碧桂园项目开发全周期管理

项目全周期管理为何要了解项目全周期过程管理1系统性学习项目运营周期流程增强实战型操作经验加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作项目运营全过程21、土地获取2、前期策划5、开盘销售6、交付业主3、开发报建4、施工管理一.土地获取1企业获取土地模式直 一接 级招拍 开挂 发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造合作开发3地价款的支付需与土地

交付挂钩，争取地价款

能分期支付（注意未交

清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。签约主体出让条件土地款支付时间尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订《成交确认书》待项目公司成立后再签署《国有土地使用权出让合同》

(注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，

以防涉及转让产生税费的风险)。在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。明确出让条件，政府及企业责任及义务41.1直接招拍挂需注意事项一.土地获取1企业获取土地模式直 一接 级招拍 开挂 发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造合作开发5合同签约阶段项目研究评估谈定一级开发协议政府公开

选择合作方确定合作方后签署土地储备合同乙方投入土地储备资金甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿完成土地收储后将土地公开出让土储实施阶段竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款甲方返还

乙方投资款产生溢价的，对溢价进行分配、使用资金返还阶段土地出让阶段1.2

一级开发6一.土地转让1企业获取土地模式直 一接 级招拍 开挂 发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造合作开发7概念土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。优点缺点1、土地过户后权属清晰；2、土地交易成本及税票明确；3、无附带性或隐藏性债权债务；81、转让产生税负较重（土增税和所得税）；2、如税负转嫁，获取成本会增加；1.3

土地转让划拨用地需经原批准机关批准，且需补交土地出让金已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证转让条件已投资额占总投资额的25%（不含土地出让金）按照土地出让合同约定进行投资开发注：如土地剩余的使用年限过少，需补交土地出让金进行延长使用期限1.3

土地转让9一.股权收购1企业获取土地模式直 一接 级招拍 开挂 发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造合作开发10重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付股权收购拆迁补偿费用股权转让价款目标公司债务前期工程费用1.4

股权收购11一.意向性拿地1企业获取土地模式直 一接 级招拍 开挂 发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造合作开发12概念勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。路径企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。121.5

意向性拿地（勾地）地价（1）根据市场情况、政府欢迎度争取最有优势地价；（2）若涉及有公建配套建设，如酒店、学校等，可争取该部分用地地价的优惠或总地价降低；（3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。合作范围根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套建设内容。供地计划约定每期用地供应时间，根据实际情况调整出让节奏。规划条件建筑限高、建筑密度、绿化率、车位比例等条件不限制或按我司方案执行。供地条件用地手续合法，市政等开发条件到位。土地交付沿红线建好围墙，净地交付，确保摘牌即开工。付款节奏土地款分期支付，分期付款不缴纳利息。优惠政策提前预售或提早预售，预售款不监管或少监管，规费减免、提前开工、政府工作组协调，开通报建绿色通道。开发要求未付清地价款可办理开工报建手续，开、竣工自由，开发规模自主。其他专线巴士、业主办理入户享受当地同等待遇及周边教育待遇、自设混凝土搅拌站等。131.5

意向性拿地（勾地）-主要谈判条件一.三旧改造1企业获取土地模式直 一接 级招拍 开挂 发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造合作开发14企业参与三旧改造的模式收购改造自行改造并吸收房企参与企业直接参与旧改政府统一收储151.6

三旧改造一.合作开发1企业获取土地模式直 一接 级招拍 开挂 发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造合作开发161. 双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益172. 对方以土地作价入股，我司投入后期开发费用，按约定比例分配收益3. 对方以土地入股，部分变现，合作开发1.7

合作开发经济效益指标及成本构成1.土地成本2.开发成本3.增值税及附加4.土地增值税5.销管费用6.所得税一.土地获取的经济效益18土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括

红线外所涉及的代征土地

费用），其中契税为土地

成交价的3%，近期国家调整为1.5%；交易服务费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为9.8万。1.土地成本2.开发成本开发成本包括：前期工程费、土建工程费、机电安装费、

精简装修费基础设施配套费（包括红线外代建工程所涉及的费用）、项目管理费、财务费用（利息成本）。增值税：

为销售收入的11%，3.营业税及附加4.土地增值税土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率为：别墅销售收入的3%，洋房销售收入的2%，实际结算按公式计算，具体为：

