工程项目运营标准动作梳理

（工程）条线标准动作梳理,,,,,,,,,

项目阶段,,管理动作,工作成果,达成标准,完成时间,成果模板,公司制度,决策类型,备注

投资决策阶段,,动作1,,,,,,,

,,动作2,,,,,,,

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经营决策阶段,,动作1,,,,,,,

,,动作2,,,,,,,

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项目实施阶段,开工准备阶段,编制《项目工程策划书》,《项目工程策划书》,"做好项目策划和项目运作的整体思路。

建立风险预警机制，保证项目的正常运行。",建筑设计方案审批通过后一个月内,附件4,股份工程管理制度P2,项目负责人,

,,编制《项目示范区、推盘区执行计划及保障措施》,《项目示范区、推盘区执行计划及保障措施》,计划节点满足项目整体运营要求,集团下发项目重要节点计划后,附件5,股份工程管理制度P2,项目负责人,

,,编制图纸需求计划、招标计划、材料设备申购计划等工程进度计划,《材料采购计划》、《招标需求计划》、《后五通计划》,计划节点满足项目整体运营要求,根据二级计划及现场进度适时编制,,股份工程管理制度P2,项目负责人,

,,审核总包单位报送施工平面布置图,施工平面布置图,满足施工要求及道路转换,开工通知书下发前,,股份工程管理制度P7,项目负责人,

,,审核施工单位总施工进度计划,《施工单位总施工进度计划》,审核后作为合同进度管理依据,开工前,,股份工程管理制度P2,项目负责人,

,开盘阶段,开盘展示区点评,《点评会会议纪要》、《点评评定表》,得分大于等于85为合格，大于90为优秀,最迟展示区开放前7天,,股份项目首次开盘综合验收办法,集团营销、设计、工程职能部门负责人,

,,交房时间和配置标准编写,"《销售合同约定的交房时间》

《配置标准》",交房时间及配置标准按授权流程手册经审批同意后作为销售合同附件,每批次开盘前75天完成,附件2附件3,股份工程管理制度P2,"住宅配置标准：区域董事长审批

交房时间和奖状配置标准：集团总裁助理审批",

,项目施工阶段,监理单位培训、交底及考核,编制一套完整的监理交底资料,完成合同、标准、制度等相关交底,监理单位进场一周内,,股份工程管理制度P9,项目负责人,

,,封闭读图,读图纪要,读图纪要作为开工审批必要条件,图纸下发后开工前,附件10审图模板,股份工程管理制度P5,区域分管领导,

,,图纸会审及交底,《施工图会审及交底纪要》,"由项目工程部组织设计部门、设计单位、施工单位、监理单位等相关部门按《审图模板》(附件10)组织图纸会审，并形成图纸会审及交底纪要

",施工单位进场后,附件10审图模板,股份工程管理制度P5,区域分管领导,

,,管理及技术交底,交底纪要、签到表,完成标准、制度等相关交底,施工单位进场后,,股份工程管理制度P5,区域工程管理部和项目部,

,,安全管理专题交底会,交底纪要、签到表,重点讲解合同中安全文明施工要求及标准,施工单位进场30日内,,股份工程管理制度P7,项目负责人,

,,督促施工单位编制专项施工方案,《专项施工方案》,对国家规范约定的危险性较大的分部分项工程，应在施工前督促施工单位编制专项施工方案，并根据要求组织专家论证。,施工前,,股份工程管理制度P7,项目负责人,

,,审核监理单位报送的《安全文明监理细则》,《安全文明监理细则》,审核通过后督促其实施,施工过程中,,股份工程管理制度P7,项目负责人,

,,编制项目有附加值施工计划,《有附加值项目施工节点倒排计划》,原则上在交房前半年项目工程部必须推动相关部门签订附加值整改协议，确保在满足验收和合法手续后有足够整改时间,以集团交房点评时间（向业主交房前30天）为完成节点来进行倒排,,股份工程管理制度P3,项目负责人,

,,编制《工程季报》,《工程季报》,各项目进展情况的材料或进度照片纳入季报,,附件7,股份工程管理制度P3,区域工程管理部,

,项目验收阶段,安全文明积分申报,《安全文明积分申报表》《安全文明积分验收表》,评分≥80分为合格，大于90分为优秀,首栋楼正负零完成后45天内,,股份工程管理制度P15,区域工程管理部,

,,安全管理专题交底会,《会议纪要》,组织相关部门召开交底专题会，交底时应重点讲解合同中安全文明施工要求及标准,施工单位进场30日内,,股份工程管理制度P7,项目负责人,

