索赔E.受害人可同时向投保人、保险人索赔74.物业管理绩效评价的基本要素有()。A.评价指标B.评价标准C.评价时点D.评价方法E.评价内容75.在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有()。A.评价标准值的选用保持前后一致性B.每次评价只能采用同一套评价标准C.基本指标的实际得分不能超过指标权数D.单项指标的积分应精确到小数点后两位E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分76.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有()。A.员工流失率B.服务满意度C.员工年龄结构D.物业经济指标E.物业品牌化77.零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括()。A.所售食品安全B.防火安全C.治安保卫D.劳动安全E.媒体风险防范78.在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户()。A.税收优惠B.装修补贴C.搬家费用补贴D.一段时间的免租期E.低息贷款79.全面质量管理是为宴现其目标而指导()的协调活动。A.人B.机器C.信息D.资金E.客户80.可持续发展的关键是将人、()几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。A.环境B.资源C.社会D.信息E.经济2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷答案一、单项选择题1.C2.B3.B4.B5.D6.C7.D8.C9.C10.C11.B12.A13.D14.A15.A16.B17.D18.D19.B20.D21.B22.D23.B24.A25.C26.C27.A28.C29.B30.D31.C32.B33.B34.A35.A36.B37.D38.C39.C40.C41.A42.C43.C44.D45.B46.C47.A48.B49.D50.C51.D52.C53.C54.B55.D56.A57.D58.C59.C60.D二、多项选择题61.ABC62.ABDE63.AE64.ABDE65.ACD66.ABCD67.AE68.ABDE69.BCDE70.BDE71.ABCE72.ADE73.ABCD74.ABD75.ABCD76.BDE77.BCDE78.BCD79.ABC80.ABCE2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理综合能力》试卷应试人员注意事项1.全卷共三大题，包括单项选择题、多项选择题和案例题。2.作答单项选择题和多项选择题时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3.作答案例题时，采用黑色墨水笔在答题卡指定位置作答。4.考试时间为150分钟。一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。A.基本物业B.特约物业C.家庭装修D.会所康乐2.在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于()一方。A.开发企业B.购房人C.价格主管部门D.物业服务企业3.根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时，()。A.边际产量达到最大B.总产量达到最大C.边际产量等于零D.边际产量等于平均产量4.实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的()问题。A.行业垄断B.败德行为C.信息失灵D.负的外部性5.住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称()问题。A.最大效益B.代理行为C.外部性D.逆选择6.物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是()。A.企业竞争加剧B.服务质量差C.服务费低D.服务质价不符7.物业服务市场价格，主要由物业服务()决定。A.质量B.需求方购买意愿与支付能力C.供求状况D.成本8.实现有效管理的关键因素是()。A.培训方法B.规章制度C.奖励措施D.管理者9.在物业服务的管理工作中，成为联系企业诸条件与目标之间的桥梁是()。A.组织B.计划C.决策D.激励10.某物业服务项目经理，根据项目特点与物业服务需求，招聘合适的管理服务人员，进行部分分工与岗位安排协调，其所做的管理工作属于发挥了管理的()。A.计划B.控制C.组织D.服务11.某物业服务企业根据业主上下班时间将业主进行细分，这种细分标准属于()标准。A.时间B.人员C.行勾D.习惯12.某物业服务企业在业内率先于业主大会成立前组织业主、建设单位、施工单位和项目服务中心每月召开一次协调会，解决建设单位遗留问题与物业服务问题，这种做法属于物业管理()创新。A.能力B.作风C.制度D.激励13.动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于()。A.能否获得最大的效益B.能否以及在多大程度上满足人的需要C.能否获得高的工作报酬D.能否提高生产效率14.根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是()需要。A.安全B.社交C.自我实现D.生活改善15.群体可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等等，这种分类方法是根据群体的()。A.联系方式B.任务特点C.形成方式D.组织结构16.属于人的稳定的心理特征之一，影响人的心理活动和行为的动力特点是()。A.能力B.个性C.爱好D.气质17.已经同组织发生影响和关系，但尚未行动的公众属于()。A.潜在公众B.沉默公众C.组织公众D.知晓公众18.下列传播方式中，不属于公共关系基本传播方式的是()传播。A.大众B.人际C.亲友D.组织19.公共关系最根本的职能是()。A.聚集客户B.树立形象C.沟通协调D.宣传引导20.在社会知觉和归因层次上，人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象是()。A.成见效应B.近因效应C.先人印象D.刻板印象21.关于管理幅度、管理层次与组织规模三者关系的说法，正确的是()。A.管理幅度既定，管理层次与组织规模成正比B.管理幅度既定，管理层次与组织规模成反比C.组织规模既定，管理层次与管理幅度成正比D.管理层次既定，管理幅度与组织规模成反比22.市场缺陷是指市场机制调节的()缺陷。A.功能性B.控制性C.地区性D.局部性23.按照法的效力范围不同，法可以分为()。A.根本法和普通法B.实体法和程序法C.一般法和特别法D.程序法和特别法24.我国省、自治区、直辖市人民政府有权制定()。A.地方行政法规B.地方部门规章C.地方性法规D.地方政府规章25.下列法律法规中，属于部门规章的是()。A.《物权法》B.《城市房地产管理法》C.《物业管理条例》D.《物业承接检验办法》26.根据《民法通则》，自然人具有完全民事行为能力的起始年龄是()周岁。A.14B.16C.18D.2027.我国《民法通则》规定，民事诉讼的一般诉讼时效为()年。A.1B.2C.3D.428.统计的职能主要包括()职能。A.信息、咨询、监督B.预测、监督、分析C.信息、预测、监督D.管理、沟通、预测29.统计调查分为统计报表和专门调查，这种分类的依据是统计的()。