土地增值税=（销售收入-（土地成本+开发成本）×120%-营业

税及附加-销管费用-财务费用）×对应增值税率-速扣系数。约为销售收入的5-10%一.土地获取的经济效益19销管费用包括销售费用及管理费用，其中销售费用包括售楼部装修、策划推广费、佣金费等；管理费用是指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生的各项费用。销管费用一般按130-160元/㎡计算（南方）约为销售收入2-4%（我们公司约为2.5%）。5.销管费用6.所得税20所得税计算方式为盈利额的25%，即（毛利润额-销管费用）×25%，无盈利则不缴所得税，若净利润为20%-

25%，则对应的所得税为销售收入的6.7%-8.3%

。净利润率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷

销售收入毛利润率=（销售收入-1-2-3-4）÷

销售收入每亩净利润=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面积（亩）自有资金投资回报率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷

自有资金首年资金回笼率=首年销售收入÷首年（1+2）一.土地获取的经济效益2项目前期策划内容二.项目的前期策划21大环境：地域、政治、生态、交通、经济、人文环境分析;房地产市场现状及发展趋势分析

;开发模式及项目定位;前期筹备及开发策划；总体设计方案（总平面、单体建筑、装标）;项目策划的内容：二.项目的前期策划开发分期及财务资金组合（财务和市场）;营销策划;工程管理策划;成本管理策划;过程风险分析及控制（施工单位、进度及质量、收入及支出、交楼）22编制各项计划设计提前构思政府深入沟通项目有序开展的前提条件项目快速开发的基础和前提项目顺利开展的有力保障手续前置介入项目快速启动的源动力前期工程准备项目快速开发的基本要求23前期筹备工作有哪些二.项目的前期策划概念设计方案阶段设计流程设计方案阶段施工图初步设计阶段看地，概念规划方案收集整理设计条件协调各工程单位意见协调设计风格及单体概念方案，初步确定总规划平面图24二.项目的前期策划如何将项目的设计做好房型好的住宅设计体现舒适性、

功能性、合理性私密性、

美观性、

经济型住宅的六大基本功能起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习25二.项目的前期策划二.项目的前期策划26二.项目的前期策划26二.项目的前期策划265如何给消费者送面积“送面积”的方法，就是“

深入”研究《建筑面积计算方法》的论述，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。七大手法1

地下空间2

中空客厅二.项目的前期策划273.

百变凸窗4. 内天井5

错层阳台6.

设备平台7.

超大阳台？前期策划28你心目中的是这样的？www.bgy.cn三.开发报建29三.开发报建项目全周期开发流程（手续）土地获取及权属登记（国土证）发改委立项用地规划许可证（用地证）总规批复及单体批复（工程规划许可证）建筑工程施工许可证商品房预售许可证竣工备案表、不动产登记证办理30《国有土地使用权证》办理《国有土地使用权证》国土局土地房产交易所挂牌公告

缴纳保证金委托书国土局土地房产交易所摘牌土地成交确认书缴纳出让金国土局用地科签订土地出让合同获取建设用地批准书国土局测绘院测量用地红线出具红线图和地形图其他要求的资料三.开发报建-流程简介31《建设用地规划许可证》办理1、用地申请2、国土证（未出）3、用地红线图（未出）4、地形图5、初步规划方案6、其他企业资料7、其他委托人资料规划局