,,技术交底和样板点评,《技术交底内容》、《样板点评会议纪要》、《实测实量记录表》、照片,加强样板带路的管理，避免返工和重复施工、不断提高观感、功能质量要求,根据现场进度适时安排,附件11,股份工程管理制度P12,项目负责人,

项目交付阶段,,实测实量,《实测实量记录表》、数据上墙,按制度规定完成实测实量,根据现场进度适时安排,附件20、附件21,股份工程管理制度P29,项目负责人,

,,第一阶段物业分户验收,《股份分户验收启动会签到表》、《股份分户验收启动会会议纪要》、《股份分户验收阶段查验汇总表》、《股份内部验收专用表》,交房点评前完成各阶段验收与整改工作，并按阶段汇总好过程资料。,砌体施工完成,,股份地产交房前内部验收管理办法,客服部负责人、工程负责人、物业负责人,

,,第二阶段物业分户验收,,,地坪完成,,股份地产交房前内部验收管理办法,客服部负责人、工程负责人、物业负责人,

,,第三阶段物业分户验收,,,门窗安装完成,,股份地产交房前内部验收管理办法,客服部负责人、工程负责人、物业负责人,

,,第四阶段物业分户验收,,,开荒清洁完成,,股份地产交房前内部验收管理办法,客服部负责人、工程负责人、物业负责人,

,,编制《xx项目交房执行计划》,《xx项目交房执行计划》,在地产公司OA发布,项目交房前九个月,附件6,股份工程管理制度P2,区域分管领导,

,,召开交房工作准备会,《交房准备会会议纪要》、《签到表》,组织监理公司、销售部门、开发部门、财务部门、行政部门、物管公司、施工单位落实各部门工作完成时间,不低于交房前90天,,股份工程管理制度P3,地产公司工程分管领导或项目工程部,

,,功能实验验收,《建设工程单体竣工确认表》,项目工程部必须邀请物管公司共同参与，对检查中存在的问题必须立即组织施工单位进行整改，整改合格后完善验收签字手续《建设工程单体竣工确认表》,物业移交之前,附件8,股份工程管理制度P3-P4,项目负责人,

,,竣工物业移交,《单位（项）工程验收接管交接表》及分项工程（如样板房、园林、单元大厅等）资料及实物移交清单,物业移交前，项目工程部应组织施工单位、物管公司或物管处对竣工物业资料和实物及设备清单进行验收、清点，填写《单位（项）工程验收接管交接表》（附件9）及分项工程（如样板房、园林、单元大厅等）资料及实物移交清单，施工单位、项目工程部、物管处各留存一份。,所有楼栋和分项移交完成时间不得超过集团工程管理部门交房点评验收后6个月,附件9,股份工程管理制度P3-P4,区域工程分管领导,

,,合作商评估打分,《工程类合作商评估打分表》,按照股份工程类合作商各等级达成标准完成各城市工程类合作商的分级评估。,每年度11月30日前,附件19,股份工程管理制度P17-P25,工程分管领导、成本分管领导,

,,业主开放日,《业主开放日活动总结》《业主签到表》《业主意见反馈表》,按集团要求举行,交房点评前需举行,,股份业主开放日操作指引,项目工程负责人、客服负责人,

,,车库点评,《车库点评报告》,集团验收通过,交房前45天向集团申请,,关于开展车库专项点评的通知,集团工程管理部负责人,

,,交房点评,《交房点评报告》,集团验收通过,交房前45天向集团申请,,股份工程管理制度P26-P28,集团工程管理部负责人,

"填表说明：1、阶段说明：投资决策阶段是指土地信息获取至土地获取；运营决策阶段是指土地获取至集团经营决策会召开；开工准备阶段是指集团方案评审会至开工；

开盘阶段是指集团方案评审会至开盘；项目施工阶段是指开工至竣工；验收阶段是指竣工至取得法定交付手续。

2、开工准备阶段、开盘阶段、施工阶段有部分时间重叠，管理动作不需要重复填写。

3、管理动作一般是指集团相关制度规定的动作，集团制度没有规定但对项目运营质量有较大影响的，建议填写。

4、完成时间和达成标准按集团制度要求填写。

5、成果模板和集团机制要插入对应打单元格。

6、决策类型是根据公司责权手册划分，包括集团决策、区域公司决策（按权限需审批至总经理或董事长）、管理层决策（按权限需审批至分管高管）和部门决策（按权限需审批至部门负责人）。",,,,,,,,,

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