A.调查组织形式B.搜集资料方式C.总体范围D.调查内容30.某物业管理公司员工年龄段分组资料如下表，则员工年龄的众数是()。A.25～30B.30～35C.35～40D.55～6031.表示同一对象在不同时间之间的对比的统计指标称为()相对数。A.比例B.比较C.动态D.静态32.起源与影响都不与特定的人有关，并且是在全社会范围普遍存在的风险，属于()风险。A.基本B.相对C.纯粹D.社会33.根据保险合同，按所保标的的实际损失额给予赔偿，属于保险的()。A.经济补偿B.保险金给付C.防止损失D.防灾防损34.财产保险分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险，这种划分方法的依据是()。A.保险标的补偿方法B.保险保障的范围C.保险理赔原则D.保险价值的确定方式35.某业主向甲保险公司投保80万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元的财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲、乙两公司赔偿额分别为()万元。A.18、24B.21、21C.24、18D.42、4236.两种文化相互冲突与融合的过程，称之为()。A.文化比较B.文化传播C.丈化交往D.文化交汇37.物业服务企业对新招聘员工进行的上岗培训属于()社会化。A.基本B.重新C.继续D.再38.社会组织按结构原则分类，一般分为()。A.盈利组织和公益组织B.生产组织和政治组织C.功利组织和规范组织D.正式组织和非正式组织39.家庭成员、邻里、朋友属于()群体。A.次级B.初级C.正式D.参照40.密度是指材料在()状态下，单位体积的质量。A.自然B.堆积C.绝对密实D.干燥41.下列无机胶凝材料中，不属于气硬性胶凝材料的是()。A.石灰B.石膏C.水泥D.石灰膏42.沿建筑物长轴方向布置的墙称为()。A.横墙B.纵墙C.山墙D.承重墙43.用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建成的建筑称为()结构建筑。A.钢筋混凝土B.混凝土C.砖混D.框架44.建筑消防给水系统按照灭火方式可分为()。A.消防卷盘灭火系统和消防贮水池灭火系统B.消火栓给水系统和自动喷水灭火系统C.独立消防给水系统和区域集中消防给水系统D.直接给水灭火系统和设水泵水箱的灭火给水系统45.建筑给水系统中的贮水池既贮存生活用水，又贮存消防用水时，为保证消防用水平时不被动用，可在贮水池中没置()。A.浮球阀B.溢流墙C.通气管D.消防水泵46.将建筑中排放的废水、污水及冷却水、雨雪水经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统称为()系统。A.建筑中水B.建筑废水回收处理C.建筑循环用水D.建筑杂用给水47.我国电力供电的工频标准是()Hz。A.50B.60C.110D.22048.建筑物内部的照明配电线路由进户线、()、干线和支线组成。A.熔断器B.电表C.配电箱D.自动开关49.在火灾自动报警控制系统中，承担将火灾发生所产生的烟、热、光转变为电信号，输入火灾自动报警系统功能的是()。A.火灾报警装置B.火灾报警控制器C.火灾探测器D.火感探测器50.VAV空调系统是指()空调系统。A.集中式B.全空气C.空气一水D.变风量二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)51.关于商品需求弹性大小的说法，正确的有()。A.商品用途越多，需求弹性越大B.商品越贵，需求弹性越大C.生产周期越短，需求弹性越小D.越是生活必需品，需求弹性越小E.商品越是耐用，需求弹性越小52.关于外部性的说法，正确的有()。A.服务领域与生产领域都有可能产生外部性B.政府干预，可以消除负的外部性C.政府可以给予适当激励增加物业管理的正外部性D.小区物业管理的负外部性是指物业管理水平差对小区居民带来的不良影响E.物业管理的负外部性，既影响物业管理区域内的业主，也影响周边地区53.物业服务企业领导的影响力大小来源于()。A.企业职位的设置B.领导者自身的能力、经验和人格魅力C.领导者政治面貌D.企业的工作计划E.企业性质54.下列群体中，属于非正式群体的有()。A.小区秧歌队B.某市物业管理智能化研究兴趣小组C.某市白蚁防治专业委员会D.职工自行车维修互助小组E.公司“驴友会”55.构成公共关系活动中的传播因素包括()等。A.传播的范围B.传播者C.传播的时长D.传播媒介E.传播对象56.在人际交往的过程中存在着制约和影响人际交往的一些障碍性因素，这些因素通常包括()。A.语义障碍B.移情效应C.自我意识障碍D.晕轮效应E.成见效应57.我国民法的基本原则有()原则等。A.平等B.自愿C.公平D.诚实信用E.道德58.下列各种因素中，属于民事责任构成要件的因素有()。A.行为违法B.损害事实C.因果关系D.主观过错E.客观分析59.承担合同违约责任的方式有()。A.强制履行B.认定责任C.赔偿损失D.提起诉讼E.违约金60.在统计调查的分类中，按搜集资料方式的不同，统计调查可分为()调查。A.直接B.典型C.统计报表D.询问式E.凭证式61.统计指标有实物量指标、价值量指标、劳动量指标之分，属于实物量指标的有()。A.年.月、日、小时B.工日、工时C.吨、公斤、克D.元、角、分E.公顷、公亩、平方米62.关于保险合同法律性质的说法，正确的有()。A.保险合同是射幸合同B.保险合同是要式合同C.保险合同是单务合同D.保险合同是附合合同E.保险合同是有偿合同63.关于混凝土应用的说法，正确的有()。A.要严格控制配合比和水灰比，尽量提高混凝土的流动性B.要注意浇筑顺序，尽量连续浇筑，减少施工缝C.早期的养护尤为重要，如果混凝土早期失水，会造成不能弥补的强度下降D.夏季高温时施工，要防止混凝土凝结过快，可在混凝土中掺加缓凝剂E.浇筑后，要合理振捣，对边角及钢筋密集部位，要减少振捣，防止影响模板或钢筋位置64.在给水方案设计中，当室外给水管网的压力不能满足用水的水压要求时，可设置()。A.水泵B.水箱C.通气管D.滤气管E.贮水池65.供电的主要指标有()指标。A.电压B.频率C.负荷D.可靠性E.电路电阻三、案例题(共20分)某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例见下表：几起典型纠纷案例试根据表中案例回答下列问题。问题66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论”分析其属于什么问题。如何解决这种问题?(3分)67.该小区的收费规定是业主在下个月交纳上个月的物业服务费，若业主可以行使合同履行中的抗辩权，行使的是哪种抗辩权?(1分)68.欠费业主的欠费时间是否超过诉讼有效期?针对欠费久拖不交的业主，物业公司采用哪种措施才能避免超过诉讼有效期?(3分)69.该案中李某拒绝物业公司装修管理的理由是否成立?如何依法向李某作出解释?(4分)70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，有哪些主要途径处理这类问题?(2分)71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费?为什么?物业服务企业如何才能防范此类风险?