规划科（按规定无法送审）《建设用地规划许可证》及附图和规划设计条件三.开发报建-流程简介32《建设工程规划许可证》办理《总平面规划图》+规划局测绘院修详规技术审查：1、国土证（未出）2、用地证3、总规图电子版4、其他资料规划局规划科规划局建设科设计院1、产品研发2、规划院3、建筑三所（总规图、单体图）修详规行政审批：1、立案申请表2、用地证3、地形图4、总规蓝图5、效果图6、现场踏勘表1、国土证2、用地证3、总规图（无用地红线图，按规定无法送审）4、单体图纸5、修规批复意见6、其他资料《建设工程规划许可证》33三.开发报建-流程简介《建筑工程施工许可证》办理1、国土证2、用地证3、工程证4、交齐各项费用的凭据5、其他资料《建设工程施工许可证》初步设计审查施工图审查与备案施工合同备案施工监理单位招投标质量监督登记消防审查意见书人防审查意见书立项环评批复三.开发报建-流程简介34《商品房预售许可证》办理《商品房预售许可证》项目概况1、房屋面积预测表2、门牌路址、楼栋号3、售房明细表4、总规图、单体平立剖5、国土证6、用地证7、工程证8、施工证物业维修资金1、房屋面积预测表2、门牌路址、楼栋号3、物业维修资金分配表4、监管银行开户5、首次缴存表6、工程证8、其他企业委托人资料物预售款监控账户1、开户银行证明书2、监管账户三方协议书3、其他企业委托人资料预售证核发1、国土证、出让合同2、工程证、施工证3、房屋面积预测表4、商品房预售方案5、工程形象进度确认书6、售房明细表、价格公示表7、物业维修资金确认书8、总规图及其他资料三.开发报建-流程简介35缴清土地款6/11签订出让合同支付保证金5/25地块摘牌9/21出国土证前置/穿插：2015/4/207/10开盘出红线图国土证用地规划证工程规划证预售许可证正常：国土证用地证（未缴清土地款）设计院出图总规送预审7/24开盘 总规批复7/13出用地证7/10开盘用地证送审规划证（无国土证）6/11总规送正审8/28工程规划许可证7/24开盘 消防送正审施工证(未完成正式招投标

程序未缴纳任何费用)8/28招投标9/30出施工证6/11消防送预审预售证(一周内完成)出预售证10/3008/11 10/21办理门牌路址

测量预售面积10/26 10/27看现场进度 开监控账户10/29开物维证明三.开发报建-流程简介36三.开发报建-总结从

事

开

发

报

建

工核

心为公司争取更多的利益！37三.开发报建-总结注

意

事

项

：不要让

政

府

担责任

或风险不要打

破

现

有的利

益平衡不要把

自

己

和公司

搭进去38开工准备阶段工作:建立管理体系立项批复土地权属登记用地规划证三通一平工程规划证施工许可证地勘报告测量放线审图检测现场管理参建单位报建手续四.施工管理39进度管理体系

质量管理体系运营中心及区域考核：里程碑一二三级计划执行情况24个关键节点重要事项闭合率工程管理中心考核：1、质量管理办法（2017）；2、十条红线；3、质量飞行检查；4、强制排名，首尾必检；5、工期优化、工地开放日；四大管理体系大运营考核成本管理体系

客户关系管理客服中心及区域考核：客户关系管理办法售楼满意度投诉率维修关闭1、集团财务资金中心：资金计划管理；2、集团成本管理中心：招投标流程管理、工程造价审核制度；签证管理制度；动态成本考核；市政配套考核；40里程碑计划一级计划

二级计划

三级计划关键节点计划月计划周计划工程策划专项策划计划管理41技术交底资料管理材料封样样板引路过程验收工序管理图纸会审过程控制42不同项目对目标的追求不同，有时为了追求技术性能的实现，宁愿牺牲以时间或成本为代价。成本是项目初始阶段主要考虑的目标，质量是项目实施阶段主要考虑的目标，而时间往往在项目终止阶段显示出迫切性。进度、成本、质量平衡四.施工管理43进度质量成本施工现场正负零以上正负零以下基础施工四.施工管理44施工总平面布置三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。45参建单位到位五方主体；施工、监理单位职能人员架构齐全，人员到岗；施工单位：项目经理、技术负责人、施工、质检、安全、材料、资料（机管）等五大员工程全过程接受质监站和安监站的监督施工单位监理单位设计单位勘探单位建设单位质监站安监站46测量放线检测审图建筑物放线规划定点施工图审查规划指标审查施工方案评审面积测量地籍测量楼距测量环境检测桩基检测设备检测材料检测技术监督措施设计院须密切配合47规划、施工图纸审查单体施工图、规划方案设计、审图、取得指标审核证明或图纸审图合格证设计院审图机构项目部设计出图、修改、回复48审核、发证协调、办理现场管理体系施工重点工序专项验收制度（12大专项节点）质量管控体系（2017版）质量十条红线（2017版）两防？你心目中的 施工管理是什么样的如何在控制成本的情况下让工程做到又快又好？49房屋预售也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。此阶段是开发商资金回笼的标志。何谓预售50预售证办理预售款监控账户、签订三方协议价格备案（销售合同备案）地块命名批复、门牌路址备案预售面积测算四证齐全