(7分)2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理综合能力》试卷答案一、单项选择题1.A2.A3.D4.C5.C6.D7.D8.D9.Bl0.C11.C12.C13.B14.C15.B16.D17.D18.C19.C20.D21.A22.A23.C24.D25.D26.C27.828.A29.A30.A31.C32.A33.A34.B35.C36.D37.D38.D39.B40.C41.C42.B43.C44.B45.B46.A47.A48.C49.C50.D二、多项选择题51.ABDE52.ACDE53.AB54.ADE55.BDE56.ACDE57.ABCD58.ABCD59.ACE60.ADE61.ACE62.ADE63.BCD64.AB65.ABD三、案例题66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论，，分析，则该问题为非对称信息所导致的市场失灵问题。通常可以设置健全的激励制度和监督体系，同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如通过建立健全物业管理法律法规等途径来解决这种问题。67.若业主可以行使合同履行中的抗辩权，则应行使的是先履行抗辩权。68.在欠费业主中有19名业主的欠费时间没有超过诉讼有效期。其余6名欠费业主的欠费时间已超过诉讼有效期。针对欠费久拖不交的业主，物业公司为避免超过诉讼有效期，应采取的措施：在诉讼有效期内提起诉讼、发出催缴通知。69.该案中李某拒绝物业公司对装修管理的理由不成立。应依据《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》向李某作出解释。70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，应当及时报告有关部门依法处理这类问题。71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费应视情况而定。其情况为：(1)物业公司未给出明显的提示、警示，也未采取必要、适当的防范措施，就应该赔付张大妈的这笔医药费。(2)物业公司给出提示、警示不清晰，防范措施不得力，就应该赔付张大妈的部分医药费。(3)物业公司给出提示、警示清晰，防范措施得力，就不应该赔付张大妈的部分医药费。物业服务企业应认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范;应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司等措施来防范此类风险。

2012年物业管理师考试《管理实务》真题一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.人住的实质是()交付物业的过程。A.建设单位向业主B.物业服务企业向业主C.施工单位向建设单位D.施工单位向业主2.下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是()。A.高层80万m2，多层50万m2B.多层80万m2，高层50万m2C.高层50万m2，多层30万m2，写字楼5万m2，别墅2万m2D.多层50万m2，高层30万m2，别墅5万m2，写字楼2万m23.下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是()。A.工厂集体宿舍B.新建写字楼C.新建商品住宅区D.部队营房4.关于物业评标委员会的说法，正确的是()。A.评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成B.人数为5人C.由招标人依法组建评标委员会D.外请专家不得少于4/55.在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是()。A.完好房B.基本完好房C.一般完好房D.危险房6.物业管理区域内，义务消防队由()组成。A.物业管理公司的全体员工B.物业项目部的全体员工C.全体秩序维护员D.全体业主7.员工的解聘包括()三种情况。A.员工辞职、辞退和资遣B.员工辞职、开除和资遣C.员工辞退、终止合同和派遣D.员工辞退、旷工和除名8.物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是()。A.一定要满足业主的合理要求B.尽可能满足业主的一切要求C.要有偿满足业主的合理要求D.尽可能地满足业主的合理要求9.一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是()。A.物业分公司B.人力资源部C.财务部D.经营管理部10.物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是()单位。A.建设B.施工C.规划设计D.监理二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)11.关于对员工奖励的说法，正确的有()。A.物质奖励与精神奖励相结合B.员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励C.奖励应采用公开透明的方式D.奖励程度要与员工的贡献相符E.奖励的方式保持一致，不应变化12.物业管理投诉处理的要求有()。A.对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验C.尽快处理;暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求E.对业主的过多要求不予理会13.物业绿化日常管理的内容有()。A.浇水、施肥B.修剪造型C.翻新改造D.花木种植E.中耕除草14.常规物业管理包括()等。A.消防设备维护B.房屋出租C.配套商业的经营D.道路停车位的管理E.树木的养护15.下列资产中，其折旧可计人物业服务成本的有()。A.生活水泵B.清洁用扫地车C.立体车库停车架D.客服人员用电脑E.剪草机三、案例题(共14题，第16题至29题，共80分)案例一某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题16.本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。17.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。18.物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。19.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。20.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。案例二某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。问题21.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。22.张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。23.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?简要说明理由。24.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施?25.王某自愿签署的《承诺书》是否有效?为什么?26.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。案例三拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：XX花园周边交通、商圈情况调查;目标销售群体确定;工程质量监理;确定设备安装单位;项目销售配合方案等。问题27.根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?28.根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。29.如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)答案一、单项选择题1.A2.A3.C4.C5.C6.B7.A8.D9.Al0.A二、多项选择题、11.ABDl2.BCDl3.ABEl4.ADEl5.BCDE三、案例题案例一16.不正确。理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况;②物业共用部位、共用设施设备及管理现状;③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况;④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。17.甲公司的解释恰当。理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。甲、乙两公司的处置方法不正确。理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。18.物业资料的移交应包括：(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。(2)业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。(3)管理资料。(4)财务资料。(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。(6)人事档案资料。(7)其他需要移交的资料。本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。理由：人住资料属于无限期保存资料。19.部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展;②通过有偿服务、扩大多种经营。20.从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。案例二21.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。22.张某拒缴物业服务费的理由不成立。理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。23.王某拆改天然气管道的说法不正确。理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。24.物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请;已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。25.王某自愿签署的《承诺书》有效。理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。26.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的管理。案例三27.物业管理公司早期介入工作的不当和错误：(1)派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。(2)物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。28.根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;配合设备安装，确保安装质量;对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表;拟定物业管理的公共管理制度;拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。29.结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。(3)废品回收服务：设立废品回收站。(4)商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。

2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理基本制度与政策》试卷应试人员注意事项1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。2.作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3.考试时间为150分钟。一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)1.物业管理最主要的特点是()。A.社会化B.专业化C.市场化D.集中化2.物业管理的本质是提供一种()。A.及时维修B.统一管理C.无偿服务D.有偿服务3.《物业管理条例》属于()。A.行政规章B.行政法规C.部门规章D.部门法规4.根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含()的内容。A.《管理规约》B.《临时管理规约》C.《住宅室内装饰装修规定》D.前期物业服务合同约定5.根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于()个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.56.关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是()。A.双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作B.业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导C.业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议D.居民委员会应当对业主大会的工作进行监督7.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是()。A.物化成果B.物业管理服务C.特约服务D.专项服务8.下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是()。A.建筑物外墙清洗B.小区路灯的维修和管理C.为业主粉刷防盗网和门窗D.物业档案资料管理9.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到()以上。A.70%B.75%C.80%D.85%10.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于()。A.物业服务企业开展多种经营收入的盈余B.业主缴纳的住宅专项维修资金C.住房公积金D.物业服务费11.物业服务定价成本监审应遵循合法性、对应性、合理性和()原则。A.持续性B.差异性C.相关性D.广泛性12.物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含()。A.管理服务人员工资B.