+

房产开发资质

+

达到预售标准证明前期物业服务协议，物业维修基金51价目、收费公示发预售证五.开盘销售达到预售办理标准:预售办理的标准各地有所不同，广州地区为：低层住宅要求主体封顶，高层要求主体完成至总层高的2/3，并提供申办资料。五.开盘销售52预售注意事项:开盘销售时，即使有预售证，也要保证现场形象进度达到要求，避免被举报风险；预售前必须先交齐物业维修基金，由开发商垫付；向购房者展示的样板房（包括所用材料）需与交楼标准必须一致；取得预售证之前，部分地方不允许以任何理由收取客户定金或诚意金；办理预售证后，在开盘前销售前，必须在楼盘显眼进行预售证和价格公示；商品房购买合同中承诺购房者的交楼日期，一定要预留足够的工程和验收时间。五.开盘销售53预售证办理资料准备前期物业服务协议协议版本由物业公司提供，项目部、法务部审核。地块命名、门牌路址营销中心和项目部确定苑区命名和街名路址编号。预售款监控账户：项目部和财务部到银行开通、确认。销售价格备案营销中心提供销售货量备案的价格。物业收费物业收费由物业公司到物价局备案后提供。碧桂园豪园五.开盘销售54开盘销售后商品房预告登记由销售中心负责与业主签定合同并审核办理预告登记所需的资料，项目开发部负责向政府申办及缴费取证。最终成果：《商品房预告登记证明书》预售款划拨（回笼资金）由项目开发部根据监控帐户进帐情况，结合施工现场进度，及时按政府划拨标准拟定划拨金额告并知财务部，由财务就提供申请划拨所需资料。资金就是企业的生命，必须每日查看监控帐户进帐情况，及时申办预售款划拨，确保监控金额在最少的范围内。最终成果：《预售专户资金拨付批准书》五.开盘销售55五.开盘销售案例分享（一）：问题：2014年7月碧桂园豪园项目四期，工程现场做到正负零时，发

现施工图与报建图差异很大，如继续施工，竣工验收时会存在极大风

险。但是如果调整报建图后再施工，在开盘销售前达不到预售条件。

实战经验：工程现场仍然按照施工图施工，同时调整报建图，即按目

前的施工图进行报建（调规划），核心点要把控住图纸不能有大改动，如有改动，及时和施工现场沟通，按最新调整后的图纸执行，避免再

次出现报建图和施工图不一致的情况。56五.开盘销售案例分享（二）：问题：增城朱村城市花园办理预售证时，仅剩下一个星期时间项目开盘，正常办证时间为15个工作日以上，加上工期紧迫，工程进度也未达到预售条件，按正常进度无法实现预售证办理。实战经验：经与房管局协商，不违反政府规定的前提下，同时开展两个步骤的工作，衔接好结案时间。并在未送件的情况下，请审案人员先行加班审理各项办证资料，办整个流程中后续的工作提前做，待我司补手续后直接呈批，并且保证在领取预售证前现场已达到形象进度条件，按期完成了开盘节点。57预售面积办理（预测面积）通过规划报建和门牌路址命名后即可向政府申办，由政府计算预测面积并出具预测成果报告，区域技术工程部对政府的预测面积进行审核，无误后签发预测面积至销售中心.最终成果：《房屋建筑面积（预测）测绘报告》五.开盘销售58营销标准动作五.开盘销售59五.开盘销售如何实现开盘热销？品牌快速落地与传播营造良好新闻宣传环境整合圈层资源，提升社会美誉打造至美展示区凤凰名苑海湾一号60？销售你所理解的是什么样的61综合验收备案防雷验收消防、人防验收室内空气检测水、电、暖通验收节能验收综合验收备案手续环保验收竣工验收 规划验收六.竣工备案-联合验收62房屋面积及宗地面积实测一、办理时间节点1、开始：现场排栅拆除，花园围栏围闭，通过规