安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费C.按规定提取的工会经费、职工教育经费D.根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金13.下列费用中，应当计人物业服务成本的是()。A.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修费用D.物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用14.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括()。A.物业服务成本B.物业服务企业的酬金C.法定税费D.物业服务企业的利润15.下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是()。A.由业主委员会督促其限期缴纳B.依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决C.依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决D.停止供电、供水、供气等服务16.物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是()。A.向委托单位收取手续费B.向业主收取手续费C.向委托单位和业主分别收取手续费D.将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护17.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向()收取有关费用。A.开发企业B.物业服务企业C.建设单位D.最终用户18.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给()。A.业主大会B.新选聘的物业服务企业C.业主委员会D.业主委员会主任19.关于业主大会制度的说法，错误的是()。A.业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式B.业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项C.一个物业管理区域内只能成立一个业主大会D.业主大会不得作出与物业管理无关的决定20.关于业主大会会议的说法，错误的是()。A.首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开B.业主大会会议分为定期会议和临时会议C.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式D.除首次业主大会会议外，业主委员会主任是业主大会会议的法定召集人21.业主委员会应当依法履行的职责是()。A.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同B.决定解聘物业服务企业C.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案D.决定物业共用部分的经营与收益分配22.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起()日内完成交接手续。A.3B.5C.10D.1523.《物业管理条例》明确对业主委员会实行()制度。A.审批B.登记C.备案D.审核24.业主委员会委员的变更由()决定。A.业主大会B.业主委员会C.街道办事处D.居民委员会25.在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是()。A.业主对遵守《管理规约》予以书面承诺B.房地产主管部门审核通过C.业主委员会会议表决通过D.业主大会会议表决通过、26.前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是()。A.公开、公平、公正和诚实守信B.合理、公开，费用和服务水平相适应C.质价相符D.房地产开发与物业管理相分离27.下列单位或者个人中，不是法定物业管理招标主体的是()。A.建设单位B.业主大会C.招标代理机构D.物业产权人28.物业工程质量保修期内，物业服务企业负责()质量保修。A.物业共用设施设备B.向建设单位申请C.业主产权专有部分D.物业共用部位29.某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了()企业资质要求。A.一级B.二级C.三级D.三级暂定30.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之Et前1年内不得发生()的行为。A.企业分立、合并B.企业名称、法定代表人变更C.用工不规范、发生劳务纠纷D.擅自改变物业管理用房用途31.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由()持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。A.业主大会B.相关业主C.建设单位D.物业服务企业32.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶属关系，报经()同意。A.同级房地产主管部门B.上级房地产主管部门C.同级财政部门D.上级财政部门33.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额()的，应当及时补交。A.10%B.15%C.20%D.30%34.出售公有住房的住宅专项维修资金，由()交存。A.业主B.售房单位C.业主和售房单位共同D.业主和售房单位协商35.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的()提取。A.10%B.20%C.30%D.40%36.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门()。A.进行资质复检B.降低资质等级C.重新核定资质D.吊销资质证书37.建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是()。A.各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分B.建设单位销售时承诺赠予业主的露台C.未经确权的地下贮物空间D.业主停放汽车的人防设施38.关于建筑物区分所有权的说法，正确的是()。A.建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权B.建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利C.建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割D.建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性39.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是()。A.将住宅出租给他人居住，获取租金收益B.将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款C.将住宅作价投资人股，获取投资收益D.将住宅用作营业性场所，获取经营收益40.业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是()。A.使用共用部分B.分担管理费用C.决定重大事项D.订立管理规约41.关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是()。A.业主享有法定共有权B.业主应当通过制定《管理规约》确定为共有权C.业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权D.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属42.我国《物权法》所称物，包括()。A.房产和地产B.有形资产和无形资产C.不动产和动产D.固定资产和流动资产43.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，()有权依法更换。A.业主大会B.建设单位C.业主委员会D.房地产行政管理部门44.改建、重建建筑物及其附属设施由()决定。A.物业服务企业B.建设单位C.业主D.业主委员会45.关于《管理规约》的说法，错误的是()。A.《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定B.《管理规约》对全体业主具有约束力C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换D.《管理规约》引起侵权纠纷，人民法院不宜介入46.建筑区域内，是否设立业主大会由()决定。A.全体业主B.全体房屋使用人C.房地产行政管理部门D.街道或乡镇人民政府47.下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是()。A.房屋空置B.房屋抵押C.拖欠物业服务费D.放弃享有的共有部分权利48.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当()。A.按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定B.由物业服务企业与业主委员会协商确定C.由物业服务企业依据物业服务合同确定D.按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配49.下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是()。A.《物权法》B.《住房公积金管理条例》C.《房屋登记办法》D.《房地产抵押估价指导意见》50.城市规划管理中颁发的证书不包括()。A.建设项目选址意见书B.房屋权属证书c.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证51.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是()。A.项目选址意见书B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证52.根据《城市房地产管理法》，不属于商品房预售审核条件的是()。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.投人开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上C.持有建设工程规划许可证D.房屋预售对象53.商品房预售合同登记备案的申请人是()。A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房预售人和商品房购买人54.根据《住宅质量保证书》，下列部位、部件保修内容与保修期错误的是()。A.管道堵塞2个月B.灯具、电器开关6个月C.屋面防水2年D.卫生洁具1年55.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是()。A.备案时提交书面租赁合同和身份证B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书C.备案时只需要提供承租人的身份证件D.如果房屋租赁当事人订立的为口头租赁合同，需到场说明情况56.根据《城市房屋租赁管理办法》，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后()日内到房地产管理部门办理登记备案手续。A.10B.30C.45D.6057.下列房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是()。A.促成房地产交易B.评估房地产价值C.房地产开发项目策划D.测量房产面积58.抵押房地产的房屋所有权人是()。A.借款人B.抵押人C.贷款人D.抵押权人59.抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同()。A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.可以对抗抵押权60.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权()登记。A.初始B.转移C.变更D.注销二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)61.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了()的原则。A.物业管理权利和财产权相对应，B.加强行政监督与管理C.维护全体业主合法权益D.现实性与前瞻性有机结合E.从实际出发、实事求是62.《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有()。A.前期物业服务合同的订立B.管理规约的制定C.物业服务企业的保修责任D.物业管理用房的配置E.物业承接验收手续和物业资料的移交63.关于物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法，正确的有()。A.提供这种服务，是物业服务企业的法定义务B.这种服务，原则上是一种有偿服务C.提供这种服务，需经业主委员会同意D.提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定E.服务项目，必须是公共性质的物业服务64.关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有()。A.酬金以预收的物业服务费用为计提基数B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有C.物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金65.关于物业服务费收缴的说法，正确的有()。A.按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务B.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定C.对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴D.已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳E.已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳66.以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有()。